THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG

THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG -
TECHCOMBANK.
1.1. Giới thiệu khái quát ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương-
Techcombank.
1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ
thương- Techcombank.
Được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993, NH thương mại cổ phần kỹ
thương Việt Nam – Techcombank được xem là NH cổ phần đầu tiên của Việt Nam
trong bối cảnh nền kinh tế chuyển sang nền kinh tế thị trường với số vốn điều lệ ban
đầu là 20 tỷ đồng và trụ sở chính ban đầu được đặt tại số 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn
Kiếm, Hà Nội.
Giấy phép ngân hàng số 0040/ NH-GP do Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam cấp
ngày 6/8/1993 có thời hạn 20 năm kể từ ngày cấp. Thời hạn hoạt động được gia hạn lên
99 năm theo quyết định số 003/ QD- NH5 do Ngân Hàng Nhà nước Việt nam ban hành
ngày 8 tháng 10 năm 1997.
Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng được chia thành các giai đoạn
sau:
Từ 1994 - 1995:
- Tăng vốn điều lệ lên 51,495 tỷ đồng
- Thành lập Chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh, khởi đầu cho việc thành lập
các chi nhánh của NH tại các đô thị lớn.
Năm 1996:
- Thành lập chi nhánh Techcombank Thăng Long cùng với sở dao dịch Nguyễn
Chí Thanh tại Hà Nội
- Thành lập phòng giao dịch Thắng Lợi trực thuộc chi nhánh Techcombank ở Hồ
Chí Minh.
- Tăng vốn điều lệ tiếp tục lên 70 tỷ đồng.
Năm 1998:
Trụ sở chính chuyển sang tòa nhà Techcombank, 15 Đào Duy Từ, Hà Nội.
Thành lập chi nhánh Techcombank Đà Nẵng tại Đà Nẵng.

Năm 1999:
Techcombank tăng vốn điều lệ lên 80.020 tỷ.
- Khai trương phòng giao dịch số 3 ở phố Khâm Thiên, Hà Nội.
Năm 2000:
Thành lập phòng giao dịch ở phố Thái Hà, Hà Nội.
Năm 2001:
- Tăng vốn điều lệ lên 102,345 tỷ đồng.
- Ký kết hợp đồng với nhà cung cấp phần mềm hệ thống Ngân hàng hàng đầu
trên thế giới Temosnos Holding NV, về hệ thống triển khai phần mềm ngân hàng
GLOBUS cho toàn bộ hệ thống Techcombank nhằm đáp ứng ngày càng tốt nhu cầu của
khách hàng.
Năm 2002:
Thành lập chi nhánh Chương Dương và chi nhánh Hoàn Kiếm, Hà Nội.
- Thành lập chi nhánh Hải phòng, tại Hải Phòng.
- Thành lập chi nhánh Thanh khê, tại Đà Nẵng.
- Thành lập chi nhánh Tân Bình, tại TP Hồ Chí Minh.
- là NH cổ phần có mạng lưới dao dịch rộng nhất tại thủ đô Hà Nội. Mạng lưới
bao gồm hội sở chính và 8 chi nhánh cùng 4 phòng giao dịch tại các thành phố lớn trên
cả nước.
- Vốn điều lệ tăng lên 104.435 tỷ đồng.
- Chuẩn bị phát hành cổ phiếu mới để tăng vốn điều lệ tăng lên 202 tỷ đồng.
Năm 2003:
Chi nhánh phát hành thẻ thanh toán F@stAccess- Connect24 (hợp tác cùng với
Việtcombank) vào ngày 5/12/2003.
- Triển khai thành công hệ thống Globus trên toàn hệ thống vào ngày
16/12/2003. Tiến hành xây dựng một biểu tướng mới cho ngân hàng.
- Đưa chi nhánh Techcombank chợ lớn đi vào hoạt động.
- Vốn điều lệ tăng 180 tỷ ngay 31/12/2003.
Năm 2004:
- Ngày 09/06/2004: khai trương biểu tượng mới của ngành ngân hàng.

- Ngày 13/12/2004: ký hợp đồng mua phần mềm chuyển mạch và chuyển thẻ với
Compass Plug.
Năm 2005:
- Thành lập các chi nhánh cấp 1 tại Lào Cai, Hưng Yên, Vĩnh phúc, Bắc Ninh,
TP. Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa), Vũng Tàu.
Đưa vào các phòng giao dịch như Techcombank Phan Chu Trinh ( Đà Nẵng),
Techcombank Cầu Kiều (Lào Cai), Techcombank Nguyễn Tất Thành, Techcombank
Quang Trung, Techcombank Trường Chinh (TP. Hồ Chí Minh), Techcombank Cửa
Nam, Techcombank Hàng Đậu, Techcombank Kim Liên (Hà Nội).
3/12/2005: nâng cấp phần mềm Globus sang phiên bản mới Tenemos T24 R5.
28/10/2005: tăng vốn điều lệ lên 555 tỷ.
Năm 2006:
Ngày 24/11/2006: tăng vốn điều lệ lên 1.500 tỷ
Trong năm này đã phát hành thẻ thanh toán quốc tế Techcombank visa.
Năm 2007:
- Tổng tài sản đạt gần 2,5 tỷ USD.
Trong năm này ngân hàng đã có những bước tiến vượt bậc về phát hành thẻ với
tổng khối lượng thẻ từng loại đạt trên 200.000 thẻ mỗi loại.
Đồng thời trở thành ngân hàng có mạng lưới giao dịch rộng rãi thứ hai trong
khối ngân hàng TMCP với gần 130 chi nhánh.
Năm 2008:
Tăng vốn điều lệ lên 3.165 tỷ đồng.
- 03/2008: ra mắt thẻ tín dụng Techcombank visa Credit.
- 05/2008: Triển khai máy gửi tiền tự động ADM
- Triển khai hàng loạt dự án hiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thống phần
mềm ngân hàng lõi lên phiên bản T24.R7, là thành viên của cả hai liên minh thẻ lớn
nhất Smartlink và BankNet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển
khai số Dịch vụ khách hàng miễn phí (hỗ trợ 24/7) 1800 588 822, …
- 06/2008: Tài trợ cuộc thi Sao Mai Điểm Hẹn 2008
- 08/08/2008: Ra mắt Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Techcombank

- 09/2008: Nhận giải thưởng Sao Vàng Đất Việt 2008 do Hội Doanh nghiệp
trẻtraotặng
Và đồng thời trong năm này Techcombank được nhân danh hiệu là “ Dịch vụ được hài
lòng nhất năm 2008 ” do sự bình chọn của độc giả đọc báo Sài Gòn Tiếp Thị bình chọn
1.1.2. Cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của ngân hàng thương mại cổ
phần kỹ thương - Techcombank
1.1.2.1. Hội đồng quản trị
Gồm một chủ tịch, một phó chủ tịch thứ nhất, ba phó chủ tịch và năm thành
viên là cơ quan quản trị cao nhất của Techcombank có nhiệm vụ chức năng định hướng
các chiến lược phát triển cho ngân hàng trong cả ngắn hạn và dài hạn.
1.1.2.2. Ban kiểm soát
Bao gồm một trưởng ban kiểm soát và bốn thành viên, có nhiệm vụ kiểm tra
giám sát hoạt động của toàn bộ ngân hàng, các phòng ban.
- Nhiệm vụ: Ban kiểm soát thay mặt đại Hội đồng quản trị giám sát đánh giá
công tác điều hành, quản lý của Hội động quản trị và ban tổng giám đốc theo đúng các
quy chế trong điều lệ công ty, các nghị quyết, quyết định của Đại hội đồng cổ đông.
- Chức năng: Ban kiểm soát có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị, ban tổng giám
đốc cung cấp mọi hồ sơ và thông tin cần thiết liên quan đến công tác điều hành quản lý
công ty. Kiểm tra, thẩm định tính trung thực, chính xác, hợp lý và sự cẩn trọng từ các số
liệu trong báo cáo tài chính cũng như các báo cáo cần thiết khác. Ban kiểm soát cũng có
quyền yêu cầu Hội đồng quản trị tiến hành họp Đại hội đồng cổ đông bất thường theo
các nội dung và điều lệ của Ngân hàng.
Ban kiểm soát có quyền yêu cầu tổng giám đốc đưa ra các giải pháp phòng ngừa
các hậu quả xấu có thể xảy ra, yêu cầu tổng giám đốc bố trí cán bộ chuyên môn phù
hợp để ban kiểm soát có thể thực hiện chức năng của mình. Có quyền giám sát hoạt
động sử dụng vốn ngân hàng trong đầu tư. Có quyền tham gia các cuộc họp Hội đồng
quản trị nếu thấy cần thiết.
Ban kiểm soát làm việc theo nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực vì lợi
ích của cố đông và người lao động trong ngân hàng. Ban kiểm soát có trách nhiệm thực
hiện nghĩa vụ của mình.

1.1.2.3. Ban tổng giám đốc
Gồm một tổng giám đốc, hai phó tổng giám đốc thường trực và sáu phó tổng
giám đốc.
Giám đốc là người đứng đầu, thực hiện quyền hạn và nghĩa vụ của mình theo
đúng quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm về hoạt động của ngân hàng. Giám
đốc có quyền phân công ủy quyền cho các phó giám đốc giải quyết và ký một số văn
bản thuộc thẩm quyền của mình.
Phó giám đốc là người trợ giúp công việc cho giám đốc, phụ trách điều hành
một số nghiệp vụ kinh doanh của ngân hàng và phải chịu trách nhiệm trước giám đốc và
pháp luật về việc thực hiện các nghiệp vụ được phân công.
1.1.2.4. Khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp
- Chức năng: Giao dịch trực tiếp với khách hàng là doanh nghiệp lớn, doanh
nghiệp vừa và nhỏ để khai thác vốn bằng ngoại tệ và VND. Thực hiện các nghiệp vụ tín
dụng, quản lý các sản phẩm tín dụng phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành của
Techcombank. Trực tiếp tiếp thị và bán các sản phẩm cho đối tượng khách hàng doanh
nghiệp. Tham mưu cho giám đốc, dự kiến kế hoạch kinh doanh tổng hợp, phân tích tình
hình hoạt động kinh doanh.
- Nhiệm vụ: Khai thác nguồn vốn bằng ngoại tệ và VND từ đối tượng khách
hàng doanh nghiệp
Tiếp thị, hỗ trợ chăm sóc khách hàng, tư vấn cho khách hàng về các sản phẩm
dịch vụ của Techcombank: Thanh toán xuất nhập khẩu, dịch vụ thẻ điện tử…
Thẩm định các thông tin liên quan đến khách hàng, xem xét khả năng trả nợ và
quyết định hạn mức tín dụng.
Thường xuyên theo dõi tình hình sử dụng vốn của khách hàng, các thông tin liên
quan đến hoạt động kinh doanh của khách hàng để đảm bảo khả năng trả nợ.
Thực hiện việc lưu giữ các hồ sơ tín dụng, cập nhật thông tin của khách hàng
nhanh và chính xác nhất.
Tổ chức, theo dõi, đôn đốc công tác thu hồi nợ đến hạn hoặc quá hạn, đề xuất
các phương án xử lý nợ quá hạn và tài sản đảm bảo, thế chấp, cầm cố…
- Gồm có các phòng sau:

+ Phòng phát triển kinh doanh và thị trường
+ Phòng quản trị sản phẩm
+ Phòng quản lý tiền tệ và tài trợ thương mại miền Bắc và miền Trung
+ Phòng quản lý tiền tệ và tài trợ thương mại mien Nam
+ Phòng kế hoạch doanh nghiệp vừa và nhỏ
+ Phòng kế hoạch doanh nghiệp lớn
+ Phòng dịch vụ và cơ sở khách hàng doanh nghiệp
+ Thị trường khách hàng doanh nghiệp vừa hộ gia đình
1.1.2.5. Khối dịch vụ ngân hàng và tài chính cá nhân
- Chức năng: là phòng trực tiếp giao dịch với khách hàng là cá nhân để khai thác
vốn bằng VND và ngoại tệ. Thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến tín dụng, quản lý
các tài sản tín dụng phù hợp với chế độ thể lệ hiện hành của Techcombank. Trực tiếp
tiếp thị, quảng cáo và bán lẻ các sản phẩm cho khách hàng là cá nhân.
- Nhiệm vụ: Khai thác nguồn vốn bằng VND hay ngoại tệ từ đối tượng là khách
hàng cá nhân
Tiếp thị, hỗ trợ và tư vấn cho khách hàng là cá nhân về các dịch vụ sản phẩm
của Techcombank
Thẩm định, xác định, quản lý các giới hạn tín dụng cho khách hàng có nhu cầu
giao dịch tín dụng và tài trợ thương mại
Quản lý các khoản tín dụng đã được cấp, quản lý tài sản đảm bảo
Thực hiện phân loại nợ cho từng khách hàng.
Cập nhật phân tích thường xuyên hoạt động kinh tế, khả năng tài chính của
khách hàng đáp ứng yêu cầu của hoạt động tín dụng
Điều hành và quản lý lao động, tài sản, tiền vốn huy động tại các phòng giao
dịch, sở giao dịch, chi nhánh.
- Gồm có các phòng:
+ Thị trường quản lý sản phẩm huy động dân cư
+ Thị trường dịch vụ tài chính và đầu tư cá nhân
+ Thị trường phát triển sản phẩm tín dụng cá nhân
+ Thị trường phát triển sản phẩm thẻ

+ Thị trường bán và dịch vụ chăm sóc khách hàng
+ Thị trường phát triển mạng lưới và kênh phân phối
+ Thị trường quản lý tín dụng cá nhân
1.1.2.6. Khối quản trị nguồn nhân lực
- Chức năng: thực hiện công tác tổ chức cán bộ và đào tạo theo chủ trương của
Nhà nước và của Techcombank.
- Nhiệm vụ: Thực hiện quản lý, tuyển dụng lao động
Tổ chức thực hiện các công tác hành chính quản trị phục vụ cho hoạt động của
hệ thống ngân hàng
- Gồm có các phòng sau:
+ Phòng tuyển dụng
+ Phòng tiền lương và phúc lợi
+ Phòng quản trị thông tin và chính sách nhân sự
+ Thị trường đào tạo
1.1.2.7. Trung tâm nguồn vốn
- Gồm có các phòng:
+ Phòng kinh doanh tiền tệ
+ Phòng quản lý đầu tư tài chính
+ Phòng giao dịch các thị trường hàng hóa
+ Phòng kinh doanh thị phần
+ Phòng kinh doanh ngoại hối
+ Phòng phát triển sản phẩm
+ Ban kinh doanh TreasuryHCM
+ Tổ hỗ trợ khách hàng interbank
1.1.2.8. Khối thẩm định và quản trị rủi ro tín dụng
- Chức năng: phê duyệt các dự án cần vay vốn, số vốn được vay và phòng ngừa
những rủi ro có thể xảy ra
- Các phòng:
+ Phòng quản trị rủi ro tín dụng
+ Phòng các mô hình quản trị rủi ro tín dụng

+ Phòng tín dụng HO
+ Phòng tín dụng miền Trung
+ Phòng tín dụng miền Nam
+ Phòng tín dụng dự án
+ Phòng tín dụng M.Banking miền Nam
+ Phòng giám sát tín dụng và quản lý các khoản vay có vấn đề
+ Phòng quản lý tài sản đảm bảo HO
+ Phòng giám sát tín dụng miền Nam
1.1.2. Tình hình, hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ
thương- Techcombank những năm gần đây.
Bảng 1: Sự tăng vốn điều lệ của ngân hàng Techcombank
Báo cáo thường niên năm 2008
Nhìn qua biểu đồ ta cũng thấy được. Số vốn điều lệ của ngân hàng đã có những
bước tăng vượt bậc từ năm 2006 so với năm 2005, vốn điều lệ năm 2005 là 617 tỷ
USD, còn năm 2006 là 1500 tỷ USD tốc độ tăng vốn điều lệ là 143,11%. Năm 2007 so
với năm 2006 tốc độ tăng trưởng vốn điều lệ là 68%, năm 2008 so với năm 2007 tốc độ
tăng vốn điều lệ là 44,46%. Nói chung từ năm 2005 - 2008 vốn điều lệ của ngân hàng
đã không ngừng tăng, đây một phần nhờ vào năng lực quản lý của ban lãnh đạo ngân
hàng Techcombank đồng thời có đội ngũ công nhân viên năng động, hoạt bát, linh hoạt,
không ngừng trau dồi kiến thức, bên cạnh đó là sự đổi mới các công nghệ phần mềm
tính toán giúp cho việc tính toán của ngân hàng ngày càng chính xác hơn tránh được
những khoản nợ xấu và khó.
Ngày 31 tháng 12 năm 2009, vốn cổ phần của ngân hàng là 5.400.416.700.000
đồng việt nam, mệnh giá mỗi cổ phần là 10.000 VNĐ. Ngân hàng có một hội sở chính,
một văn phòng đại diện, một sở giao dịch, 50 chi nhánh , 137 phòng giao dịch trên cả
nước và 3 công ty con. Bên cạnh đó số nhân viên ngân hàng là 5.548 nhân viên tăng
119,698% so với năm 2008. Ngân hàng Techcombank ngày càng phát triển bền vững,
với chính sách và đường lối rõ ràng, đúng đắn
Techcombank đã duy trì và lập khoản dự phòng chung bằng 0,75% tổng giá trị
dư nợ cho vay khách hàng và tổ chức tín dụng được phân loại từ nhóm 1 đến nhóm 4.

1.2. Tình hình thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
1.2.1. Đặc điểm của các dự án đầu tư và công tác thẩm định các dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản.
1.2.1.1. Đặc điểm, các loại hình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
◊ Khái niệm:
Theo điều 181 bộ luật dân sự quy định: “ Bất động sản là những tài sản không
thể di dời”, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản
gắn liền với công trình, các tài sản khác liên quan đến đất đai và các tài sản khác theo
luật pháp quy định.
◊ Đặc điểm của bất động sản:
+ Bất động sản có vị trí cố định về vị trí đại lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai
có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian
+ Bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá bất
động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng
không thể bị huỷ diệt (trừ trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…). Tính
lâu bền của bất động sản được thể hiện cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi
thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau.
Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bất
động sản là:
P = (I
1
- C
1
) - (I
2
-C
2
- K.r)
Trong đó:

I: thu nhập từ bất động sản
C: chi duy trì BĐS
K: vốn đầu tư xây dựng mới
R: tỷ suất lợi tức.
Nếu P> 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P<0 nên cải tạo xây dựng lại
+ Tính dị biệt:
Mỗi bất động sản là tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có yếu tố
riêng biệt không giống với bất kỳ bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản
trước hết là do sự có khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu, kiến trúc… do vậy
trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của bất động
sản
+ Tính khan hiếm:
Do bất động sản không có sẵn trên thị trường đồng thời giới hạn đất đai và
không gian phát triển và thời gian xây dựng. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng
cung cầu không sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là các chính sách chống đầu cơ
và hạn chế sở hữu đất.
+ Tính ảnh hưởng:
Bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố bất động sản liền kề và ảnh hưởng
môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội, ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuất khác
+ Nhu cầu vốn đầu tư lớn:
Chi phí lớn cho các mặt bằng và xây dựng, chu kỳ dài, rào cản xuất ngành.
Kết cấu nguồn vốn đầu tư bất động sản gồm có ba phần:
Vốn đầu tư dài hạn, huy động của nhà đầu tư thứ phát (các đối tác đầu tư chiến
lược luôn được ưu đãi), huy động ngắn hạn cho các nguồn vốn ngắn hạn cho các chi phí
thường xuyên.
◊ Phân loại thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản: là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản được
thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ.
Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản trong đó có một số cách sau:
+ Dựa vào trình tự tham gia thị trường:

- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao có thu tiền, mua, cho thuê)
gọi là thị trường đất đai.
- Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê (thị trường
sơ cấp)
- Thị trường bán và cho thuê lại bất động sản (gọi là thị trường thức cấp)
+ Phân loại thị trường theo sự kiểm soát của nhà nước:
- Thị trường chính thức hay là thị trường có kiểm soát
- Thị trường phi chính thức hay thị trường ngầm
◊ Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản:
- Nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản:
Cầu bất động sản là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người có nhu cầu tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được lượng
hàng hoá bất động sản trên thị trường
Nhân tố ảnh hưởng:
+ Quy mô, cơ cấu dân cư: nhu cầu nhà ở tăng lên theo mức tăng lên theo mức
diện tích bình quân. Các hoạt động dịch vụ tăng dần lên theo mức tập trung dân số
+ Thu nhập và nghề nghiệp: thu nhập có ảnh hưởng rất lớn đến cầu thị trường
bất động sản. Khi thu nhập tăng lên nảy sinh nhu cầu mới và thị hiếu nhà ở khác nhau,
các nhu cầu về bất động sản và các dịch vụ khác tăng lên
+ Đô thị hóa và quy hoạch: đô thị hoá làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu các hoạt
động kinh tế xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra cơ hội đầu tư mới mở ra cơ
hội và kì vọng cho các nhà đầu tư bất động sản
+ Cung cầu bất động sản thay thế: cung và thuế nhà sẽ tác động đến cầu mua
nhà, các khu công nghiệp…
+ Phát triển cơ sở hạ tầng: tạo môi trường hấp dẫn cho các nhà đầu tư hoạt động
kinh tế, tăng khả năng tiếp cận với bất động sản
+ Mốt và thị hiếu: trào lưu thói quen, xu thế của đám đông đã ảnh hưởng đến thị
trường bất động sản rất lớn. Bên cạnh đó là phong tục, tập quán – đây là bản chất văn
hoá đã in sâu vào trong thâm tâm từng người nhu cầu thích mua đất tự xây nhà,
+ Chính sách tiền tệ: Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả năng thanh toán

trên thị trường bất động sản, bên cạnh đó là tỉ lệ lạm phát, tỷ giá so với ngoại tệ
mạnh…
+ Chính sách quản lý bất động sản: chính sách của nhà nước ảnh hưởng rất lớn
đến thị trường bất động sản. Mỗi chính sách của nhà nước đưa ra có thể làm thiệt hại
hoặc tạo lợi thế cho các nhà kinh doanh bất động sản. Vì vậy nhà nước cần có chính
sách quản lý hợp lý, phải hiểu được xu thế của thị trường…
- Nhân tố ảnh hưởng đến cung thị trường:
Cung thị trường bất động sản là lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng bán ra thị
trường tại một thời điểm với giá hợp lý.
Sau đây là các nhân tố ảnh hưởng:
+ Chính sách của chính phủ: Chính phủ có thể tăng cung bất động sản thuộc khu
vực nhà nước, đảm bảo tính pháp lý cho bất động sản giao dịch, mở rộng đối tượng
tham gia thị trường bất động sản…
+ Quy hoạch và kế hoạch: tăng cường mục đích sử dụng mới, quy hoạch và kế
hoạch phát triển kinh tế xã hội tạo kì vọng phát triển cho thị trường bất động sản, các
tiềm năng về sông hồ được khai thác một cách hợp lý
+ Sự phát triển của cơ sở hạ tầng: Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng là nhân tố
cơ bản quyết định đến thị trường bất động sản, thay đổi điêù kiện bất động sản làm thay
đổi cơ cấu hàng hoá bất động sản cung ra trên thị trường
+ Chi phí đầu vào và chi phí nhà ở: ảnh hưởng đến việc xây dựng công trình mới
và tăng nhu cầu cải tạo sữa chữa
1.2.1.2. Vai trò và yêu cầu của công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động
sản
- Vai trò:
Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách quan, có cơ sở
khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án, từ đó ra quyết định đầu tư và cho
phép đầu tư. Kết quả của việc thẩm định dự án đầu tư là đưa ra những kết luận về tính
khả thi của dự án. Công tác thẩm định sẽ giúp ngân hàng tìm ra được những khách hàng
đủ tiêu chuẩn về pháp lý cũng như tài chính để quyết định có đầu tư vốn hay không
- Yêu cầu: Lựa chọn được dự án đầu tư có tính khả thi cao (có khả năng thực

hiện, đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn).
Loại bỏ được các dự án đầu tư không khả thi nhưng không bỏ lỡ mất các cơ hội
đầu tư có lợi.
Thẩm định được tiến hành với tất cả các dự án đầu tư xây dựng thuộc mọi nguồn
vốn, mọi thành phần kinh tế. Tuy nhiên, tuỳ theo tầm quan trọng, quy mô và nguồn vốn
của từng dự án mà yêu cầu, nội dung và công tác tổ chức thẩm định các dự án này cũng
khác nhau. Chúng được tuân thủ theo các quy định hiện hành trong quản lý đầu tư và
xây dựng của nhà nước
Để đáp ứng các yêu cầu trên thì công tác thẩm định dự án cần đảm bảo các điều
kiện sau:
+ Đảm bảo tính khách quan: xuất phát từ nhu cầu thực tế từ đó xem xét sự cần
thiết phải tiến hành các hoạt động đầu tư.
+ Đảm bảo tính toàn diện: trong quá trình thẩm định cần phân tích dự án trên cơ
sở các nội dung, các phương diện, xem xét tính pháp lý và các quan điểm (trên giác độ
chủ đầu tư, ngân hàng, cơ quan nhà nước…)
+ Đảm bảo tính chuẩn xác: mức độ tín cậy và có căn cứ của thông tin và các vấn
đề nghiên cứu.
+ Đảm bảo tính kịp thời: kịp thời về thời hạn, thời gian thẩm định dự án nhằm
nắm bắt được các cơ hội đầu tư và kịp tiến độ của dự án.
1.2.2. Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank.
1.2.2.1. Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank.
Quá trình thẩm định cho vay các dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại
cổ phần kỹ thương – Techcombank ngày càng phát triển. Công tác thẩm định các dự án
bất động sản tại ngân hàng thường phức tạp hơn các dự án kinh doanh ở các lĩnh vực
khác. Bởi các dự án kinh doanh bất động sản thường kéo dài trong thời gian dài mới thu
được lợi nhuận.
Bảng 2: Bảng tỷ trọng giữa các ngành:
Ngành Số lượng KH VNĐ USD

Ngành sản xuất công nghiệp 4,422 10,531.45 2,200.3
Ngành nông lâm, thuỷ sản 655 3,867.55 1,071.1
Nhóm các ngành dịch vụ 1,934 2,061.01 414.14
Nhóm các ngành xây dựng, BĐS 1,384 2,618.16 76.16
Nhóm kinh doanh BĐS 16 145.7 72.76
Nhóm ngành khác 1717 985.54 60.43
Báo cáo phòng thẩm định của ngân hàng Techcombank
Trong bảng trên thì dự án ngành sản xuất công nghiệp là lớn nhất với số dự án là
4.422 dự án, với số vốn vay VNĐ là 10.531.45, và 2,200.3 USD. Ngành xây dựng, bất
động sản chiếm vị trí thứ 4 sau ngành sản xuất công nghiệp và ngành dịch vụ, nhóm
ngành khác. Điều này chứng tỏ số dự án vay vốn bất động sản không lớn, nhưng so
sánh vốn vay đối với các ngành khác thì dự án bất động sản chỉ đứng sau ngành sản
xuất công nghiệp. Chứng tỏ, dự án vay vốn bất động sản uy ít nhưng vốn vay của nó rất
lớn. Trong đó, các nhóm thuộc loại hình xây dựng, bất động sản là:
Bảng 3: Bảng số lượng khách hàng trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất
động sản
Ngành Số lượng khách hàng
Xây dựng công trình giao thông, công cộng 475
Không sử dụng -
Xây dựng nhà dân dụng – Công nghiệp nền móng 733
Kinh doanh bất động sản 57
Các hoạt động liên quan đến bất động sản khác 52
Nguồn phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank
Nhìn qua bảng ta thấy được dự án xây dựng nhà dân dụng – Công nghiệp nền
móng có số lượng khách hàng lớn nhất. Bởi hiện nay nhu cầu nhà ở rất lớn, muốn xây
được nhà thì cũng cần một khoản tiền để xây dựng, bên cạnh đó là đất ngày càng hạn
chế, đồng thời để có tiền mua nhà cũng rất lớn người dân thấy đủ túi tiền mình chỉ có
nhà chung cư. Muốn nhà chung cư xây dựng lên được thì cần phải đấu thầu chọn nhà
thầu có tiềm lực về kĩ thuật, tài chính… Nên nhu cầu vốn là rất lớn. Bên cạnh đó ta thấy
ngân hàng Techcombank đã chia ngành xây dựng, kinh doanh bất động sản thành 5 lĩnh

vực gồm: kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà dân dụng – công nghiệp nền móng,
không sử dụng, xây dựng công trình giao thông, công cộng và các hoạt động liên quan
đến bất động sản. Sở dĩ chia theo các loại hình này là vì để lãnh đạo ngân hàng
Techcombank dễ quản lý các dự án hơn, đồng thời các nhân viên qua các loại hình vay
vốn rút ra các phương án thẩm định của mình.
1.2.2.2. Quy trình thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản
1.2.2.2.1. Kiểm tra hồ sơ vay vốn:
Các loại hồ sơ chính phải kiểm tra xem xét gồm:
+ Giấy đề nghị vay vốn
+ Hồ sơ về khách hàng vay vốn:
Hồ sơ chứng minh năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của khách hàng
Hồ sơ về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính của khách hàng và
người bảo lãnh (nếu có)
+ Các hồ sơ có liên quan đến dự án đầu tư
- Dự án đầu tư
- Quyết định phê duyệt dự án đầu tư và giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư (nếu có)
của cấp có thẩm quyền.
Đối với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh: cơ quan cấp giấy phép là UBND
tỉnh, thành phố tại địa điểm khai thực hiện dự án đầu tư
Đối với các công ty thành viên trực thuộc các tổng công ty cơ quan quyết định
phê duyệt dự án là tổng công ty
Đối với các dự án nhóm A cơ quan quyết định phê duyệt dự án là chính phủ
1.2.2.2.2. Thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn
Các nội dung chính phải thẩm định dự án gồm:
+ Năng lực pháp lý của khách hàng
+ Ngành nghề sản xuất, kinh doanh của khách hàng
+Mô hình tổ chức, bố trí lao động
+ Quản trị điều hành
+ Quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng
+ Tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng

1.2.2.2.3. Thẩm định dự án đầu tư
Các nội dung chính phải thẩm định bao gồm:
+ Đánh giá sơ bộ các nội dung chính của dự án
+ Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự
án
+ Khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án
+ Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật
+ Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án
+ Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn
+ Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án
1.2.2.2.4. Phân tích rủi ro, các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro
Phân tích, đánh giá, nhận định các rủi ro thường xảy ra trong quá trình thực hiện
đầu tư và sau khi đưa dự án vào hoạt động, đưa biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu theo
các loại rủi ro thường xảy ra.
1.2.2.2.5. Lập báo cáo thẩm định
Trên cơ sở những đánh giá, xem xét trong quá trình thẩm định dự án, chuyên
viên phân tích tín dụng làm báo cáo thẩm định
1.2.2.2.6. Trình duyệt khoản vay
Sau khi hoàn tất khâu thẩm định và tái thẩm định, chuyên viên khách hàng
chuyển báo cáo thẩm định, báo cáo tái thẩm định và toàn bộ các hồ sơ có liên quan đến
khoản vay đến cấp phê duyệt xem xét quyết định.
1.2.2.2.7. Hoàn tất thủ tục thế chấp, cầm cố tài sản
Thực hiện định giá tài sản, hoàn tất thủ tục ký hợp đồng đảm bảo tiền vay theo
yêu cầu của cấp phê duyệt. Nhập kho hồ sơ tài sản đảm bảo theo quy định của
Techcombank.
1.2.2.2.8. Ký hợp đồng thẩm định, giải ngân phát tiền vay
Tiền vay phải được thanh toán đúng mục đích cho vay: tiền vay được chuyển
trực tiếp cho nhà cung cấp thiết bị, nguyên vật liệu, các đơn vị thi công xây lắp trên cơ
sở biên bản nghiệm thu khối lượng, hồ sơ quyết toán công trình, hoá đơn khách hàng.
1.2.2.3. Nội dung thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân

hàng Techcombank
1.2.2.3.1. Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án
- Mục tiêu đầu tư của dự án
- Sự cần thiết đầu tư của dự án
- Các căn cứ, cơ sở pháp lý của dự án
- Quy mô đầu tư công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm và
dịch vụ đầu ra của dự án, phương án tiêu thụ sản phẩm.
- Quy mô vốn đầu tư: tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư theo các tiêu chí khác
nhau (xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dự phòng phí,
vốn cố định và vốn lưu động). Nguồn vốn để thực hiện dự án theo nguồn gốc sở hữu:
vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay, vốn liên doanh liên kết…
- Dự kiến tiến độ triển khai thực hiện dự án
1.2.2.3.2. Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra
của dự án
Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án đóng vai trò rất quan
trọng, quyết định việc thành bại của dự án. Vì vậy, cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh
giá kỹ về phương diện này khi thẩm định dự án. Các nội dung chính cần xem xét đánh
giá gồm:
1.2.2.3.2.1. Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án
- Phân tích quan hệ cung - cầu với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án
- Định dạng sản phẩm của dự án
- Đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, tình hình sản
xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ thay thế đến thời điểm thẩm định
- Xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự toán nhu cầu tương lai đối với sản phẩm,
dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường nội
địa và khả năng xuất khẩu sản phẩm dự án trong đó lưu ý liên hệ với mức giá tăng
trong quá khứ, khả năng xuất khẩu sản phẩm của dự án trong đó liên hệ với mức gia
tăng trong quá khứ, khả năng sản phẩm dự án có thể bị thay thế bởi các sản phẩm khác
có cùng công dụng.
Kết luận: nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư trên các

phương diện như:
+ Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay
+ Sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm
+ Sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư (các giai đoạn đầu tư, công suất
thiết kế)
1.2.2.3.2.2. Đánh giá về cung cầu sản phẩm
- Xác định năng lực sản xuất, cung cấp đáp ứng nhu cầu trong nước hiện tại của
sản phẩm dự án như thế nào, các nhà sản xuất trong nước đã đáp ứng bao nhiêu phần
trăm phải nhập khẩu bao nhiêu. Việc nhập khẩu là do sản xuất trong nước chưa đáp ứng
được hay sản phẩm nhập khẩu có ưu thế cạnh tranh hơn
- Dự đoán biến động thị trường trong tương lai khi có các dự án khác, đối tượng
khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án
- Sản lượng nhập khẩu trong những năm qua, dự kiến khả năng nhập khẩu trong
thời gian tới
- Dự đoán ảnh hưởng của các chính sách xuất nhỵâp khẩu khi Việt Nam tham
gia với các nước khu vực và quốc tế (AFTA, WTO, APEC, hiệp định thương mại Việt -
Mỹ…) đến thị trường sản phẩm của dự án
- Đưa ra số liệu dự kiến về tổng cung, tốc độ tăng trưởng về tổng cung sản
phẩm, dịch vụ
1.2.2.3.2.3. Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án xem xét,
đánh giá về các thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là thay thế
hàng nhập khẩu, xuất khẩu hay chiếm lĩnh thị trường nội địa của các nhà sản xuất khác.
Việc định hướng thị trường này có hợp lý hay không.
Để đánh giá khả năng đạt được các mục tiêu thị trường, cán bộ thẩm định cần
thẩm định khả năng cạnh tranh của các sản phẩm dự án đối với:
- Thị trường nội địa:
+ Hình thức, mẫu mã, chất lượng sản phẩm của dự án so với các sản phẩm cùng
loại trên thị trường thế nào, có ưu điểm gì không
+ Sản phẩm có phù hợp với thị hiếu của người tiêu thụ, xu hướng tiêu thụ hay

không
+ Giá cả so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường thế nào, có rẻ hơn không,
có phù hợp với xu hướng thu thập, khả năng tiêu thụ hay không
- Thị trường nước ngoài:
+ Sản phẩm có khả năng đạt được các yêu cầu về tiêu chuẩn để xuất khẩu hay
không , tiêu chuẩn chất lượng vệ sinh…
+ Thị trường dự kiến xuất khẩu có bị hạn chế bởi hạn ngạch không
+ Sản phẩm cùng loại của Việt Nam đã thâm nhập được vào thị trường xuất
khẩu dự kiến chưa, kết quả như thế nào
1.2.2.3.2.4. Phương thức tiêu thụ và mạng lước phân phối
Xem xét, đánh giá trên các mặt:
- Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có cần hệ
thống phân phối không
- Mạng lưới phương pháp của dự án được lập hay chưa, mạng lưới phân phối có
phù hợp với đặc điểm của thị trường hay không, ước tính chi phí thiết lập mạng lưới
phân phối khi tính toán hiệu quả của dự án
- Các chính sách bán hàng, hoa hồng đại lý, đánh giá các chính sách ưu đãi đối
với những nhà phân phối lớn để tính toán chi phí bán hàng khi tính hiệu quả của dự án
- Phương thức bán hàng trả chậm hay trả ngay để dự kiến các khoản phải thu khi
tính toán nhu cầu vốn lưu động đề phần tính toán hiệu quả dự án
- Nếu việc tiêu thụ chỉ dựa vào một số đơn vị phân phối thì còn có nhận định
xem có thể xảy ra việc bị ép giá hay không
1.2.2.3.2.5. Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
Các chỉ tiêu chính:
- Sản lượng sản xuất, tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sản phẩm nếu dự án
có nhiều loại sản phẩm
- Diễn biến giá bán sản phẩm, dịch vụ đầu ra hàng năm
- Việc dự đoán này làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính ở
các phần sau
1.2.2.3.3. Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào

của dự án
- Nhu cầu về nguyên vật liệu đầu vào để phục vụ sản xuất hàng năm
- Các nhà cung cấp nguyên liệu đầu vào: một hay nhiều nhà cung cấp, đã có
quan hệ từ trước hay mới thành lập, khả năng cung ứng, mứic độ tín nghiệm
- Chính sách nhập khẩu đối với các loại nguyên nhiên liệu đầu vào
1.2.2.3.4. Đánh giá, nhận xét nội dung phương diện kỹ thuật
1.2.2.3.4.1. Địa điểm xây dựng
- Xem xét, đánh giá địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông hay không, có gần
với các nguồn cung cấp: nguyên vật liệu, điện, nước và thị trường tiêu thụ hay không,
có nằm trong quy hoạch hay không
- Cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư như thế nào, đánh giá so
sánh về chi phí đầu tư so với các dự án tương tự ở địa điểm khác
- Địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư của dự án cũng như ảnh
hưởng đến giá thành, sức cạnh tranh nếu xa thị trường nguyên vật liệu, tiêu thụ
1.2.2.3.4.2. Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án
- Công suất thiết kế dự kiến của dự án là bao nhiêu, có phù hợp với khả năng tài
chính, trình độ quản lý, địa điểm, thị trường tiêu thụ… hay không
- Sản phẩm của dự án là sản phẩm mới hay đã có sẵn trên thị trường
- Qui cách, phẩm chất, mẫu mã của sản phẩm như thế nào
- Yêu cầu kỹ thuật, tay nghề để sản xuất sản phẩm có cao không
1.2.2.3.4.3. Công nghệ, thiết bị
- Quy trình công nghệ có tiến bộ, hiện đại không, ở mức độ nào của thế giới
- Công nghệ có phù hợp với trình độ phù hợp tại của Việt Nam hay không, lý do
lựa chọn công nghệ này
- Phương thức chuyển giao công nghệ có hợp lý hay không, có đảm bảo cho chủ
đầu tư nắm bắt và vận hành được công nghệ hay không
- Xem xét, đánh giá về số lượng, công suất, quy cách chủng loại, danh mục máy
móc thiết bị và tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất
- Trình độ tiên tiến của thiết bị, khi cần phải thay đổi sản phẩm, thì thiết bị này
có đáp ứng được hay không

- Giá cả thiết bị và phương thức thanh toán có hợp lý, đáng ngờ không
- Tham gia giao hàng và lắp đặt thiết bị có phù hợp, đáng ngờ không
- Tham gia giao hàng và lắp đặt thiết bị có phù hợp với tiến độ thực hiện dự án
dự kiến hay không
- Uy tín của các nhà cung cấp thiết bị, các nhà cung cấp thiết bị có chuyên sản
xuất các thiết bị của dự án hay không
1.2.2.3.4.4. Quy mô, giải pháp xây dựng
- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án hay
không, có tận dụng được cơ sở vật chất hiện có hay không
- Tổng dự toán và dự toán của từng hạng mục công trình, có hạng mục nào cần
đầu tư mà chưa được dự tính hay không, có hạng mục nào không cần thiết hoặc chưa
cần thiết phải đầu tư hay không
- Tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị, có phù hợp
với thực tế hay không
- Vấn đề hạ tầng cơ sở giao thông điện, cấp thoát nước,…
1.2.2.3.4.5. Môi trường, phòng cháy chữa cháy
Xem xét, đánh giá các giải pháp về môi trường, phòng cháy chữa cháy của dự án
có đầy đủ, phù hợp chưa, đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp
yêu cầu phải có hay chưa
1.2.2.3.5. Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án
- Xem xét, kinh nghiệm, trình độ tổ chức, vận hành của chủ đầu tư dự án. Đánh
giá sự hiểu biết, kinh nghiệm của khách hàng đối với việc tiếp cận, điều hành công
nghệ, thiết bị mới của dự án
- Xem xét năng lực, uy tín của các nhà thầu: tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị
công nghệ… (nếu đã có phê duyệt nhà thầu, nhà cung cấp…)
- Khả năng ứng xử của khách hàng thế nào khi thị trường dự kiến bị mất
- Đánh giá về nguồn nhân lực của dự án: số lượng lao động dự án cần, đòi hỏi về
tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho
dự án
1.2.2.3.6. Thẩm định tổng nguồn vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn

vốn
1.2.2.3.6.1. Tổng vốn đầu tư của dự án
- Cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án đã được
tính toán hợp lý hay chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết chưa, cần xem
xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng, dự phòng việc
thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ. Thông thường, kết quả phê duyệt
tổng vốn của các cấp có thẩm quyền là hợp lý. Tuy nhiên, trên cơ sở những dự án tương
tự đã thực hiện và được xem xét ở giai đoạn thẩm định dự án sau đầu tư (về suất vốn
đầu tư, về phương án công nghệ, về các hạng mục thực sự cần thiết và chưa thực sự cần
thiết trong giai đoạn thực hiện đầu tư…) cán bộ thẩm định sau khi so sánh nếu thấy có
sự khác biệt lớn ở bất kỳ một nội dung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên
nhân và đưa ra nhận xét. Từ đó, đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt
được mục tiêu dự kiến ban đầu của dự án để làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà
Techcombank nên tham gia vào dự án
Trường hợp dự án mới ở giai đoạn duyệt chủ trương hoặc tổng mức vốn đầu tư
mới ở dạng khai toán, cán bộ thẩm định dự án phải dựa vào số liệu thống kê đúc rút ở
giai đoạn thẩm định sau đầu tư của dự án trước để nhận định, đánh giá và tính toán.
1.2.2.3.6.2. Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án
Cán bộ thẩm định cần phải xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu
cầu vốn cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không. Khả năng đáp ứng nhu
cầu vốn trong từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến dộ thi công. Ngoài ra, cần
phải xem xét tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay
không, thông thường vốn tự có phải tham gia đầu tư trước
Cơ sở cho việc dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi
công và xây dựng tham gia vay trả
1.2.2.3.6.3. Nguồn vốn đầu tư
Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, cán bộ thẩm định rà soát lại từng
loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của từng loại
nguồn vốn, từ kết quả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tư để đánh giá khả năng
tham gia của nguồn vốn chủ sở hữu. Chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay

đi kèm của từng loại nguồn vốn. Cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tư và khả năng tham gia
tài trợ của các nguồn vốn dự kiến để đánh giá tính khả thi vủa các nguồn vốn tham gia
dự án
1.2.2.3.7. Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án
Tất cả những đánh giá trên, nhằm hỗ trợ cho phần tính toán, đánh giá hiệu quả
về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư
Cụ thể:
- Đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: phần này sẽ dựa
vào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cố định), chi phí
sữa chữa, Tài sản cố định, khấu hao tài sản cố định phải trích hàng năm, nợ phải trả
- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự
án và phương án tiêu thụ sản phấm đưa vào tính toán: mức huy động công suất so với
công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm
- Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nhiên liệu đầu vào cùng với đặt tính của
dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí sản xuất
trực tiếp
- Căn cứ vào tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm của dự án, của các
doanh nghiệp cùng ngành nghề và mức độ vốn lưu động tự có của chủ dự án (phần tài
chính doanh nghiệp) để xác định nhu cầu vốn lưu động, chi phí vốn lưu động hàng năm
- Các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xác định
phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách…
1.2.2.3.8. Đánh giá về mưc độ rủi ro của dự án
Quan trọng nhằm tăng tính khả thi của phương án tính toán dự kiến cũng như
chủ động có biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu, một số rủi ro chủ yếu và biện pháp
giảm thiểu rủi ro.
- Rủi ro về cơ chế chính sách:
Tất cả những bất ổn tài chính và chính sách của nơi, địa điểm xây dựng dự án.
Bao gồm: các sắc thuế mới, hạn chế về chuyển tiền, quốc hữu hoá, tư hữu hoá hay các
luật, nghị quyết, nghị định và các chế tài khác có liên quan đến dòng tiền của dự án
+ Phương pháp giảm thiểu rủi ro

Khi thẩm định dự án, phải xem xét mức độ tuân thủ về mặt pháp lý của dự án để
đảm bảo chấp hành nghiêm ngặt các quy luật và quy định hiện hành có liên quan tới dự
án
Chủ đầu tư nên có những hợp đồng ưu đãi riêng quy định về vấn đề này để giảm
thiểu rủi ro bất khả kháng do thay đổi chính sách của chính phủ
- Những ưu đãi về cung ứng ngoại tệ sẽ góp phần hạn chế ảnh hưởng vấn đề tỷ
giá của dự án
- Rủi ro xây dựng, hoàn tất: hoàn tất dự án, không đúng thời hạn, không phù hợp
với các thông số và tiêu chuẩn thực hiện. Biện pháp:
+ Lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín, có sức mạnh tài chính và kinh nghiệm
+ Thực hiện nghiêm túc việc bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo hành chất lượng
công trình
+ Giám sát chặt chẽ tiến độ thi công trong quá trình xây dựng
+ Hỗ trợ của các cấp có thẩm quyền, dự phòng về tài chính của khách hàng trong
trường hợp vượt dự toán
+ Quy định rõ trách nhiệm vấn đề đền bù, giải toả mặt bằng
+ Hợp đồng giá cố định hoặc chìa khoá trao tay với sự phân chia rõ ràng nghĩa
vụ của các bên
- Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán: bao gồm thị trường không chấp nhận
hoặc không dư cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, do sức cạnh tranh, giá
bán sản phẩm không đủ để bù đắp lại các khoản chi phí của dự án
Loại rủi ro này thường được giảm thiểu bằng cách:
+ Nghiên cứu thị trường, đánh giá phân tích thị trường, thị phần cẩn thận
+ Dự kiến cung cầu thận trọng (không nên có những dự báo quá lạc quan)
+ Phân tích về khả năng thanh toán, thực hiện chi phí, hành vi của người tiêu
dùng cuối cùng (không chỉ người bao tiêu)
+ Tăng sức cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án bằng các biện
pháp: phân tích về việc cải tiến mẫu mã, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiết kiệm chi
phí sản xuất…
+ Xem xét các hợp đồng bao tiêu sản phẩm dài hạn với bên có khả năng về tài

chính (nếu có)
+ Hỗ trợ bao tiêu sản phẩm của chính phủ (nếu có)
+ Khả năng linh hoạt của cơ cấu sản phẩm dịch vụ đầu ra
+ Giảm thiểu các điều khoản không cạnh tranh (nếu có)
- Rủi ro về cung cấp: dự án không có được nguồn vật liệu (đầu vào chính quan
trọng) với số lượng, giá cả và chất lượng như dự kiến để vận hành dự án, tạo dòng tiền
ổn định đảm bảo khả năng trả nợ
Giảm thiểu bằng cách:
+ Trong quá trình xem xét dự án, cán bộ thẩm định phải nghiên cứu, đánh giá
cẩn trọng các báo cáo về chất lượng, trữ lượng nguyên vật liệu đầu vào trong hồ sơ dự
án. Đưa những nhận định ngay từ ban đầu trong tính toán, xác định hiệu quả tài chính
của dự án
- Nghiên cứu sự cạnh tranh giữa các nguồn cung cấp vật liệu
- Linh hoạt về tham gia và số lượng nguyên vật liệu mua vào
- Những hợp đồng, thoả thuận với cơ chế chuyển qua tới người sử dụng cùng.
- Những hợp đồng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào dài hạn với nhà cung cấp có
uy tín
- Rủi ro về kỹ thuật, vận hành, bảo trì
Đây là những rủi ro về việc dự án không thể vận hành và bảo trì ở mức độ phù
hợp với các thông số thiết kế ban đầu. Biện pháp:
+ Sử dụng công nghệ đã được kiểm chứng
+ Bộ phận vận hành dự án phải được đào tạo tốt, có kinh nghiệm
+ Có thể ký hợp đồng vận hành và bảo trì với những điều khoản khuyến khích
và phạm vi phải rõ ràng
+ Bảo hiểm các sự kiện bất khả kháng tự nhiên như lụt lội, động đất, chiến tranh
+ Kiểm soát ngân sách và khách hàng vận hành
+ Quyền thay thế người vận hành do không thực hiện đầy đủ nghiệp vụ
- Rủi ro về môi trường và xã hội: những tác động tiêu cực của dự án đối với môi
trường và người dân xung quanh
Biện pháp:

+ Báo cáo đánh giá thẩm định môi trường phải khái quát và toàn diện, được cấp
có thẩm quyền chấp nhận bằng văn bản
+ Nên có sự tham gia của các bên liên quan (cơ quan quản lý môi trường, chính
quyền địa phương) từ khi bắt đầu triển khai dự án