Đánh giá công tác chuyển nhượng thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 2018
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.45 MB, 87 trang )
.
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------
VÕ THỊ HƯỜNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN ĐÔ LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN
2016 - 2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------
VÕ THỊ HƯỜNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG
CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔ
LƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Dư Ngọc Thành
Thái Nguyên - 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số
liệu nêu trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn
chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả
Võ Thị Hường
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Quá trình học tập và thực hiện luận văn này tôi được sự giúp đỡ của nhiều
cá nhân và tập thể. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá nhân
và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.
Trước hết, tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Dư Ngọc Thành - người
đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt q trình học tập, nghiên cứu
và hồn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cơ giáo, cán bộ phịng đào tạo
và các phịng, khoa chuyên môn trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã
tạo điều kiện giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cho tơi trong q trình học tập và
hồn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo 33 thị trấn và xã trực thuộc huyện Đô
Lương, tỉnh Nghệ An đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong việc thu thập số liệu và
những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu luận văn này.
Tôi xin cảm ơn nhiều tới gia đình tơi, bạn bè, đồng nghiệp đã ln ở bên
tôi, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập và
nghiên cứu luận văn này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Võ Thị Hường
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất ....................... 4
1.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................ 10
1.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................... 11
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 17
1.3. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu ...................................................... 20
1.3.1 Các nghiên cứu trên thế giới .................................................................. 20
1.3.2 Các cơng trình nghiên cứu trong nước ................................................... 23
Chương 2.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 26
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 26
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 26
2.1.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu......................................................... 26
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iv
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 26
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 27
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ....................... 27
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 30
3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng
đất của huyện Đô Lương ................................................................................. 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 31
3.1.3. Thực trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Đô Lương ........................ 32
3.1.4 Đánh giá chung công tác quản lý đất đai của huyện Đô Lương ............ 34
3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đô Lương,
tỉnh Nghệ An ................................................................................................... 35
3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đô Lương
so với quy định trong pháp luật Đất đai .......................................................... 35
3.2.2. Đánh giá thực hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất tại huyện Đô Lương so với pháp luật đất đai ............................................ 38
3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho
QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018 .............................. 47
3.3.1 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018 ............................................... 47
3.3.2. Đánh giá công tác thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện
Đô Lương giai đoạn từ năm 2016-2018 .......................................................... 51
3.3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương
giai đoạn từ năm 2016-2018 ........................................................................... 56
3.3.4. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho
QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn 2016-2018 của người dân .................. 60
3.3.5. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, và tặng
cho QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn 2016 - 2018 ................................. 61
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
v
3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho tại huyện Đô Lương .................................................................... 64
3.4.1 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác thực hiện quyền chuyển
nhượng, thừa kế và tặng cho QSDĐ tại huyện Đô Lương giai đoạn từ năm 20162018 ................................................................................................................. 64
3.4.2 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật................................... 66
3.4.3 Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính ..................................................... 67
3.4.4 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ............................ 68
3.4.5 Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký đất đai trực tuyến,
cải cách dịch vụ công về đất đai ..................................................................... 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 72
PHỤ LỤC .......................................................................................................... 1
PHIẾU THU THẬP THƠNG TIN.................................................................... 1
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ Viết tắt
Nghĩa đầy đủ
BĐS
: Bất động sản
BĐĐC
: Bản đồ địa chính
BLDS
: Bộ luật dân sự
BTNMT
: Bộ tài nguyên môi trường
CMND
: Chứng minh nhân dân
CT
: Chỉ thị
ĐKĐĐ
: Đăng ký đất đai
ĐK
: Đăng ký
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng
HSĐC
: Hồ sơ địa chính
HĐND
: Hội đồng nhân dân
NĐ/CP
: Nghị định của Chính phủ
NQ/HĐND
: Nghị quyết của Hội đồng nhân dân
QĐ-UBND
: Quyết định của Ủy ban nhân dân
QLĐĐ
: Quản lý đất đai
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
TTBĐS
: Thị trường bất động sản
TT-BTNMT
TT-BTC
: Thông tư của Bộ Tài nguyên và môi
trường
: Thông tư của Bộ Tài chính
TTHC
: Thủ tục hành chính
UBND
: Ủy ban nhân dân
VPĐK
: Văn phịng đăng ký
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Nội dung bảng
Trang
Bảng 3. 1: Tốc độ tăng trưởng và thu nhập bình qn huyện Đơ Lương
28
Bảng 3. 2: Cơ cấu kinh tế huyện Đô Lương giai đoạn 2015-2018
29
Bảng 3. 3: Cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Đô Lương
29
Bảng 3. 4: Thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
32
đất tại huyện Đô Lương so với quy định trong pháp luật Đất đai
Bảng 3. 5: Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Đô Lương
45
giai đoạn 2016-2018
Bảng 3. 6: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại địa bàn
47
điều tra từ 2016 - 2018
Bảng 3. 7: Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại huyện Đô
50
Lương giai đoạn 2016-2018
Bảng 3. 8: Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra
51
giai đoạn 2016 – 2018
Bảng 3. 9: Kết quả quyền tặng cho QSDĐ ở tại huyện Đô Lương giai
54
đoạn 2016-2018
Bảng 3. 10: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra giai
55
đoạn 2016 -2018
Bảng 3.11. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc chuyển nhượng,
58
thừa kế, và tặng cho QSDĐ tại huyện Đơ Lương
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Nội dung hình
Trang
Hình 3. 1: Bản đồ huyện Đơ Lương
27
Hình 3.2. Sơ đồ Quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
QSDĐ theo quy định pháp luật
Hình 3.3. Sơ đồ Quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
QSDĐ tại huyện Đơ Lương
38
38
Hình 3. 4: Lưu đồ quy trình bước 1 và bước 2 về giải quyết hồ sơ
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
43
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng
định Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật (khoản 1, điều 54 Hiến pháp Việt
Nam 2013). Kết luận tại Hội Nghị Trung ương 6 (khóa XI) tiếp tục khẳng định
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là
tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân. Quản lý và
sử dụng đất đai là vấn đề rộng lớn, phức tạp, hệ trọng, liên quan đến việc giữ
vững thành quả cách mạng, ổn định chính trị, xã hội, đưa đất nước phát triển
bền vững. Việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả nhằm bảo vệ lợi
ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát
triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xun suốt trong hồn thiện chủ trương,
chính sách của Đảng và Nhà nước. Hội nghị cũng khẳng định cơng tác quản lý
nhà nước về đất đai cịn nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất,
định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục
hành chính về đất đai. Lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi
chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy
đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử
dụng đất nhiều nơi cịn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh
vực này còn lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành
mạnh, giao dịch "ngầm" cịn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh
chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp (Ban chấp hành trung ương, 2012).
Đơ Lương ở phía Tây tỉnh Nghệ An, cách huyện Đô Lương khoảng 60
km về hướng Tây Bắc, gồm 33 đơn vị hành chính (32 xã và 1 thị trấn) với tổng
diện tích đất tự nhiên là 35.557,96 ha, trong đó đất nơng nghiệp chiếm
26.154,06 ha. Huyện Đơ Lương đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển
kinh tế - xã hội. Các ngành dịch vụ, thương mại, công nghiệp đang phát triển
2
mạnh. Vì huyện đang trong quá trình phát triển nên tốc độ gia tăng dân số, sự
đơ thị hố diễn ra mạnh mẽ và sâu sắc dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây
sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng và quỹ đất đai nói chung.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Đơ Lương có nhiều lợi thế cho
phát triển nông nghiệp, tuy nhiên hiện nay chưa sử dụng đúng tiềm năng và
khai thác có hiệu quả đối với đất đai. Trong những năm gần đây, q trình đơ
thị hố tại Đơ Lương đã diễn ra mạnh mẽ. Thị trường bất động sản hết sức sôi
động, giá đất thị trường thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng
sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn
vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thơng, các
cơng trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh tế và lợi ích cộng đồng.
Tuy nhiên, do tốc độ đơ thị hóa diễn ra nhanh vượt quá khả năng đáp ứng của
các bộ máy quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện đã phát sinh nhiều
bất cập, một trong những bất cập đó là thị trường đất đai chưa được quản lý
chặt chẽ, đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch “ngầm” vẫn
tồn tại khá nhiều trên địa bàn huyện. Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả lựa
chọn đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2016 - 2018.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An trong thời
gian tới.
3. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp chúng ta vận dụng được kiến
thức đã học vào thực tế.
3
Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho sẽ chúng ta hiểu rõ hơn về việc thực hiện các QSDĐ tại huyện Đô
Lương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó
khăn và hồn thiện việc thực hiện các QSDĐ trong thời gian tiếp theo.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất
1.1.1.1. Khái niệm
Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”
Trong đó Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người
được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
1.1.1.2. Phân loại
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được phân thành hai
loại:
● Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:
- Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: “Đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ
tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất
vào hồ sơ địa chính.”
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
● Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
5
- Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT “Đăng ký biến động đất
đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện
thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào
hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.”
- Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp sau được thực
hiện đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở
hữu tài sản chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu
6
nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết
quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và
có giá trị pháp lý như nhau.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính.
1.1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai
● Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các cấp, do
hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Luật
Đất đai xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống thống
nhất từ Trung ương (TW) đến địa phương. Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở
TW là Bộ TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phương được thành
lập ở tỉnh, huyện trực thuộc TW, huyện thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và
Phòng TN & MT tương ứng; Cấp xã, xã, thị trấn là bộ phận địa chính.
* Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai
Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 17, Luật Đất
đai 2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức:
giao đất, cho th đất và cơng nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ áp
dụng cho một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Đối
với từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và
7
nghĩa vụ khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các
quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử
dụng đất phải đăng ký. Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản
cố định trên đất như: nhà cửa, các cơng trình trên đất…các loại tài sản này cùng
với đất đai hình thành nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các
loại tài sản này không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức
hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất
cũng như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến
đặc điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản.
Đăng ký đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã
Theo quy định của Luật Đất đai, công tác đăng ký đất, thiết lập HSĐC
được tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã.
Bộ máy Nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao gồm:
xã, huyện, tỉnh, trung ương. Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội đều
diễn ra trực tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý và sử
dụng đất đai. Vì vậy, để tăng cường cũng như nâng cao hiệu quả của công việc
quản lý và sử dụng đất đai thì các thơng tin về đất đai cần được quản lý theo
đơn vị hành chính cấp xã. Một mặt giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn về đất
đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư
khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao.
1.1.1.4. Vai trò của đăng ký đất đai
● Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định):
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Đất
đai thuộc sở hữu tồn dân có nghĩa là Nhà nước khơng thừa nhận hình thức sở
hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngồi hình thức sở hữu tồn
dân. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt
đối. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
8
khi có nhu cầu. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm
thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.
Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCN, đăng ký đất quy định trách
nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất
trong việc chấp hành pháp luật đất đai. HSĐC và GCN cung cấp thông tin đầy
đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng
đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định các nghĩa vụ
mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính, nghĩa
vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả…
● Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho lợi ích
của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.
Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai:
- Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao
gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích
sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi
trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất.
● Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống HSĐC và cấp GCN với đầy đủ
các thông tin về tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thơng
tin đó là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý
Nhà nước về đất đai khác, như:
9
- Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai
- Công tác điều tra, đo đạc
- Công tác giao đất, cho thuê đất
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Công tác phân hạng và định giá đất
- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai
Do vậy, để đảm bảo thực hiện công tác đăng ký đất đai đạt kết quả cao
nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của HSĐC và GCNQSD đất,
trước hết đòi hỏi phải triển khai đồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban hành
đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập BĐĐC, quy hoạch sử dụng
đất, phân hạng, định giá đất…
Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất không chỉ tạo tiền đề mà
còn là căn cứ hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả nội dung,
nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.1.5. Quy định về đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai, nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất
Đối tượng đăng ký kê khai đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những người sử dụng đất
chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất được quy định tại Điều 7, Luật Đất đai
2013 bao gồm:
- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại
giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đối với việc sử dụng đất của tổ
chức mình.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, xã, thị trấn đối với việc sử dụng đất nơng
nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân
dân xã, xã, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân,
10
các cơng trình cơng cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể
thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và cơng trình công cộng khác
của địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thơn, làng, ấp, bản,
bn, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối
với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho
cơ sở tôn giáo.
- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi đối với việc sử dụng
đất của mình.
- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người
chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
1.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1. Khái niệm
Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước
xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất.”
1.1.2.2. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Thông tư 23/2014/TT – BTNMT, Giấy chứng nhận do Bộ Tài
nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng
trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
11
đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu
hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng;
mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định
như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu
đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt
và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp
Giấy chứng nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang
bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số
vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;
1.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.3.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng
12
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun
và mơi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
* Điều kiện ủy quyền cấp giấy chứng nhận
UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN & MT cấp Giấy chứng nhận cho tổ
chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngồi, cá nhân nước ngồi và đóng dấu của Sở TN & MT khi có các điều
kiện sau:
1, Đã thành lập VPĐK quyền sử dụng đất trực thuộc Sở TN & MT;
2, VPĐK quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật
chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận.
1.1.3.2. Quy định về đính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Quy định về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp được quy định
13
tại Điều 106, Luật Đất đai 2013:
- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính
Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
+ Có sai sót thơng tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa
chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ
pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
+ Có sai sót thơng tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê
khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai
kiểm tra xác nhận.
- Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau
đây:
+ Nhà nước thu hồi tồn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến
động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối
tượng sử dụng đất, khơng đúng diện tích đất, khơng đủ điều kiện được cấp,
khơng đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc
sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp
Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
- Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại
điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy
định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 quyết định sau khi đã có kết luận của
cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
1.1.3.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
14
ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nguyên tắc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định chi tiết tại Điều 98 Luật
Đất đai 2013 như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nơng nghiệp tại cùng một xã, xã, thị trấn mà
có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp
các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và
trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
15
tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên
một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ,
tên vợ và họ, tên chồng nếu có u cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy
chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với
ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không
phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.
1.1.3.4. Quy định về đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
● Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 99
Luật Đất đai 2013:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
