Luận cứ về việc xác định giá đất ở tp hồ chí minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

-----------------TP. Hồ Chí Minh, ngày ….. tháng ……. Năm 2005

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ và tên
:
NGUYỄN HỮU TĂNG
Sinh ngày
:
02 – 12 – 1978
Chuyên ngành : QUẢN TRỊ DOANH NGHIỆP

Phái
: Nam
Nơi sinh : Bình Định
MSHV : 01703426

I. TÊN ĐỀ TÀI : LUẬN CỨ VỀ VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ CHÍ MINH
II . NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
ƒ Phân tích, đánh giá thực trạng về thị trường đất đai, quản lý giá đất ở thành
phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua.
ƒ Xác định các yếu tố hình thành giá đất và mức độ tác động của từng yếu tố.
ƒ Xây dựng các nguyên tắc xác định giá đất đô thị ở thành phố Hồ Chí Minh.
ƒ Đánh giá tác động của việc định giá đất của nhà nước đến thị trường đất đai.

III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ

: 17/01/2005

IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ

: 30/06/2005

V. CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

CHỦ NHIỆM NGÀNH

: TS. Trần Du Lịch
BỘ MÔN QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

TS. TRẦN DU LỊCH
Nội dung và đề cương luận văn thạc só đã được Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua.
Ngày………….tháng………..năm 2005
PHÒNG ĐÀO TẠO SĐH

KHOA QUẢN LÝ NGÀNH

i


LỜI CẢM TẠ
Luận văn này là thành quả của việc ứng dụng những kiến thức
đã nhận được từ sự truyền đạt tận tình của quý thầy cô khoa Quản lý
công nghiệp - trường Đại học Bách Khoa Tp. Hồ Chí Minh và sự giúp đỡ

chân thành của bạn bè, đồng nghiệp trong suốt khóa học .

Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Trần Du Lịch đã hết lòng truyền
đạt và hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn này.

Xin chân thành cảm ơn các chuyên gia về nhà đất đang công tác
tại các đơn vị trực thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn, Công ty Kinh
doanh Nhà Phú Nhuận, Công ty tư vấn TS, Công ty quản lý & Kinh
doanh Nhà Thành phố đã nhiệt tình giúp đỡ tôi thông qua việc đưa ra
các ý kiến quý báu trong bảng câu hỏi khảo sát.
Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ, động viên, khích lệ của gia đình, bạn
bè và đồng nghiệp trong suốt quá trình học tập và công tác vừa qua.

Tp.HCM, ngày 20 tháng 6 năm 2005
NGUYỄN HỮU TĂNG

ii


TÓM TẮT LUẬN VĂN
Đề tài “Luận cứ về việc xác định giá đất ở thành phố Hồ Chí Minh” tập trung
nghiên cứu một số vấn đề sau đây :
- Tóm lược, đánh giá một số nghiên cứu trước có liên quan đến đất đai và bất
động sản.
-

Phân tích, đánh giá thực trạng về tình hình biến động giá đất, các phương
pháp xác định giá đất và quản lý nhà nước về đất đai ở thành phố Hồ Chí
Minh trong thời gian qua.

-

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị và mức độ tác động của
từng yếu tố đó.

-

Xây dựng các nguyên tắc xác định giá đất đô thị ở thành phố Hồ Chí Minh .

-

Đánh giá tác động của việc định giá đất của nhà nước đến thị trường đất
đai.

Kết quả Đề tài chủ yếu tạo căn cứ cho Thành phố Hồ Chí Minh thiết lập các
quy định về giá đất đô thị áp dụng cho bảy mục đích sử dụng đất theo luật đất
đai năm 2003 .

iii


ABSTRACT
The topic of “Basic of the land use price determination in HOCHIMINH city”
focuses on the study of some matters as :
- Summary and assessment of previous studies concerning with the land
use and real estate.
- Status quo analysis and assessment on the land use price variation,
determination approaches on the land use price and state management in
HOCHIMINH city in the past.
- Determination of factors which affect urban land use price and influence

measure of each factor.
- Construction of principles to determine urban land use price in
HOCHIMINH city.
- Impact assessment of the state land use price determination upon the
land use market.

The topic results mainly create the foundation for HOCHIMINH city
authorities to establish regulations on urban land use price that will be applied for
seven land use purposes according to the Land Use Law of 2003.

iv


MỤC LỤC
Nhiệm vụ luận văn thạc só. ......................................................................................i
Lời cảm tạ.................................................................................................................ii
Tóm tắt luận văn .....................................................................................................iii
Abstract..................................................................................................................... iv
Mục lục ..................................................................................................................... v
Danh sách hình vẽ và bảng biểu ...........................................................................viii
Chương I : MỞ ĐẦU ....................................................................................... ....1
1.1
LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI .......................................................... ....1
1.1.1 Vai trò của việc quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế và tình hình
biến động giá đất trong thời gian qua ............................................................... ....1
1.1.2 Những vấn đề còn tồn tại từ các nghiên cứu trước ............................. .... 1
1.1.3 Vấn đề đặt ra cho Đề tài ...................................................................... ....2
1.2
MỤC TIÊU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.......................................... ....3
1.2.1 Mục tiêu ................................................................................................. ....3

