Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phổ vinh, tỉnh nghệ an giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ HỒNG NAM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2014 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ HỒNG NAM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ,
TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2014 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh

THÁI NGUYÊN - 2017

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Tác giả luận văn


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa
học, các thầy, cô giáo; cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới thầy giáo hướng dẫn khoa học
PGS.TS Phan Đình Binh đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian
nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo khoa quản lý tài nguyên, Ban quản
lý đào tạo trường Đại học nông lâm thái nguyên tạo điều kiện giúp đỡ và đóng góp
ý kiến cho tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện và hoàn thành luận văn này.
Tôi trân trọng cảm ơn sự tạo điều kiện và giúp đỡ nhiệt tình của Phòng tài
nguyên và môi trường TP Vinh, văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Vinh, các
phòng ban, các tổ chức, UBND và nhân dân các phường, xã tôi nghiên cứu của
thành phố Vinh đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động
viên và tạo điều kiện của gia đình và người thân.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn


iii
iiii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................
1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................
2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
1.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 3
1.1.1. Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai ........................................
3
1.1.2. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất ....................................................
4
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ............................
6
1.2.1. Các nước phát triển .................................................................................
6
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á.......................................... 8

1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất
ở
Việt Nam ..........................................................................................................
11
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam..........
11
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam .....................
18
1.3.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ........................
20


iv
ivi

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU............................................................................................... 22
2.1. Đối tượng nghiên cứu...............................................................................
22
2.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................. 22
2.2.1. Phạm vi không gian............................................................................... 22
2.2.2. Phạm vi thời gian .................................................................................. 22


iv
iv

2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh tỉnh Nghệ An ................................................................................................... 22
2.3.2. Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Vinh, tỉnh Nghệ An........................................................................................... 22
2.3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho tại thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2014-2016...... 22
2.3.4. Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện quyền
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
....................................... 22
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở thành phố Vinh ........................
22
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ......................................
23
2.4.2. Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu...............................................
23
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .....................................................
23
2.4.4. Phương pháp thống kê xử lý số liệu...................................................... 24
2.4.5. Phương pháp so sánh.............................................................................
24
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 25
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Vinh, tỉnh Nghệ An ................... 25
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế và xã hội ................................................. 28
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội........................... 30
3.2. Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An .......................................................................................................... 31


v

v bàn thành phố Vinh ........................ 31
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa

3.2.2. Tình hình sử dụng đất của thành phố Vinh ........................................... 36
3.2.3. Đánh giá chung công tác quản lý đất đai của thành phố Vinh.............. 38


v
v

3.3. Đánh giá việc thực hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An......................
39
3.3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......................................
39
3.3.2. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất....................................................
44
3.3.3. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất ..................................................
49
3.4. Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện
quyền chuyển nhượng, thừa kế, và tặng cho quyền sử dụng đất. ...................
53
3.4.1. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về quyền chuyển
nhượng, thừa kế, và tặng cho quyền sử dụng đất............................................
53
3.4.2. Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế,
và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016 ....................... 55
3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng,
thừa kế, và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2016 ......... 57
3.5.1. Giải pháp về chính sách ........................................................................ 57

3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân ..............
59
3.5.3. Giải pháp đào tạo nhân lực và đầu tư cơ sở vật chất ............................
59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 62


vi
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ Viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BĐS

: Bất động sản

BTNMT

: Bộ tài nguyên môi trường

CT

: Chỉ thị

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSD

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng

NĐ

: Nghị định QLĐĐ

: Quản lý đất đai QSD
Quyền sử dụng QSDĐ

:
:

Quyền sử dụng đất TP

:

Thành phố
TTBĐS

: Thị trường bất động sản

UBND

: Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất TP.Vinh năm 2016 .............................................. 36
Bảng 3.2. Tình hình chuyển nhượng QSD đất TP Vinh từ 2014 đến 2016 .............. 40
Bảng 3.3.Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD tại địa bàn điều
tra từ 2014 - 2016 ..................................................................................... 41
Bảng 3.4. Tình hình thừa kế QSD đất TP Vinh giai đoạn 2014 đến 2016 ............... 45
Bảng 3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra
giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................................... 46
Bảng 3.6. Tình hình tặng, cho QSD đất TP Vinh giai đoạn 2014 - 2016 ................. 50
Bảng 3.7. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra giai
đoạn 2014 -2016 ....................................................................................... 51
Bảng 3.8. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc chuyển nhượng, thừa
kế, và tặng cho QSDĐ tại thành phố Vinh ............................................... 54


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố vinh.............................................................. 26
Hình 3.2. Biểu đồ tình hình sử dụng đất TP Vinh năm 2016.................................... 37
Hình 3.3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD tại địa bàn điều tra
từ 2014 - 2016 ............................................................................................ 42
Hình 3.4: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra giai
đoạn 2014 - 2016 ........................................................................................ 47
Hình 3.5: Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra giai đoạn
2014 -2016.................................................................................................. 52


