Luận văn thạc sĩ kinh tế luật nguyễn văn an

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH

ISO 9001:2008

NGUYỄN VĂN AN

PHÁP LUẬT
VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

TRÀ VINH, NĂM 2018


ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH

PHÁP LUẬT
VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Ngành: LUẬT KINH TẾ
Mã ngành: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG THANH HOA

TRÀ VINH, NĂM 2018

LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tơi.
Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn là hồn tồn trung thực có nguồn
gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng quy định.
Kết quả nghiên cứu trong luận văn do tơi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung
thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của Việt Nam.
Trà Vinh, ngày … tháng … năm 2018
Học viên

Nguyễn Văn An

LỜI CẢM ƠN
Thời gian học tập tại Trường Đại học Trà Vinh, quý thầy cô đã truyền đạt cho
em những kiến thức quý báu, những tri thức đó sẽ là hành trang vơ giá, là những gì mà
em từng mơ ước, tất cả những kiến thức này sẽ giúp em hồn thành tốt cơng việc của
mình sau này. Hơm nay, với sự nổ lực hết mình của bản thân, em đã hoàn thành luận
văn tốt nghiệp thạc sĩ. Em xin cám ơn quý thầy cô đã dành những gì tốt nhất cho em!
Con xin cám ơn cha mẹ, và tất cả người thân trong gia đình đã không ngừng
ủng hộ con trên con đường học tập và không ngừng tiến tới thành công!
Em xin cảm ơn cô Đặng Thanh Hoa đã luôn tận tâm chỉ bảo, hướng dẫn để em
hồn thành đề tài của mình. Cơ khơng chỉ tạo điều kiện để em có được những kiến
thức mà còn giúp em trở nên kiên nhẫn hơn trong cơng việc cũng như trong q trình
học tập. Em cảm thấy bản thân rất may mắn khi được cô hướng dẫn thực hiện đề tài tốt
nghiệp khoá học thạc sĩ này.
Cuối cùng kính chúc mọi người thật nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành công
trong cuộc sống!

MỤC LỤC

3

Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI........................................................................1
2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU LIÊN QUAN.....................................1
3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.................................................................................4
3.1. Mục tiêu chung.................................................................................................4
3.2. Mục tiêu cụ thể.................................................................................................4
4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.....................................................4
4.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................4
4.2. Phạm vi nghiên cứu..........................................................................................4
5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................................................................5
6. KẾT CẤU LUẬN VĂN........................................................................................5
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

6

1.1. TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN............................................6
1.1.1. Các khái niệm................................................................................................6
1.1.1.1. Khái niệm và đặc trưng của bất động sản..............................................6
1.1.1.2. Khái niệm về định giá bất động sản......................................................11

1.1.2. Vai trò của định giá bất động sản.................................................................17
1.2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN..............18
1.2.1. Nguyên tắc định giá và yêu cầu chuyên môn của người định giá bất
động sản...............................................................................................................18
1.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản......................................................24
1.2.2.1. Phương pháp so sánh...........................................................................25
1.2.2.2. Phương pháp thu nhập.........................................................................26
1.2.2.3. Phương pháp lợi nhuận........................................................................32
1.2.2.4. Phương pháp thặng dư.........................................................................33
1.2.3. Tiêu chuẩn về tổ chức tư vấn xác định giá đất.............................................37
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HƯỚNG HOÀN
THIỆN 41

2.1. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN......................................................................................................................... 41

4


2.2. HẠN CHẾ TRONG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ,
NGUYÊN NHÂN VÀ PHƯƠNG HƯỚNG KHẮC PHỤC..................................45
2.2.1. Hạn chế của các phương pháp định giá.......................................................46
2.2.2. Nguyên nhân và hướng khắc phục hạn chế về luật của các phương pháp
định giá bất động sản............................................................................................48
2.3. BẤT CẬP, HẠN CHẾ TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ TIÊU CHUẨN
TỔ CHỨC TƯ VẤN ĐỊNH GIÁ VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN..............................53
2.3.1. Bất cập, hạn chế trong pháp luật về tổ chức tư vấn định giá đất..................53
2.3.2. Hướng hoàn thiện luật về tư vấn xác định giá đất.......................................56
2.4. BẤT CẬP, HẠN CHẾ TRONG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ CỦA
BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC ĐỊNH GIÁ VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN..................59

2.4.1. Bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật về giá của bất động sản được định
giá......................................................................................................................... 59
2.4.2. Hướng hoàn thiện quy định pháp luật về giá của bất động sản được định giá......63
KẾT LUẬN

66

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

67

5


PHẦN MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Định giá bất động sản là hoạt động chỉ mới xuất hiện tại Việt Nam trong khoảng
thời gian gần đây. Tuy nhiên, lại có vai trị rất quan trọng đối với các bên liên quan
trong giao dịch về bất động sản, bên cạnh đó định giá bất động sản cịn ảnh hưởng rất
lớn đến hình ảnh thị trường bất động sản Việt Nam nếu hệ thống quản lý không chặt
chẽ. Đề tài “Pháp luật về định giá bất động sản” xuất phát từ yêu cầu cấp thiết này và
dựa trên thực tại đang diễn ra như sau:
Một là, định giá bất động sản đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan: đối
tượng được định giá chủ yếu là đất đai, nhà cửa và các cơng trình xây dựng nhằm
mục đích mua bán, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm và tính thuế,… Do tính phức tạp của
đối tượng định giá, đa dạng của bất động sản và giá trị lớn của bất động sản nên
khiến cho công tác định giá gặp nhiều khó khăn, đơi khi khơng phản ánh đúng giá trị
tài sản, chưa đảm bảo được tính cơng bằng, minh bạch của thị trường 1. Cùng với các
yêu cầu cấp thiết của nền kinh tế, nhu cầu định giá tài sản chủ yếu là bất động sản
ngày trở thành một bộ phận không thể thiếu trong giao dịch bất động sản. Hoạt động

định giá đúng theo pháp luật là cơ sở vững chắc nhằm đảm bảo tính cơng bằng xã
hội, quyền lợi của các tổ chức doanh nghiệp và cá nhân khi tham gia vào thị trường
nhiều lợi lắm rủi ro này.
Hai là, định giá bất động sản còn nhiều yếu kém: trên thực tế, hoạt động định giá
vẫn còn mang tính pháp chế, tinh thần tự nguyện chưa cao, đặc biệt là trong các trường
hợp thế chấp hay thanh lý tài sản. Qua đó có thể thấy, ý thức của người dân về định giá
bất động sản còn khá thấp, chất lượng định giá không cao, năng lực đội ngũ định giá vẫn
còn yếu, chưa đáp ứng được nhu cầu thị trường cũng như xã hội đặt ra. Bên cạnh đó, hệ
thống pháp luật có liên quan đến định giá bất động sản thay đổi nhanh chóng và phức tạp
nên vẫn cịn gặp phải nhiều khó khăn trong q trình thi hành và áp dụng các điều lệ này.
2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU LIÊN QUAN
Phạm Thị Mộng Hoa (2011), đã thực hiện báo cáo về “Cơ chế nhà nước thu hồi
đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam”. Nghiên cứu này nhằm trợ giúp cho
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai trong quá trình xây dựng Luật
1 Thẩm định tài sản VIV, “Thực trạng dịch vụ thẩm định giá bất động sản”, ngày truy cập: 10/04/2017.

1


Đất đai mới vào năm 2011 và 2012 để trình Quốc hội xem xét để thông qua vào năm
2013. Phạm vi nghiên cứu của Báo cáo này là hệ thống pháp luật của Việt Nam về cơ
chế định giá đất phục vụ tính tốn giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị
Nhà nước thu hồi đất, quá trình khảo sát thực tế được xác định tập trung vào các khu
vực đơ thị mà đất đai có giá trị cao và khu vực có nhiều nhóm dân tộc thiểu số đang
phát triển hạ tầng công cộng. Nghiên cứu được thực hiện dựa trên ba phương pháp chủ
yếu, trong đó có phương pháp “phân tích hệ thống pháp luật hiện hành ở Việt Nam về
định giá đất” là chủ yếu nhằm phục vụ cho việc tính tốn giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư cho những người bị Nhà nước thu hồi đất, từ đó tìm ra những khoảng trống
pháp luật, những khoảng chồng chéo, những quy định không hợp lý. Báo cáo đã cho
thấy giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư xác định trên cơ sở giá đất phù hợp thị

trường là việc cần phải làm, tạo hiệu quả cao cả về kinh tế và xã hội. Để thực hiện
được việc này cần phải phát triển ngành định giá và hoàn chỉnh những quy định của
pháp luật trong hoạt động định giá đất. Kết quả nghiên cứu cũng đưa ra một số đề xuất
như sau: Đổi mới quy định về phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường. Bổ
sung quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất, quyết định về giá đất phục vụ
tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Xây dựng nội dung văn bản pháp luật quy định
trình tự, thủ tục thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất, thực
hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư2.
Năm 2010, Lê Văn Bình đã có nghiên cứu trong luận án tiến sĩ của mình về “Giải
pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, nghiên cứu xoay quanh
các vấn đề về bất động sản và thị trường bất động sản, các chính sách tài chính chủ yếu
Việt Nam 1993 đến nay. Xác lập cơ sở lý luận và thực tiễn đề ra các giải pháp tài chính
nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp
theo. Từ năm 1993 đến 2003, giá đất do các địa phương ban hành căn cứ vào khung giá
đất do Chính phủ, tuy nhiên giá theo quy định là quá thấp so với giá chuyển nhượng trên
thị trường từ đó các khoản thu vào ngân sách Nhà nước giảm sút. Ngược lại, khi Nhà
nước thu hồi đất thì chủ sở hữu lại khơng đồng ý với giá đền bù này. Khắc phục tình
trạng trên thì Luật đất đai 2003 đã đưa ra nguyên tắc “một giá đất”, là giá do nhà nước
quy định sát với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường và được công bố hàng
năm. Tuy nhiên, thiếu cơ chế thực hiện nên trên thực tế giá đất do Nhà nước quy định và
2 Phạm Thị Mộng Hoa (2011), Cơ chế nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam, Hà
Nội.

2


giá đất chuyển nhượng trên thị trường chênh lệch lớn đã tạo điều kiện cho các hành vi
tham nhũng3. Trong đề tài tác giả có đề cập đến vấn đề định giá bất động sản trong q
trình thực hiện chính sách tài chính và xác định được nguyên nhân dẫn đến khó khăn
như: đội ngũ làm cơng tác quản lý nhà nước, chuyên gia tư vấn, định giá trên thị trường

bất động sản còn yếu kém về số lượng và năng lực chun mơn, đó chính là cơ sở để tác
giả tham khảo và ứng dụng trên chính đề tài của riêng mình.
Nghiên cứu của Ngơ Xn Thanh năm 2012, đề tài “Hồn thiện chính sách giá
tính các khoản thu từ bất động sản tại Việt Nam”. Tác giả đã nêu bật lên được
những khó khăn trong việc thực hiện định giá đất của Nhà nước như sau: Theo
điểm a, khoản 1, Điều 56 Luật Đất đai năm 2003, việc định giá đất của Nhà nước
phải đảm bảo nguyên tắc: “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho
phù hợp”. Tiếp theo đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất,
Nghị định 123/2007/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP). Tuy
nhiên, với việc “sốt” giá vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008, trong 2 quý đầu năm
2010, giá bất động sản đã tăng nhanh hơn rất nhiều tốc độ tăng của bảng giá đất
hàng năm. Điều này đã gây thất thu cho ngân sách khi thực hiện tính các khoản thu
liên quan đến bất động sản theo bảng giá đất do các địa phương quy định hàng năm.
Để khắc phục nhược điểm này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 120/2010/NĐ-CP,
Nghị định 121/2010/NĐ-CP, theo đó quy định: (i) Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất, (ii) cho thuê đất. Tuy nhiên, cơ chế đấu giá và định giá bất động sản chủ
yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành chưa có hệ thống quản lý, theo dõi tình hình
giá cả thị trường nên bị hạn chế về việc đảm bảo nguyên tắc bám sát giá trị thị
trường trong điều kiện bình thường. Bên cạnh đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dự án thường chủ yếu là thu
theo giá thấp hơn thị trường hoặc chỉ thu theo bảng giá đất của địa phương hàng
năm4.
3 Lê Văn Bình (2010), Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ Kinh
tế, Học viện Tài chính, Hà Nội, tr. 02, 03.
4 Lê Văn Bình (2010), Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ Kinh
tế, Học viện Tài chính, Hà Nội, tr. 02, 03.

3


Năm 2014, tác giả Nguyễn Quang Hà đã có nghiên cứu về “Xác định tỷ lệ chiết
khấu trong định giá tài sản và phân tích dự án đầu tư”. Tác giả cho rằng tỷ lệ lãi suất các
quy định trong các tài liệu, văn bản hiện hành về định giá đất, phân tích chi phí - lợi nhuận
trong quản lý dự án là thiếu cơ sở khoa học, khơng chính xác và sẽ gây ra nhầm lẫn đáng
kể trong kết quả định giá, phân tích, nhất là thời kỳ lạm phát cao (2009 - 2013 ở Việt
Nam). Theo phân tích của tác giả, tỷ lệ chiết khấu với bản chất là tỷ lệ sinh lời mong đợi
của nhà đầu tư, trong trường hợp tổng quát sẽ bao gồm ba bộ phận: tỷ lệ sinh lợi thực tế,
tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ bù đắp rủi ro. Tuy nhiên, việc đưa bộ phận nào trong các bộ phân nói
trên khi tính toán tỷ lệ chiết khấu tùy thuộc vào loại giá cả sử dụng (giá cố định - đã loại
trừ yếu tố lạm phát hay giá hiện hành – tính đến yếu tố lạm phát). Mặt khác độ lớn từng
bộ phận cần được xác định dựa vào số liệu bình quân của cả thời kỳ chứ không chỉ dựa
vào số liệu của riêng năm định giá5. Tác giả cho rằng cần sửa đổi bổ sung các điểm nói
trên trong quy phạm pháp luật có liên quan đến định giá tài sản là hết sức cần thiết.
3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
3.1. Mục tiêu chung
Tác giả sẽ đi vào nghiên cứu các quy định của pháp luật có liên quan đến hoạt
động định giá bất động sản mà đặc biệt là Luật giá 2012.
3.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu cơ sở lý luận nghiêng về định giá bất động sản;
- Phân tích những điểm mới trong hệ thống pháp luật về định giá bất động sản;
- Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật và những bất cập trong quá trình định
giá bất động sản của các cơ quan định giá;
- Xác định những hạn chế, khó khăn của quy định pháp luật định giá bất động
sản, góp phần hồn thiện pháp luật.
4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
4.1. Đối tượng nghiên cứu

Các quy định pháp luật có liên quan đến hoạt động định giá bất động sản.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu: tác giả tập trung nghiên cứu các nội dung pháp luật có liên
quan đến hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam từ năm 2006 đến nay.