1.2.2 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... ....4
1.3
Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ................................................ ....4
1.4
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................ ....5
Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ............. ....7
2.1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT ............................................................................ ....7
2.1.1 Các lý thuyết về giá trị ......................................................................... ....7
2.1.2 Khái niệm về Giá trị đất đai & Định giá đất ........................................ ....7
2.1.2.1Giá trị sử dụng đất ................................................................................... ....7
2.1.2.2 Giá cả đất đai .............................................................................................8
2.1.2.3 Giá trị thị trường của đất đai ..................................................................... 8
2.1.2.4 Các nguyên tắc định giá đất .....................................................................9
2.1.3 Thuộc tính và đặc trưng của đất đai ..................................................... ....10
2.1.3.1 Thuộc tính của đất đai ......................................................................... .....10
2.1.3.2 Đặc trưng của đất đai ........................................................................... .....11
2.1.4 Thị trường đất đai ................................................................................. .....12
2.1.4.1 Khái niệm thị trường đất đai ................................................................ .....12
2.1.4.2 Đặc trưng thị trường đất đai ................................................................. .....12
2.1.4.3 Quan hệ cung cầu trên thị trường đất đai ............................................ .....13
2.1.4.4 Các đối tượng tham gia thị trường đất đai ........................................... .....16
2.1.5 Các yếu tố tác động đến giá đất ........................................................ .....18
2.2
MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU .................................................................... ...19
2.2.1 Mô hình định giá đất theo học thuyết kinh tế chính trị ....................... ....19
2.2.2 Mô hình định giá hàng hóa theo kinh tế học ...................................... ....19
v

2.2.3 Phương pháp định giá đất theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP ............... ....20
2.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp ............................................................... ...20
2.2.3.2 Phương pháp thu nhập ................................................................................20
2.2.4 Phương pháp định giá đất theo kinh nghiệm một số quốc gia ..................21
2.2.4.1 Phương pháp định giá đất ở Đài Loan .....................................................21
2.2.4.2 Phương pháp định giá đất ở Hàn Quốc .....................................................21
2.2.5 Mô hình nghiên cứu của đề tài .................................................................22
Chương 3: THỰC TRẠNG VỀ GIÁ ĐẤT – QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT – CÁC
PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ....................................................... ....23
3.1
THỰC TRẠNG VỀ GIÁ ĐẤT ............................................................. ....23
3.1.1 Tình hình biến động giá đất ................................................................... ...23
3.1.2 Giá thị trường và giá “ảo” .................................................................... ....24
3.1.2.1 Giá thị trường ....................................................................................... .....24
3.1.2.2 Giá ảo .................................................................................................... ....25
3.1.3 Hiện tượng đầu cơ trên thị trường đất đai ............................................ ....26
3.1.3.1 Nhận diện vấn đề đầu cơ và đầu cơ đất đai ....................................... ....27
3.1.3.2 Nhận dạng đối tượng đầu cơ đất đai .................................................... ....28
3.1.3.3 Vai trò của hoạt động đầu cơ trong nền kinh tế thị trường ................. ....29
3.1.3.4 Tình hình đầu cơ đất đai trên địa bàn TP. HCM ................................. ....31
3.2
THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT – PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH
GIÁ ĐẤT ........................................................................................................... .....32
3.2.1 Cơ sở định giá đất đô thị ...................................................................... .....32
3.2.1.1 Các tính giá đất theo QĐ 05 ................................................................ .....32
3.2.1.2 Các tính giá đất theo giá thị trường .................................................... .....33
3.2.1.3 Các tính giá đất theo QĐ 316 .............................................................. .....35
3.2.2 Các đơn vị quản lý giá đất ................................................................ ........37
3.2.3 nh hưởng của việc quản lý giá đất đến đầu tư hạ tầng .................... ....38
3.2.4 Một số tồn tại trong công tác quản lý giá đất ..................................... .....39

Chương 4: XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT ........... .....40
4.1
THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU ................................................................... ....40
4.1.1 Xác định nhu cầu thông tin ................................................................. .....40
4.1.2 Xác định nguồn cung cấp thông tin .................................................... .....40
4.1.3 Phương pháp đo và thu thập thông tin ................................................ .....40
4.1.3.1 Lựa chọn thang đo .............................................................................. .....40
4.1.3.1 Thiết kế bảng câu hỏi ......................................................................... .....42
4.1.4 Phương pháp thực hiện thu thập dữ liệu ............................................. .....48
4.1.5 Phương pháp phân tích dữ liệu .......................................................... .....48
4.2
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................... ....48
4.2.1

Các yếu tố vó mô tác động đến giá đất thị ........................................ .....48
vi


4.2.2 Các yếu tố vi mô tác động đến giá đất đô thị .................................. .....48
4.2.3 Mức độ phù hợp của các loại diện tích đất để làm nhà ở ............... .....50
4.2.4 Mức độ phù hợp của các loại diện tích đất để làm văn phòng ......... .....51
4.2.5 Mức độ mang lại gí trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng .............. .....52
4.2.6 Những địa điểm thuận tiện để làm nhà ở .......................................... .....53
4.2.7 Mức độ thuận tiện của các loại hình dáng lô đất ............................. .....54
4.2.8 Mức độ thuận tiện về giao thông liên lạc .......................................... .....54
4.2.9 Mức độ mang lại giá trị sử dụng đất ở các khu vực xây dựng công trình
trên đất .............................................................................................................. .....55
4.3
TỔNG HP – PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................... ....56
4.3.1 Các yếu tố vó mô tác động đến giá đất thị ........................................ .....56

4.3.2 Các yếu tố vi mô tác động đến giá đất đô thị .................................. .....57
4.3.3 Mức độ phù hợp của các loại diện tích đất để làm nhà ở ............... .....57
4.3.4 Mức độ phù hợp của các loại diện tích đất để làm văn phòng ......... .....57
4.3.5 Mức độ mang lại gí trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng .............. .....58
4.3.6 Những địa điểm thuận tiện để làm nhà ở .......................................... .....58
4.3.7 Mức độ thuận tiện của các loại hình dáng lô đất ............................. .....59
4.3.8 Mức độ thuận tiện về giao thông liên lạc .......................................... .....59
4.3.9 Mức độ mang lại giá trị sử dụng đất ở các khu vực xây dựng công trình
trên đất .............................................................................................................. .....60
Chương 5: NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH ................................................................................................. ....61
5.1
NGUYÊN TẮC CHUNG ..................................................................... .....61
5.2
NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ DÙNG LÀM CƠ SỞ KINH
DOANH ............................................................................................... .....62
5.3
NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ................................................... ....65
5.4
NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÔN GIÁO VÀ CÁC MỤC ĐÍCH PHI
LI NHUẬN KHÁC ............................................................................ ....67
5.5
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA ĐỊNH GIÁ NHÀ NƯỚC ĐẾN THỊ
TRƯỜNG ĐẤT ĐAI ............................................................................. ....68
Chương 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................... .69
6.1
KẾT LUẬN .............................................................................................. .69
6.2
KIẾN NGHỊ .............................................................................................. .69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................... ...71

PHỤ LỤC ................................................................................................ ...72
LÝ LỊCH TRÍCH NGANG .................................................................... ...79

vii


DANH SÁCH HÌNH VẼ VÀ BẢNG BIỂU
DANH SÁCH HÌNH VẼ :
Hình 1.1 Sơ đồ nghiên cứu .................................................................................7
Hình 2.1

Quan hệ cung – cầu trên thị trường đất đai ........................................15

Hình 2.2

Mô hình định giá đất theo kinh tế chính trị .........................................19

Hình 2.3

Mô hình định giá hàng hóa theo kinh tế học ......................................20

Hình 2.4

Mô hình nghiên cứu của đề tài ...........................................................22

DANH SÁCH BẢNG BIỂU :
Bảng 3.1

Tình hình biến động giá đất tại một số khu vực ................................. 23

Bảng 3.2

Tốc độ tăng trưởng giá đất tại một số khu vực................................... 24

Bảng 3.3 Hệ số tính giá đất trong hẻm theo QĐ 316 ......................................... 36
Bảng 3.4 Tỷ lệ vốn đền bù của một số dự án .................................................... 38
Bảng 4.1

Kết quả nghiên cứu các yếu tố vó mô tác động đến giá đất ............. 49

Bảng 4.2

Kết quả nghiên cứu các yếu tố vi mô tác động đến giá đất ............. 50

Bảng 4.3 Kết quả nghiên cứu mức độ phù hợp các loại diện tích đất ở ........... 50
Bảng 4.4

Kết quả nghiên cứu mức độ phù hợp các loại diện tích đất văn phòng,

khu thương mại … .......................................................................................................... 51
Bảng 4.5 Kết quả nghiên cứu giá trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng ........ 52
Bảng 4.6 Kết quả nghiên cứu địa điểm thuận tiện làm nhà ở ............................ 53
Bảng 4.7 Kết quả nghiên cứu mức độ thuận tiện các loại hình dáng lô đất .... 54
Bảng 4.8 Kết quả nghiên cứu mức độ thuận tiện về giao thông liên lạc ......... 54
Bảng 4.9

Kết quả nghiên cứu giá trị sử dụng đất của các khu vực xây dựng công

trình trên đất ................................................................................................................... 55

viii


-1-

CHƯƠNG 1
MỞ ĐẦU
1.1 LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI :
1.1.1 Vai trò của việc quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế và tình hình
biến động giá đất trong thời gian qua:
Trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch tập trung sang kinh tế thị
trường theo định hướng XHCN, xuất hiện hàng loạt vấn cần giải quyết, trong đó
vấn đề xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố thị trường là vấn đề hết sức
quan trọng. Cùng với sự phát triển khá mạnh thị trường sản phẩm “đầu ra” như
thị trường hàng hóa, dịch vụ … việc xây dựng và phát triển thị trường các yếu tố
“đầu vào” như thị trường vốn, thị trường lao động, và thị trường bất động sản
mang ý nghóa hết sức quan trọng
Một trong những yếu tố quyết định sự phát triển thị trường bất động sản là
vấn đề quản lý và sử dụng đất đai hợp lý. Trên thực tế tại TP. Hồ Chí Minh trong
thời gian vừa qua, tình hình thị trường đất đai diễn biến rất phức tạp, tạo nên sự
biến động lớn về giá, đẩy giá đất lên quá cao so với khả năng mua nhà ở của đa
số người dân và khả năng sinh lợi từ mặt bằng sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp. Nguyên nhân vấn đề này là việc quản lý giá đất của nhà nước kém hiệu
quả, chưa có những căn cứ định giá đất hợp lý để tác động tích cực đến thị
trường đất đai.
1.1.2 Những vấn đề còn tồn tại được rút ra từ các công trình nghiên cứu
trước :
Xuất phát từ nhu cầu nâng cao hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng
đất đai, vừa qua Chính phủ đã ban hành nghị định 188 /NĐ-CP ngày 16.11.2004

