Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực tiễn trên địa bàn thành phố Hà Nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (9.57 MB, 98 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
PHẠM THỊ TÂM
ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ –
THỰC TIỄN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Hà Nội, Năm 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
PHẠM THỊ TÂM
ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ –
THỰC TIỄN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Dân sự &Tố tụng Dân sự
Mã số: 8380103
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS.TRẦN THỊ HUỆ
Hà Nội, Năm 2018
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học của riêng tơi. Các số
liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
cơng trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Phạm Thị Tâm
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo PGS – TS Trần Thị Huệ - GVC
Trường Đại học Luật Hà Nội đã tận tình hướng dẫn tơi hồn thành Luận văn này.
Đồng thời tơi cũng xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy (cô) giáo trong trường và các
thầy cô trong thư viện Trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong q
trình học tại trường và về nguồn học liệu trong suốt q trình làm Luận văn.
Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình và bạn bè đã ln động viên, ủng hộ, giúp
tơi về mọi mặt để hồn thành Luận văn này.
Học viên
Phạm Thị Tâm
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
TAND
: Tòa án nhân dân
TANDTC
: Tòa án nhân dân tối cao
VKSNDTC
: Viện kiểm sát nhân dân tối cao
HĐTP
: Hội đồng thẩm phán
CHXHCN
: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
UBND
: Uỷ ban nhân dân
BLDS
: Bộ luật dân sự
LĐĐ
: Luật Đất đai
LKDBĐS
: Luật Kinh doanh bất động sản
NĐ
: Nghị định
NQ
: Nghị quyết
HĐMBNƠTM
: Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
BĐS
: Bất động sản
TTBĐS
: Thị trường bất động sản
KDBĐS
: Kinh doanh bất động sản
GDKDBĐS
: Giao dịch kinh doanh bất động sản
ĐKKD
: Đăng ký kinh doanh
DN
: Doanh nghiệp
HTX
: Hợp tác xã
NỞHTTTL
: Nhà ở hình thành trong tương lai
MỤC LỤC
LỜI NĨI ĐẦU.……………………………………………………………………...1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ....................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài .............................................................................................. 2
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài .................................................................... 3
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 3
4.1. Đối tượng nghiên cứu .........................................................................................3
4.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................................. 4
6. Những đóng góp mới của luận văn.................................................................................. 4
7. Cấu trúc của luận văn ........................................................................................................ 5
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN
HỘ CHUNG CƯ........................................................................................................6
1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .............................. 6
1.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .............................................6
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .......................................8
1.2. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ........................................................ 10
1.3. Phân biệt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với một số loại hợp đồng mua
bán khác .................................................................................................................................. 11
1.3.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà riêng lẻ ..11
1.3.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội .13
1.3.3. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ...................................................15
1.4. Khái quát quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...... 16
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .................................................................................................... 20
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ
CHUNG CƯ............................................................................................................................ 21
2.1. Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ......................... 21
2.1.1. Chủ thể của giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .........................21
2.1.2. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .....................................26
2.1.3. Giá mua bán ...................................................................................................33
2.1.4. Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...................................47
2.1.5. Hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ......................................49
2.2. Đánh giá quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư .................................................................................................................................. 54
2.2.1. Những ưu điểm đã đạt được ..........................................................................54
2.2.2. Một số hạn chế, bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư ...............................................................................................................................59
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .................................................................................................... 62
Chương 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MIUA BÁN CĂN
HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN
THIỆN..................................................................................................................................................63
3.1. Điều kiện kinh tế, xã hội và nhu cầu sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành
phố Hà Nội .............................................................................................................................. 63
3.2. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
trên địa bàn thành phố Hà Nội ........................................................................................... 65
3.3. Kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả của áp dụng
pháp luật.................................................................................................................................. 75
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .................................................................................................... 77
KẾT LUẬN..............................................................................................................79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................81
1
LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Hà nội không chỉ là Thủ Đô của nước ta mà cịn là một trung tâm chính trị,
kinh tế và hơn nữa Hà Nội là thành phố lớn nhất cả nước về diện tích, đồng thời
cũng là địa phương đứng thứ nhì về dân số với 7.742.200 người (năm 2017). Với
sự chuyển mình mạnh mẽ về tất cả mọi mặt để thúc đẩy sự phát triển của đất nước
và bắt nhịp với xu thế tồn cầu hóa thì tốc độ đơ thị hóa ngày càng nhanh, hàng loạt
các trung tâm thương mại, các tập đồn, tổng cơng ty và các công ty… xuất hiện
ngày càng nhiều dẫn theo hàng nghìn lao động di chuyển đến sống và làm việc tại
đây. Với số lượng dân cư ngày càng đông (7.742.200 người năm 2017, chưa kể số
lượng chưa đăng ký tạm trú tạm vắng, diện tích đất lại khơng thể mở rộng, nhu cầu
nhà ở ngày càng nhiều, để đáp ứng được nhu cầu trên thì mua, bán căn hộ chung cư
là giải pháp tối ưu nhất được đặt ra đối với nhiều người. Tuy nhiên, vì thị trường
mua bán căn hộ chung cư diễn ra sôi nổi nhưng khuôn khổ pháp luật vẫn có nhiều
vướng mắc và người dân vẫn chưa nắm và hiểu được các quy định của pháp luật,
cho nên nhiều trường hợp, các bên mua, bán đã sử dụng các dạng biến thái của Hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư. trong đó, chứa đựng nhiều tiềm ẩn, rủi ro khó lường.
Do đó, vấn đề mua bán căn hộ chung cư vẫn và đang là vấn đề nóng của xã hội.
Pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản quy định đối với giao dịch mua bán nói
chung nhưng chưa có Luật Chung cư để thống nhất các quy định, điều này dẫn đến
việc vận dụng luật còn nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng. Trong đó, Hợp
đồng mua bán là nền tảng và quan trọng nhất trong quá trình mua bán giao dịch vì
đây căn cứ quan trọng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên trong
giao dịch. Dù vậy, với tích chất, đặc thù, đa số các Hợp đồng sẽ do một bên Chủ đầu
tư, với một đội ngũ luật sư, chuyên gia cố vấn pháp luật sẽ cho ra những Hợp đồng
có lợi cho bên họ và bên yếu thế là những người mua. Trên thực tế, bên bán luôn có
sẵn mẫu Hợp đồng và bên mua ngần như khơng được phép thay đổi nội dung của
Hợp đồng đó. Mà đôi khi bên mua nhiều khi lại không quan tâm đến các nội dung
khác của Hợp đồng ngoài phần giá cả. Song bên cạnh đó, vẫn con tồn tại một số việc
như các thơng tin về Dự án vẫn cịn chưa được công khai và minh bạch, Hợp đồng
không ghi rõ phần căn cứ mặc dù Luật quy định phải ghi chi tiết. Chính những điều
này khiến tranh chấp về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ngày càng nhiều và
2
gay gắt, điển hình là các loại biến thái của Hợp đồng này như Hợp đồng góp vốn và
Hợp đồng Ủy quyền; Các nội dung của Hợp đồng liên quan đến việc sở hữu chung, sở
hữu riêng, tiện ích, vấn đề bảo trì, cải tạo nhà chung cư (căn hộ chung cư).
Học viên lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực tế
trên địa bàn thành phố Hà Nội” để thực hiện Luận văn thạc sĩ luật học nhằm mục
đích nghiên cứu sâu về những quy định pháp luật thực định về Hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư, đồng thời nghiên cứu thực trạng mua bán căn hộ chưng cư
và các tranh chấp chủ yếu của loại Hợp đồng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Vì đây
cũng là nơi có giao dịch về chung cư cao nhất nhì cả nước. Để thấy được những khó
khăn, rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch mua bán nhà chung cư, từ đó tổng hợp những
vấn đề còn tồn tại, vướng mắc và kiến nghị một số ý kiến của cá nhân phần nào giúp
cơ quan lập pháp có căn cứ để sửa đổi, bổ sung các quy định trước đó của pháp luật,
để pháp luật ngày càng phù hợp hơn với đời sống thực tiễn đặt ra.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, lại có giá trị lớn, là nhu cầu thiết yếu đối với
đời sống của con người nên đã thu hút được nhiều sự quan tâm, chú ý của các học
giả, các chuyên gia, các nhà khoa học. Trong thời gian qua, đã có nhiều cơng trình
nghiên cứu ở các khía cạnh dưới dạng các bài báo hoặc khóa luận, luận văn, các đề
tài khoa học cấp cơ sở, cấp bộ như:‘‘Một số bất cập trong quy định của pháp luật
về hợp đồng mua bán nhà ở’’ của tác giả Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi đăng
trên Tạp chí Luật học, số 12/2012;‘‘Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán nhà ở’’ của tác giả Đồn Đức Lương đăng trên Tạp chí kiểm sát số
1/2008; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2005 của tác giả Nguyễn Văn Tùng, Trường
đại học Luật Hà Nội với đề tài: ‘‘Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố
Hà Nội theo quy định của BLDS năm 1995’’; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2010
của tác giả Hoàng Thị Thùy, Trường Đại học Luật Hà Nội với đề tài:‘‘Tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và giải pháp’’ ; Luận văn thạc sỹ
luật học năm 2006 của tác giả Hà Thị Thanh, Trường đại học Luật Hà Nội với đề
tài:‘‘Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn’’...
Tuy nhiên các cơng trình trên hoặc là phân tích hợp đồng mua bán nhà ở theo quy
định của BLDS năm 1995, hoặc là chỉ đánh giá được một phần quy định của hợp đồng
mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành. Vì vậy, đề tài ‘‘Hợp đồng mua
3
bán căn hộ chung cư – thực tế trên địa bàn thành phố Hà Nội’’ được nghiên cứu
một cách cụ thể trên cơ sở quy định của BLDS năm 2015; Luật nhà ở năm 2014;
LKDNĐS năm 2015; Nghị định số 99 năm 2016 của Chính phủ, và các văn bản pháp
luật có liên quan là một đề tài mới và độc lập với các cơng trình nghiên cứu khoa học
khác.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật điều chỉnh hoạt động này; Phân
tích thực trạng pháp luật hiện hành về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp
luật Việt Nam, từ đó chỉ ra những bất cập, cơ sở khoa học và giải pháp hoàn thiện
hệ thống các quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dưới
hai góc độ là điều chỉnh pháp luật và áp dụng pháp luật vào thực tế Hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Để thực hiện được mục đích trên, đề tài đặt ra các nhiệm vụ cụ thể sau:
Nghiên cứ làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản về Hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư như các khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa cũng như các nguyên tắc giao kết
và thực hiện Hợp đồng…
Nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về Hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư, chỉ ra những nội dung cịn hạn chế, thiếu sót, chưa phù hợp. Từ đó
luận giải về u cầu hồn thiện các quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư.
Trên cơ sở các vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên đưa ra hướng hoàn thiện
pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật về vấn đề này.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Trong hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở hiện nay thì ngồi nhà ở do các cá
nhân, tổ chức thuộc các thành phần kinh tế có chức năng kinh doanh bất động sản
đầu tư, xây dựng để bán, thì cịn có một số cá nhân có khả năng về tài chính cũng
tham gia đầu tư, mua bán để tìm kiếm lợi nhuận mà khơng có đăng ký kinh doanh
bất động sản. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, người viết chỉ tập trung tìm hiểu,
nghiên cứu về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do các doanh nghiệp có chức
năng kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập theo qui định của Bộ luật dân sự, Luật
4
nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản hiện hành.
Các quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được tập trung
nghiên cứu, phân tích để làm nổi bật lên những điểm hợp lý, bất hợp lý so với điều
kiện kinh tế thị trường ở Việt Nam.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định liên quan đến Hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư do các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất
động sản đầu tư tạo lập theo qui định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh
doanh bất động sản của Việt Nam.
Về thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành
liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết những vấn đề trên, Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật
lịch sử và duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác – Lênin. Cụ thể, phương pháp phân
tích, tổng hợp và so sánh luật học được sử dụng triệt để làm bật lên những vấn đề lý
luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật điều chỉnh hoạt động này,
về thực trạng pháp luật điều chỉnh Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, từ đó đề
xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh Hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư – thực tế trên địa bàn thành phố Hà Nội.
6. Những đóng góp mới của luận văn
Luận văn đã giải quyết được các vấn đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư và pháp luật điều chỉnh Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định
của BLDS năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm
2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Luận văn đã phân tích các qui định của pháp luật hiện hành Hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư một cách khá toàn diện để thấy được hiệu quả điều chỉnh cũng như
những điểm còn hạn chế của pháp luật hiện hành về Hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư và Luận văn đã tổng hợp những vấn đề đã và đang tồn tại trong việc mua bán căn
hộ chung cư trên thực tế xảy ra trên địa bàn thành phố Hà Nội để thấy được hoạt
động mua bán căn hộ chung cư đang diễn ra sôi nổi và bên cạnh đó cịn một số điểm
hạn chế cần khắc phục và hoàn thiện. Hoạt động mua bán căn hộ chung cư cũng góp
phần thúc đẩy của nền kinh tế xã hội, văn hóa của đất nước con người Việt Nam.
5
7. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mời đầu, kết luận, các cụm từ viết tắt và danh mục tài liệu tham
khảo, nội dung của Luận văn bao gồm 03 Chương
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư tại thành phố Hà Nội và một số kiến nghị hoàn thiện.
6
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ
CHUNG CƯ
1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Trước tiên, ta đi tìm hiểu khái niệm Căn hộ chung cư là gì? Theo quy định tại
Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định khái niệm nhà chung cư “nhà
chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có
phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung
cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với
mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở
và kinh doanh” mà không quy định về khái niệm Căn hộ chung cư, nhưng từ khái
niệm trên ta có thể đưa ra được khái niệm về căn hộ chung cư như sau:
Căn hộ chung cư là: Căn hộ bố trí khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống
của gia đình trong căn hộ. Bên trong các căn hộ có thể có đồ nội thất đầy đủ hoặc
chưa có đồ và gia chủ có thể tự lựa chọn để trang trí ngơi nhà của mình theo đúng
ý tưởng của các thành viên trong gia đình.