5 Nguyễn Quang Hà (2014), “Xác định tỷ lệ chiết khấu trong định giá tài sản và phân tích dự án đầu tư”, Tạp chí khoa
học cơng nghệ lâm nghiệp, số 1, tr. 29-35.

4


Không gian nghiên cứu: tác giả đi vào nghiên cứu các quy định pháp luật của
Việt Nam về hoạt động định giá bất động sản.
Thời gian nghiên cứu: Đề tài thực hiện nghiên cứu kể từ khi Luật giá 2012 được
áp dụng cho đến nay.
5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đề tài được hoàn thành với sự kết hợp của nhiều phương pháp nghiên cứu khác
nhau để làm rõ các vấn đề. Các phương pháp được áp dụng gồm:
Phương pháp phân tích, tổng hợp: Tác giả sẽ thu thập thông tin từ nhiều kênh
thông tin khác nhau như các nghiên cứu khoa học, sách, báo, giáo trình, tạp chí,… kết
hợp với phân tích để có những đánh giá, kết luận, kiến nghị khoa học, hệ thống, phù
hợp với lý luận và thực tiễn của pháp luật Việt Nam nói chung và trong pháp luật về
hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam nói riêng.
Phương pháp so sánh: Người viết sử dụng phương pháp này nhằm so sánh làm
rõ các vấn đề qua các thời kỳ khác nhau để chỉ ra những ưu điểm và nhược điểm của
các điều khoản đó đã được ban hành và áp dụng vào thực tiễn như thế nào, nhằm dự
báo về các tình huống có thể xảy ra trong tương lai và đưa ra các giải pháp khả thi
nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản
cũng như hoàn thiện khung pháp lý về hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam.
6. KẾT CẤU LUẬN VĂN

Luận văn được kết cấu gồm hai chương.
- Chương 1: Tổng quan và quy định pháp luật.
- Chương 2: Thực trạng pháp luật về định giá bất động sản và hướng hoàn thiện

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT
1.1. TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Các khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm và đặc trưng của bất động sản
Khái niệm bất động sản được trình bày tại Điều 107 Bộ Luật dân sự 2015, cụ thể
bất động sản là đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản khác
gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp
luật. Trong đó, cũng tại Bộ luật này, Điều 105 cũng có quy định tài sản chính là vật,
tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, tài sản bao gồm bất động sản hiện có hoặc được
5


hình thành trong tương lai. Vật trong quy định của tài sản ở đây chính là một bộ phận
của thế giới vật chất, con người chiếm hữu được, mang lại lợi ích cho chủ thể, có thể
đang tồn tại hoặc sẽ hình thành trong tương lai.
Hiện nay, hầu hết các nước trên thế giới và cả Việt Nam đều phân loại tài sản
quốc gia thành hai loại “Bất động sản” và “Động sản”. Việc phân loại này dựa trên đặc
tính vật lý của tài sản là có di dời được hay khơng. Bất động sản theo đặc tính tự
nhiên, được hiểu là các tài sản không thể di dời được do bản chất tự nhiên cấu tạo nên
tài sản đó6, bao gồm:
Đất đai: đất đai trong giao dịch dân sự được xác định bằng diện tích đất cùng vị
trí của mảnh đất đó. Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác nhận thông qua quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đó7.
Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà, cơng trình trên đất cũng
được coi là một dạng bất động sản do đặc tính tự nhiên nếu nó được xây dựng gắn liền

với đất bằng một kết cấu chặt chẽ chứ không đơn thuần “đặt” trên đất. Vì vậy, một lều
xiếc hay một lán chợ dựng tạm không được coi là bất động sản8.
Cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất: Khoáng sản, cây cối hoa màu
trên đất cũng được coi là bất động sản khi chưa được khai thác, chặt cây, hay hái lượm.
Nếu chúng được tách khỏi đất thì chúng trở thành động sản. Giả sử khoáng sản, cây
cối, hoa màu tuy vẫn chưa được khai thác nhưng đã là đối tượng của hợp đồng mua
bán trước, việc mua bán trước này có làm cho khống sản, cây cối hoa màu trở thành
động sản hay khơng, cho dù nó vẫn còn ở trên đất? Luật pháp các nước đều cho rằng
các tài sản này, trong trường hợp trên, đã trở thành động sản9.
Các động sản trở thành bất động sản vì mục đích sử dụng chúng: các tài sản gắn
liền với nhà, cơng trình xây dựng đều được coi là bất động sản. Nhưng trong điều kiện
nào thì động sản được coi là gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng? Thông thường,
việc gắn một động sản vào nhà, cơng trình xây dựng một mặt phải nhằm tạo một chỉnh
thể thống nhất phục vụ cho mục đích sử dụng nhà, cơng trình đó, mặt khác, việc gắn
6 Thơng tin pháp luật dân sự, “Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản”,
/2008/01/01/3521/, ngày truy cập: 20/04/2018
7 Nguyễn Thùy Dương (2015), Pháp luật về bán đấu giá bất động sản, Luận văn thạc sĩ Luật, Đại học Quốc gia
Hà Nội.
8 Luật Dương Gia, “Các loại tài sản theo Bộ luật dân sự 2015”, ngày truy cập: 20/04/2018.
9 Luật Dương Gia, “Các loại tài sản theo Bộ luật dân sự 2015”, ngày truy cập: 20/04/2018.

