Tóm tắt luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh: Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam

1

PH N M
U
1. Tính c p thi t c a đ tài
t đai v a là tài nguyên v a là tài s n, đóng vai trị quan tr ng đ i v i
m i qu c gia, dân t c c ng nh đ i v i cá nhân, h gia đình và các bên liên
quan trong s d ng đ t (SD ).
Vi t Nam, đ t đai thu c s h u toàn dân và nhà n c là ng i đ i di n
ch s h u (Qu c h i, 2013). Trong nh ng n m g n đây, các chính sách v đ t
đai n c ta đã có nhi u thay đ i nh m huy đ ng ngu n l c t đ t đai cho phát
tri n kinh t - xã h i. áng chú ý, các chính sách liên quan đ n tài chính đ t đai
liên t c đ c nghiên c u đi u ch nh nh m qu n lý và đi u ti t nhu c u và l i ích
t đ t đai trong ho t đ ng SD . Tuy nhiên, th c t cho th y, các quy đ nh chính
sách liên quan đ n đi u ti t ph n gia t ng giá tr đ t đai còn b t c p. Trên th c t
tri n khai nh ng quy đ nh chính sách cho th y, các ho t đ ng quy ho ch, đ u t
phát tri n c s h t ng (CSHT) ho c phát tri n d án trong q trình đơ th hố
đã tác đ ng làm t ng giá tr c a đ t lên r t l n, nh ng vi c đi u ti t (hay phân
ph i) l i ích gi a các ch th liên quan các ho t đ ng trên l i không hi u qu và
thi u cơng b ng.
Có v n đ đ t ra đó là làm th nào có th xác đ nh bi u hi n c a gia t ng giá
tr đ t đai c ng nh phân tích c ch tác đ ng c a các y u t tác đ ng làm gia t ng
giá tr đ t đai? ây là m t trong nh ng c s và c n c quan tr ng trong ho ch
đ nh và th c hi n các chính sách đi u ti t ph n giá tr đ t gia t ng.
V m t lý thuy t, ch đ nghiên c u đ n giá tr đ t đai và giá tr đ t gia
t ng đã nh n đ c s quan tâm c a m t s nhà nghiên c u trong và ngoài n c
trong th i gian qua. áng chú ý có m t s l ng l n các cơng trình đ c p đ n
các v n đ chung trong lý thuy t giá tr đ t đai trên c s phân tích đ a tơ đ t đai
nh ng v n cịn m t s đi m cịn nhi u tranh lu n. Chính vì v y, vi c phân tích
và đo l ng các y u t tác đ ng nh m đi u ti t ph n giá tr đ t gia t ng hi n v n
còn gây nhi u tranh lu n và ch a có s th ng nh t [Ibeas và c ng s (2012);

Zhong and Li (2016)]. áng chú ý, có r t ít các nghiên c u xem xét giá tr đ t gia
t ng, d i góc nhìn và đánh giá c a các cá nhân và bên liên quan trong khi l a
ch n đ a đi m đ u t , s d ng đ t đai (C. Higgins, 2015). Vi t Nam, đã có
m t s các nghiên c u đánh giá, phân tích chính sách và th c tr ng tri n khai
chính sách pháp lu t đ t đai có liên quan đ n m t s y u t làm gia t ng giá tr đ t
đai và đi u ti t ph n giá tr đ t gia t ng ( Th Thanh Vân, 2013; Phan V n Th ,
2012). Tuy nhiên, cho đ n nay v n ch a có nghiên c u nào đ c p và phân tích
đ n c ch tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đai t i Vi t Nam.

2

Chính vì nh ng lý do trên, nghiên c u sinh quy t đ nh th c hi n cơng trình
nghiên c u v i tên là: “Nghiên c u các y u t tác đ ng đ n gia t ng giá tr đ t
đô th t i Vi t Nam”.
2. M c tiêu nghiên c u
Nghiên c u này đ c th c hi n nh m các m c tiêu đó là: H th ng hóa c
s lý lu n v các y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đai; Xác đ nh các bi u hi n
v gia t ng giá tr đ t đai và m c đ nh h ng c a các y u t do nhà n c can
thi p đ n gia t ng giá tr đ t đơ th ; Phân tích c ch tác đ ng gia t ng giá tr đ t
đai t các y u t can thi p do nhà n c th c hi n;
xu t các gi i pháp và
khuy n ngh hoàn thi n c ch , chính sách trong đi u ti t giá tr đ t gia t ng do
can thi p c a nhà n c, qua đó góp ph n huy đ ng ngu n l c tài chính đ t đai.
đ t m c tiêu nghiên c u, Lu n án đ t ra 03 câu h i nghiên c u sau đây:
Bi u hi n tác đ ng c a các y u t làm gia t ng giá tr đ t t i đơ th là gì? (ii) Tác
đ ng c a các y u t làm gia t ng giá tr đ t đai t i đô th Vi t Nam đ c nhìn
nh n và đánh giá nh th nào? (iii) Nhà n c s d ng các cơng c chính sách
đi u ti t ph n gia t ng giá tr đ t đai nh th nào?
3.
i t ng, ph m vi và ph ng pháp nghiên c u

i t ng nghiên c u: i t ng nghiên c u này h ng t i là các y u t
tác đ ng đ n gia t ng giá tr đ t đai và các chính sách đi u ti t ph n giá tr đ t
gia t ng. C th , nghiên c u xem xét các y u t có liên quan tr c ti p đ n quy t
đ nh can thi p c a nhà n c làm thay đ i giá tr đ t đô th nh là: quy ho ch,
đ u t CSHT, chính sách chuy n m c đích SD ;
Ph m vi nghiên c u:
V n i dung: Nghiên c u tác đ ng các y u t đ n gia t ng giá tr đ t t i
đơ th và các chính sách đi u ti t ph n giá tr đ t gia t ng t i đơ th . Trong đó,
Lu n án đ t tr ng tâm chính là xem xét các y u t do nhà n c can thi p.
V th i gian: Các d li u th c p và s c p ph c v cho nghiên c u s
đ c thu th p trong giai đo n 2003 -2019.
V không gian: Nghiên c u đ c t p trung vào m t s khu v c đô th t i
Vi t Nam. Trong đó, ph m vi khơng gian đ t đô th đ c xem xét là t i các khu
v c quy ho ch tr thành đô th và các khu v c đ t thu c đô th hi n h u ti p t c
đ c đ u t , phát tri n. Lu n án s d ng mơ hình phân tích đ nh l ng d a vào
d li u thu th p phân tích tình hu ng t i đ a bàn Thành ph Hà N i.
Ph ng pháp nghiên c u: Lu n án s d ng k t h p các ph ng pháp
nghiên c u đ nh tính và các k thu t phân tích đ nh l ng, k t h p gi a thu th p
d li u th c p và d li u s c p đ phân tích. C th , các ph ng pháp thu th p
d li u và k thu t phân tích đ c mơ t t i Ch ng 3 c a lu n án.


3

4. Nh ng đóng góp c a lu n án
K t qu nghiên c u c a lu n án đã có nh ng đóng góp sau đây:
M t là: Xác đ nh đ
t i Vi t Nam;

c các bi u hi n ph n ánh v gia t ng giá tr đ t đô th

Hai là: Nh n di n s tác đ ng c a các y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th
t i Vi t Nam; và ch ra r ng, nhóm y u t do nhà n c can thi p có tác đ ng gia
t ng giá tr đ t đai m nh h n so v i các nhóm y u t khác;
Ba là: Ch ng minh đ c trong nhóm các y u t do nhà n c can thi p,
y u t liên quan đ n các quy đ nh chính sách chuy n m c đích s d ng đ t tác
đ ng gia t ng giá tr đ t đô th m nh nh t so v i các y u t có liên quan đ u t
CSHT và quy ho ch SD ;
B n là: Xác đ nh và phân tích đ c 03 c ch tác đ ng làm gia t ng giá tr
đ t đô th khi nhà n c th c hi n các can thi p đó là: C i thi n các ti n ích & kh
n ng ti p c n đ t đai; T o ra các c h i phát tri n; M c đ th c thi các can thi p;
N m là: Phân tích kh ng đ nh đ c c a 02 c ch làm gia t ng giá tr đ t
đô th khi nhà n c đ u t phát tri n CSHT giao thơng (nghiên c u tình hu ng
xây d ng đ ng T H u – Yên L , t i Thành ph Hà N i) là c ch “C i thi n
các ti n ích & kh n ng ti p c n” và “T o ra c h i phát tri n”; v i m c gia t ng
giá tr đ t t i khu v c d án đi qua trong các giai đo n cơng b d án, giai
đo n d án hồn thành và giai đo n d án khi thác khai thác v n hành sau đ u t
l n l t là 6,1%; 10,8% và 46,9%;
Sáu là: ánh giá và mô t th c tr ng các chính sách đi u ti t ph n gia
t ng giá tr đ t đơ th t i Vi t Nam. T đó, lu n án đ a ra m t s khuy n ngh v
m t qu n tr đ i v i các doanh nghi p B S khi đ u t s d ng đ t; các khuy n
ngh v m t chính sách đ i v i nhà n c trong hồn thi n quy đ nh có liên quan
đ n đi u ti t giá tr đ t gia t ng và t ng c ng các y u t làm gia t ng giá tr đ t
đô th .
5. K t c u lu n án
Lu n án đ

c k t c u thành 05 ch

ng, bao g m:

Ch ng 1: T ng quan nghiên c u v các y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đai;
Ch

ng 2: C s lý thuy t v các y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th ;

Ch

ng 3: B i c nh và ph

ng pháp nghiên c u;

Ch ng 4: K t qu phân tích các y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th
t i Vi t Nam;
Ch

ng 5: Hàm ý rút ra t k t qu nghiên c u.

