Phân tích khả thi dự án đầu tư xây dựng nhà máy gạch tuynen

Đại Học Quốc Gia Tp. Hồ Chí Minh
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc

*********

**********

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ và tên học viên
: PHẠM THẾ DŨNG
Phái: Nam
Ngày, tháng, năm sinh : 24/04/1968
Nơi sinh: Long An
Chuyên ngành
: Quản trị doanh nghiệpMã số: 12.00.00
I.

TÊN ĐỀ TÀI

: PHÂN TÍCH KHẢ THI DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ MÁY GẠCH TUYNEN.
II. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:

Đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng nhà máy gạch tuynen trên cơ sở:
ƒ Phân tích tài chính theo các tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng và suất thu lợi nội
tại của dòng ngân lưu tài chính.
ƒ Xem xét ảnh hưởng của lạm phát lên hiệu quả đầu tư của dự án.
ƒ Phân tích rủi ro của dự án trên cơ sở phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và

mô phỏng dự án.
ƒ Phân tích kinh tế dựa trên việc xác định hệ số chuyển đổi giá cho các yếu tố
đầu vào đầu ra của dự án.
III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ

: 18/02/2002

IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VU : 26/08/2002
V. CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

: Th.S. Cao Hào Thi

VI. CÁN BỘ CHẤM NHẬN XÉT 1 :…………………………………………………
VII.CÁN BỘ CHẤM NHẬN XÉT 2 :…………………………………………………
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

CÁN BỘ CHẤM NHẬN XÉT1

CÁN BỘ CHẤM NHẬN XÉT 2

Nội dung và đề cương luận văn thạc só được Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua.
Ngày………….tháng………..năm 2002
TRƯỞNG PHÒNG QLKH-SĐH

CHỦ NHIỆM NGÀNH

i


LỜI CẢM TẠ

Luận văn này là thành quả của việc ứng dụng những kiến thức mà em
nhận được từ sự truyền đạt tận tình của Thầy Cô khoa Quản lý công
nghiệp - trường Đại học Bách Khoa Tp. Hồ Chí Minh, sự giúp đỡ chân
thành của bạn bè, đồng nghiệp trong suốt khóa học.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Cao Hào Thi người đã hết lòng truyền
đạt và hướng dẫn em trong thời gian học tập và thực hiện luận văn này.
Xin cảm ơn Ba, Mẹ là những người luôn tận tình nuôi dưỡng, động viên
và tạo điều kiện thuận lợi cho con đạt được những thành quả như ngày
hôm nay.
Em xin cảm ơn các Anh Chị đồng nghiệp Xí nghiệp Cơ giới & Điện nước,
Xí nghiệp Sản xuất VLXD, Văn phòng Công ty XD số 8 và Anh Chị các
cơ quan đã hết lòng giúp đỡ, tư vấn, cung cấp các thông tin, số liệu cần
thiết cho em hoàn thành luận văn.
Em xin cảm ơn bạn bè, thân hữu cùng khóa, đặc biệt là lớp QTDN khóa
10 đã hỗ trợ và động viên em rất nhiều trong suốt khóa học vừa qua.
Tp.HCM, ngày 18 tháng 08 năm 2002
PHẠM THẾ DŨNG

ii


TÓM TẮT ĐỀ TÀI
Dựï án xây dựng nhà máy gạch nung tuynen của Công ty XD số 8 nhằm đáp ứng
nhu cầu gạch nung công nghiệp cho thị trường xây dựng vùng Đông Nam Bộ. Hiện
tại, năng lực sản xuất của các nhà máy gạch trong khu vực không đáp ứng đủ nhu
cầu cho thị trường. Vấn đề đặt ra là cần tiến hành phân tích tính khả thi của dự án
để đảm bảo hiệu quả đầu tư của Công ty.
Mục tiêu của đề tài là đánh giá tính khả thi của dự án theo hai phương diện tài
chính và kinh tế có xem xét đến các yếu tố rủi ro. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
là thị trường gạch nung công nghiệp vùng Đông Nam Bộ.

Việc phân tích tính khả thi của dự án trên cơ sở dự báo thị trường gạch nung công
nghiệp vùng Đông Nam Bộ. Trong phân tích tài chính và kinh tế, tính đáng giá
của dự án được dựa trên các tiêu chí NPV và IRR. Phân tích kinh tế theo phương
pháp hệ số chuyển đổi trên cơ sở giá tài chính. Bên cạnh đó luận văn còn tiến
hành phân tích rủi ro và ảnh hưởng của lạm phát đến hiệu quả đầu tư của dự án.
Kết quả phân tích tài chính của dự án theo quan điểm tổng đầu tư và quan điểm
chủ đầu tư đều cho giá trị NPV dương và IRR lớn hơn MARR do đó dự án được
đánh giá là đáng giá về phương diện tài chính. Khi tỷ lệ lạm phát tăng thì giá trị
NPV giảm, tỷ lệ lạm phát tăng trên 9,5% thì dự án không còn đáng giá. Kết quả
phân tích rủi ro cho thấy giá trị NPV của dự án thay đổi nhiều khi các yếu tố sản
lượng, giá bán, tiền lương thay đổi. Kết quả mô phỏng 10.000 lần thử cho thấy
NPV kỳ vọng có giá trị dương và xác suất để NPV có giá trị âm là 24,5%, điều
này cho thấy việc đầu tư vào dự án là có rủi ro. Kết quả phân tích kinh tế dự án
cho thấy giá trị NPV của dự án có giá trị dương và IRR lớn hơn chi phí cơ hội công
quỹ, nên dự án là đáng giá về mặt kinh tế. Đây là cơ sở để các cấp chính quyền
xem xét, chấp nhận và hỗ trợ cho dự án.
Qua các kết quả phân tích ở trên cho thấy dự án là đáng giá, vừa tạo ra lợi nhuận
cho các nhà đầu tư vừa đem lại lợi ích cho nền kinh tế đồng thời góp phần hạn chế
một số tác động có hại đến môi trường. Vì vậy, kiến nghị các nhà đầu tư và các cơ
quan có thẩm quyền sớm xem xét và ra quyết định đầu tư để tận dụng cơ hội đưa
dự án vào hoạt động.

iii


ABSTRACT
The project of investment a tuynen refined brick factory will be done to meet
demand of industrial refined brick for the market in South East regions of
Vietnam. At present, the capacity of all brick factories in the regions hasn’t
supplied enough for the market. the question is to analyse the feasibility of the

project to make sure the efficiency of the investment.
The objectives of this study is to appraise the feasibility for the project in financial
and economic aspects including the risk factors. The scope of this study is the
industrial refined brick in South East regions of Vietnam.
The feasibility analysis for the project based on forecasting the denamd of
industrial brick in South East regions of Vietnam. In financial and economic
analysis, the project is appraised based on the criteria of NVP an IRR. Economic
analysis is done with the method of conversion factors from finacial values.
Moreover, the study also focus on risk analysis and the influence of inflation to
the investment efficiency of the project.
The results of the financil analysis in total investment point of view and equity
point of view show NPV > 0 and IRR > MARR, and prove the project is valuable
in financial aspect. When the inflation is increased NPV will decrease, the project
is unvalue when the inflation is up to 9,5%. The result of risk analysis show NPV
of the project changes followed by the output capacity, selling price and salary.
The rersult of 10.000 trials for the simulation shows the mean of NPV > 0 and
P(NPV < 0) = 24,5%. The results of economic analysis show NPV > 0 and IRR is
higher than the opportunity cost of the public, so the project is valuable in
economic aspect. This will make the relevant authorities consider, accept and
support for the project.
The results analysis above show the project is valuable, make profit for investors
as well as make benefit for the economy and limit some harmful activities for
environment. So, suggest investors and relevant authorities to consider and make
decision soon for investment this project.

iv


MỤC LỤC
Nhiệm vụ luận văn thạc só. .............................................................................................i

Lời cảm tạ.......................................................................................................................ii
Tóm tắt đề tài .................................................................................................................iii
Abstract ..........................................................................................................................iv
Mục lục ..........................................................................................................................v
Danh sách bản biểu và hình vẽ .....................................................................................ix
Chương 1: GIỚI THIỆU .......................................................................................... ....1
1.1
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................. ....1
1.2
MỤC TIÊU DỰ ÁN ..................................................................................... ....1
1.3
LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI .................................................................. .... 1
1.4
MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ........................................................................... ....2
1.5
PHẠM VI NGHIÊN CỨU............................................................................ ....2
1.6
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................. ....2
1.7
THU THẬP DỮ LIỆU ................................................................................. ....2
Chương 2: PHƯƠNG PHÁP LUẬN ........................................................................ ....3
2.1
CÁC PHƯƠNG PHÁP DỰ BÁO THƯỜNG ĐƯC SỬ DỤNG TRONG
PHÂN TÍCH DỰ ÁN ................................................................................... ....3
2.1.1 Phương pháp hồi qui đa biến........................................................................ ....3
2.1.2 Phương pháp chuỗi thời gian........................................................................ ....4
2.1.3 Phương pháp dự báo theo tốc độ tăng trưởng của các chỉ tiêu kinh tế vó mô ....4
2.1.4 Phương pháp dự báo theo định mức tỷ lệ tương ứng với các biến khác ....... ....4
2.2
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH.................................................................................5

2.2.1 Các phương pháp phân tích tài chính ................................................................5
2.2.1.1 Nhóm phương pháp giá trị tương đương............................................................5
Phương pháp giá trị hiện tại ròng................................................................. ....5
2.2.1.2 Nhóm phương pháp suất thu lợi ................................................................... ....6
Phương pháp suất thu lợi nội tại ................................................................... ....6
2.2.2 Các quan điểm phân tích tài chính của dự án .............................................. ....6
2.2.2.1 Phân tích dự án theo quan điểm tổng đầu tư ................................................ ....7
2.2.2.2 Phân tích dự án theo quan điểm chủ đầu tư ................................................ .....7
2.3

PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA LẠM PHÁT .............................................. ...7

2.4
2.4.1
2.4.2
2.4 3

PHÂN TÍCH RỦI RO .................................................................................. ....7
Phân tích độ nhạy......................................................................................... ....8
Phân tích tình huống ..................................................................................... ...8
Phân tích rủi ro bằng mô phỏng ........................................................................8

2.5
2.5.1

PHÂN TÍCH KINH TẾ................................................................................ ....8
Định giá kinh tế ........................................................................................... ....9
v

2.5.1.1
2.5.1.2
2.5.1.3
2.5.1.4
2.5.1.5
2.5.1.6
2.5.2

Hệ số chuyển đổi giá ........................................................................................10
Giá kinh tế của nhập lượng và xuất lượng của dự án sản xuất ..........................10
Giá kinh tế của ngoại tệ ....................................................................................11
Tỷ lệ bù đắp ngoại hối ......................................................................................11
Định giá kinh tế của hàng ngoại thương ...........................................................12
Định giá kinh tế của hàng phi ngoại thương .....................................................12
Phân tích tính khả thi kinh tế ...................................................................... .....13

Chương 3: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG ............................................................. ....14
3.1
TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGÀNH VLXD & THỊ TRƯỜNG GẠCH XD
VÙNG ĐNB................................................................................................. ....14
3.1.1
Khái quát tính hình ngành sản xuất VLXD vùng ĐNB................................. ...14
3.1.2 Thị trường gạch XD vùng ĐNB ................................................................... ....16
3.1.2.1 Thị trường hiện tại của gạch không nung.................................................... .....17
3.1.2.2 Thị trường hiện tại của gạch nung .............................................................. ....17
3.1.2.3 Cơ cấu gạch XD hiện tại và định hướng phát triển đến 2010 ...................... ....19
3.2
3.2.1
3.2.2
3.2.3

3.2.4
3.2.5
3.2.6

DỰ BÁO NHU CẦU GẠCH XD VÙNG ĐNB ĐẾN 2010 ......................... .....20
Theo các chỉ tiêu kinh tế vó mô ................................................................... .....22
Theo tốc độ tăng trưởng tiêu thụ ................................................................. .....25
Theo định mức tiêu thụ/vốn đầu tư xây lắp ............................................. ........26
Theo định mức bình quân đầu người ............................................................ ....27
Theo các kết quả đã công bố ...................................................................... .....28
Tổng hợp các kết quả dự báo ....................................................................... ....29

3.3

DỰ BÁO NĂNG LỰC SẢN XUẤT GẠCH NUNG CÔNG NGHIỆP VÙNG
ĐNB ĐẾN 2010 .......................................................................................... .....30

3.4

PHÂN TÍCH NHU CẦU VÀ NĂNG LỰC SẢN XUẤT GẠCH NUNG
CÔNG NGHIỆP ĐẾN 2010 ........................................................................ .....33

Chương 4: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN .................................................................... .....35
4.1
GIỚI THIỆU DỰ ÁN ................................................................................... ....35
4.2

GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ ....................................................................... ....39

4.3

4.3.1
4.3.2
4.3.3
4.3.4

TỔ CHỨC QUẢN LÝ & BỐ TRÍ NHÂN LỰC ........................................... ....40
Nguồn nhân lực ............................................................................................ ....40
Tổ chức nhà máy.......................................................................................... ....41
Biên chế nhà máy ........................................................................................ ....41
Chế độ làm việc ............................................................................................ ...42

4.4
4.4.1
4.4.2
4.4.3

CÔNG NGHỆ .............................................................................................. ....42
Công nghệ sản xuất gạch.............................................................................. ...42
Đánh giá công nghệ ...................................................................................... ...43
Lựa chọn công nghệ ..................................................................................... ....45

vi


4.5
4.5.1
4.5.2

THIẾT BỊ..................................................................................................... ....47
Cân đối năng lực dây chuyền thiết bị .......................................................... ....47

Lựa chọn thiết bị ........................................................................................... ...48

4.6

KẾ HOẠCH SẢN XUẤT............................................................................. .... 48

4.6.1
4.6.2

Các yếu tố đầu vào ...................................................................................... ....48
Sản phẩm ...................................................................................................... ...49

4.7
4.7.1
4.7.2

PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ SẢN PHẨM ....................................................... ...50
Phạm vi cung cấp sản phẩm của dự án ........................................................ ....50
Phương án tiêu thụ ...................................................................................... .....51

Chương 5: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH & RỦI RO ................................................. ....52
5.1
5.1.1
5.1.2
5.1.3
5.1.4
5.1.5
5.1.6
5.1.7
5.1.8

5.1.9
5.1.10

CÁC THÔNG SỐ TÀI CHÍNH CƠ SỞ ...................................................... .....52
Công suất của dự án .................................................................................... .....52
Thời gian hoạt động và thời kỳ phân tích của dự án .................................... ....53
Tỷ lệ lạm phát kỳ vọng trong quá trình phân tích ........................................ ....53
Suất chiết khấu của dự án ............................................................................ ....55
Huy động vốn............................................................................................... ....55
Nguồn vốn đầu tư.......................................................................................... ...55
Kế hoạch vay vốn và trả lãi .......................................................................... ...55
Giá bán sản phẩm ........................................................................................ ....56
Khấu hao thiết bị nhà xưởng....................................................................... .....56
Thuế ............................................................................................................. ....57

5.2

DOANH THU .............................................................................................. ....57

5.3

CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN ................................................................................. ....57

5.3.1
5.3.2
5.3.3

Chi phí đầu tư.............................................................................................. .....57
Chi phí hoạt động......................................................................................... ....59
Giá thành cho 1 đơn vị sản phẩm .................................................................. ...60

5.4

NGÂN LƯU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ...................................................... ....61

5.4.1
5.4.2
5.4.3

Báo cáo thu nhập ........................................................................................ .....61
Ngân lưu tài chính theo quan điểm tổng đầu tư ............................................ ...61
Ngân lưu tài chính theo quan điểm chủ đầu tư ............................................ ....62

5.5

PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA LẠM PHÁT ......................................... ....62

5.6
5.6.1
5.6.2
5.6.3

PHÂN TÍCH RỦI RO .................................................................................. ....65
Phân tích độ nhạy......................................................................................... ....65
Phân tích tình huống .................................................................................... ....66
Phân tích rủi ro bằng mô phỏng ................................................................... ....67

vii

Chương 6: PHÂN TÍCH KINH TẾ ............................................................................ .69
6.1
XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CHUYỂN ĐỔI CF .......................................................... .69
6.1.1 Giá kinh tế và hệ số chuyển đổi giá kinh tế hàng ngoại thương .......................69
6.1.2 Giá kinh tế và hệ số chuyển đổi giá kinh tế hàng phi ngoại thương .................73
6.2

NGÂN LƯU KINH KẾ ................................................................................... .75

6.3

KẾT QUẢ PHÂN TÍCH KINH TẾ ................................................................. .75

Chương 7: KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ ................................................................. ....76
7.1
KẾT LUẬN .................................................................................................. ....76
7.2

KIẾN NGHỊ .................................................................................................. ...77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. ...78
LÝ LỊCH KHOA HỌC ................................................................................. ...79
PHỤ LỤC ..................................................................................................... ...80

viii


DANH SÁCH BẢNG BIỂU VÀ HÌNH ẢNH
Bảng 2.1

Bảng tính hệ số chuyển đổi giá cho hàng ngoại thương .............................12

Bảng 3.1

Tốc độ tăng trưởng GDP vùng ĐNB giai đoạn 1991 - 2001 ....................... 14

Bảng 3.2

Các khu công nghiệp vùng ĐNB đến 2010 ................................................ 15

Bảng 3.3

Tăng trưởng vốn đầu tư FDI vào các tỉnh miền ĐNB
giai đoạn1997- 2001 ...................................................................................16

Bảng 3.4

Tình hình sản xuất gạch nung vùng ĐNB giai đoạn 1997-2001 .................18

Bảng 3.5

Khả năng sản xuất gạch nung vùng ĐNB năm 2000 ..................................18

Bảng 3.6

Danh mục các nhà máy sản xuất gạch nung công nghiệp
đạt tiêu chuẩn chất lượng Việt Nam năm 2001 ..........................................19

Bảng 3.7

Dự báo cơ cấu gạch XD vùng ĐNB đến 2010 ............................................20

Bảng 3.8

Số liệu thống kê sản lượng gạch XD, GDP, dân số, vốn XDCB
và GDP/dân số vùng ĐNB giai đoạn 1991 - 2001 ......................................22

Bảng 3.9

Kiểm định các mô hình hồi qui đa biến giữa sản lượng gạch XD
theo các chỉ tiêu kinh tế vó mô....................................................................23

Bảng 3.10 Kết quả kiểm định các mô hình hồi qui.....................................................24
Bảng 3.11 Dự báo GDP và dân số vùng ĐNB đến năm 2010......................................25
Bảng 3.12 Kết quả nhu cầu gạch XD vùng ĐNB đến 2010 theo GDP/dân số .............25
Bảng 3.13 Dự báo nhu cầu gạch XD vùng ĐNB đến 2010 theo tốc độ tiêu thụ ..........26
Bảng 3.14 Dự báo nhu cầu gạch XD vùng ĐNB đến 2010 theo vốn đầu tư xây lắp ...27
Bảng 3.15 Bình quân đầu người về một số loại VLXD vùng ĐNB đến 2010..............28
Bảng 3.16 Kết quả dự báo nhu cầu gạch XD vùng ĐNB theo bình quân đầu người ...28
Bảng 3.17 Kết quả dự báo nhu cầu gạch XD theo Viện KHCN VLXD đến 2010.......28
Bảng 3.18 Tổng hợp các mô hình dự báo nhu cầu gạch XD vùng ĐNB ......................29
Bảng 3.19 Kết quả dự báo nhu cầu gạch XD và gạch nung công nghiệp
vùng ĐNB đến 2005 và 2010 ....................................................................30
Bảng 3.20 Danh mục các cơ sở sản xuất gạch nung công nghiệp
và định hướng phát triển trên địa bàn vùng ĐNB đến 2010 .......................31
Bảng 3.21 Cân đối nhu cầu và khả năng sản xuất gạch nung công nghiệp
vùng ĐNB đến 2010 ..................................................................................33
Bảng 4.1

Một số công trình của Công ty XD số 8 đã và đang thực hiện
có giá trị sản lượng trên 10 tỷ đồng trong 10 năm (1990 - 2001)................39

Bảng 4.2

Bảng chế độ sản xuất của nhà máy ............................................................42

Bảng 4.3

So sánh các công nghệ sản xuất gạch nung hiện tại ...................................43

Bảng 4.4

Chủng loại và cơ cấu sản phẩm của dự án..................................................50

ix


Bảng 5.1

Tỷ lệ lạm phát của Việt Nam từ 1992 - 2001 .............................................53

Bảng 5.2

Tỷ lệ lạm phát của Hoa Kỳ từ 1992 - 2001 ................................................54

Bảng 5.3

Giá gạch nung công nghiệp trung bình qua các năm 1993 - 2002 ..............56

Bảng 5.4

Giá nguyên vật liệu dùng trong sản xuất gạch nung công nghiệp ..............59

Bảng 5.5

Cơ cấu chi phí trong giá thành sản phẩm ....................................................61

Bảng 5.6

Kết quả phân tích NPV và IRR theo quan điểm tổng đầu tư ......................62

Bảng 5.7

Kết quả phân tích NPV và IRR theo quan điểm chủ đầu tư .......................62

Bảng 5.8

Kết quả ảnh hưởng của lạm phát lên dòng ngân lưu tài chính....................64

Bảng 5.9

Kết quả phân tích tình huống......................................................................66

Bảng 5.10 Các đặc trưng thống kê của các biến rủi ro ................................................67
Bàng 6.1

Hệ số chuyển đổi giá thiết bị nhập nước ngoài...........................................71

Bàng 6.2

Hệ số chuyển đổi giá thiết bị ngoại mua trong nước ..................................71

Bàng 6.3

Hệ số chuyển đổi giá dầu D.O nhập khẩu ..................................................72

Bàng 6.4

Hệ số chuyển đổi giá xây dựng cơ bản ....................................................... 72

Bàng 6.5

Hệ số chuyển đổi giá chi phí bảo trì ........................................................... 73

Bảng 6.6

Tổng hợp hệ số chuyển đổi giá...................................................................74

Bảng 6.7

Kết quả phân tích kinh tế ...........................................................................75

Hình 2.1

Giá kinh tế theo 3 định đề của Harberger ..................................................9

Sơ đồ 3.1

Sơ đồ phân loại gạch XD............................................................................16

Đồ thị 3.1

Nhu cầu và khả năng sản xuất gạch nung công nghiệp
vùng ĐNB giai đoạn 2000 -2010 ................................................................33

Hoạ đồ

Họa đồ vị trí nhà máy .................................................................................38

Biểu đồ 4.1 Giá trị sản lượng xây lắp của Công ty XD số 8 1994 - 2001 ......................40
Sơ đồ 4.1

Sơ đồ tổ chức nhà máy................................................................................41