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo pháp luật (khoản 1, điều 54 Hiến pháp Việt Nam
2013). Kết luận tại Hội Nghị Trung ương 6 (khóa XI) tiếp tục khẳng định Đất đai là
tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn
lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân. Quản lý và sử dụng đất đai là
vấn đề rộng lớn, phức tạp, hệ trọng, liên quan đến việc giữ vững thành quả cách
mạng, ổn định chính trị, xã hội, đưa đất nước phát triển bền vững. Việc phân bổ,
sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả nhằm bảo vệ lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ
môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề
xuyên suốt trong hoàn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Hội
nghị cũng khẳng định công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế,
nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai. Lợi ích của Nhà
nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực
về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp;
tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường bất động sản phát
triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình
hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp (Ban chấp
hành trung ương, 2012).
Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ
An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự nhiên là
105,01 km2 bao gồm 16 phường và 9 xã. Trung tâm Thành phố cách thủ đô Hà Nội
295 km (về phía Bắc) và cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành phố Hồ Chí
Minh 1.447 km (về phía Nam). Thành phố Vinh nằm ở trung độ cả nước trên trục
đường giao thông quan trọng Bắc - Nam, nằm giữa thành phố Hà Nội và thành

phố


2

Hồ Chí Minh là hai trung tâm của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả
nước.Trong những năm gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn
ra mạnh mẽ. Thị trường bất động sản hết sức sôi động, giá đất thị trường thay đổi
rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử dụng đất thực sự đã
trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu tư cho việc xây dựng
cơ sở hạ tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng phục vụ cho việc phát
triển kinh tế và lợi ích cộng đồng.Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh
vượt quá khả năng đáp ứng của các bộ máy quản lý và sử dụng đất đai trên địa
bàn thành phố đã phát sinh nhiều bất cập, một trong những bất cập đó là thị
trường đất đai chưa được quản lý chặt chẽ, đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình
trạng giao dịch “ngầm” vẫn tồn tại khá nhiều trên địa bàn thành phố.Xuất phát từ
thực trạng trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai
đoạn 2014- 2016”.
2. Mục têu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
- Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho tại thành phổ Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2014-2016.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ
năm
2014-2016

3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí
hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông), nước ngầm, tập
đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do
hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.
1.1.1.2. Khái niệm về quản lý đất đai
Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay
càng có vai trò quan trọng,mang tính liên tục theo thời gian và không gian. Quản lý
đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi
các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi
nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những
tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và QSDĐ. Quản lý đất đai là quá trình điều
tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và
các thuộc tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật và cung cấp những thông tin về
sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường
BĐS. Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm:
đo đạc đất đai, ĐKĐĐ, định giá đất, giám sát, quản lý sử dụng đất đai và cơ sở hạ
tầng cho công tác quản lý. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với
QLĐĐ, tập trung vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực hiện các chính sách đất
đai và QLĐĐ cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể
hơn, đây là quá trình nhà nước QLĐĐ thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất cho
các mục đích sử dụng khác nhau.

4

1.1.2. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đại theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với
các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về
đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế.
Vậy chủ sở hữu của đất đại là toàn dân, Nhà nước là người đại điện, còn mỗi người
dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là
quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu có thể là một, đó là
toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản
chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ
chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước cơ quan đại diện
thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử
dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì
vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 [14] đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất”
và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “… Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị Vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là
tổ chức), hộ gia đình và cả nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” [14].
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được như cầu
của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ỷ nghĩa tối cao của tỉnh toàn dân,
không mất đi vai trò quân lý với tư cách đai diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái

niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân [5].


5

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao)
và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại
đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào
người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê
đất.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cả nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi (Điều 100 Luật Đất đai 2003)[15]. Đây không phải là quyền
sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác
nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước
giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cả nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước
chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết
thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục
giao đất cho người sử dụng.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người
sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đổi toàn điện, còn quyền định đoạt
tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý

thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định
đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế sử
dụng đất.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản


tiền

6


7

tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu
tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất
đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông
qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước
có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp [5], [18].
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các
quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất

có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [5], [18].
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất
đai, bất động sản và việc xây dụng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật
hoá.


8

Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy
Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau
khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem
xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký
quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mói. Các bản sao của hợp đồng chuyển

nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét
các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chủ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng
cả nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan
công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất
cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững
chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên
khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu
được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu
của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà
nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà
nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoản thời gian sau
1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và
tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng,chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước(Sắc lệnh về


đất đai 1933); nếu

9

1
0
Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký họp đồng thuê đất với chủ đất
và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc
ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dụng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kể dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ
sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia DOLA).
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và
sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại
giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với
chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu
về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc
1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại
giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ
thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu
lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận N84 được cấp từ loại giấy chứng
nhận N82 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp
mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu).Có hai

loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để
đo ranh giới thửa đất.


1
1
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn.Loại giấy
này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận.
Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy N82 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại N83: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được do độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông bảo
loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không
được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông bảo là Khu vực Địa chính. Loại giấy
này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử
dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít
nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất
không được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SKl cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và
sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận
này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SKl có thể chuyển thành giấy chứng
nhận sở hữu N84.
- Giấy chứng nhận STKl và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trường cấp giấy chứng nhận STKl cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được

QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NKl và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi
Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển nhượng,
chỉ có thể được thừa kế.


10
10
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua
việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện.Giấy này không
chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-0l: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp
dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị
thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có
giấy chứng nhận SPK- Ol thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy
N84.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng
chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K
1.2.2.2. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối
với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý
của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất
đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không
thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm
1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ
đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và

QSDĐ được “giao”. QSDĐ được cấp là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho
các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà
nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường
hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng
đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đắt nhất định nào đó từ Nhà
nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bản này có thể được thực hiện
thông qua thoả


11
11
thuận, đấu thầu hoặc đấu giả. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể
thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
Chuyển nhượng QSDĐ
- Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện
cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có
QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một
mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử
dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy
định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng qsdđ

không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng
quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
- Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giả cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi
ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiền mua QSDĐ trong trường
hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian đối trong chuyển nhượng
QSDĐ.
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt
Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản