MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SGDI-NHCTVN TRONG THỜI GIAN TỚI

MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH
GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SGDI-
NHCTVN TRONG THỜI GIAN TỚI
I. BÀI HỌC RÚT RA TRONG ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP
1. Những thuận lợi và thành công
Tín dụng là một trong những hoạt động chính của ngân hàng, bao gồm tín
dụng có tài sản đảm bảo và tín dụng không có tài sản đảm bảo. Trong tín dụng có
tài sản đảm bảo thì hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp đóng vai trò rất
quan trọng, nó góp phần tái tạo nguồn vốn để các tá nhân trong nền kinh tế mở
rộng sản xuất kinh doanh, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, tạo thu nhập,
nâng cao đới sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, thu hút thêm lao động …
cho nên hình thức tín dụng này đã được quy định trong các văn bản pháp luật của
nước ta như: bộ luật dân sự, luật đất đai, các nghị định của chính phủ, thông tư
hướng dẫn của các bộ. Bên cạnh đó ngành ngân hàng cũng đã có sự chỉ đạo, hướng
dẫn, giám sát đối với nghiệp vụ này, bởi vì ngoài việc góp phần thực hiện các chỉ
tiêu vĩ mô nó còn có ý nghĩa quan trọng trong việc tồn tại và phát triển của ngân
hàng. Trong hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp, các công việc như: định
giá tài sản thế chấp, quản lý tài sản trong thời gian thế chấp và xử lý tài sản thế
chấp có vai trò quan trọng hàng đầu, bởi vì kết quả của công tác định giá là cơ sở
để xác định mức cho vay; quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp giúp ngân
hàng bảo vệ được những lợi ích của mình, hạn chế và ngăn chặn những vi phạm
của người vay trong các cam kết, còn xử lý bất động sản thế chấp giúp cho ngân
hàng có thể bảo toàn được nguồn vốn của mình trong trường hợp khách hàng
không trả được nợ khi đến hạn.
Vậy cơ sở pháp lý của những hoạt động trên đã được quy định rõ ràng, cụ
thể cùng với sự chỉ đạo, hướng dẫn của cơ quan cấp trên, cụ thể là ngân hàng công
thương Việt Nam và ngân hàng Nhà nước đã tạo ra những thuận lợi đối với nghiệp
vụ này của SGDI. Bên cạnh đó, còn có hàng loạt những nhân tố khác như:
+ Thứ nhất là sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở nước
ta. Thị trường bất động sản ở nước ta đang được khuyến khích mở rộng, phát triển

bằng nhiều công cụ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khi thị trường này được
mở rộng và phát triển thì các thông tin cần thiết để xác định giá trị bất động sản thế
chấp sẽ được phổ biến cập nhật hơn, các quy tắc kỹ thuật định giá được sử dụng
phổ biến điều này giúp cho việc định giá bất động sản thế chấp được chính xác hơn
bên cạnh đó thị trường bất động sản phát triển thì việc xử lý một bất động sản để
thu hồi nợ của ngân hàng cũng trở nên dễ dàng hơn. Chính vì vậy mà ngân hàng
ngày càng yên tâm hơn và thúc đẩy mở rộng quy mô của hình thức tín dụng này.
+ Thứ hai là sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan Nhà nước liên quan như:
UBND phường, sở địa chính - nhà đất, phòng công chứng, toà án… sự phối hợp
giữa các cơ quan này với ngành ngân hàng sẽ tạo điều kiện giúp ngân hàng quản
lý, xử lý bất động sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật và bảo toàn được
nguồn vốn của mình.
+ Thứ ba là sự tuân thủ, chấp hành các cam kết từ phía khách hàng. Đây là
nhân tố không kém phần quan trọng trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện
nay. Đa phần các rủi ro đối với nguồn vốn của ngân hàng đều xuất phát từ phía
khách hàng, nếu khách hàng nghiêm chỉnh thực hiện những cam kết khi vay vốn
thì ngân hàng sẽ thực hiện được mục đích, chỉ tiêu đặt ra, tác động đến việc mở
rộng quy mô, hạn mức tín dụng … của ngân hàng.
Với những thuận lợi trên cùng với sự cố gắng, nỗ lực của toàn thể cán bộ tại
SGDI nói chung cũng như cán bộ tín dụng nói riêng mà hoạt động tín dụng có bất
động sản thế chấp ngày càng mở rộng về quy mô, phát triển về chất lượng. Thể
hiện ở dư nợ năm 2001 là 143 tỷ đồng, (chiếm 9,59 % tổng dư nợ) tăng 74 tỷ đồng
so với năm 2000. Cùng với những kết quả đạt được thì các nghiệp vụ như: định giá
quản lý bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp cũng thu được những
thành công đáng kể: giá trị của bất động sản thế chấp được xác định gần tương
đương với giá trị bất động sản tương tự được mua bán trên thị trường, điều này
chứng tỏ giá trị bất động sản thế chấp đã được xác định gần tương ứng với giá trị
thực của nó, điều này không phải ngân hàng nào cũng làm được, ngôi nhà số 23
Hàng Đường được định giá là 35 triệu đồng/1m
2

đất là một ví dụ. Điều này đã phản
ánh sự trưởng thành trong công tác định giá tại SGDI nếu không xét theo giác độ
chuyên môn.
Những thành công trong việc kiểm tra, quản lý hồ sơ bất động sản thế chấp
cũng như chính bất động sản đó trên thực địa đã thể hiện ở dư nợ (quy mô) tăng
qua các năm trong khi nợ quá hạn ngày càng chiếm tỷ trọng nhỏ so với tổng dư nợ.
Việc xử lý bất động sản thế chấp để thu nợ cũng có những thành công đáng kể, đó
là việc ngân hàng đã sử dụng thành công những giải pháp mềm như: thoả thuận để
khách hàng bán bất động sản của mình để trả nợ; đã hạn chế đến mức tối thiểu
những vụ kiện cáo giữa ngân hàng và khách hàng …
2. Những khó khăn trong định giá và xử lý bất động sản thế chấp
Cùng với những thuận lợi và thành công trên, việc định giá và xử lý bất
động sản thế chấp tại SGDI cũng gặp không ít những khó khăn, những khó khăn
này mang tính khách quan muốn giải quyết được đòi hỏi phải có sự tích cực, thiện
chí của các cơ quan liên quan.
Khó khăn thứ nhất là về luật: tuy công việc định giá, xử lý bất động sản thế
chấp đã được quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dưới luật
nhưng giữa các văn bản này vẫn có sự chưa thống nhất, nội dung vẫn mang tính
định hướng và còn nhiều bất cập so với thực tế, chẳng hạn như nghị định 87/CP
ngày17/ 8/ 1994 của chính phủ về quy định khung giá các loại đất và quyết định
3519 ngày 12/9/1997 của UBND thành phố Hà Nội về quy định khung giá các loại
đất tại Hà Nội là một ví dụ điển hình. Theo khung giá được quy định trong quyết
định 3519 của UBND thành phố Hà Nội thì mức giá cao nhất được xác định đối
với những lô đất mức A, vị trí 1 thuộc đường loại I là 9,8 triệu/m
2
tức là chỉ bằng
khoảng 1/8 so với thực tế. Các mức giá được quy định thấp như vậy sẽ gây khó
khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá của UBND
thành phố Hà Nội vào định giá bất động sản thế chấp thì giá trị của bất động sản sẽ
rất thấp, dẫn tới việc mức vốn vay không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, sẽ

làm nản lòng khách hàng và có thể vốn vay sẽ không được sử dụng theo đúng mục
đích như cam kết ban đầu. Còn nếu ngân hàng không áp dụng thì trong trường hợp
khoản vay gặp rủi ro, khả năng ngân hàng không thu đủ nợ gốc là không tránh khỏi
vì khi toà án xác định giá trị của bất động sản thế chấp cơ quan này lại áp dụng
khung giá của Nhà nước, do đó giá trị của bất động sản sẽ thấp hơn giá được xác
định ban đầu (đối với trường hợp phải nhờ toà án can thiệp). Cùng với khung giá
thấp thì việc chưa ban hành một văn bản pháp luật quy định trình tự, thủ tục,
phương pháp định giá bất động sản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng gây
khó khăn cho phía ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp. Các cách mà
ngân hàng sử dụng hiện nay để định giá bất động sản thế chấp mang tính kinh
nghiệm là chủ yếu và do vậy giá trị của bất động sản thế chấp được xác định còn
mang tính tương đối , có khi người định giá thấy kết quả gần tương đương với giá
thị trường là được.
Sự phối hợp giữa các cơ quan hữu quan như: toà án, UBND phường, sở địa
chính - nhà đất, cơ quan công chứng, ngân hàng Nhà nước … với ngân hàng trong
việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ cũng là vấn đề khó khăn đặt ra đối với ngân
hàng. Hiện nay có nhiều trường hợp biện pháp bảo đảm cho khoản vay bằng bất
động sản chỉ là khoản thu dự phòng mà vấn đề chính là tính khả thi của phương án
sử dụng vốn vay cho nên đối với những trường hợp như vậy người vay nếu chưa
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà mà có một loại giấy tờ khác
như: giấy chuyển nhượng; giấy chứng nhận tạm thời… thì ngân hàng vẫn giải
quyết cho vay vốn. Nhưng nếu những khoản vay này gặp rủi ro khách quan dẫn tới
việc khách hàng vay không trả được nợ thì việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ
của ngân hàng sẽ gặp nhiều khó khăn, khi phải nhờ đến cơ quan pháp luật như toà
án, công chứng. Thực tế, mặc dù bản án, quyết định của toà án đã có hiệu lực pháp
luật và đã có đơn yêu cầu thi hành án của ngân hàng (người được thi hành án),
nhưng cơ quan thi hành vẫn chưa tổ chức thi hành với lý do bản án, quyết định của
toà án chưa rõ ràng, hoặc lý do khác. Do đó ngân hàng phải chờ cơ quan thi hành
án đề nghị toà giải thích rõ bản án, quyết định có hiệu lực để dễ tổ chức thi hành.
Thời gian chờ đợi này thường kéo dài đến hàng tháng, thậm chí có trường hợp

ngân hàng phải chờ đến nửa năm mới nhận được văn bản trả lời của cơ quan thi
hành án. Vì vậy việc ngân hàng thu hồi nợ thông qua công tác thi hành bản án,
quyết định có hiệu lực của toà án là rất chậm. Mặt khác, nhiều trường hợp cơ quan
thi hành án đã tổ chức thi hành bản án, quyết định có hiệu lực của toà án và giao tài
sản cho ngân hàng tự xử lý để thu hồi nợ, nhưng ngân hàng không thể xử lý được
những tài sản đó vì hồ sơ pháp lý của tài sản chưa đầy đủ. Để hoàn thiện được hộ
sơ pháp lý của tài sản, thì ngân hàng không chỉ mất nhiều công sức và tiền bạc mà
còn gặp không ít rắc rối, phiền toái. Theo các cán bộ tín dụng thì sở dĩ còn có các
tài sản đảm bảo nợ vay được giao từ các vụ án chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý là do
trong khoảng thời gian dài, nước ta buông lỏng việc quản lý đất đai và công tác xây
dựng cho nên vẫn còn nhà ở và quyền sử dụng đất tài chính của khách hàng vay
chưa có đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy
việc xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng cần có sự quan tâm của chính phủ
và sự hỗ trợ, giúp đỡ của các bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan.
Khó khăn thứ ba mà ngân hàng gặp phải là sự biến động không ổn định của
thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản ở nước ta mới hình thành và phát
triển, Nhà nước vẫn đang cố gắng định hướng và kiểm soát thị trường này bằng
nhiều biện pháp nhưng hiện nay nhìn chung thị trường bất động sản vẫn chưa thực
sự thuộc kiểm soát của Nhà nước, là một thị trường phi chính thức, bị chi phối bởi
các nhà đầu cơ. Do vậy thị trường luôn biến động, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn
đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị
trường. Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với những cán bộ tín dụng làm
công tác định giá tại SGDI, bởi vì việc định giá một bất động sản thế chấp khác so
với việc định giá bất động sản với mục đích mua bán cho thuê, ở chỗ mức giá này
mang tính thời kỳ, nó phải được duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng
tín dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trường bất động sản
ổn định, nhưng thực tế không phải như vậy, thị trường luôn biến động, điều này sẽ
gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu về bất động sản trong tương lai, của
cán bộ tín dụng. Không những thế, việc thu thập và phân tích thông tin từ thị
trường cũng gặp khó khăn bởi vì với thị trường biến động thì thông tin dễ trở nên

lạc hậu và tính chính xác kém.
Khó khăn thứ tư là xuất phát từ phía khách hàng. Còn có nhiều trường hợp
khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về bất động sản thế chấp của mình,
vi phạm các cam kết trong hợp đồng, không tích cực phối hợp cùng ngân hàng giải
quyết những rủi ro, xử lý tài sản.
Thực tế có nhiều trường hợp, bản thân khách hàng cũng chưa nắm rõ đặc
điểm, giá trị của nhà đất cùng các công trình khác trên đất dùng làm tài sản thế
chấp, cũng như không nắm rõ thông tin về giá cả bất động sản trên thị trường nên
việc cung cấp thông tin cho cán bộ định giá đôi khi chưa chính xác. Mặt khác, đối
với những trường hợp ngân hàng phải phát mãi bất động sản thế chấp để thu hồi nợ
thì việc ngân hàng tiếp nhận tài sản để bán cũng gặp nhiều khó khăn, trở ngại như:
- Người vay tìm đủ mọi cách để lẩn tránh việc phát mại tài sản, bỏ trốn trước
khi toà lấy lời khai ban đầu, lấy lời khai toà án nghiên cứu, phải đình hoãn xử cho
đến khi công an bắt được con nợ, dựa vào quyền có nhà ở do luật quy định, bên thế
chấp chây ỳ gây khó khăn cho ngân hàng như đòi phải có chỗ ở khác, cố tình sử
dụng quyền kháng cáo để trì hoãn việc trả nợ, xin kiến nghị giám đốc thẩm để toà
buộc phải xử lý nhiều lần.
- Một số khách hàng có nhà đất thế chấp trước đây có giấy tờ chưa hợp lệ,
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc việc xác nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng không đúng thẩm quyền. Nhà đất do ông cha để lại, nhiều
người chưa muốn làm các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà vì
khi xây dựng trước đây thiếu giấy tờ cấp phép, mặt khác thuế sang tên trước bạ cao
tạo ra tâm lý không muốn hoàn chỉnh hồ sơ chính chủ. Vì vậy tạo ra việc xử lý bất
động sản thế chấp gặp khó khăn khi nợ khó đòi phát sinh.
- Bên vay thực hiện hành vi lừa đảo, một bất động sản đem thế chấp ở nhiều
nơi, tài sản đã đem thế chấp nhưng vẫn có thủ đoạn tẩu tán, bán tài sản khiến cho
ngân hàng phải gánh chịu hậu quả.
- Bên vay phá sản, mất khả năng thanh toán phải trốn nợ nên không ký nhận
lại nợ vay do đó không thể làm được thủ tục xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Bên cạnh đó một số bất động sản khi phát mại gặp khó khăn là do không phù

hợp với nhu cầu, thị hiếu người mua, tâm lý người mua không muốn mua tài sản
của người vỡ nợ, nếu bán qua trung tâm đấu giá thì chi phí quá cao. Thêm vào đó
thị trường bất động sản ở Việt Nam còn phôi thai, còn nhiều vướng mắc về pháp
lý, hành chính nên quá trình mua bán, chuyển nhượng còn nhiều ách tắc.
Tóm lại, cùng với những thuận lợi và kết quả đạt được, công tác định giá và
xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, để khắc phục
những khó khăn này đòi hỏi phải có sự phối hợp, giúp đỡ của các cơ quan, ngành
liên quan, từ những khó khăn trên mà hiện nay tại SGDI vẫn còn những tồn tại cần
giải quyết.
3. Những tồn tại trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại
SGDI hiện nay
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như nước ta hiện nay, hoạt động tín
dụng ngân hàng không đơn giản chỉ để kiếm lời cho bản thân ngân hàng. Bằng
nhiều cách, ngân hàng cho vay đẩy mạnh sự tăng trưởg kinh tế của đất nước, chẳng
hạn, các công ty muốn mở rộng kinh doanh hoặc đang trong tình trạng cần thêm
vốn lưu chuyển đều có thể đến ngân hàng để xin trợ giúp. Ngân hàng cũng có thể
thực hiện một chính sách tín dụng để khuyến khích được sự phát triển công nghiệp
và đầu tư - do đó, tạo ra những điều kiện về công ăn việc làm và cải thiện mức
sống. Vì sức mua gia tăng, nhân dân sẽ có xu hướng chi tiêu nhiều hơn các hàng
hoá tiêu dùng và theo đó sẽ kích thích sự tăng trưởng kinh tế. Nhưng một điều rất
quan trọng là bất cứ một khoản tiền vay có hiệu quả nào cũng phải dựa vào chính
nó, có nghĩa là không phải xét đến khía cạnh bảo đảm. Nếu ngân hàng cấp một
khoản tín dụng có bảo đảm nhưng lại biết rằng sẽ phải bán vật bảo đảm sau đó để
trang trải món nợ thì ngân hàng sẽ không bao giờ cho vay. Sở dĩ có bảo đảm cho
một khoản tiền ứng trước là mọi khoản tín dụng cấp cho khách hàng đều hàm chứa
một mức độ rủi ro nhất định, gây ra bởi những sự kiện bất ngờ làm ảnh hưởng đến
tình hình tài chính của khách hàng. Do vậy, đây là một sự thận trọng phải làm, bất
cứ khi nào có điều kiện, bất cứ ở đâu thấy thu nhập bảo đảm là hợp lý với tư cách
là bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó với mọi tổn thất.
Hiện nay ở nước ta, chính phủ, ngân hàng Nhà nước đã có nhiều văn bản

hướng dẫn các ngân hàng thương mại xác định cho vay có đảm bảo và cho vay
không đảm bảo với từng loại đối tượng vay vốn, thông thường các khách hàng là
tư nhân hay doanh nghiệp ngoài quốc doanh khi vay vốn để sản xuất kinh doanh
hay tiêu dùng đều phải có tài sản đảm bảo (thường là bất động sản, máy móc,
phương tiện vận chuyển…), tuy các đối tượng vay này rất linh động, làm ăn có
hiệu quả cao nhưng cũng chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn không nhỏ. Nói như vậy
không có nghĩa rằng các doanh nghiệp quốc doanh khi vay vốn thì không cần đảm
bảo, hiện nay chính phủ và ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã trao cho các ngân
hàng thương mại, quyền chủ động lựa chọn xem các khách hàng có phải có tài sản
đảm bảo cho khoản vay hay không. Tại SGDI-NHCTVN hiện nay tổng dư nợ của
các khoản vay có tài sản đảm bảo chiếm tỷ trọng không lớn (khoảng 14 - 15%)
trong đó dư nợ có tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm khoản 8 - 9%. Đối với
những bất động sản dùng làm tài sản thế chấp mỗi khoản vay thông thường phải có
những thuộc tính sau:
- Giá trị của bất động sản thế chấp phải hoàn toàn xác định và có tính ổn
định hợp lý trong nhiều năm, đủ đề dự phòng sự mất giá.
- Bất động thế chấp phải có thực tính chuyển nhượng trong trường hợp ngân
hàng phải bán để thu hồi nợ (ví dụ: đất đai và nhà đã được thiết kế dành riêng cho
lĩnh vực thương mại cụ thể, có thể không dễ dàng tìm được người mua).
- Ngân hàng phải nắm giữ giấy tờ sở hữu bất động sản thế chấp.
Như vậy yêu cầu đầu tiên là bất động sản phải có giấy tờ đầy đủ, chứng
minh tính hợp pháp của nó và giá trị của nó phải được xác định, tức là phải định
giá bất động sản thế chấp. Định giá bất động sản thế chấp là công việc thường nhật
của các ngân hàng, tại SGDI cũng vậy, tuy nhiên đây là một công việc khá mới mẻ
về mặt thực tiễn, cộng với những khó khăn về luật pháp sự phối hợp chặt chẽ giữa
các cơ quan hữu quan ; tính không ổn định và chưa kiểm soát được của nhà nước
về thị trường bất động sản; sự vi phạm cam kết của khách hàng, cho nên hoạt động
định giá của bất động sản thế chấp hiện nay ở SGDI vẫn còn những tồn tại
Do sự tồn tại trong một thời gian dài của nền kinh tế tập trung quan liêu bao
cấp, hệ thông ngân hàng ở Việt Nam nói chung và SGDI - Ngân Hàng Công

Thương Việt Nam nói riêng chủ yếu hoạt động theo chỉ tiêu pháp lệnh của cấp trên,
cho nên việc hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế thị trường đặt ra rất nhiều
khó khăn, thử thách đối với đội ngũ cán bộ công nhân viên tại đây, việc định giá
bất động sản thế chấp hiện nay cũng chịu ảnh hưởng của nhân tố này, thể hiện ở sự
đánh giá thị trường bất động sản, thu thập thông tin thị trường và phân tích các
thông tin thu thập được. Các quyết định về giá trị của một bất động sản thế chấp
thường được đưa ra độc lập, không có sự liên kết giữa các thông tin thị trường khi
ra quyết định. Chẳng hạn khi xác định giá trị lô đất của bất động sản thế chấp tại
đường Hai Bà Trưng thì sau khi thu thập các thông tin về đặc điểm của đất thì cán
bộ tín dụng chỉ tìm hiểu xem tại con đường này các lô đất khi chuyển nhượng thì
giá là bao nhiêu một mét vuông và định giá lô đất theo giá đó. Thực ra kết quả này
chỉ được coi là phù hợp với trường hợp chuyển nhượng, tức là giá tri lô đất mang
tính thời điểm, nó có thể thay đổi bất cứ lúc nào. Nhưng với bất động sản thế chấp
thì khác giá trị lô đất phải được xác định sao cho có tính ổn định trong thời gian thế
chấp. Cùng với những vấn đề này, các cán bộ tín dụng vẫn chưa thực sự phát hiện
và đánh giá các yếu tố tác động đến bất động sản. Đây là một tồn tại khá phổ biến
đối với các cán bộ tín dụng hiện nay.
Vụ án Minh Phụng Epco vừa qua đã để lại nhiều bài học kinh nghiệm quý
giá cho ngành ngân hàng, nhất là bài học về định giá bất động sản thế chấp, trong
vụ án này các bất động sản được quy định giá cao hơn giá trị thực của nó trên thị
trường, cộng với sự không thống nhất ý kiến giữa các cơ quan chức năng dẫn đến
ngành ngân hàng phải chịu một tổn thất rất lớn. Rút kinh nghiệm từ vụ này, hiện
nay đa phần các ngân hàng đều thận trọng tới mức chặt chẽ khi đưa ra các quyết
định liên quan đến giá bất động sản thế chấp, cho nên có bất động sản thế chấp
được định giá rất thấp, chỉ bằng 1/4 vụ chuyển nhượng tương tự trên thị trường.
Đây cũng là một vấn đề cần được xem xét và cải tiến trong thời gian tới, nếu
không sẽ dẫn tới cầu về tín dụng sẽ giảm hoặc khách hàng sẽ chuyển sang ngân
hàng khác, do không vay được mức vốn cần thiết, vô hình chung đã làm vị thế của
ngân hàng giảm sút. Bên cạnh việc định giá đất, việc xác định giá nhà cửa bất
động sản thế chấp tại SGDI hiện này cũng còn nhiều tồn tại. Cụ thể là việc xác

định giá trị còn lại của nhà, các cán bộ không căn cứ vào thời hạn sử dụng của
nhà theo thiết kế, một phần cũng do cơ quan xây dựng chưa kiểm soát chặt chẽ
vấn đề này, bên cạnh đó khi đặt ra quyết định về giá trị nhà các cán bộ tín dụng
cũng không căn cứ vào những hoá đơn chứng từ khi xây dựng nhà - đành rằng
theo một khía cạnh nào đó chúng không còn phù hợp khi thời gian luôn biến động
và cũng vì một lý do nữa- theo các cán bộ tín dụng thì người vay có thể đưa ra
những giấy tờ không chính xác nếu họ yêu cầu. Cho nên việc xác định giá trị của
nhà là khá “mù mờ” và mang tính đại khái. Bên cạnh đó các cán bộ tín dụng cũng
ít chú ý đến kiểu cách, kiến trúc ngôi nhà thế chấp, còn trang thiết bị nội thất thì
chắc chắn không được tính đến (ngày cả những trang thiết bị gắn với nhà)
Như vậy có thể nhận thấy rằng, quá trình định giá bất động sản thế chấp tại
SGDI hiên nay vẫn còn những tồn tại, ngoài nguyên nhân khách quan thì yếu tố
chủ quan cũng góp phần không nhỏ, đó là: trình độ nhận biết về thị trường và bất
động sản của cán bộ tín dụng cũng như chưa hình thành một phương pháp định giá
nào cụ thể, mang tính nguyên lý cơ sở.
Vấn đề xử lý bất động sản tài sản thế chấp cũng còn nhiều tồn tại, vướng
mắc. Hiện nay tại SGDI vẫn còn một số bất động sản thế chấp chưa xử lý được
mà nguyên nhân là hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ và do sự thiếu thiện chí từ phía
khách hàng cũng như khó khăn từ thủ tục giải quyết qua toà án. Đây là một phần
hậu quả của việc dễ dãi, nới lỏng trong vấn đề thẩm định hồ sơ bất động sản thế
chấp. Trước kia vấn đề này hiện nay tại SGDI đã được khắc phục triệt để, những
bất động sản nào không có đầy đủ hồ sơ pháp lý sẽ không được thế chấp. Còn tồn
tại về việc không dứt khoát trong ra quyết định xử lý bất động sản đảm bảo khi
thấy nguy cơ rủi ro với nguồn vốn của mình. Đây cũng là một phần do công tác
quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp, tức là khi kiểm tra tình hình sử dụng
vốn vay và bất động sản thế chấp, cán bộ tín dụng định giá chưa định giá được hết
những yếu tố dẫn đến rủi ro của hoạt động kinh doanh và do đó có thể sau khi kiểm
tra một thời gian ngắn người vay vốn lâm vào tình trạng không trả nợ, thì ngân
hàng cung không nắm được.
Như vậy, bên cạnh nhưng khó khăn, hoạt động định giá, quản lý và xử lý

bất động sản thế chấp tại SGDI vẫn còn những tồn tại đáng kể, nó phản ánh trình
độ định giá và am hiểu về bất động sản thế chấp của cán bộ tín dụng để tháo gỡ,
đẩy lùi những khó khăn, tồn tại trên, quan nghiên cứu thực tiển và trong phạm vi
bài viết này em xin đưa ra một số giải pháp sau:
II.Một số đề xuất và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá quản
lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân Hàng Công Thương Việt
Nam.
Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI - Ngân
Hàng Công Thương Việt Nam nới riêng và các ngân hàng thường mại nói chung
hiện nay đều gặp những khó khăn, trở ngại đáng kể. Không phải cho đến bây giờ
ngành ngân hàng mới đặt ra những vấn để về định giá bất động sản thế chấp và
xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, mà trong thời giân gần đây vấn đề này
ngày càng trở nên bức xúc hơn, cần quan tâm của các ngành, cơ quan chức năng
khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển cùng với sự phát triển không
ngừng của nền kinh tế. Ngành ngân hàng nói chung và SGDI - Ngân Hàng Công
Thương Việt Nam nói riêng đã có những thay đổi đáng kể trong vấn đề định giá bất
động sản thế chấp và cũng đã đạt được kết quả rất khả quan, nhưng vẫn còn những
khoảng cách khá lớn so với yêu cầu. Sở dĩ như vậy là do định giá bất động sản là
vấn đề còn khá mới mẻ ở nước ta, cả về lý luận và thực tiển. Để hoàn thiện vấn đề
này cần phải có sự đồng tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan
chức năng, cũng như sự cố gắng của cán bộ tín dụng ngành ngân hàng. Trong thời
gian thực tập tại SGDI- Ngân Hàng Công Thương Việt Nam em đã nghiên cứu tìm
hiểu về những vấn đề trên, trong bài viết này em xin mạnh giạn đưa ra một số ý
kiến. Các ý kiến có thể còn nhiều bất cập nhưng em mong rằng đó sẽ là những ý