Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam

Mục lục

I/

Bất động sản:......................................................................................................................2
1) Khái niệm:.......................................................................................................................2
2) Đặc điểm:........................................................................................................................3

II/ Thị trường bất động sản:.....................................................................................................6
1) Khái niệm:.......................................................................................................................6
2) Đặc điểm:........................................................................................................................8
3) Vai trò:..........................................................................................................................12
4) Các yếu tố của thị trường bất động sản.........................................................................13
a. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản...........................................................13
b. Hàng hoá trên thị trường bất động sản:.....................................................................15
III/ Thị trường bất động sản Việt Nam:..................................................................................17
1) Lịch sử hình thành:........................................................................................................17
2) Các giai đoạn chính:......................................................................................................20

Page | 1


Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực hoàn toàn mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn ở nước
ta. Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường cho thấy vai trị, đóng góp của thị trường bất
động sản trong nền kinh tế quốc dân, trong đời sống của từng gia đình và sự cần thiết phải
tăng cường cơng tác quản lý của Nhà nước đối với quá trình phát triển thị trường bất động
sản trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế.

I/ Bất động sản:

1) Khái niệm:
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các tiêu
thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các
nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân
chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La
Mã.
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế
giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) được gọi là bất động
sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: Immobilíe (Bất động sản),
Trung quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (Tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là: Bất
động sản.
Theo Điều 181 Bộ Luật Dân sự qui định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời
bao gồm: Đất đai; Nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do
pháp luật qui định”.
Mặc dù với các quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản là động sản hay bất
động sản thường khơng đơn giản. Có phải chăng tất cả các cơng trình xây dựng và kiến trúc
đều là bất động sản. Tương tự như vậy, có phải tất cả các tài sản đi liền với các cơng trình
xây dựng cũng đều là bất động sản khơng. Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều được coi là
bất động sản? Những khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặc định giá bất động
sản có cái nhìn sai về giá trị đích thực của các bất động sản cần xem xét. Để tránh những sai
lầm trong quá trình đánh giá bất động sản, người ta phải nghiên cứu để chỉ ra các đặc trưng
riêng có của bất động sản, tìm ra những tiêu chí để phân biệt giữa động sản và bất động sản.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất
không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều
kiện sau:
Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
Page | 2

Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái của nó khơng
thay đổi;
Tồn tại lâu dài.
Với quan điểm như trên, bất động sản thường được phân chia thành những nhóm sau
đây:
- Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những
đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản);
Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn
cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
cơng trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không
đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động của
các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là
bất động sản mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); các cơng trình xây dựng cơng
nghiệp, giao thơng: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn
liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy
điều hịa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của cơng trình, các cây cảnh
trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị cơng
dụng của nó khơng thay đổi thì khơng phải là bất động sản như: máy điều hòa di động, các
chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các cơng trình đó
phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định
(các cơng trình tơn giáo; các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia; các cơng trình quốc gia
khơng lượng hóa giá trị…khơng coi là bất động sản).
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và
đất trồng cây; Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các cơng trình du
lịch, vui chơi, thể thao; Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do
pháp luật quy định.
2) Đặc điểm:

Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, bất động sản cịn có những đặc điểm cụ thể
sau:
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khơng có khả
năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có
đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và khơng gian. Chính vì vậy giá trị và
lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí khơng phải chỉ xác định
bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng
cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình cơng cộng như thương
mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này thay
Page | 3


đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát
triển hoặc định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này. Đồng thời, đầu tư các
cơng trình bất động sản phải đi đơi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng
cách đến cách trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước,
điện thoại, y tế, giáo dục.
Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên
giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ
rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện
mơi trường. Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có
những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất động sản thay đổi.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất
động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể
bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các
công trình xây dựng, cơng trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng
trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn
tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản được thể hiện trên cả hai góc độ
vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi
thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ

kinh tế để quyết tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Trong khi nghiên
cứu đánh giá một bất động sản phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý,
tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó. Trong giai đoạn nền kinh
tế phát triển, một khu chung cư còn tốt, kết cấu bền chắc nhưng thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ
kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi đó một vườn cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn
hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọ kinh tế lại có thể dài hơn tuổi thọ vật lý.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi ích kinh
tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và
nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các
chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới bất động sản đó để quyết định sự
tồn tại của chu kỳ vật lý.
Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bất động
sản là:
P = (I1 – C1) – (I2 – C2 – K.r)
Trong đó:
r – lãi suất tiền vay;
I – luồng thu nhập;
C- tổng chi phí kinh tế.
Nếu P > 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P < 0 nên cải tạo xây dựng lại.

