Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh thái nguyên

...

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH

TẠ THỊ THÚY

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH

TẠ THỊ THÚY

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 8.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH

THÁI NGUYÊN - 2018

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bản luận văn này là cơng trình nghiên cứu khoa học,
độc lập của tơi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn được tập hợp từ nhiều nguồn tài
liệu và liên hệ thực tế, các thông tin trong luận văn là trung thực và có nguồn
gốc rõ ràng.
Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về nội dung của luận văn.
Thái Nguyên, tháng 6 năm 2018
Tác giả luận văn

Tạ Thị Thúy


ii
LỜI CẢM ƠN
Quá trình học tập và thực hiện luận văn này tôi được sự giúp đỡ của nhiều
cá nhân và tập thể. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá nhân
và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.
Trước hết, tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Đỗ Thị Hồng Hạnh người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tơi trong suốt q trình học tập, nghiên
cứu và hồn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cơ giáo, cán bộ Phịng Đào
tạo, khoa Quản lý - Luật kinh tế, trường Đại học Kinh tế và Quản trị kinh
doanh đã tạo điều kiện giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cho tơi trong q trình
học tập và hồn thành luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Sở Tài nguyên & Môi trường
tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong việc thu thập số liệu và
những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu luận văn này.

Tôi xin cảm ơn nhiều tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bên
tôi, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập và
nghiên cứu luận văn này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 6 năm 2018
Tác giả luận văn

Tạ Thị Thúy


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii
MỤC LỤC ......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vii
MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 4
5. Bố cục của luận văn ...................................................................................... 4
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CÔNG TÁC QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT................................................................................ 5

1.1. Một số khái niệm cơ bản ............................................................................ 5
1.1.1. Giá đất ..................................................................................................... 5
1.1.2. Định giá đất ............................................................................................. 8

1.1.3. Thị trường đất đai .................................................................................... 9
1.2. Quản lý nhà nước về giá đất..................................................................... 13
1.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất ................................................. 13
1.2.2. Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp
dụng bảng giá đất .................................................................................. 14
1.2.3. Định giá đất cụ thể ................................................................................ 15
1.2.4. Phân cấp trong Quản lý nhà nước về giá đất ........................................ 20
1.3. Bộ máy quản lý nhà nước về giá đất ........................................................ 23
1.4. Những yếu tố tác động đến giá đất .......................................................... 23
1.4.1. Yếu tố thông thường ............................................................................. 23
1.4.2. Yếu tố khu vực ...................................................................................... 25


iv
1.4.3. Yếu tố cá biệt ........................................................................................ 26
1.4.4. Yếu tố quy hoạch .................................................................................. 26
1.5. Những yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về giá đất ........................ 26
1.6. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh và kinh nghiệm cho tỉnh
Thái nguyên........................................................................................... 27
1.6.1. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh ........................................... 27
1.6.2. Kinh nghiệm đối với tỉnh Thái Nguyên trong công tác xây dựng giá đất ....... 29
Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................... 31

2.1. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................... 31
2.2. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 31
2.2.1.Chọn điểm nghiên cứu ........................................................................... 31
2.2.2.Phương pháp thu thập số liệu ................................................................... 32
2.2.3. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 34
2.2.4. Phương pháp phân tích số liệu .............................................................. 35
2.3. Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu ............................................................. 36

2.3.1 Nhóm chỉ tiêu về loại hình đất đai gồm ................................................. 36
2.3.2. Nhóm chỉ tiêu về giá đất ....................................................................... 37
Chương 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN ............................................... 38

3.1. Vị trí địa lý, kinh tế, xã hội của tỉnh Thái Nguyên .................................. 38
3.1.1. Vị trí địa lý, quy mơ, diện tích .............................................................. 38
3.1.2.Địa hình, đất đai, sơng ngịi, khí hậu ..................................................... 40
3.1.3. Tình hình phân bố dân cư...................................................................... 41
3.1.4. Tài nguyên ............................................................................................. 41
3.1.5. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội ....................................................... 43
3.1.6. Môi trường nhân lực.............................................................................. 47
3.2. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai của tỉnh Thái Nguyên ............... 47
3.2.1. Công tác ban hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý, sử dụng đất đai tại tỉnh Thái Nguyên ................................. 47


v
3.2.2. Công tác cấp GCNQSD đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính ................ 48
3.2.3. Cơng tác điều tra lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................ 50
3.2.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất ............................................................................................ 52
3.2.5. Tình hình quản lý, sử dụng đất ............................................................. 55
3.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ....................................................... 60
3.2.7. Công tác quản lý tài chính về đất đai .................................................... 60
3.2.8. Cơng tác thanh kiểm tra, giám sát về đất đai ........................................ 63
3.3.Thực trạng quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .......... 65
3.3.1. Thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................................ 65
3.3.2.Thực trạng xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên ....................... 76
3.3.3. Công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................ 93

3.3.4.Thực trạng điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ...... 99
3.4. Kết quả khảo sát công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên ......................................................................................... 102
3.5. Đánh giá chung Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên . 105
Chương 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN ........... 109

4.1. Quan điểm, định hướng quản lý nhà nước về giá đất của Tỉnh Thái Nguyên . 109
4.2. Dự báo giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên những năm tới .................. 111
4.3. Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá
đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên....................................................... 113
4.3.1. Về khung giá đất ................................................................................. 113
4.3.2. Về bảng giá đất.................................................................................... 114
4.3.3.Về tổ chức, phương pháp xác định giá đất........................................... 116
4.3.4. Về tổ chức định giá đất ....................................................................... 116
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 119
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 123
PHỤ LỤC ...................................................................................................... 124


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTC

Bộ Tài chính

BTGPMB

Bồi thường giải phóng mặt bằng

BTNMT

Bộ Tài ngun & Mơi trường

CP

Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

HĐND

Hội đồng nhân dân

HĐTĐ

Hội đồng thẩm định

KHĐT

Kế hoạch đầu tư

NĐ

Nghị định

NQ

Nghị quyết

P

Phường

QĐ

Quyết định

QSD

Quyền sử dụng

TNMT

Tài nguyên môi trường

TP

Thành phố

TPTN

Thành phố Thái Nguyên

TT

Thông tư

TT

Trung tâm

TX

Thị xã

UBDT

Ủy ban dân tộc

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Việt Nam Đồng

VPHC

Vi phạm hành chính

VT

Vị trí


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1:

Diện tích và dân số tỉnh Thái Nguyên năm 2015 ....................... 39

Bảng 3.2:

Kết quả công tác cấp GCN quyền sử dụng đất qua 3 năm
2014-2016 ................................................................................... 49

Bảng 3.3:

Kết quả công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng tại tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ............................................. 51

Bảng 3.4:

Tổng hợp kết quả công táccho thuê đất, thu hồi đất, chuyển
mục đích sử dụng đất đã thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2014-2016...................................................... 54

Bảng 3.5:

Hiện trạng sử dụng đất tại tỉnh Nguyên giai đoạn 2014-2016 ... 56

Bảng 3.6:

Tổng hợp kết quả thu ngân sách từ đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 ............................................ 62

Bảng 3.7:

Kết quả thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực đất đai trên địa
bàn tỉnhgiai đoạn 2014-2016 ...................................................... 64

Bảng 3.8:

Khung giá đất ở nơng thơn tại tỉnh Thái Ngun do Chính
Phủ ban hành ............................................................................... 65

Bảng 3.9:

Khung giá đất ở đô thị tại tỉnh Thái Nguyên do CP ban hành ... 66

Bảng 3.10: Bảng giá đất trồng lúa do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái
Nguyên ban hành giai đoạn 2014- 2019 ..................................... 67
Bảng 3.11: Bảng giá đất trồng cây hằng năm khác do Ủy ban nhân dân
tỉnh Thái Nguyên ban hành giai đoạn 2014- 2019 ..................... 69
Bảng 3.12: Giá đất ở theo bảng giá đất quy định một số tuyến đường
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .................................................... 72
Bảng 3.13: Giá đất ở theo bảng giá thị trườngmột số tuyến đường trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên ........................................................... 73
Bảng 3.14: So sánh giá đất ở theo bảng giá đất và giá đất thị trường một
số tuyến đường trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .......................... 74
Bảng 3.15: Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên....... 99


viii
Bảng 3.16: Kết quả điều tra công tác quản lý nhà nước về giá đất đối
với tỉnh Thái Nguyên ................................................................ 102

Bảng 3.17: Kết quả điều tra về cơ chế, các văn bản pháp luật quản lý
Giá đất đối với tỉnh Thái Nguyên ............................................. 103
Bảng 3.18. Kết quả điều tra trình độ cán bộ quản lý về giá đất của tỉnh
Thái Nguyên.............................................................................. 104


