THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.
2.1.1. Cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động sản ở Việt
Nam.
Bất động sản là nguồn tài sản lớn của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội loài người đảm bảo cho xã hội tồn tại
và phát triển. Bất động sản với tư cách vật chất thoả mãn nhu cầu cuộc sống của
con người được mua bán và trở thành hàng hóa. Thị trường bất động sản được hình
thành và phát triển.
Tuy nhiên, ở nước ta trong suốt quãng thời gian từ trước tháng 10 năm 1993,
Nhà nước ta không thừa nhận đất đai - yếu tố cơ bản của bất động sản được tham
gia vào quá trình lưu thông. Mặc dù vậy, theo quy luật vốn có của thị trường, hành
vi mua bán đất đai ngầm vẫn xuất hiện.
Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng đề xướng, cùng với quá trình đổi mới
của toàn bộ nền kinh tế, cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động sản
đã dần được hình thành, cụ thể như sau:
- Luật đất đai năm 1993 quy định: Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn
định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,
cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh giá trị QSDĐ. Những quyền này cũng
được áp dụng nhưng hạn chế đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
- Bộ Luật dân sự hiện hành đã dành toàn bộ phần 5 (từ Điều 690 đến 744)
quy định cụ thể các điều kiện, nội dung hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp, thừa kế QSDĐ.
- Pháp lệnh về nhà ở được ban hành ngày 26/3/1991, cùng với các Nghị định
số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại đô thị và Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán
kinh doanh nhà ở.
Cùng với việc thể chế các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và các công

trình xây dựng khác, Nhà nước đã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật và
biện pháp tài chính cho việc hình thành thị trường bất động sản, cụ thể:
- Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá các loại đất. Nội
dung cơ bản của Nghị định này là quy định mức tối thiểu giá các loại đất để các địa
phương (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) làm căn cứ xác định giá từng loại
đất của địa phương mình.
- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 về việc quy định khung giá các loại
đất. Nghị định này thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993. Nội dung cơ bản
của Nghị định 87/CP là quy định mức tối thiểu và mức tối đa giá các loại đất. Căn
cứ vào khung giá đất này, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng
khung giá đất cho địa phương mình để thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao
đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, giá đất do Nhà nước
quy định là công cụ, biện pháp để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước của
người tham gia giao dịch dân sự về bất động sản.
Cùng với hệ thống pháp luật tài chính góp phần hình thành thị trường bất
động sản trên đây, Nhà nước còn đưa ra nhiều biện pháp để tạo điều kiện hỗ trợ
cho thị trường bất động sản phát triển như:
- Cho phép các địa phương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Hỗ trợ các đối tượng chính sách mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc
xây dựng nhà tình nghĩa, khi giao nhà này Nhà nước miễn thu tiền sử dụng đất.
- Miễn thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng để xây dựng nhà ở cao tầng,
nhiều căn hộ.
-Thành lập các doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng, kinh doanh nhà, Khi
giao dịch đất cho doanh nghiệp thì tạm thời chưa thu tiền sử dụng đất, chỉ thu khi
doanh nghiệp bán được nhà.
- Cho phép thành lập các trung tâm môi giới, dịch vụ mua bán đất.
-Thành lập quỹ phát triển nhà ở tại các đô thị, mà trước hết là ở Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh.
2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt nam.
Thị trường bất động sản nước ta mặc dù đã có những bước phát triển nhất

định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nền kinh tế đang
trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế.Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở
nước ta còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều hạn chế.
2.1.2.1. Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh.
Có thể đánh giá thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản là thị trường
không chính thức. Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30% số
giao dịch về bất động sản được đăng ký. Các giao dịch chính thức (Nhà nước kiểm
soát được) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: các cơ quan hành chính sự
nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà
thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê... các công ty kinh doanh phát triển
nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển nhượng
QSDĐ đã có kết cấu hạ tầng...
Một trong những lý do cơ bản của tình trạng này là do các bất động sản
không có đầy đủ điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch trên thị trường
chính thức. Theo ước tính hiện nay có tới 90% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên
chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; ở Hà Nội, con số này là 80%, thành phố
Hồ Chí Minh là 60%. Theo số liệu của ngành địa chính thì ngay ở khu vực đô thị
cũng mới chỉ có khoảng 25 - 30% số hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận QSDĐ. Thêm vào đó là việc
hợp thức hoá bất động sản còn gặp nhiêu khó khăn, thuế và phí đối với mua bán,
chuyển nhượng bất động sản khá cao, thủ tục hợp thức hoá rườm rà... Chính vì
vậy, giao dịch mua bán trao tay trên thị trường không chính thức là phổ biến.
Theo Luật đất đai năm 1993 và các chế độ quản lý tài sản công của Nhà
nước hiện hành thì các cơ quan, đơn vị HCSN được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, phải sử dụng tài sản theo đúng mục
đích. Nhưng trên thực tế, các cơ quan này đã sử dụng một phần diện tích nhà, đất
thuộc trụ sở làm việc để cho thuê. Tương tự, các doanh nghiệp Nhà nước cũng đem
tài sản và đất đai được Nhà nước giao sử dụng cho thuê lại với số lượng khá lớn.
Những hoạt động này đều không qua sự quản lý của Nhà nước, làm cho thị trường
bất động sản không chính thức hoạt động mạnh.

2.1.2.2. Hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn
chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng.
Thông thường, hàng hoá trên thị trường bất động sản thường được phân chia
thành hai loại: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong (nhà ở, công trình...). Tuy
nhiên, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Do đó, giao dịch bất động sản có yếu tố đất đai chỉ là giao
dịch QSDĐ.Trong khi đó, nhà và các công trình khác có thể thuộc sở hữu tư nhân.
Chính vì vậy, thị trường bất động sản ở nước ta là thị trường giao dịch quyền sở
hữu nhà, các công trình khác và giao dịch QSDĐ.
Trên thị trường bất động sản ở nước ta, hàng hoá "quyền sử dụng đất" được
hình thành trên cơ sở nhà nước giao và cho thuê đối với các tổ chức, cá nhân thuộc
các thành phần kinh tế. Các tổ chức và cá nhân này có QSDĐ. Giao dịch về đất
giữa các tổ chức và cá nhân là giao dịch về QSDĐ. Thựck hiện quy định của Luật
đất đai, Nhà nước đã giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân; người sử dụng đất tiến hành đăng ký sử dụng. Trong giai đoạn 1996 -
2000, Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các
nông trường, trại trạm; trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (chiếm 17% tổng quỹ
đất chuyên dùng cả nước). Lượng đất đai đã được giao hoặc hợp thức hoá quyền sử
dụng này đã bước đầu tạo nên lượng hàng hoá nhất định cho thị trường bất động
sản, mở ra cơ hội cho những người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất có hiệu quả
hơn, đáp ứng nhu cầu cho đầu tư phát triển .
Tuy nhiên, hiện nay còn khoảng 7% số đối tượng là 2% số diện tích đất
nông nghiệp, 65% số đối tượng và 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% số đối tượng
và 75% diện tích đô thị, 52% số đối tượng và 55% diện tích đất ở nông thôn chưa
có GCN QSDĐ để đủ điều kiện tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản
theo quy định của pháp luật.
Việc chậm cấp GCN QSDĐ nêu trên là do việc xin cấp GCN gặp nhiều khó
khăn, thủ tục rườm rà, tốn kém. Để được cấp GCN QSDĐ, người dân phải làm thủ
tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên cấp huyện hoặc tỉnh, đồng thời, phải nộp tiền sử
dụng đất với mức nộp là 20% đến 40% tiền sử dụng đất tính trên giá đất do UBND

cấp tỉnh ban hành.
Đối với hàng hoá bất động sản là vật kiến trúc đã xây dựng xong có thể chia
thành 4 loại là: nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán; bất động sản công nghiệp (nhà
xưởng, kho, mặt bằng sản xuất...); văn phòng cho thuê và khách sạn; bất động sản
thương mại (cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại...). Kể từ khi nền kinh
tế chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường nhà ở phát triển rất sôi động, lượng
nhà ở là hàng hóa tăng lên nhanh chóng. Các nguồn cung nhà ở bao gồm: Nhà
nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, các
doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được khuyến khích kinh doanh trong
lĩnh vực xâyd ựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; các cá nhân kinh doanh nhà ở. Tuy
nhiên, mặc dù có xu hướng tăng lên (hiện nay, cả ở nước có 701.409.505m
2
nhà,
trong đó nhà đô thị là 144.492.951m
2
, nhà ở nông thôn là 556.916.590m
2
) nhưng
lượng nhà ở có chất lượng cao còn chiếm tỷ lệ thấp. Trong quỹ nhà và đất ở này,
có một bộ phận được trao đổi, mua bán và chuyển nhượng. Tính đến cuối năm
2000, Nhà nước bán nhà ở cho người đang thuê kèm theo chuyển nhượng QSDĐ
với 3.281.260m
2
, chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Biểu số 1:
Tình hình bán nhà ở thuộc sỏư hữu nhà nước.
(Tính đến 31/12/2001)
Địa phương
Tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước

Số đã bán (số liệu của 28 tỉnh,
thành phố)
Số lượng (căn) Diện tích (m
2
) Số lượng (căn) Diện tích (m
2
)
Tổng số 425.874 25.553.392 59.993 3.281.260
Hà Nội 116.000 4.500.000 22.800 858.000
Hải phòng 12.441 950.000 1.000 37.000
TP. HCM 140.730 7.900.000 26.318 1.867.000
Đà nẵng 4.554 237.960 1.795 107.700
Các địa
phương khác
152.149 11.965.432 8.080 411.560
(Nguồn: Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính).
2.1.2.3. Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra khá phổ
biến, ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả trên thị trường.
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã có những bước
phát triển quan trọng, đời sống và thu nhập của dân cư tăng lên nhanh chóng, do
vậy, nhu cầu về bất động sản cho sinh hoạt và sản xuất kinh doanh cũng tăng. Việc
đầu cơ kinh doanh bất động sản đem lại khoản lợi nhuận to lớn mà các lĩnh vực
đầu tư kinh doanh khác không thể so sánh được. Chính vì vậy, trong nền kinh tế đã
xuất hiện những đối tượng đầu cơ đất đai để kiếm lời. Hiện tượng đầu cơ đất đai
diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau như: xin giao đất, nhận chuyển nhượng
QSDĐ tại các khu vực sẽ quy hoạch đô thị, khu dân cư, các công trình kết cấu hạ
tầng... nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc thuê lại người
bán trông coi, bảo vệ để chờ giá đất lên cao mới đem ra bán. Theo báo cáo của các
địa phương, trong số 13.042,6 ha đất nông nghiệp chuyển nhượng trái phép đã
được thống kê thì đa số người nhận chuyển nhượng không có nhu cầu sử dụng vào

mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, mà chủ yếu đầu cơ để bán lại hoặc xin chuyển
mục đích sử dụng đất. Việc sử dụng đát không đúng mục đích được giao, được
thuê cũng diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả kiểm tra của cơ quan chức năng, tính
đến hết tháng 6/2003, có tổng số 107.377 trường hợp sử dụng đất không đúng mục
đích được giao, được thuê, với tổng diện tích là 14.036,3ha, nhưng mới xử lý được
20.098 vụ với tổng diện tích là 1.531,2 ha.
Đối với cơ quan HCSN và DNNN hiện đang sử dụng đất tiếp quản từ chế độ
cũ hoặc được giao trước năm 1993, do không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc phải
nộp tiền thuê đất ở mức thấp, nên tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, sử
dụng đất để cho thuê diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả tổng kiểm kê tài sản cố
định tại cơ quan HCSN (ngày 01/01/1998) và DNNN (ngày 01/01/2000), các cơ
quan HCSN vẫn đang dùng quỹ nhà đất thuộc trụ sở làm việc vào sản xuất kinh
doanh, cho thuê hoặc bố trí nhà ở (chiếm tới 26% tổng quỹ đất được giao); các
DNNN có tới 33% quỹ đất sử dụng vào mục đích cho thuê, làm nhà ở và không có
nhu cầu sử dụng. Bên cạnh đó, có tới 76% nhà đất của các DNNN và 25% của các
cơ quan HCSN chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, làm cho diện tích đất thuộc
sở hữu nhà nước bị các cá nhân lấn chiếm trái phép là khá lớn. Chỉ riêng trên địa
bàn thành phố Hồ Chí Minh, tổng diện tích đất đang sử dụng của các cơ quan
HCSN và DNNN là 218.947.402m
2
, nhưng đã có tới 61.145.728m
2
được sử dụng
vào các mục đích cho thuê, làm nhà ở... còn 8.003.613m
2
không có nhu cầu sử
dụng nhưng không trả lại cho Nhà nước (biểu số 3).
Việc đầu cơ, nắm giữ trái pháp luật nêu trên đã làm cho cung - cầu về bất
động sản trên thị trường luôn ở tình trạng mất cân đối, giá cả bất động sản biến
động phức tạp, giá nhà đất tại một số thành phố lớn bị đẩy lên rất cao một cách hợp