Sơ đồ 4.2

Sơ đồ công nghệ sản xuất gạch nung công nghiệp .....................................46

x


Chương 1 GIỚI THIỆU
1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ
Cùng với sự phát triển của đất nước trong những năm gần đây, ngành công nghiệp
sản xuất vật liệu xây dựng ngày càng khẳng định vai trò quan trọng trong sự
nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. Tốc độ phát triển của ngành sản
xuất vật liệu xây dựng tăng trưởng bình quân 15% – 16%/năm. Trong đó, khu vực
miền Đông Nam Bộ là một trong những thị trường vật liệu xây dựng giàu tiềm
năng có mức tăng trưởng cao đạt 15% – 25%/năm, riêng tại TP.Hồ Chí Minh năm
2001 đạt mức tăng trưởng 18,9%.
Hiện tại, nhu cầu gạch xây dựng ở khu vực TP. HCM và các tỉnh khu vực miền

Đông Nam Bộ là rất lớn, năm 2001 sản lượng gạch tiêu thụ gần 1.574 triệu viên
chiếm 18% so với cả nước. Đối với gạch nung tuynen, các công xây dựng khi có
nhu cầu đều phải ký hợp đồng đặt hàng trước từ 15 ngày đến 1 tháng.
Dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất gạch nung công nghiệp phù hợp với
chiến lược phát triển sản xuất kinh doanh và năng lực quản lý của Công ty XD số
8 cụ thể như sau:
ƒ Phù hợp với định hướng phát triển của ngành sản xuất VLXD.
ƒ Đa dạng hóa ngành nghề sản xuất kinh doanh, phù hợp với chiến lược phát
triển của Tổng công ty xây dựng số 1 là đơn vị chủ quản của công ty XD số 8.
ƒ Tạo thế chủ động về nguyên liệu gạch nung tuynen XD cho nhu cầu xây lắp.
ƒ Sử dụng hiệu quả tiền vốn và các nguồn lực sẵn có của Công ty.
ƒ Tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động.
Với những lý do nêu trên, dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất gạch nung với
công nghệ hiện đại trên địa bàn miền Đông Nam Bộ là cần thiết.

1.2 MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN
Xây dựng nhà máy sản xuất gạch xây dựng bằng công nghệ lò nung tuynen với
qui mô sản xuất 25 triệu viên gạch qui chuẩn/năm.

1.3 LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI
Công ty Xây dựng số 8 đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất gạch xây dựng với qui
mô công nghiệp là một sự chuẩn bị về cơ sở hạ tầng và năng lực kinh doanh cho
tiến trình hội nhập kinh tế khu vực. Nhằm đảm bảo việc đầu tư của Công ty vào
dự án thu được hiệu quả, cần thiết phải tiến hành phân tích tính khả thi của dự án.
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở cho việc ra quyết định đầu tư.

0


1.4 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Phân tích tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng nhà máy gạch nung bằng công
nghệ lò nung tuynen, nhằm trả lời những vấn đề cụ thể như sau:
ƒ Dự án có đáng giá về mặt tài chính và kinh tế hay không?
ƒ Các nguồn rủi ro và ảnh hưởng của lạm phát đến kết quả dự án?

1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Việc phân tích dự án trong đề tài sẽ được thực hiện ở mức nghiên cứu tiền khả thi
trên cơ sở:
ƒ Phân tích dự báo cung cầu của thị trường ngành sản xuất gạch xây dựng
ƒ Phân tích tài chính của dự án có xem xét ảnh hưởng của lạm phát và phân tích
rủi ro
ƒ Phân tích kinh tế của dự án.

1.6 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trên cơ sở thu thập dữ liệu có liên quan đến dự án, sử dụng các phương pháp tổng
hợp, phân tích dữ liệu trong quá khứ và hiện tại, vận dụng các mô hình toán thống
kê để dự báo các đại lượng nguyên cứu. Sau đó, dùng phương pháp so sánh, đánh
giá kết quả để rút ra kết luận.

1.7 THU THẬP DỮ LIỆU
ƒ Dữ liệu được thu thập từ Phòng quản lý dự án và Xí nghiệp Xây dựng & Sản
xuất VLXD của Công ty Xây dựng số 8, Tổng công ty vật liệu xây dựng, thư
viện Viện kinh tế TP.HCM, Sở Tài chính TP.HCM và các cơ quan có liên
quan khác.
ƒ Thu thập từ sách, tạp chí xây dựng, thời báo kinh tế Việt Nam, báo kinh tế Sài
Gòn, tài liệu chuyên ngành, niên giám thống kê.
ƒ Thu thập trực tiếp qua điều tra, phỏng vấn và quan saùt.

1

Chương 2 PHƯƠNG PHÁP LUẬN
Trong chương này, luận văn sẽ tập trung giới thiệu về một số mô hình dự báo
thường được sử dụng trong phân tích dự án, lý thuyết về phân tích tài chính, phân
tích rủi ro và phân tích kinh tế theo các quan điểm đầu tư.

2.1 CÁC PHƯƠNG PHÁP DỰ BÁO THƯỜNG ĐƯC SỬ DỤNG
TRONG PHÂN TÍCH DỰ ÁN
Hai phương pháp được sử dụng phổ biến trong phân tích dự báo là mô hình nhân
quả và mô hình chuỗi thời gian. Mô hình nhân quả cho biết kết quả dự báo của
một biến phụ thuộc vào sự thay đổi của một hay nhiều biến độc lập, thường dùng
cho các dự báo dài hạn. Mô hình chuỗi thời gian thường được dùng để dự báo
ngắn hạn về giá hoặc nhu cầu của một biến phụ thuộc theo thời gian. Ngoài ra,
trong quá trình phân tích các đại lượng cần nghiên cứu của vùng Đông Nam Bộ,
luận văn đã sử dụng một số phương pháp dự báo khác như: dự báo nhu cầu gạch
XD theo tốc độ tăng trưởng sản lượng gạch tiêu thụ hàng năm; các phương pháp
dự báo theo định mức như: định mức tiêu thụ/vốn đầu tư, định mức tiêu thụ bình
quân/đầu người. Luận văn chỉ tập trung dự báo nhu cầu gạch XD nên sẽ tập trung
vào các phương pháp dự báo nhu cầu nêu trên.
2.1.1 PHƯƠNG PHÁP HỒI QUY ĐA BIẾN
Phương pháp hồi qui đa biến là một kỹ thuật nghiên cứu được sử dụng phổ biến
trong kinh tế lượng nhằm xây dựng mối quan hệ tuyến tính giữa các yếu tố kinh
tế. Phương pháp này cho phép xác định sự thay đổi của biến cần nghiên cứu (biến
phụ thuộc) dựa vào sự thay đổi của một hoặc nhiều biến nguyên nhân (biến độc
lập). Các biến trong mô hình hồi qui được thu thập theo thời gian.
Mô hình toán
Yt
Trong đó :

=

A0 + ΣAiXt + εt

Yt

: biến phụ thuộc

Xt
A0
Ai

: biến độc lập
: tung độ gốc
: hệ số độ dốc

εt

: sai số ngẫu nhiên.

Việc ước lượng các hệ số A0, Ai trong phương trình hồi qui theo phương pháp bình
phương tối thiểu dựa trên cơ sở các dữ liệu thống kê trong quá khứ. Mức độ chính
xác của phương pháp này thể hiện ở tổng bình phương độ lệch giữa giá trị lý
thuyết hàm hồi quy và giá trị thực tế của chuỗi các tham số theo thời gian là nhỏ
nhất.
2


Mức độ thích hợp của mô hình được đánh giá dựa trên chỉ số R2, Khi R2 càng tiến
tới 1 thì mô hình hồi qui càng thích hợp với các giá trị thực nghiệm.Việc kiểm
định mô hình dựa trên tstat, hoặc P-value, với n dữ liệu, bậc tự do là k, độ tin cậy (1

- α) thì mô hình phù hợp khi tstat > tn-k,α/2 hoặc P-value < α.
2.1.2 PHƯƠNG PHÁP CHUỖI THỜI GIAN
Phương pháp dự báo dựa vào chuỗi thời gian của dữ liệu, dùng để biểu thị những
thay đổi của một đại lượng nghiên cứu theo thời gian qua việc phân tích và dự
đoán xu thế của biến số trong tương lai dựa trên những dữ liệu theo thời trong quá
khứ. Phương pháp này chỉ cho phép tiến hành các dự báo ngắn hạn. Mô hình
chuỗi thời gian được cấu thành từ ba yếu tố :
ƒ Xu thế phát triển dài hạn của đại lượng nghiên cứu
ƒ Những dao động có tính chu kỳ
ƒ Yếu tố ngẫu nhiên.
Trong các phương pháp dự báo theo chuỗi thời gian, mô hình trung bình trượt kết
hợp tự hồi qui – ARIMA hay phương pháp Box –Jenkins được sử dụng phổ biến.
2.1.3 PHƯƠNG PHÁP DỰ BÁO THEO TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG CỦA CÁC
CHỈ TIÊU KINH TẾ VĨ MÔ
Căn cứ vào dữ liệu của năm gốc thường chọn là năm hiện tại và tỷ lệ tăng trưởng
dự báo. Kết quả dự báo là số liệu của năm gốc cộng với mức tăng trưởng đến năm
cần dự báo. Để dự báo tỷ lệ tăng trưởng người ta dựa vào kết quả thống kê trong
quá khứ, xu thế phát triển và ý kiến của các chuyên gia trong ngành về lónh vực
cần dự báo. Phương pháp này thường được sử dụng trong thực tế để dự báo ngắn
hạn và trung hạn, dễ ước lượng, tính toán. Khó xác định chính xác tỷ lệ tăng
trưởng khi số liệu trong quá khứ biến thiên nhiều.
2.1.4 PHƯƠNG PHÁP DỰ BÁO THEO ĐỊNH MỨC TỶ LỆ TƯƠNG ỨNG
VỚI BIẾN KHÁC
Giả định chính của phương pháp này là tính ra định mức theo thời gian của biến
cần dự báo theo biến độc lập khác. Để tính toán các định mức người ta thường dựa
vào kết quả thống kê các dữ liệu trong quá khứ theo thời gian hoặc theo các kết
quả rút ra từ thực nghiệm và theo kinh nghiệm của chuyên gia trong lónh vực dự
báo.
Ưu điểm của phương pháp này là dễ tính toán, trong thực tế ngành xây dựng
thường sử dụng các định mức để tính toán dự toán xây lắp nên phương pháp này

rất phổ biến. Phương pháp này thường chỉ dùng cho các dự báo ngắn hạn và trung
hạn. Khuyết điểm là dựa vào nhiều giả định làm ảnh hưởng đến tính chính xác
của kết quả dự báo.
3


2.2 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Phân tích tài chính là đánh giá triển vọng tài chính, khả năng thành công và hiệu
quả của dự án dưới góc độ của các tổ chức, cá nhân tham gia vào dự án. Trong
phân tích tính khả thi của dự án người ta thường sử dụng ba nhóm phương pháp
phân tích là: giá trị tương đương, suất thu lợi và tỷ số lợi ích/chi phí. Trong luận
văn này chỉ sử dụng hai nhóm phương pháp phổ biến là giá trị tương đương và
suất thu lợi.
2.2.1 CÁC PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

2.2.1.1 Nhóm phương pháp giá trị tương đương
Nhóm phương pháp giá trị tương đương gồm ba phương pháp là:
ƒ Giá trị hiện tại ròng (NPV – Net Present Value)
ƒ Chuỗi giá trị đều hàng năm (AW – Annual Worth)
ƒ Giá trị tương lai (FW – Future Worth).
Nội dung của nhóm phương pháp này là quy đổi toàn bộ dòng tiền tệ thu nhập và
dòng tiền tệ chi phí của dự án về một giá trị hiện tại, hoặc thành một chuỗi giá trị
đều hàng năm, hoặc một giá trị tương lai với mức chiết khấu được chọn. Trong
thực tế chiết khấu được chọn thường là suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được
MARR (Minimum Attractive Rate of Return). Dự án được xem là đáng giá khi
NPV, AW, FW ≥ 0.
Trong luận văn này phương pháp giá trị hiện tại ròng được sử dụng để phân tích
hiệu quả tài chính của dự án, phương pháp này được giới thiệu chi tiết dưới đây.

Phương pháp giá trị hiện tại ròng

Giá trị hiện tại ròng là hiệu số giữa giá trị hiện tại của dòng thu nhập và giá trị
hiện tại của dòng chi phí đã được chiết khấu với một lãi suất yêu cầu thích hợp.
NPV được tính theo công thức :
N

NPV = ∑
t =0

Trong đó :

Bt
Ct
i
t
N

Bt − Ct
(1 + i ) t

: lợi ích ở năm thứ t
: chi phí ở năm thứ t
: suất chiết khấu yêu cầu
: thứ tự năm hoạt động của dự án
: số năm hoạt động của dự án.

Đánh giá dự án theo NPV: dự án đáng giá khi NPV ≥ 0
So sánh nhiều dự án theo NPV: nếu có nhiều dự án loại trừ nhau thì dự án có NPV
dương lớn nhất sẽ được chọn.
4

2.2.1.2 Nhóm phương pháp suất thu lợi
Trong nhóm phương pháp suất thu lợi có hai phương pháp thường được sử dụng là
suất thu lợi nội tại (Internal Rate of Return – IRR) và suất thu lợi ngoại lai
(External Rate of Return –ERR). Trong luận văn này, phương pháp suất thu lợi
nội tại được sử dụng để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.

Phương pháp suất thu lợi nội tại
Suất thu lợi nội tại là mức chiết khấu mà nếu được sử dụng làm hệ số chiết khấu
để quy đổi dòng tiền tệ của dự án thì giá trị hiện tại của dòng thu nhập sẽ cân
bằng với giá trị hiện tại của dòng chi phí. Công thức tính IRR
N

N
Bt
Ct
=
∑
∑
t
t
t = 0 (1 + i )
t = 0 (1 + i )

Trong đó :

Bt
Ct
t
N

i

: lợi ích ở năm t
: chi phí ở năm t
: thứ tự năm hoạt động của dự án
: số năm hoạt động của dự án
: suất chiết khấu IRR.

Đánh giá dự án theo IRR: Khi dự án có IRR ≥ MARR thì được coi là đáng giá.
MARR là suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án.
So sánh các dự án theo IRR: dựa trên nguyên tắc so sánh gia số vốn đầu tư. Giả sử
chúng ta có hai dự án là A và B, trong đó B có vốn đầu tư lớn hơn A, dự án A
được xem là đáng giá, gia số vốn đầu tư từ dự án A lên dự án B bằng CF(B) trừ
CF(A). Dự án B được coi là đáng giá khi IRR(Δ) ≥ MARR, nếu như IRR(Δ) ≤
MARR thì việc đầu tư vào dự án B không đáng giá. Do đó trong trường hợp có
nhiều dự án cần thẩm định, dự án có vốn đầu tư lớn hơn sẽ được coi là đáng giá
hơn nếu như suất thu lợi của gia số đầu tư là IRR(Δ) ≥ MARR.
Để thẩm định nhiều dự án , đầu tiên chúng ta sắp xếp các dự án theo thứ tự vốn
đầu tư tăng dần. Xét lần lượt các dự án có vốn đầu tư từ nhỏ đến lớn để chọn ra dự
án đáng giá đầu tiên, ta gọi dự án này là dự án “ cố thủ “ thứ 1 làm cơ sở để xem
xét các dự án khác. Tiếp theo chúng ta so sánh các dự án có vốn đầu tư lớn hơn dự
án cố thủ thứ 1, nếu dự án này có gia số đầu tư IRR(Δ) ≥ MARR thì được coi là
đáng giá và sẽ được chọn làm dự án cố thủ thứ 2. Quá trình so sánh cứ tiếp tục cho
đến dự án cuối cùng, dự án đáng giá nhất là dự án cố thủ sau cùng.
2.2.2 CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Phân tích tài chính dự án được xây dựng theo những quan điểm khác nhau của các
tổ chức, cá nhân có liên quan đến dự án cho phép đánh giá dự án có hấp daãn
5

những nhà đầu tư và những nhà tham gia thực hiện dự án hay không. Do đó luận
văn tập trung phân tích tài chính theo quan điểm tổng đầu tư (ngân hàng) và quan
điểm chủ đầu tư.