Page | 4


Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính tốn và dự báo được tất cả
các cơng năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh. Bởi lẽ nếu khơng dự tính
trước những nhu cầu phát sinh sẽ khơng dễ gì thay đổi những yếu tố vật lý cho phù hợp với
những nhu cầu này.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm
và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng
khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mơ quỹ đất dành

cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên khơng thể mở rộng. Đất đai
có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các cơng trình xây dựng lại càng giới
hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các
cơng trình bất động sản. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối
theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ
về lâu dài thường có lợi do giá cả ln có xu hướng tăng lên. Vì vậy các chính sách điều tiết
cân bằng cung cầu khong thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách
chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được
sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt khơng giống với bất kỳ một bất động sản
nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lơ đất; khác
nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại
cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của
các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội
càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý
đến tính dị biệt, khơng thể so sánh dập khn giữa các bất động sản với nhau. Vấn đề quản lý
không gian kiến trúc phải đảm bảo mang tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do tính
dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động sản thì đặc
điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc
gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập qn, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm
chí, cịn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động
sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hồn thiện của
hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá
trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Thí dụ, việc xây dựng các cơng trình hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các cơng trình xây
dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ
điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường

đó. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và
có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi
đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các cơng
trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các cơng trình
bất động sản khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến các hoạt động
kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Thứ sáu, Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi
phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư
Page | 5


kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc
tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi
nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ
chức tín dụng.
Thứ bảy, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ
quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có
tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trị của
mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển nhà nước
phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp
luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trị và chức năng quản lý đối với hoạt
động của thị trường bất động sản. Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về
bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp
luật và sự quản lý của Nhà nước.
Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc
nhiều vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại
nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, địi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và
chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thơng thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư
xây dựng các cơng trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho th đất đai, các

cơng trình xây dựng, nhà ở, văn phịng…cũng địi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi
phí cho quản lý cũng rất cao.

II/ Thị trường bất động sản:
1) Khái niệm:
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm cùng có
một điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ giao dịch về bất
động sản được thực hiện thơng qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Bất động sản bao gồm nhiều
loại khác nhau, song mọi bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các
đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm và chi phối
tồn bộ hoạt động của thị trường bất động sản.
Các hình thái thơ sơ nhất của thị trường bất động sản thông qua việc mua bán trao đổi
đã có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ đại, thời Vua Ai Cập và Ba Tư cổ…Ngày nay trải qua nấc
thang tiến hóa của nhân loại, các lực lượng thị trường, tức là lực lượng cung và cầu đã trở
thành những thực thể ngày càng đa dạng, phức tạp giống như “bàn tay vơ hình”, dẫn dắt sự
phân phối tài nguyên và các nguồn lực xã hội đến những nơi sử dụng hiệu quả nhất, mà bất
cứ sự can thiệp thô bạo nào của Nhà nước đối với thị trường cũng có thể làm cho nó biến
dạng và trở lên khó điều khiển hơn. Trong bối cảnh đó, việc nhận thức quan điểm về thị
trường nói chung, thị trường bất động sản nói riêng, nhận dạng các hình thái và tìm hiểu các
phương thức ứng xử của những người tham gia thị trường đã trở thành vấn đề lý thú và hấp
dẫn, nhất là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường như ở nước ta.
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa bất động sản. Nó
ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóa bất động sản.
Page | 6


Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Tuy nhiên, một
cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường bất động sản là tổng hịa các quan hệ trao
đổi hàng hóa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung
và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị bất động sản.

Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thơng qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được
coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản chỉ ra
đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi mua, giao dịch bán về hàng hóa bất động sản. Theo
dịng lịch sử thì đất đai là loại hàng hóa bất đonọg sản đầu tiên. Khi chế độ sở hữu về đất đai
được xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản
xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hóa.
Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với q trình đất đai
chuyển thành hàng hóa do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động
kinh tế - xã hội. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường bất động sản và cũng là cách
quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà
đất. Vì bất động sản nhà đất vừa mang ý nghĩa kinh tế, chính trị xã hội to lớn, trong thị
trường bất động sản thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt và vận hành sơi động nhất. Thị
trường đất đai trước hết được hiểu là nơi ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng
đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Q trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn
vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng
khác nhau.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua bán, mà
cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử
dụng. Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng thể chỉ là quan hệ giữa người mua và
người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như
cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, và chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản…
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ
hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt
thông thường, khái niệm thị trường thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn
ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch.
Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao
hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động

sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ; thị
trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở; thị trường bất động sản cơng nghiệp.
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân chia thị
trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị trường thế
chấp và bảo hiểm. Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất động sản giúp cho các nhà
kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh sao cho phù hợp với khả năng và điều kiện của
mình.
Page | 7


Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị
trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị
trường đất đai; thị trường xây dựng các cơng trình bất động sản để bán và cho thuê (thị
trường sơ cấp); thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (gọi là thị trường thứ cấp).
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành Thị trường
chính thức hay thị trường có kiểm sốt và thị trường phi chính thức, hay thị trường khơng
được kiểm sốt.
2) Đặc điểm:
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa thơng
thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch
Đối với hàng hóa thơng thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng
hóa giao dịch, cịn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng
hóa bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản có vị trí cố định,
khơng thể di dời được. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên
các chợ hàng hóa bất động sản ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch
lớn (chợ địa ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng
có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều tạo nên chợ giao dịch

bất động sản.
Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ
giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản, đó là:
Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản giao
dịch;
Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thơng tin về
bất động sản, đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản.
Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
Từ đặc điểm này cho thấy kiểm soát thị trường bất động sản khơng thể như với thị
trường các hàng hóa khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng…
mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc. Quan hệ giao dịch bất động sản không
thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động
của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện mơi trường…Điều đó
buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra
các khâu của q trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ
lệ thành cơng của các giao dịch bất động sản thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn
khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch. Mọi đối tượng tham gia vào thị
trường bất động sản đều phải trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất
bắt buộc đối với thị trường bất động sản chính thức, có kiểm sốt của Nhà nước.

Page | 8


Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là khơng hao
mịn hay khơng mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền
sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các
quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, khơng thể xác
định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thơng thường mà phải xác định dựa

trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các
khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mơ và
trình độ phát triển. Mặt khác, bất động sản cịn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán,
thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất
động sản. Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không
thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do đó, thị
trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, thị trường bất
động sản ở các đô thị, các vùng đang trong q trình đơ thị hóa, ở các trung tâm kinh tế,
chính trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mơ, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng
khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ
diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng,
một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất động sản
của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt
chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính
trị, xã hội của vùng, của khu vực. Khơng thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản
của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường khơng hồn hảo
Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường khơng
hồn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thơng tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động
sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất
động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản khơng chính xác như
đối
với
các
hàng
hóa

khác
(các kết cấu cơng trình, chất lượng cơng trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo
lường một cách tương đối, khó chính xác). Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng
khơng liền kề nhau và khơng phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh
cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất
động sản đều có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. Đặc điểm
này dẫn đến các vấn đề sau:
Giá cả bất động sản khơng hồn tồn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường
hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi
cao. Giá cả độc quyền ln mang lại lợi ích cao cho người có quyền đối với bất động sản.
Page | 9


Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả bất
động sản sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường bất động sản càng
sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của bất động sản.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản.
Đối với các hàng hóa thơng thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy
luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo
giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung
bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm
của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng thường, để xây dựng các cơng trình cần
phải có thời gian tìm hiểu mọi thơng tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây
dựng, thiết kế, thi công.
Cung bất động sản là có giới hạn và cầu bất động sản lại luôn luôn tăng, cung cầu được
coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường bất động sản, sự thay đổi về giá
bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là
do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổi của
cầu. Khi giá giảm, cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm khơng đến mức

để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị bất động sản; ngược lại, khi giá tăng thì bản
thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng
cung không co giãn vì tổng nguồn bất động sản, nhất là đất đai là có giới hạn, việc đầu tư
phát triển mới phải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng cung không tăng ngay. Giá cả bất
động sản do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại, giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và
cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng
lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm
điều chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị
trường bất động sản, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về bất động sản khơng cho
mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vị vậy hoạt động của thị
trường bất động sản rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự
kiểm sốt của Nhà nước. Q trình giao dịch về bất động sản phải trải qua khâu pháp lý nên
Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản. Vai
trị của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà
nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về bất động sản thơng qua giao dịch trên thị
trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt
động kinh doanh bất động sản. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho
hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về bất
động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các
chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhà nước quản lý thị
trường bất động sản là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và điều kiẹn thuận
lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ
và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, bảo đảm sự kết hợp hài hòa trong sự
phát triển kinh tế và xã hội, ở tầm vĩ mô.
Thứ sáu, Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập
Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa bất động sản khơng bày bán trên thị trường như các loại
hàng hóa khác, người mua và bán bất động sản khơng có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa
chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Hơn nữa, vì bất động sản
Page | 10

thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ
hội mua và bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp). Do vậy, khi thực hiện các giao
dịch trên thị trường bất động sản, cần phải có các nhà tư vấn, mơi giới, đó là những người
được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự
tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực
lượng tư vấn môi giới kém phát triển vì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu
quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch
bất động sản là một nghề nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới
thông thường, cần phát huy vai trị của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, mơi giới giao dịch
bất động sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước
thẩm định pháp lý cần thiết và định giá bất động sản.
Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với
chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất
động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền
sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát
của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường
bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an
toàn hơn. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng
được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp,
góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thơng qua kiểm sốt thị trường bất động sản, Nhà
nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản.
Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó, mọi gíao
dịch đầu tư kinh doanh bất động sản địi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải được
huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu khơng có một thị trường vốn phát triển lành
mạnh và ổn định thị trường bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định
được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường
bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó địi, vì

thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vịng xốy của cơn khủng hoảng.
Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Sở dĩ như vậy là vì bất động sản thường là có giá trị lớn, người mua trên thị trường này
không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa
khác. Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi cơng năng và tính chất,
do vậy khơng dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các cơng trình bất động sản.
Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải xác định hướng
đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính tốn mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để
quyết định hướng đầu tư.
3) Vai trò:

Page | 11


Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì
thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mơ, tính chất cũng
như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các
nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước.
Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh
giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước
thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của
các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS cịn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì
BĐS ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó cịn là nguồn vốn
để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng
minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ

điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế
của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được
những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho
vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển
đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn
tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ
sở hạ tầng của nền kinh tế.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là
điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng nghiệp hố
thì tỷ lệ đơ thị hố thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để
đáp ứng u cầu đơ thị hố ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi
nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối
với cơng tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và
quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục
những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển,
tăng nguồn thu cho Ngân sách
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín
dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích
đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng
lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát
triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua
Page | 12


các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ
đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ

và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên
quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm
mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm sốt được và
thực tế là các giao dịch khơng thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ
chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa
vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng
góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày
càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị
trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu
hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp
đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở,
bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một
trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
4) Các yếu tố của thị trường bất động sản
a. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản có nhiều chủ thể khác nhau, bao gồm:
các cá nhân, các doanh nghiệp và các tổ chức sự nghiệp, nhà đầu tư (trong và ngoài nước),
Nhà nước, các tổ chức tài chính và người mơi giới. Mỗi một chủ thể đóng một vai trị nhất
định trên thị trường bất động sản.
Cá nhân:
Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu nhà ở, có quyền sử dụng đất...) tham gia vào
thị trường bất động sản với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem bất động sản là
tài sản thế chấp để vay vốn, dùng bất động sản để góp vốn liên doanh... Ngược lại, có một số
cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào
mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người mua
hoặc người đi thuê bất động sản...Đây là lực lượng năng động nhất, họ ln tìm tịi khả năng
sinh lời cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc.
Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản:

Các doanh nghiệp này được tổ chức thành nhiều loại khác nhau: doanh nghiệp kinh
doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển
đất... đây là các doanh nghiệp tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường.
Nhà nước:

