Nghiên cứu xây dựng quy trình hỗ trợ bồi hoàn giải tỏa cấp tỉnh

ii
ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH

CỘNG HỒ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------- ----------------------------

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ và tên học viên: NGUYỄN QUỐC PHONG

Phái: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 15/ 01/ 1979

Nơi sinh: Sóc Trăng

Chuyên ngành: Hệ thống thông tin địa lý (GIS)

MSHV: 01003242

I. TÊN ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG QUY TRÌNH HỖ TRỢ ĐỀN BÙ GIẢI
TOẢ CẤP TỈNH
II. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
Nghiên cứu xây dựng quy trình ứng dụng cơng nghệ GIS để phân tích dữ liệu
khơng gian từ các lớp thơng tin bản đồ chun đề đầu vào, qua đó giúp tính tốn các mức
kinh phí bồi hồn hỗ trợ những phương án đền bù giải phóng mặt bằng đất đai của ngành
Tài ngun và Mơi trường. Quy trình này sẽ là cơng cụ hỗ trợ cho “Ban Giải Phóng Mặt
Bằng” cấp tỉnh trong việc ra quyết định thực hiện Dự án có yêu cầu về mặt bằng đất đai để

xây dựng phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, đồng thời đáp ứng được mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội mà không gây ra những biến động xấu về chính trị - xã hội.
Ngồi ra, quy tình này hỗ trợ cho nhà Quản lý Dự án trong việc lựa chọn các
phương án quy hoạch khả thi và hợp lý từ nhiều phương án quy hoạch giả định.
III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ:
IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ.
V. HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS. NGUYỄN VĂN NHÂN
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

BỘ MÔN QUẢN LÝ NGÀNH

Nội dung và đề cương luận văn thạc sĩ đã được Hội Đồng Chuyên Ngành thơng qua.
PHỊNG ĐÀO TẠO SĐH

Ngày tháng

năm 2006

KHOA QUẢN LÝ NGÀNH


iii

LỜI CẢM ƠN

Xin chân thành cảm ơn:
- TS. Nguyễn Văn Nhân, PGS.TS. Trần Vĩnh Phước đã tận tình hướng dẫn, hỗ trợ và giúp
đỡ tơi hồn thành luận văn cao học này.
- Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô đã tận tình giảng dạy và hướng dẫn, bạn bè giúp đỡ
tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu khoa học.

- Chân thành cảm ơn Phòng Quản Lý đào tạo sau đại học, Khoa môi trường trường Đại
học Bách Khoa, Phân viện quy hoạch thiết kế nông nghiệp đã tạo điều kiện, thuận lợi, giúp
đỡ cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu.
- Xin chân thành cảm ơn các đồng nghiệp Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bạc Liêu đã
tận tình giúp đỡ thu thập thơng tin, dữ liệu thực tế để làm cơ sở cho đề tài nghiên cứu này.
Thương mến gửi tặng thành quả học tập, nghiên cứu của tơi đến gia đình, bạn bè,
đồng nghiệp đã ủng hộ, động viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian qua.
Trân trọng!


iv

TÓM TẮT LUẬN VĂN CAO HỌC
Việc xác định hay dự tốn giá trị bồi hồn hỗ trợ cho những phương án đền giải
phóng mặt bằng của một dự án có yêu cầu về mặt bằng đất đai để xây dựng của ngành Tài
ngun Mơi trường là một q trình tổng hợp, phân tích và xử lý trên nhiều lớp dữ liệu
chuyên đề. Trước đây việc xác định giá trị bồi hồn cho những dự án có u cầu về mặt
bằng xây dựng bằng phương pháp đo đạc kết hợp với điều tra thực địa - kiểm kê, cịn việc
dự tốn kinh phí bồi hồn thì được thực hiện bằng phương pháp định tính kết hợp với
định lượng, phương pháp này thể hiện nhiều nhược điểm, khơng phù hợp với tình hình
thực tế, dễ xảy ra tình trạng kinh phí dự tốn thấp hơn nhiều hoặc là vượt xa chi phí bồi
hoàn, điều này đã và đang trở thành những vướng mắc nhất hiện nay ở các địa phương
trong quá trình thực hiện các Dự án phát triển cơ sở hạ tầng để đáp ứng mục tiêu phát triển
Kinh tế - Xã hội, vấn đề này gây ra các bất ổn về Chính trị - Xã hội.
Hiện nay, với sự phát triển khoa học máy tính, đặc biệt là sự phát triển mạnh mẽ
của công nghệ Hệ thống thông tin địa lý (GIS), ưu điểm của công nghệ GIS là khả năng
phân tích khơng gian, tích hợp dữ liệu cũng như xử lý đa dạng trên nhiều lớp thông tin, với
những khả năng của cơng nghệ GIS có khả năng giải quyết các vấn đề trên, nên đề tài
nghiên cứu này đề xuất “Nghiên cứu xây dựng Quy trình hỗ trợ bồi hồn giải toả cấp tỉnh”,
Quy trình này tích hợp Việc xác định giá trị bồi hồn và cơng nghệ GIS để giải quyết các

vấn đề trên, song qua đó Quy tình này sẽ là cơng cụ hỗ trợ cho các nhà Lãnh đạo, các nhà
Quy hoạch ra quyết định thực hiện một dự án, trong luận văn này với mong muốn thành
lập một công cụ nhằm để thực thi Quy trình một cách tự động, chính xác và nhanh chóng.
Quy trình đã được xây dựng, áp dụng thử nghiệm vào việc xác định giá trị bồi hoàn
hai dự án, thuộc nội ô thị xã Bạc Liêu tỉnh Bạc Liêu, mà hai dự án này có yêu cầu về mặt
bằng đất đai để xây dựng, và đây là hai dự án điển hình cho quy trình.
1. Dự án đường Trần Phú nối dài, thuộc Phường 7 thị xã Bạc Liêu tỉnh Bạc Liêu.
2. Dự án đường Hồ Bình mở rộng, thuộc Phường 3 thị xã Bạc Liêu tỉnh Bạc


v
Liêu.
Luận văn được phân thành 4 phần, 5 chương:
Phần I: MỞ ĐẦU
- Chương 1: CHƯƠNG MỞ ĐẦU
Phần II: TỔNG QUAN VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Đây là phần cơ bản, là cơ sở khoa học cho việc xây dựng “Quy trình hỗ trợ bồi hoàn giải
toả”, bao gồm các nghiên cứu có liên quan và các tiêu chí xác định giá trị bồi hoàn,
phương pháp xác định giá trị bồi hoàn cho các dự án có nhu cầu về mặt bằng đất đai của
ngành Tài nguyên và Môi trường để xây dựng., tích hợp phương pháp xác định giá trị bồi
hồn với GIS để xây dựng quy trình tính tốn giá trị bồi hồn một cách tự động, nhanh
chóng và chính xác, phần này gồm hai chương:
- Chương 2: TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU.
- Chương 3: XÂY DỰNG QUY TRÌNH XÁC ĐỊNH GIÁ BỒI HỒN GIẢI TOẢ
TRONG VÙNG QUY HOẠCH.
Phần III: ỨNG DỤNG QUY TRÌNH VÀO VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ BỒI HỒN
PHỤC VỤ CHO GIẢI PHĨNG MẶT ĐẤT ĐAI ĐỂ XÂY DỰNG HAI DỰ ÁN
MỞ RỘNG ĐƯỜNG Ở THỊ XÃ BẠC LIÊU - TỈNH BẠC LIÊU.
Đây là phần quan trọng, là kết quả nghiên cứu, được thể hiện bằng những dữ liệu thực trên
địa bàn Thị xã Bạc Liêu - Tỉnh Bạc Liêu, Phần này gồm:

Chương 4: ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM
Phần IV: KẾT LUẬN
- Chương 5: KẾT LUẬN
+ Những vấn đề đạt được
+ Những vấn đề cần được phát triển thêm.


vi
MỤC LỤC
Trang bìa .............................................................................................................................i
Nhiệm vụ luận văn thạc sĩ ...................................................................................................ii
Lời cảm ơn...........................................................................................................................iii
Tóm tắt nội dung luận án cao học........................................................................................iv
Mục lục ................................................................................................................................vi
Các từ viết tắt......................................................................................................................viii
Danh sách hình ....................................................................................................................ix
Danh sách bảng....................................................................................................................x
Danh sách bản đồ..................................................................................................................xi
Danh sách phụ lục ...............................................................................................................xii
PHẦN I: PHẦN MỞ ĐẦU
Chương 1: MỞ ĐẦU .........................................................................................................1
1.1 Đặt vấn đề......................................................................................................................1
1.2 Nội dung nghiên cứu .....................................................................................................3
1.2.1 Mục tiêu......................................................................................................................3
1.2.2 Nhiệm vụ ....................................................................................................................4
1.2.3 Nội dung nghiên cứu ..................................................................................................17
1.3 Giới hạn đề tài ...............................................................................................................22
1.4 Phương pháp thực hiện ..................................................................................................22
1.4.1. Cơ sở lý thuyết...........................................................................................................22
1.4.2. Cơ sở toán học ...........................................................................................................30