2.2.2.1 Phân tích theo quan điểm tổng đầu tư
Quan điểm tổng đầu tư còn gọi là quan điểm ngân hàng. Theo quan điểm này, dự
án được xem như một hoạt động có khả năng tạo ra những lợi ích tài chính và thu
hút những nguồn chi phí tài chính rõ ràng. Các nhà phân tích xem xét toàn bộ
dòng chi phí, lợi ích thu được trong đó có tính đến chi phí cơ hội của những thành
phần tài chính đóng góp vào dự án.
Phân tích theo quan điểm tổng đầu tư được trình bày như sau :
A = Lợi ích tài chính trực tiếp - Chi phí tài chính trực tiếp - Chi
phí cơ hội của tài sản hiện có đóng góp vào dự án.
Suất chiết khấu được sử dụng trong phân tích theo quan điểm tổng đầu tư là giá sử
dụng vốn trung bình WACC của dự án. Trong đó WACC là trung bình trọng của
giá sử dụng vốn của chủ đầu tư và lãi vay.

2.2.2.2 Phân tích theo quan điểm chủ đầu tư
Phân tích theo quan điểm chủ đầu tư hay quan điểm cổ đông, các nhà phân tích
xem xét dòng tài chính chi cho dự án và các lợi ích thu được, đi kèm với chi phí cơ
hội của vốn cổ đông góp vào dự án; coi vốn vay là khoản thu, trả vốn vay và lãi là
khoản chi.
B = A + Vốn vay - Trả lãi và nợ vay.
Suất chiết khấu được sử dụng theo quan điểm này là giá sử dụng vốn của chủ đầu
tư.

2.3 PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA LẠM PHÁT
Lạm phát được đo bằng tỷ lệ thay đổi giữa mặt bằng giá hiện tại và mặt bằng giá
năm gốc. Lạm phát tác động trực tiếp lên các hạng mục của dòng tiền và tác động
gián tiếp thông qua thuế làm thay đổi kết quả dòng tiền của dự án. Theo lý

thuyết, lạm phát làm tăng NPV của dòng tiền thông qua các khoản phải trả, khấu
trừ lãi vay và làm giảm NPV thông qua các khoản phải thu, khấu hao, số dư tiền
mặt, tồn kho; các khoản đầu tư vào năm gốc của dòng tiền không chịu tác động
của lạm phát. Do đó, một trong những nội dung quan trọng trong đề tài là phân
tích tính khả thi của dự khi có sự tác động của lạm phát.

2.4 PHÂN TÍCH RỦI RO
Rủi ro là sự sai lệch giữa giá trị ước tính hay kế hoạch so với giá trị thực tế. Việc
phân tích rủi ro của dự án nhằm cung cấp thông tin về các khả năng có thể xảy ra
ảnh hưởng đến hiệu quả dự án. Nguồn gốc của rủi ro là do sai số dự báo của các

6


yếu tố nhập lượng và xuất lượng của dự án, sự không chắc chắn liên quan đến loại
hình đầu tư kinh doanh, tình hình kinh tế chính trị xã hội, sự thay đổi của công
nghệ và thiết bị. Do đó, các dự án đều có rủi ro nhất định tùy vào sự thay đổi của
môi trường và mức độ tin cạây của các thông tin dự báo. Phần này chúng tôi giới
thiệu ba phương pháp phân tích rủi ro đang được sử dụng phổ biến hiện nay là
phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân tích rủi ro bằng mô phỏng.
2.4.1 PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY
Phân tích độ nhạy là phân tích những ảnh hưởng của sự thay đổi các yếu tố đầu
vào đến hiệu quả của dự án. Trước hết, ta chọn các tham số có khả năng ảnh
hưởng đến kết quả dự án, sau khi tiến hành phân tích xác định các tham số nhạy
cảm, là những tham số mà khi thay đổi sẽ tác động nhiều đến kết quả dự án. Dùng
bảng chức năng một chiều và hai chiều của excel để phân tích.
2.4.2 PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG
Trên cơ sở phân tích độ nhạy, chúng ta xác định các tham số quan trọng ảnh
hưởng đến kết quả dự án. Phân tích tình huống nhằm giúp cho việc đánh giá tác
động đồng thời của nhiều tham số và sự tương tác của chúng lên kết quả cần

nghiên cứu. Sau đó chọn ra các tình huống tốt nhất, trung bình và xấu nhất có thể
xẩy ra đối với các tham số để phân tích hiệu quả dự án mà cụ thể là giá trị NPV
và IRR.
2.4.3 PHÂN TÍCH RỦI RO BẰNG MÔ PHỎNG
Trong phần này chúng tôi dùng phương pháp mô phỏng Monte Carlo để phân tích
rủi ro của dự án. Việc phân tích bằng mô phỏng cho phép nghiên cứu đồng thời
ảnh hưởng của các tham số liên quan đến kết quả dự án trên cơ sở phân phối xác
suất. Đầu tiên chúng ta phải xây dựng mô hình của dự án, sau đó xác định phân
phối xác suất cho cho tham số không chắc chắn tham gia trong mô hình dựa trên
các dữ liệu thu thập được trong quá khứ và cuối cùng là chọn số lần chạy mô
phỏng đủ lớn để kết quả đạt được độ tin cậy mong muốn. Kết quả mô phỏng cho
phép xác định xác suất thành công của dự án dựa trên các tiêu chuẩn đã chọn. Khi
chạy mô phỏng mô hình trên máy tính, máy sẽ thực hiện tạo chuỗi ngẫu nhiên cho
các tham số để xác định giá trị thử nghiệm của mô hình. Tiến trình trên sẽ được
thực hiện đến số lần thử mong muốn. Để thực hiện phân tích rủi ro bằng mô
phỏng chúng tôi sử dụng phần mềm Crystal Ball của Decisioneering, Inc. –
Denver, Hoa Kỳ.

2.5 PHÂN TÍCH KINH TẾ
Phân tích kinh tế là phân tích tính khả thi của dự án trên bình diện quốc gia. Nội
dung chính phân tích kinh tế là định giá kinh tế của hàng hóa dịch vụ của dự án

7


thông qua điều chỉnh giá tài chính và đánh giá hiệu quả của dự án đối với nền
kinh tế quốc dân.
2.5.1 ĐỊNH GIÁ KINH TẾ
Việc phân tích kinh tế xác định dự án có cải thiện phúc lợi của quốc gia hay
không dựa trên quan điểm gộp chung lợi ích và chi phí của tất cả các thành phần

dân cư của quốc gia như một tổng thể. Giá trị kinh tế thường không nhận thấy
được, nên thường được xử lý trên cơ sở giá trị tài chính. Giá trị kinh tế và giá trị
tài chính khác nhau là do thuế, trợ cấp và các yếu tố ngoại tác gọi chung là những
yếu tố biến dạng của thị trường. Những kỹ thuật phân tích kinh tế chủ yếu dựa
vào 3 định đề căn bản của kinh tế học của Harberger được trình bày dựa trên đồ
thị sau:
P(gía)
A
S
P0

C

B

O

(đường cung)

D (đường cầu)

Q0

Q
(sản lượng)

Hình 2.1 Giá kinh tế trên cơ sở 3 định đề của Harberger
Tổng quát về cách tính giá kinh tế theo Harberger trên thị trường như sau:
Giá cầu cạnh tranh của 1 đơn vị sản phẩm tính theo giá trị đơn vị của sản phẩm đó
trên góc độ người tiêu dùng là giá mà người tiêu dùng sẵn lòng chi trả. Lợi ích

kinh tế bằng phần diện tích nằm dưới đường cầu OACQo. Giá trị kinh tế (EV)
bằng giá trị tài chính (FV). cộng với phần tăng thặng dư giá trị của người tiêu thụ
(CS)..
OACQo = OPoCQo + PoAC
EV = FV
+
CS
Giá cung cạnh tranh của 1 đơn vị sản phẩm tính theo giá đơn vị sản phẩm trên góc
độ người cung ứng là chi phí cơ hội của tài nguyên dùng để sản xuất ra. Chi phí
kinh tế bằng phần diện tích nằm dưới đường cung OBCQo. Giá trị kinh tế (EV)
bằng giá trị tài chính(FV) trừ đi phần giảm thặng dư giá trị của nhà sản xuất (PS).

