Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 2018
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.53 MB, 104 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN PHƯƠNG HẠNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU
TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2016-2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên, năm 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN PHƯƠNG HẠNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU
TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2016-2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh
Thái Nguyên, năm 2020
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Lai Châu, ngày 01 tháng 12 năm 2020
Tác giả
Nguyễn Phương Hạnh
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng
và biết ơn sâu sắc Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Anh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào
tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Đại học Nơng lâm Thái
Ngun đã tận tình giúp đỡ tơi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hồn
thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phịng Tài
ngun và Mơi trường thành phố Lai Châu- tỉnh Lai Châu, Trung tâm phát triển
quỹ đất thành phố Lai Châu đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q
trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi
hồn thành luận văn./.
Trân trọng cảm ơn!
Lai Châu, ngày 01 tháng 12 năm 2020
Tác giả
Nguyễn Phương Hạnh
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................... 1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ......................................................................... 2
1.3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn .......................................................................................... 2
Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................... 3
1.1.1. Một số khái niệm .......................................................................................... 3
1.1.2. Các quy định về đấu giá ............................................................................... 5
1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ................................................... 10
1.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI................................................................ 15
1.3. CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
VÀ Ở VIỆT NAM............................................................................................... 18
1.3.1. Công tác đấu giá đất trên Thế giới ............................................................. 18
1.3.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...................................... 22
1.3.3. Một số nghiên cứu khoa học có liên quan đến cơng tác đấu giá QSDĐ .... 28
Chương II ............................................................................................................ 30
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................... 30
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................... 30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................. 30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 30
iv
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ....................................................................... 30
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý và sử dụng
đất của thành phố Lai Châu:................................................................................. 30
2.2.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai
Châu ..................................................................................................................... 30
2.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án. ................................ 31
2.2.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia
đấu giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu
giai đoạn 2016-2018. ............................................................................................ 31
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại thành phố Lai Châu ......................................................................................... 31
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................. 31
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp .......................................... 31
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................... 31
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.......................................................... 32
2.3.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ......... 33
2.3.5. Phương pháp so sánh.................................................................................. 34
Chương III .......................................................................................................... 35
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................................ 35
3.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ............................ 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................... 35
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Lai Châu ........................ 38
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội TP Lai Châu ......... 39
3.1.4. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Lai Châu ...... 40
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LAI CHÂU................................................... 49
3.2.1. Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Lai Châu ............................................................................................................... 49
3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................... 51
3.2.3. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất ........................ 53
v
3.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 trên địa bàn thành
phố Lai Châu ........................................................................................................ 57
3.3. KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN 70
3.3.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại lô L4, khu dân cư số 01 mở rộng bám
đường 58 m, phường Đông Phong ....................................................................... 70
3.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ 7 phường Quyết Tiến .................. 73
3.3.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho các thửa đất thuộc lô CL-01, tổ 22 và
các thửa đất thuộc lô 35B, khu dân cư số 1, phường Đông Phong ...................... 76
3.4. ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA
Ý KIẾN NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ VÀ CÁN BỘ CHUYÊN MÔN .... 79
3.4.1. Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 79
3.4.2. Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở của 3 dự án nghiên cứu ............................................................................... 82
3.4.3. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Lai Châu ........................................................................................................ 87
3.5. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU .................... 89
3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ............................................................. 89
3.5.2. Giải pháp về quy hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng dất......................... 89
3.5.3. Giải pháp về giá đất.................................................................................... 89
3.5.4. Giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ............................ 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 92
1. KẾT LUẬN ..................................................................................................... 92
2. KIẾN NGHỊ .................................................................................................... 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 94
PHỤ LỤC ................................................................ Error! Bookmark not defined.
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng việt
BĐG
Bán đấu giá
BĐS
Bất động sản
BLDS
Bộ Luật Dân sự
CN QSH
Chuyển nhượng quyền sở hữu
CNH
Cơng nghiệp hố
CSHT
Cơ sở hạ tầng
ĐĐ
Đất đai
GCN
Giấy chứng nhận
HĐBĐG
Hội đồng Bán đấu giá
HĐH
Hiện đại hoá
KDC
Khu dân cư
LĐĐ
Luật Đất đai
MCL
Mức chênh lệch
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
TBQ
Tiền bình quân
TW
Trung ương
UBND
Uỷ ban nhân dân
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tổng hợp kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính của thành phố Lai Châu ..... 42
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lai Châu năm 2018 ....................... 47
Bảng 3.3: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 48
Bảng 3.4. Kết quả 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Lai Châu từ năm 2016 đến năm 2018 ........................................................... 58
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 ..................................... 64
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017 ..................................... 66
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 ..................................... 69
Bảng 3.8: Kết quả trúng đấu giá QSDĐ tại Lô L4, khu dân cư số 1 mở rộng, bám
mặt đường 58 m, phường Đông Phong ................................................................ 72
Bảng 3.9: Kết quả trúng đấu giá QSDĐ tại tổ 7, phường Quyết Tiến ................. 75
Bảng 3.10: Kết quả trúng đấu giá QSDĐ cho các thửa đất thuộc lô CL-01, tổ 22
và các thửa đất thuộc lô 35B, khu dân cư số 1, phường Đông Phong ................. 78
Bảng 3.11: Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc
thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án ................................ 80
Bảng 3.12. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.......................... 81
Bảng 3.13. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá ...................................... 82
Bảng 3.14. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng
đất ......................................................................................................................... 82
Bảng 3.15. Đánh giá về giá khởi điểm và các khoản phí phải nộp khi tham gia
đấu giá .................................................................................................................. 83
Bảng 3.16: Đánh giá về bước giá, mức chênh lệch giá và sự hài lòng của người
tham gia đấu giá ................................................................................................... 85
Bảng 3.17: Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất............................ 86
viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính thành phố Lai Châu ................................................. 35
Hình 3.2: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Lai Châu ..................... 54
Hình 3.3. Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại Lơ L4, KDC số 1 mở rộng.................. 71
Hình 3.4. Sơ đồ vị trí chia lơ khu cấp đất tổ 7, phường Quyết Tiến .................... 74
Hình 3.5. Sơ đồ vị trí khu đất lơ CL-01, tổ 22 phường Đơng Phong ................... 76
Hình 3.6. Sơ đồ vị trí khu đất lơ 35B, khu dân cư 1B, phường Đông Phong ...... 77
1
MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành
tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp.
Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với sự phát triển
kinh tế xã hội, an ninh quốc phịng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm
năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có
hiệu quả.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, nền kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành. Việc phát huy nguồn nội lực từ đất đai để
phục vụ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đóng vai trị vơ cùng quan trọng.
Do vậy từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử
dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Một số địa phương đã áp dụng
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất đã đem lại kết quả khả quan bước đầu, bên cạnh đó cũng
tồn tại một số hạn chế nhất định. Những năm gần đây, công tác đấu giá quyền sử
dụng đất đã khắc phục một số hạn chế trong việc giao đất, cho thuê đất trong khi
có sự chênh lệch quá lớn về quy định của Nhà nước và giá thị trường, tạo ra sự
bình đẳng cho người tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách.
Thành phố Lai Châu đang trong q trình đơ thị hóa mạnh. Để giải quyết
các khó khăn ban đầu về nguồn kinh phí, tăng nhu cầu về thị trường đất ở,.. thành
phố Lai Châu đã báo cáo đề xuất, trình UBND tỉnh cho thực hiện cơng tác đấu
giá QSDĐ để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa
phương đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà
nước về đất đai trên địa bàn. Ngồi ra, cơng tác đấu giá quyền sử dụng các khu
đất nhỏ, lẻ nằm xen kẹt trong các khu dân cư nơng thơn cũng đã góp phần quan
trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương, sự cân đối giữa đẩy mạnh
đơ thị hóa nơng thơn với xây dựng nông thôn mới.
Tuy nhiên Luật đất đai 213 ra đời, theo luật mới một số nội dung về đấu
2
giá quyền sử dụng đất đã được điều chỉnh, do vậy việc áp dụng luật vào thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lai Châu nói riêng và tỉnh Lai Châu nói
chung cịn nhiều lúng túng. Do vậy việc đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Lai Châu là hết sức cần thiết và có ý nghĩa giúp tìm ra
những tồn tại, hạn chế trong công tác đầu giá quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất
những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề, tôi thực hiện đề tài:
"Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu - tỉnh
Lai Châu trong giai đoạn 2016 - 2018".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành
phố Lai Châu trong giai đoạn 2016-2018.
- Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện quy trình, cơ chế trong cơng tác đấu
giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.
1.3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở
hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá của thành phố Lai Châu có thể
nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của thành
phố Lai Châu đạt kết quả tốt hơn.
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác
đấu giá trên địa bàn thành phố Lai Châu.
3
Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Giá đất
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá
tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình
thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo
thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá Nhà nước quy định thường ở
trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn
giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối
4
quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch
dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng
đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử
dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc
trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử
dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ
đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
1.1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm năng đặt giá cho hàng
hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về
mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao
nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc
tài sản thực hiện việc bán đấu giá.
Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán cơng khai,
được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán
đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất do
người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được
quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán
đấu giá.
5
1.1.2. Các quy định về đấu giá
1.1.2.1. Quá trình hình thành công tác đấu giá QSDĐ ở Việt Nam
Trước Luật Đất đai 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1987,
Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị QSDĐ trên thị
trường đất đai. Chính điều đó đã làm cho quan hệ đất đai khơng vận động theo
hướng tích cực, đất đai khơng được coi là tài sản q, tình trạng vơ chủ, sử dụng
lãng phí, lấn chiếm mua bán ngầm diễn ra Nhà nước khơng thể kiểm sốt được.
Luật Đất đai 1993 ra đời thay thế Luật Đất đai 1987 với những quy định
mới cho phép người SDĐ được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp
vốn, thế chấp giá trị quyền SDĐ đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự
hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta. Điều đó đã tạo
bước chuyển biến tích cực, khơng chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và
người SDĐ mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDĐ với nhau, bước đầu
hình thành việc đấu giá quyền SDĐ.
Chính sách SDĐ phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối
đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách
từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp
cơng nghiệp hố - hiện đại hoá đất nước.
Với chủ trương “Đổi đất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố
đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn
đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT địa phương. Với chủ trương
này, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất
tạo vốn xây dựng CSHT đó được nhân rộng trên phạm vi cả nước. Đây là một
giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung
khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện
đại hố.
Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BĐS, giá
chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định,
chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó bộc lộ những hạn chế,
6
nhược điểm nhất định, ví dụ như bảng giá đất đó được Nhà nước chỉnh sửa hệ số
k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so với
thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ.
Qua 10 năm thi hành Luật Đất đai 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định
các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất
định dẫn tới việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng
khơng tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Do vậy, cần thiết
phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai 2003. Ngày 29/11/2013,
Quốc Hội đã thông qua Luật Đất đai 2013, có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014. So
với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã khắc phục, giải quyết được những
tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai
2013 vừa tiếp tục, kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp nhưng đồng
thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế bất
cập của Luật Đất đai 2003.
1.1.2.2. Nội dung chi tiết của các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
* Quy định của Luật Đất đai năm 2003 về đấu giá quyền sử dụng đất
Tại Điều 58, Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể như sau:
+ Các trường hợp được bán đấu giá QSDĐ: Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp đầu
tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuê
quỹ đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để sản xuất
nông, lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng thủ sản, làm muối; các trường hợp khác do
Chính phủ quy định.
+ Ngồi các trường hợp bán đấu giá QSDĐ trên đây, Khoản 2 của Điều 58
còn quy định việc đấu giá QSDĐ còn nhằm mục đích để thi hành án, xử lý hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ.
+ Về giá cả trong đấu giá QSDĐ, Khoản 3 của điều luật này quy định
mức “giá sàn” trong đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở giúp cho
7
UBND cấp tỉnh trong việc ban hành các quy định về BĐG QSDĐ để thực
hiện mục đích của việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc các mục tiêu kinh tế
khác của địa phương.
+ Khoản 4 của Điều luật này quy định việc tổ chức đấu giá QSDĐ phải
tuân theo quy định của pháp luật về đấu giá. Như vậy, Điều luật này cũng đã đề
cập đến các văn bản pháp luật chuyên ngành về đấu giá QSDĐ như Bộ Luật Dân
sự năm 2005 và các văn bản pháp luật khác do Chính phủ và UBND cấp có thẩm
quyền ban hành; trong đó sự ưu tiên áp dụng các quy định chuyên ngành về đấu
giá một lần nữa được khẳng định trong lĩnh vực này.
* Quy định của Luật Đất đai năm 2013 về đấu giá quyền sử dụng đất
Tại Điều 118, Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:
+ Các trường hợp được bán đấu giá QSDĐ: Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp đầu
tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuê
quỹ đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để sản xuất
nơng, lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; giao đất, cho thuê đất đối
với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự
nghiệp, cở sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà
nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; giao đất, cho thuê
đất đối với các trường hợp giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Các trường hợp không đấu giá QSDĐ: giao đất không thu tiền sử dụng
đất; sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điều 110
của Luật này, sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56
của Luật này; sử dụng đất vào mục đích hoạt động khống sản; sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công
vụ; giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết
định điều động của cơ quan có thẩm quyền; giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân
có hộ khẩu thường trú tại xã mà khơng có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất
8
ở; giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn mà khơng có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; các
trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quy định.
* Luật đấu giá tài sản năm 2016
Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục
đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi
phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt
hại; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản.
Về trình tự thủ tục đấu giá được quy định tại chương 3 của Luật đấu giá
tài sản, cụ thể như sau:
- Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản: Người có tài sản đấu giá ký kết hợp
đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá
tài sản. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản, được thực
hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định của Luật này (Điều 33).
- Quy chế cuộc đấu giá: Tổ chức đấu giá tài sản ban hành Quy chế cuộc
đấu giá áp dụng cho từng cuộc đấu giá trước ngày niêm yết việc đấu giá tài sản.
- Niêm yết việc đấu giá tài sản.
- Xem tài sản đấu giá
- Địa điểm đấu giá.
- Đăng ký tham gia đấu giá: Tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia
đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ
ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày.
- Tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước: Người tham gia đấu giá phải nộp
tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản
đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần
trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
- Hình thức đấu giá và phương thức đấu giá.(Điều 40).
1.1.2.3. Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những
9
giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính
cơng khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế,
việc làm này chưa được áp dụng phổ biến. Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý
sử dụng đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được
triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả. Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trị của đấu
giá QSDĐ:
Thứ nhất, đấu giá cơng khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong
bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường
chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại
bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất
giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là
đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng
các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất
động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực
hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định).
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công
khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh
đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp
thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định
giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thơng
qua đấu giá. Cịn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận
hơn. Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt
bằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài tốn về xác định giá đất sát với
giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho”
trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao
đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham
nhũng nảy sinh. Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian,
địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng
đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó
10
có cơ hội cho việc dàn xếp.
Thứ tư, thơng qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền
và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho
phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để
thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một
cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã
hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không
được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các
dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang.
1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn/1 năm (tính đến thời điểm xác
định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng
Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
11
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
1.1.3.2. Quy định về giá đất
Theo Luật đất đai 2013, giá đất do Nhà nước quy định gồm có bảng giá
đất và giá đất cụ thể. Điều 114 Luật đất đai 2013 quy đinh về bảng giá đất và giá
đất cụ thể như sau:
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng
giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần
và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang
đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền
12
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai
cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất
cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức
có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
a. Các văn bản hướng dẫn thi hành theo luật Đất đai năm 2003
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thơng
tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP,
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về
thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC
về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định
số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
b. Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật Đất
đai 2013
Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban
hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính
13
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày
14/11/2017 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu
tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Đồng thời Bộ Tài nguyên
và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014
của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Bộ Tài chính ban hành các Thông tư: số 48/2017/TT-BTC ngày
15/5/2017 quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản; số
45/2017/TT-BTC ngày 12/5/2017 quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài
sản theo quy định của Luật đấu giá tài sản; số 332/2016/TT-BTC ngày
26/12/2016 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư
76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một
số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất; số 333/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 sửa đổi,
bổ sung một số điều của Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm
2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng
5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
UBND tỉnh Lai Châu ban hành Quyết định số 22/2018/QĐ-UBND ngày
10/5/2018 về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu.
1.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải quán triệt: Đất đai dùng vào các mục
đích khác nhau thì khả năng sinh lời khác nhau, khả năng sinh lời phụ thuộc vào
sự sinh lời của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
* Vị trí khu đất:
Vị trí khu đất là một trong số những nhân tố quan trọng trong việc xác định
giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí
ở các khu trung tâm, văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại,.... sẽ có giá cao hơn các
vị trí ở xã trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở đường phố, nhưng vị
14
trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự
nhưng đặt ở xã trung tâm hơn. Vì vậy khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải
xác định vị trí đất là các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
* Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc
xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống
đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước đồng bộ, hệ thống thông tin liên lạc
hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn,... (những yếu tố phục vụ trực
tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt dân cư và nhu cầu sản xuất của các
doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
* Điều kiện kinh tế- xã hội và các cơng trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phịng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là điều kiện
thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này
tăng lên. Nếu là nơi khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu
công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở xung quanh, dân
cư đến đây sẽ dẫn đến giá đất giảm.
* Yếu tố và khả năng sử dụng theo mục đích và yêu cầu khác nhau:
Một số lô đất dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của
nó cũng ảnh hưởng theo các mục đích đó, vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí,
có hạn chế về khơng gian vơ hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn chế về số
lượng cung cấp nhưng nó lại cho một số chức năng sử dụng xác định như nhà ở
có nghĩa là sự đầu tư khơng hồn tồn bất biến.
* Số lượng người tham gia đấu giá
Số lượng người tham gia đấu giá là yếu tố có ảnh hưởng một phần đến sự
cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu giá nếu có nhiều người
tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn vì vậy giá trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).
15
1.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI
- Luật đất đai 1987 quy định rất hạn chế về quyền của người sử dụng đất,
người sử dụng đất chỉ “... được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc
khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất
được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất
đang sử dụng bị thu hồi.
- Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung
quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở
rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Sau khi
sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo
đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị
trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn
liền với quyền sử dụng đất.
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật
đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được
quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II:
- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường. Khi có chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho
phù hợp.
- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy
định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng
chun mơn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử
dụng đất.
- Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong
đó có quyền sử dụng đất. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai