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước, phấn đấu đến năm 2020 cơ bản trở thành một nước công
nghiệp phát triển theo hướng hiện đại. Nhiều dự án các cơng trình giao thơng,
các khu, cụm công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị hiện đại, khu dân cư tập
trung... đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được
nhiệm vụ và mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là một trong những nhân
tố quan trọng, nó quyết định đến kết quả thu hút đầu tư, hiệu quả đầu tư của
các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ảnh hưởng đến tiến trình thực hiện cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất. Đất là tư liệu sản
xuất đặc biệt nó tham gia trong q trình sản xuất như một tư liệu sản xuất.
Loại tư liệu này đặc biệt vì nó khơng bị hao mịn. Nếu biết sử dụng, nó khơng
những khơng mất đi mà cịn tốt lên.
Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những
vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất.
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Tuỳ
loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau. Cải tạo mơi
trường đất người ta có thể cải tạo được mơi trường nước, khí hậu và sinh vật.
Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh

và quốc phịng.
Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng
và đất có giá. Qua phân tích và tổng hợp, giá đất do Nhà nước quy định chỉ
bằng khoảng từ 50% tới 70% giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường. Ðây là một kẽ hở kích thích cơ chế xin - cho đất,


2
là một trong những nguyên nhân làm hạn chế kết quả cuộc đấu tranh phòng,
chống tham nhũng về đất đai. Theo Bộ Tài ngun và Mơi trường, tình trạng
giá đất có sự chênh lệch như vậy diễn ra là do cho đến nay trên phạm vi cả
nước cũng như trên địa bàn các địa phương vẫn chưa tổ chức được hệ thống
theo dõi giá đất, làm cơ sở định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường
trong điều kiện bình thường. Mặc dù Bộ Tài ngun và Mơi trường đã có quy
định cụ thể cho hoạt động của các doanh nghiệp định giá đất, song vẫn chưa có
quy định cụ thể về vai trò của giá đất do các doanh nghiệp này xác định trong
hệ thống quản lý nhà nước về giá đất.
Thái Nguyên là một tỉnh ở đông bắc Việt Nam, tiếp giáp với thủ đô Hà
Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội. Thái Nguyên là một
trung tâm kinh tế - xã hội lớn của khu vực đông bắc hay cả Vùng trung du và
miền núi phía bắc.Từ khi được tái lập vào năm 1997 đến nay thì giá đất đã có
nhiều biến động xong chủ yếu theo chiều hướng tăng dần qua các năm do tốc
độ đơ thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ, các hoạt động kinh tế - xã hội có
liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Do đó, việc định
giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan
trọng và cần thiết cho thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa
phương nói chung. Hiện nay, định giá đất là lĩnh vực được nhiều quốc gia
trên thế giới phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỉ qua.Định giá đất đã
trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, các vấn đề về
định giá đất còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những ngun nhân gây ra

những khó khăn vướng mắc. Ngồi ra, khung giá đất do Nhà Nước qui định
tại địa phương vẫn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường.
Xuất phát từ những vấn đề thực tế vừa nêu trên và với mong muốn tìm
hiểu thêm về quy trình định giá đất cũng như những khó khăn, tồn tại trong
cơng tác định giá và quản lý giá đất ở nước ta nói chung và của tỉnh Thái


3
Nguyên nói riêng hiện nay. Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại
học kinh tế & Quản trị kinh doanh- Đại học Thái Nguyên và TS. Đỗ Thị
Hồng Hạnh tôi lựa chọn đề tài luận văn cao học của mình là “Quản lý nhà
nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung
Phân tích, đánh giá thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái
Nguyên nhằm chỉ ra những kết quả đã đạt được, những khó khăn, tồn tại trong
cơng tác này. Qua đó đề ra những giải pháp phù hợp nhằm nâng cao Quản lý nhà
nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Mục tiêu cụ thể
Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về giá đất;
Phân tích thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên;
Xác định những tồn tại và khó khăn trong Quản lý nhà nước về giá đất
tại tỉnh Thái Nguyên;
Đề xuất giải pháp nâng cao Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái
Nguyên để khai thác tốt nguồn tài nguyên này.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu:
Đề tài này tập trung phân tích, đánh giá cơng tác quản lý nhà nước về giá
đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện tại địa bàn
tỉnh Thái Nguyên;
Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu tình hình và sử dụng số liệu thu thập
được trong khoảng thời gian từ năm 2014-2016;
Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu nội dung và hình thức
Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.


4
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Hệ thống hóa được cở sở lý luận về quản lý giá đất trong các cơ quan,
đơn vị sự nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Tài nguyên môi trường, là cơ sở
khoa học cho việc nghiên cứu quản lý nhà nước về giá đất.
Làm tài liệu tham khảo cho các học viên khóa sau.
* Ý nghĩa trong thực tiễn:
Luận văn phân tích và đánh giá được thực trạng quản lý nhà nước về
giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Đưa ra được những ưu điểm, hạn chế
và nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý nhà nước về giá đất. Từ đó
đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giá đất trên
địa bàn tỉnh. Chính vì vậy tài liệu này có thể tham khảo để:
Cung cấp thêm các tài liệu liên quan tới Quản lý nhà nước về giá đất
trên địa bàn tỉnh cho các đối tượng cần thông tin.
Làm tài liệu tham khảo cho các Nhà quản lý của tỉnh Thái Nguyên tiếp
tục nghiên cứu và hoàn thiện hơn trong Quản lý nhà nước về giá đất.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, kết cấu luận văn bao gồm 4 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn Quản lý nhà nước về giá đất.
Chương 2: Phương pháp nghiên cứu.
Chương 3: Thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh

Thái Nguyên.
Chương 4: Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác Quản lý nhà
nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.


5
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CÔNG TÁC QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT
1.1. Một số khái niệm cơ bản
1.1.1. Giá đất
“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tài liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng (theo Luật đất đai 2003).
“Đất đai là sản phẩm phi nơng nghiệp, bản thân nó khơng có giá trị.Giá
cả của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai.Giá đất là giá bán quyền sở hữu
đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định”.
Giá đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan
hệ cung cầu về đất; tùy vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy
lợi ích kinh tế xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc yêu cầu quản
lý về đất đai mà hình thành.
Thơng thường giá đất được hình thành 2 loại: giá theo quy định của Nhà
nước và giá theo tâm lý quy luật thị trường (Theo giáo trình Định giá đất).
Giá đất do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của Nhà
nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất, dựa vào các
yếu tố đã qui định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ
thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở phân hạng và định giá
này, Nhà nước qui định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất.

Loại giá thứ hai thường dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của
người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi
điềukiện về chính sách và kinh tế trong và ngồi nước, khơng có cơ sở vững
chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán,


6
vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng. Loại giá này thông
thường cũng dựa trên khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành,
thường ở mức cao hơn giá Nhà nước đưa ra.
Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều
nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền
sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục
đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
1.1.1.1. Giá đất do Nhà nước quy định
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2013.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy định thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
+ Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại
đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá
đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương.


7
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật
đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính
phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây
dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý
kiến trước khi quyết định.
- Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử
dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông qua
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị
quyền sử dụng đất khi giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
1.1.1.2. Giá đất thị trường
Giá cả, giá cả thị trường, giá danh nghĩa, giá thực
- Giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng
quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa nhưng
khơng có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp nhất trí với
nhau. Lý do là giá cả ngồi quyết định giá trị, cịn chịu ảnh hưởng của giá trị
tiền tệ và quan hệ cung cầu.
- Trong thị trường tư bản chủ nghĩa giá cả lên xuống một cách tự phát

theo tình hìnhcung cầu trên thị trường.Trong điều kiện kinh tế thị trường xã
hội chủ nghĩa, giá cả hàng hóa ít quan trọng và thường được nhà nước điều
tiết ở tầm vĩ mô.
- Giá cả thị trường cũng là biểu hiện tiền của giá trị hàng hóa, nhưng
chịu tác động của quy luật giá trị, cạnh tranh và quan hệ cung cầu. Giá trị thị
trường lên xuống xoay quanh giá trị hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hay
thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung cầu và quan hệ cung cầu của từng loại


8
hàng, từng lúc,từng nơi. Giá cả thị trường có vai trị hướng dẫn người sản
xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm nâng cao năng suất,
chất lượng.
- Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối) được quy đổi theo ngoại tệ mạnh
thường xuyên được thể hiện trên thị trường bao hàm cả mức độ lạm phát.
- Giá thực (giá cân đối) Chính là giá sau khi loại bỏ các yếu tố lạm phát.
Giá trị thị trường
- Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ
cạnh tranh trong nội bộ ngành. Giá trị thị trường không phải là giá trị cá biệt
của hàng hóa, nó được quy định nhờ vào thời gian lao động xã hội tất yếu của
hàng hóa. Giá trị thị trường phản ánh quan hệ sản xuất cạnh tranh lẫn nhau
giữa những người sản xuất hàng hóa trong một ngành sản xuất. Giá đất thị
trường là giá bán quyền sử dụng mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù
hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một
thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh
tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyện nhượng và người nhận chuyển
nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Xét về phương
diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử
dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định.
Giá trị thị trường của đất đai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:

- Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua.
- Mục đích của người mua và bán đất.
- Nhu cầu về đất đai của thị trường.
- Tác động của môi trường sống và xã hội.
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.

1.1.2. Định giá đất
Khái niệm
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương
pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào


9
những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình
trạng thu lợi thơng thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem
xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương
thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai đối với việc thu
lợi từ đất rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một
thửa hoặc nhiều thửa đất (Theo giáo trình Định giá đất).
* Định giá đất hàng loạt
Định giá đất hàng loạt là mơ hình định giá hệ thống một hay nhiều thửa
đất cùng loại đất hoặc một hay nhiều nhóm đất (nhóm bất động sản) tại một
thời điểm nhất định bằng các thủ tục được tiêu chuẩn hóa và bằng việc kiểm
tra thống kê.
Mục đích của định giá hàng loạt là nhằm xác định giá của tất cả các
thửađất và tài sản gắn liền với thửa đất đó có trong một khu vực, một địa
phương nhất định nhằm phục vụ việc thu thuế của Nhà nước đối với bất
động sản.
Thông thường kỳ của định giá hàng loạt do pháp luật của mỗi nước quy
định trên cơ sở chế độ thu thuế của Nhà nước đó.

* Định giá đất cụ thể (cá biệt)
Song song với hoạt động định giá đất hàng loạt do Nhà nước tổ chức
thực hiện nhằm mục đích phục vụ việc thu thuế đất cịn có hoạt động định giá
đất cụ thể nhằm xác định giá của một hoặc một số thửa đất, khu đất nhất định
theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân.
Định giá đất cụ thể nhằm xác định giá của một thửa đất nhất định tại
một thời điểm nhất định để các bên tham khảo trước khi thống nhất về giá
trong các giao dịch như bán, cho thuê, thế chấp bất động sản.
1.1.3. Thị trường đất đai
a.Khái niệm
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị


10
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.Theo nghĩa
hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường nước ta (Theo giáo trình Định giá đất).
b. Yếu tố cấu thành
Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế
độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh
của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong
nền kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ
chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vơ hình được trao đổi
thơng qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
Giới trung gian thị trường: là các mơi giới, cầu nối hữu hình hoặc vơ
hình liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm

hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu
dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất
cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại
c. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế
quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trị quan trọng
trong nền kinh tế, cụ thể là:
Hoạt động của thị trường đất đai góp phần bổ sung và sử dụng có hiệu
quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài
nguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng
kinh tế. Khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng…tạo sự năng
động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua
việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.


11
Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài
chính. Việc chuyển bất động sản hàng hóa thành tài sản chính góp phần huy
động các nguồn lực cho nền kinh tế.
Phát triển thị trường đất đai một cách thơng thống sẽ tạo điều kiện cho
việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ
vào chi phí sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh
tế khu vực và quốc tế.
Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đơ thị hóa cao gây sức ép về cầu bất
động sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thơng
thống sẽ tạo cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả
chấp nhận được
d.Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai
Thị trường đất đai là thị trường khơng hồn hảo theo các tiêu chuẩn

hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị
trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có
sự thúc ép mua và bán thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao
đổi là giống nhau. Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá
cả có thể khác nhau đó là thị trường khơng hồn hảo. Trong thị trường hồn
hảo địi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán nhưng trong
đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Mức độ hoàn hảo của thị
trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường tư liệu
sản xuất khác, địi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong
công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ
thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…).
Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền vì đất đai là tài nguyên
ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm khơng thể tái tạo được của đất làm cho
cung của đất không đổi. Đồng thời, những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng


12
làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ
trong thị trường đất đai ln tồn tại khi có cơ hội.. Trong điều kiện một thị
trường thơng thống, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân
bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân
bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá,
tăng nợ ở mức thái quá. Trong thị trường hàng hóa và các nguồn lực sản xuất
phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất
hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng
đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và khơng thể tái tạo
được nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc
những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng
người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác,
thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao.

Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị
“nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi
nền kinh tế suy giảm. Mặt khác, thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt
chính trị, mơi trường xã hội, phong tục, tập quán…đều có tác động đến hành
vi mua bán đất trên thị trường. Việc tổ chức thị trường khơng tốt có thể là yếu
tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hóa cộng đồng,
phân hóa xã hội và tạo những bất bình trong xã hội. Do vậy, khi không được
tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị
trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện
những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp.
e/ Mối quan hệ giữa quản lý nhà nước về giá đất với thị trường đất đai
Giữa nhà nước và thị trường đất đai ln có mối quan hệ tác động qua lại
lẫn nhau. Tuy còn nhiều tranh luận về việc quản lý, can thiệp ít hay nhiều của
nhà nước vào thị trường đất đai nhưng các nhà khoa học thế giới và trong nước


13
đều thừa nhận vai trò điều tiết, chức năng quản lý kinh tế không thể thiếu được
của nhà nước trong thị trường đất đai thơng qua các chính sách về giá đất và
phát triển thị trường đất đai là tất yếu khách quan của lịch sử nhân loại.
Các chính sách về giá đất từng giai đoạn thể hiện vai trò điều tiết của
nhà nước vào thị trường đất đai. Nhà nước thể hiện vai trò quản lý đối với thị
trường đất đai thơng qua các chính sách về thuế, việc đánh thuế giúp tăng thu
ngân sách nhà nước đồng thời đảm bảo điều tiết thị trường đất đai. Trong
trường hợp thị trường đất đai tăng trưởng q nóng thì việc tăng thuế sẽ giúp
hạ nhiệt thị trường đất đai.
Trên thực tế, thị trường khi thừa cung thì giá thấp mà thiếu cung thì giá
cao. Do đó, cần quản lý tốt quy hoạch, đồng thời cấp phép triển khai dự án
phải phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Vấn đề đặt ra là nhà nước
cần kiểm soát thị trường đất đai ở góc độ cung cầu.

Tất cả các dự án trên thị trường đất đai cần được rà sốt để phát hiện
những dự án triển khai khơng hiệu quả, thậm chí bỏ hoang… Từ đó, cơ quan
chức năng sớm thu hồi hoặc điều chỉnh lại theo hướng chuyển sang phát triển
nhà ở xã hội hoặc loại hình bất động sản khác phù hợp với thị hiếu của người
tiêu dùng. Có như vậy mới giảm tồn kho bất động sản, tránh lãng phí tài
nguyên đất đai.
Tuy nhiên, một vấn đề cấp bách khác là phải nhanh chóng xây dựng
được hệ thống thông tin về thị trường đất đai công khai, minh bạch thì mới
tạo dựng được thị trường đất đai phát triển lành mạnh.
1.2.Quản lý nhà nước về giá đất
1.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất
Đối tượng của Quản lý nhà nước về giá đất đó chính là tồn bộ đất đai
trong phạm vi biên giới quốc gia.


14
1.2.2. Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp
dụng bảng giá đất
1.2.2.1. Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất
* Căn cứ xây dựng khung giá đất (NĐ44/2012/NĐ-CP)
Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất
quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy
định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44; kết quả tổng hợp,
phân tích thơng tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội,
quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
* Nội dung khung giá đất (NĐ44/2012/NĐ-CP)
Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây:
a) Nhóm đất nông nghiệp:
- Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây
hàng năm khác;

- Khung giá đất trồng cây lâu năm;
- Khung giá đất rừng sản xuất;
- Khung giá đất nuôi trồng thủy sản;
- Khung giá đất làm muối.
b) Nhóm đất phi nơng nghiệp:
- Khung giá đất ở tại nông thôn;
- Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
- Khung giá đất ở tại đô thị;
- Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;
- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị.


15
1.2.2.2. Xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất
Căn cứ xây dựng bảng giá đất
Việc xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất
quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy
định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44, khung giá đất do
Chính phủ quy định; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị
trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh
hưởng đến giá đất.
*Nội dung bảng giá đất
Quy định bảng giá đất đối với các loại đất sau đây:
a) Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây
hàng năm khác;
b) Bảng giá đất trồng cây lâu năm;
c) Bảng giá đất rừng sản xuất;

d) Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản;
đ) Bảng giá đất làm muối;
e) Bảng giá đất ở tại nông thôn;
g) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
h) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
i) Bảng giá đất ở tại đô thị;
k) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;
l) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị;
1.2.3. Định giá đất cụ thể
1.2.3.1. Mục đích của định giá đất
Định giá bao giờ cũng gắn với một tài sản cụ thể và tại một thời
điểm xác định. Không thể định giá một vật không được xác định trong