8


OBCQo
EV

= OPoCQo = FV
-

BPoC
PS

Khi đánh giá lợi ích hay chi phí của dự án người ta không quan tâm đến đối tượng
nhận chúng. Giá trị kinh tế ròng là tổng của lợi ích kinh tế và chi phí kinh tế của
dự án. Đối với một dự án sản xuất giá kinh tế là việc giải phóng các nguồn lực từ
các nhà sản xuất cũ và tăng thêm nhu cầu mới. Đối với dự án tiêu thụ giá kinh tế
là việc giảm nhu cầu cũ và tăng thêm nguồn lực để sản xuất mới. Lợi ích kinh tế
ròng được tính bằng lợi ích kinh tế trừ chi phí kinh tế bằng (OACQo- OBCQo) là

phần diện tích ABC.
Đối với một dự án tiêu thụ:
Giá trị kinh tế = Giá trị tài chính - phần giảm thặng dư của nhà sản xuất.
Đối với một dự án sản xuất:
Giá trị kinh tế = Giá trị tài chính + phần tăng thặng dư của người tiêu thụ.
Khi không chịu tác động của các biến dạng thị trường thì phần tăng thặng dư của
người tiêu dùng cũng chính là phần giảm thặng dư của nhà sản xuất. Khi đó giá
kinh tế bằng với giá tài chính bằng giá thị trường của hàng hoá và dịch vụ.
Khi thị trường có những biến dạng do các yếu tố ngoại tác như: các loại thuế, trợ
giá, giá trần, mức lương tối thiểu. . . .thì giá của hàng hóa dịch vụ, giá ngoại tệ,
tiền lương, giá sử dụng vốn có thể bị bóp méo. Giá kinh tế được tính bằng giá tài
chính nhân với hệ số chuyển đổi giá. Cách tính hệ số chuyển đổi giá được trình
bày ở phần sau.

2.5.1.1 Hệ số chuyển đổi giá
Giá tài chính là giá của hàng hóa, dịch vụ trên thị trường bao gồm giá bán chưa có
thuế, thuế, chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo quản . . . .
Giá kinh tế của hàng hoá, dịch vụ là giá trị xã hội thực tế hay chi phí cơ hội của
tài nguyên dùng để sản xuất ra hàng hóa dịch vụ đó.
Hệ số chuyển đổi giá (CF – Conversion Factor) là tỷ số giữa giá kinh tế và giá tài
chính
Giá kinh tế =
CF * Giá tài chính.

2.5.1.2 Giá kinh tế của nhập lượng và xuất lượng của dự án sản xuất
Theo phương pháp đại số giá kinh tế của nhập lượng và xuất lượng là trung bình
có trọng số của giá cung và giá cầu:

9

Pe = WsPs + WdPd
Trong đó:
Pe
: giá kinh tế
s
P
: giá cung, là chi phí cơ hội của tài nguyên dùng để sản xuất
d
P
: giá cầu, là giá người tiêu dùng sẵn lòng trả cho hàng hóa, dịch vụ
s
: tỷ trọng giá cung
W
d
W
: tỷ trọng giá cầu
s
W + Wd = 1.

2.5.1.3 Giá kinh tế của ngoại tệ
Trên thị trường do có sự can thiệp của chính phủ qua thuế xuất nhập khẩu, các
khoản trợ giá gây ra các biến dạng trong giá kinh tế của hàng hóa, dịch vụ liên
quan đến ngoại thương. Giá kinh tế của ngoại tệ được xác định theo công thức gần
đúng sau:
Ee = WxEm(1 + K)(1 - tx) + WimEm(1 + T)
Trong đó:
K
: tỷ lệ trợ giá xuất khẩu trung bình của quốc gia
tx

: thuế suất thuế xuất khẩu trung bình
T
: tỷ lệ thuế trung bình đánh lên hàng nhập khẩu
x
W
: tỷ trọng xuất khẩu
im
W
: tỷ trọng nhập khẩu
e
E
: giá kinh tế của ngoại tệ
m
: giá thị trường của ngoại tệ.
E

2.5.1.4 Tỷ lệ bù đáp ngoại hối FEP (Foreign Exchange Premium)
Theo định nghóa:
FEP(%)
= (Ee / Em - 1) * 100
Phần bù đắp ngoại hối của giá kinh tế so với giá trị trường cho biết phần chênh
lệch giá thực của giá nội tệ ứng với mỗi đơn vị ngoại tệ. Đối với hàng ngoại
thương, phần lợi ích tăng thêm này phải được áp dụng cho thành phần ngoại tệ
của những mặt hàng mà dự án cung cấp hay yêu cầu.

2.5.1.5 Định giá kinh tế của hàng ngoại thương
Theo phương pháp CF, giá kinh tế của hàng ngoại thương được tính theo các bước
sau
ƒ Bước 1: tách phần thuế xuất nhập khẩu, thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế tiêu
thụ đặc biệt (TTĐB) và các khoản trợ cấp ra khỏi giá tài chính.

ƒ Bước 2: chuyển các chi phí tài chính của xếp dỡ, vận chuyển, bảo quản,...
sang giá kinh tế chưa điều chỉnh theo phần bù đắp của ngoại tệ FEP.

10


ƒ Bước 3: điều chỉnh theo phần bù đắp của ngoại tệ FEP.
Tóm tắt quá trình xác định hệ số chuyển đổi giá cho hàng hóa ngoại thương được
trình bày trong bảng 2.1
Bảng 2.1: Bảng tính hệ số chuyển đổi giá cho hàng ngoại thương
Các thành phần trong
%T
FEP
FV CFunadj EVunadj
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
giá tài chính
CIF
Thuế nhập khẩu
Thuế VAT, TTĐB
Xếp dỡ và vận chuyển
Lắp đặt, . . . .
ΣFV
CF tại địa điểm dự án ΣEV / ΣFV

EVadj
(6)

ΣEV

Trong đó:
FV : giá tài chính
CFunadj: hệ số chuyển đổi chưa điều chỉnh theo chi phí cơ hội của ngoại tệ
EVunadj: giá kinh tế chưa điều chỉnh theo chi phí cơ hội của ngoại tệ
%T : phần % ngoại tệ trong chi phí tài chính
EVadj : giá kinh tế sau khi điều chỉnh.
Các công thức tính cho các cột trong bảng như sau:
(3) = (1) x (2)
⇒
EVunadj = FV x CFunadj
(5) = (4) x (1) x %FEP
⇒
FEP
= %T x FV x %FEP
(6) = (3) + (5)
⇒
EVadj
= EVunadj + FEP
Suy ra:
CF = ΣEV / ΣFV.

2.5.1.6 Định giá kinh tế hàng phi ngoại thương
Hàng hóa phi ngoại thương bao gồm những hàng hóa không có khả năng trao đổi
mậu dịch, tức là không thể được xuất khẩu hay nhập khẩu. Đầu tiên, người ta
cũng tách phần thuế xuất nhập khẩu, thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế tiêu thụ
đặc biệt (TTĐB) và các khoản trợ cấp ra khỏi giá tài chính của hàng hóa.
Giá kinh tế của hàng hóa phi ngoại thương bằng chính giá thị trường của hàng hóa

đó (đã tách thuế và trợ giá) nếu thỏa mãn ba điều kiện sau:
ƒ Hàng hóa được trao đổi trong một thị trường cạnh tranh.
ƒ Qui mô của dự án tương đối nhỏ, sao cho việc sản xuất và tiêu dùng sản
phẩm của dự án không làm thay đổi giá trị thị trường của các hàng hóa có
liên quan.
11


ƒ Hàng hóa sử dụng trong dự án được sản xuất trong một ngành kinh tế đang
trong giai đoạn tăng trưởng.
2.5.2 PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI KINH TẾ
Trong phân tích dòng ngân lưu kinh tế, cần xác định các hệ số chuyển đổi giá
kinh tế riêng CFi cho từng hạng mục có trong dòng ngân lưu của dự án. Các hạng
mục của dòng ngân lưu kinh tế sẽ được xác định bằng cách lấy các hạng mục của
dòng ngân lưu tài chính nhân lần lượt với các hệ số chuyển đổi giá kinh tế CFi
tương ứng. Suất chiết khấu kinh tế là chi phí cơ hội của công quỹ thường được xác
định là 12%. Hiệu quả kinh tế của dự án sẽ được đánh giá thông qua giá trị hiện
tại ròng NPV và suất thu lợi nội tại IRR của dòng ngân lưu kinh tế.

12


Chương 3 NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
Trong chương này, luận văn sẽ tập trung giới thiệu khái quát về thị trường VLXD
và gạch xây dựng (gạch XD) trên thị trường mục tiêu của dự án là vùng Đông
Nam Bộ (ĐNB); vận dụng các mô hình toán nghiên cứu nhu cầu và năng lực sản
xuất gạch XD trong vùng ĐNB nhằm dự báo thị trường gạch nung công nghiệp là
sản phẩm của dự án. Kết quả của nghiên cứu này sẽ làm cơ sở cho việc ra quyết
định đầu tư.

3.1 TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGÀNH VLXD & THỊ TRƯỜNG
GẠCH XD VÙNG ĐÔNG NAM BỘ
Vùng Đông Nam Bộ hiện nay bao gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bình
Phước, Vũng Tàu –Bà Rịa và Tây Ninh. Tình hình phát triển kinh tế vùng ĐNB
trong các năm qua như sau: mức tăng trưởng kinh tế bình quân trong những năm
qua (1995-2001) đạt 12%/năm trong khi cả nước đạt 7,3%/năm, tỷ trọng GDP so
với cả nước chiếm 31%, GDP bình quân đầu người cao nhất nước, tổng giá trị
hàng hóa xuất nhập khẩu chiếm 42,2% so với cả nước.
3.1.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH NGÀNH SẢN XUẤT VLXD VÙNG ĐÔNG
NAM BỘ
Cùng với tiến trình hội nhập kinh tế khu vực và thế giới trong giai đoạn vừa qua,
những diễn biến thuận lợi của nền kinh tế nước ta tạo điều kiện cho thị trường
VLXD cả nước nói chung và miền Đông Nam Bộ nói riêng phát triển với những
nét khái quát như sau:
Nền kinh tế nước ta đã từng bước phục hồi và tiếp tục tăng trưởng: Khủng hoảng
kinh tế khu vực năm 1997 đã ảnh hưởng đến nền kinh tếù vùng ĐNB mà trực tiếp
đến quy mô và tốc độ xây dựng của nhiều công trình, dự án xây dựng. Điều này
phản ánh qua tốc độ tăng trưởng GDP của vùng ĐNB trong các năm 1991 - 2001
được thể hiện qua bảng 3.1.
Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng GDP vùng ĐNB giai đoạn 1991 - 2001
Tốc độ
tăng trưởng
GDP (%)

1992

1993

1994

42,5

24,6

21,3

1995
28,4

1996

1997

14,0

15,3

1998
5,5

1999
5,3

2000
7,4

2001
8,6

Nguồn: Thống kê TP.HCM với các tỉnh phía nam 1991 – 1995, niên giám thống kê

1993, 1996, 1999 và 2000
Qua thống kê từ 1992 - 2001 cho thấy trước năm 1996 tốc độ tăng trưởng GDP
vùng ĐNB rất cao trên 20%/năm, từ cuối năm 1997 tăng trưởng GDP của vùng
ĐNB giảm mạnh làm ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế trong đó có việc tiêu thụ
13


VLXD. Thực tế, việc tiêu thụ VLXD cả nước đã chững lại và đến năm 1999 vẫn
chưa phục hồi so với các giai đoạn trước. Tuy nhiên, với những nỗ lực chung của
cả nước đầu năm 2000 đến nay nền kinh tế nước ta đã từng bước ổn định và phát
triển, công cuộc xây dựng được đẩy mạnh là nhân tố thúc đẩy thị trường VLXD
phát triển. Năm 2001 tốc độ tăng trưởng ngành sản xuất VLXD tại TP. HCM đạt
18,9% (báo người lao động ra ngày 8/1/2002 nguồn: HĐND TP.HCM khoá VI),
chứng tỏ trong thị trường này ngành sản xuất VLXD đang ở giai đoạn có mức tăng
trưởng cao.
Trong giai đoạn đến 2010 nhu cầu VLXD tiếp tục tăng cao: Nhu cầu xây dựng cơ
sở hạ tầng gia tăng, nhiều dự án quan trọng của nhà nước sẽ được khởi công xây
dựng, đặc biệt là các dự án xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất và
quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ tại các đô thị lớn, nhiều chương trình
về nhà ở đang được triển khai. Dự kiến khả năng phát triển các khu công nghiệp
và khu chế xuất vùng ĐNB đến 2010 thể hiện qua bảng 3.2
Bảng 3.2: Các khu công nghiệp vùng Đông Nam Bộ đến 2010
Vùng Đông Nam Bộ
Toàn vùng
TP. Hồ Chí Minh
Đồng Nai
Bà Rịa Vũng Tàu
Bình Dương
Bình Phước

Số KCN &
KCX

Khả năng phát
triển tối đa (ha)

51
15
16
6
12
2

22.508
5.660
9.317
1.510
4.521
1.500

Năm 2010
(ha)
12.936
4.260
4.645
1.310
2.621
100

Nguồn: Quy hoạch VLXD vùng ĐNB đến 2010 và định hướng đến 2020

Theo dự báo đến năm 2010 dân số vùng ĐNB tăng 14,78 triệu người trong đó số
dân đô thị vùng ĐNB sẽ tăng 10,15 triệu người chiếm 68.7% dân số toàn vùng.
Năm 2010, dự báo thành phố Hồ Chí Minh có tỷ lệ đô thị hóa cao nhất 87%, bên
cạnh sự đổi mới của đô thị cũ, một số khu đô thị mới đang hình thành như khu đô
thị Thủ Thiêm, khu đô thị Nam Sài Gòn với diện tích gần 2.000 ha. Trong giai
đoạn này, tốc độ đô thị hóa toàn vùng ĐNB diễn ra mạnh mẽ, theo dự báo tỉnh Bà
Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai có tỷ lệ đô thị hóa 55- 56%; Bình Dương 35 - 36%;
Tây Ninh và Bình Phước có tỷ lệ đô thị hóa thấp nhất 25 - 30% (quy hoạch VLXD
vùng ĐNB đến 2010 và định hướng đến 2020).
Bên cạnh đó, sự phát triển kinh tế các năm qua đã thu hút một lượng rất lớn vốn
FDI. Mặc dù, bị ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế khu vực nhưng nguồn vốn
FDI đầu tư vào vùng ĐNB giai đoạn 1997 – 2001 vẫn gia tăng đáng kể và luôn
chiếm một tỷ trọng cao so với cả nước. Sự tăng trưởng nguồn vốn FDI được thể
hiện qua bảng 3.3
14