-2về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định này sẽ
được áp dụng cho 7 mục đích sử dụng đất theo luật đất đai năm 2003, gồm : (1)
Tính thuế sử dụng đất; (2) thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; (3) tính
tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu
giá ; (4) tính giá trị quyền SDĐ khi giao đất không thu tiền SDĐ; (5) Lệ phí
trước bạ; (6) Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; (7) Bồi thường đôi với với
người vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước.
UBND TP. Hồ Chí Minh đã thành lập ban chỉ đạo xây dựng bảng giá đất ở
TP. HCM nhằm triển khai Nghị định 188 của Chính phủ, theo đề xuất của Ban
chỉ đạo có 3 phương án xây dựng bảng giá đất (nguồn : theo báo Thanh Niên số
ra ngày 20.11.2004), gồm : (1) tính bình quân bằng khoảng 60% giá chuyển
nhượng thực tế đất ở; (2) tính bình quân bằng khoảng 30% giá chuyển nhượng
thực tế đất ở; (3) Theo giá bồi thường đang áp dụng ở các dự án đang đầu tư của
Nhà nước trên địa bàn quận huyện. Giá bồi thường các dự án hiện nay bằng
khoảng 20-70% giá chuyển nhượng thực tế . Như vậy, cả 3 phương pháp này đều
dựa trên giá chuyển nhượng thực tế, từ đó nảy sinh một số câu hỏi đặt ra: Giá
chuyển nhượng thực tế được xác định như thế nào ? , dựa trên cơ sở nào ? và là
giá thật hay giá ảo ? …
Đề tài nghiên cứu “Quản lý thị trường bất động sản” của Sở Tài nguyên &
Môi trường chỉ đề cập đến các cơ chế, chính sách của nhà nước về quản lý thị
trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai nói riêng, chưa đề cập đến
các cơ sở định giá cũng như đánh giá tác động của việc định giá nhà nước đến
thị trường đất đai.


-31.1.3 Vấn đề đặt ra cho Đề tài :
Trước những biến động về giá đất trong thời gian qua, cả nước nói chung
và trên địa bàn TP. HCM nói riêng đã có những biện pháp quyết liệt nhằm bình
ổn thị trường bất động sản bằng việc tăng cường quản lý nhà nước về đất đai.

Tuy nhiên, việc triển khai các chủ trương này còn rất chậm do thiếu luận cứ
trong việc xác định giá đất.
Các nghiên cứu trước đây nhìn chung chưa giải quyết được vấn đề nêu
trên, cách tiếp cận vấn đề của các nghiên cứu này từ góc độ quản lý nhà nước và
đi theo hướng thực trạng và giải pháp, chưa đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất cũng như các nguyên tắc xác định giá đất trên địa bàn.
Vì vậy, đề tài này sẽ đưa ra các luận cứ về việc xác định giá đất ở
TP.HCM nhằm góp phần tạo căn cứ để thực hiện các chính sách về đất đai của
Thành phố .
1.2 MỤC TIÊU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU :
1.2.1 Mục tiêu :
Với những phân tích nêu trên, việc xác định các căn cứ để xây dựng các
nguyên tắc trong việc xác định giá đất trên địa bàn TP.HCM là hết sức cần thiết
và cấp bách, đây là một vấn đề thời sự “nóng bỏng” hiện nay với rất nhiều câu
hỏi được đặt ra và sẽ còn tiếp tục tranh luận cho đến khi có được luận cứ trong
việc xác định giá đất. Vì vậy, mục đích của đề tài này nhằm :
(1) Xác định các yếu tố hình thành giá đất và mức độ tác động của từng yếu tố .
(2) Phân tích Thực trạng và các tồn tại trong việc quản lý giá đất hiện nay ở
TP.HCM.
(3) Xây dựng các nguyên tắc xác định giá đất đô thị ở TP.HCM .
(4) Tác động của việc định giá đất của Nhà nước đến thị trường đất đai.
1.2.2 Phạm vi Nghiên cứu :


-4Đất đô thị và đất nông thôn có những đặc điểm rất khác nhau, nên cần phải
tách riêng việc xác định giá hai loại đất này. Vì thời gian có hạn nên đề tài này
giới hạn đối tượng nghiên cứu là đất đô thị ở TP.HCM .
1.3 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI :
Kết quả nghiên cứu của Đề tài sẽ góp phần tạo cơ sở xây dựng khung giá đất
mới trong nội thành TP.HCM áp dụng cho bảy mục đích sử dụng đất theo Luật

đất đai.
Tạo cơ sở để nhà nước đưa ra những chính sách quản lý thị trường đất đai,
kiểm soát hiện tượng đầu cơ, bình ổn giá đất, từ đó góp phần tăng hiệu quả trong
đầu tư xây dựng, tháo gỡ các khó khăn trong việc đền bù giải tỏa.
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU :
* Kế thừa những nghiên cứu trước đây có liên quan về đất đai, tiếp thu các
văn bản, nghị định, quy định của nhà nước có liên quan. Phân tích hai phương
pháp định giá theo Nghị định 188 của Chính phủ . Đi sâu vào phân tích phương
pháp thứ hai - phương pháp tính giá trị sử dụng đất theo hiệu quả sinh lợi của đất.
Từ đó tạo cơ sở cho việc nghiên cứu các yếu tố hình thành giá đất đô thị ở
TP.HCM bằng phương pháp chuyên gia.
* Khảo sát đánh giá tình hình thực tế về thị trường đất đai, cơ chế quản lý đất
của nhà nước ở TP.HCM nhằm đánh giá thực trạng quản lý giá đất trong thời
gian qua. Thông qua việc đánh giá thực trạng, xác định tình hình biến động giá
đất trong thời gian qua, tạo cơ sở cho việc đánh giá những tác động của việc định
giá đất của nhà nước đến thị trường đất đai.
* Sử dụng phương pháp chuyên gia để xác định các yếu tố cấu thành giá đất
và đánh giá mức độ tác động của từng yếu tố .
Quá trình Thiết kế nghiên cứu gồm các bước sau :


-5Bước 1 : Xác định thông tin cần thu thập, đối tượng thu thập thông tin,
nguồn cung cấp thông tin.
Bước 2 : Thiết kế thang đo và bảng câu hỏi khảo sát
Bước 3 : Tiến hành khảo sát thu thập thông tin thông qua bảng câu hỏi
Bước 4 : Thu thập kết quả và phân tích dữ liệu, xây dựng các nguyên tắc
xác định giá đất đô thị theo mô hình của bài toán.
Bước 5 : Sau khi có kết quả nghiên cứu về cơ sở định giá đất của nhà
nước và tình hình thị trường đất đai trong thời gian qua, tiến hành đánh giá tác
động của việc định giá đất của nhà nước đến thị trường đất đai trong thời gian

tới.


-6Sơ đồ nghiên cứu :
Vấn đề nghiên cứu
Mục tiêu, phạm vi

Cơ sở lý thuyết
Các nghiên cứu trước có
liên quan

Mô hình nghiên cứu

Nghiên cứu các yếu tố
cấu thành giá đất thông
qua bảng câu hỏi và thực
trạng thị trường đất đai.

Phân tích dữ liệu,
tổng hợp kết quả

Kết quả :
- Nguyên tắc định giá đất
- Tác động của việc định giá
của nhà nước đến thị trường
đất đai .
Hình 1.1 : Sơ đồ nghiên cứu


-7-

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT – MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1.1 Các lý thuyết về giá trị :
a) Giá trị sản phẩm : là lao động xã hội tất yếu (lao động sống) kết tinh trong sản
phẩm đó .
b) Giá trị sử dụng : mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan đối với một người
nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng tài sản. Do đó giá trị sử dụng chính là
giá trị của một tài sản đối với một người sử dụng cụ thể dựa trên cơ sở tài sản có
lợi ích như thế nào đối với người đó .
c) Giá trị đầu tư : Giá trị đầu tư là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong chờ ở
thu nhập tương lai của tài sản. Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi :
- Khả năng nguồn tài chính có được của nhà đầu tư .
- Lượng vốn đầu tư tài chính và thời hạn của nó.
- Thu nhập khác của nhà đầu tư .
- Các mục đích khác của nhà đầu tư
Giá trị đầu tư của một tài sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu tư
riêng lẻ khác nhau, trong khi giá thị trường thì vẫn giữ nguyên.
2.1. 2 Khái niệm về Giá trị đất đai & Định giá đất :
2.1.2.1 Giá trị sử dụng đất :
Giá trị sử dụng đất : Giá trị sử dụng đất là khả năng thỏa mãn nhu cầu của
người sử dụng, nó có giá trị chủ quan đối với người đang sử dụng hoặc muốn sử
dụng đất đai đó.
2.1.2.2 Giá cả đất đai :


-8Giá cả hay giá trị trao đổi đất đai là một khoản tiền yêu cầu, chào bán
hoặc trả cho một tài sản đất đai. Do các động cơ và các mối quan tâm đặc biệt

của một người mua và người bán nhất định, mức giá được trả cho tài sản đất đai
có thể hoặc không có sự liên hệ nào với giá trị đất đai được quy cho những người
khác.
Tóm lại, giá cả đất đai biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai, nó có thể
thấp hơn hay cao hơn giá trị thị trường của tài sản đất đai đó. Do đó trước khi
thừa nhận giá cả đất đai là chứng cứ thật sự của giá thị trường, nhà thẩm định giá
cần nghiên cứu kỹ các yếu tố sau đây :
+ Mối liên hệ bên trong một giao dịch: chỉ khi nào người mua và người
bán thực hiện theo một mục đích hợp lý và trên cơ sở khách quan thì giá cả mới
được coi là chứng cứ của giá trị thị trường.
+ Các điều khoản bán và điều kiện thị trường : các điều khoản bán khác
nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau.
+ Thị trường trao đổi có phải là thị trường bình thường hay không. Thị
trường bình thường là thị trường mà ở đó cung cầu của đất đai cân bằng, và khi
sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của cung, hoặc
không là một giá thấp do cung quá mức, đồng thời giao dịch là chín mùi, có
thông tin tốt và không có bất kỳ sự cưỡng ép nào. Khi đó giá cả đất đai mới được
coi là chứng cứ sát thực của giá trị thị trường.
2.1.2.3 Giá trị thị trường của đất đai :
Là số tiền ước tính để một tài sản đất đai trao đổi vào ngày thẩm định giá
giữa người chuyển nhượng (người bán tự nguyện) và người nhận chuyển nhượng
(người mua tự nguyện ) trong các giao dịch khách quan, thực hiện trong khoản
thời gian giao dịch đủ dài sau khi tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động
hiểu biết lẫn nhau, thận trọng, không áp đặt.