Page | 13


Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu trên hai
mặt: Tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản và tham gia quản
lý hoạt động trên thị trường bất động sản.
Nhà nước là người chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp
lý cho hoạt động của thị trường bất động sản.
Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với
các hoạt động của thị trường bất động sản. Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện
pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Đồng thời sử dụng các đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu và giá cả bất động
sản
Bên cạnh đó, Nhà nước có thể cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị
trường bất động sản như cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản. Ngồi ra, Nhà nước
cịn tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu
cầu về bất động sản trong việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước.
Nhà thầu xây dựng:
Nhà thầu xây dựng là chủ thể trực tiếp tạo ra các cơng trình xây dựng: nhà ở, cơng trình
cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ.. để tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường. Họ là
những người chuyển đổi các thiết kế trên giấy tờ thành các cơng trình trong thực tế. Người
kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng cơng trình.
Nhà tổng thầu xây dựng có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà thầu phụ để thực hiện
việc xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa chọn nhà thầu thường được thực hiện
thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu.

Các tổ chức môi giới, tư vấn:
Giá cả của hàng hoá bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Trên thị
trường bất động sản thơng tin thường khơng hồn hảo. Thêm vào đó, việc quản lý bất động
sản tương đối phức tạp. Chính vì vậy, khi mua bán giao dịch bất động sản, cả bên bán lẫn bên
mua đều phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư
ván về thiết kế, thi cơng, lắp đặt; chun gia kế tốn tư vấn việc hạch tốn tài chính, tư vấn
thuế; chun gia định giá để xác định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định
mức giá mua bán, cho thuê; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch,
giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn
về các vấn đề liên quan đến luật pháp…
Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những
người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị
trường, am hiểu pháp luật về bất động sản... nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao
dịch bất động sản có thể thoả mãn được mục đích đặt ra.
Các chun gia tư vấn, môi giới bất động sản thường hoạt động trong các tổ chức
chuyên về môi giới, tư vấn về bất động sản. Các tổ chức môi giới, tư vấn có vai trị rất lớn đối
với thị trường bất động sản. Các tổ chức này góp phần quan trọng vào việc kích thích thị
Page | 14


trường bất động sản phát triển. Kinh nghiệm cho thấy rằng các tổ chức mơi giới kém phát
triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản
cao. Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới bất
động sản càng phát triển theo hướng chun mơn hố.
Để nâng cao khả năng hoạt động của các tổ chức trên, cần xoá bỏ các rào cản trong việc
hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp. Tạo
điều kiện về mặt pháp lý, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, trung tâm môi giới… được
hình thành và phát triển. Khuyến khích sự hình thành các tổ chức mơi giới có tư cách pháp
nhân và ban hành quy chế hoạt động cụ thể cho các tổ chức này. Tổ chức đào tạo chuyên gia
cho hoạt động của thị trường bất động sản. Đặc biệt là chuyên gia về đo đạc, lập bản đồ địa

chính, lập hồ sơ xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đơ thị, tư vấn, mơi giới định giá, trọng
tài, tín dụng, thông tin…về giao dịch bất động sản.
Các tổ chức tài chính:
Hoạt động kinh doanh bất động sản địi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Vì vậy, cần phải
huy động vốn từ các tổ chức tài chính hoạt động trên thị trường vốn, trong đó chủ yếu là các
ngân hàng.
Do đặc tính khơng thể di dời, lâu bền và có giá trị lớn của bất động sản nên bất động sản
thường được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng thường dựa vào thị trường bất
động sản để xác định giá bất động sản làm tài sản thế chấp. Khi khoản vay khơng có khả
năng hồn trả, ngân hàng sẽ phát mại bất động sản là tài sản thế chấp. Trong trường hợp
này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản. Mặt khác, bản thân các ngân
hàng cũng trực tiếp tham gia vào đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí
tổ chức riêng một bộ phận (cơng ty trực thuộc ngân hàng) để chuyên doanh về bất động
sản.
Ngoài các ngân hàng, các tổ chức tài chính khác như cơng ty bảo hiểm, cơng ty tài
chính, các quỹ đầu tư... đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản.
b. Hàng hoá trên thị trường bất động sản:
Để cho thị trường bất động sản phát triển, cần phát triển hàng hoá cho thị trường này.
Hàng hoá trên thị trường bất động sản bao gồm các bất động sản sẵn sàng để mua bán, cho
thuê và thế chấp trên thị trường.
Có bất động sản tham gia vào thị trường hàng hố như nhà ở, văn phịng, có bất động
sản tham gia vào thị trường yếu tố như nhà xưởng, khách sạn, phòng triển lãm…chúng phải
kết hợp với các yếu tố sản xuất khác.
Hàng hoá trên thị trường bất động sản bao gồm hai loại chủ yếu: đất đai và vật kiến trúc
đã xây dựng xong.
Đất đai:
Page | 15