lý. Cùng với "cơn sốt" bất động sản, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng vọt.
Nhiều người ví nhà đất đô thị và các vùng ven như "con ngựa hoang không yên
cương lồng lên từng đợt và hiện đang phi được đại" và có thể "sánh vai" với giá bất
động sản tại các đô thị lớn của các nước phát triển. Theo ước tính, giá bất động sản
năm 2002 so với cuối năm 2000 tại thành phố Hồ Chí Minh như sau: giá đất ở một
số nơi, đặc biệt là vùng ven đô tăng gấp 2 - 5 lần; giá căn hộ tại các khu đô thị mới
cũng tăng 2 - 2,5 lần, kể cả giá ban đầu của chủ đầu tư là các doanh nghiệp kinh
doanh nhà ở.
Biểu số 2:
Tình hình quản lý, sử dụng nhà, đất của các cơ quan HCSN và DNNN trên
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
STT Chỉ tiêu Tổng số
Chia ra
Các cơ quan
trên địa bàn
thành phố
Các cơ quan
của thành
phố
Về đất (cơ quan HCSN và DNNN) 218.947.402 36.032.628 182.914.744
Trong đó:
- Sử dụng vào mục đích chính 30.892.684 118.905.378
- Sử dụng vào mục đích khác 149.798.062 4.544.373 56.601.355
- Chưa sử dụng, không cần dùng 61.145.728 595.572 7.408.041
Chia ra: 8.003.613
1 Các cơ quan HCSN:
- Sử dụng vào mục đích chính 45.478.402 3.902.628 41.584.774
- Sử dụng vào mục đích khác 33.628.062 3.662.684 29.965.378
+ Dùng cho sản xuất kinh doanh 6.131.852 39.232 6.092.620
+ Cho thuê 245.562 13.306 232.256

+ Làm nhà ở 125.830 41.835 83.995
- Chưa sử dụng, không cần dùng 5.353.613 145.572 5.208.041
2 Các DNNN: 165.108.000 32.130.000 132.978.000
- Sử dụng vào mục đích chính 27.230.000 88.940.000
- Sử dụng vào mục đích khác: 116.170.000 4.450.000 50.190.000
+ Cho thuê 54.640.000 400.000 7.080.000
+ Sử dụng vào mục đích khác (đơn
vị HCSN trong Tổng công ty, nhà
ở...)
7.480.000
47.160.000
4.050.000 43.110.000
II Về nhà (cơ quan HCSN): 6.746.892 1.269.657 5.477.235
Trong đó:
- Làm việc 6.389.173 1.152.800 5.236.373
- Cho thuê, dùng cho sản xuất kinh
doanh, dịch vụ
268.213 54.869 213.344
- Làm nhà ở 89.506 61.988 27.518
Nguồn: Cục quản lý Công sản - Bộ tài chính
Trước biến động mạnh về giá cả bất động sản, các cơ quan quản lý Nhà
nước hầu như bó tay, không có biện pháp hữu hiệu để bình ổn giá cả. Ngay cả các
doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh nhà ở cũng bị cuốn vào vòng xoáy của thị
trường. Giá bán ban đầu của các căn hộ chung cư tại các đô thị mới do các công ty