-9- Số tiền ước tính : là số tiền sẽ được đưa ra trao đổi để lấy tài sản đất đai.
- Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện : là các bên mà có thể đưa
ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và giao dịch.
- Khách quan : không có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp giữa các bên

để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua, bán.
-Hành động một cách thận trọng : mỗi bên đã cân nhắc quan điểm nhất
định của chính mình và đã cân nhắc lựa chọn khách quan .
- Hành động không áp đặt : không có sự thúc ép, áp đặt lên người mua
hoặc người bán.
2.1.2.4 Các nguyên tắc định giá đất :
Giá cả đất đai mang tính đặc trưng riêng, khác với các loại hàng hóa
thông thường, đối với đất đai yếu tố có thể dịch chuyển không phải là giá đất mà
là quyền và lợi ích có được từ đất đai.
Những đặc trưng cơ bản của giá đất gồm :
- Khả năng sinh lợi : là tổng hợp các yếu tố tạo thành như tính pháp lý của
quyền sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất ), mục đích sử dụng đất, vị trí của đất,
điều kiện kỹ thuật hạ tầng xã hội phục vụ cho sản xuất kinh doanh, đời sống,
dịch vụ và sinh hoạt, khả năng khai thác của đất … mỗi yếu tố này khác nhau sẽ
ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của đất, làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Quan hệ cung cầu về đất đai : quan hệ về cung cầu đất đai luôn mang
tính không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng là đặc thù của giá đất. Vì
khả năng cung cầu đất đai mang tính ổn định cả về số lượng và vị trí, không thể
di chuyển từ vùng này đến vùng khác, từ vị trí này đến vị trí khác.
- Chính sách của nhà nước, yếu tố môi trường, dân cư, tập quán, trình độ
nhận thức, an ninh và trật tự công cộng, tâm lý và thị hiếu cũng ảnh hưởng đến
giá đất


- 10 Với những đặc trưng như trên, việc định giá đất cần được xem như một
nghề chuyên nghiệp, tuân thủ một số nguyên tắc và trình tự nhất định, về cơ bản
có các bước như sau :
Bước 1 : Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể, rõ ràng.
Bước 2 : Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò nhu cầu, tìm hiểu
giá cả.

Bước 3 : Lựa chọn phương pháp định giá
Bước 4 : Xác định giá chuẩn, điều chỉnh giá trị từng đơn nguyên riêng lẻ
cho phù hợp với từng vị trí.
Bước 5 : Điều chỉnh giá cả và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình
hình biến động của thị trường.
2.1.3 Thuộc tính và đặc trưng đất đai :
2.1.3.1 : Thuộc tính của đất đai :
+ Tính bất động : một mảnh đất không thể được di chuyển từ nơi này sanh
nơi khác. Điều này quy định giá cả đất đai tùy thuộc vào vị trí tọa lạc của khu
đất và mang tính địa phương.
+ Tính không đồng nhất : Không thể có hai mảnh đất nào có đặc điểm
giống hệt nhau. Do vậy, giá đất đai gắn liền với đặc điểm cụ thể của mảnh đất
đó.
+ Tính khan hiếm : diện tích đất đai là có hạn trên bề mặt trái đất, xét ở
góc độ vi mô thì tính khan hiếm của đất đai thể hiện ở giới hạn về diện tích của
từng miếng đất , từng khu vực, vùng, địa phương …. trong khi đó dân số ngày
càng tăng, nhu cầu sử dụng đất cũng gia tăng đáng kể, do đó giá cả đất đai có xu
hướng gia tăng.


- 11 + Tính bền vững : đất đai có tuổi thọ về vật lý và tuổi thọ về kinh tế rất
dài. Tuổi thọ vật lý dài thể hiện ở tính bền vững không bị phá hủy của đất, tuổi
thọ về kinh tế thể hiện ở khả năng sinh lợi của đất.
+ Hàng hóa đất đai mang nặng yếu tố tâm lý, thị hiếu :
Nhu cầu về đất đai của mỗi vùng, khu vực, quốc gia là khác nhau, nó chịu sự ảnh
hưởng lớn của yếu tố thị hiếu, tập quán, tâm lý xã hội của cư dân nơi đó.
2.1.3.2 Đặc trưng của đất đai :
a) Khả năng co giãn của cung thấp :
Việc cung ứng đất đai phải chịu sự ràn buộc của một số yếu tố nhất định,
như là :

- Tổng lượng cung của đất đai là cố định .
- Việc cung ứng đất đai phục vụ các mục đích riêng biệt là có hạn.
- Việc phân bổ đất đai theo những mục đích sử dụng cần phải tuân thủ
theo quy hoạch sử dụng đất của vùng đất tọa lạc trong từng thời kỳ nhất định.
- Việc sử dụng đất đai phải gắn liền với sự phát triển chung về kinh tế của
từng địa phương trong thời kỳ nhất định.
b) Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt :
Đất đai thường có giá trị lớn, thời gian giao dịch mua bán thường kéo dài, các
quyết định mua bán đất đai thường được cân nhắc rất kỹ lưỡng, thận trọng. Do đó
khả năng chuyển hóa thành tiền đòi hỏi phải mất một khoảng thời gian nhất
định.
c) Chịu sự can thiệp, quản lý chặt chẽ của nhà nước :
Đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng trong đời sống kinh tế , chính trị,
xã hội nên nhà nước thường có những quy định rất chặt chẽ trong việc sử dụng,
chuyển nhượng đất đai.
2.1.4 Thị trường đất đai :


- 12 2.1.4.1 Khái niệm thị trường đất đai :
Hiện nay, đất đai là công hữu nên không tồn tại thị trường chuyển nhượng
quyền sở hữu đất đai, chỉ tồn tại chủ thể lưu thông trên thị trường là quyền sử
dụng đất . Do đó thị trường đất đai là môi trường ở đó thực hiện các giao dịch về
quyền sử dụng đất : Chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp tại một địa
bàn nhất định, trong một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá .
2.1.4.2 Đặc trưng Thị trường đất đai :
- Thị trường đất đai không phải là thị trường giao dịch bản thân đất đai mà
là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sử dụng đất đai. Việc
sử dụng đất đai không giống với các tài sản thông thường khác, cái mà người sử
dụng đất cần có là quyền và lợi ích mang lại từ đất đai. Đây là tính chất quan
trọng và cơ bản nhất của đất đai và là yếu tố quyết định tính đặc thù của giao

dịch trên thị trường đất đai. Điều này còn minh chứng cho việc giá đất không
phản ánh giá trị hàng hóa đất đai mà chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ
đất hoặc hiệu quả của vốn đầu tư vào đất.
- Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo:
Xuất phát từ tính chất không tái tạo được của đất nên thị trường đất đai
mang tính độc quyền nhiều hơn các thị trường hàng hóa thông dụng, biến động
của giá cả đất thường mạnh mẽ hơn biến động của các loại giá cả hàng hóa
khác.
- Thị trường đất đai chịu sự chi phối rất mạnh của nhà nước (chínhsách,
pháp luật, quy hoạch …) :
Giao dịch đất đai luôn chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật về đất đai,
đó là các quy định về mục đích sử dụng, thuế chuyển nhượng đất, quy hoạch xây
dựng trên đất ….
- Thị trường đất đai có quan hệ mật thiết với thị trường vốn :


- 13 Đầu tư vào đất đai thường đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn, do đó việc huy động
vốn từ thị trường vốn để đầu tư vào các giao dịch trên thị trường đất đai là rất
lớn. Mặc khác, đất đai mang tính không thể di dời và lâu bền nên thường dùng
làm tài sản thế chấp để vay mượn trên thị trường vốn.
- Hiện tại thị trường đất đai không có thị trường trung tâm, thị trường mang
tính chất địa phương, vùng:
Do tính chất của đất đai là bất động không thể tiêu hủy, chia cắt, mang đi, sự dư
thừa của nơi này không thể bù đắp cho sự thiếu hụt của nơi khác nên làm cho thị
trường đất đai có tính địa phương.
- Xét theo trình tự gia nhập thị trường bất động sản thì thị trường đất đai
thuộc loại thị trường cấp I .
- Cấu trúc thị trường đất đai gồm có hai cấp : (1) Thị trường sơ cấp : là thị
trường có một bên là nhà nước, bên kia là các đối tượng được giao, thuê đất; (2)
Thị trường thứ cấp : là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người

sử dụng đất.
2.1.4.3 Quan hệ Cung – Cầu trên thị trường đất đai :
a) Cầu trên thị trường đất đai :
Trên thị trường đất đai, khi có sự cân bằng giữa cung và cầu, ta có đường biểu
diễn quan hệ giá cả đơn vị đất đai (P) với số lượng cầu trong đơn vị thời gian (Q),
ứng với giá trị P ta có lượng cầu Q . Khi giá P tăng thì lượng cầu Q giảm và
ngược lại.
Đường biểu diễn về cầu đất đai được hình thành trên giả thiết là tất cả các
nhân tố khác không thay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q. Tuy nhiên trên thực tế ,
lượng cầu đất đai còn phụ thuộc nhiều nhân tố khác :
- Thu nhập : Nếu thu nhập tăng lên, thì lượng cầu ở mức giá P sẽ tăng lên


- 14 - Giá cả hàng hóa bổ sung : Giá cả hàng hóa bổ sung tăng sẽ làm nhu cầu
về đất tăng theo. Ví dụ : Giá nhà ở, văn phòng cho thuê tăng dẫn đến nhu cầu
mua đất ở, đất làm văn phòng tăng theo.
- Dự báo tương lai : dự báo triển vọng lạc quan về sự phát triển kinh tế
của vùng sẽ làm nhu cầu về đất đai vùng đó tăng lên.
- Chính sách của nhà nước có liên quan : các chính sách về thuế, quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng …. Có tác động mạnh đến cầu về đất
đai.
- Sự gia tăng dân số : tăng trưởng làm tăng nhu cầu về nhiều mặt của xã
hội, trong đó có nhù cầu về đất đai, nhà ở.
- Chuyển dịch cơ cấu ngành nghề : việc chuuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp
của từng vùng cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất ở vùng đó.
- Đô thị hóa : quá trình đô thị hóa sẽ làm thay đổi tổng lượng cầu và kết
cấu nhu cầu về nhà ở và đất đai.
b) Cung trên thị trường đất đai :
Số lượng cung về đất đai có quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả trên thị trường.
Đường quan hệ giữa giá cả và số lượng cung trong hình vẽ về quan hệ cung cầu

được thể hiện với điều kiện chỉ có giá thay đổi, các yếu tố khác không đổi. Tuy
nhiên, ngoài yếu tố giá, còn có các yếu tố khác ảnh hưởng đến lượng cung đất
đai, đó là :
- Sự phát triển cơ sở hạ tầng : nhờ có sự phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng
kỹ thuật làm cho điều kiện tiếp cận đất đai của một số khu vực dễ dàng hơn, từ
đó tăng số lượng đất ở và đất đô thị.
- Quy hoạch sử dụng đất của nhà nước : Việc chuyển mục đích sử dụng
đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích sử dụng cho nhà ở, sản xuất kinh
doanh khác sẽ làm tăng lượng cung đất đô thò.


