CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CẤP GCNQSDĐ

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CẤP GCNQSDĐ,
I- VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI:
1- Xét trên khía cạnh chính trị:
Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc
gia người ta nghĩ đến những bộ phận cấu thành bao gồm: vùng trời, vùng biển và
đất liền. Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước tức là xác
định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó.
2- Về mặt tự nhiên:
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên xuất hiện trước lao động, là điều kiện
chung của lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của
xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào
và sẽ không có sự tồn tại của loài người. Vì vậy đất đai là điều kiện ban đầu để
đảm bảo cho sự sống của các loài động, thực vật và con người trên trái đất.
3- Về mặt kinh tế - xã hội
3.1. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội .
Các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội, các làng mạc, các thành phố,
các công trình công nghiệp, công trình xây dựng... gắn liền với đất đai và được xác
định tại một địa điểm vị trí xác định.
Đất đai còn là nguyên vật liệu cho một số ngành công nghiệp xây dựng như:
sản xuất gạch ngói, xi măng... hay khai thác các vật liệu đơn thuần cho xây dựng
như: vôi, cát, sỏi...
3.2. Đất đai kết hợp với các điều kiện tự nhiên khác như khí hậu, thuỷ văn,
địa hình... trở thành một trong những cơ sở quan trọng hình thành nên các vùng
kinh tế - sinh thái, tạo nên những đặc điểm, lợi thế riêng cho từng vùng. Dựa vào
những đặc điểm đó cần xây dựng các chiến lược nhằm khai thác hợp lý và hiệu quả
các lợi thế. Nước ta hiện nay chia làm chia làm 8 vùng kinh tế sinh thái trên cơ sở
các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: Vùng Đông Bắc Bộ; Tây Bắc Bộ; khu bốn
cũ (Bắc Trung Bộ); Duyên Hải miền Trung (Nam Trung Bộ); Tây nguyên; Đông
Nam Bộ và Đồng bằng Sông Cửu Long.
3.3. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội.
Tuy vậy đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đai lại có vị trí

khác nhau.
Đối với ngành nông nghiệp (theo nghĩa rộng bao gồm: nông nghiệp, lâm
nghiệp, ngư nghiệp) đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng nó không chỉ là chỗ đứng
chỗ dựa để lao động mà đất đai còn cung cấp chất dinh dưỡng cho cây trồng sinh
trưởng, phát triển. Đất đai vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động: là tư
liệu lao động, con người lợi dụng các tính chất cơ lý hoá của đất tác động lên cây
trồng nhằm tạo ra sản phẩm nuôi sống bản thân. Là đối tượng lao động, con người
cùng với kinh nghiệm và khả năng lao động của mình kết hợp với các công cụ lao
động thích hợp cải tạo làm tăng độ mầu mỡ, phì nhiêu của đất đai.
Đối với các ngành công nghiệp, xây dựng đất đai đóng vai trò là chỗ đứng,
chỗ dựa cho sản xuất là địa điểm để xây dựng các công trình.
II- SỰ CẦN THIẾT PHẢI QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
Quản lý Nhà nước đối với đất đai là hoạt động cần thiết trong giai đoạn hiện
nay do các yêu cầu sau:
1- Do xuất hiện các khuyết tật của nền kinh tế thị trường ảnh hưởng
đến sự phân bổ các nguồn lực của xã hội trong đó có đất đai:
Nền kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trường rất đa dạng và phức tạp, nó
hàm chứa trong đó cả những mặt tích cực và những mặt tiêu cực. Trong một giới
hạn nào đó nền kinh tế thị trường có thể tự điều tiết một cách hoàn hảo nền kinh tế,
phân bổ các nguồn lực của sản xuất xã hội một cách hợp lý dưới sự tác động của
các quy luật kinh tế: Quy luật giá trị, quy luật lưu thông, quy luật cạnh tranh, quy
luật cung - cầu. Kích thích sự phát triển khoa học công nghệ, kích thích sản xuất
phát triển, tăng năng suất lao động tạo ra sự chuyên môn hoá và phân công lao
động trong sản xuất, mở rộng thị trường, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nâng cao
hiệu quả trong sử dụng đất đai. Tuy nhiên bên cạnh đó khi mà nền kinh tế phát
triển đến một giới hạn nhất định thì cơ chế thị trường cũng bộc lộ các khuyết tật
vốn có của nó. Khi đó các nguồn lực xã hội trong đó có đất đai không được phân
bổ một cách hợp lý trên phạm vi xã hội như đầu cơ, tích tụ đất đai trong tay một số
người gây ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuất, đồng thời cũng nảy sinh các tiêu
cực khác như ô nhiễm môi trường, ô nhiễm không khí, ô nhiễm nguồn nước ô

nhiễm đất đai làm ảnh hưởng đến sản xuất đặc biệt nó ảnh hưởng trực tiếp và lâu
dài đối với sản xuất nông nghiệp, ảnh hưởng đến điều kiện sống và làm việc của
con người.
Vì vậy để đảm bảo phân bổ hợp lý nguồn lực đất đai cũng như để bảo vệ,
chống ô nhiễm môi trường, ô nhiễm đất đai cần thiết phải có các tác động của Nhà
nước trên giác độ quản lý vĩ mô đối với nền kinh tế nói chung và đối với đất đai.
2- Yêu cầu của các tác nhân tham gia thị trường đất đai và yêu cầu của
quá trình xúc tiến cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động
sản.
Giống như các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, thị trường đất
đai cũng có các tác nhân tham gia trong đó có hai tác nhân quan trọng quyết định
cho những hoạt động, giao dịch chính trên thị trường là người cung cấp và người
sử dụng đất.
Người cung cấp đất đai cho thị trường là những tổ chức, cá nhân được Nhà
nước giao quyền sử dụng đất, được nhận thừa kế về đất nhận chuyển nhượng,
chuyển đổi hợp pháp; tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất nhưng không
hoặc chưa có nhu cầu sử dụng và sẵn sàng đem quỹ đất đó giao dịch trên thị
trường đất đai.
Người sử dụng đất (người có cầu về đất): bao gồm các tổ chức cá nhân có
nhu cầu sử dụng đất nhằm mục đích sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà ở hay sử
dụng vào các mục đích khác phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
Để đảm bảo cho các hoạt động giao dịch kinh doanh dất đai diễn ra thuận lợi
và tuân theo một quy tắc, trật tự nhất định đòi hỏi Nhà nước phải ban hành các
chính sách, văn bản nhằm tạo ra một hành lang pháp lý cho quản lý thống nhất ở
tầm vĩ mô đối với các hoạt động kinh doanh có đối tượng đặc biệt là đất đai - một
tài nguyên quốc gia quý giá.
Quản lý Nhà nước về đất đai tạo điều kiện cho các tác nhân tham gia có thể
thực hiện được những quyền lợi của mình cũng như phải thực hiện các nghĩa vụ
đối với Nhà nước. Hiện nay luật đất đai 2001 đã cho phép người sử dụng hưởng 6
quyền: quyền sử dụng; quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế;

quyền thế chấp; quyền cho thuê và cho thuê lại; quyền góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất để liên doanh, liên kết đã thúc đẩy các quan hệ về đất đai trên thị
trường.
Tinh thần của Nghị quyết Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX tháng
4 năm 2001 nêu rõ; thúc đẩy sự hình thành phát triển và từng bước hoàn thiện các
loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đặc biệt là những thị trường chưa
có hoặc còn sơ khai: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất
động sản, thị trường khoa học công nghệ... hình thành và phát triển thị trường bất
động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, từng bước
mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài, người nước
ngoài tham gia đầu tư tại Việt Nam.
Đất đai cho xây dựng nhà ở là nhu cầu cần thiết của con người đồng thời nó
cũng là bộ phận cấu thành cơ bản tạo nên bất động sản. Theo khái niệm về bất
động sản quy định tại Bộ luật dân sự (1995) thì bất động sản là những tài sản
không thể di dời bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở và các công trình trên đất.
- Các tài sản khác gắn liền với đất.
Qua khái niệm trên thị trường đất đai là yếu tố quan trọng để hình thành tài
sản bất động sản. Ở nước ta thị trường bất động sản đang từng bước được công
nhận và dần hình thành đi vào hoạt động chính thức. Trước đây thực ra thị trường
này vẫn tồn tại ở dạng chưa chính thức do chưa được Nhà nước ta công nhận vì
không cho phép mua bán kinh doanh đất đai, người muốn mua bán đất trước đây
đều núp dưới danh nghĩa mua, bán nhà trên đất. Luật đất đai 1993 ra đời cho phép
người sử dụng được chuyển nhượng đất và đại hội Đảng lần thứ VIII đã cho phép
sự hoạt động của thị trường này. Để có thể đảm bảo cho thị trường bất động sản nói
chung và thị trường đất đai nói riêng hoạt động có hiệu quả theo định hướng xã hội
chủ nghĩa thì cần thiết phải có sự quản lý điều hành của Nhà nước ở tầm vĩ mô.
3- Do yêu cầu của sự nghiệp đổi mới đất nước đòi hỏi phải có chiến lược
và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cân đối hợp lý.

Các quy luật kinh tế trong cơ chế thị trường có thể phân bổ hợp lý tài
nguyên song chỉ ở một quy mô, phạm vi nhất định. Để đảm bảo sử dụng hợp lý,
cân đối hài hoà nguồn lực đất đai Nhà nước cần xây dựng các quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất cho phù hợp với các mục tiêu phát triển trong chiến lược phát triển
kinh tế - xã hội.
III- KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐĂNG KÝ - CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
1- Khái niệm
1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy
đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà
nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng đất.
Theo điều 33 luật đất đai 1993 và Điều 696 Bộ luật dân sự (1995) thì đăng
ký đất đai được thực hiện đối với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất
chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải
thực hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất sử dụng; được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích
sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất đoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng
đất đai đăng ký khác.
Vì vậy đăng ký đất không chỉ dừng lại ở lập, hoàn thiện hồ sơ địa chính, cấp
giấy GCNQSDĐ, ban đầu mà còn thực hiện ở cả giai đoạn tiếp theo là đăng ký
biến động do trong quá trình vận động, phát triển của nền kinh tế kéo theo những
vận động, biến đổi về sử dụng đất đai đó chính là việc người sử dụng thực hiện các
quyền sử dụng đất: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế; thế chấp:
góp vốn giá trị quyền sử dụng đất... Vì thế đăng ký đất đai còn được sử dụng để
theo dõi những biến động về đất đai.
1.2- Khái niệm GCNQSDĐ
GCNQSDĐ: là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước

với người sử dụng đất, xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng để
họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền,
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
1. 3- Khái niệm hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ sổ sách.v.v... chứa
đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế - xã hội, pháp lý của
đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu
và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Tầm quan trọng của đăng ký đất đai.
2. 1. Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất
đai.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa
vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm bảo đảm lợi ích của Nhà nước và lợi ích của
toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ, đăng ký đất quy định
trách nhiệm pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong chấp hành pháp
luật về đất đai. Qua công tác này Nhà nước cho phép người sử dụng đất thực hiện
quyền sử dụng và bảo vệ họ khi có tranh chấp, lấn chiếm, xâm phạm đất đồng thời
quy định trách nhiệm của người sử dụng đất như các nghĩa vụ tài chính nghĩa vụ
bảo vệ đất sử dụng đất hiệu quả...
2. 2. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy
đủ, tiết kiệm, hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất.
Để quản lý đất đai chặt chẽ Nhà nước cần thiết lập một hệ thống các thông
tin về đất đai như về diện tích, chủ sử dụng, mục đích sử dụng, hạng đất, hình thể
kích thước và những biến động liên quan đến đất đai. Tất cả các thông tin đó chỉ có
thể có được nhờ công tác đăng ký đất đai, công tác đăng ký đất đai được thực hiện
tốt đúng quy định thì các thông tin mới chính xác và công tác quản lý mới đạt hiệu
quả cao đảm bảo quản lý, chặt chẽ, nếu thực hiện không tốt thì trong quả trình