Đối với xã hội, nhu cầu nhà ở của mỗi người dân khơng ngừng tăng nhanh tại
các thành phố lớn, vì vậy các giao dịch mua bán, trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng
đối tượng là nhà ở nói chung và căn hộ chung cư nói riêng khơng ngừng tăng nhanh
và phát triển mạnh mẽ. Theo đó một trong những cơ sở để phát sinh quyền, nghĩa
vụ dân sự giữa các bên khi tham gia giao dịch là hợp đồng
Khái niệm hợp đồng, tùy vào lĩnh vực mà được định nghĩa khác nhau:
Theo Điều 385 BLDS năm 2015 quy định về khái niệm hợp đồng như sau:
“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự”.1
Trong lĩnh vực thương mại: “Là sự thỏa thuận giữa các thương nhân với nhau
hoặc với người liên quan nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa
vụ trong hoạt đông thương mại”2
Điều 385BLDS năm 2015
Châu Quốc An, Bài giảng Hợp đồng trong hoạt động thương mại, Khoa Kinh tế - Đại học
Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh, trang 3
7
Như vậy, dù nhìn nhận dưới góc độ dân sự thuần t hoặc nhìn nhận dưới góc
độ thương mại thì hợp đồng cũng đều bao gồm những dấu hiệu cơ bản sau:
(i) Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên: Đây là dấu hiệu không chỉ đặc
trưng của hợp đồng so với hành vi pháp lý đơn phương mà còn thể hiện đặc trưng
của quan hệ pháp luật dân sự. Các bên giao kết hợp đồng ln có quyền thể hiện ý
chí trước bên đối tác. Để có thể hình thành được hợp đồng, ý chí của các bên phải
có sự thống nhất, và chỉ khi thống nhất ý chí các bên mới thực sự đạt được thoả
thuận. Mặc dù vậy, sự thể hiện ý chí của các bên cũng phải phù hợp với ý chí của
nhà nước về: hình thức của hợp đồng, các nội dung của hợp đồng, …
(ii) Mục đích của hợp đồng: Sự thể hiện ý chí và thống nhất ý chí của các bên
phải hướng tới một mục đích nhất định. Mục đích đó có thể là hướng tới việc xác
lập quyền và nghĩa vụ của các bên, có thể là nhằm thay đổi quyền và nghĩa vụ của
các bên, có thể là làm chất dứt quyền và nghĩa vụ của các bên. Mục đích của việc
giao kết hợp đồng là một trong các yếu tố tác động đến hiệu lực của hợp đồng. Theo
quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 thì mục đích của hợp đồng khơng
được vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Do đó, việc xác lập hợp
đồng của các bên không được vi phạm quy định bắt buộc về mục đích.
(iii) Trong quan hệ hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên ln đối lập với
nhau. Trong đó, quyền của bên này luôn đối lập với nghĩa vụ của bên kia. Đây là
một trong những dấu hiệu cơ bản cho thấy quan hệ hợp đồng là một trong những
loại quan hệ trái quyền (trái quyền theo thoả thuận). Trên thực tế, rất ít trường hợp
quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng lại không đối lập với nhau cho dù
hợp đồng đó có là hợp đồng song vụ hoặc đơn vụ.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng là một trong những hợp đồng cụ thể
có đối tượng là căn hộ chung cư. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
cũng có những dấu hiệu của hợp đồng nói chung như: Là sự thoả thuận và thống
nhất ý chí giữa bên bán và bên mua; có mục đích là chuyển quyền sở hữu căn hộ
chung cư từ bên bán sang bên mua; quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư cũng luôn đối lập với nhau.
Từ những phân tích trên có thể rút ra được khái niệm hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có
nghĩa vụ giao căn hộ và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua và có
8
quyền nhận tiền; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và có quyền nhận chuyển
giao căn hộ chung cư của người bán.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Như đã chỉ ra, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng là một trong các loại
hợp đồng mua bán tài sản nên nó vừa mang những đặc điểm chung của hợp đồng
mua bán tài sản, vừa mang những đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư.
* Những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng song vụ.
Căn cứ mối liên hệ về quyền và nghĩa vụ giữa các bên, hợp đồng được phân
chia thành hợp đồng song vụ và hợp đồng đơn vụ. Hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư được xếp vào nhóm hợp đồng song vụ, tức là các bên trong hợp đồng đều phải
thực hiện nghĩa vụ đối với nhau. Theo đó, bên bán căn hộ chung cư và bên mua căn
hộ chung cư đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, khơng bên nào chỉ có quyền
hoặc khơng bên nào chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền
lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng
không thực hiện đúng như cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ u cầu bên
có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ như những gì đã thỏa thuận và cam
kết được ghi trong hợp đồng. Ví dụ: Bên mua căn hộ chung cư đến hạn thanh tốn
tiền nhưng khơng thực hiện thì bên bán có quyền u cầu bên mua thực hiện việc
thanh tốn và ngược lại bên mua đã thanh toán tiền đúng theo thỏa thuận nhưng bên
bán vẫn không bàn giao căn hộ chung cư thì bên mua có quyền u cầu bên bán phải
thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bên mua.
Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng có tính chất đền bù
Căn cứ tính chất có đi có lại về lợi ích giữa các bên trong hợp đồng, hợp đồng
được phân chia thành hợp đồng có đền bù và hợp đồng khơng có đền bù. Hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư là một loại hợp đồng mua bán tài sản cụ thể nên nó thuộc
nhóm hợp đồng có đền bù. Tính đền bù về lợi ích của loại hợp đồng này thể hiện ở
chỗ khi một trong hai bên thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía
bên kia một lợi ích tương ứng. Theo đó, bên mua chuyển trả tiền cho bên bán phần
tiền tương ứng với giá trị căn hộ chung cư thì bên bán chuyển giao căn hộ chung cư
cho bên mua đã được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng
9
Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng ưng thuận
Nếu căn cứ vào thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng được phân
chia thành hợp đồng ưng thuận và hợp đồng thực tế. Trong đó hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư được xác định là hợp đồng ưng thuận. Ưng thuận là một đặc điểm
pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và là đặc điểm của hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng. Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và
thống nhất ý chí với nhau về những nội dung của hợp đồng thì hợp đồng đó được
coi là đã xác lập. Ngoài ra, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư cũng có thể do các bên thoả thuận.
Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng có mục đích quyền
sở hữu căn hộ chung cư từ bên bán sang cho bên mua
Như đã phân tích ở tiểu mục 1.1.1, hợp đồng nói chung, hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư nói riêng đều có mục đích là chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang
cho bên mua. Mục đích này phù hợp với quy định của pháp luật và phù hợp với bản
chất của quan hệ mua bán tài sản. Theo đó, trong hợp đồng mua bán tài sản nói chung,
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng, bên bán có trách nhiệm chuyển giao tài
sản và chuyển quyền sở hữu hợp pháp tài sản của mình cho bên mua.
Thứ năm, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên về
việc xác lập và thực hiên các quyền và nghĩa vụ của các bên dựa trên nguyên tắc tự
do giao kết hợp đồng, tự nguyện bình đẳng, thiện chí hợp tác, trung thực và ngay
thẳng không lừa dối, giả tạo.
* Những đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Một là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chịu sự điều chỉnh của nhiều văn
bản pháp luật khác nhau, bao gồm: Các văn bản pháp luật dân sự, văn bản pháp luật
về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản và các văn bản có liên quan. Những quy
định pháp luật này khi được vận dụng vào trong hợp đồng, chúng sẽ được cụ thể hóa
thành những điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Hai là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một loại hợp đồng có sự bắt
buộc về hình thức xác lập. Theo quy định, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bắt
buộc phải được xác lập dưới hình thức văn bản3. Tuỳ từng trường hợp cụ thể mà văn
bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực
3
Theo khoản 1, Điều 120, Luật Nhà ở năm 2014
10
hay không. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư được xác lập giữa một bên là nhà nước hoặc là tổ chức có chức
năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Các trường hợp còn lại, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được công chứng
hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Ba là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng có đặc trưng về chủ thể
giao kết. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, bên mua nhà ở phải là chủ thể
có quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 9. Những chủ
thể đó bao gồm cá nhân là người Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam, tổ chức
được thành lập theo pháp luật Việt Nam. Đối với cá nhân cá nhân, tổ chức nước
ngoài, việc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng những điều kiện nhất
định tại Điều 159 và Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014 và bị giới hạn số lượng căn hộ
chung cư được sở hữu tại Việt Nam theo quy định tại Điều 161. 4
1.2. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Trong sự đa dạng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay, dựa vào những
dấu hiệu đặc trưng ta có thể phân hợp đồng thành các nhóm sau đây:
Dựa vào mục đích của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được
chia thành hai loại:
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với mục đích để ở: Đây là loại hợp đồng khá
phổ biến vì nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng theo sự gia tăng dân số ở nước ta
hiện nay.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm mục đích kinh doanh: Căn hộ chung
cư ngồi mục đích là để ở thì bản chất của nó là một loại tài sản. Do vậy, pháp luật vẫn
cho phép các bên có thể giao kết loại hợp đồng này với hình thức mua đi bán lại nhằm
mục đích sinh lời.
Dựa vào đối tượng của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được
chia thành:
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai: Đây là
loại hợp đồng mua bán có đối tượng là căn hộ chung cư dự án. Đó có thể là căn hộ
chung cư chưa được hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng nhưng chắc chắn sẽ
có trong tương lai (căn hộ mới chỉ tồn tại trên dự án, bản vẽ đã được phê duyệt,..) hoặc
4
Điều 159 và Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014
11
là căn hộ đã hình thành trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở tại thời điểm giao kết hợp đồng.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Đối
với loại hợp đồng này thì căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.
Dựa vào phương thức thanh tốn thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được
chia thành:
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần: Trong
loại hợp đồng này thì bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc thanh toán tiền mua
theo số lần và trong khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian trả chậm, trả tiền dần
bên mua có quyền sử dụng căn hộ chung cư và được chuyển thành quyền sở hữu căn
hộ từ bên bán sau khi đã trả đủ tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức mua bán thông thường. Về
nguyên tắc, khi hợp đồng phát sinh hiệu lực, các bên phải thực hiện nghĩa vụ đối với
nhau. Do đó, nếu khơng có thoả thuận gì khác thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán
ban giao căn hộ chung cư ngay khi hợp đồng có hiệu lực cịn bên bán có quyền yêu cầu
bên mua trả toàn bộ tiền ngay khi nhận bàn giao căn hộ chung cư.
1.3. Phân biệt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với một số loại hợp
đồng mua bán khác
1.3.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà riêng
lẻ
Khái niệm về nhà ở riêng lẻ: Là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự,
nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Khoản 2 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014)5.
Về khái niệm căn hộ chung cư thì chưa có một quy định nào mà chỉ có khái niệm
về nhà chung cư. Nhà chung cư: Là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử
dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng
với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và
5
Khoản 2 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014
12
kinh doanh (Khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014)6. Từ đây ta có thể hiểu Căn hộ chung
cư là căn nhà kép kín trên một mặt bằng với những tiện ghi cơ bản…
Nói đến Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và Hợp đồng mua bán căn hộ riêng
lẻ thì chúng đều là những giao dịch có bản chất dân sự, thiết lập dựa trên sự tự nguyện,
bình đẳng và thỏa thuận của các bên;
Chúng đều hướng tới lợi ích của mỗi bên và lợi ích chung của các bên tham gia
giao kết hợp đồng;
Hai loại hợp đồng này có một số điều khoản tương tự như: Điều khoản về chủ thể;
đối tượng của hợp đồng; giá cả; quyền và nghĩa vụ của các bên; phương thức thực hiện;
phương thức thanh toán; giải quyết tranh chấp phát sinh nếu có.
Sự khác nhau cơ bản của hai loại hợp đồng này là:
Về giá cả: Giá của nhà ở riêng lẻ thương cao hơn giá nhà chung cư từ 01 đến
03 lần, nếu chúng cùng thuộc một địa bàn;
Về thời gian bảo hành: Đối với nhà chung cư thì thời gian bảo hành nhà chung
cư dài hơn nhà ở riêng lẻ, theo quy định tại Khoản 2 Điều 85 Luật nhà ở năm 2014
7
thì thời gian bảo hành đối với nhà chung cư tối thiểu là 60 tháng, thời gian bảo hành
đối với nhà ở riêng lẻ tối thiểu là 24 tháng
“Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng; Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối
thiểu là 24 tháng’’
Khách nhau về cách tính diện tích do nhà ở riêng lẻ là biệt thự liền kề, nhà ở
liền kề hay nhà ở riêng lẻ độc lập do vậy tường nhà là của chủ sở hữu nhà riêng lẻ,
cịn đối với chung cư thì chỉ được một phần hai bức tường, do sự cấu kết xây dựng
của căn hộ chung cư là nhiều căn hộ trong một tịa nhà và căn hộ có diện tích sử
dụng chung và sử dụng riêng, còn đối với nhà ở riêng lẻ chỉ có diện tích sử dụng
riêng (nói đúng hơn là sở hữu riêng đối với căn nhà và quyền sử dụng đất gắn liền
với căn nhà).
Vấn đề khác cơ bản nữa đối với căn hộ chung cư thì chủ sở hữu khơng có
quyền quyết định xây dựng lại, thậm chí khi cải tạo phải xin phép và được sự đồng
ý của ban quản trị, về các khoản phí …cịn đối với nhà ở riêng lẻ thì ngược lại.
6
7
Khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014
Khoản 2 Điều 85 Luật nhà ở năm 2014
13
Những vấn đề nêu trên là những điểm giống và khác nhau cơ bản của Hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ
1.3.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà ở xã
hội
Khi nói về hai loại hợp đồng trên thì hai hợp đồng đó đều là những giao dịch
có bản chất dân sự, được thiết lập dựa trên sự tự nguyện, bình đẳng của các chủ thể
tham gia vào quan hệ hợp đồng và nội dung các hợp đồng này có một số điều khoản
tương tự nhau: Điều khoản về chủ thể; đối tượng; hình thức; giá; thanh toán quyền
và nghĩa vụ của các bên; thời gian thực hiện hợp đồng; thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng; giải quyết tranh chấp phát sinh nếu có.
Ngồi những điểm giống nhau nhưng giữa Hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có những điểm khác nhau:
Thứ nhất, về chủ đầu tư nhà ở xã hội thì được ưu tiên với những chính sách về
vốn, thuế...và điểm khác nhau cơ bản nữa là chủ đầu tư đối với nhà chung cư thì
mục đích lợi nhuận được đặt lên hàng đầu, còn đối với chủ đầu từ nhà ở xã hội thì
vấn đề về xã hội, an sinh xã hội được chú trọng.
Thứ hai, về đối tượng mua nhà ở xã hội thì có sự hạn chế. Theo quy định, chỉ
những đối tượng được quy định tại Điều 49 Luật nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị
định số 100/NĐ-CP8 mới được mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, đối tượng được mua
căn hộ chung cư không phải thoả mãn những điều kiện này.
Thứ ba, về giá thì giá nhà ở xã hội sẽ thấp hơn giá nhà ở chung cư vì trong quá
trình xây dựng nhà ở xã hội chủ đầu tư được hưởng nhiều chính sách của nhà nước như
chính sách về thuế và lãi suất vay rất thấp, ngồi ra nhà nước cịn quy định về giá theo
quy định tại Khoản b, c, d và Khoản 2 Điều 61 Luật nhà ở năm 20149 như sau:
“Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo quy định tại điểm a khoản này,
trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều
108 của Luật này;
Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi
phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo
8
9
Điều 49 Luật nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định số 100/NĐ-CP
Khoản b, c, d và Khoản 2 Điều 61 Luật nhà ở năm 2014
14
quy định của Chính phủ và khơng tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại
khoản 1 Điều 58 của Luật này;
Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá
bán trước khi công bố.
Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư
tự xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán bảo đảm tuân thủ quy định tại điểm c
khoản 2 Điều 58 của Luật này”.
Thứ tư, về diện thích căn hộ đối với căn hộ chung cư thì có diện tích lớn hơn,
cịn đối với nhà ở xã hội do tiêu chí và mục đích an sinh xã hội do vậy nhà nước có
quy định về diện tích nhà ở xã hội. Diện tích nhà ở xã hội được quy định cụ thể được
quy định tại Điều 55 luật nhà ở năm 2014 và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 7 Nghị
định số 100/201510 như sau:
“Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định
như sau:
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng
theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi
căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây
dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh
tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu
chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành...
Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng
phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do
cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu
chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội
riêng lẻ”.
Thứ năm, về chuyển nhượng. Đối với căn hộ chung cư thì được chuyển nhượng
trên cơ sở tự nguyện và tự do còn đối với nhà ở xã hội khi người mua nhà trả hết
tiền và ở với thời hạn 05 năm, thêm điều kiện là chuyển nhượng cho đối tượng đủ
10
Điều 55 luật nhà ở năm 2014 và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 7 Nghị định số 100/2015
15
điều kiện mua nhà ở xã hội, được luật quy định cụ thể tại Khoản 5 Điều 62 Luật nhà
ở năm 2014 11như sau:
“ Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị
trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết
tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền
sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp
luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định
tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại
cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua
nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có
nhu cầu sau khi đã thanh tốn hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy
chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính
phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế”.
Những nội dung nêu trên là những điểm cơ bản của Hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật hiện hành.
1.3.3. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Cũng như các loại hợp đồng trên, về bản chất của hai hợp đồng này đều mang
bản chất dân sự, các chủ thể trong hợp đồng được thiết lập dựa trên sự tự nguyện và
bình đẳng (khơng trái với những quy định của pháp luật và đạo đức xã hội; Hợp
đồng ở đây là hợp pháp), ngoài những ý nêu trên hai hợp đồng này có nội dung
tương đồng nhau: Chủ thể của hợp đồng, đối tượng, giá và phương thức thanh toán,
thời gian thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức của hợp đồng, thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bao gồm hợp đồng mua bán căn
hộ hộ hình trong tương lai do vậy hai loại hợp đồng này có quy định tương đồng
nhau về mặt pháp lý. Cho nên trong trường hợp này tác giả luận văn chỉ bàn về hợp
đồng mua bán nhà ở chung cư đã xây dựng xong, còn hợp đồng chuyển nhượng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai khác hợp đồng mua bán nhà cung cư là về tối
tượng và điều kiện chuyển nhượng
11
Khoản 5 Điều 62 Luật nhà ở năm 2014
16
Thứ nhất, về đối tượng là căn hộ hay nhà ở hình thành trong tương lai chưa
có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua
(bên chuyển nhượng lại). Theo quy định Tại khoản 1 Điều 59 thì Chuyển nhượng
hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:
“Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê
mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn
bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.”
Thứ hai, về điều kiện chuyển nhượng của Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng
mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Điều này được Nghị định số 76/2015/NĐCP ngày 10/09/201512 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất
động sản quy định một cách cụ thể và chi tiết tại Điều 10: Điều kiện chuyển nhượng
hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao
nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán...
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng
căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ
hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong
hợp đồng đó.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư: Đối tượng của căn hộ chung cư
là căn hộ đã hoàn thiện.
Vấn đề về chuyển nhượng: Trong trường hợp căn hộ chung cư thì chủ căn hộ
chung cú có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ và tài sản
gắn liền (sổ hồng) thì trường hợp này việc chuyển nhượng khơng bị hạn chế.