- 15 - Nhà nước trực tiếp bán đấu giá đất đai công hữu ra thị trường cũng sẽ
làm tăng lượng cung trên thị trường đất đai.
c) Quan hệ Cung – Cầu trên thị trường đất đai :
Đường Cung và Cầu đất đai cắt nhau tại điểm O – điểm cân bằng cung và cầu :

Giá
Đường cầu

P

Đường cung

O
Lượng
Q

Hình 2.1 : Quan hệ Cung – cầu trên thị trường đất đai
Khi các nhân tố khác (trừ giá) thay đổi dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và cầu, điểm cân bằng lúc này cũng thay đổi theo. Chẳng hạn như khi thu

nhập của người dân tăng lên làm cho nhu cầu tăng lên thì đường cầu dịch chuyển
về bên phải, lúc đó điểm cân bằng O cũng dịch chuyển về bên phải.
Cũng như các loại hàng hóa khác trong nền kinh tế, thị trường chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vận động theo quy luật Cung – Cầu, nhưng cung cầu
hàng hóa đất đai có tính đàn hồi rất thấp đối với những thay đổi về giá cả . Có
nghóa là nếu cung không có tính đàn hồi cao thì với một sự thay đổi về cầu sẽ
không có sự cân bằng nhanh chóng do khó có khả năng mở rộng cung, từ đó dẫn
đến sự thay đổi lớn về giá cả. Tương tư, nếu cầu không có tính đàn hồi cao thì
khi có sự biến đổi về cung sẽ chậm trễ tạo ra sự mở rộng hay thu hẹp của cầu và
cũng dẫn đến sự thay đổi lớn về giá.


- 16 2.1.4.4 : Các đối tượng tham gia thị trường đất đai:
a) Nhà nước tham gia thị trường đất đai với vai trò là người quản lý vó mô đối
với hoạt động của thị trường. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn
khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường đất đai. Đồng thời nhà nước cũng thực
hiện các biện pháp về kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường đất đai phát triển,
thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về đất đai, bất động
sản. Bên cạnh đó, nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên
thị trường đất đai. Sự tham gia của nhà nước được thể hiện chủ yếu trên hai mặt
sau đây :
- Thông qua công cụ quy hoạch quy định nghóa vụ tài chính có liên quan
đến quyền sử dụng đất và quy hoạch về sử dụng đất để điều tiết vó mô thị
trường, đồng thời thông qua việc quản lý thị trường để điều tiết quan hệ cung
cầu và giá cả trên thị trường.
- Nhà nước còn tham gia thị trường như là nhà cung cấp lớn về đất đai cho
các giao dịch trên thị trường sơ cấp thông qua việc thực hiện các chức năng quản
lý nhà nước.
b) Các doanh nghiệp đầu tư :
Bao gồm những nhà đầu tư trong lónh vực kinh doanh bất động sản và các ngành

kinh tế khác.
+ Đối với các nhà kinh doanh bất động sản : đóng vai trò rất quan trọng
trên thị trường, hoạt động của họ làm cho thị trường bất động sản nói chung trở
nên sôi động và phát triển . Những nhà kinh doanh bất động sản vừa đóng vai trò
là người mua, vừa đóng vai trò là người bán, trong đó vai trò người bán là chủ
yếu. Họ mua đất đai, xây dựng, cải tạo, nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại.
+ Đối với các nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế khác : vai trò của
họ trên thị trường chủ yếu là người mua, họ có nhu cầu đất đai và nhà xưởng để


- 17 phục vụ cho các hoạt động kinh doanh, sản xuất thương mại, dịch vụ trong nhiều
lónh vực khác nhau.
c) Cá nhân :
Những người dân bình thường cũng tham gia thị trường nhà ở, đất ở với vai
trò vừa là người mua, vừa là người bán. Họ có nhiều mục đích : nhu cầu dân
sinh, đầu tư để dành, mua đi bán lại …. Đây là đối tượng có lực lượng đông đảo
nhất trên thị trường nhà ở .
d) Các tổ chức môi giới, tư vấn :
Các giao dịch đất đai nói riêng và bất động động sản nói chung thường
liên quan đến nhiều vấn đề chuyên môn như : chính sách thuế, hạch toán tài
chính, hợp đồng mua bán, tính pháp lý của đất đai, định giá đất đai …. Cần đòi
hỏi các chuyên gia tư vấn để giúp người mua và người bán giải quyết ổn thỏa
các vấn đề liên quan. Ngoài ra, cần có lực lượng môi giới để giúp người mua và
người bán gặp nhau giao dịch, thực hiện các hợp đồng về mua bán, cho thuê ….
Nhờ có lực lượng này mà thị trường bất động sản được trôi chảy. Họ cũng
là nguồn khai thác thông tin hữu ích cho các nhà định giá bất động sản.
e) Các định chế tài chính :
Hoạt động kinh doanh đất đai, bất động sản đòi hỏi phải huy động lượng tài
chính rất lớn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, các định chế
này thường là các ngân hàng .

Đất đai, bất động động sản là tài sản thường được thế chấp ở ngân hàng
để vay vốn, do đó ngân hàng cũng phải dựa vào thị trường bất động sản để định
giá tài sản thế chấp. Khi khoản vay không có khả năng chi trả thì ngân hàng phát
mại tài sản thế chấp, lúc đó ngân hàng là lực lượng tham gia trực tiếp vào các
giao dịch trên thị trường bất động sản.