THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM
I. KHÁI QUÁT NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY ĐỊNH
GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM
1. Quá trình hình thành và phát triển của công
Thành lập và phát triển Tiền thân của Công ty Dịch vụ và định giá tài
chính là Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính. Trung tâm thẩm định giá
được thành lập từ Trung tâm Thông tin và thẩm định giá trực thuộc Ban Vật Giá
Chính Phủ, được thành lập từ tháng 02 năm 1998. Trung tâm là đơn vị đầu tiên
về lĩnh vực thẩm định giá được thành lập tại Việt Nam. Từ tháng 8 năm 2003,
Trung tâm là Đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Bộ Tài chính và được đổi tên
như hiện nay. Trung tâm hoạt động theo Quyết định số 38/2004/QĐ-BTC ngày
16/4/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế tổ chức và
hoạt động của Trung tâm Thẩm định giá. Ngày 06/9/2007 Bộ trưởng tài chính
ký quyết định số 3004/ QĐ – BTC Phê duyện phương án chuyển Trung tâm
thẩm định giá - Bộ Tài Chính thành Công ty Định gía và Dịch vụ tài chính Việt
Nam, hoạt động theo Luật Doanh Nghiệp.
Tại các khu vực miền Nam, Đông Bắc, Việt Bắc, Tây Bắc Công ty đều có
các chi nhánh và các văn phòng đại diện tại đó.
Hiện nay, Công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển
thông qua qua việc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, các Văn phòng đại diện ở
một số địa phương khác. Hiện nay, Công ty đang tham gia vào Ban chấp hành
của hội thẩm định giá Việt Nam, đồng thời cũng là thành viên của Hiệp hội
thẩm định giá ASEAN. Công ty đã được tổ chức chứng nhận chất lượng quốc tế
của Vương quốc Anh cấp chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu
chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005.
2. C cu t chc v chc nng nhim v.
2.1. C cu t chc.
2.2. Chc nng nhim v
- Kinh doanh dch v:
+ nh giỏ cỏc ti sn, bt ng sn, ng sn v cỏc d ỏn u t ca t

chc, cỏ nhõn trong v ngoi nc.
+ nh giỏ giỏ tr ti sn vụ hỡnh, giỏ tr thng hiu, li th kinh doanh.
+ Xỏc nh giỏ tr doanh nghip.
+ Bỏn u giỏ ti sn, hng hoỏ theo yờu cu ca khỏch hng.
+ Mụi gii kinh doanh ti sn: ng sn, bt ng sn v doanh nghip.
+ Xut bn cỏc n phm liờn quan n cỏc lnh vc, hot ng kinh doanh
ca cụng ty nh: kinh t th trng, giỏ c.bng Ting vit v ting nc
ngoi theo quy nh ca phỏp lut.
Hộị đồng quản trị
Ban kiểm soát
Tổng giám đốc
Phó tổng giám đốcPhó tổng giám đốcPhó tổng giám đốc
Trung
tâm đấu
giá
Các
phòng
khác
Phòng
nghiệp
vụ 3
Phòng
nghiệp
vụ 1
Phòng
nghiệp
vụ 2
Phòng
tài
chính

Văn
phòng
Các chi nhánh Các văn phòng đại diện
+ Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị hàng hoá phục vụ sản xuất và
tiêu dùng.
- Tư vấn
+ Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá.
+ Tư vấn đầu tư, mua – bán doanh nghiệp
+ Tư vấn đấu giá tài sản
+ Tư vấn Marketing.
- Các ngành nghề khác phù hợp với năng lực Công ty và được pháp luật
cho phép.
II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM
1. Hoạt động định giá của công ty
1.1. Mục đích định giá
Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính là công ty hoạt động trong lĩnh
vực định giá và định giá bất động sản là hoạt động phát triển mạnh nhất trong
công ty. Công ty là đơn vị đầu tiên trong cả nước cung cấp dịch vụ định giá bất
động sản cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân với các mục đích sau:
- Cổ phần hoá, mua bán doanh nghiệp;
- Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp;
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng;
- Xử lý tài sản trong các vụ án;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước…..
1.2. Loại tài sản định giá
Công ty định giá hầu hết các loại bất động sản như: Quyền sử dụng đất;
khu đất dự án; nhà ở; nhà xưởng; trung tâm thương mại cao ốc văn phòng;
chung cư; trang trại….
1.3. Tiêu chuẩn định giá bất động sản của công ty

Tiêu chuẩn định giá của công ty tuân thủ theo tiêu chuẩn định giá của
Việt Nam. Cụ thể là những tiêu chuẩn sau:
- Cơ sở định giá: “ giá trị thị trường ”
Theo quyết định số 24/2005/QĐ – BTC ngày 18/04/2005 của Bộ tài
chính về việc ban hành ba tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì giá trị thị
trường được định nghĩa như sau: “ Giá trị thị trường của một bất động sản là
mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa
một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán,
trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại
bình thường ”.
- Nguyên tắc thẩm định giá:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất;
Nguyên tắc cung - cầu;
Nguyên tắc thay thế.
1.4. Phương pháp định giá được lựa chọn
Độ chính xác của một kết quả định giá không những phụ thuộc vào thông
tin, dữ liệu mà còn phụ thuộc vào nhận định chủ quan của định giá viên, trong
đó việc lựa chọn sử dụng phương pháp định giá bất động sản: nếu người định
giá lựa chọn được phương pháp phù hợp với bất động sản sẽ góp phần làm tăng
độ chính xác của kết quả định giá; và ngược lại sẽ làm cho kết quả định giá trở
nên kém chuẩn xác. Tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, các
chuyên viên định giá thường sử dụng kết hợp các phương pháp định giá sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp vốn hoá.
Trong đó, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để xác định giá trị
của quyền sử dụng đất. Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá
những căn nhà nhỏ thông dụng, bản chất của phương pháp chi phí là sự kết hợp
giữa hai phương pháp: phương pháp để ước tính giá trị của đất, phương pháp
chi phí để tính giá trị của nhà. Còn phương pháp vốn hoá thưòng được sử dụng

kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp để định giá những bất động sản có
khả năng tạo ra thu nhập hoặc có tiềm năng phát triển.
1.5. Quy trình định giá bất động sản của Công ty Định giá và Dịch vụ tài
chính Việt Nam
Tiếp nhận yêu cầu
Phân tích yêu cầu
Triển khai thẩm định
Lựa chọn phương pháp
Thu thập thông tin
Kết quả sơ bộ
Trình lãnh đạo duyệt
Phát hành chứng thư
Phản hồi, tiếp nhận ý kiến khách hàng
Bộ phận đảm bảo chất lượng
Ý kiến chuyên gia
Tài liệu pháp lý
Ngân hàng dữ liệu
Kết thúc
2.Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tại công ty
- Sự phát triển của thị trường bất động sản
Định giá bất động sản là một dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất
động sản, nó góp phần làm minh bạch hoá các hoạt động trên thị trường bất
động sản. Do nó là một yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản, nên sự
phát triển của thị trường bất động sản sẽ có ảnh hưởng lớn tới hoạt động định
giá. Nếu thị trường sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động định giá phát triển mạnh;
ngược lại nếu thị trường trầm lắng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động định
giá, nó làm cho hoạt động định giá của Công ty nói riêng, của các doanh nghiệp
định giá nói chung trở nên khó khăn.
- Những quy định của Nhà nước về hoạt động định giá bất động sản
Trong thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, các

nghị định, thông tư, pháp lệnh…. liên quan đến hoạt động định giá. Cụ thể như:
+ Pháp lệnh giá số 40/2002/ PL – UBTVQH theo đó định giá được chính
thức công nhận là một nghề trong nền kinh tế;
+ Nghị định số 170/ 2003/ NĐ – CP ngày 25 tháng 11 năm 2003 quy định
cụ thể việc thực hiện một số điều trong pháp lệnh giá số 40/2002/ PL –
UBTVQH;
+ Quyết định số 21/2004/ QĐ – BTC về việc cấp, quản lý, sử dụng thẻ
thẩm định viên về giá;
Các văn bản pháp lý liên quan đến định giá đó đều là cơ sở, là nền tảng
cho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản. Bên cạnh
mặt tích cực đó thì vẫn còn tồn tại hạn chế những mâu thuẫn, chồng chéo trong
hệ thống các văn bản liên quan đến định giá bất động sản, từ đó cũng đã ảnh
hưởng không nhỏ đến hoạt động định giá bất động sản: làm cho nó phát triển
không ổn định và còn mang tính tự phát.
- Nhân tố xuất từ phía khách hàng
Đây là một nhân tố có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động định giá bất
động sản của công ty. Nếu khách hàng có tâm lý chờ giá bất động sản hạ xuống,
hoạt động định giá bất động sản của công ty sẽ diễn ra lẻ tẻ. Ngoài ra, trong quá
trình khách hàng cung cấp thông tin cho phía công ty, nếu thông tin họ đưa ra
không chính xác thì sẽ làm người định giá tốn nhiều thời gian và công sức trong
việc kiểm tra lại thông tin mà khách hàng đưa ra. Điều đó, cũng đồng nghĩa với
việc làm cho năng suất làm việc của người định giá bị giảm sút, từ đó ảnh
hưởng đến hiệu quả hoạt động định giá bất động sản của công ty.
- Nhân tố bên trong công ty
Yếu tố bên trong công ty bao gồm: đội ngũ nhân viên, cơ cấu tổ chức, cơ
sở vật chất, cơ cấu tổ chức, hoạt động marketing…..Tất cả những yếu tố này
đều có ảnh hưởng đến hoạt động định giá: nếu các yếu tố này được tổ chức,
thực hiện tốt thì sẽ thúc đẩy hoạt động định giá của công ty phát triển sôi động;
và ngược lại nếu không được thực hiện tốt thì nó sẽ kìm hãm, gây khó khăn cho
hoạt động của công ty.

3. Phương thức định giá bất động sản thực tế tại công ty
Phương thức tiến hành định giá bất động sản trên thực tế của công ty
được trình bày thông qua 2 hợp đồng định giá thực tế của công ty:
- Một là, hợp đồng định giá quyền sử dụng đất tại 11 Lê Phụng Hiểu -
Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội ( bất động sản 1 ).
- Hai là, hợp đồng định gía bất động sản tại số nhà 3, dãy A4, tổ 16 khu
tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội ( bất động sản 2 ).
3.1. Tiếp nhận và phân tích yêu cầu
Sau khi tiếp nhận yêu cầu, công ty tiến hành nghiên cứu, phân tích tài liệu
về bất động sản do khách hàng cung cấp và xác định cơ sở định giá. Cụ thể:
Đối với bất động sản 1
- Khách hàng đề nghị định giá: Nguyễn Văn Trung.
- Mục đích định giá: Kết quả định giá là cơ sở để chuyển quyền sử dụng
đất.
- Thời điểm định giá: 8/2006
- Căn cứ định giá: Căn cứ vào các văn bản hiện hành của Nhà Nước về
định giá:
+ Pháp lệnh Giá số 40/ 2002/ PL – UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002.
+ Nghị định số 170/ 2003/ NĐ – CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 quy
định chi tiết một số điều của Pháp lệnh giá.
+ Thông tư số 15/ 2004/ TT – BTC ngày 9/03/ 2004 hướng dẫn thực hiện
nghị định số 25/12/2003 của Chính Phủ.
+ Quyết định số 24/2005/ QĐ – BTC của Bộ Tài Chính ngày 18 tháng 4
năm 2005 về việc ban hành ba tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
+ Nghị định số 188/2004/ NĐ – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Thông tư số 114/2004/ TT – BTC về việc hướng dẫn thực hiện Nghị
định 188/ 2004 / NĐ – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ.
+ Các hồ sơ giấy tờ liên quan tới mảnh đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu và
dựa vào thông tin thu thập được từ quá trình khảo sát thực tế.

- Cơ sở định giá: Cơ sở giá trị thị trường của bất động sản.
- Nguyên tắc định giá: Cần tuân thủ hai nguyên tắc cơ bản, đó là: nguyên
tắc sử dụng cao nhất tốt nhất và nguyên tắc cung - cầu.
Đối với bất động sản 2
- Khách hàng: Trần Thị Trang
- Mục đích định giá: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thời điểm định giá: 1/ 2008
- Căn cứ định giá:
+ Căn cứ vào các văn bản hiện hành của Nhà nước về định giá ( giống
với bất động sản 1 )
+ Các hồ sơ giấy tờ liên quan đến bất động sản tại số 3, dãy A4, tổ 16 khu
tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội.
- Cơ sở định giá: Cơ sở giá trị thị trường của bất động sản.
- Nguyên tắc định giá: Nguyên tắc cung - cầu.
3.2. Khảo sát hiện trạng bất động sản mục tiêu
Công việc khảo sát được tiến hành ngay tại thực địa: nhân viên định giá
phối hợp với chủ sở hữu hoặc người đại diện của khách hàng tiến hành kiểm tra
bất động sản tại thực địa. Mục đích của công việc này nhằm kiểm tra độ chính
xác của những thông tin mà khách hàng cung cấp cho công ty. Trong quá trình
khảo sát, người định giá phải ghi chép lại những thông tin thu thập được. Các
nội dung cần khảo sát là:
- Về mặt pháp lý:
Thông qua những giấy tờ pháp lý của bất động sản và của chủ sở hữu
công ty sẽ tiến hành kiểm tra tính pháp lý của bất động sản mục tiêu. Những
giấy tờ này là do khách hàng cung cấp cho công ty khi họ đến yêu cầu công ty
định giá bất động sản.
Bất động sản 1 Bất động sản 2
Căn cứ - Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số 1010211698 do UBND TP. Hà
Nội cấp ngày 15/08/2005.

- Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất số AB753926 do
UBND quận Ba Đình cấp ngày 22/08/2005.
Đặc điểm pháp
lý
- Bất động sản nằm tại số 11 Lê Phụng
Hiểu - Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn
Kiếm – Hà Nội.
- Đến thời điểm định giá bất động sản
thuộc sở hữu của khách hàng
- Bất động sản 1 đang sử dụng đúng mục
đích quy định, phù hợp với quy hoạch và
không có tranh chấp.
- Bất động sản nằm tại số nhà 3, dãy A4, tổ 16
khu tập thể xây lắp máy Liễu Giai Ba Đình Hà
Nội.
- Đến thời điểm định giá bất động sản thuộc sở
hữu của khách hàng Trần Thị Trang
- Bất động sản 2 đang sử dụng đúng mục đích
quy định, phù hợp với quy hoạch và không có
tranh chấp.
Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam
- Xác định hiện trạng của bất động sản mục tiêu:
+ Đối với bất động sản 1:
- Vị trí: Vị trí số 11 Lê Phụng Hiểu - Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn
Kiếm – Hà Nội. Lô đất nằm ở ngã tư, trên hai mặt đường Lê Phụng Hiểu và Lý
Thái Tổ. Mật độ xe lưu thông trên tuyến đường Lê Phụng Hiểu ở mức trung
bình, mật động xe lưu thông trên tuyến đường Lý Thái Tổ ở mức thấp. Mảnh
đất nằm gần trung tâm tài chính thương mại, văn hoá của Hà nội; nằm cách trụ
sở ngân hàng Nhà nước Việt Nam hơn 200m; cách nhà hát lớn và khu phố

Tràng Tiền gần 350m.
- Ranh giới:
+ Hướng Đông Nam: là trụ sở của Hội nhà báo Việt Nam và câu lạc bộ
báo chí
+ Hướng Đông: tiếp giáp đại sứ quán Italy; đối diện bên kia đường Lê
Phụng Hiểu là khu biệt thự cho thuê để làm nhà ở cho cán bộ nhân viên ngoại
giao nước ngoài.
+ Hướng Tây Bắc: tiếp giáp với đường Lê Phụng Hiểu với mặt tiền là
31.5m trong đó có 3.3 m là ngõ.
+ Hướng Tây Nam : tiếp giáp với đường Lý Thái Tổ với mặt tiền 25m.
Lý Thái Tổ là đoạn đường 1 chiều với hướng Đông Nam – Tây Bắc.
- Tổng diện tích: 800 m2, trong đó chỉ có 631.4 m2 là có giá trị sử dụng
vào mục đích kinh doanh.
- Mục đích sử dụng: Tại thời điểm định giá, mảnh đất đang được sử dụng
với mục đích kinh doanh làm nhà hàng ăn nhanh và cà phê.
+ Đối với bất động sản số 2:
- Vị trí: Vị trí nhà số 3, dãy A4, tổ 16, khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai,
Ba Đình, Hà Nội.
- Bất động sản 2 có diện tích đất là 24,51m2; chiều rộng: 3,17m và chiều
sâu: 7,73m. Là đất thổ cư được sử dụng với mục đích để ở lâu dài. Trên mảnh
đất là ngôi nhà 5 tầng.Tầng 1 của bất động sản 2 là một phòng bếp và phòng ăn.
Trên tầng 2 là có một phòng khách và một phòng vệ sinh; 2 phòng ngủ trên tầng
3; 1 phòng ngủ và 1 nhà kho ở trên tầng 4. Kết cấu của căn hộ là tường gạch,
sàn bê tông cốt thép, Bất động sản định giá được xây dựng hoàn thành vào năm
2002, với diện tích sàn xây dựng là 24.51m2; tổng diện tích xây dựng: Hệ
thống cấp điện là hệ thống điện sinh hoạt của thành phố; hệ thống cấp nước là
hệ thống cấp nước sạch thành phố. Về hệ thống thông tin liên lạc: điện thoại di
động, cố định, truyền hình cáp hoạt động tốt.
3.3. Lựa chọn phương pháp định giá
- Đối với bất động sản số 1:

Qua quá trình khảo sát thực trạng lô đất, chuyên viên định giá nhận thấy
trong phạm vi xung quanh lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu có rất nhiều toà cao
ốc văn phòng cho thuê. Chẳng hạn như: Toà nhà trụ sở của Hội báo chí Việt
Nam và câu lạc bộ báo chí tại 59A – Lý Thái Tổ; Toà nhà cao 7 tầng tại 63A –
Lý Thái Tổ. .….Xuất phát từ đặc điểm này, chuyên viên định giá Nguyễn Thị
Minh Phương cho rằng trong quá trình ước tính giá trị lô đất tại số 11 Lê Phụng
Hiểu phải tính đến cả giá trị tiềm năng của mảnh đất đó. Nếu chỉ đơn thuần sử
dụng phương pháp so sánh sẽ không ước tính được chính xác giá trị mảnh đất.