1.4.3. Ý nghĩa đề tài.............................................................................................................31
1.4.3.1 Ý nghĩa khoa học.....................................................................................................31
1.4.3.2 Ý nghĩa xã hội .........................................................................................................31


vii
PHẦN II: TỔNG QUAN VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Chương 2: TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ..........32
2.1. Tình hình ứng dụng cơng nghệ GIS trong cơng tác quản lý tài nguyên và quản lý thông
tin đất đai .............................................................................................................................32
2.1.1. Tình hình ứng dụng GIS trên thế giới .......................................................................32
2.1.2. Tình hình ứng dụng GIS ở Việt Nam ........................................................................33
Chương 3: XÂY DỰNG QUY TRÌNH XÁC ĐỊNH GIÁ BỒI HỒN GIẢI TỎA .....35
3.1. Cơ sở lý thuyết..............................................................................................................35
3.1.1. Các tiêu chí xác định giá đất......................................................................................35
3.1.2. Hệ thống thông tin địa lý (GIS) .................................................................................37
3.1.2.1. Khái niệm hệ thống thông tin địa lý .......................................................................37
3.1.2.2. Mối quan hệ của công nghệ GIS với các ngành khoa học khác .............................38
3.1.2.3. Mơ hình dữ liệu GIS...............................................................................................38
3.1.2.4. Xử lý dữ liệu GIS ...................................................................................................41
3.1.3. Tích hợp phương pháp xác định giá bồi hoàn đất đai trong vùng quy hoạch với công
nghệ GIS ..............................................................................................................................41
3.1.3.1. Các chưc năng quan trọng của GIS ........................................................................42
3.2. Mơ tả quy trình .............................................................................................................55
3.2.1. Mơ tả cụ thực thi quy trình hỗ trợ bồi hồn giải toả..................................................55
3.2.2. Diễn giải quy trình.....................................................................................................56
PHẦN III: ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM
Chương 4: ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM............................................................................58
4.1. Mô tả vùng nghiên cứu.................................................................................................58
4.1.1. Tổng quan về tỉnh Bạc Liêu ......................................................................................58

4.1.2. Thị xã Bạc Liêu .........................................................................................................61


viii
PHẦN IV: KẾT LUẬN
Chương 5: KẾT LUẬN .....................................................................................................89
5.1. Những vấn đề đạt được.................................................................................................89
5.2. Những vấn đề cần phát triển thêm................................................................................90

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
GIS (Geographic Information System): Hệ thống thơng tin địa lý
FIG (International Federation of Surveyors): Liên Đồn Thành lập Bản đồ Địa chính Quốc
tế
LIS (Land Information System): Hệ thống thông tin đất đai.
SDSS (Spatial Decision Support System) Hệ hỗ trợ ra quyết định không gian
ARIS (Australia Resource Information System): Hệ thống thông tin tài nguyên ở Australia
NaLIS (Natonal Infrastructure for Land Information System:
ODT: Đất ở đô thị
ONT: Đất ở nông thôn
UBND: Uỷ Ban Nhân Dân
NĐ-CP: Nghị định Chính phủ
TT-BTC: Thơng tư Bộ Tài chính
TT-HĐND: Thường trực Hội đồng nhân dân
Sở TN & MT: Sở Tài nguyên và Môi trường
CIDA: (Canadian Iternational Development Agency): Tổ chức phát triển Quốc tế Canada
NXB: Nhà xuất bản
CN: Công Nghiệp
TTCN: Tiểu Thủ Cơng Nghiệp
QĐ-TTg: Quyết định của Thủ Tướng Chính phủ
TT-TCDDC: Thơng tư Tổng Cục Địa chính

ix

DANH SÁCH HÌNH
Hình 01: Thể hiện lớp bản đồ ranh thửa..............................................................................5
Hình 02: Thể hiện lớp bản đồ phạm vi lộ giới ....................................................................7
Hình 03: Thể hiện lớp bản đồ hiện trạng.............................................................................8
Hình 04: Thể hiện lớp bản đồ phân vùng vị trí – giá đất.....................................................9
Hình 05: Trường hợp1- khơng thể hiện vùng giao của lớp phân vùng vị trí......................10
Hình 06: Trường hợp2- Có thể hiện vùng giao của lớp phân vùng vị trí ............................11
Hình 07: Biểu đồ ven...........................................................................................................17
Hình 08: Lưu đồ chức năng thực hiện Quy trình.................................................................19
Hình 09: Mơ tả thuật tốn Clip............................................................................................23
Hình 10: Mơ tả thuật tốn Union.........................................................................................23
Hình 11: Mơ tả thuật tốn Intersect .....................................................................................24
Hình 12 : Minh hoạ ghép biên các mảnh bản đồ. ................................................................45
Hình 13: Minh họa lỗi Sliver do số hóa hoặc chồng lớp bản đồ .........................................46
Hình 14: Minh hoạ phép tốn nhân trong GIS ....................................................................47
Hình 15 : Minh họa thuật tốn Union..................................................................................49
Hình 16: Minh họa thuật tốn Intersect ...............................................................................50
Hình 17: Minh họa thuật tốn Clip......................................................................................51
Hình 18: Minh họa thuật tốn Eliminate .............................................................................22
Hình 19: Minh họa phương pháp xác định giá cho một thửa đất ........................................53
Hình 20: Giao diện người dùng ..........................................................................................55
Hình 21: Giao diện thơng tin tổng hợp về thơng tin đên bù ................................................56
Hình 26: Thể hiện vị trí địa lý của tỉnh Bạc Liêu trong vùng Đồng Bằng Sơng Cửu Long59
Hình 27: Thể hiện ranh giới hành chính tỉnh Bạc Liêu .......................................................60
Hình 28: Các lớp bản đồ đầu vào tham gia vào xác định giá trị bồi hồn...........................79
Hình 29: Thể hiện lớp bản đồ giải thửa trong quy trình......................................................81

x
Hình 30: Phân lớp bản đồ trong quy trình ...........................................................................81
Hình 31: Thể hiện lớp bản đồ hiện trạng đất trong quy trình ..............................................82
Hình 32: Thể hiện lớp bản đồ phân vùng vị trí – giá đất trong quy trình............................84
Hình 33: Xác định vị trí cho một thửa đất...........................................................................86
Hình 34: Thể hiện lớp bản đồ phạm vi lộ giới ....................................................................87

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 01: Bảng thuộc tính lớp Ranh thửa ............................................................................6
Bảng 02: Bảng thuộc tính lớp bản đồ phạm vi lộ giới.........................................................7
Bảng 03 : Bảng thuộc tính lớp hiện trạng............................................................................8
Bảng 04: Hệ số k cơ bản......................................................................................................12
Bảng 05: Hệ số k loại đất ....................................................................................................13
Bảng 06: Bảng cập nhật loại đất..........................................................................................13
Bảng 07: Bảng chi tiết vị trí giá đất.....................................................................................13
Bảng 08: Bảng kiểm kê .......................................................................................................14
Bảng 09: Bảng thuộc tính minh họa cho thuật tốn Union .................................................49
Bảng 10: Minh họa bảng thuộc tính của các lớp trong thuật toán Intersect .......................50
Bảng 11 : Minh họa lớp thuộc tính của thuật tốn Clip ......................................................51
Bảng 12: Minh họa thuộc tính thuật tốn Eliminate............................................................52
Bảng 13 : Diện tích và đơn vị hành chính Tỉnh Bạc Liêu ...................................................61
Bảng 14: Bảng mật độ dân số các phường xã Thị xã Bạc Liêu...........................................62
Bảng 15: Giá trị sản xuất trên địa bàn Thị xã Bạc Liêu từ năm 1996-2004........................62
Bảng 16: Bảng Thống kê hiện trạng sử dung đất đai Thị xã Bạc Liêu năm 2005...............72
Bảng 17: Bảng mã loại đất ..................................................................................................83
Bảng 18: Bảng thuộc tính lớp hiện trạng loại đất trong quy trình.......................................83
Bảng 19: Bảng thuộc tính lớp phân vùng vị trí – giá đất trong quy trình............................84
Bảng 20: Bảng đơn giá theo loại đất. .................................................................................88

xi
Bảng 21: Bảng hệ số k cơ bản .............................................................................................88

DANH SÁCH BẢN ĐỒ
Bản đồ 01: Bản đồ hành chính Thị xã bạc Liêu - Tỉnh Bạc Liêu........................................63
Bản đồ 03: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất Thị xã Bạc Liêu - Tỉnh Bạc Liêu .....................66
Bản đồ 04: Bản đồ giải thửa phục vụ giải phóng mặt bằng thực hiện dự án Đường Trần Phú
nối dài ..................................................................................................................................76
Bản đồ 05: Bản đồ giải thửa phục vụ giải phóng mặt bằng thực hiện dự án Đường Hồ
Bình mở rộng.......................................................................................................................78


xii

DANH SÁCH PHỤ LỤC
Phụ lục 01: Giá đất sản xuất nông nghiệp ........................................................................... 92
Phụ lục số 02: Giá đất ở tại khu vực trung tâm xã và đầu mối giao thông các huyện trong
tỉnh:...................................................................................................................................... 97
Phụ lục số 03: Giá đất ở tại các khu vực nơng thơng khác cịn lại:..................................... 98
Phụ lục số 04: Giá đất ở tại một số tuyến đường của thị trấn các huyện trong tỉnh:........... 99
Phụ lục số 05: Giá đất ở trên địa bàn Thị xã Bạc Liêu:..................................................... 100
Phụ lục số 06: Mã nguồn một số thuật tốn sử dụng trong quy trình................................ 101


1

Chương 1: MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề:

Thực trạng ở nước ta hiện nay, áp lực gia tăng dân số, sự phát triển đô thị, khả năng
giải quyết việc làm, nơi ăn chốn ở, thực trạng cho thấy nhu cầu sử dụng đất của các ngành,
các tổ chức và cá nhân ngày một tăng, sự phát triển đô thị dẫn đến nhu cầu tăng đất xây dựng
cơ bản và đất phát triển đơ thị, dẫn đến tình trạng tăng vọt về giá đất, đặc biệt là: [1]Nhu cầu
chuyển đổi loại đất sản xuất.
Sự phát triển đô thị kéo theo nhu cầu tăng đầu tư xây dựng cơ bản, sự phát triển đô thị mạnh
mẽ dẫn đến biến động gia tăng về giá đất là một vấn đề nổi cộm hiện nay gây ra những tình
hình phức tạp và bất cập trong việc đền bù giải toả đối với những dự án có nhu cầu về mặt
bằng đất đai của ngành Tài nguyên và Môi trường để xây dựng đây là những vướng mắc nhất
ở nhiều địa phương hiện nay. Các vấn đề trên ln là một bài tốn nan giải cho các nhà Lãnh
đạo và các nhà Quy hoạch.Từ lâu việc lập dự tốn kinh phí bồi hồn và việc xác định giá trị
bồi hoàn cho một dự án quy hoạch có yêu cầu về mặt bằng đất đai của ngành Tài nguyên và
Môi trường để xây dựng là hai việc làm với hai phương pháp khác nhau:
Xác định giá trị bồi hoàn được thực hiện theo phương pháp đo đạc, điều tra dã ngoại- kiểm
kê.
Dự tốn kinh phí bồi hồn được thực hiện theo phương pháp định tính kết hợp với định
lượng, phương pháp này thể hiện nhiều nhược điểm dễ xảy ra tình trạng kinh phí dự tốn vượt
xa chi phí bồi hồn hoặc ngược lại kinh phí dự tốn lại thấp hơn nhiều so với chi phí bồi hồn
điều này ảnh hưởng rất lớn đến q trình thực hiện một dự án, cho nên trong thực tế ở nhiều
địa phương gặp phải những vướng mắc trong việc đền bù giải toả. Đây là những vấn đề quan
tâm cho nhiều người, nhiều nhà Lãnh đạo, nhiều nhà chuyên môn khác nhau. Để lập dự tốn
kinh phí bồi hồn hay xác định giá trị bồi hoàn cho các loại dự án như trên một cách chính
xác và chặt chẽ là phương pháp tổng hợp, phân tích, truy xuất trên nhiều lớp dữ liệu chuyên


2
đề mà theo phương pháp trước đây khó mà có thể làm được một cách nhanh chóng và chính
xác.
Vào những năm đầu của thập niên 70, [2] Hệ GIS đầu tiên ra đời và ngày càng phát
triển mạnh mẽ trên nền tảng của sự tiến bộ khoa học máy tính, Hệ GIS đầu tiên được đưa vào

ứng dụng trong công tác quản lý tài nguyên ở Canada với tên gọi “Canada Geographic
Infomation System” bao gồm các thông tin về nông nghiệp, lâm nghiệp, sử dụng đất đai và
động vật hoang dã, [3]Năm 1994 Jürg Kaufmann và Daniel Steudler cùng với nhóm 1 làm
việc của Liên đồn Thành lập Bản đồ Địa chính Quốc tế (FIG) nghiên cứu mơ hình cơ sở dữ
liệu GIS trên nhiều lớp thông tin chuyên đề về địa chính, đến tháng 7 năm 1998 viết bản phác
thảo với tựa đề “Cadastre 2014”, trong đó mục đích chính của “Cadastre 2014” đề xuất phát
triển hệ thống thơng tin về đất đai (LIS), đến tháng 09/2004 hãng ESRI cùng với Jürg
Kaufmann đưa ra một báo cáo về “ArcGIS Cadastre 2014 Data Model” trong báo cáo này mô
tả về “Cadastre 2014” việc sử dụng công nghệ cao GIS, trong việc thể hiện đầy đủ mơ hình cơ
sở dữ liệu, trên nhiều lớp dữ liệu chuyên đề về địa chính.
Thời gian gần đây, Hệ thống thông tin địa lý (GIS) được đáp ứng trong nhiều lĩnh vực
khác nhau do GIS có tính năng ưu việt trong phân tích khơng gian, tích hợp trên nhiều lớp dữ
liệu cũng như khả năng xử lý đa dạng, nhờ vào những tính năng này mà gần đây có các
nghiên cứu về xây dựng cơng cụ SDSS trên GIS phục vụ cho [4]“điều chỉnh quy hoạch sử
dụng đất nông nghiệp theo hướng phát triển bền vững”, và [5]“Nghiên cứu tích hợp phương
pháp phân tích khơng gian và đa tiêu chuẩn xác định vị trí khu công nghiệp”.
Từ thực trạng trên, luận văn cao học này với mong muốn ứng dụng công nghệ GIS
vào việc xây dựng “Quy trình hỗ trợ đền bù giải toả cấp tỉnh”, ở Việt namhiện nay việc bồi
thường hỗ trợ và tái định cư của các Dự án có yêu cầu về mặt bằng đất đai để xây dựng ở các
địa phương, được Chính phủ giao chức năng và nhiệm vụ cho các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cụ thể như: [6]Ngày 03/12/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP,


3
giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các cơ quan: Sở Tài chính; Sở Kế hoạch
và Đầu tư; Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc; Sở Tài nguyên và Môi trường.
Hiện nay, ở nhiều địa phương, cơng tác xác định giá trị bồi hồn cho những phương án
đền bù giải phóng mặt bằng đất đai của ngành Tài ngun và Mơi trường cịn gặp nhiều khó
khăn và đây là khâu vướng mắc nhất hiện nay ở các địa phương trong các quá trình thực hiện
các Dự án phát triển cơ sở hạ tầng để đáp ứng mục tiêu phát triển Kinh tế - Xã hội, vấn đề này

gây ra những bất ổn về Chính trị - Xã hội, đây vấn đề mang tính thời sự nhất hiện nay ở các
địa phương, và là vấn đề quan tâm của nhiều người, nhiều nhà Lãnh đạo, nhiều nhà Chuyên
môn khác nhau.
1.2. Nội dung nghiên cứu:
1.2.1. Mục tiêu.
Mục đích nghiên cứu của luận văn cao học này nhằm tích hợp phương pháp xác định
giá trị bồi hồn với công nghệ GIS để xây dựng thành một “Quy trình hỗ trợ cho việc bồi
hồn giải toả cấp tỉnh”. Quy trình này tự động tính tốn các mức kinh phí bồi hồn, hỗ trợ cho
những phương án đền bù giải phóng mặt bằng đất đai của ngành Tài nguyên và Mơi trường,
song quy trình này sẽ là cơng cụ hỗ trợ cho các nhà Lãnh đạo, các nhà Quy hoạch, các cơ
quan chức năng như: “Ban Giải phóng Mặt bằng” cấp tỉnh trong việc ra quyết định thực hiện
một Dự án có yêu cầu về mặt bằng đất đai để xây dựng, phù hợp với tình hình thực tế, đồng
thời đáp ứng được mục tiêu phát triển Kinh tế - xã hội, những thông tin này nhằm giúp cho
nhà Lãnh đạo, các nhà Quy hoạch, các cơ quan chức năng biết được những thông tin Tổng
hợp và Chi tiết của vùng Dự án: Khi quy trình xử lý kết quả xuất ra các thông tin Tổng hợp
trong vùng quy hoạch: Tổng giá tiền bồi hồn, tổng diện tích các loại đất được bồi thường,
tổng số thửa được bồi hoàn, tổng số thửa bị giải toả trắng (bị ảnh hưởng tồn vẹn), tổng số
thửa có diện tích cịn lại khơng đủ để sử dụng. Ngồi ra quy trình cũng xuất các thơng tin Chi
tiết cho từng thửa: Diện tích bị ảnh hưởng, giá trị bồi hoàn, trong mỗi thửa diện tích các loại


4
đất bị ảnh hưởng, giá trị bồi hoàn của từng loại đó.
Để thực thi quy trình trên, luận văn tiến hành thiết lập một cơng cụ với tên gọi “Tiện
ích tính tốn giá trị bồi hồn”.
Quy trình được áp dụng minh hoạ cụ thể từ những dữ liệu thực cho việc xác định giá
trị bồi hoàn của hai dự án có yêu cầu về mặt bằng đất đai để xây dựng:
1. Dự án đường Trần Phú nối dài, thuộc Phường 7 thị xã Bạc Liêu tỉnh Bạc Liêu
2. Dự án đường Hồ Bình mở rộng, thuộc phường 3 thị xã Bạc Liêu tỉnh Bạc Liêu
Đây là hai dự án điển hình nhất cho quy trình.

1.2.2. Nhiệm vụ:
Từ mục tiêu của đề tài luận văn cao học này sẽ thực hiện các nhiệm vụ sau:
Căn cứ theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và theo hướng dẫn Nghị định của
Chính phủ 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất. Nghiên cứu, tham khảo hướng dẫn xác định giá các loại đất và bảng giá đất
tại trên vùng nghiên cứu là địa bàn tỉnh Bạc Liêu theo Quyết định số: 02/205/QĐ-UB ban
hành ngày 12/01/2005, và nghiên cứu thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Trong đó, đề tài căn cứ cụ thể
vào [7]Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu năm 2005 được ban hành theo Quyết
định số: 02/2005/QĐ-UB ngày 12/01/2005.
Xây dựng dữ liệu đầu vào cho quy trình, bao gồm:
Cơ sở dữ liệu khơng gian, bao gồm các lớp bản đồ chuyên đề tham gia vào việc xác định giá
bồi hồn của quy trình: Lớp bản đồ ranh thửa, bản đồ phạm vi lộ giới, lớp bản đồ hiện trạng
loại đất, lớp bản đồ phân vùng vị trí – giá đất, lớp bản đồ quy hoạch.
Cơ sở dữ liệu thuộc tính, bao gồm các dữ liệu thuộc tính của các lớp bản đồ dạng file.dbf


5
(*.dbf), trong đề tài không quan tâm nhiều về việc chuẩn hố dữ liệu, ngồi ra quy trình sử
dụng một số bảng dữ liệu hỗ trợ cho việc xác định giá đất: Bảng đơn các loại đất giá đất (bảng
đơn giá này trong quy trình đóng vai trị là bảng đơn giá cơ bản), bảng mã các loại đất, Bảng
hệ số k cơ bản và bảng hệ số k loại đất.
Lớp Bản đồ ranh thửa (Bản đồ giải thửa), bản đồ ranh thửa có dạng vùng (Polygon) bản đồ
này thể thiện toàn bộ ranh thửa, lớp bản đồ này xác định vị trí khơng gian, cũng như hình thể
của tồn thửa đất, lớp bản đồ ranh thửa có thể chứa một loại loại đất cơ bản mà không thể tách
thành lớp hiện trạng được,

Hình 01: Thể hiện lớp bản đồ ranh thửa (Giải thửa)

6

Bảng 01: Bảng thuộc tính lớp Ranh thửa.
Lớp Bản đồ Phạm vi đường giao thông (Chỉ giới đường đỏ đối với giao thông đường bộ,
phạm vi bảo vệ hay chỉ giới kè sông, kênh rạch), lớp bản đồ phạm vi đường giao thơng này có
dạng vùng (Polygon) thể hiện phần thuộc đường giao thông, hay phần chỉ giới đường đỏ đối
với đường giao thông là đường bộ, lớp này được thành lập khi lộ giới đã được công bố mốc lộ
giới, hay đường thuỷ đã công bố mốc bảo vệ kè kênh rạch, đối với những đường giao thông
chưa công bố mốc chỉ giới thì được tính từ mép đường giao thông.


7

Hình 02: Thể hiện lớp bản đồ phạm vi lộ giới
Những thửa đất có phần nằm trong vùng màu vàng là

phần thuộc phạm vi lộ giới,

phần này khi Nhà nước có u cầu thu hồi thì người sử dụng đất khơng được bồi thường về
đất. Khi quy tri tính tốn giá trị bồi hồn sẽ khơng tính phần thuộc phạm vi này.

Bảng 02: Bảng thuộc tính lớp bản đồ phạm vi lộ giới
Lớp bản đồ hiện trạng: Bản đồ hiện trạng thể hiện các loại đất, việc xác định giá trị bồi hồn
khơng những phụ thuộc vào vị trí thửa đất, mà còn phụ thuộc vào loại đất bị ảnh hưởng, giá


8
trị bồi hoàn được xác định theo bảng giá chi tiết các loại đất cụ thể theo từng địa phương.

Hình 03: Bản đồ thể hiện lớp hiện trạng.

Bảng 03: Bảng thuộc tính lớp hiện trạng.
Bảng thuộc tính lớp hiện trạng sẽ cung cấp cho quy trình mã loại đất, từ đó quy trình
xác lập tính tốn theo vị trí và bảng giá đất cụ thể của từng vùng, từng khu vực để tính giá trị
bồi hồn cho hiện trạng đó. Sau khi chồng lớp bản đồ hiện trạng với lớp bản đồ phân vùng vị
trí giá đất, từ đấy quy trình sẽ nhận ra vị trí của hiện trạng.
Lớp bản đồ phân vùng vị trí giá đất: Lớp bản đồ phân vùng vị trí giá đất có ý nghĩa rất lớn


9
trong việc xác định giá bồi hoàn cho thửa đất, cũng như giá bồi hoàn cho hiện trạng. Nhờ vào
lớp bản đồ phân vùng vị trí giá đất mà quy trình sẽ nhận biết được vị trí của từng thửa ở lớp
bản đồ giải thửa cũng như vị trí của các loại đất ở lớp bản đồ hiện trạng thông qua việc chồng
các lớp bản đồ với bản đồ phân vùng vị trí giá đất và từ các vị trí và loại đất mà quy tình xác
định được giá của từng loại đất ở từng vị trí đó.
Sau đây là lớp bản đồ xác định vị trí giá đất theo tuyến đường:

Hình 04: Thể hiện lớp bản đồ phân vùng vị trí – giá đất
Các vùng có mã vùng: 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15 là những vùng xác định vị trí 1 (vị
trí được tính từ chỉ giới đường đỏ vào 30m) với hệ số k là 1.00 tức được tính với giá 100%
mức giá quy định trong bảng đơn giá cho những thửa đất có mặt tiền giáp với đường giao
thơng, cịn những vùng còn lại: 1, 4, 10.. tuỳ theo thửa đất giáp với hẻm, hay không giáp hẻm
với bất cứ hẻm nào mà có hệ số k khác nhau và hệ số k này phụ thuộc tình hình thực tế của
từng địa phương mà có hệ số khác nhau, những vùng: 9, 7, 11 là những vùng xác định vị trí 1
như trên nhưng được xác định là vùng giao của hai vùng lân cận, việc xác định vùng giao có ý


10

nghĩa trong việc xác định vị trí của quy trình như sau:
Ví dụ: Vùng có mã số 9 là vùng giao giữa vùng có mã vùng là 8 và vùng có mã vùng là 13,
việc phân thêm vùng giao giữa hai vùng lân cận có ý nghĩa trong việc giúp cho quy trình xác
định vị trí của thửa 52 trong trường hợp sau đây sẽ chính xác hơn.
1. Trường hợp không phân vùng giao trên lớp bản đồ phân vùng vị trí giá đất như thửa 52 sau
đây:

Hình 05: Trường hợp1- không thể hiện vùng giao của lớp phân vùng vị trí.
Thửa 52: theo trường hợp trên được chia ra làm 4 phần:
Phần (a) thuộc phạm vi lộ giới, phần này khơng tính vào diện tích bồi thường.
Phần (b) thuộc vùng 13 vị trí 1.
Phần (c) thuộc vùng 8 vị trí 1.
Phần (e) thuộc vùng 10 vị trí 5.
Khi đó phần (b) của thửa 52 đúng hơn sẽ được xác định thành hai phần: 1 phần được xác định
là vị trí 1, một phần được xác định là vị trí 5 theo như trường hợp thứ sau đây:
2. Trường hợp có phân vùng giao giữa hai vung lân cận, trường hợp này chỉ khác trường hợp1


11
là thửa 52 ở phần (b) được tách thành hai phần (d và b), lúc này phần (b) thuộc vùng vị trí có
mã vùng là 9 đây là vùng giao giữa vùng 8 và vùng 13, lúc này thửa 52 được xác định giá đất
như sau:
Phần (a) thuộc phạm vi lộ giới, phần này khơng tính vào diện tích bồi thường.
Phần (b) thuộc vùng 9 vị trí 1.
Phần (c) thuộc vùng 8 vị trí 1.
Phần (d) thuộc vùng 13 vị trí 5.
Phần (e) thuộc vùng 10 vị trí 5.

Hình 06: Trường hợp2- Có thể hiện vùng giao của lớp phân vùng vị trí

Bảng 04: Bảng dữ liệu thuộc tính lớp bản đồ phân vùng vị trí giá đất
Ngồi ra quy trình sử dụng một số bảng dữ liệu hỗ trợ cho việc xác định giá như sau:


12
Bảng đơn giá đất cơ bản: Được xác định theo tuyến đường, điểm đầu, điểm cuối, đơn giá và
mỗi đơn giá được xác định một mã đơn giá.

Bảng 05: Bảng đơn giá cơ bản
Bảng hệ số k cơ bản: Bảng này cung cấp cho quy trình hệ số k cơ bản cho loại đất cịn lại sau
khi diện tích thửa trừ đi diện tích hiện trạng của thửa đó, hệ số này phụ thuộc vào vị trí của
thửa đất, và loại đất còn lại.

Bảng 06: Hệ số k cơ bản
Bảng hệ số k loại đất cung cấp cho quy trình hệ số k của loại đất ở lớp hiện trạng hệ số k này
phụ thuộc vào vị trí thửa đất và loại đất hiện trạng.


13

Bảng 07: Hệ số k loại đất
Bảng cập nhật loại đất: Bảng này có ý nghĩa trong việc cập nhật một loại đất phát sinh nào ở
lớp bản đồ hiện trạng, cung cấp cho quy trình loại đất mới cập nhật để tính giá trị bồi hồn
của loại đất mới cập nhật đó.

Bảng 08: Bảng cập nhật loại đất
Bảng chi tiết vị trí giá đất: Bảng này có ý nghĩa trong việc cung cấp thông tin xác định giá của
thửa đất theo từng vị trí cho quy trình.

Bảng 09: Bảng chi tiết vị trí giá đất

14
Bảng kiểm kê: Bảng kiểm kê bảng này được cập nhật sau khi làm công tác kiểm kê các tài sản
gắn liền trên đất bị ảnh hưởng bởi dự án giải toả như loại nhà, loại cây trái, kích thước, số
lượng cập nhật các mức hỗ trợ do việc giải toả, các thơng tin này chỉ có được khi kiểm kê,
thơng thường các dự án liên quan đến bồi hồn giải toả, cần thiết phải có khâu kiểm kê.

Bảng 10: Bảng kiểm kê
1.2.3. Để đáp ứng mục đích, Quy trình sẽ phân tích và xuất các dữ liệu đầu ra nhằm hỗ trợ cho
việc xác định giá bồi thường giải hỗ trợ cho cơng tác phóng mặt bằng. Trong đó, các thơng tin
bồi thường: Diện tích, giá trị bồi thường, quy mô đất đai bị giải toả sẽ được truy xuất một
cách tự động và nhanh chóng, cụ thể như sau:
(a) Đối với vùng quy hoạch, xuất các thông tin cần thiết để:
- Xác định tổng diện tích trong vùng quy hoạch.
- Xác định tổng giá tiền bồi hoàn trong vùng quy hoạch
- Xác định số hộ bị ảnh hưởng trong vùng quy hoạch
- Xác định trong vùng quy hoạch có:
+ Bao nhiêu loại đất bị ảnh hưởng.
+ Diện tích của từng loại đất bị ảnh hưởng trong vùng quy hoạch.
+ Tổng giá tiền bồi hoàn cho từng loại đất đó.
+ Xác định, liệt kê các thửa đất bị ảnh hưởng trong vùng quy hoạch.
+ Xác định, liệt kê các thửa đất bị ảnh hưởng toàn diện trong vùng quy hoạch (các