1.4. Khái quát quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
Giai đoạn từ năm 1995 đến 2005
12
Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015
17
Tại kỳ họp thứ VIII, ngày 28/10/1995 Quốc hội khóa IX đã thông qua BLDS
và Bộ luật này bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/7/1996. Bộ luật được xây dựng trên
cơ sở kế thừa và phát triển nội dung các quy định của pháp luật Dân sự Việt Nam từ
trước đến nay, nó đánh dấu một bước phát triển mới, quan trọng trong việc xây dựng
hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của nước ta. Các quy định về hợp đồng
mua bán nhà ở cũng đã được ghi nhận trong BLDS năm 1995 từ Điều 443 đến Điều
55013, các điều luật đó quy định những nội dung cơ bản nhất, quan trọng nhất của
hợp đồng mua bán nhà ở như: Nội dung, hình thức của hợp đồng; điều kiện chủ thể;
quyền và nghĩa vụ cụ thể các bên; cách thức giao kết hợp đồng; các trường hợp bán
nhà thuộc các hình thức sở hữu, bán nhà đang cho th. Nhìn chung, khi BLDS năm
1995 có hiệu lực, các quan hệ dân sự nói chung và mua bán nhà ở nói riêng đều
được điều chỉnh theo các quy định của Bộ luật này. Tuy nhiên, để giải quyết triệt để
các giao dịch nhà ở phát sinh trước ngày Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực (ngày
1/7/1991), ngày 24/8/1998, UBTV Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số
58/1998/NQ-UBTVQH10 quy định về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước
ngày 01/7/1991(có hiệu lực thi hành từ 01/01/1999). Tiếp theo đó, ngày 25/1/2999
Thơng tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC của Toà án nhân dân
tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của
Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 được ban hành. Các giao dịch liên quan
đến nhà ở nói chung và mua bán nhà ở nói riêng phải được giải quyết dựa trên các
nguyên tắc cơ bản như: Tự nguyện, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên; bảo vệ lợi
ích hợp pháp của các bên, lợi ích của nhà nước, lợi ích của cộng đồng; quan tâm tới
người có cơng với cách mạng, người hưởng chinh sách xã hội, người nghèo đang
phải thuê, mượn nhà ở; giữ vững ổn định xã hội. Cũng trong giai đoạn này, nhà nước
tiến hành đẩy nhanh việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân, tạo điều kiện
cho người dân có nhiều cơ hội hơn trong việc sở hữu nhà ở. Vì vậy ngày 3/3/1996, Thủ
tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 191/CT-TTg14 quy định về việc bán nhà thuộc
sở hữu nhà nước đang cho thuê, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng
đất tại đơ thị.
Bên cạnh các chính sách về nhà ở đối với cá nhân, tổ chức trong nước, nhà nước
ta cũng bắt đầu quan tâm tới đối tượng là những người Việt Nam định cư ở nước ngồi.
Ngày 5/10/2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP quy định về
người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tại Điều 4 của Nghị định quy
13
14
BLDS năm 1995 từ Điều 443 đến Điều 550
191/CT-TTg ngày 3/3/1996
18
định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở theo quy định
tại nghị định này, sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Đây là điểm khác biệt giữa người sở hữu
nhà ở là người nước ngoài và người sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, quy định này nhằm khuyến khích những người Việt Nam định cư ở nước ngồi
có thể đầu tư về trong nước để xây dựng đất nước.
Trong giai đoạn này, do đã có những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở khá
cụ thể, bên cạnh đó, đất nước ta bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển, nên các vụ tranh
chấp về hợp đồng mua bán nhà ở ngày càng nhiều. Vì vậy, ngày 16/4/2003, HĐTP
TANDTC đã ban hành Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật
trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hơn nhân và gia đình. Tại mục 2
của Nghị quyết có hướng dẫn về điều kiện hợp đồng mua bán nhà ở; giải quyết một số
trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu….
Như vậy, có thể thấy trong giai đoạn này, các quy định về hợp đồng mua bán
nhà ở đã dần được hoàn thiện. Tuy nhiên, do hoàn cảnh thay đổi nên một số quy
định trong BLDS năm 1995 khơng cịn phù hợp nữa, vì vậy nên khi BLDS năm 2005
và Luật nhà ở năm 2005 được ban hành đã giải quyết được nhiều vấn đề mà trước
đây BLDS năm 1995 và các văn bản có liên quan chưa giải quyết được.
Giai đoạn từ 2005 đến nay
BLDS năm 2005 ra đời đã cụ thể hóa các quy định về hợp đồng mua bán nhà
ở từ Điều 450 đến 455 của BLDS năm 2005. Nội dung chính quy định về hình thức
của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, còn các quy định khác, cụ thể hơn
được quy định trong Luật nhà ở năm 2005.
Cùng với sự ra đời của BLDS năm 2005 thì Luật nhà ở năm 2005 cũng được
ban hành để thay thế Pháp lệnh về nhà ở năm 1991. Luật nhà ở cũng đã quy định
những nguyên tắc chung cũng như quy định cụ thể về hợp đồng mua bán nhà ở như:
điều kiện, đối tượng của hợp đồng, điều kiện của các bên tham gia, trình tự, thủ tục,
các điều khoản cần có trong hợp đồng. Luật nhà ở 2005 quy định các hình thức mua
bán nhà ở đều phải tuân theo hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong BLDS.
Các hình thức mua bán nhà ở rất đa dạng, phù hợp với nhiều loại chủ thể khác nhau
như mua nhà trả chậm, trả dần; mua trước nhà ở; thuê mua nhà xã hội. Nhằm mục
đích cụ thể hóa các quy định trong Luật nhà ở năm 2005, ngày 6/9/2006, chính phủ
đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật nhà ở năm 2005. Nghị định này quy đinh nội dung của hợp đồng mua bán nhà
ở phải phù hợp với BLDS năm 2005 và Luật nhà ở. Các quy định về thời hạn bảo
