Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành Phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2010 - 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGÔ KHÁNH TRÌNH



Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2010-2013”


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC





Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý tài nguyên
Khoá học : 2010 - 2014

Thái Nguyên, năm 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGÔ KHÁNH TRÌNH



Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2010 - 2013”


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC




Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý tài nguyên
Khoá học : 2010 - 2014

Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng
Phòng QLKH & QHQT - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên



Thái Nguyên, năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một khâu quan trọng giúp sinh viên trau dồi,
củng cố, bổ sung kiến thức đã học tập được ở trường. Đồng thời cũng giúp
sinh viên tiếp xúc với thực tế đem những kiến thức đã học áp dụng vào thực
tiễn sản xuất. Qua đó giúp sinh viên học hỏi và rút ra kinh nghiệm từ thực tế
để khi ra trường trở thành một cán bộ có năng lực tốt, trình độ lí luận cao,
chuyên môn giỏi, đáp ứng nhu cầu cấp thiết của xã hội.
Với mục đích và tầm quan trọng trên, được sự phân công của Khoa Tài
nguyên & Môi trường, đồng thời được sự tiếp nhận của sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Vĩnh Phúc, em tiến hành đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của thành Phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn
2010-2013”.
Để hoàn thành luận văn này, không thể thiếu sự hỗ trợ của các thầy cô,
các anh chị tại đơn vị thực tập. Em xin bày tỏ lòng biết ơn đến: Các thầy cô
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đặc biệt là thầy cô khoa Tài nguyên
và Môi trường đã trang bị cho em nền tảng kiến thức vững chắc, các cô chú
anh chị tại sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc đã tận tình hướng
dẫn chỉ bảo em trong việc thu thập số liệu và khảo sát thực tế, phòng Tài
nguyên Môi trường thành phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc đã tạo điều kiện và
cung cấp cho em những số liệu cần thiết. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn sâu
sắc đến Thầy giáo PGs.Ts Nguyễn Thế Hùng đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ
em thực hiện và hoàn thành tốt bài khóa luận tốt nghiệp. Ngoài ra em xin trân

thành cảm ơn gia đình và bạn bè, những người đã động viên và khích lệ em
hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Một lần nữa em xin kính chúc toàn thể thầy cô mạnh khỏe, hạnh phúc,
chúc các bạn sinh viên thành công trong cuộc sống.
Ngày tháng năm
Sinh Viên

Ngô Khánh Trình
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1. Chỉ tiêu về chất lượng môi trường không khí 35

Bảng 4.2. Chỉ tiêu chất lượng nước mặt thành phố Vĩnh Yên 36

Bảng 4.3. Dịch chuyển cơ cấu lao động 44

Bảng 4.4. Công tác đo lập bản đồ địa chính Thành phố Vĩnh Yên
đến năm 2013 52

Bảng 4.5. Danh mục các khu quy hoạch 54

Bảng 4.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai thành phố Vĩnh Yên đến
năm 2013 55

Bảng 4.7. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 theo đơn vị hành chính 57

Bảng 4.8. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai
đoạn 2010 - 2013 58

Bảng 4.9. Một số dự án vi phạm trong quá trình sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Vĩnh Yên tính đến hết tháng 12/2012 61

Bảng 4.10. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân thành phố Vĩnh
Yên giai đoạn 2010 - 2013 65

Bảng 4.11. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân thành
phố Vĩnh Yên giai đoạn 2010 - 2013 66

Bảng 4.12. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ hộ gia đình cá nhân của thành
phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 6 tháng cuối năm 2013 66

Bảng 4.13. Kết quả cấp GCNQSD đất của thành phố Vĩnh Yên giai đoạn
2010 - 2013 67

Bảng 4.14. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
giai đoạn 2010 - 2013 68

Bảng 4.15. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp giai đoạn 2010 - 2013 69

Bảng 4.16. Kết quả cấp GCN đất ở của thành phố Vĩnh Yên
giai đoạn 2010 - 2013 71

Bảng 4.17. Thống kê các trường hợp không được cấp giấy CNQSDĐ của
thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2010 - 2013 75


Danh môc c¸c h×nh

Trang

Hình 2.1. Trình tự, thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất 18

Hình 2.2. Trình tự, thủ tục cấp GCN đối với người trúng đấu giá
quyền sử dụng đất 20

Hình 4.1. Sơ đồ một số công trình di tích lịch sử văn hóa 34

Hình 4.2. Sơ đồ quan trắc môi trường 35

Hình 4.3. Sơ đồ quan trắc nước mặt 37

Hình 4.4. Khu công nghiệp Khai Quang - thành Phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh
Phúc 41

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐĐC : Bản đồ địa chính
BTC
:
Bộ Tài chính
BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường
BT&GPMB
:
Bồi thường và giải phóng mặt bằng
BVTV : Bảo vệ thực vật
CP : Chính phủ
ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai
ĐKQSDĐ
:
Đăng ký quyền sử dụng đất
FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài
GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở vài tài
sản khác gắn liền với đất
GTGT : Giá trị gia tăng
GTSX : Giá trị sản xuất
HSĐC : Hồ sơ địa chính
KCN : Khu công nghiệp
NĐ : Nghị định
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
TCĐC : Tổng cục Địa chính
TCCP : Tiêu chuẩn cho phép
TCVN : Tiêu chuẩn Việt Nam
TN&MT : Tài nguyên và Môi trường
TT : Thông tư

UBND : Ủy ban nhân dân
V/v : Về việc



MỤC LỤC

Trang
Phần 1: MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích nghiên cứu 2
1.3. Mục tiêu nghiên cứu 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 2
Phần 2: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI 3
2.1. Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác cấp GCNQSD đất 3
2.1.1. Vai trò của đất đai và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. 3
2.1.1.2. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 4
2.1.1.3 Một số văn bản pháp lí về quản lí đất đai của nước ta 6
2.1.2. Những văn bản pháp lý 12
2.1.2.1. Khái quát về công tác cấp GCNQSD đất 12
2.1.2.2. Điều kiện cấp GCNQSD đất 13
2.1.2.3. Nguyên tắc cấp GCNQSD đất 15
2.1.2.4. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSD đất: 16
2.2. Tình hình cấp GCNQSD đất 22
2.2.1. Tình hình cấp GCNQSD đất của cả nước 22
2.2.2. Công tác cấp GCNQSD đất ở thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. 24
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

3.2. Nội dung nghiên cứu 26
3.3. Phương pháp nghiên cứu 27
3.3.1 Phương pháp điều tra cơ bản 27
3.3.2. Phương pháp thống kê 27
3.3.3. Phương pháp so sánh, phân tích 27
3.3.4. Phương pháp kế thừa 28
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
4.1.1.1. Vị tí địa lý 29
4.1.1.2. Địa hình địa mạo 30
4.1.1.3. Khí hậu 30
4.1.1.4. Thủy văn 31
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên 31
4.1.1.6. Thực trạng môi trường 34
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 38
4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế 38
4.1.2.2. Dân số và lao động 43
4.1.2.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 44
4.1.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 45
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Vĩnh
Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. 50
4.1.3.1. Những yếu tố thuận lợi 50
4.1.3.2. Những khó khăn, hạn chế và thách thức 51
4.2. Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Vĩnh Yên, tỉnh
Vĩnh Phúc 51
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai 51
4.2.1.1. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính 51
4.2.1.2. Tình hình giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 53
4.2.1.3. Công tác quản lý và lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 53
4.2.1.4. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 54
4.2.1.5. Tình hình quản lý tài chính về đất đai 56

4.2.1.6. Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo
về đất đai 56
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai 57
4.2.2.1. Đất nông nghiệp 59
4.2.2.2. Đất phi nông nghiệp 59
4.2.2.3. Đất chưa sử dụng 60
4.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất của thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh
Phúc giai đoạn 2010 - 2013 60
4.3.1. Kết quả công tác cấp giấy CNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân của thành
phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn 2010 - 2013 63
4.3.2. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ cho các loại đất của thành phố Vĩnh
Yên giai đoạn 2010 - 2013 67
4.4. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp trong công tác cấp GCNQSD đất
của thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2010 - 2013 73
4.4.1. Thuận lợi 73
4.4.2. Khó khăn 74
4.4.3. Giải pháp 75
Phần 5: KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 78
5.1. Kết luận 78
5.2. Kiến nghị 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

1

Phần 1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Sau ba mươi năm đổi mới nền kinh tế nước ta đã đạt được những thành
tích nhất định , đời sống nhân dân được nâng cao, an ninh quốc phòng được
giữ vững. Việt Nam từ một nước phải nhập khẩu gạo đến nay đã trở thành
một nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới. Tuy nhiên trong quá trình phát
triển kinh tế xã hội còn nhiều vấn đề bức xúc nảy sinh ,trong đó có vấn đề
quản lí, sử dụng đất đai.Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai được thực hiện
theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có
liên quan. Luật đất đai năm 2003 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân và do nhà nước thống nhất quản lý.
Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước
càng nhanh càng mạnh thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên. Do đó vấn
đề quản lí đất đai ngày càng phức tạp hơn. Việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là một vấn đề hết sức quan trọng và là một trong mười ba nội
dung của công tác quản lí Nhà nước về đất đai, là hồ sơ để Nhà nước quản lí
chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất được sử dụng
hợp lí và hiệu quả nhất, là cơ sở xác định, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, góp
phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Sau khi tái lập Tỉnh 1/1/1997, Vĩnh Yên trở thành trung tâm kinh tế
chính trị, văn hóa xã hội lớn nhất của tỉnh Vĩnh Phúc. Với hạ tầng kiến trúc
ngày càng hoàn thiện, tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng, đời sống nhân
dân ngày càng được cải thiện. Quá trình phát triển đã làm cho nhu cầu sử
dụng đất đai của người dân tăng lên nhanh chóng. Người dân xem đất đai là
tài sản dùng để cư trú và thực hiện các giao dịch như: chuyển nhượng, thế

chấp, tặng cho, Chính vì vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở nên
rất quan trọng, là căn cứ pháp lí quan trọng nhất để người dân sử dụng thửa
đất của mình lâu dài. Tuy vậy, hiện nay công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố nói riêng và tỉnh Vĩnh Phúc nói chung
2

còn gặp nhiều khó khăn và việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã nhận được nhiều sự quan tâm của các ngành, các cấp.
Trên cơ sở đó, được sự đồng ý của Khoa Quản Lí Tài Nguyên - Trường
Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của PGS.TS. Nguyễn
Thế Hùng, em tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của thành Phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn
2010-2013".
1.2. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác cấp GCNQSD đất tại thành phố Vĩnh
Yên, tỉnh Vĩnh Phúc qua đó đề xuất những giải pháp khả thi để phục vụ quá
trình quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao trong
thời gian tiếp theo.
1.3. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành
phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2010 - 2013.
- Xác định một số nguyên nhân ảnh hưởng đến quá trình cấp GCNQSD
đất của thành phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2010 - 2013.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh tiến độ và hoàn
thành công tác cấp GCNQSD đất ở thành phố.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp củng cố lại những kiến
thức đã học trong nhà trường và bước đầu làm quen với công tác cấp
GCNQSD đất trong thực tiễn.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng để đưa ra những kiến nghị và đề xuất

với các cấp có thẩm quyền để có những giải pháp phù hợp cho công tác cấp
GCNQSD đất nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung.






3

Phần 2
TỔNG QUAN ĐỀ TÀI

2.1. Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác cấp GCNQSD đất
2.1.1. Vai trò của đất đai và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
2.1.1.1. Vai trò của đất đai
Như chúng ta đã biết, đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao
động. Trong quá trình lao động, con người tác động vào đất đai để tạo ra
những sản phẩm cần thiết phục vụ nhu cầu con người. Do đó, đất đai vừa là
sản phẩm của tự nhiên, vừa là sản phẩm lao động của con người, nó có vai trò
vô cùng quan trọng trong đời sống cũng như trong phát triển kinh tế xã hội
của đất nước.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng.
Trong tiến trình lịch sử của loài người, con người và đất đai có mối
quan hệ gắn bó chặt chẽ với nhau. Đất đai là điều kiện chung đối với mọi quá
trình sản xuất và hoạt động của con người. Dựa vào đất đai, con người tạo ra
những sản phẩm để tồn tại và phát triển, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng,

là điều kiện của sự sống động - thực vật và con người trên trái đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội, xong đối với
từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai có vị trí khác nhau. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công
nghiệp, giao thông, thuỷ lợi… Đất đai cung cấp nguyên liệu cho các ngành
xây dựng, các ngành công nghiệp chế biến.Trong nông nghiệp, đất đai là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố hàng đầu, không thể thay thế được. Đối với
nước ta- một nước chủ yếu là sản xuất nông nghiệp thì vai trò của đất đai càng
quan trọng.
Khi xã hội phát triển, dân số ngày càng tăng lên, quá trình đô thị hoá
diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu về đất đai tăng nhanh trong khi tổng cung về đất đai
4

coi như không đổi, đất đai trở thành một hàng hoá đặc biệt, do vậy làm tăng
giá trị của đất đai, qua đó khẳng định vai trò to lớn của đất đai.
Về môi trường, Đất đai thường gắn liền với khí hậu, địa hình và các
yếu tố không gian, được phân bố rộng khắp toàn cầu cũng như trên từng
vùng, từng miền lãnh thổ. Đất đai có vai trò quan trọng trong việc hình thành
môi trường và chịu tác động của môi trường. Cho nên, chúng ta cần khai thác
và sử dụng đất đai một cách hiệu quả để bảo vệ môi trường, bảo vệ sự sống
của con người.
Đất đai là nguồn của cải, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia, là một
trong những bộ phận lãnh thổ của đất nước, nó không những có vai trò quan
trọng trong đời sống sản xuất mà còn có ý nghĩa to lớn đối với an ninh quốc
gia, nó là thành quả mà ông cha ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu để có
được như ngày hôm nay.
Với những gì đất đai mang lại cho con người, chúng ta không thể phủ
nhận vai trò quan trọng đặc biệt của nó. Việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách đối với
mỗi quốc gia.

2.1.1.2. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở bảo vệ lợi ích của
người sử dụng đất và lợi ích của toàn xã hội
Đối với nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do nhà nước
thống nhất quản lý. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người
sử dụng đất. Người sử dụng đất thực hiện việc đăng ký diện tích mình sử
dụng với nhà nước để nhà nước quản lý, ngăn cấm các hành vi lấn chiếm, sử
dụng đất không đúng mục đích, kém hiệu quả. Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất khi bị tranh chấp, xâm phạm giúp người sử dụng đất yên
tâm đầu tư, cải tạo đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; Khi có bất kỳ tranh
chấp nào về đất đai hoặc các vấn đề liên quan đến đất đai, người sử dụng đất
hợp pháp là người có đầy đủ các giấy tờ do nhà nước cấp sẽ được bảo vệ.
5

Đối với nước ta, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý
nghĩa quyết định đối với việc giải quyết các vấn đề tồn tại trong lịch sử, giải
quyết có hiệu quả các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai góp phần thúc
đẩy nhanh và thuận lợi công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà
nước thu hồi đất.
Bên cạnh đó, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật như
nghĩa vụ tài chính… đảm bảo lợi ích của nhà nước và lợi ích chung của toàn
xã hội.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nhà nước quản lý
chặt chẽ quỹ đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm,
hợp lý và hiệu quả nhất.
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp
các thông tin về đất đai, thể hiện chi tiết tới từng thửa đất, đây là đơn vị nhỏ

nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý
theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai, nhờ đó nhà nước mới thực sự
quản lý được tình hình đất đai trong phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và
mọi biến động đất đai theo pháp luật, nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn
tài nguyên đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan
trọng, có mối quan hệ mật thiết với các nội dung khác của quản lý nhà
nước về đất đai; giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai
Như chúng ta đã biết, đăng ký đất đai, thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sản phẩm kế thừa từ việc
thực hiện các nội dung khác như:
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng
đất: là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, thực hiện đúng thủ tục, đối tượng, quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
- Công tác điều tra, đo đạc:là cơ sở khoa học để xác định đặc điểm tự
nhiên như vị trí, hình thể, diện tích thửa đất phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai
đăng ký.
6

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Định hướng cho việc giao
đất, đảm bảo sử dụng quỹ đất một cách ổn định, hợp lý và có hiệu quả
- Công tác giao đất, cho thuê đất: Cơ sở pháp lý cao nhất để xác định
nguồn gốc hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Công tác phân hạng và định giá đất: Xác định nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Bên cạnh đó, việc hoàn thành tốt nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất sẽ là tiền đề, là cơ sở để thực hiện tốt các nội dung quản lý nhà
nước về đất đai trên, giúp thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở đảm bảo thị
trường bất động sản phát triển bền vững
Trong những năm vừa qua, hoạt động của thị trường bất động sản đang
diễn ra với tốc độ nhanh, góp phần tăng trưởng kinh tế, tuy vậy, cho đến nay,
thị trường bất động sản ở nước ta vẫn tồn tại những giao dịch tự phát, hiện
tượng mua bán ngầm, đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ, tranh chấp đất đai phát
sinh và nhà nước bị thất thu một khoản ngân sách lớn. Để điều chỉnh thị
trường này hoạt động lành mạnh thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất phải thực hiện nghiêm túc, tạo cơ sở pháp lý vững chắc, đảm bảo
công bằng trong xã hội. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện
thuận lợi trong giao dịch bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường
bất động sản, tạo điều kiện huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động
thế chấp vay vốn.
Tóm lại, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công việc
rất cần thiết, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
2.1.1.3 Một số văn bản pháp lí về quản lí đất đai của nước ta
Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai đối với đời sống xã hội và
phát triển kinh tế nên ngay từ khi giành được độc lập Đảng và Nhà nước ta luôn
quan tâm đến vấn đề đất đai. Tháng 1/1953 Trung ương Đảng họp hội nghị lần
thứ IV quyết định triệt tiêu chế độ sở hữu ruộng đất của các nước xâm lược, xóa
7

bỏ chế độ sở hữu ruộng đất của giai cấp phong kiến Việt Nam và thực hiện chia
lại ruộng đất cho dân cày.
Ngày 04/02/1953 Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa thông
qua Luật cải cách ruộng đất và ngày 19/12/1953 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc
lệnh ban hành cải cách ruộng đất.
Đến năm 1959 Hiến pháp ra đời và đã quy định 3 hình thức sở hữu
ruộng đất đó là: Sở hữu toàn dân; Sở hữu tập thể và Sở hữu tư nhân. Sự ra đời
của Hiến pháp này đã giúp nhân dân miền Bắc yên tâm tập trung sản xuất,

nâng cao hiệu quả sản xuất nông nghiệp đảm bảo nhu cầu lương thực cho
miền Bắc và chi viện cho miền Nam.
Sau khi miền Nam được giải phóng(1975), đất nước hoàn toàn giành độc
lập, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách về đất đai cho phù hợp với
điều kiện mới hiện nay của đất nước. Ngày 20/6/1977 Chính Phủ đã ban hành quy
định số 169/CP với nội dung thống kê, kiểm kê đất đai trong cả nước.
Từ năm 1945 đến nay để phù hợp quá trình phát triển của đất nước, nước ta
đã có Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959, Hiến pháp năm 1980, Hiến
pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013 đã được Quốc hội thông qua.
Hiến pháp quy định chế độ chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc
phòng, an ninh, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân, cơ cấu, nguyên tắc tổ
chức và hoạt động của các cơ quan nhà nước, thể chế hoá mối quan hệ giữa
Đảng lãnh đạo, nhân dân làm chủ, Nhà nước quản lý.
Dưới ánh sáng của chủ nghĩa Mác - Lê nin và tư tưởng Hồ Chí Minh,
thực hiện Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa
xã hội, nhân dân Việt Nam nguyện đoàn kết một lòng, nêu cao tinh thần tự
lực, tự cường xây dựng đất nước, thực hiện đường lối đối ngoại độc lập, tự
chủ, hoà bình, hữu nghị, hợp tác với tất cả các nước, nghiêm chỉnh thi hành
Hiến pháp, giành những thắng lợi to lớn hơn nữa trong sự nghiệp đổi mới, xây
dựng và bảo vệ Tổ quốc.
Điều 19 của Hiến pháp (1980) quy định: “Đất đai, núi rừng, sông hồ,
hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất ở vùng biển thềm lục địa cùng
các tài sản khác mà pháp Luật quy định là của nhà nước đều thuộc quyền sở
hữu của toàn dân”.
8

Điều 20 của Hiến pháp (1980) cũng quy định: “Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy định chung”.
Để thực hiện tốt Hiến pháp năm 1980 về công tác quản lý đất đai, Chính
Phủ đã ban hành các văn bản liên quan tới công tác này: Ngày 01/07/1980

Chính Phủ ra quyết định số 201/CP về thống nhất tăng cường công tác quản lý
ruộng đất trong cả nước. Trong đó quy định vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Tiếp theo Quyết định số 201/CP ngày 10/ 11/1980 Thủ tướng Chính
Phủ ra chỉ thị số 299/TTg về công tác đo đạc phân hạng và đăng ký thống kê
ruộng đất trong cả nước với mục đích là nắm lại toàn bộ quỹ đất toàn quốc,
đáp ứng nhu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn mới.
Ngày 05/11/1981 Quyết định số 56/ĐK- TK ra đời nhằm tăng cường
thực hiện chức năng nhiệm vụ quản lý, quy định thủ tục đăng ký thống kê kiểm
kê ruộng đất và biểu mẫu lập hồ sơ địa chính. Sau khi ra đời, Quyết định số
56/ĐK- TK đã được triển khai rộng khắp trong cả nước. Có thể nói, đây là hệ
thống hồ sơ đầu tiên được ban hành. Nó đã có tác dông rất lớn trong công tác
đăng ký đất đai ở giai đoạn này.
Ngày 14/7/1987 Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành quyết định số
201/QĐ- ĐKTT về ban hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
thông tư số 02/TT- ĐKTT đảm bảo cho người dân yên tâm sản xuất.
Ngày 8/1/1988 Luật đất đai đầu tiên được ban hành.
Ngày 15/10/1993 Luật đất đai sửa đổi được ban hành. Trên cơ sở của
Hiến Pháp năm 1992 và sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1988.
Điều 1 của Luật Đất đai (1993) này quy định: “Đất đai sử dụng do nhà nước
quản lý”; Điều 13 của Luật này nêu nên 7 nội dung về quản lý nhà nước về đất
đai. Trong đó khoản 4 có quy định: “Đăng ký đất đai, Lập quản lý hồ sơ địa
chính, các hợp đồng sử dụng đất là một nội dung của quản lý nhà nước về đất
đai”. Nội dung này là một trong những căn cứ pháp lý để từ đó ban hành một số
văn bản để thực hiện Luật Đất đai 1993:
* Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính Phủ về việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị.
9

* Công văn số 647/CV- ĐC ngày 31/5/1995 của Tổng cục địa chính (nay là

Bộ Tài nguyên & Môi trường) về việc hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai.
* Ngày 20/2/1998 Thủ tướng Chính phủ ra chỉ thị số 10/CT- TTg về
một số biện pháp đẩy nhanh và hoàn thiện công tác giao đất, đăng ký đất đai
và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Công văn số 1725/LB- QLB ngày 17/12/1998 của Bộ xây dựng và Tổng
cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên & Môi trường) về việc hướng dẫn một số biện
pháp đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà và sử dụng đất.
* Chỉ thị số 18/1999/CT- TTg ra ngày 1/7/1999 của Thủ tướng Chính
phủ về việc đẩy nhanh và hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông
thôn vào năm 2000.
* Công văn số 776/CV- CP ngày 28/7/1999 của Chính phủ về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và sử hữu nhà ở đô thị.
* Thông tư số 346/1998/TT- TCĐC về hướng dẫn thủ tục đăng ký đất
đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính.
* Chỉ thị số 10/1998/CT- TTg ngày 20/8/1998 của Thủ tướng Chính phủ về
việc đẩy mạnh và hoàn thành việc giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
* Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT- TCĐC- BTC ngày 21/9/1999
của liên Bộ tài chính và Tổng cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên & Môi
trường) hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chỉ thị số
18/1999/CT- TTg ngày 1/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ.
* Thông tư số 1990/TT- TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa
chính (nay là Bộ Tài nguyên & Môi trường) về việc hướng dẫn đăng ký đất
đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai.
Ngày 26/11/2003 Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có
hiệu lực từ ngày 1/7/2004. Trong nội dung về đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 13 nội dung của
quản lý nhà nước về đất đai. Cùng với Luật là các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật đất đai:

10

- Nghị định số 181/2004/NĐ- CP ra đời ngày 29/10/2004 với nội dung
hướng dẫn việc thực hiện Luật đất đai năm 2003. Điều 5 của quy định cụ thể
việc đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai.
- Quyết định số 24/2004/QĐ- BTN & MT ban hành ngày 1/11/2004
quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời ra thông tư
số 29/TT- BTN & MT về việc chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai và Thông tư số
06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và Thông tư số
17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn thi hành Nghị định.
Ngày 29/11/2013 tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII, Quốc hội đã
thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với 14 chương, 212 điều (sau đây gọi là Luật
Đất đai năm 2013), tăng 7 chương và 66 điều so với Luật Đất đai năm 2003
đã thể chế hóa đầy đủ quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-
NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời luật
hóa tối đa các quy định hiện hành đang phát huy hiệu quả để khắc phục, giải
quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai
năm 2003, trong đó những vấn đề về quyền, trách nhiệm của Nhà nước và
quản lý nhà nước đối với đất đai, các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
đã được Luật quy định cụ thể:
Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về quyền, trách nhiệm của Nhà
nước và quản lý nhà nước đối với đất đai, trong đó đã bổ sung các quy định về
quyền của Nhà nước trong việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy

định hạn mức sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất
và công nhận quyền sử dụng đất; quyết định thu hồi đất để sử dụng vào các mục
đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết; quyết định giá đất và
11

chính sách thu, chi tài chính về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà
không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
- Luật còn quy định rõ nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan nhà nước
thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai là Quốc hội, Chính phủ, Hội
đồng Nhân dân các cấp và Ủy ban Nhân dân các cấp.
Bên cạnh những quy định về quyền của Nhà nước, Luật Đất đai năm
2013 cũng quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo hộ các quyền
của người sử dụng đất, như bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất hợp pháp của người sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; có
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; hỗ trợ đào
tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với người trực tiếp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không có đất
sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu
kinh tế; có chính sách về đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc
thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế
của từng vùng; có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực
tiếp sản xuất nông nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp. Nhà
nước có trách nhiệm xây dựng, cung cấp thông tin đất đai và bảo đảm quyền
tiếp cận của tổ chức, cá nhân đối với hệ thống thông tin đất đai.
Để quản lý đất đai, Luật đã quy định Nhà nước có trách nhiệm quản lý
thống nhất đất đai theo pháp luật và không thừa nhận việc đòi lại đất đã được
giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực
hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính

phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013
đã dành hẳn Chương XI quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; quy
định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử
dụng đất. Những quy định này đã thể chế hóa quy định của Hiến pháp về
quyền của “người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các
12

quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật
bảo hộ.” Người sử dụng đất có các quyền, như được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi
người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai; được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất; có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những
hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Người sử dụng đất
được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tùy theo từng loại đất
và nguồn gốc sử dụng đất.
Luật cũng quy định người sử dụng đất có các nghĩa vụ: Sử dụng đất
đúng mục đích; thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính; bảo vệ
đất; bảo vệ môi trường; trả lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất.
Những văn bản pháp quy trên đây chính là cơ sở pháp lý để các cấp ở
địa phương thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, và lập hồ sơ địa chính theo quy định của pháp Luật, đảm bảo các
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước.
2.1.2. Những văn bản pháp lý
2.1.2.1. Khái quát về công tác cấp GCNQSD đất

- Khái niệm về đăng ký đất đai: Là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp đối với một thửa đất xác định, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lí chặt chẽ toàn bộ đất đai theo
pháp luật và bảo vệ quyền hợp pháp của người sử dụng đất.
- Khái niệm GCNQSD đất: là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất.
- Trường hợp được nhà nước cấp GCNQSD đất:
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
13

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của
Luật đất đai năm 2003 này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lí hợp đồng
thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là
pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được
thi hành.
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử
dụng đất.
+ Người sử dụng đất quy định tại điều 90, 91, 92 của Luật đất đai
năm 2003:

- Đất khu công nghiệp (Điều 90)
- Đất sử dụng cho khu công nghệ cao (Điều 91)
- Đất sử dụng cho khu kinh tế (Điều 92)
+ Người mua nhà ở gắn liền với đất ở.
+ Người được Nhà nước thanh lí, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
2.1.2.2. Điều kiện cấp GCNQSD đất
Theo điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì điều kiện để được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất là:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp
tiền sử dụng đất:
14

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng
10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính
sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam, Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài
sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp Luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp Luật, nay được Uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được
Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không
có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp
tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày
15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác
nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được
15

xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực
hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp Luật.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10
năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp

với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử
dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử
dụng đất theo quy định của Chính phủ.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp Luật.
8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
khi có các điều kiện sau đây:
a) Có đơn đề nghị xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là
đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
2.1.2.3. Nguyên tắc cấp GCNQSD đất
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại
điều 48 Luật đất đai 2003 có nội dung sau:
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng
đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
16

Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền
sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên & Môi trường
phát hành.
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
* Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng.
* Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử

dụng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng
hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
* Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân
cư thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và
trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
* Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo
thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao
cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
* Chính phủ quy định cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với nhà chung cư, nhà tập thể.
4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại
đô thị thì không phải đổi Giấy chứng nhận đó sang Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người
nhận quyền sử dụng đất đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật này.”
2.1.2.4. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSD đất:
* Trình tự, thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất
+ Hồ sơ:
- Đơn xin cấp GCN (Mẫu số 04a/DL, có xác nhận của UBND xã,
phường, thị trấn về tình trạng tranh chấp đất đai (01 bản chính, theo mẫu).