Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ HỒNG NAM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ HỒNG NAM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh

THÁI NGUYÊN - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kỳ công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa
học, các thầy, cô giáo; cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới thầy giáo hướng dẫn khoa học
PGS.TS Phan Đình Binh đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian
nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo khoa quản lý tài nguyên, Ban quản
lý đào tạo trường Đại học nông lâm thái nguyên tạo điều kiện giúp đỡ và đóng góp
ý kiến cho tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện và hoàn thành luận văn này.
Tôi trân trọng cảm ơn sự tạo điều kiện và giúp đỡ nhiệt tình của Phòng tài
nguyên và môi trường TP Vinh, văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Vinh, các
phòng ban, các tổ chức, UBND và nhân dân các phường, xã tôi nghiên cứu của
thành phố Vinh đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động

viên và tạo điều kiện của gia đình và người thân.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 3
1.1.1. Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai ........................................ 3
1.1.2. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất .................................................... 4
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ............................ 6
1.2.1. Các nước phát triển ................................................................................. 6
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á.......................................... 8
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
Việt Nam .......................................................................................................... 11
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......... 11
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................... 18
1.3.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ........................ 20

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 22
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 22
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 22
2.2.1. Phạm vi không gian ............................................................................... 22
2.2.2. Phạm vi thời gian .................................................................................. 22


iv

2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh tỉnh Nghệ An ................................................................................................... 22
2.3.2. Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An........................................................................................... 22
2.3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho tại thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2014-2016 ...... 22
2.3.4. Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện quyền
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. ....................................... 22
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở thành phố Vinh ........................ 22
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 23
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ...................................... 23
2.4.2. Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu ............................................... 23
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..................................................... 23
2.4.4. Phương pháp thống kê xử lý số liệu ...................................................... 24
2.4.5. Phương pháp so sánh............................................................................. 24
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 25
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Vinh, tỉnh Nghệ An ................... 25
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế và xã hội ................................................. 28

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội........................... 30
3.2. Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An .......................................................................................................... 31
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vinh ........................ 31
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của thành phố Vinh ........................................... 36
3.2.3. Đánh giá chung công tác quản lý đất đai của thành phố Vinh.............. 38


v

3.3. Đánh giá việc thực hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An...................... 39
3.3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................... 39
3.3.2. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất .................................................... 44
3.3.3. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất .................................................. 49
3.4. Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện
quyền chuyển nhượng, thừa kế, và tặng cho quyền sử dụng đất. ................... 53
3.4.1. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về quyền chuyển
nhượng, thừa kế, và tặng cho quyền sử dụng đất ............................................ 53
3.4.2. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế,
và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016 ....................... 55
3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng,
thừa kế, và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016 ......... 57
3.5.1. Giải pháp về chính sách ........................................................................ 57
3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân .............. 59
3.5.3. Giải pháp đào tạo nhân lực và đầu tư cơ sở vật chất ............................ 59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 62

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ Viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BĐS

: Bất động sản

BTNMT

: Bộ tài nguyên môi trường

CT

: Chỉ thị

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSD

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng

NĐ

: Nghị định

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSD

: Quyền sử dụng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TP

: Thành phố

TTBĐS

: Thị trường bất động sản

UBND

: Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất TP.Vinh năm 2016 .............................................. 36

Bảng 3.2. Tình hình chuyển nhượng QSD đất TP Vinh từ 2014 đến 2016 .............. 40
Bảng 3.3.Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD tại địa bàn điều
tra từ 2014 - 2016 ..................................................................................... 41
Bảng 3.4. Tình hình thừa kế QSD đất TP Vinh giai đoạn 2014 đến 2016 ............... 45
Bảng 3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra
giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................................... 46
Bảng 3.6. Tình hình tặng, cho QSD đất TP Vinh giai đoạn 2014 - 2016 ................. 50
Bảng 3.7. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra giai
đoạn 2014 -2016 ....................................................................................... 51
Bảng 3.8. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc chuyển nhượng, thừa
kế, và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh ............................................... 54


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố vinh .............................................................. 26
Hình 3.2. Biểu đồ tình hình sử dụng đất TP Vinh năm 2016.................................... 37
Hình 3.3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD tại địa bàn điều tra
từ 2014 - 2016 ............................................................................................ 42
Hình 3.4: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra giai
đoạn 2014 - 2016 ........................................................................................ 47
Hình 3.5: Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra giai đoạn
2014 -2016 .................................................................................................. 52


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật (khoản 1, điều 54 Hiến pháp Việt Nam 2013).
Kết luận tại Hội Nghị Trung ương 6 (khóa XI) tiếp tục khẳng định Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực
to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân. Quản lý và sử dụng đất đai là vấn
đề rộng lớn, phức tạp, hệ trọng, liên quan đến việc giữ vững thành quả cách mạng,
ổn định chính trị, xã hội, đưa đất nước phát triển bền vững. Việc phân bổ, sử dụng
hợp lý, tiết kiệm hiệu quả nhằm bảo vệ lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi
trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên
suốt trong hoàn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Hội nghị cũng
khẳng định công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, nhất là trong
quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái
định cư, các thủ tục hành chính về đất đai. Lợi ích của Nhà nước và người dân có
đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát
huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc
sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh
vực này còn lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh,
giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất
đai còn diễn biến phức tạp (Ban chấp hành trung ương, 2012).
Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ
An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự nhiên là
105,01 km2 bao gồm 16 phường và 9 xã. Trung tâm Thành phố cách thủ đô Hà Nội
295 km (về phía Bắc) và cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí
Minh 1.447 km (về phía Nam). Thành phố Vinh nằm ở trung độ cả nước trên trục
đường giao thông quan trọng Bắc - Nam, nằm giữa thành phố Hà Nội và thành phố


2

Hồ Chí Minh là hai trung tâm của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả
nước.Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn ra
mạnh mẽ. Thị trường bất động sản hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi rất
nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã trở
thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở
hạ tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát triển kinh
tế và lợi ích cộng đồng.Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh vượt quá khả
năng đáp ứng của các bộ máy quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố đã
phát sinh nhiều bất cập, một trong những bất cập đó là thị trường đất đai chưa được
quản lý chặt chẽ, đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch “ngầm” vẫn
tồn tại khá nhiều trên địa bàn thành phố.Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả lựa chọn
đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2014- 2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
tại thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2014-2016.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế quyền dụng đất ở thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm
2014-2016


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông), nước ngầm, tập đoàn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại.
1.1.1.2. Khái niệm về quản lý đất đai
Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay
càng có vai trò quan trọng,mang tính liên tục theo thời gian và không gian. Quản lý
đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi
các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận
thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp
liên quan đến quyền sở hữu và QSDĐ. Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả,
những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc
tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá
trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường BĐS. Quản lý
đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm: đo đạc đất đai,
ĐKĐĐ, định giá đất, giám sát, quản lý sử dụng đất đai và cơ sở hạ tầng cho công
tác quản lý. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với QLĐĐ, tập trung
vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực hiện các chính sách đất đai và QLĐĐ cho
tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, đây là quá trình
nhà nước QLĐĐ thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng
khác nhau.


4

1.1.2. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đại theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các

quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở
hữu của đất đại là toàn dân, Nhà nước là người đại điện, còn mỗi người dân thực
hiện quyền của mình như thế nào? Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối
cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu có thể là một, đó là toàn dân,
nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó,
không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá
nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước cơ quan đại diện thực hiện
quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này
đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật
Đất đai năm 1993 [14] đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử
dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “… Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị Vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là
tổ chức), hộ gia đình và cả nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” [14].
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được như cầu của
sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ỷ nghĩa tối cao của tỉnh toàn dân,
không mất đi vai trò quân lý với tư cách đai diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái
niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân [5].


5

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cả nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi (Điều 100 Luật Đất đai 2003)[15]. Đây không phải là quyền sở
hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau
là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất
cho các tổ chức, hộ gia đình và cả nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu
hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn
giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất
cho người sử dụng.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử
dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003). Như
vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các
quyền chiếm hữu và sử dụng tương đổi toàn điện, còn quyền định đoạt tuy có hạn
chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét
trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây
là nội dung cụ thể của quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế sử dụng đất.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền

6

tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua
việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể
quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng
QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp [5], [18].
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan
hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [5], [18].
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc
điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các

hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dụng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.


