CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ
ĐẤT ĐÔ THỊ
I-KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐÔ THỊ.
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập,
bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự
nghiệp phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đó là tư liệu sản xuất trực tiếp của kinh
tế nông, lâm, ngư nghiệp, là địa bàn để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là
nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt của con người, đất đai đóng vai trò quan trọng
trong sự nghiệp bảo vệ môi trường.
1-Khái niệm về Đô thị và đất Đô thị.
1.1-Khái niệm về Đô thị.
Đô thị là nơi tập trung đông dân cư, lao động, mà chủ yếu là lao động phi
nông nghiệp, những người này sống và làm việc theo một phong cách, lối sống
thành thị - đó là lối sống đặc trưng bởi một số đặc điểm như: lao động chủ yếu
trong các ngành phi nông nghiệp, nhu cầu về đời sống tinh thần cao, có điều
kiện để tiếp thu nhanh chóng nền văn minh tiên tiến của nhân loại, là nơi được
đầu tư cao về hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng nhằm đảm
bảo sinh hoạt thuận tiện.
Hiện nay, cả nước có khoảng 600 Đô thị, trong đó có 4 Đô thị trực thuộc
Trung ương, Thành phố, Thị xã thuộc tỉnh và trên 500 thị trấn. Căn cứ Quyết Định
số 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ
tướng Chính phủ) các Đô thị nước ta được phân thành 5 loại, trong đó có 2 Đô thị
loại I, 6 Đô thị loại II, 13 Đô thị loại III, 67 Đô thị lọi IV, còn lại là các Đô thị loại
V.
- Đô thị loại I: là những Đô thị lớn, đó là những trung tâm kinh tế, văn hoá -
xã hội, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, du lịch, giao thông vận tải, công nghiệp thương
mại và giao lưu quốc tế; nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển của cả nước, có quy
mô dân số trên 1 triệu dân, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trên 90% trong tổng

số lao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng lưới công trình công cộng được xây
dựng đồng bộ, có mật độ dân cư bình quân 15.000 người/km
2
.
- Đô thị loại II: là những Đô thị lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá - xã
hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông vận tải, giao dịch quốc
tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ, dân số có qui mô từ
35 vạn đến dưới 1 triệu người, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 90% trở lên
trong tổng số lao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng lưới công trình công
cộng được xây dựng nhiều và gần đồng độ. Mật độ cư trú bình quân 12.000
người/km
2
.
- Đô thị loại III: là Đô thị trung bình lớn, là trung tâm chính trị, văn hoá -
xã hội, là nơi sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung, du lịch dịch
vụ, nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh. Quy mô
dân số từ 10 vạn đến 35 vạn. Sản xuất hàng hoá tương đối phát triển, tỷ lệ lao
động phi nông chiếm từ 80% trở lên trong tổng số lao động trong độ tuổi lao
động. Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật Đô thị và mạng lưới công trình công cộng
được đầu tư xây dựng từng phần. Mật độ cư trú khoảng 10.000 người/km
2
(vùng núi có thể thấp hơn).
- Đô thị loại IV: là những Đô thị trung bình nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp
chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội, hoặc trung tâm sản xuất công nghiệp, tiểu
thủ công nghiệp, thương nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh
hay một vùng trong tỉnh, dân số có từ 3 vạn đến dưới 10 vạn người, là nơi sản
xuất hàng hoá và có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 70% trở lên trong tổng
số lao động, đã và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các công trình
công cộng. Mật độ cư trú bình quân khoảng 8.000 người/km
2

.
- Đô thị loại V: là những Đô thị nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp kinh tế xã
hội hoặc trung tâm sản xuất tiểu thủ công nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát
triển của một huyện hay một vùng trong huyện. Dân số có từ 4.000 người đến
dưới 3 vạn người, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 60% trở lên trong tổng
số lao động. Mật độ cư trú bình quân 6.000 người/km
2
. Bước đầu xây dựng cơ
sở hạ tầng Đô thị và một số công trình công cộng.
Như vậy, Đô thị phải có các yếu tố cơ bản sau:
* Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy
sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng nhất định.
* Quy mô dân số nhỏ nhất là 4.000 người (vùng núi có thể thấp hơn).
* Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp > 60% tổng số lao động trong Đô thị, là
nơi có cơ sở sản xuất và dịch vụ thương mại phát triển.
* Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng phục vụ dân cư
Đô thị tương đối đồng bộ.
* Có mật độ dân cư được xác định tuỳ từng loại Đô thị phù hợp với đặc
điểm từng vùng.
1.2-Khái niệm đất Đô thị:
Theo điều 55 Luật đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CP ngày
17/08/1994 của Chính phủ về quản lý đất Đô thị thì:
Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng
nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ
tầng phục vụ công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.
Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt để phát triển Đô thị cũng được quản lý như đất Đô thị.
Trên cơ sở quy định đó, đất Đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven
đô đã được Đô thị hoá, gắn với phần đất nội thành, nội thị một cách hữu cơ về
chức năng hoạt động, cơ sở hạ tầng và cơ cấu quy hoạch không gian Đô thị,

các vùng đất sẽ Đô thị hoá nằm trong phạm vi, ranh giới quy hoạch xây dựng
Đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nói đến đất Đô thị, ta không thể nói đến một mảnh đất hoang vắng, nằm
trên một khu đất cũng hoang vắng mà phải là đất được đầu tư dịch vụ, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật tức là được nối với mạng lưới đường, điện, cấp thoát nước và
thông tin, có vị trí thuận lợi tiếp cận với các dịch vụ xã hội. Như vậy, về bản
chất đất Đô thị đã được phân biệt khác với đất nông thôn, nơi mà nguyên tắc tự
cung, tự cấp, tự sản, tự tiêu vẫn chiếm ưu thế.
Trong cái sôi động của nền kinh tế thị trường, lợi nhuận kinh tế được đặt
lên vị trí hàng đầu trong mọi hoạt động kinh doanh. Trong cuộc sống lợi ích
của cá nhân, của ”cái tôi” cũng được đề cao và theo đuổi. Người sử dụng đất
không tránh khỏi quy luật đó trong quá trình sử dụng lô đất của mình. Mọi tập
hợp những người sử dụng đất liền kề nhau, đang theo đuổi những mục đích
kinh tế và cuộc sống khác nhau thì những mâu thuẫn trong sử dụng đất gây tác
động qua lại và không thể tránh khỏi. Những tác động qua lại đó được gọi là
”hiệu quả tràn” của sử dụng đất. Có những hiệu quả tràn mang tính tích cực,
như việc xây dựng một trung tâm thương mại trên một miếng đất nói chung sẽ
có tác dụng tích cực đến giá trị những lô đất xây dựng xung quanh. Cũng có
những hiệu quả tràn mang tính tiêu cực như một xưởng sản xuất sẽ gây tiếng
ồn, mùi khó chịu và tăng lưu lượng giao thông cho khu vực, gây ảnh hưởng
xấu đến chức năng sử dụng của các lô đất bên cạnh.
Khi xã hội ngày càng phát triển, mức sống được nâng cao, hình thức sở
hữu đất, hoặc tư nhân hoặc Nhà nước, dường như không đóng vai trò quan
trọng nữa mà nhường chỗ cho tính chất và sự ổn định của quyền sử dụng đất. Ở
các nước phát triển, sở hữu đất tư nhân dần dần không còn mang tính chất tự
do nữa như ý nghĩa ban đầu của nó. Hệ thống pháp luật ngày càng chặt chẽ
cùng với sự can thiệp của Nhà nước. Trước hết chủ sở hữu đất không được sở
hữu các tài nguyên nằm trong lòng đất cũng như khoảng không gian trên bầu
trời.
Tuỳ theo các quy định đặc thù của mỗi địa phương, đất tư cũng phải được

trao quyền sử dụng cho mục đích công như quyền đi qua, quyền thông thoáng,
quyền đặt các đường ống kỹ thuật… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy
hoạch phân vùng phân định, mọi thay đổi đều phải xin phép Thành phố. Các
hoạt động xây dựng biến đổi cấu trúc sử dụng đất và công trình, cây xanh trên
đó đều phải được hệ thống pháp luật quy định và kiểm soát chặt chẽ. Đất tư
cũng chịu quyền cưỡng chế và quyền mua lại của Nhà nước khi nó cần cho một
dự án xây dựng công cộng. Do vậy, ở nhiều nước việc thuê đất ổn định trong
một thời gian dài 55 năm hoặc 99 năm với khả năng kéo dài hợp đồng cũng
tương đương với sở hữu suốt đời của một lô đất.
2-Phân loại đất Đô thị.
Dựa vào mục đích sử dụng, đất Đô thị được chia ra làm các loại sau:
* Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đó là diện tích đất được sử dụng
để xây dựng các công trình phục vụ các lợi ích công cộng.
* Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh: là diện tích đất chuyên
dùng được Nhà nước giao cho đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh.
* Đất ở Đô thị: là diện tích đất Đô thị được sử dụng vào mục đích để xây
dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên (nếu có), phù hợp
với quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (UBND Tỉnh, Thành
phố trực thuộc Trung ương hoặc Chính phủ) phê duyệt.
* Đất chuyên dùng: là diện tích nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử
dụng vào các mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở.
* Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn
được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, cây lâu
năm, chăn nuôi thuỷ hải sản,...) và lâm nghiệp (rừng cây, lâm viên, vườn ươm
cây,...).
* Đất chưa sử dụng: là phần đất đã được quy hoạch để phát triển Đô thị
nhưng chưa được sử dụng đến bao bồm đất chưa sử dụng và đất không thể sử
dụng được. Trong Đô thị phần đất này thường còn với tỷ lệ thấp.
3-Những đặc trưng cơ bản của đất Đô thị.

- Đặc trưng thứ nhất: đất Đô thị có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất
nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng khi đã có quy hoạch và dự án
đầu tư.
- Đặc trưng thứ hai: tính giới hạn về mặt bằng đất và không gian xây
dựng, nhưng lại có giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn so với các loại đất khác.
Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn và đất ngoại thành, ngoại
thị mà trong quy hoạch được phê duyệt dùng để phát triển đô thị. Điểm đặc
trưng cơ bản này có ở tất cả các loại đất, nhưng nó thể hiện rõ nhất ở đất Đô
thị. Chúng ta đã biết đất là tài nguyên, nguồn sống, môi trường, môi sinh quan
trọng nhất cho đời sống con người, cho sinh hoạt xã hội và cho các hoạt động
kinh doanh. Đó là tài nguyên không tái sinh và rất có giới hạn. Giới hạn của
diện tích đất Đô thị không chỉ là diện tích đất có giới hạn của đơn vị hành
chính: thị trấn, thị xã, thành phố... khi thành lập các đơn vị hành chính đó mà
nó còn giới hạn cho từng loại đất được sử dụng trong Đô thị.
- Đặc trưng thứ ba: đất Đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử
dụng. Như ta đã biết, tại Đô thị thì nhu cầu phát triển kinh tế diễn ra rất mạnh,
đây là nơi tập trung các cơ quan quản lý đầu não, là trung tâm kinh tế, văn hoá
của một vùng hoặc một quốc gia đồng thời cũng là nơi tập trung dân cư đông
cho nên việc xây dựng cơ sở vật chất để phục vụ đời sống của dân cư cũng như
là điều kiện để phát triển kinh tế xã hội, thu hút đầu tư của vùng đó hay quốc
gia đó. Cơ sở hạ tầng Đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi
sinh hoạt của người dân Đô thị. Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật như:
giao thông, điện, nước, hệ thống cống rãnh, năng lượng, thông tin, vệ sinh môi
trường... và cơ sở hạ tầng xã hội như: nhà ở, công trình văn hoá xã hội, giáo
dục đào tạo, y tế, nghiên cứu khoa học, công viên, cây xanh...
Đất Đô thị còn có tính kế tục lâu bền. Giá trị sử dụng và hiệu ích đầu tư
của đất Đô thị có tính lâu dài và tính tích luỹ, trong điều kiện sử dụng và bảo
hộ hợp lý, đất đô thị có thể được sử dụng nhiều lần liên tục và được cải thiện
và không ngừng nâng cao về giá trị. Đây là đặc trưng cơ bản và quan trọng
nhất để xác định tầm quan trọng cũng như giá trị và giá trị sử dụng của đất Đô

thị, nhu cầu đời sống Đô thị của dân cư và các hoạt động kinh tế, chính trị của
Nhà nước.
- Đặc trưng thứ tư: giá Đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, miền núi.
Đây là đặc điểm phân biệt rõ nhất đất Đô thị với các loại đất khác. Đất là tài
nguyên có hạn, không thể tái sinh, có vị trí cố định trong không gian tức là nó
không thể nào di chuyển được. Đất Đô thị hình thành và phát triển có vị trí cố
định, thuận lợi về giao thông, là nơi tập trung đông dân cư, phát triển kinh tế-
xã hội sôi động hơn các vùng khác. Giá trị của từng lô đất trong Đô thị trước
hết phụ thuộc vào vị trí của nó. Vị trí lô đất là một yếu tố quan trọng nhất khi
xem xét giá cả đất đai. Một khu đất có vị trí thuận lợi, giao thông đi lại dễ
dàng sẽ giảm được nhiều cho chi phí vận chuyển hàng hoá. Trong sản xuất, nhà
kinh doanh với mục đích thuận lợi hàng đầu sẽ chọn nơi nào có chi phí sản
xuất là thấp nhất, có lợi nhuận cao nhất để đầu tư xây dựng, mọi người dân
luôn có nhu cầu cuộc sống cao hơn, chọn nơi sống luôn phù hợp với điều kiện
đi làm, học tập của con em họ… Tất cả yêu cầu này trong Đô thị đã hội tụ đủ,
do đó cơ hội đầu tư cao, vị trí thuận lợi cộng với cơ sở hạ tầng đầy đủ làm cho
giá đất Đô thị cao hơn vùng nông thôn, miền núi với vị trí thuận lợi hơn, cơ sở
hạ tầng chưa có hoặc có nhưng thiếu và yếu. Như vậy, giá đất Đô thị cao hơn
vùng nông thôn, miền núi là phù hợp với quan điểm lý luận của Mác và phù
hợp với thực tiễn.
II-VAI TRÒ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ.
1-Vai trò của đất Đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch
sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai đóng
vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có
đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động
sản xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một
trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, điều kiện cho sự sống của
động thực vật và con người trên trái đất. Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý
giá, là kết quả của quá trình đấu tranh, lao động hàng nghìn năm nay của nhân dân

ta, là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế được, nó tham gia vào tất cả các
hoạt động của đời sống kinh tế-xã hội, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng…Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố,
làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông.
Sau khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, mọi tiềm năng của lực lượng sản
xuất đã và đang được khai thác, phát huy mạnh mẽ. Bên cạnh các doanh nghiệp
Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong nền kinh tế quốc dân, các thành phần kinh tế
khác cũng đang có điều kiện phát triển lành mạnh nhằm đóng góp nhiều hơn nữa
tạo ra sản phẩm xã hội. Một thành phần quan trọng và kiên quyết của đầu tư vào
trong quá trình sản xuất kinh doanh là đất Đô thị, trong cấu trúc đất – lao động – tư
bản, như các nhà kinh tế chính trị đã chỉ ra. Nhu cầu về đất mở rộng sản xuất, mở
cửa hàng, dịch vụ, lập văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm…đã làm sôi động
thị trường bất động sản. Với vai trò một tư liệu sản xuất không thể thiếu được, đất
luôn luôn có mặt trong các ý tưởng kinh doanh của mọi nhà doanh nghiệp. Trong
lĩnh vực nhà ở, đất Đô thị ngày càng trở nên là một hàng hoá tiêu dùng đặc biệt và
là bộ mặt xã hội quan trọng của người ở. Như vậy đất Đô thị là yếu tố cần thiết để
cho con người tiến hành sản xuất và mọi hoạt động khác. Trên địa bàn Đô thị, đất
là điều kiện vật chất cơ bản không ngừng giây phút nào thiếu được đối với sự phát
triển kinh tế-xã hội Đô thị. Đất Đô thị được sử dụng vào những mục đích khác
nhau, trình độ hợp lý của việc sử dụng nó có tác động trực tiếp tới hiệu quả cao hay
thấp của sự phát triển kinh tế Đô thị.
2-Vai trò quản lý Nhà nước đối với đất Đô thị.
Đất đai là nhu cầu vật chất và thiết yếu của loài người, là yếu tố quan trọng
bậc nhất cấu thành nên thị trường bất động sản. Tăng cường năng lực và hiệu quả
quản lý Nhà nước đối với đất đai được bắt nguồn từ nhu cầu khách quan của việc
sử dụng có hiệu quả tài nguyên vô cùng quý giá và có hạn là đất đai (nhất là đối
với đất Đô thị), đáp ứng nhu cầu đời sống của nhân dân và do tính định hướng xã
hội chủ nghĩa ở nước ta quy định. Vai trò quản lý Nhà nước đối với đất Đô thị ở
nước ta được thể hiện thông qua quy hoạch chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch

phân bổ đất, thông qua công tác đánh giá, phân hạng đất, ban hành và tổ chức thực
hiện pháp luật đất đai, thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách
về đất Đô thị, thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất nhằm: điều
chỉnh các quan hệ đất đai, bảo vệ chế độ sở hữu đất đai, sử dụng đất cho hợp lý và
hiệu quả. Đây cũng là ba nhiệm vụ cơ bản của quản lý đất đai.
Quản lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với Nhà
nước, giữa những người sử dụng đất với nhau: Quan hệ đất đai bao gồm quan hệ
sở hữu, quan hệ sử dụng, quan hệ cung cầu… trong đó quan hệ sở hữu và quan hệ
sử dụng là hai quan hệ cơ bản nó phản ánh quan hệ mang tính pháp lý và tính kinh
tế trong đất đai. Tính pháp lý thể hiện trong quyền sở hữu đất đai nó gồm 3 quyền
là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Ba quyền này thuộc về
người sở hữu đất đai. Khi quyền sử dụng được người sở hữu đất đai giao cho người
khác tức là có sự phân tách quyền sở hữu và quyền sử dụng thì quan hệ đất đai
mang tính kinh tế được hình thành. Đó là việc người sử dụng đất phải trả một
khoản tiền sử dụng đất cho người sở hữu đất. Đây chính là thuế đất ngày nay và là
gốc của giá cả đất đai. Quan hệ đất đai ở đây thể hiện trong thực tế giữa người sở
hữu đất đai với người sử dụng đất đai, giữa người sử dụng đất với nhau. Nhà nước
là người sở hữu đất, khi thực hiện vai trò quản lý của mình Nhà nước có thể điều
chỉnh được các quan hệ đất đai cho phù hợp với sự phát triển kinh tế, phù hợp định
hướng phát triển cua đất nước.
Bảo vệ chế độ sở hữu đối với đất đai: Luật đất đai năm 1993 của nước ta đã
quy định ”đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Do vậy
xét về sở hữu thì đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân hay sở hữu Nhà nước. Như
vậy, Nhà nước tiến hành quản lý để bảo vệ chế độ sở hữu là một tất yếu. Lịch sử
phát triển cho chúng ta thấy, bất cứ một chế độ xã hội nào thì chế độ về sở hữu đất
đai cũng được đưa lên hàng đầu vì ai sở hữu nhiều đất đai thì người đó có quyền
lực trong xã hội. Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai chính là bảo vệ quyền lợi của họ,
bảo vệ nguồn thu nhập của họ. Mác nói ”quyền sở hữu đất đai chính là nguồn gốc
đầu tiên của mọi của cải”. Đây là một nhận định hoàn toàn chính xác. Đất không
chỉ là tư liệu sản xuất mà còn tư liệu sinh hoạt, là khách thể tạo nên các mối quan

hệ đất đai mang tính xã hội.
Như vậy quản lý đất đai để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai,
bảo vệ chế độ của Nhà nước.
Quản lý để sử dụng đất đai cho hợp lý và hiệu qủa. Cùng hai nhiệm vụ trên thì
quản lý đất sẽ giúp Nhà nước nắm được hiện trạng việc sử dụng đất và những nhu
cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức từ đó Nhà nước điều chỉnh quỹ đất cho
phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Như vậy chúng ta đã thấy được vai trò quản lý tối cao của Nhà nước đối với
đất đai, đặc biệt là đối với đất Đô thị. Nó thể hiện chức năng sở hữu đất đai của
Nhà nước và đảm bảo cho Nhà nước thực hiện được nhiệm vụ quản lý đất đai của
mình.
III-NGUYÊN TẮC VÀ NỘI DUNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ.
1-Nguyên tắc quản lý.
Cũng như các loại đất khác, các nguyên tắc quản lý của Nhà nước về đất Đô
thị là:
- Đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước.
- Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích.
- Tiết kiệm và hiệu quả.
- Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị.
1.1-Đảm bảo tập trung thống nhất của Nhà nước.
Đất Đô thị có vai trò lớn đối với sự phát triển kinh tế của đất nước, là tài sản
của quốc gia nên không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm người nào
có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp dụng quyền định đoạt
cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước-người đại diện hợp pháp duy
nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai.
Điều 1, Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
ghi: “Đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”. để đảm bảo sử
dụng hiệu quả thì Nhà nước cần tập trung thống nhất quản lý toàn bộ đất Đô thị
cũng như các loại đất khác. Để nguyên tắc này được đảm bảo thì Nhà nước cần
thực hiện các công cụ quản lý đất đai như công tác quy hoạch, kế hoạch, công cụ

tài chính, công cụ luật pháp… Các công cụ này dược thực hiện đồng bộ và vận
dụng sao cho thích hợp với từng thời kỳ, từng Đô thị. Thực tế cho thấy nếu các
công cụ quản lý được sử dụng hợp lý thì quyền quản lý tập trung của Nhà nước
được thực hiện ở mức độ cao và ngược lại các công cụ quản lý thực hiện không tốt,
không mềm dẻo thì quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước giảm.
1.2-Kết hợp hài hòa các lợi ích.
Đất đai phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của
cộng đồng xã hội. Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất còn đối
với các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là cơ sở, la nền móng để tồn tại và phát
triển. Do vậy tổ chức nào cũng phải cần có đất cho tổ chức của mình, cũng như cho