6


động sản vào nhà, cơng trình phải do người có quyền (quyền sở hữu hoặc một quyền
năng khác) đối với nhà, cơng trình xây dựng đó thực hiện. Hơn nữa, việc gắn liền phải
mang tính chất kiên cố, khơng thể tách rời mà không làm hư hại hoặc mất vẻ mỹ quan
của nhà, cơng trình10.
Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động sản kể
trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những

tài sản khác là bất động sản 11. Chẳng hạn, tại Điều 5, Luật Kinh doanh bất động sản
2014 thì quyền sử dụng đất chính là một bất động sản.
Căn cứ vào thời điểm hình thành tài sản và thời điểm xác lập quyền sở hữu cho
chủ sở hữu, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành
trong tương lai. Tài sản hiện có là tài sản đã tồn tại vào thời điểm hiện tại và đã được
xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu của tài sản đó (nhà đã được xây,…). Tài sản hình
thành trong tương lai được hiểu là tài sản chưa tồn tại hoặc chưa hình thành đồng bộ
vào thời điểm xem xét nhưng chắc chắn sẽ có hoặc được hình thành trong tương lai
( nhà đang được xây dựng theo dự án, tiền lương sẽ được hưởng,…). Ngồi ra, tài sản
hình thành trong tương lai có thể bao gồm tài sản đã được hình thành tại thời điểm
giao kết giao dịch nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch tài sản đó mới thuộc sở hữu
của các bên (tài sản mua bán, thừa kế nhưng chưa hoàn thành thủ tục chuyển giao cho
chủ sở hữu)12.
Như vậy, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là tất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các
cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai
hay gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều để tạo thành một dạng vật chất
có cấu trúc và công năng được xác định13.
Từ kinh nghiệm của nhiều quốc gia trên thế giới cũng như nghiên cứu tại Việt
Nam về bất động sản, bất động sản được chia thành ba nhóm cụ thể với các đặc điểm,

10 Luật Dương Gia, “Các loại tài sản theo Bộ luật dân sự 2015”, ngày truy cập: 20/04/2018.
11 Cơ sở dữ liệu nguồn, “Quan niệm về bất động sản trong hệ thống pháp luật của một số nước trên thế giới”,
:8080/index.php/tin-tuc/tin-tuc-ho-tro-boi-duong/item/164-quan-niem-ve-bat-dong-santrong-he-thong-phap-luat-cua-mot-so-nuoc-tren-the-gioi, ngày truy cập: 21/04/2018
12 Luật Dương Gia, “Các loại tài sản theo Bộ luật dân sự 2015”, ngày truy cập: 20/04/2018.
13 Nguyễn Phạm Quang Tú, Trần Ngọc Hiến (2007), “Một số phương pháp định giá bất động sản trong nền kinh
tế thị trường”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, (4), tr.19.

7

tính năng sử dụng khác nhau: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không
đầu tư xây dựng, bất động sản đặc biệt14.
Theo đó, bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng và các cơng
trình thương mại, dịch vụ, hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), trụ sở làm việc,...
Trong đó bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là
nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, mang tính phức tạp và chịu tác động của nhiều
yếu tố chủ quan lẫn khách quan15.
Đối với bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất sản xuất nông
nghiệp như đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối hay các loại đất hiếm, đất
chưa sử dụng, khoáng sản,...16
Bất động sản đăc biệt: là nhóm các bất động sản dùng trong một số các cơng
trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu, nghĩa
trang,... Nhóm bất động sản này ít có khả năng tham gia thị trường giao dịch mua
bán bất động sản.17
Đặc trưng của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hóa khác. Đặc
điểm nổi bật của bất động sản là tính cố định và giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào
mục đích sử dụng. Tính cố định làm cho hàng hóa bất động sản mang tính “địa
điểm” và “tính địa phương” rất cao18. Cùng một loại bất động sản nhưng ở những địa
điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. Điển hình và dễ nhận thấy nhất đó là một
mảnh đất ở thành thị và một mảnh đất ở nông thôn, vùng sâu vùng xa, hay một mảnh
đất ở trong nước và một mảnh đất ở quốc gia khác, thì với cùng một diện tích và hình
dáng gần tương tự như nhau, các đặc tính hầu như là giống nhau hồn tồn, chỉ khác
nhau mỗi vị trí địa lí thì giá thành đã khác biệt nhau hồn tồn.
Giá trị bất động sản phụ thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng hay nói cách
khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người có làm tăng khả năng sinh
14 Nguyễn Phạm Quang Tú, Trần Ngọc Hiến (2007), “Một số phương pháp định giá bất động sản trong nền kinh
tế thị trường”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, (4), tr.19.
15 Nguyễn Phạm Quang Tú, Trần Ngọc Hiến (2007), “Một số phương pháp định giá bất động sản trong nền kinh

tế thị trường”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, (4), tr.19.
16 Nguyễn Phạm Quang Tú, Trần Ngọc Hiến (2007), “Một số phương pháp định giá bất động sản trong nền kinh
tế thị trường”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, (4), tr.19.
17 Nguyễn Phạm Quang Tú, Trần Ngọc Hiến (2007), “Một số phương pháp định giá bất động sản trong nền kinh
tế thị trường”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, (4), tr.19.
18 Cổng Thông tin Kinh tế Việt Nam, “Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp”,
CMS/Upload/6/CD%205_09_BDS%20_VNEP.pdf, ngày truy cập: 12/04/2017

8


lời của bất động sản hay không19. Thông thường khi đất đai quy hoạch vào sử dụng
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với đất đai quy hoạch
phát triển nhà ở, kinh doanh dịch vụ, khu cơng nghiệp, thương mại... Do đó, có thể
thấy việc sử dụng đất với mục đích khác nhau quyết định đối với giá trị bất động sản
đó và đặc biệt là ảnh hưởng lâu dài đến việc nâng cao hiệu quả và lợi nhuận có được
từ việc sử dụng bất động sản đó.
Đặc trưng của bất động sản:
Bất động sản ở mặt nào đó vẫn giống như các loại tài sản khác, đó là bất động
sản chỉ trở thành hàng hóa khi được trao đổi trên thị trường và khi đó nó sẽ trở nên có
giá trị và giá trị sử dụng tùy thuộc vào chủ sở hữu20. Ngoài những đặc điểm chung của
hàng hóa bất động sản cịn có một số đặc trưng riêng như sau:
Thời gian giao dịch bất động sản thường kéo dài, chi phí cao
Đa số các bất động sản tham gia vào giao dịch đều có giá trị cao nên địi hỏi
việc việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng, các thủ tục phải rõ
ràng, minh bạch và phải đảm bảo được quyền lợi của các bên hoặc các thỏa thuận theo
hợp đồng, đều này có thể được đảm bảo thơng qua mơi giới bất động sản chun
nghiệp và có đạo đức nghề nghiệp21. Chính vì thế, làm kéo dài thời gian mua bán, giao
dịch bất động sản, và bởi đi qua nhiều cơng đoạn, quy trình và nhiều bên tham gia nên
chi phí mua bán, giao dịch cũng theo đó mà tăng lên.

Bất động sản có khả năng thích ứng cao và tác động lẫn nhau
Bất động sản là các cơng trình, điển hình là các cơng trình nhà ở hay khu tập thể
cho công nhân, nhà kho,… trong trong q trình sử dụng chủ sở hữu có thể điều chỉnh
theo nhu cầu của chủ sở hữu, chẳng hạn một nhà kho có thể biến thành một của hàng
bán thiết bị điện tử hoặc có thể được sử dụng cho thuê lại. Tất cả các đều đó đều có thể
đã thay đổi mục đích ban đầu của bất động sản nhưng nhìn chung vẫn đáp ứng được
nhu cầu lợi nhuận cho chủ sở hữu.
Hơn nữa, giữa các bất động sản ở cùng một khu vực hay sát cạnh vị trí với nhau
có tác động ảnh hưởng nhau rất mạnh mẽ, đặc biệt là các quy hoạch đô thị của nhà
19 Thị trường bất động sản, “Quan niệm về hàng hóa bất động sản”, ngày truy cập: 12/04/2017
20 Thơng tin pháp luật dân sự, “Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản”,
/2008/01/01/3521/, ngày truy cập: 20/04/2018.
21 Vietnamnet, “Để tránh rủi ro, hãy lưu ý nên làm điều này khi mua bất động sản”, ngày
truy cập: 28/04/2018.

9


nước. Cụ thế, khi một khu đất nông thôn được quy hoạch lên đơ thị thì gần như tất cả
khu đất gần đó sẽ dần trở nên đắt đỏ hơn, do các khu vực đất gần đô thị sẽ dần thay thế
từ mảnh đất đầy cỏ dại thành các công trình đồ sộ, có giá trị hơn. Ngược lại, nếu khu
đất ở nơng thơn thì dù có màu mỡ, có kích thước vừa vặn, hình dáng đẹp mắt vẫn có
giá thành thấp hơn rất nhiều lần một mảnh đất cùng đặc tính đặt nơi đơ thị và lợi nhuận
của nó chỉ là cao hơn một mảnh đất thông thường cùng khu vực nếu chủ sở hữu biết
tận dụng các đặc tính tự nhiên vốn có trong canh tác22.
Việc chuyển hóa thành tiền mặt gặp nhiều trở ngại và nhiều rủi ro
Bất động sản không giống như một chiếc thẻ ngân hàng, do đó nếu trong trường
hợp khẩn cấp khơng thể chuyển hóa nhanh chóng thành tiền mặt được mà phải trãi qua
một chuỗi các hoạt động thì từ một bất động sản mới chuyển thành tiền mặt. Do đó,
trong nhiều trường hợp có thể bỏ qua nhiều cơ hội mới. Hơn nữa, nhiều khả năng tại

một thời điểm nào đó giá đất bấp bênh, không cố định hoặc thấp hơn so với giá đất khi
mua vào là ảnh hưởng rất lớn đến chủ sở hữu nếu họ cần bán ra. Vì thế, có thể nói thị
trường bất động sản là một thị trường “nhiều lợi nhuận nhưng cũng lắm rủi ro”.
Nhà nước can thiệp quá sâu và cơ chế quản lí chặt chẽ
Sở dĩ bất động sản có đặc trưng cũng là do chúng có giá trị rất lớn so với nhiều
loại hàng hóa khác. Chính bởi cái lợi này vơ tình trở thành trở ngại lớn nhất của bất
động sản trên thị trường giao dịch. Mặt khác, các hoạt động canh tác hay các tác động
trên bất động sản sẽ ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác tồn tại song song như: con
người, tài ngun khống sản, các mơi trường đất, nước, khơng khí,… Do đó nó tác
động trực tiếp đến nền kinh tế của một quốc gia và tình trạng mơi trường, đời sống của
người dân23. Chính vì thế mà bất động sản cần phải được phía Nhà nước can thiệp,
quản lý, điều tiết cụ thể và khoa học.
1.1.1.2. Khái niệm về định giá bất động sản
Khoản 5, Điều 4 của Luật giá 2012 đã nêu cụ thể: “Định giá là việc cơ quan nhà
nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho
hàng hóa, dịch vụ”.
Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể với một tài
sản cụ thể, tại một thời điểm xác định và cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản.
22 Trường Đại học Lâm nghiệp Hà Nội (2011), Bài giảng định giá đất và bất động sản, Phạm Thanh Quế, Nxb.
Trường Đại học Lâm nghiệp Hà Nội.
23 Trường Đại học Lâm nghiệp Hà Nội (2011), Bài giảng định giá đất và bất động sản, Phạm Thanh Quế, Nxb.
Trường Đại học Lâm nghiệp Hà Nội.

10


Định giá là loại hoạt động địi hỏi chun mơn cao về kinh tế kỹ thuật, pháp lý và xã
hội, hoạt động này hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại
và phát triển của thị trường24.
Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền

với đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với
đất, thì cũng khơng thể vì thế mà tách chúng hồn tồn độc lập nhau, vì bất động sản là
một đơn vị thống nhất; thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và mục đích sử
dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị BĐS luôn
luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của
mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng phụ thụộc vào từng loai
BĐS, từng vị trí của BĐS25. Vì vậy việc xác định các quyền đối với BĐS, những yếu,
tố và mức đô ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của BĐS Ịà rất khó khăn,
phức tạp và đó cũng chính là cơng việc của người định giá cần giải quyết.
Khoản 1, Điều 4, Luật giá 2012 nêu rõ: “Hàng hố là tài sản có thể trao đổi,
mua, bán trên thị trường, có khả năng thỏa mãn nhu cầu của con người, bao gồm
các loại động sản và bất động sản”.
Như thế, kết hợp Khoản 5, Khoản 1, Điều 4, Luật giá 2012, ta có kết luận về
định giá bất động sản là định giá trị cho bất động sản, được tiến hành bởi các cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền, tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh đủ điều kiện. Cụ thể
hơn là định giá bất động sản được tiến hành bởi tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh
doanh. Khi thực hiện công việc này, người định giá sẽ phải xem xét những người có
khả năng mua bán, chuyển nhượng trên thị trường tại thời điểm định giá và các loại tài
sản có thể thay thế cho tài sản này. Dựa trên sự cạnh tranh của những người mua,
người chuyển nhượng, người bán, người nhận chuyển nhượng tiềm năng, người định
giá sẽ ước lượng được mức giá tài sản đó.26 Từ Điều 4, Luật giá 2012 cho thấy bất
động sản được xác định là một trong những hàng hóa dùng để trao đổi mua bán trên thị
trường nhằm thỏa mãn nhu cầu của con người, do đó, phương pháp định giá bất động
sản sẽ chính là một trong những biện pháp dùng trong định giá hàng hóa.
24 Tạp chí Tài chính, “Lê Minh Thái, Hồn thiện quy định về định giá tài sản trí tuệ trong điều kiện hội nhập
kinh tế”, ngày truy cập: 21/03/2018
25 Kiến thức bất động sản, “Khái niệm về định giá bất động sản”, ngày truy cập: 25/05/2018.
26 Trường Đại học Lâm nghiệp Hà Nội (2011), Bài giảng định giá đất và bất động sản, Phạm Thanh Quế, Nxb.
Trường Đại học Lâm nghiệp Hà Nội.

11


Cần lưu ý hoạt động định giá bất động sản là việc ước tính giá cả của bất động
sản. Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản. Tuy nhiên,
mức giá (do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả
thực sự giao dịch trên thị trường của bất động sản 27. Mức giá do các tổ chức định giá
xác định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Mức độ chính
xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định giá, uy tín của các tổ
chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá bất động sản và các điều kiện kinh tế
xã hội khác.
Chính vì vậy việc định giá đất chính xác, hợp lý dựa trên cơ sở khoa học và
thực tiễn là việc làm hết sức quan trọng và có ý nghĩa rất lớn trong việc góp phần đẩy
nhanh tiến độ thi cơng các cơng trình và hiệu quả sử dụng đất, nó có ảnh hưởng rất lớn
đến việc ổn định tình hình kinh tế xã hội chính trị của một đất nước và sự phát triển
chung của mỗi quốc gia trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, ảnh
hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư của các tổ chức trong và ngoài nước 28.
1.1.1.3. Phân biệt giữa định giá và thẩm định giá bất động sản
Theo khái niệm được nêu tại Khoản 5 và Khoản 15 Luật giá 2012 thì có sự khác biệt
rất lớn giữa định giá và thẩm định giá. Trước hết là tại Khoản 5, Điều 4, Luật giá đã giải
nghĩa cho hoạt động định giá là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá
nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ. Cịn tại Khoản 15, thẩm
định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của
các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa
điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Theo nội dung phân biệt của Luật thì định giá là việc xác định giá của người có
quyền và lợi ích liên quan đến tài sản đưa ra mức giá có tính áp đặt, chủ quan còn
thẩm định giá là việc xác định giá của tài sản trên cơ sở khách quan, khơng có quyền
và lợi ích liên quan giữa tổ chức thẩm định giá và tài sản thẩm định29.
Ngoài ra định giá và thẩm định giá cịn có một số đặc điểm khác biệt để tránh

nhầm lẫn với nhau khi xét về bản chất, mục đích của định giá và thẩm định giá. Định
giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời
27 Kiến thức bất động sản, “Khái niệm về định giá bất động sản”, ngày truy cập: 25/05/2018.
28 Kiến thức bất động sản, “Khái niệm về định giá bất động sản”, ngày truy cập: 25/05/2018.
29 Thẩm định giá VNVC, “Phân biệt định giá và thẩm định giá”, />%CC%A3NH-GIA-VA-THAM-DI%CC%A3NH-GIA-625.html, ngày truy cập: 30/03/2018.

12


điểm nhất định còn thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá lại giá trị của
tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn
Việt Nam hoặc theo thơng lệ Quốc tế. Định giá thơng qua các hình thức cụ thể, giá
chuẩn khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy
nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm
định giá được đưa ra chủ yếu mang tính tư vấn. Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu
thông trong nền kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Thẩm
định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản để tư vấn cho người yêu cầu thẩm
định giá sử dụng vào những mục đích nhất định đã được nêu trong chứng thư thẩm
định của cơ sở thẩm định giá30.
Về nguyên tắc: Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất,
vị trí, quy mơ, thực trạng của tài sản và giá của thị trường tại thời điểm định giá; định
giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Thẩm định giá
theo nguyên tắc: tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; chịu trách
nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá; đảm bảo
tính độc lập về chun mơn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động
thẩm định giá; bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp
đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác31 .
Về phương pháp định giá và thẩm định giá:Định giá theo các phương pháp cơ
bản như: so sánh trực tiếp, thu thập. Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như:
so sánh, chi phí, lợi nhuận,….32.

Về chủ thể thực hiện: Định giá do Nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức
quyền lực cơng, thơng qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước với cả
tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, cá nhân
thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc
với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá. Thẩm định giá phải do doanh nghiệp
thẩm định thực hiện thông qua hoạt động của thẩm định viên về giá33.
1.1.1.4. Các trường hợp định giá bất động sản và chủ thể định giá bất động sản

30 Thẩm định giá VNVC, “Phân biệt định giá và thẩm định giá”, />%CC%A3NH-GIA-VA-THAM-DI%CC%A3NH-GIA-625.html, ngày truy cập: 30/03/2018.
31 Thẩm định giá VNVC, “Phân biệt định giá và thẩm định giá”, />%CC%A3NH-GIA-VA-THAM-DI%CC%A3NH-GIA-625.html, ngày truy cập: 30/03/2018.
32 Thẩm định giá VNVC, “Phân biệt định giá và thẩm định giá”, />%CC%A3NH-GIA-VA-THAM-DI%CC%A3NH-GIA-625.html, ngày truy cập: 30/03/2018.
33 Thẩm định giá VNVC, “Phân biệt định giá và thẩm định giá”, />%CC%A3NH-GIA-VA-THAM-DI%CC%A3NH-GIA-625.html, ngày truy cập: 30/03/2018.

13


Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các
nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua.
Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore...định
giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả
nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được
đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch
dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất, bất động sản
tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ của quản lý nhà nước đối với thị
trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm
trong sự kiểm sốt của nhà nước34.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước nhưng nội dung
định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại
nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, và đây là những điểm mà nước ta

có thể áp dụng để ngăn chặn tình trạng giá bất động sản đang bị thả nổi như hiện nay35.
Đa số luật liên quan đến bất động sản và môi giới bất động sản của các nước
đều chỉ rõ định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong
những nội dung chính của hoạt động quản lý nhà nước. Hoạt động định giá đất và bất
động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được
thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết36.
Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là
đất và các bất động sản khác gắn liền với đất. Với quy định này thì những loại bất
động sản được nêu trong định nghĩa về bất động sản chính là những đối tượng được
định giá. Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế
hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng 37. Việc định giá đất và bất
động sản được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy
định của mỗi nước, tại Việt Nam là 4 năm 1 lần. Trong các trường hợp phát sinh
34 Bất động sản, “Định giá bất động sản: Nhìn từ kinh nghiệm các nước”, ngày truy cập: 15/04/2018.
35 “Sự cần thiết của việc định giá bất động sản”, ngày truy cập: 18/07/2018
36 Bất động sản, “Định giá bất động sản: Nhìn từ kinh nghiệm các nước”, ngày truy cập: 15/04/2018.
37 Thông tin pháp luật dân sự, “Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản”,
/2008/01/01/3521/, ngày truy cập: 20/04/2018.

14


chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì việc
định giá đất và bất động sản sẽ được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói
chung, có 2 mơ hình tổ chức định giá trị cho tài sản: tổ chức định giá của nhà nước và
tổ chức thẩm định giá của tư nhân. Tổ chức thẩm định giá tư nhân chịu sự quản lý về
mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước.
Tổ chức định giá của nhà nước có chức năng xây dựng giá đất và bất động sản,
thực hiện quản lý nhà nước về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả

nước. Theo đó, giá đất và bất động sản được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc
định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước)
chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt. Trường
hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả
định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên khơng thương
lượng được, thì buộc phải đưa ra tồ để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định
cuối cùng và có hiệu lực pháp luật38.
Tổ chức thẩm định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế
thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư
nhân về đất đai và bất động sản như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo
hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về
giá trị bất động sản của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ
yếu dưới hình thức Cơng ty trách nhiệm hữu hạn. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này ta có
thể xem xét mơ hình định giá của Singapore39.
Ở Singapore có Viện định giá và các định giá viên (còn gọi là Hiệp hội định
giá) thành lập năm 1963. Viện là tổ chức chuyên nghiệp quốc gia duy nhất ở
Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các nhà định giá tài sản. Tiền
thân của Viện là một chi nhánh thành lập năm 1937 thuộc Viện Định giá Hồng gia
Anh. Các thành viên gồm có: sinh viên, nhân viên tập sự, thành viên, hội viên và hội
viên danh dự. Hiệp hội thẩm định giá hoạt động theo Luật đăng ký các tổ chức nghề
nghiệp. Hàng năm hiệp hội tổ chức Hội nghị thường niên, hội thảo chuyên đề, các
khóa đào tạo thẩm định viên về giá. Cơng ty định giá trực thuộc hiệp hội cung cấp các
dịch vụ định giá là cơng ty duy nhất có chức năng thẩm định giá đất cho Chính phủ.
38 Tạp chí Tài chính, “Làm sao để định giá bất động sản không bị thả nổi”, ngày truy cập: 13/12/2017.
39 Tạp chí Tài chính, “Làm sao để định giá bất động sản không bị thả nổi”, ngày truy cập: 13/12/2017.

15


Doanh nghiệp định giá được thành lập chủ yếu dưới hình thức cơng ty trách nhiệm

hữu hạn. Ở Singapore, có khoảng 60 công ty định giá tư nhân với số lượng trên 600
nhân viên có thẻ định giá (7000 người dân có 01 người có thẻ định giá), số vụ định giá
của tất cả các công ty khoảng trên 6000 vụ trên một năm. Định giá tại Singapore đó là
một nghề. Các định giá viên có thể làm việc trong lĩnh vực tư nhân, cho các tổ chức
tập đoàn lớn và họ cũng có thể làm việc cho các Bộ quản lý nhà nước hoặc Bộ quản lý
lĩnh vực kinh doanh. Định giá viên cũng có thể làm việc cho các cơ quan chính phủ
hoặc tổ chức tương tự như Ngân hàng phát triển nhà ở (HDB), Cục quy hoạch phát
triển ngoại ơ, Tổng cục địa chính, Cục Thuế…Các nhà định giá hoạt động theo Luật
Bất động sản và Luật định giá ban hành năm 1906. Muốn hành nghề định giá hoặc làm
đại lý bất động sản phải có giấy phép của Cục thuế (Bộ Tài chính). Giấy phép hành
nghề định giá chỉ xem xét cấp cho những người có bằng cấp chuyên môn trong lĩnh
vực định giá và kinh nghiệm thực tiễn cần thiết. Những định giá viên về giá làm việc
cho Chính phủ, cho tổ chức hoặc khu vực tư nhân nhưng có liên quan chặt chẽ với
Chính phủ thì khơng được cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá. Họ được phép định
giá nhưng không được phép thu phí dịch vụ định giá của mình. Ngồi ra, tất cả các hội
viên của Hiệp hội đều phải tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp của Hiệp hội, nếu vi
phạm, tùy trường hợp cụ thể có thể bị khiển trách, đình chỉ hoạt động hoặc khai trừ
khỏi hiệp hội40.
Tại Việt Nam, kể từ năm 2014 khi Luật kinh doanh bất động sản được đổi mới
thì khơng cịn dịch vụ định giá bất động sản nữa mà thay vào đó là dịch vụ thẩm định
giá. Theo Khoản 2, Điều 8, Luật kinh doanh bất động sản 2006 thì điều kiện để kinh
doanh dịch vụ định giá bất động sản khá đơn giản chỉ cần tổ chức đó có ít nhất 2 các
nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản. Trên thực tế, đang tồn tại một hoạt
động gần giống như dịch vụ định giá bất động sản, nhưng lại được quy định trong một
hệ thống văn bản khác, đó là “dịch vụ thẩm định giá” (cho các loại tài sản cần định
giá, bao gồm cả bất động sản). Dịch vụ thẩm định giá được điều chỉnh bởi Luật giá
2012 và các văn bản ban hành kèm theo41.
Có lẽ vì tình trạng chồng chéo nêu trên (cùng một loại dịch vụ nhưng được đặt
hai tên gọi và điều chỉnh bởi 2 hệ thống văn bản pháp luật khác nhau, và gắn với các
40 Tạp chí Tài chính, “Làm sao để định giá bất động sản không bị thả nổi”, ngày truy cập: 13/12/2017.

41 Trần Thị Bích Nhân (2016), “Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng: Những tồn tại và đề xuất”, Tạp
chí Tài Chính, số 8, tr. 36-39.

16


điều kiện kinh doanh khác nhau), nên trong đợt sửa đổi và ban hành Luật kinh doanh
bất động sản 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2015, dịch vụ định giá bất động sản đã
khơng cịn được quy định trong văn bản luật.
1.1.2. Vai trò của định giá bất động sản
Định giá đúng giá trị của bất động sản không chỉ là cơ sở đảm bảo tính cơng bằng
cho các đối tượng tham gia vào thị trường giao dịch bất động sản mà đối với mỗi cá
nhân và mỗi quốc gia nó có một vai trị nhất định.
Đối với cá nhân, định giá đúng giá trị bất động sản giúp giao dịch diễn ra dễ
dàng, nhanh chóng, tiết kiệm được chi phí. Cịn đối với mỗi quốc gia, định giá đúng
giá trị bất động sản mang lại rất nhiều lợi ích như việc định giá bất động sản tác động
trực tiếp đến tình hình kinh tế, xã hội của một quốc gia bởi Nhà nước là cơ quan
đứng đầu trong quản lí bất động sản42.
Định giá bất động sản mang đến nhiều mặt tích cực trong cơng tác tư vấn về giá
trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản, các bên có liên quan và mọi người dân
muốn tham gia vào đầu tư bất động sản có thể dễ dàng đưa ra các quyết định liên
quan đến việc mua - bán, đầu tư hay cho vay tài sản. Định giá bất động sản góp phần
tự động hóa trong quy trình phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả
cao. Định giá bất động sản làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường
tài sản trong và ngoài nước. Định giá bất động sản giúp việc thực hiện các thủ tục
đánh thuế đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất,… thuộc cơ
chế quản lý của Nhà nước trở nên dễ dàng và nhanh chóng. Định giá bất động sản là
cơ sở để hình thành một khung chuẩn giá bất động sản phục vụ cho việc quản lý bất
động sản của Nhà nước, qua đó quyết định các quá trình định giá đất đai hay bất động
sản ngồi Nhà nước. Định giá bất động sản góp phần phân bố đất đai một cách hiệu

quả43.
Trong môi trường kinh tế hiện nay, định giá tài sản có thể áp dụng trong nhiều
thể loại giao dịch khác nhau như: mua bán, cầm cố, cho thuê, đầu tư, kinh doanh…
Ứng với từng loại giao dịch trên thì với cùng một tài sản và ở cùng một thời điểm nào
đó việc định giá bất động sản đó sẽ có những kết quả về giá trị khác nhau. Do đó, kết
quả định giá có thể được ứng dụng để ra quyết định trong các lựa chọn giao dịch khác
42 Trần Thị Bích Nhân (2016), “Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng: Những tồn tại và đề xuất”, Tạp
chí Tài Chính, số 8, tr. 36-39.
43 Trần Thị Bích Nhân (2016), “Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng: Những tồn tại và đề xuất”, Tạp
chí Tài Chính, số 8, tr. 36-39.

17


nhau44. Sau quá trình định giá, nếu bất động sản được đưa ra mua bán thì người định
giá sẽ phải đánh giá tài sản đó và tư vấn cho khách hàng nên bán, nên mua ở mức bao
nhiêu, điều này nhằm đảm bảo tính cơng bằng giữa hai bên trong giao dịch và hạn chế
đến mức thấp nhất những mất mát của người bán cũng như người mua. Do bất động
sản bị tác động bởi rất nhiều yếu tố nên nhà định giá bất động sản còn phải định hướng
được những mặt tích cực cũng như một số rủi ro có thể xảy đến đối với bất động sản
mà mình đảm nhiệm định giá.
1.2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Nguyên tắc định giá và yêu cầu chuyên môn của người định giá bất
động sản
Hiện nay, định giá hàng hóa, dịch vụ điều được thực hiện bởi cơ quan định
giá của nhà nước. Trước khi Luật kinh kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực
thì việc định giá hàng hóa, dịch vụ nói chung hay là bất động sản nói riêng được
thực hiện bởi 2 tổ chức, một là cơ quan định giá của nhà nước, hai là tổ chức tư
nhân được pháp luật thừa nhận đủ điều kiện. Tuy nhiên, nhận thấy sự trùng lắp
khi một loại hàng hóa lại được định giá với 2 giá trị nên kể từ khi Luật kinh doanh

bất động sản 2014 có hiệu lực thì các tổ chức định giá tư nhân phải chuyển sang
dịch vụ thẩm định giá và khơng cịn quy định nào dành cho dịch vụ định giá nữa
mà chỉ còn định giá của cơ quan nhà nước mà thôi. Nếu kết quả định giá khơng
được phía người chủ sở hữu đồng tình thì họ được pháp luật cho phép thẩm định
lại giá tại các cơ sở thẩm định giá được thừa nhận 45.
Nguyên tắc định giá bất động sản
Tại Điều 20, Luật giá 2012 quy định nguyên tắc định giá của Nhà nước cần đảm
bảo trong q trình định giá bất động sản (khơng có quy định riêng dành cho nguyên tắc
định giá bất động sản, mà bất động sản được định giá theo ngun tắc này chính là vì
bất động sản cũng là một hàng hóa), cụ thể:
Định giá bất động sản phải bảo đảm bù đắp được chi phí sản xuất, kinh
doanh thực tế hợp lí, có lợi nhuận phù hợp với mặt bằng giá thị trường và
chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước trong từng
44 Bất động sản Goldland, “Vai trò định giá bất động sản”, vaitro-d%E1%BB%8Bnh-gia-b%E1%BA%A5t-d%E1%BB%99ng-s%E1%BA%A 3n /,
ngày truy cập:
12/04/2017.
45 Trần Thị Bích Nhân (2016), “Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng: Những tồn tại và đề xuất”, Tạp
chí Tài Chính, số 8, tr. 36-39.

18


thời kì và định giá bất động sản phải được điều chỉnh kịp thời khi các yếu tố
cấu thành giá thay đổi
Theo quy định tại điều này, tại Điều 112, Luật Đất đai 2013 cũng có quy
định về nguyên tắc định giá đất (đây là một trong những loại hình của bất động
sản) như sau: Định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp lí. Theo thời hạn
sử dụng đất. Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu thập từ việc sử dụng đất . Cùng

một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh
lời, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau.
Khi định giá đối với các hàng hóa, dịch vụ nói chung và bất động sản nói
riêng thì quá trình định giá này được được căn cứ dựa trên giá thành tồn bộ, chất
lượng của hàng hóa, dịch vụ tại thời điểm định giá, mức lợi nhuận dự kiến, lộ
trình điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Bên
cạnh đó, định giá bất động sản phải dựa trên mối quan hệ cung cầu của hàng hóa,
dịch vụ và sức mua cua đồng tiền, khả năng thanh toán của người sử dụng. Ngoài
ra, giá thị trường trong và ngoài nước, khả năng cạnh tranh của bất động sản tại
thời điểm định giá hay các cam kết quốc tế về giá (nếu có) cũng là một trong
những yếu tố quan trọng để định giá đúng giá trị hàng hóa, dịch vụ.
Dựa trên việc phân tích các nguyên tắc cũng như căn cứ định giá của hàng
hóa, dịch vụ rút ra được một kết luận là khi định giá bất động sản thì cán bộ xác
định giá cũng xem xét dựa trên các nguyên tắc sau: nguyên tắc sử dụng cao nhất
và tốt nhất là nguyên tắc thỏa mãn được yêu cầu về khả năng cạnh tranh của hàng
hóa, dịch vụ tại thời điểm định giá; nguyên tắc cung – cầu, nguyên tắc này phù
hợp với căn cứ khi định giá là phải xét đến mối quan hệ của hàng cung và nhu cầu
của người sử dụng; nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đảm bảo sự phù hợp cho nhu
cầu của người sử dụng dựa trên căn cứ chung của định giá là phải xem xét sức
mua của tiền và khả năng thanh toán của người sử dụng; nguyên tắc thay đổi được
xác định dựa trên những thay đổi của bất động sản thỏa mãn nguyên tắc kịp thời
điều chỉnh giá khi yếu tố cấu thành giá thay đổi, nguyên tắc dự báo trước được
hình thành dựa trên nguyên tắc xem xét ức lợi nhuận dự kiến của bất động sản
được định giá. Khi xem xét giá trị của bất động sản, các nguyên tắc này luôn được
19


đặt trong mối quan hệ không thể tách rời, tác động và hỗ trợ nhau. Sau đây là cụ
thể các nguyên tắc:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là một trong những nguyên tắc rất quan trọng khi
định giá bất động sản, nó thể hiện trình độ chun mơn, tầm nhìn của người định giá.
Một bất động sản được định giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất là khi đáp ứng được
các yêu cầu cụ thể vể mặt tự nhiên, pháp lý, vật chất và thời gian. Như vậy, để đáp ứng
được yếu tố tự nhiên thì bất động sản này có thể thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử
dụng. Về mặt pháp lý thì bất động sản phải hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận và bảo
hộ. Về mặt vật chất xem xét về thu nhập ròng của bất động sản cao nhất tại thời điểm
định giá hoặc trong tương lai gần nhất là cao nhất. Về mặt thời gian chính là thời gian
cho thu nhập rịng cao nhất sẽ kéo dài nhất46.
Nói cách khác, sử dụng nguyên tắc cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được
mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể
cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản 47.
Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá bất động sản phải đặt bất động sản đó trong
tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên tình trạng hiện tại để
đánh giá là có sử dụng cao nhất và tốt nhất hay không, đặc biệt là đối với bất động sản.
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế cũng là nột trong các nguyên tắc quan trọng không kém
trong định giá bất động sản. Nguyên tắc này được hiểu như sau, nếu trong trường hợp
có hai tài sản với ưu điểm sử dụng là như nhau, nhưng nếu tài sản nào được chào bán
với giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước 48. Ngun tắc thay thế đóng vai trị là
cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành,
theo thị trường và theo thu nhập.49 Hệ quả của nguyên tắc này là giá trị của một tài sản
có thể đo được bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản hữu ích tương tự.

46 Nguyễn Phạm Quang Tú, Trần Ngọc Hiến (2007), “Một số phương pháp định giá bất động sản trong nền kinh
tế thị trường”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, (4), tr.19.
47 Thông tư 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
số 01, 02, 03, 04
48 Thông tư 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
số 01, 02, 03, 04

49 Luật Minh Khuê, “Nguyên tắc định giá bất động sản”, ngày truy cập: 10/04/2017

20