7

Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi
mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối
chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở
hữu để người mua là chủ sở hữu mói. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ
lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế
về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
đồng chủ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cả
nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan
công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất
cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững
chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi
có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được
đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước
là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước
chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoản thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và

tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà
và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn
bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng,chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá,
dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước(Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu


8

Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký họp đồng thuê đất với chủ đất và
phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dụng hoặc thiết lập các công trình công
cộng phục vụ quốc kể dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu
được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng
và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng
kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA).
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và
sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai.
ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy
chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở
hữu, sử dụng đất, cụ thể:
Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu
về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc
1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại

giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa
đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của
giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận N84 được cấp từ loại giấy chứng nhận N82
thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có
giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu).Có hai
loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo
ranh giới thửa đất.


9

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn.Loại giấy này
có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không
được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy
chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy N82 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc
chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại N83: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được do độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông bảo
loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không
được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất.
Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn
xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất
mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông bảo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có
quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng". Có
thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,
hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để
không sử dụng quá 10 năm.

- Giấy chứng nhận đã khai báo SKl cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và
sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận
này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SKl có thể chuyển thành giấy chứng
nhận sở hữu N84.
- Giấy chứng nhận STKl và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trường cấp giấy chứng nhận STKl cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được
QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NKl và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc
lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển
nhượng, chỉ có thể được thừa kế.


10

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua
việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện.Giấy này không
chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-0l: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa
theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá.
Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được
thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPKOl thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy N84.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng
chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K
1.2.2.2. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với
đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của
chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa

nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988,
QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã
được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và
QSDĐ được “giao”. QSDĐ được cấp là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho
các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước
không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp
này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng
đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đắt nhất định nào đó từ Nhà nước
với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc
vào mục đích sử dụng). Việc mua bản này có thể được thực hiện thông qua thoả


11

thuận, đấu thầu hoặc đấu giả. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực
hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
Chuyển nhượng QSDĐ
- Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ
bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có
giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất
định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định
của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền

của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng qsdđ không
nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký
hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý
Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
- Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giả cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,
chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiền mua QSDĐ trong trường hợp này.
Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian đối trong chuyển nhượng QSDĐ.
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt
Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản


12

lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đối mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở của.
Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những
kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức
khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bản, lấn chiếm đất đai, phát canh thu
tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng

mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ
hoại đất đai” [13].
Sau 4 năm thì hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những
bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình
được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong
các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cả thể thoả
thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi
nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất
đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở
có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở
hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử
dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán
đất đai trá hình theo cách xây dụng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là
bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về
mặt kinh tế đối với đất đai.


13

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà
nước đã ban hành nhiều chính sách mở của nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối
với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của
Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã
hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có

quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [12]. Do đó, Quốc hội đã đưa
việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dụng pháp luật năm 1993. Luật Đất
đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày
15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như
một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được
thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ.
Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của
người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ
phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất
đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực
tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai
càng trớ nên phức tạp, nhiều vấn để lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn để mới
lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy,năm 1998 Luật Đất đai
được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như
quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư
hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ
như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia
đình, cả nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.


14

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc như Luật khuyến khích đầu tư
trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được
sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của
Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào
chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ hợp thứ 9 đã

thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn để về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật
nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,
nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo
quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài
hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy
còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993
(Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ
những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của
pháp luật, đồng thời, thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của
Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy
định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện


15

hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất
nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các

quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ
đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106).
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam:
Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương
ứng với hình thức trả tiền thuê đắt hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dụng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần
dẫn đưa ra những quy định phù họp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế
của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm
bảo được nguyên tấc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các
văn bản pháp quy liên quan như sau:
1.3.2.1. Luật
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;
- Luật Đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014;
- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;
- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thì hành kể
từ ngày 01/7/2007;
- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực
thì hành từ ngày 01/01/2009;
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126
của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày
01/9/2009.