Bản thân đất đai nếu tách rời ra thì khơng thể một mình thoả mãn nhu cầu cư trú của

con người, nhưng vì có giá trị tiềm ẩn để phát triển thơng qua đầu tư, nên cuối cùng vẫn có
thể đạt mục đích trở thành khơng gian cư trú. Do đó, đất đai là bộ phận quan trọng của bất
động sản.
Đất đai có thể có hai trạng thái là đất chưa khai thác hoặc đất đã khai thác (khai thác và
phát triển). Đất chưa khai thác thường là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng. Đất đã khai
thác là đất đô thị và đất chuyên dùng. Trong những điều kiện nhất định thì đất chưa khai thác
có thể chuyển hố thành đất khai thác.
Đất đơ thị có thể chia làm hai loại: Đất có đủ điều kiện để xây dựng ngay, gọi là đất
thục; đất phải trải qua quá trình tái khai thác thì mới đưa vào xây dựng, gọi là đất mới. Đất
thục và đất mới không chỉ khác nhau về giá cả và chi phí tái khai thác. Nhà đầu tư khi lựa
chọn đất thục không chỉ cân nhắc về giá cả, chi phí giải phóng mặt bằng mà còn xem xét khả
năng rút gọn chu kỳ đầu tư giảm bớt rủi ro, tận dụng kết cấu hạ tầng kinh tế và xã hội sẵn có
tại khu vực đó.
Xét về chế độ sở hữu đất đai, trên thế giới có ba loại:
- Chế độ tư hữu, trong đó đất đai được tự do mua bán như Mỹ, Nhật;
- Chế độ công hữu nhưng quyền sử dụng đất đai được mua bán chuyển nhượng trong
một thời hạn: 999 năm, 99 năm, 75 năm... như ở Anh và một số nước thuộc Liên hiệp Anh
- Chế độ công hữu đất đai như Liên Xô cũ và Việt Nam.
Vật kiến trúc:
Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm công trình chính và cơng trình phụ, đó là:
- Cơng trình nhà ở như nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà ở chung. Loại cơng trình này
ngày càng phát triển tương ứng với mức tăng thu nhập, cải thiện đời sống của nhân dân.
- Cơng trình thương nghiệp như khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị, chợ, ki-ốt v.v...
Người đầu tư xây dựng cơng trình thương nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng kinh doanh
của mình hoặc cho thuê. Cơng trình loại này thường địi hỏi vốn đầu tư lớn, địa điểm phải
được lựa chọn kỹ vì việc sử dụng để kinh doanh cần gắn với điều kiện kinh tế - xã hội ở khu
vực quanh đó.
- Cơng trình công nghiệp như nhà xưởng, kho tàng, do các doanh nghiệp đầu tư phuc
vụ cho hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình hoặc đầu tư xây dựng để cho thuê, thường
là tại các khu công nghiệp tập trung.

- Cơng trình đặc biệt như trung tâm giải trí, trường đua, sân gôn, sân bay, bến cảng
v.v... Đây là những cơng trình đầu tư dài hạn, lượng giao dịch ít.
Để thị trường có nhiều hàng hố cần khẩn trương lập hồ sơ địa chính. Đây là hồ sơ ban
đầu xác định vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới cho từng chủ sở hữu. Mặt khác cần
nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Page | 16


III/

Thị trường bất động sản Việt Nam:

1) Lịch sử hình thành:
Các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dich về bất động sản từng xuất hiện ở Việt
Nam từ rất sớm, khởi đầu là giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời
phong kiến xa xưa cũng như thời kỳ Pháp luật. Tư sáu cách mạng tháng 8 năm 1945 đến
năm 1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở
hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nước. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố
giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được
thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận
với nhau. Mặc dù khơng có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song
Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước
bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
Trước năm 1980, đất đai và bất động sản được tồn tại dưới 3 hình thức sở hữu khác
nhau là: Sở hữu Nhà nước - toàn dân, sở hữu tập thể - hợp tác xã và sở hữu tư nhân, kể cả các
nhà tư sản dân tộc. Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác nhau về bất động sản, nên bất động sản
vẫn tham gia vào quá trình trao đổi (mua bán) một cách bình thường.
Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền đất và người
mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho người bán tài sản. Từ đây, đã hình thành "thị
trường ngầm" về đất đai - bất động sản và khơng ít tổ chức, cá nhân đã lợi dụng việc Nhà

nước cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời bất chính Nhà nước khơng kiểm soát
được.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy
phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các
quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy
định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo quy định pháp luật". Trên cơ sở đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản,
tạo khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản.
Luật Đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp
hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành
chính. Theo Luật Đất đai năm 1993 và đã được bổ sung năm 1198, năm 2001 thì tổ chức kinh
tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ổn định lâu dài được quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và đất có giá. Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho những
người sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, cơng trình xây dựng, vật kiến trúc
trên đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và các
tài sản trên đất cho các đối tượng trong nước; Người có nhà ở được phép cho người nước
ngoài thuê.
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61 /CP ngày 5 -7-1994 về mua bán và kinh
doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho người nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê, đã cho phép.

Page | 17


+ Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người
đang thuê; kinh doanh nhà ở; mua bán ở khơng nhằm mục đích kinh doanh.
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép cho người nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở văn phòng đại diện, chi
nhánh Công ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo quy định của Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ-CP về
bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19-111999 về giao dịch bảo đảm, đã cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản
(bao gồm tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín
dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh. Trong trường hợp đến thời gian trả nợ mà khách hàng
khơng có khả năng thanh tốn, thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản cùng với chuyển
nhượng quyền sử dụng bất động sản thế chấp để thu hồi vốn.
Luật đất đai 2003 và hàng loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật đất đai
2003 như: Nghị định 181/2004/NĐ-CHI PHí, Nghị định 188/2004/NĐ - CP, … đã ra đời và
đi vào thực tiễn của thị trường bất động sản, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trường
bất động sản ở nước ta.
Từ các cơ sở pháp lý như đã trình bày ở phần trên, thị trường bất động sản chính thức
thi hành, hoạt động và phát triển như sau:
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
thuế đất.
+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà
ở để bán hoặc cho thuê; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở.
+ Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho người đang thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước.
+ Nhà nước cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất kinh
doanh. Các tổ chức kinh tế trong nước, các tổ chức, cá nhân nước ngoài (bao gồm cả bên Việt
Nam góp vốn liên doanh với nước ngồi) đã và đang quản lý và sử dụng nhiều diện tích đất
đai, bất động sản.
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
thuê đất trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; Quan hệ này có thể gọi là thị trường cấp I. Từ đây, các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhan thực hiện 5 quyền của người sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa
người sử dụng đất với nhau).
Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) thực hiện
chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm.
+ Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng các Công ty phát triển hạ tầng khu công

nghiệp; cả nước đã hình thành nhiều khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Page | 18


+ Góp vốn liên doanh bằng bất động sản với tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức cá
nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh. Nừu quy ra giá trị tổng giá trị quyền sử dụng đất
góp vốn liên doanh của phía Việt Nam khơng ngừng được tăng lên.
+ Bán nhà theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; xây dựng
nhà ở để bán kèm theo chuyển nhượng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà ở
và đất ở này, có một bộ phận thường được mua bán nhà và chuyển quyến đất ở nhất là ở đô
thị, nhưng nhà nước chưa quản lý được).
+ Trong quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tư có nhu cầu vay vốn ngân
hàng có thể chấp nhận bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng bất động sản chiếm một vị trí rất
quan trọng trong các hoạt động cho vay có thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trị
quyền sử dụng đất có tài sản đó).
Trên cơ sở ra đời của thị trường bất động sản, đội ngũ các tổ chức, cá nhân tham gia
vào thị trường bất động sản ra đời và ngày một đông thêm. Đi đầu trong hệ thống các đơn vị
tham gia kinh doanh bất động sản ở nước ta là các doanh nghiệp Nhà nước được giao nhiệm
vụ quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và đầu tư hạ tầng phát triển các khu đông thị mới
như:
+ Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao để cho thuê lại đất đã có kết cấu hạ tầng; doanh nghiệp chuyên xây dựng
cơ sở hạ tầng đô thị và dân cư để chuyển nhượng hoặc cho thuê quền sử dụng đất đã có cơ sở
hạ tầng. Ngồi ra có nhiều doanh nghiệp dầu tư xây dựng khách sạn, văn phòng, căn hộ để
cho thuê.
+ Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước để bán cho
người đang thuê và cho thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên mua bất động sản, nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng nhà hoặc nâng cấp nhà để bán lại.
+ Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển như: các doanh nghiệp kinh doanh "địa ốc"; các
trung tâm dịch vụ bán đầu giá và các hoạt động định giá bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước

của cơ quan tài chính một số địa phương; các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất; các tổ
chức tư vấn pháp luật về đất đai, bất động sản; các tổ chức tư vấn và thông tin bất động sản…
+ Đã thành lập được nhiêu quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng nhà, ngân hàng
phát triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển nhà hoặc nhận thế chấp bất
động sản và cho vay vốn để sản xuất kinh doanh.
2) Các giai đoạn chính:
Trước năm 1990:
Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, q trình đơ thị hóa diễn ra cịn
chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai
đoạn này, hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các giao dịch bất động sản trong
thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường.
Cơn sốt lần thứ nhất (1993-1994)
Page | 19


Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” diễn ra trong hai năm
(1993-1994) trong đó Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt mạnh ở khúc Đất và Quyền sử
dụng đất. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh
ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua đất đai trong dân cư đã
xuất hiện từ những năm trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.
Đóng băng lần thứ nhất (1995-1999)
Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp bằng 2 nghị định là Nghị
định số 18 và 87 về thuế đất nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó người sử dụng đất
phải trả tiền 2 lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất). Với sự tác động từ 2 nghị
định trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụng địn bẩy tài chính để tham gia thị trường bán tháo
đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả hàng của nhà đầu cơ đã làm cho
thị trường ở trang thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc. Bên cạnh đó khủng hoảng kinh tế
Châu Á bắt nguồn từ Thái Lan đã làm cho 1 số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào
Việt Nam đã thất bại, góp phần làm cho thị trường này suy thoái.
Cơn sốt lần thứ 2 (2001-2002)

Sau 1 thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả
tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001. Cơn sốt đất lần 2 diễn ra do
người đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới
sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp vùng ven.
Đóng băng lần thứ 2 (2002-2006)
Từ cuối năm 2002 đến đầu 2006 Thị trường Bất động sản diễn ra trầm lắng thậm chí
“đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường Bất động sản năm sau lạnh hơn năm
trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004
giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
Thị trường tiếp tục lên cơn sốt vào năm 2001 -2002, trước thực trạng đó, nhà nước 1
lần nữa ra tay điều tiết thị trường bằng biện pháp hành chính với Luật đất đai 2003 và Nghị
định 181 hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Nghị định 181 đã chấm dứt tình trạng “phân lơ bán
nền”,đã làm thị trường nhà đất hạ nhiệt vì đánh trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ. Nhưng vì
phần lớn vốn đầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn
thanh tốn nợ khơng xảy ra như lần thứ nhất. Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn
không hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt. Tác động bằng chính sách của Nhà nước
từ năm 2002 đã gây ra lần đóng băng thứ 2 của Thị trường Bất động sản Việt Nam 2002 2006 với việc dòng vốn chuyển sang Thị trường Chứng khoán.
Cơn sốt lần thứ 3 (2007-2008)
Khơng giống như 2 lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ vào phân
khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự. Nguyên nhân chủ chốt là do: Nguồn vốn FDI tăng trưởng
mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo tên tăng trưởng kinh tế ấn tượng trong 2003-2007.
Trong năm 2006-2007, có thế xem là năm khá huy hồng đối với Thị trường Chứng
khốn Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ Thị trường Chứng
Page | 20