4

CH
NG 1: T NG QUAN NGHIÊN C U
1.1. Giá tr và gia t ng giá tr đ t đai
1.1.1. Giá tr đ t đai
Giá tr đ t đai là do lao đ ng xã k t tinh trong đ t đai. Giá tr đ t đai bao
g m các thành t nh : M t là, các chi phí dùng khai thác đ t đai. Hai là, giá tr
tích l y trong kinh doanh đ t đai, bao g m: (i) Giá tr s n ph m đ c hình thành
t lao đ ng v t hóa và lao đ ng s ng đ u t cho đ t đai, đ c k t đ ng và d ch
chuy n vào đ t đai; (ii) Giá tr b n thân đ t đai đ c hình thành t chuy n d ch
và k t đ ng trong đ t đai. Trong th tr ng đ t đai- B S, giá tr đ t đai đ c th

hi n và ph n ánh b ng ti n thông qua giá đ t – đây chính là lu ng thu nh p t
đ t đai mang l i cho ng i s h u, SD đai.
1.1.2. Gia t ng giá tr đ t đai
V thu t ng , gia t ng giá tr đ t đai đ c hi u là ph n chênh l ch gi a
giá tr hi n t i so v i giá tr ban đ u c a đ t đai do nh ng thay đ i v v trí c a
đ t đai ho c do s tác đ ng c a con ng i trong quá trình s d ng và qu n lý
đ t đai.
Quan ni m gia t ng giá tr đ t đai xu t hi n đ ng th i v i quá trình th c
hi n c i cách thu đ t đai, song song đó là s ra đ i và c a các ph ng th c thu
h i giá tr đ t đai (land value capture) trong l nh v c tài chính cơng c a khu v c
đơ th (Walters, 2013). áng chú ý, Mill (1884) có đ c p đ n s gia t ng trong
ti n thuê đ t (land rent) (hay còn g i là đ a tô) đ ph n ánh lu ng thu nh p có xu
h ng t ng lên khi các ch đ t đ c h ng mà h không c n b t c s n l c đ u
t vào di n tích đ t c a mình.
UN-Habitat (1976, tr.30) đã s d ng thu t ng “unearned increment of
land value” và đ c p đ n n i dung gia t ng giá tr đ t đai là: “ph n giá tr đ t
t ng lên t k t qu c a thay đ i m c đích s d ng đ t, các quy t đ nh ho c đ u
t c a nhà n c hay nh s t ng tr ng chung c a c ng đ ng”. ây đ c coi
nh khái ni m v gia t ng giá tr đ t đai và đ c nhi u nhà nghiên c u s d ng
trong các nghiên c u v sau.
1.2. Nh ng y u t tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đai
Ch đ nghiên c u các y u tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đai và đi u ti t
ph n giá tr gia t ng này đã thu hút đ c nhi u s quan tâm c a các nhà nghiên
c u, ho t đ ng th c ti n trong nh ng n m qua. áng chú ý, công trình nghiên c u
c a Knight and Trygg (1977b) đã t ng h p và đ c p đ n h n 30 y u t quy t
đ nh phát tri n đ t đai có nh h ng đ n giá tr đ t đai.Tuy nhiên, G. Ingram and
Hong (2012) cho r ng vi c xác đ nh và đi u ti t đ c ph n gia t ng giá tr đ t
đai là r t ph c t p và th ng g n v i t ng y u t tác đ ng trong các tr ng h p

5

c th . Theo đó, Lu n án t ng h p và phân chia thành m t s nhóm y u t tác
đ ng gia t ng giá tr đ t theo các nhóm y u t g n v i ch th tác đ ng, trong đó
t p trung y u t do nhà n c th c hi n.
1.2.1. u t phát tri n c s h t ng
Khi t ng quan nghiên c u v tác đ ng c a đ u t phát tri n CSHT đ n giá tr
đ t đai, th y r ng, đã có r t nhi u các nghiên c u đ c p đ n tác đ ng c a CSTH
đ n SD và giá đ t đai, thông qua vi c đánh giá, đo l ng kh n ng ti p c n c a
đ t đai đ n CSHT (Henneberry, 1998). Cho đ n th i đi m hi n nay, đã có m t s
l ng các cơng trình nghiên c u th c nghi m v n i dung này. ng th i, đã có
m t s nghiên c u s d ng ph ng pháp phân tích t ng h p (metal – analyses)
khi tìm hi u m i quan h tác đ ng c a CSHT đô th lên giá tr đ t đai và B S.
Nhìn chung, các nghiên c u c b n đ u đánh giá CSHT giao thơng có th
làm t ng kh ti p c n và làm gia t ng giá tr đ t đai, B S. Tuy nhiên, b ng
ch ng nghiên c u th c nghi m l i cho th y nh ng k t qu thú v theo nhi u
cách khác nhau. C th , các k t qu thay đ i và có th ph thu c vào t ng lo i
hình CSHT giao thông c ng nh t ng m c đích SD và lo i B S đ c xem
xét, b i c nh phân tích và các ph ng pháp đ c s d ng trong nghiên c u,
trong đó:
V k t qu phân tích: Ph n l n các phân tích cho k t qu khá t ng đ ng,
c th , s tác đ ng tích c c đ n thay đ i giá tr đ t đ t đai – B S c a CSHT và
kh ng CSHT là m t y u t quan tr ng nh h ng đ n gia t ng đ u t và giá
B S (Cervero & Landis, 1995). Tuy nhiên, cịn có s ch a th ng nh t v k t
qu , trong m t s nghiên c u cho th y CSHT có th tác đ ng gi m giá B S
ho c không cho th y tác đ ng gia t ng giá tr ;
V lo i hình CSHT tác đ ng đ n giá tr đ t đai – B S: Các nhà nghiên
c u t p trung phân tích các lo i hình CSHT giao thông nh đ ng cao t c, h
th ng đ ng s t (đ ng xe bus, BTR, tàu đi n ng m, đ ng s t v.v.), có tác
đ ng nh h ng gia t ng giá tr đ t đai – B S là khác nhau. Tuy nhiên, m c đ

tác đ ng này đôi khi là m nh, y u là khác nhau và thay đ i theo thu nh p c a
ch s h u đ t, kho ng cách đ n các trung tâm, đ a đi m vi c làm ho c kho ng
cách đ n các nhà ga và các lo i hình v n t i đ ng s t v.v.
V ph ng pháp phân tích đ c s d ng: o l ng tác đ ng c a CSHT
nh h ng đ n giá đ t đai - B S th ng s d ng 03 k thu t phân tích đó là: (i)
Mơ hình Hedonic, (ii) Ph ng pháp ki m soát và so sánh, v i vi c s li u chu i
th i gian, (iii) V n d ng k thu t đo l ng v m t đ và m c đ đa d ng trong
SD ;

6

V lo i hình đ t đai – B S s d ng phân tích: Trong các nghiên c u th c
nghi m, có các lo i hình s d ng đ t và B S khác nhau đ c xem xét thu th p
d li u. Theo đó, đ i v i m i lo i đ t đai và B S c ng cho th y m c đ gia t ng
v giá tr là khác nhau.
V d li u thu th p: Có s khác bi t đáng k trong vi c s d ng giá đ t
ho c/và giá B S trong q trình phân tích v s gia t ng giá tr đ t do tác đ ng
CSHT.
1.2.2. Quy ho ch s d ng đ t
Trong q trình phát tri n, quy ho ch nói chung và quy ho ch SD luôn
t n t i các qu c gia và có tác đ ng m nh m đ n gia t ng giá tr đ t đai theo
nhi u cách khác nhau (Jones, 2008). Trong đó, các nhà nghiên c u nh n m nh s
tác đ ng gia t ng giá tr đ t đai do quy ho ch mang l i do s thay đ i v kh n ng
ti p c n (do xây d ng h t ng c s ), kh n ng phát tri n đ t và s ki m soát ngu n
cung đ t (Hannah, Kim, & Mills, 1993). Tuy nhiên, tùy theo ch c n ng c a t ng
lo i quy ho ch và m c đích SD mà các tác đ ng thay đ i đ n giá tr là khác nhau
đ i v i đ t đai và m nh đ t lân c n (Van Cao & Cory, 1982).
Ngoài ra, các quy đ nh v quy ho ch SD và th c hi n SD h n h p
trong quy ho ch c ng mang l i nhi u l i ích v kinh t - xã h i hay c i thi n
nhi u phúc l i xã h i (Cheshire & Sheppard, 2002) và có tác đ ng tích c c đ n

giá tr đ t đai, B S. Tuy v y, s thay đ i giá tr đ i v i các lo i đ t đai và nhà
l i khác nhau, cho dù chúng có cùng kh n ng ti p c n đ n các ti n ích xã h i
hay trung tâm (Song & Knaap, 2004) trong khu v c quy ho ch ho c gi a khu
v c có quy ho ch và khu v c li n k (Eves, 2007). Bên c nh đó, khi nhìn t góc
đ chi phí giao d ch trong th tr ng đ t đai và B S, phân tích c a Buitelaar
(2004) cho th y r ng, quy ho ch làm t ng giá tr đ t, B S do công b và phê
duy t các quy ho ch đã kh ng đ c đ c quy n s h u/ s d ng đ t đai – B S.
Nh v y, quy ho ch nói chung và quy ho ch s d ng đ t nói riêng đ c
xác đ nh bao g m nhi u n i dung ch không ch đ n thu n là vi c l p ra b n
quy ho ch. Chính vì v y, quy ho ch ch đ t đ c hi u qu khi mà các m c tiêu
c a quy ho ch đ c tri n khai th c hi n trong th c t . Theo đó, c n có các
cơng c đ th c hi n các nhi m v , m c tiêu và n i dung mà b n quy ho ch đã
đ ra, trong đó, các quy đ nh chính sách là m t trong nh ng công c quan tr ng
và tr c ti p đ th c quy ho ch (S. S. Fainstein & DeFilippis, 2016). Theo
Hopkins (2001), đ i v i quy ho ch s d ng và phát tri n đ t đai th ng có các
cơng c chính sách tr c ti p liên quan đ n quá trình th c thi, đó là các quy
đ nh v phân vùng (zonning), quy ch phân khu (subdivision regulations) và
b n đ (official maps); c th h n, đó là các quy đ nh liên quan đ n vi c SD


7

h n h p, ki m soát đ u t , quy đ nh v m t đ SD . Trong đó, các quy đ nh
có s tác đ ng đ n giá tr đ t đai, B S theo nh ng chi u h ng khác nhau - có
th làm gia t ng, không thay đ i ho c gi m giá tr đ t và B S.
1.2.3. Quy đ nh s d ng đ t
Các quy đ nh s d ng đ t g m nhi u loija, đ c s d ng d i nhi u hình
th c khác nhau các ph m vi không gian hành chính khác nhau. Quigley and
Rosenthal (2005) và Saiz (2010) kh ng đ nh r ng, chính s đa d ng và đa chi u
c a quy đ nh SD đã làm cho vi c phân tích m i quan h c a các quy đ nh SD

và giá tr đ t – B S là r t khó kh n. Do đó, đ phân tích đ c m i quan h c n
phân chia các quy đ nh SD và tác đ ng c a các quy đ nh này đ n giá đ t –
B S.
góc đ t ng quát, quy đ nh SDD có th hi u m t lo t các chính sách,
pháp lu t, tiêu chu n, nhi m v và các th t c hành chính đ c các chính quy n
(trung ng và đ a ph ng) thông qua và th c hi n đ tác đ ng, đi u ti t đ n
hành vi c a ng i dân v vi c SD (Ramírez De La Cruz & Jun Park, 2008).
Carruthers (2002) l i kh ng đ nh, các quy đ nh trong SD có nh h ng đ n giá
đ t – B S ch theo 02 tác đ ng chính, đó là: (i) Thông qua th c hi n các quy
đ nh, đ t đai đ c h ng l i t các ti n ích và các ti n ích s đ c v n hóa vào
giá tr đ t đai; (ii) Các quy đ nh SD có nh h ng đ n giá tr B S (cơng trình
trên đ t), do các đi u kho n quy đ nh này có th làm h n ch cung B S ra th
tr ng.
Khi xem xét chi ti t h n v các tác đ ng c a các quy đ nh SD , Jaeger
(2006) đã chia tác đ ng c a quy đ nh SD đ i v i giá đ t – B S thành 03 hi u
ng là hi u ng khan hi m, hi u ng ti n ích và hi u ng h n ch .
1.2.4. Các y u t khác
K t qu nghiên c u t ng quan cho th y, ph n gia t ng giá tr c a đ t đai
c ng s đ c t o ra và ch u tác đ ng b i các y u t khác không ch là các y u t
do nhà n c hay c ng đ ng th c hi n. Trong đó, các y u t khác nh h ng đ n
giá tr gia t ng đ t đai đ c đ c p bao g m: Các y u t ban đ u thu c v đ t
đai; Các ho t đ ng đ u t và phát tri n đ t đai c a c a ch s h u, s d ng đ t;
M c đ t ng tr ng kinh t và t p trung dân c ; M c đ đơ th hóa; S phát
tri n th tr ng B S.
1.3. Các công c đi u ti t giá tr đ t gia t ng
m t góc nhìn khác, khi nghiên c u các y u t tác đ ng gia t ng giá tr
đ t đai, bên c nh m c tiêu c b n là xem xét và đánh giá s thay đ i giá tr đ t
thì c n quan tâm đ n các cơng c đ c s d ng đ đi u ti t ph n gia t ng giá
tr đ t.

8

V lý lu n, vi c thu h i giá tr đ t đai (land value capture) nói chung hay
đi u ti t giá tr đ t gia t ng nói riêng trong quá trình phát tri n đã đ c ra đ i và
v n d ng t khá lâu, v i ý t ng ban đ u c a David Ricardo (1821) và c a
Henry George (1879). Nguyên lý c b n khi đi u ti t giá tr đ t gia t ng d a trên
nguyên t c: “Ph n gia t ng giá tr đ t đai do các tác đ ng xã h i (ví d nh quá
trình đ u t CSHT ho c các quy t đ nh c a nhà n c) thì c n ph i đ c đ c
thu h i (hay còn g i đi u ti t) cho xã h i”. Smolka (2013) cho r ng, thu h i giá
tr đ t gia t ng là quá trình mà ph n giá tr đ t t ng lên do các n l c (đ u t )
c a nhà n c ho c c ng đ ng đ c huy đ ng ho c chuy n đ i thành các kho n
thu thu , phí ho c các kho n đóng góp t ng t khác vào ngân sách nhà n c t
nh ng c i thi n c a đ t đai mang l i cho ng i s h u, s d ng đ t.
Các công c đi u ti t giá tr đ t gia t ng có th phân chia thành 03 nhóm
c b n đó là: Công c đi u ti t chung (công c v mô – macro instruments),
công c tr c ti p (Direct instruments) và cơng c gián ti p (Indirect
instruments). Trong đó, công c đi u ti t chung giá tr đ t gia t ng đ c ph n
ánh trong ch đ pháp lý s d ng đ t c a m i qu c gia. Công c tr c ti p là các
công c không c n ph i áp d ng bi n pháp b sung khi tri n khai th c hi n và
c n c vào ph n giá tr gia t ng c a đ t đai/ B S – đây là chính là các cơng c
thu . Công c gián ti p là các công c phí/ mang tính ch t c a phí đ c áp d ng
trong quá trình đ u t , phát tri n d ng đ t đai/ B S.
1.4. Kho ng tr ng nghiên c u
Cơng trình ch ra m t s kho ng tr ng c n ti p t c nghiên c u đó là:
Th nh t: N i hàm v giá tr đ t gia t ng và c ch tác đ ng c a các y u
t làm gia t ng giá tr đ t đai ch a đ c th ng nh t và làm rõ trong các nghiên
c u đã công b ;
Th hai: K t qu phân tích khi trình bày v các y u t tác đ ng làm gia
t ng giá tr đ t đai, c ng nh vi c đi u ti t giá tr đ t gia t ng là r t khác nhau
và có nhi u đi m b t t ng đ ng. Nguyên nhân c a nh ng b t đ ng này là do s

khác trong quan đi m đánh giá c a nhà nghiên c u; ph ng pháp th c hi n
nghiên c u; th i đi m phân tích; m u nghiên c u và kh n ng thu th p d li u;
Th ba: B i c nh nghiên c u có nh h ng l n đ n vi c phân tích, đánh
giá tác đ ng c a các y u t làm gia t ng giá tr đ t và chính sách đi u ti t giá
tr đ t gia t ng. Tuy nhiên, nh ng đ c tr ng riêng c a Vi t Nam (c th đó là
đ c tr ng v ch đ s h u toàn dân v đ t đai) ch a đ c đ c p trong các
nghiên c u đã công b v gia t ng giá tr đ t đai c a và chính sách đi u ti t ph n
giá tr đ t gia t ng.


10

9

CH

NG 2: C S LÝ THUY T V CÁC Y U T TÁC
NG
GIA T NG GIÁ TR
T Ô TH
2.1. Các khái ni m nghiên c u
2.1.1. t đô th
t đô th là tồn b ph n di n tích đ t đ c s d ng trong các thành ph
(khu v c đô th ) và ph n di n tích đ t có quy t đ nh đ n vi c b trí đ a đi m các
ho t đ ng t i đơ th , qua đó hình thành lên các mơ hình SD đơ th (O'sullivan,
2012).
t đơ th có th đ c đ nh ngh a là đ t đ c s d ng ho c d ki n s
đ c s d ng cho các ho t đ ng c a đô th (Qadeer, 1981). Trong ph m vi c a
nghiên c u này, đ t đô th đ c xác đ nh là qu đ t đai bao g m tồn b di n
tích đ t đai t i các khu v c quy ho ch s tr thành đơ th và di n tích đ t thu c

đô th hi n h u ti p t c đ c đ u t , phát tri n. Trong đó, đ i t ng mà nghiên
c u xem xét c th đó là đ t s d ng cho m c đích là đ t ho c các lo i đ t s
đ c chuy n đ i thành đ t t i đô th .
2.1.2. Gia t ng giá tr đ t đô th
Giá tr đ t đơ th , v i vai trị là m t h p ph n c u thành trong giá tr B S và
các cơng trình xây d ng, l i mang tính c m nh n và đ c đánh giá d a vào tính
ch t, đ c đi m c a B S và các b ng ch ng trên th tr ng. Theo đó, gia t ng giá tr
đ t đơ th chính là t l ph n tr m v giá tr đ t t ng thêm so v i giá tr đ t đai ban
đ u do q trình phát tri n đơ th mang l i (Oppio, Torrieri, & Bianconi, 2018). Các
tiêu chí đánh giá gia t ng giá tr đ t đai đ c th hi n thông qua s thay đ i c a các
thu c tính đ t đai khi có y u t can thi p. Các thu c tính có liên quan đ n th a đ t
đ c xác đ nh: v trí th a đ t, đ c đi m th a đ t và khu v c th a đ t t a l c.
2.1.3. Quy ho ch s d ng đ t đô th
Quy ho ch SD t i các đô th là nh m đ m b o cho các ho t đ ng c a đô
th đ c t ch c và di n ra trong không gian đô th , h ng đ n vi c quan tâm
b o v l i ích cơng c ng nh là s c kho , an toàn, ti n l i, hi u qu , ch t l ng
môi tr ng, công b ng xã h i và ti n nghi (Ajibola và các c ng s , 2012). ây
là h th ng các quy ho ch t i đô th đ c b trí nh m t o ra các thành ph hi n
đ i b ng cách thúc đ y vi c s d ng đ t hi u qu và đ m b o yêu c u c a quá
trình phát tri n v m t đ , b c c, thi t k (Ratcliffe và các c ng s , 2009).
2.1.4. Quy đ nh s d ng đ t
Quy đ nh SD là m t lo t các chính sách, pháp lu t, tiêu chu n, nhi m
v và các th t c hành chính đ c các chính quy n (Trung
ng và đ a
ph ng) thông qua và th c hi n đ tác đ ng đi u đ n hành vi c a ng i dân
v vi c SD .

Quy đ nh chuy n m c đích SD là: Các bi n pháp can thi p, đ c th c
hi n m c đ chi ti t c a c quan qu n lý nhà n c v đ t đai nh m th c hi n
quá trình chuy n đ i các m c đích SD đ đ t đ c các m c tiêu qu n lý v đ t

đai theo nh ng đ nh h ng xác đ nh.
T i khu v c đô th , các quy đ nh liên quan đ n m c đích SD là y u t
quy t đ nh đ n hình thái và cách th c phát tri n đơ th , chi phí phát tri n nhà ,
B S c ng nh các v n đ liên quan đ n phúc l i đô th . áng chú ý, các quy
đ nh SD tác đ ng đ n s bi n đ ng c a giá đ t đô th . ây đ c xem nh là
ch báo c b n v tính h p d n và ti n ích c a m i đ a đi m đ t đai c th .
2.1.5. Phát tri n c s h t ng
CSHT bao g m t p h p h th ng ph c t p, liên hồn các cơng trình k
thu t ph c v cho ho t đ ng kinh t và dân sinh c a khu v c đô th . V m t c u
thành, CSHT đô th bao đ c chia thành hai b ph n l n: c s h t ng k thu t
và c s h t ng xã h i. Phát tri n CSHT trong ph m vi nghiên c u này đ c
hi u là các ho t đ u t nh m gia t ng s l ng ho c c i thi n ch t l ng các
cơng trình k thu t, c th là các cơng trình giao thơng nh m ph c v cho ho t
đ ng kinh t và dân sinh c a khu v c đô th .
2.2. M t s lý thuy t có liên quan trong nghiên c u v gia t ng giá tr đ t đô th
Lu n án t ng quan và t p trung rà sốt, nghiên c u 03 lý thuy t có liên
quan đ n ch đ nghiên c u đó là: Lý thuy t quy n s h u; Lý thuy t đ a tô; Lý
thuy t l a ch n v trí dân c . Trong đó:
Lý thuy t quy n s h u cho th y n i dung trung tâm c a vi c xác đ nh
quy n s h u đ t đai - đây chính là c s n n t ng đ th c hi n các nghiên c u
và phân tích n i dung v kinh t đ t (Ryan-Collins et al., 2017). Theo lý thuy t
này, vi c đ m b o pháp lý quy n s h u (n m gi ) v đ t đai s góp ph n làm
gia t ng giá tr đ t đai. Thêm vào đó, quy n s h u đ t đai đóng vai trị quan
tr ng trong quá trình phân ph i, đi u ti t giá tr đ t gia t ng (D Liu & Ge, 2018).
Lý thuy t đ a tô t p trung lu n gi i s thay đ i giá tr đ t đai là do các y u
t tác đ ng t ch s h u và ch s d ng đ t. Trên c s đó, lý thuy t cung c p
nguyên lý kinh t trong vi c đi u ti t ph n giá tr đ t gia t ng, d i góc nhìn t
các ngu n t o ra giá tr gia t ng và s tham gia tác đ ng c a các ch th liên
quan trong quá trình đ u t , phát tri n s d ng đ t đai.

12

11

Lý thuy
ra quy t đ nh l
d ng đ t và B
đ nh đ u t , s

t l a ch n v trí dân c s cung c p c s đ gi i thích q trình
a ch n v trí đ t đai và B S trong quá trình ng i dân đ u t , s
S (c th là B S nhà ). V i lu n đi m ban đ u đó là khi quy t
d ng đ t & B S nh m m c tiêu t i đa hóa l i ích, ng i dân s

l a ch n v trí đ t đai có ti m n ng gia t ng giá tr .
2.3. Các y u t xác đ nh giá tr và m i quan h tác đ ng c a các y u t làm
gia t ng giá tr đ t đô th
2.3.1. Các y u t xác đ nh giá tr đ t đô th
Khi xem xét các y u t xác đ nh giá tr đ t đai, B S nói chung (trong đó
bao g m đ t đô th ), các nhà nghiên c u th ng phân tích và đánh giá thơng qua
các nhóm y u t (hay còn g i là các thành t ) có liên quan đ n đ t đai/ B S. V
m t t ng quát, có th chia làm 02 nhóm c b n là (i) Nhóm y u t thu c v th a
đ t và (ii) Nhóm y u t n m ngoài th a đ t (Dziauddin & Idris, 2018).
ng
th i, vi c phân nhóm các y u t này là khác nhau tùy thu c vào m c đích nghiên
c u và kh n ng thu th p d li u (Abidoye & Chan, 2016). áng quan tâm, khi
xác đ nh giá tr đ t đô th , c n xem xét đ n m i quan h c a các y u t bên trong
và bên ngồi th a đ t. Trong đó, các y u t bên trong th a đ t đ c xem là các
thành t n i t i t o nên giá tr th a đ t; Các y u t bên ngồi l i có nh ng tác

đ ng làm thay đ i các y u t c u thành bên trong và là đi u ki n đ xác đ nh giá
tr th tr ng c a th a đ t. Chính vì v y, c n xem xét m i quan h tác đ ng gi a
các nhóm y u t này trong s t ng tác thay đ i giá tr đ t đô th .

CH

NG 3: B I C NH VÀ PH

NG PHÁP NGHIÊN C U

3.1. Th c tr ng đ t đô th và chính sách đi u ti t giá tr đ t gia t ng t i Vi t Nam
3.1.1. Th c tr ng đơ th hóa và thay đ i đ t đô th t i Vi t Nam
ánh giá v th c tr ng đơ th hóa và s thay đ i đ t đô th , lu n án t p
trung xem xét v n i dung s l ng các đô th , dân c thành th và qu đ t đô th
trong th i qua qua. C th , b ng ch ng th c t cho th y, h th ng đô th n c
ta t ng lên đáng k v m t s l ng. Quy mô dân c đô th n c ta liên t c
t ng qua các n m, đ c ph n ánh thông qua t l dân c thành th ngày càng gia
t ng. S thay đ i di n tích đ t đơ th
Vi t Nam so v i t ng di n tích đ t t
nhiên t ng đ t bi n. Sau 30 n m (1998-2019), t l dân s thành th n c ta
t ng t 20,1% lên 34,4% (t ng t ng ng là 14,3 đi m ph n tr m). T c đ t ng
dân s t i các đơ th bình qn n m giai đo n 2009 - 2019 đ t 2,64%/n m, th p
h n t c đ t ng dân s thành th c a giai đo n tr c đó (giai đo n 1999 – 2009).
B ng 3.4. ơ th hóa v đ t đai và dân c t i Vi t Nam giai đo n 1995 – 2020

N m

S đơ
th

T ng di n
tích đ t đơ
th (ha)

T l đ t
đơ th
trên t ng
di n tích
đ t (%)

1995

420

836117

2,53

14,9

20,75

17,9

2000

629

990276

2,99

18,7

24,12

18,9

2005

675

1153549

3,48

22,3

27,10

19,4

2010

752

1372038

25,5

25,5

29,60

18,6

2015

775

1642420

31,0

31,0

34,30

18,9

thi p và là tr ng tâm c a nghiên c u) và đ t trong m i quan h tác đ ng qua l i
v i các nhóm y u t khác nh m tìm hi u c ch tác đ ng và s thay đ i giá tr

2017

813

3400000

-

32,8

34,14

-

2018

819

-

42,46

-

38,0

-

đ t đô th . Trong đó, lu n án d a vào các lu n đi m lý thuy t v m i quan h
gi a thay giá tr đ t đai và kh n ng ti p c n - ây là khung phân tích đ c phát
tri n b i Alonso (1964), Muth (1969) và Mills (1972) trong l a ch n và s d ng
đ t đô th (C. D. Higgins & Kanaroglou, 2016).

2019

833

-

-

33,1

38,4

-

Tháng
10/2020

841

-

-

-

39,3

-

2.3.2. M i quan h c a các y u t tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th
Lu n án t p trung đi vào xem xét các nhân t nh là: quy ho ch, phát tri n
CSHT và chính sách thay đ i m c đích SD (đây là các y u t do nhà n c can

T ng

dân s
đô th
(tri u
ng i)

T l
đơ th
hóa
(%)

M tđ
dân s đơ
th
(ng i/ha)

Ngu n: T ng h p theo s li u c a B Xây d ng và T ng c c Th ng kê.


13

14

3.1.2. Th c tr ng chính sách đi u ti t giá tr đ t đô th gia t ng t i Vi t Nam
Lu n án đã rà soát và đánh giá các quy đ nh liên quan đ n đi u ti t ph n
gia t ng giá tr đ t đai t i Vi t Nam (t Lu t t đai 1993 đ n nay). Trong đó,
Lu n án ti p c n và phân tích theo các nhóm chính sách đi u ti t ph n giá tr đ t
gia t ng đó là: Chính sách giá đ t đóng vai trị “d n truy n” trong đi u ti t ph n
giá tr đ t gia t ng; Chính sách thu tài chính đ t đai đóng vai trị đi u ti t tr c
ti p ph n giá tr đ t gia t ng; Chính sách đi u ti t l i ph n gia t ng giá tr đ t (c
th chính sách b i th ng, h tr , và tái đ nh c khi nhà n c thu h i đ t; Chính

sách phát tri n và t o qu đ t nh m huy đ ng tài chính đ t đai).
3.2. Thi t k nghiên c u
3.2.1. Quy trình nghiên c u
M c tiêu nghiên c u
ánh giá tác đ ng c a các
y u t làm gia t ng giá tr đ t
đô th

Xác đ nh
các bi u
hi n c th
c a gia t ng
giá tr đ t
đai

 N i hàm c a gia t ng
giá tr đ t đai;
 C n c xác đ nh giá
tr đ t gia t ng
 Tiêu chí ph n ánh s
gia t ng giá tr đ t đô
th .

ánh giá s
đi u ti t giá
tr đ t gia
t ng c a
m t s cơng
c chính

Phân tích s
tác đ ng c a
y u t làm
gia t ng giá
tr đ t



Bi u hi n c a các c ch
tác đ ng c a y u t làm
gia t ng giá tr đ t đô th
t i Vi t Nam;



Xác đ nh kh n ng tác
đ ng gia t ng giá tr đ t
đô th c a các y u t ;



o l ng gia t ng giá tr
đ t t i đô th do đ u t
m đ ng giao thông (a
cases study)

ánh giá th c thi các
cơng c chính sách
trong đi u ti t giá tr đ t
gia t ng;

 Xác đ nh cơng c chính
sách quan tr ng u tiên
trong đi u ti t ph n giá
tr đ t gia t ng.


M c tiêu 2

Hàm ý và khuy n ngh
hoàn thi n chính sách

Hình 3.1. Quy trình nghiên c u
Ngu n: Tác gi xây d ng.

3.2.2. Ph ng pháp nghiên c u
Lu n án đã s d ng k t h p các ph ng pháp nghiên c u đ nh tính và
đ nh l ng. Trong đó, tr ng tâm chính c a lu n án là s d ng ph ng pháp đ nh
tính nh m tìm hi u bi u hi n và th m dò c ch và tác đ ng c a y u t làm gia
t ng giá tr đ t đô th . Trong nghiên c u này, bên c nh ph ng pháp nghiên c u
t i bàn (desk research), ph ng pháp nghiên c u đ nh tính (ph ng v n bán c u
trúc, th o lu n nhóm, nghiên c u tình hu ng).
3.2.3. Quy trình thu th p d li u
D li u th c p liên quan đ n giá đ t và giá B S: Thu th p t báo cáo
đ nh giá, th m đ nh và giá giao d ch và rao bán t i các v n phịng mơi gi i B S;
Ph ng v n sâu và th o lu n nhóm: Th c hi n 09 cu c ph ng v n sâu 01
cu c th o lu n nhóm t p trung (06 đ i t ng) v i s tham gia c a các chuyên
gia, gi ng viên, nhà nghiên c u, qu n lý đ t đai và các nhà ho t đ ng th c ti n
v phát tri n đ t đai, đ u t B S
Kh o sát 125 chuyên gia, gi ng viên, nhà nghiên c u và qu n lý v đ t
đai, cán b đ nh giá đ t & B S (tr c ti p và qua email) đ đánh v y u t tác

đ ng đ n gia t ng giá tr đ t đơ th ;
Phân tích tình hu ng d án đ u t CSHT giao thông đ n gia t ng giá tr
đ t đô th (D án T H u – Yên L t i Thành ph Hà N i) thông qua vi c thu
th p 02 ngu n d li u đ phân tích: (1) Ngu n d li u 1: Giá tr đ t và thông tin
các th a đ t đ c xác đ nh do các b ph n th m đ nh/ đ nh giá th c hi n (có 338
quan sát); (2) Ngu n d li u 2: ánh giá c a ng i s d ng t i khu v c vùng d
án đ ng giao thơng qua (có 216 quan sát).
3.3. Phân tích d li u
i v i d li u ph ng v n sâu, th o lu n nhóm: Th c hi n nh p li u,
chuy n sang d ng v n b n d ng, t ng h p thành các h i tho i, n i dung đ c
phân lo i theo các ch đ ; tác gi k t h p s d ng nguyên lý và ph ng ph ng
pháp th ng kê h c nh t n s , t n su t, y u v các t / c m t ph n ánh/ liên quan
đ n ch đ nghiên c u;
i v i d li u kh o sát:
c x lý d li u thông qua ph n m m Excel
và SPSS, s d ng các k thu t đ nh l ng đ phân tích (So sánh giá tr trung
bình, trung v , ki m đ nh các gi thuy t b ng phân tích ANOVA, phân tích
th ng kê mơ t , phân tích EFA, h i quy đa bi n).
B ng t ng h p cách thu th p, x lý d li u và ph ng pháp phân tích đã
s d ng đ

c mơ t t i B ng 3.2.


16

15

B ng 3.2. T ng h p các ph
Ph

ng pháp

Tri n khai th c t

ng pháp thu th p và phân tích d li u
Phân tích d li u

- Rà sát, đánh giá chính
sách liên quan
H th ng c s d - Thu th p s li u v
Nghiên c u t i
li u (tài li u, s li u giá đ t, phân tích và so
bàn
v giá đ t)
sánh bi n đ ng (t ng
đ i và tuy t đ i) t i các
th i đi m khác nhau.

Ph ng v n sâu
(Chuyên gia)

Th o lu n
nhóm
(Chuyên gia)

M c đích

- T ng quan tài li u;
- S li u th c p, v n b n

quy đ nh chính sách liên
quan đ n ch đ nghiên c u

- Nh p d li u d i
d ng v n b n;
- Khám phá các bi u hi u
09 cu c
- Th c hi n coding và c a gia t ng giá tr đ t đai;
(30 -45 phút/cu c) phân nhóm;
- Tìm hi u c ch tác đ ng
- So sánh, đánh giá và làm gia t ng giá tr đ t;
vi t các nh n đ nh.

01 cu c
(06 chuyên gia)

- Nh p d li u d i - B sung và khái quát hóa
d ng v n b n;
thu t ng gia t ng giá tr đ t
- Th c hi n coding và đai;
phân nhóm;
- ánh giá & đ nh h ng
- So sánh, đánh giá và hồn thi n chính sách đi u
vi t các nh n đ nh.
ti t ph n gia t ng giá tr đ t
đai;

i u tra kh o
sát (d li u
di n r ng)

Phân tích th ng kê mơ
t , ti n hành so sánh
125 chuyên gia, nhà d a trên các nguyên lý
ho t đ ng đ nh giá c a k thu t phân tích
đ nh l ng (thơng qua
đ t&B S
giá tr trung bình, trung
v , đi m đánh giá)

- Th m dò thêm ý ki n, thu
th p và c ng c các phát
hi n v gia t ng giá tr đ t
và các chính sách đi u ti t
có liên quan;

Nghiên c u
tình hu ng

(1) Giá đ t giao d ch
và giá đ t đ c đ nh
01 d án
giá: S d ng k thu t
(đ u t CSHT giao phân tích Hedonic.
thơng đơ th )
(2) Kh o sát ng i
SD : Th ng kê mô t ;
EFA; H i quy đa bi n.

- Phân tích, đánh giá và đo

l ng tác đ ng đ u t
CSHT giao thông làm gia
t ng giá tr đ t .

Ngu n: Tác gi xây d ng.

CH

NG 4: K T QU PHÂN TÍCH CÁC Y U T TÁC
NG
GIA T NG GIÁ TR
T Ô TH T I VI T NAM
4.1. Bi u hi n gia t ng giá tr đ t đơ th
K t qu phân tích ph ng v n sâu và th o lu n nhóm chuyên gia cho th y
các bi u hi n v giá tr đ t đai và gia t ng giá tr đ t đai đ c ph n ánh trên góc
đ kinh t và phi kinh t . Tuy nhiên, s đánh giá v giá tr đ t đai và gia t ng giá
tr đ t l i đ c xem xét nhi u h n d i góc đ giá tr kinh t c a đ t đai. Trong
khi đó, các bi u hi n liên quan góc đ phi kinh t nh là giá tr và s gia t ng giá
tr v môi tr ng, c nh quan hay xã h i ít đ c quan tâm. áng chú ý, các bi u
hi n liên quan đ n gia t ng giá tr phi kinh t th ng đ c nhóm các nhà ho t
đ ng th c ti n phát tri n đ t đai và đ u t B S quan tâm đánh giá.
Tác gi th c hi n phân nhóm, th ng kê t v ng, khái ni m hóa và đ a ra
m t s phát bi u liên quan đ n gia t ng giá tr đ t đai và phân tích. K t qu cho
th y, các bi u hi n gia t ng giá tr đ t đai đ c khái quát thông qua các bi u
hi n ch y u, đó là: i) Thay đ i t ng lên c a m c giá đ t sau khi lo i b y u t
l m phát; ii) Giá tr đ t đai thay đ i g n li n v i ngu n gây ra tác đ ng; iii) T ng
kh n ng s n xu t kinh t và s c sinh l i c a đ t.
4.2. Th c tr ng tác đ ng c a các y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th
4.2.1. So sánh tác đ ng c a các nhóm y u t làm gia t ng giá tr đ t đô th
K t qu phân tích d li u thu đ c t ph ng v n sâu và th o lu n nhóm

t p trung v tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th phân theo nhóm y u t tác đ ng
t cao đ n th y là: Nhóm y u t do nhà n c th c hi n; Nhóm y u t do ng i
s d ng đ t đ u t ; Nhóm y u t bên ngồi đ t đai (đơ th hóa, s phát tri n c a
th tr ng và n n kinh t ); Nhóm y u t thu c v đ t đai t gia t ng. áng chú
ý, trong nhóm y u t đ u t t ng i SD , các ho t đ ng đ u t c a doanh
nghi p phát tri n d án có s d ng đ t và B S đ c ghi nh n, đánh giá cao.
Trong khi đó, các ho t đ ng đ u t t ng i s d ng đ t khác (h gia đình và cá
nhân) nh h ng đ n gia t ng giá tr đ t đai l i không đ c nhìn nh n.
Tác gi th c hi n phân tích d li u t kh o sát chuyên gia (di n r ng) đ
b sung đánh giá m c đ gia t ng giá tr đ t đai do các nhóm y u t và t ng y u
t tác đ ng c a m i nhóm. K t qu phân tích ch ra r ng: nhóm y u t do nhà
n c can thi p tác đ ng gia t ng m nh nh t so v i các nhóm cịn l i. Trong
nhóm y u t nhà n c can thi p, y u t liên quan đ n chính sách chuy n m c
đích s d ng đ t đ c đánh giá là có tác đ ng m nh h n so v i y u t đ u t
CSHT t ng và quy ho ch liên quan đ n SD .


18

17

B ng 4.9. T ng h p đánh giá v c ch c a các y u t do nhà n

Hình 4.2. Bi u đ đánh giá m c đ giá tr đ t gia t ng
60
47

46

45

38

40
29

30

30

27

6

u t CSHT

0

Quy ho ch

Chuy n m c
đích SD

T 5%-d

20

18
9

6

0

Quy ho ch

24
18

10

5% <

44
40

38

19

20

0

55

54

50

Y ut

9
3

0

i 20%

u t CSHT
T 20 % - d

i 50%

t t gia t ng
T 50% - 100%

Ng

i SD

≥ 100%

Ngu n: Tác gi t ng h p t k t qu kh o sát.
4.2.2. Phân tích tác đ ng c a các y u t do nhà n c can thi p làm gia t ng
giá tr đ t đô th
- C ch tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đơ th : Qua phân tích đ nh tính,
có th t ng k t đ c 03 c ch tác đ ng đ c bi u hi n chính khi các y u t do
nhà n c can thi p đ i v i s gia t ng giá tr giá tr đ t đô th t i Vi t Nam, bao
g m: C i thi n các ti n ích và kh n ng ti p c n đ t đai; T o ra c h i phát

tri n; M c đ th c thi c a can thi p. C th , bi u hi n có liên quan đ n c ch
tác đ ng đ c t ng theo b ng d i đây.
B ng 4.3. Tóm t t các bi u hi n c a c ch tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th
C ch tác đ ng
C i thi n các ti n ích và kh
n ng ti p c n đ t đai

Các bi u hi n
- Hình thành trung tâm phát tri n m i;
- Rút ng n kho ng cách và th i gian di chuy n
- K v ng v l i ích trong t ng lai;
T o ra c h i phát tri n m i - Xu t hi n c h i trong SD và kinh doanh B S;
- Thu hút đ u t phát tri n kinh t ;
- Giá đ t cá bi t bi n đ ng theo thông tin liên quan
M c đ th c thi c a các can
đ n các can thi p;
thi p do nhà n c th c hi n
- Các giai đo n khác nhau s bi n đ ng giá khác nhau;

Ngu n: Tác gi t ng h p.
- Lu n án đã t ng h p đ c bi u hi n và m c đ c a các c ch tác đ ng
chính làm gia t ng giá tr đ t đô th t i Vi t Nam khi nhà n c th c hi n các can
thi p theo b ng d i.

Chính sách
chuy n đ i
m c đích SD

ánh giá tác đ ng
N i dung can thi p

Quy ho ch đô th
Quy ho ch thay đ i, th c hi n đi u ch nh đ a gi i
hành chính
Quy ho ch t ng th kinh t - xã h i
Quy ho ch phân khu ch c n ng
Quy ho ch s d ng đ t
u t xây d ng cơng trình h t ng xã h i (tr ng
h c, bênh vi n v.v.)
u t làm m i ho c nâng c p đ ng giao thông
u t XD các công viên, khu v c không gian
xanh ph c v c c ng đ ng
Chính sách chuy n m c đích SD
, đ t nơng
nghi p ph c v c m c đích phi th ng m i
Chính sách chuy n m c đích SD s n xu t kinh
doanh phi nông nghi p sang làm đ t , phát tri n
d án nhà
Chính sách chuy n m c đích SD nơng nghi p
sang làm các khu cơng nghi p
Chính sách chuy n m c đích SD nông nghi p
sang đ t s n xu t kinh doanh phi nơng nghi p
Chính sách chuy n m c đích SD nơng nghi p sang
làm đ t , phát tri n d án nhà , khu đô th m i

c can thi p tác đ ng giá t ng giá tr đ t đô th
ánh giá bi u hi n c a c ch tác đ ng

M cđ
+++
+++

++
++
+

C i thi n các ti n ích &
kh n ng ti p c n đ t đai

T o ra c h i
phát tri n

M cđ
th c thi

+

++

+++

++

+++

+

+

+++

++

++
+++
+
+
++
++
+++
+++

Ngu n: Tác gi t ng h p.
Ghi chú: N i dung các đánh giá v m c đ tác đ ng gia t ng giá tr đ t đô th : Cao (+++); Trung bình (++); Th p (+).


19

4.3. Phân tích tác đ ng c a đ u t CSHT đ

20

đ t đô th - qua nghiên c u tình hu ng d án tuy n đ

ng T H u – Yên L

4.3.1. K t qu phân tích h i quy Hedonic d a vào giá đ t th tr

ng

Nghiên c u này t p trung đánh giá tác đ ng c a đ u t CSHT giao thông t i
các giai đo n khác nhau đ n giá đ t còn xem xét tác đ ng các y u t khác thu c v

th a đ t đ n s thay đ i giá đ t. Do đó, mơ hình phân tích đ

c vi t l i d

i d ng là:

(2)
Nghiên c u th c ki m đ nh các các gi thuy t thông qua k thu t phân
tích tr

c sau (before – after analysis) h i quy Hedonic nh sau:
H1: Có hay khơng s khác bi t v giá đ t trung bình c a m i khu v c?
H2: Có hay khơng s khác bi t v giá đ t trung bình theo th i gian?
H3: Có hay khơng s khác bi t v giá đ t trung bình theo th i gian t i m i khu v c?
Lu n án th c hi n vi c ki m đ nh T-test và k thu t phân tích Anova (phân

tích ph

ng sai thay đ i). V c b n, giá đ t đ

c phân tích khác bi t theo hai

thành t đó là: Theo khu v c và Theo th i gian (giai đo n đ u t ). Các gi thuy t
đ uđ

B ng 4.10. K t qu phân tích h i quy

ng giao thông đ n gia t ng giá tr

c ki m đ nh và k t qu th ng kê kh ng đ nh có có s thay đ i v giá đ t

trung bình t i các khu v c theo giai đo n th c hi n c a d án đ u t CSHT.
K t qu mơ hình phân tích h i quy Hedonic (đánh giá tác đ ng) cho th y:

Coefficientsa
Unstandardized Standardized
Coefficients
Coefficients
Model
t
Std.
B
Beta
Error
(Constant)
2.792
.098
28.370
Plotarea
-6.947E-5 .000
-.006
-.341
Widthfacade
-.002
.004
-.008
-.431
Shape
.005
.026

.003
.205
Housing
.012
.020
.010
.622
Strtype
.518
.026
.363
20.170
Disdistrictcenter
-.192
.016
-.245
-12.068
Security
.110
.022
.110
4.995
Disbazaar
-.151
.019
-.126
-8.121
Environment
.049
.024

.039
2.047
cyear1
-.119
.029
-.061
-4.033
cyear2
.177
.026
.108
6.901
cyear3
.767
.031
.469
25.019
a. Dependent Variable: LnLandprice1

4.3.2. K t qu phân tích d a trên đánh giá c a ng

s t

c 93,8% s thay c a giá đ t.

ng th i, có

ng tác th i gian và khu v c th a đ t tác đ ng lên s thay đ i giá đ t trong

giai đo n công b d án, giai đo n d án hoàn thành và giai đo n d án khi thác

khai thác v n hành sau đ u t . C th , trong đó, trong giai đo n cơng b d án,
giai đo n d án hoàn thành và giai đo n d án khi thác khai thác v n hành sau
đ u t , giá tr đ t trung bình thay đ i gia t ng gi a khu v c tác đ ng và khu v c
ki m soát l n l

t là 6,1%; 10,8% và 46,9%.

.000
.734
.666
.838
.534
.000
.000
.000
.000
.041
.000
.000
.000

Tolerance VIF

.594
.603
.843
.746
.566
.446
.377

.765
.516
.800
.753
.523

1.684
1.658
1.186
1.341
1.768
2.243
2.654
1.307
1.936
1.249
1.328
1.914

i s d ng đ t

Trên c s t ng quan tài li u, Lu n án đ xu t mơ hình nghiên c u phân
tích tác đ ng đ u t đ ng giao thông đ n giá đ t đô th .
H1

Kho ng cách đ n trung tâm

Mô hình có ý ngh a th ng kê v i h s R đi u ch nh = 0.938, có ngh a là các
bi n trong mơ hình đã gi i thích đ

Sig.

Collinearity
Statistics

Th i gian di chuy n

H2
H3

C h i phát tri n
Thay đ i trong s d ng đ t

Bi n ki m soát

Giá tr đ t
gia t ng

H4

Tác đ ng c a đ u t CSHT giao thông

Lu n án thu th p và s d ng 216 quan sát (phi u tr l i h p l t ng i
SD ) đ th c hi n phân tích. Sau khi phân tích th ng kê mơ t , ki m tra th c
đo, phân nhân t khám phá (EFA), phân tích t ng quan và h i quy. Lu n án
đ a ra m t s k t qu nh sau:


22

21

CH

B ng 4.20. Tóm t t k t qu ki m đ nh các gi thuy t
Các gi thuy t nghiên c u
H1: Kho ng cách đ n trung tâm có tác
đ ng đáng k đ n giá tr đ t gia t ng;
H2: Th i gian di chuy n có tác đ ng
đáng k đ n giá tr đ t gia t ng;
H3: C h i phát tri n t i khu v c có
tác đ ng đáng k đ n giá tr đ t gia
t ng;
H4: Thay đ i trong s d ng đ t có tác
đ ng đáng k đ n giá tr đ t gia t ng;

NG 5: HÀM Ý RÚT RA T K T QU NGHIÊN C U

Cơng trình nghiên c u đã đ xu t m t s khuy n ngh v hàm ý qu n tr
và hồn thi n các chính sách khi đi u ti t ph n giá tr đ t gia t ng.

K v ng
d u

H s Beta
chu n hóa

+

.095**

c ng h

5.1. Hàm ý qu n tr đ i v i doanh nghi p trong đ u t s d ng đ t và phát
tri n b t đ ng s n

+

.225***

c ng h

+

.400***

c ng h

+

.380***

c ng h

Th nh t: Khi doanh nghi p l a ch n v trí & đ a đi m đ u t s d ng
đ t/ phát tri n B S, các doanh nghi p c n quan tâm đ n xu h ng c a nh ng
thay đ i có liên quan c a các y u t do nhà n c can thi p. T đó, doanh nghi p
c n xây d ng các ph ng án trong vi c t n d ng l i th do các can thi p tác
đ ng b i nhà n c t o ra v kh n ng ti p c n đ t đai t i các khu v c có th c
hi n d án đ u t B S;

K t lu n

Trong đó: ***: v i P-value < 0,001; **: v i P-value < 0,05.
K t qu ki m tra các gi đ nh v mơ hình h i quy cho th y mơ hình và d
li u thu th p là khá t t. Theo đó, tác gi xây d ng đ c ph ng trình h i quy
chu n hóa s là: MLVU = 0,095 * MDIS + 0,225*MLUC +0,4*MTIME +
0,38*MOPT.
Nh v y, b ng ch ng t 02 ngu n d li u thu th p, Lu n án đã ch ra
r ng, đ u t CSHT đ ng giao thông đô th tác đ ng làm gia t ng giá đ t giai
đo n công b d án, giai đo n d án hoàn thành và giai đo n d án khi thác khai
thác v n hành sau đ u t là 6,1%; 10,8% và 46,9%. ng th i, k t qu phân tích
c ng kh ng đ nh đ c t n t i 02 c ch tác đ ng gia t ng gia t ng giá tr đ t
t i tình hu ng phân tích là: c ch “C i thi n các ti n ích & kh n ng ti p c n”
và “T o ra c h i phát tri n”.
4.4. ánh giá v các chính sách đi u ti t ph n gia t ng giá tr đ t đô th
K t qu t ng h p n i dung ph ng v n sâu và th o lu n nhóm v v n đ
đi u ti t giá tr đ t gia t ng n i lên 02 đi m chính: (i) Nhà n c hi n nay ch a
th c hi n đi u ti t th a đáng ph n giá tr đ t gia t ng; (ii) Nguyên nhân c a th c
tr ng này xu t phát t b t c p c a quy đ nh chính sách và q trình t ch c th c
thi tri n khai chính sách đi u ti t. Bên c nh đó, k t qu phân tích n i dung
ph ng v n sâu, th o lu n nhóm và kh o sát (di n r ng) c ng cung c p m t s
g i ý v đ nh h ng hồn thi n các chính sách đi u ti t quan tr ng nh là chính
sách giá đ t, chính sách thu đ t v.v.

Th hai: Các doanh nghi p c n nh n th c đ c vai trị c a chính doanh
nghiêp trong vi c t o ra và đóng góp vào ph n gia t ng giá tr đ t/ B S thông
qua các ho t đ ng đ u t phát tri n đ t và B S;
Th ba: Các doanh nghi p B S c n chú tr ng t o l p và gia t ng các giá
tr (giá tr kinh t và giá tr phi kinh t ) trong quá trình đ u t phát tri n s n

ph m B S.
5.2. Hàm ý chính sách trong đi u ti t giá tr đ t gia t ng
5.2.1.

nh h

ng hoàn thi n chính sách đi u ti t giá tr đ t gia t ng

- Vi c đi u ch nh, s a đ i và hoàn thi n các quy đ nh chính sách đi u ti t
ph n gia t ng giá tr đ t c n đ m b o cân đ i gi a m c tiêu qu n lý và m c tiêu
phát tri n khi đi u ti t và huy đ ng ngu n l c tài chính đ t đai;
- Chính sách đi u ti t ph n gia t ng giá tr đ t đai c n đ m b o c s đi u
ti t c n c trên quá trình thay đ i và bi n đ ng c a giá đ t th tr ng;
- Tri n khai đ ng th i vi c s d ng công c thu đ t và giá đ t phù h p
trong đi u ki n phát tri n c a th tr ng đ t đai và B S;
y m nh c ch chuy n d ch đ t đai t nguy n d a trên quan h th
tr ng; đ ng th i th c hi n đa d ng hóa các cơng c huy đ ng/ đi u ti t ngu n
l c tài chính đ t đai cho quá trình phát tri n.
5.2.2. M t s đ xu t hồn thi n chính sách đi u ti t giá tr đ t gia t ng
 Chính sách v giá đ t:
- S a đ i nguyên t c xác đ nh giá đ t trong các quan h s d ng đ t đai
theo h ng: “giá đ t đ c xác đ nh ph i ph n ánh đúng giá tr th tr ng c a đ t


24

23

đai". Giá tr th tr ng là m c giá ph n ánh đ y đ l i ích kinh t đ t đai mang
l i và đ c xác đ nh d a trên các y u t c u thành giá tr đ t.

xu t b các quy đ nh v Khung giá đ t và B ng giá đ t, s d ng
th ng nh t c ch m t giá đ t là giá đ t c th . Trong đó, giá đ t c th ph n ánh
đúng giá tr th tr ng c a đ t đai.
- B sung quy đ nh v vi c th c hi n đ ng ký giá và qu n lý giá đ t c th ;

h p t i th i đi m thu h i, giá đ t trên th tr ng t ng cao đ t bi n thì b i th ng
theo giá th tr ng; ph n chênh l ch gi a giá b i th ng và giá tính thu c a
th a đ t s đ c đi u ti t theo nguyên t c đi u ti t giá tr gia t ng do đ a tô
chênh l ch t o ra.
5.2.3. Khuy n ngh nh m t ng c
đ t đô th

ng tác đ ng c a các y u t làm gia t ng giá tr

- Hoàn thi n các ph ng pháp đ nh giá đ t (t p trung nghiên c u và áp
d ng ph ng pháp đ nh giá đ t theo vùng giá tr ).

Th nh t: i m i công tác l p quy ho ch và đ m b o các quy ho ch t i đơ
th mang tính liên k t th ng nh t, đ ng b và kh thi.

- M t s quy đ nh và gi i pháp khác có liên quan trong q trình tri n
khai các quy đ nh chính sách giá đ t: Quy đ nh và t th c l i c quan đ nh giá/
th m đ nh giá đ t đ c l p; Nâng cao n ng l c đ nh giá đ t; Xây d ng và c p
nh t h th ng thông tin đ t đai đa m c tiêu , trong đó, c n thi t l p và c p nh t
thông tin v giá đ t.

Th hai: Thúc đ y quá trình đ u t phát tri n CSHT đô th , bao g m chú
tr ng nâng c p h th ng CSHT (k thu t & xã h i) t i các đô th hi n h u, qu n
lý và phát tri n m i có hi u qu h t ng c s t i các khu v c s tr đơ th .

 Chính sách v thu đ t:
- B sung các nguyên t c v thu đ t đai trong đ o Lu t t đai đ đ m
b o s th ng nh t v m t pháp lý khi s d ng các công c kinh t đ t trong đi u
ti t ph n giá tr đ t gia t ng.
- Nghiên c u b sung thêm quy đ nh v Thu đi u ti t giá tr gia t ng gi a
giá mua và giá bán gi a các l n giao d ch đ t đai;
- S a đ i c s tính thu c a s c thu s d ng đ t hi n hành theo h ng:
C s tính thu s d ng đ t c n d a trên giá tr đ t đai và ph n giá tr đ t đai gia
t ng do thay đ i các đi u ki n c a đ t đai.
 Chính sách tài chính đ t đai khác có liên quan:
- Chính sách thu ti n SD : Th c hi n đ i m i c ch th c hi n thu ti n
SD theo h ng xác đ nh các kho n thu d a vào kh n ng sinh l i c a th a đ t
trong các tr ng h p th c hi n chuy n m c đích SD . Ngồi ra, c n th c hi n
phân lo i (chia nh ) đ t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p theo m c đích
s d ng khi thu ti n SD ;
- Th c hi n chính sách t o qu đ t và đ u giá đ i v i ph n qu đ t ph
c n t i các d án đ u t phát tri n CSHT đô th ;
- B i th ng v đ t khi nhà n c thu h i đ t: Nghiên c u s a đ i và áp
d ng nguyên t c đó là: Xác đ nh giá đ t b i th ng c n tính theo giá đ t c th
đ c s d ng khi tính thu và ghi trong c s d li u c a th a đ t. Trong tr ng

Th ba: Có các đ nh h ng và gi i pháp th c hi n hi u qu nh ng bi n
đ ng trong q trình chuy n m c đích SD t i các khu v c ven đô và khu v c
quy ho ch tr thành đô th .
K T LU N
V i nh ng phát hi n trong nghiên c u, lu n án đã đóng góp c v m t lý
lu n và th c ti n. V lý lu n, lu n án đã phát hi n và phân tích trong b i c nh đơ
th c a Vi t Nam, bi u hi u gia t ng giá tr đ t v m t kinh t đ c đánh giá
nhi u h n và các y u t tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t ghi nh n ch y u là do
nhà n c tác đ ng can thi p, theo sau đó là tác đ ng đ u t c a ng i SD là

các doanh nghi p B S và các y u t khác. Lu n án c ng nh n di n và phân tích
03 c ch tác đ ng làm gia t ng giá tr đ t đơ th đó là: C i thi n các ti n ích &
kh n ng ti p c n đ t đai; T o ra các c h i phát tri n; M c đ th c thi các can
thi p. áng chú ý, khi nhà n c th c hi n đ u t làm đ ng giao thông đơ th ,
có 02 c ch là “C i thi n các ti n ích & kh n ng ti p c n đ t đai”; “T o ra các
c h i phát tri n” đã đ c kh ng đ nh và đo l ng.
V m t th c ti n, k t qu nghiên c u lu n án s cung c p thông tin tham
kh o cho các doanh nghi p trong vi c l a đ a đi m, v trí đ u t và ph ng án
s d ng đ t và phát tri n B S.
i v i c quan và nhà ho ch đ nh chính sách,
lu n án đ ra các đ nh h ng hồn thi n chính sách đi u ti t ph n giá tr đ t gia
t ng và m t s khuy n ngh nh m t ng c ng s tác đ ng c a các y u t làm gia
t ng giá tr đ t đô th . Cu i cùng, lu n án c ng ch ra nh ng h n ch trong
nghiên c u này và g i m m t s h ng nghiên c u ti p theo đ i l nh v c
nghiên c u v xác đ nh giá đ t, kinh t đ t và B S.