quản lý Nhà nước sẽ không có đủ thông tin cần thiết do đó hiệu quá thấp và ảnh
hưởng nhiều cho các hoạt động kinh tế - xã hội có liên quan
2.3. Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các
nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ đia chính và cấp GCNQSDĐ
với đầy đủ các thông tin về tự nhiên - kinh tế - xã hội của từng thửa đất. Hệ thống
các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm
vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác như:
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất.
Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký
thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
- Công tác điều tra, đo đạc: kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho
cung cấp các thông tin về vị trí, diện tích... cho đăng ký đất đai.
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Kết quả quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất là căn cứ khoa học định hướng cho giao đất. Quy hoạch, kế
hoạch được lập tốt sẽ giảm được những biến động do vi phạm nên có ảnh hưởng
đến đăng ký đất đai làm cho công tác đăng ký đất đai thuận lợi hơn.
- Công tác giao dất, cho thuê đất: là cơ sở pháp lý ban đầu để người được
giao đất, thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và sau đó người sử dụng đất phải
đăng ký vào hồ sơ địa chính sử dụng đất. Quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở
pháp lý của người sử dụng khi đăng ký.
- Công tác phân hạng và định giá đất. Kết quả phân hạng định giá đất là cơ
sở cho xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất; đồng thời là cơ sở để
xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng.
- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai. Trong quá trình đăng
ký ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng
giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký và đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ.
Mặt khác hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo nên tiền đề
mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho thực hiện các nội dung quản lý khác. Kết quả
đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác về thực trạng tình hình sử

dụng đất để đánh giá và đề xuất bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương chính
sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất, hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin
cậy nhất cho công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phân hạng định giá đất,
công tác thông kê đất đai. Thông qua đăng ký đất chất lượng tài liệu đo đạc sẽ
được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được
chỉnh lý hướng hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đát đai được pháp lý hoá
gắn với quyền của người sử dụng đất được giao sẽ trở nên có hiệu quả thiết thực
trong thực tiễn quản lý đất.
2.4. Đăng ký đất góp phần hình thành thị trường bất động sản:
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, các loại thị trường cũng dần hình
thành và phát triển trong đó có thị trường bất động sản, Trước đây ở nước ta thị
trường bất động sản chỉ tồn tại ở dạng bất hợp pháp (thị trường ngầm) do quy định
của pháp luật không cho phép mua bán đất đai. Tuy nhiên hiện nay đại hội Đảng
lần thứ IX chỉ rõ: "hình thành đồng bộ các loại thị trường trong đó có thị trường bất
động sản". Do đó đăng ký đất đai đầy đủ sẽ tạo ra sự quản lý chặt chẽ thị trường
này tránh tình trạng đầu cơ đất và làm giảm hiện tượng mất cân đối cung cầu về đất
đai đặc biệt sự mất cân đối cung cầu đất đai các đô thị, trung tâm thương mại...
3- Một vài nét về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam
3.1- Sơ lược lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước năm 1945
- Sổ "địa bạ" thời Gia Long: Được lập cho từng xã, phân biệt rõ đất công
điền, đất tư điền của mỗi xã trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng
để tính thuế .
- Sổ "địa bộ" thời Minh Mạng: năm thứ 17 (1836) triều Minh Mạng, triều
đình cử một khâm sai lo việc lập "điền bộ" sau đổi thành "địa bộ" tại Nam Kỳ. Hệ
thống này được lập tới từng làng, xã và đã có rất nhiều tiến bộ so với sổ địa bạ thời
Gia Long. Sổ địa bộ được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến đầy đủ của các
chức việc trong làng: Chánh tổng tri huyện và điền chủ.
- Dưới thời pháp thuộc có các chế độ sau:
3.1.1. Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ.