Pháp luật về vốn đầu tư nhà ở xã hội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ
NHÀ Ở XÃ HỘI

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh – 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ
NHÀ Ở XÃ HỘI

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS BÀNH QUỐC TUẤN
Sinh viên thực hiện: PHẠM THỊ MỸ LINH
MSSV: 1511270067

Lớp: 15DLK02

Tp. Hồ Chí Minh – 2018


LỜI CẢM ƠN
Trên thực tế khơng có sự thành cơng nào mà không gắn liền với những sự hỗ trợ,
giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác. Trong suốt thời gian
từ khi bắt đầu học tập ở giảng đường đại học đến nay, em đã nhận được rất nhiều sự
quan tâm, giúp đỡ của q thầy cơ, gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn sâu sắc nhất,
em xin gửi đến quý thầy cơ ở Khoa Luật và tồn thể q thầy cơ Trường Đại học Cơng
Nghệ Thành phố Hồ Chí Minh đã cùng với tri thức và tâm huyết của mình để truyền
đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại trường. Vốn
kiến thức được tiếp thu trong q trình học khơng chỉ là nền tảng cho q trình nghiên
cứu khóa luận mà cịn là hành trang quý báu để em bước vào đời một cách vững chắc
và tự tin.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc và chân thành nhất đến Thầy Bành Quốc
Tuấn, người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em, các bạn trong suốt thời gian học tập
vừa qua và hướng dẫn để em hồn thành khóa luận.
Sinh viên

...............................................


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên: Phạm Thị Mỹ Linh, MSSV: 1511270067
Tôi xin cam đoan các số liệu, thông tin sử dụng trong bài Khoá luận tốt nghiệp
này được thu thập từ nguồn tài liệu khoa học chun ngành (có trích dẫn đầy đủ và
theo đúng qui định);
Nội dung trong khoá luận KHÔNG SAO CHÉP từ các nguồn tài liệu khác.
Nếu sai sót tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm theo qui định của nhà trường và
pháp luật.

Sinh viên

........................................


PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1
1.

Lý do chọn đề tài ................................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ........................................................................... 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài ..................................................... 2
3.1.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài .............................................................. 2

3.2.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài ................................................................. 2

4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 3
5. Kết cấu của khóa luận ......................................................................................... 3
PHẦN NỘI DUNG ......................................................................................................... 4
Chương 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI ....... 4
1.1. Giới thiệu chung về pháp luật vốn đầu tư nhà ở xã hội ................................... 4
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội ............................................................................... 4
1.1.2. Vốn đầu tư nhà ở xã hội .............................................................................. 6
1.1.3. Chủ đầu tư................................................................................................... 8
1.1.4. Quy định chung của nhà nước về vốn đầu tư nhà ở xã hội ...................... 11

1.2. Kinh nghiệm các nước xây dựng pháp luật về vốn đầu tư nhà ở xã hội ...... 20
1.2.1. Kinh nghiệm của Hoa Kì .......................................................................... 20


1.2.2. Kinh nghiệm của Singapore ...................................................................... 25
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ
KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT ......................................... 27
2.1. Thực trạng pháp luật về vốn đầu tư nhà ở xã hội .......................................... 27
2.1.1. Phạm vi vốn đầu tư nhà ở xã hội ................................................................. 27
2.1.2. Các loại giá .................................................................................................. 31
2.1.3. Rủi ro và hạn chế cần khắc phục vốn đầu tư nhà ở xã hội.......................... 36
2.2. Tình hình phát triển nhà ở xã hội: ................................................................... 38
2.2.1. Tình hình phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh ......................
................................................................................................................... 38
2.2.2. Tình hình phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội .............................................. 41
2.3. Kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật ....................................................... 43
2.3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về vốn đầu tư nhà ở xã hội ............ 43
2.3.2. Các yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật về vốn đầu tư nhà ở xã
hội
................................................................................................................... 44
2.3.3. Giải pháp cụ thể góp phần hồn thiện pháp luật về vốn đầu tư nhà ở xã hội
................................................................................................................... 45
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 48
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 50


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Được sở hữu một căn hộ chung cư tại một thành phố lớn là niềm ao ước của rất
nhiều công nhân viên chức, cán bộ nhà nước hay những thanh niên ngoại tỉnh mới đi

làm. Nhưng trong thực tế với nguồn thu ít ỏi thì niềm mơ ước chạm tay đến những căn
hộ chung cư thuộc diện nhà ở thương mại có lẽ là quá xa vời. Thấu hiểu nhu cầu này
chính phủ đã có những chính sách thiết thực về nhà ở xã hội nhằm chung tay giúp đỡ
những người có thu nhập thấp đến gần hơn với căn nhà mơ ước của họ.
Chính sách về nhà ở xã hội tại Việt Nam được giới chuyên gia từng đánh giá như
“Một mũi tên bắn trúng hai đích” nó vừa là một chính sách hết sức nhân văn, một mặt
nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho những người chưa có nhà, đồng thời chính sách này
cịn là “một vết son vàng” đã cứu vớt thời kì đen tối của thị trường kinh doanh Bất
động sản những năm đầu thế kỉ XXI. Xong, một câu hỏi lại được đặt ra, chính sách
đúng có được triển khai đúng hay không? Để trả lời câu hỏi này tác giả đã bắt đầu vào
những cuộc khảo sát thực tế và nhận ra rằng nguồn vốn đầu tư nhà ở xã hội thật sự có
vấn đề. Nguồn vốn nhà đầu tư huy động sử dụng không đúng mục đích. Từ đó nhận
thấy được nhà ở xã hội tại Việt Nam đang dần bị thương mại hóa và ý nghĩa thiết thực
của nó khơng đến với người dân một cách trọn vẹn. Nhà đầu tư có thực sự sử dụng vốn
Nhà nước ưu đãi cho nhà ở xã hội đúng mục đích hay chưa? Nhà nước đã có những
chính sách như thế nào để phát triển nhà ở xã hội? Cịn có rất nhiều câu hỏi cần được
giải đáp.
Từ thực tế trên cho thấy pháp luật Việt Nam đang tồn tại những yếu điểm về
chính sách nhà ở xã hội. Mặc dù, qua một thời gian khi nhận thấy xuất hiện những lỗ
hỏng trong chính sách, chính phủ đã ban hành nghị định 100/2015 NĐ-CP về phát triển
và quản lý nhà ở xã hội, nhưng những khắc phục này vẫn chưa được thực hiện một
cách triệt để. Chính sách mới vẫn khơng triệt tiêu được tình trạng bn bán nhà ở xã
hội một cách trái pháp luật. Huy động vốn sử dụng khơng đúng mục đích. Nguồn vốn
nhà ở xã hội chưa đa dạng không phát huy được tối đa tiềm năng của phân khúc nhà ở
xã hội.

1


Với những nội dung nêu trên, đề tài mà tác giả lựa chọn là: “Hoàn thiện pháp luật

huy động vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội” là vấn đề rất cần thiết để nghiên cứu, có ý
nghĩa lý luận và thực tiễn.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Theo thống kê của Bộ Xây dựng từ 2016 đến 2020 cả nước cần 1 triệu căn hộ để
có thể đáp ứng đủ số nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Nhưng theo dự án trong
khoảng thời gian đó chỉ có thể đáp ứng được khoảng 50.000 căn hộ (tức chỉ bằng 5%
so với tổng số nhu cầu), những dự án nhà ở xã hội sử dụng nguồn vốn sai mục đích
ngày càng nhiều và nguồn ưu đãi dành cho nhà đầu tư chưa hấp dẫn thực sự. Như vậy
làm thế nào để người dân có thể tiếp cận với những căn nhà ở xã hội một cách dễ dàng
hơn và nhà đầu tư mặn mồi hơn đó chính là nhiệm vụ trước mắt của đề tài.
Mục tiêu lớn nhất của đề tài là niềm khao khát cho tương lai đến 2020 ít nhất sẽ
có hơn một nửa nhu cầu của người dân cả nước sở hữu được nhà ở xã hội. Qua đó, cịn
là cơ hội để nhà nước hồn thành mỹ mãn chính sách an sinh xã hội đến với người dân.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
3.1.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Nhà ở xã hội là một lĩnh vực tương đối rộng, một thị trường tiềm năng chưa được
nhiều người biết đến. Trong phạm vi nghiên cứu tác giả chỉ đi sâu phân tích điều kiện
pháp lý để nhà đầu tư cũng như là người dân dễ dàng tiếp cận với nhà ở xã hội và biết
dược cách thức huy động vốn một cách dễ dàng hơn. Đánh giá mặt tích cực và bất cập
của nhà ở xã hội trong thực tiễn. Từ đó đưa ra những giải pháp hợp lý góp phần phát
triển nhà ở xã hội. Đưa nhà ở xã hội gần với những người đủ điều kiện sở hữu mà
khơng có nhà được an cư lạc nghiệp.
3.2.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Trong phạm vi của đề tài này tác giả chỉ giới hạn nghiên cứu về những hạn chế

của việc huy động vốn, cách thức để huy động vốn và góp phần hồn thiện pháp luật
huy động vốn đầu tư của nhà ở xã hội. Thực tiễn phát triển nhà ở xã hội của hai thành
phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
2


4. Phương pháp nghiên cứu
-

Phương pháp liệt kê

Tác giả sẽ liệt kê những quy định pháp luật hiện hành cụ thể trong lĩnh vực nhà ở
xã hội. Dữ liệu thứ cấp sẽ được thu thập từ các sách báo và những đề tài có cùng nội
dung liên quan đến đề tài của tác giả nhằm làm rõ các khái niệm, thuật ngữ.
-

Phương pháp phân tích

Từ phương pháp liệt kê các quy định pháp luật, tác giả sẽ phân tích và lý giải cụ
thể từng quy phạm pháp luật hiện hành. Nhằm tìm ra các quy định pháp luật cịn hạn
chế dựa trên tình hình phát triển trực tiếp của xã hội hiện nay.
-

Phương pháp thống kê

Từ phương pháp nói trên, tác giả sẽ thống kê lại những quy định pháp luật còn hạn
chế, thống kê những ý kiến của chuyên gia về tình hình của nhà ở xã hội để làm cơ sở
cho lý luận riêng của tác giả.
-

Phương pháp suy luận diễn giải

Đây được xem là phương pháp luận của tác giả dựa trên các dẫn chứng là dữ liệu
tham khảo từ ý kiến của các chuyên gia, tác giả có uy tính nghiên cứu lĩnh vực nhà ở
xã hội trong thời gian dài thông qua: mạng, sách, báo,…
5. Kết cấu của khóa luận
Ngồi phần lời cám ơn, lời cam đoan, danh mục tài liệu tham khảo, kết luận thì
phần nội dung của đề tài gồm 2 chương.
Chương 1: Tổng quan pháp luật về vốn đầu tư nhà ở xã hội
Chương 2: Thực trạng pháp luật đối với vốn đầu tư nhà ở xã hội và kiến nghị góp
phần hoàn thiện pháp luật

3


PHẦN NỘI DUNG
Chương 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1.

Giới thiệu chung về pháp luật vốn đầu tư nhà ở xã hội
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội

Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình hoặc cá nhân1, có hai thuộc tính là thuộc tính hàng hóa và thuộc tính
phúc lợi. Do có thuộc tính hàng hóa nên việc sản xuất và lưu thông nhà ở tuân theo cơ
chế thị trường, mặt khác do nhà ở không thể thiếu trong cuộc sống con người nên Nhà
nước cần có chính sách giúp đỡ những người không đủ khả năng tiếp cận thị trường
nhà ở. Đây chính là cơ sở ra đời của loại hình nhà ở xã hội, loại hình mang lại những
lợi ích to lớn cho cộng đồng.
Nhà ở xã hội theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi

hành luật nhà ở quy định: Nhà ở xã hội là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật
Nhà ở 2014 và quy định tại nghị định này mua, thuê, hoặc thuê mua theo cơ chế do
Nhà nước quy định.2
Theo Luật Nhà ở 2014 : Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các
đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này3. Những
đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định: “Các đối
tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật Nhà ở 2014 thì
được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội: Người có cơng với cách mạng theo quy
định của pháp luật về ưu đãi người có cơng với cách mạng; Hộ gia đình nghèo và cận
nghèo tại khu vực nông thôn; Hộ gia đình tại khu vực nơng thơn thuộc vùng thường
xun bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận
nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và
ngồi khu cơng nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật,
1

Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014
Khoản 2 Điều 3 Chương 1 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014
3
Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014
2

4


quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và
quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán
bộ, công chức, viên chức; Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại
khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở 2014; Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại
học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở

trong thời gian học tập; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa,
phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng
nhà ở, đất ở”4.
Hay có thể hiểu: Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan
Nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và
quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp
nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà
nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp, sinh viên,… và được cho thuê
hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.
Khái niệm pháp luật về vốn đầu tư nhà ở xã hội
Đã có rất nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu và đưa ra định nghĩa về pháp
luật, theo giáo trình lý luận chung về Nhà nước và pháp luật - Trường Đại học Luật Hà
Nội: “Pháp luật là quy tắc xử sử chung do nhà nước đặt ra hoặc được thừa nhận và bảo
đảm thực hiện để điều chỉnh các quan hệ xã hội theo mục đích, định hướng của Nhà
nước”.5
Pháp luật là hệ thống các quy phạm (quy tắc hành vi hay quy tắc xử sự) có tính
chất bắt buộc chung cho mọi cơ quan, tổ chức, cá nhân trong xã hội nhằm điều chỉnh
các quan hệ xã hội, do Nhà nước đặt ra hoặc thừa nhận, thể hiện ý chí Nhà nước và
được Nhà nước bảo đảm thực hiện bằng các biện pháp tổ chức, giáo dục, thuyết phục,
cưỡng chế, bằng bộ máy Nhà nước. Pháp luật phản ánh ý chí, nội dung kinh tế của giai
cấp thống trị, là yếu tố điều chỉnh các quan hệ xã hội và là cơ sở pháp lý của đời sống
xã hội. Trên cơ sở quy định của pháp luật, các cá nhân, tổ chức tham gia vào quan hệ
pháp luật tự mình thực hiện những hành vi nhất định nhằm đạt được mục đích nào đó.
4

Điều 49 Luật nhà ở 2014
Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình “Lý luận chung về nhà nước và pháp luật”, nxb. Tư Pháp,
tr.209
5

5


Pháp luật về vốn nhà ở xã hội hướng tới các chủ thể là tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư
phát triển nhà ở xã hội và các đối tượng được hưởng chính sách mua, thuê, thuê mua
nhà ở xã hội.6
Đầu tư cũng mang có nhiều định nghĩa khác nhau, theo Luật Đầu tư 2005 định
nghĩa: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vơ hình để
hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư”, trước Luật Đầu tư 2005 khái niệm
đầu tư kinh doanh chưa được định nghĩa thống nhất trong các văn bản pháp luật, Luật
Đầu tư 2014 không quy định về định nghĩa đầu tư. Còn theo định nghĩa đầu tư mang
thiên hướng kinh tế: “Đầu tư là hoạt động sử dụng tiền vốn, lao động, nguyên liệu, đất
đai,… nói chung là sử dụng tài nguyên cho mục đích sản xuất – kinh doanh, mở rộng
cơ sở vật chất kỹ thuật, phát triển kinh tế nói chung của một ngành, một lĩnh vực, một
địa phương,… nhằm thu về sản phẩm, lợi nhuận và các lợi ích kinh tế xã hội khác. Hay
nói cách khác: đầu tư là hoạt động sử dụng tài nguyên cho mục đích sản xuất - kinh
doanh hoặc sinh lợi”.
Theo những khái niệm trên ta có thể định nghĩa tổng quát: Pháp luật về vốn đầu
tư nhà ở xã hội là hệ thống các quy phạm do Nhà nước đặt ra hoặc thừa nhận và bảo
đảm thực hiện để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đầu tư nhà ở
xã hội, nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của công dân.
1.1.2.

Vốn đầu tư nhà ở xã hội

Vốn là một khối lượng tiền tệ nào đó được ném vào lưu thơng nhằm mục đích
kiếm lời, tiền đó được sử dụng mn hình mn vẻ. Nhưng suy cho cùng là để mua
sắm tư liệu sản xuất và trả công cho người lao động, nhằm hồn thành cơng việc sản
xuất kinh doanh hay dịch vụ nào đó với mục đích là thu về số tiền lớn hơn ban đầu. Do
đó vốn mang lại giá trị thặng dư cho doanh nghiệp. Quan điểm này đã chỉ rõ mục tiêu

của quản lý là sử dụng vốn, nhưng lại mang tính trừu tượng, hạn chế về ý nghĩa đối với
hạch toán và phân tích quản lý và sử dụng vốn của doanh nghiệp.
Theo nghĩa hẹp thì: vốn là tiềm lực tài chính của mỗi cá nhân, mỗi doanh nghiệp,
mỗi quốc gia.
6

Trường Đại học Cơng Nghệ Tp.HCM (2014), Giáo trình “Lý luận chung về nhà nước và pháp luật”, tr.72

6


Theo nghĩa rộng thì: vốn bao gồm tồn bộ các yếu tố kinh tế được bố trí để sản
xuất hàng hố, dịch vụ như tài sản hữu hình, tài sản vơ hình, các kiến thức kinh tế, kỹ
thuật của doanh nghiệp được tích luỹ, sự khéo léo về trình độ quản lý và tác nghiệp của
các cán bộ điều hành, cùng đội ngũ cán bộ công nhân viên trong doanh nghiệp, uy tín
của doanh nghiệp. Quan điểm này có ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác đầy đủ
hiệu quả của vốn trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, việc xác định vốn theo quan
điểm này rất khó khăn phức tạp nhất là khi nước ta trình độ quản lý kinh tế cịn chưa
cao và pháp luật chưa hồn chỉnh.
Theo quan điểm của Mác thì: vốn (tư bản) khơng phải là vật, là tư liệu sản xuất,
không phải là phạm trù vĩnh viễn. Tư bản là giá trị mang lại giá trị thặng dư bằng cách
bóc lột lao động làm thuê. Để tiến hành sản xuất, nhà tư bản ứng tiền ra mua tư liệu sản
xuất và sức lao động, nghĩa là tạo ra các yếu tố của quá trình sản xuất. Các yếu tố này
có vai trị khác nhau trong việc tạo ra giá trị thặng dư. Mác chia tư bản thành tư bản bất
biến và tư bản khả biến. Tư bản bất biến là bộ phận tư bản tồn tại dưới hình thức tư liệu
sản xuất (máy móc, thiết bị, nhà xưởng) mà giá trị của nó được chuyển nguyên vẹn vào
sản phẩm. Còn tư bản khả biến là bộ phận tư bản tồn tại dưới hình thức lao động, trong
quá trình sản xuất thay đổi về lượng, tăng lên do sức lao động của hàng hoá tăng.
Theo David Begg, Stenley Ficher, Rudiger Darubused trong cuốn (Kinh tế học)
thì: vốn hiện vật là giá trị của hàng hoá đã sản xuất được sử dụng để tạo ra hàng hố và

dịch vụ khác. Ngồi ra cịn có vốn tài chính. Bản thân vốn là một hàng hố nhưng được
tiếp tục sử dụng vào sản xuất kinh doanh tiếp theo. Quan điểm này đã cho thấy nguồn
gốc hình thành vốn và trạng thái biểu hiện của vốn, nhưng hạn chế cơ bản là chưa cho
thấy mục đích của việc sử dụng vốn.
Một số nhà kinh tế học khác lại cho rằng: Vốn có nghĩa là phần lượng sản phẩm
tạm thời phải hi sinh cho tiêu dùng hiện tại của nhà đầu tư, để đẩy mạnh sản xuất tiêu
dùng trong tương lai. Quan điểm này chủ yếu phản ánh động cơ về đầu tư nhiều hơn là
nguồn vốn và biểu hiện của nguồn vốn. Do vậy quan điểm này cũng không đáp ứng
được nhu cầu nâng cao hiệu quả sử dụng vốn cũng như phân tích vốn.7
Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội
7

Nhân Luân, Khái niệm cấu trúc vốn, xem thêm tại />
7


Điều 10 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định nguồn vốn phát triển nhà ở xã
hội do Nhà nước đầu tư được huy động từ các nguồn sau đây:
Vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách trung ương; vốn trái phiếu Chính phủ (nếu có);
quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phịng được thành lập
và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có); ngân sách địa phương hỗ trợ hàng
năm theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh; phát hành trái phiếu chính quyền
địa phương, cơng trái nhà ở; huy động từ các nguồn hợp pháp khác theo quy định của
pháp luật.
Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và các nguồn vốn khác vay của nước
ngồi (nếu có).
Nguồn vốn ngoài ngân sách do các thành phần kinh tế (bao gồm cả hộ gia đình,
cá nhân) tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội huy động, gồm:
Vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc của hộ gia đình, cá nhân; vay vốn ưu đãi từ
Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo

quy định về ưu đãi vốn vay; phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh theo quy
định của pháp luật về phát hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa
phương, trái phiếu của doanh nghiệp đầu tư; vay vốn thương mại của các tổ chức tín
dụng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; vay từ Quỹ phát triển
nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phòng được thành lập và hoạt động
theo quy định của pháp luật (nếu có); các nguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy
định của pháp luật.
1.1.3.

Chủ đầu tư

Luật Đầu tư công năm 2014 quy định: Chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức được giao
quản lý dự án đầu tư công. Dự án đầu tư công là dự án đầu tư sử dụng toàn bộ hoặc
một phần vốn đầu tư công. Vốn đầu tư công quy định tại Luật này gồm: vốn ngân sách
Nhà nước, vốn công trái quốc gia, vốn trái phiếu Chính phủ, vốn trái phiếu chính
quyền địa phương, vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) và vốn vay ưu đãi của các
nhà tài trợ nước ngồi, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn từ nguồn thu
8


để lại cho đầu tư nhưng chưa đưa vào cân .đối ngân sách nhà nước, các khoản vốn vay
khác của ngân sách địa phương để đầu tư.8
Luật Xây dựng 2014 quy định: Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là
cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử
dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.”9
Đối với phân khúc nhà ở xã hội tại Việt Nam có sự tiến bộ bởi có sự mở rộng về
đối tượng chủ đầu tư, thể hiện được càng rõ ràng hơn những chính sách của Nhà nước
được áp dụng vào thực tế. So với nhà ở thương mại thì nhà ở xã hội có đối tượng chủ
đầu tư nhà ở xã hội có nhiều sự lựa chọn hơn và gồm 3 nhóm chính như sau:
Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách Nhà nước, công trái

quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài
trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức
hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở
xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua.
Nhà nước thực hiện xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp này khơng vì mục
tiêu thương mại mà hướng tới mục đích nhân đạo, chính sách nhân sinh, tạo điều kiện
để hoàn thiện cơ sở hạ tầng, giúp người dân dễ dàng có được nơi cư trú ổn định.
Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho
thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình th
nhưng có sự ưu đãi của nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 58 và Điều 59 của
Luật Nhà ở 2014.10
Thơng qua những chính sách hỗ trợ đặc biệt của nhà nước trong phân khúc nhà ở
xã hội hiện nay, các chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã đã có động lực hơn để phát
triển loại nhà ở này. Qua đó, ngồi việc thực hiện được chính sách xã hội, các chủ đầu
tư cịn phục vụ cho cơng việc kinh doanh thương mại của mình, đáp ứng tốt hơn nhu
cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp.
8

Khoản 6, 13, 21 Điều 4 Luật Đầu tư công 2014
Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng 2014
10
Điều 53 Luật Nhà ở 2014
9

9


Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở
hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước
theo quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở 2014. Ở nhóm đầu tư này cũng vì mục đích

thương mại nhưng khơng thường xun và liên tục do đó quy mơ diễn ra thấp, đáp ứng
cho nhu cầu người dân chỉ trên diện hẹp.
Đối với nhà ở xã hội được đầu tư khơng phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy
định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở năm 2014 thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo những quy định
như sau:
Thứ nhất, trường hợp nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã
hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thơng qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà
đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu
tư đăng ký làm chủ đầu tư.
Thứ hai, trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật Nhà ở năm
2014 thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao
cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Thứ ba, trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù
hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây
dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây
dựng nhà ở xã hội.
Thứ tư, trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc
trong khu cơng nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu cơng nghiệp hoặc
doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh
doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án.
Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện
tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội.
10


Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 57 Luật

Nhà ở năm 2014 có trách nhiệm xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở
năm 2014.11
1.1.4. Quy định chung của nhà nước về vốn đầu tư nhà ở xã hội
Cơ chế phát triển nhà ở xã hội
Trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế và đặc biệt là kim chỉ nam lấy dân làm gốc
của nhà nước ta, từ đó Chính phủ đã có hàng loạt các chính sách ưu đãi nhằm nâng cao
hiệu quả phân khúc nhà ở xã hội và cũng để người dân tiếp cận dễ dàng hơn với loại
nhà ở này, cụ thể là các ưu đãi trong chính sách được quy định tại Nghị định
100/2015/NĐ-CP như sau:
- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách
được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cụ thể:
+ Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhà
nước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các cơng trình kinh doanh thương mại
đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội.
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hồn trả lại hoặc khấu trừ
vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước đối với trường hợp
chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó
được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất
đối với quỹ đất 20%.
+ Được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây
dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng cơng
trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm
bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và
giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.

11

Điều 57 Luật nhà ở 2014

11


+ Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt mà khơng bố trí quỹ đất riêng để xây dựng cơng trình kinh
doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện
tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương
mại; phần kinh doanh thương mại phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo
đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 21 Nghị định số
100/2015/NĐ-CP. Ngồi phần diện tích kinh doanh thương mại, chủ đầu tư dự án có
trách nhiệm bố trí phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung của các hộ dân cư
trong phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe và các cơng trình hạ tầng
thiết yếu khác). Phần diện tích này được xác định trên cơ sở quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện
hành và phương án quy hoạch - kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Chủ đầu tư dự án được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh
nghiệp theo quy định. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì
được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy
định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành.
- Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ
chức tín dụng theo quy định thì được vay vốn ưu đãi đầu tư với thời hạn tối thiểu là 15
năm và tối đa không quá 20 năm. Trường hợp chủ đầu tư dự án có nhu cầu vay dưới 15
năm thì chủ đầu tư được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn
cho vay tối thiểu.
- Chủ đầu tư dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần
kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà
ở xã hội theo quy định. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì
được hỗ trợ tồn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
- Chủ đầu tư dự án được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với
trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có
thẩm quyền ban hành; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các cơng tác tư vấn,

thi cơng xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng. 12

12

Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

12


Ngồi ra, các hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đáp ứng
yêu cầu quy định thì được hưởng các ưu đãi nêu trên.
Có thể khẳng định rằng, dù chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam thực hiện muộn
hơn so với đa số các quốc gia trên thế giới, song bước đầu đã đạt được những kết quả
đáng ghi nhận. Theo đó, việc thực hiện đồng bộ các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị
trường bất động sản gắn với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã
hội đã giúp thị trường bất động sản phục hồi tích cực và tạo điều kiện cho hàng trăm
ngàn người nghèo, người thu nhập thấp cải thiện được chỗ ở.
Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, đại diện một số doanh nghiệp cho rằng, chính
sách hỗ trợ nhà ở xã hội kịp thời của Chính phủ đã giúp cho doanh nghiệp vượt qua
được giai đoạn khó khăn nhất là khi thị trường bất động sản “đóng băng” và từng bước
phát triển ổn định.
Quỹ đất cho dự án nhà ở xã hội
Theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân địa phương có trách nhiệm
xác định và bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch. Mặc
khác, căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh được xem
xét, quyết định việc chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị
mới trên địa bàn có quy mơ sử dụng đất ở của dự án để chính quyền địa phương phát
triển nhà ở xã hội.
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP được xác định như sau:
- Việc phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3

trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đơ thị, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch phát triển khu công
nghiệp, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt là Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh) có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn để bố trí đủ
quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội; chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị
trí, địa điểm, quy mơ diện tích đất của từng dự án xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ về hệ
thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phát triển nhà ở xã hội.
13


Bên cạnh đó, Chính phủ quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại,
dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án
đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là
đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch
chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng
hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đơ thị đó có
trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp
Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân
sách và trường hợp chủ đầu tư khơng có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án).
Chính sách Nhà nước đối với nhà ở xã hội
Đứng trước hiện trạng dân số ngày càng tăng nhanh và đặc biệt tình trạng người
dân nhập cư đến các thành phố lớn ngày càng tấp nập, một bài toán đặt ra với các cơ
quan chắc năng là phải làm thế nào để điều tiết lượng dân cư được ổn định. Song song
với bài toán nan giải này là hàng loạt các chính sách hỗ trợ người dân giúp họ có nơi ăn
chốn ở ổn định nhằm thực hiện tốt chính sách an sinh xã hội mà nhà nước đặt ra.
- Được vay vốn ưu đãi
Gói hỗ trợ 30.000 tỷ để vay vốn mua nhà ở xã hội, gói hỗ trợ này: Gói hỗ trợ tín
dụng 30.000 tỷ đồng là gói vay hỗ trợ mua nhà dành cho người nghèo, người thu nhập

thấp, được bắt đầu triển khai từ ngày 01/06/2013, và đã nhanh chóng kết thúc vào ngày
31/12/2016 và kết quả đạt được vẫn chưa như mong muốn. Về tình hình cho vay vốn
gói 30.000 tỷ trên địa bàn thành phố, tính đến ngày 31/8/2016, hạn mức tín dụng cam
kết là 8.063 tỷ đồng cho 10.979 khách hàng (1.543 tỷ đồng cho 8 doanh nghiệp và
6.520 tỷ đồng cho 10.971 cá nhân); giải ngân được 6.764 tỷ đồng cho 10.749 khách
hàng.
Hơn 700 khách hàng mua nhà ở xã hội tại Dự án Tổ hợp Nhà ở xã hội và dịch vụ
thương mại AZ Thăng Long (tên thương mại là Bright City) ở xã Kim Chung (huyện
14


Hoài Đức, Hà Nội) đã gửi đơn kêu cứu lên Chính phủ, Bộ Xây dựng phản ánh tình
trạng dự án chậm bàn giao nhà khiến họ rơi vào tình cảnh dở khóc dở cười.
Lý giải về nguyên nhân dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư của dự án là Công ty trách
nhiệm hữu hạn Bánh kẹo Thăng Long cho biết, dự án AZ Thăng Long đang triển khai
theo đúng tiến độ thì gặp phải sự cố bất khả kháng lớn về chính sách là ngày
28/3/2016, Ngân hàng Nhà nước có văn bản số 1953/NHNN-TD về việc dừng triển
khai gói vay 30.000 tỷ đồng trên toàn quốc.
Theo chủ đầu tư này, do khơng cịn lãi suất ưu đãi nên khách hàng khơng cịn mặn
mà với dự án trong khi chủ đầu tư gặp khó khăn khi phải vay ngân hàng vốn đầu tư với
lãi suất thương mại cao. Sau khi gói 30.000 tỷ đồng dừng triển khai, tính đến thời điểm
này, đã hơn 1,5 năm Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có hàng loạt văn bản hướng
dẫn cho gói vay mới ưu đãi dành cho nhà ở xã hội ở Ngân hàng Chính sách Xã hội
nhưng đến nay nguồn vốn khơng có, tất cả phải đợi.
Trên thực tế, gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng trên thực tế đã giúp hàng nghìn
người thu nhập thấp có được một nơi an cư. Thế nhưng, việc gói này dừng giải ngân từ
ngày 01/6/2016 khiến nhiều người mua nhà phải nghĩ đến việc từ bỏ giấc mơ có nhà vì
khơng đủ khả năng trả nợ theo lãi suất thương mại. Sau thời gian dài gói 30.000 tỷ
đồng giải ngân hết, người trong diện mua nhà này vẫn mòn mỏi chờ một gói vay ưu đãi
tương tự.

Trước đó, nhiều doanh nghiệp chuyên xây dựng nhà ở xã hội cũng than thở rơi vào
tình trạng thiếu vốn trầm trọng khi khơng được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi.
Trong khi đó, các khoản vay thương mại có điều kiện khắt khe hơn, lại có mức lãi suất
rất cao.13
Gói hỗ trợ 2.000 tỷ để vay tín dụng mua nhà ở xã hội đối với đối tượng người có
cơng với đất nước và người nghèo, người có thu nhập thấp:

13

Phương Dung (2018),” Vỡ mộng nhà ở xã hội vì gói 30.000 tỷ đồng đứt gánh giữa đường”, Tin mới bất động
sản, xem thêm: />
15


Theo đó, mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2018 đối
với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số
11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013, Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày
18/11/2014 và Thông tư số 25/2016/TT-NHNN ngày 29/07/2016 là 5,0%/năm. Quyết
định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2018.
Gói vay 2.000 tỷ khơng lâu sau gói 30.000 tỷ đồng cũng ngừng giải ngân.
Năm 2018, Chính phủ có kế hoạch giải ngân 1.000 tỷ đồng đối với chương trình
cho người thu nhập thấp vay ưu đãi mua nhà ở xã hội. Trong đó, vốn nhà nước cấp là
500 tỷ đồng, ngân hàng tự huy động 500 tỷ đồng. Huy động bằng những hình thức sẽ
được trình bày dưới đây.
Việc giải ngân gói tín dụng 1.000 tỷ đồng dựa trên nguyên tắc là có vốn thật 500 tỷ
đồng của nhà nước chuyển sang thì ngân hàng chính sách xã hội mới có thể bỏ vốn huy
động của mình ra để thực hiện. Phía ngân hàng đã sẵn sàng đối với số tiền 500 tỷ đồng
tự huy động. Cùng với đó, mức lãi suất vay ưu đãi mà ngân hàng trình Chính phủ phê
duyệt trong năm 2018 là 4,8%/năm. Trong đó, Hà Nội và Thành phố Hồ CHí Minh
được phân nguồn vốn lớn nhất, mỗi nơi 50 tỷ đồng. Còn lại là các thành phố khác như

Hải Phịng, Thanh Hóa, Nghệ An… được phân bổ khoảng từ 10 tỷ đồng trở xuống, tùy
theo điều kiện của từng địa phương. Như vậy, nguồn vốn cho vay hiện nay là quá ít so
với nhu cầu.
Chưa kể, nguồn vốn này chỉ dành cho người dân thuộc đối tượng được vay vốn
theo quy định, không dành cho vay với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, nên
rất khó có thể thu hút được các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 5, Điều 13, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, khách
hàng là hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội phải
thực hiện việc gửi tiết kiệm tại ngân hàng chính sách xã hội hàng tháng, với thời gian
tối thiểu 12 tháng và mức gửi theo quy định của bên cho vay. Theo Phó Tổng Giám
đốc ngân hàng chính sách xã hội, trên cơ sở đó sẽ đưa ra hai phương án để áp dụng
triển khai.

16


Phương án thứ nhất là: Ngân hàng cho vay trước, sau đó khách hàng sẽ gửi tiết
kiệm tại đây.
Phương án hai là: Khách hàng phải gửi tiết kiệm trước khi làm thủ tục vay vốn tại
ngân hàng.
Tuy nhiên, vào thời điểm trước mắt, phía ngân hàng chính sách sẽ thực hiện
phương án thứ nhất là khách hàng có thể vay vốn trước và gửi tiết kiệm sau. Sau khi đã
chủ động về vốn, ngân hàng sẽ thực hiện phương án hai, theo đó khách hàng phải gửi
tiết kiệm trước khi vay vốn. Có nghĩa là khi khách hàng gửi tiết kiệm cần phải xác định
rõ, hoạt động tiết kiệm này không phải tiết kiệm để lấy lãi, mà thực chất là hoạt động
thực hành tiết kiệm của người vay vốn nhằm tạo ra vốn tự có tham gia vào trong dự án
vay vốn mà thơi.
Trước đó, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khóa XIV diễn ra vào tháng 11/2017, theo chủ
trương của Chính phủ tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP, ngân sách Nhà nước sẽ cấp vốn
cho ngân hàng chính sách xã hội và cấp bù chênh lệch lãi suất. Tuy nhiên, việc cho vay

chưa thực hiện được do ngân sách gặp khó khăn. Cũng tại thời điểm này, Thống đốc
Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết có ngân hàng chính sách xã hội được bố trí hơn
1.200 tỷ đồng song vẫn chưa được giải ngân vốn được, bốn ngân hàng còn lại cũng
đang phải chờ.14
Tác giả đánh giá cao sự quan tâm của Nhà nước khi đã dành gói hỗ trợ này cho
nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tác giả băn khoăn vì số tiền vẫn cịn hơi ít. Ngay cả gói vay
30.000 tỷ cũng chỉ có một bộ phận người dân ở các các thành phố lớn tiếp cận được và
thời gian giải ngân của gói vay 30.000 tỷ là q nhanh, trong khi đó cịn rất nhiều
người Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phố khác cũng có nhu cầu
cần sử dụng.
- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

14

Mạnh Tiến (2018), “Sẽ giải ngân gói 1.000 tỷ đồng cho người dân mua nhà ở xã hội”, Tạp chí tài chính, xem
thêm: />
17


Trước xu thế ngày càng sôi nổi của thị trường kinh doanh bất động sản và nhu
cầu về nhà ở của người dân hiện nay, các nhà đầu tư chú trọng nhiều hơn cho phân
khúc nhà ở thương mại, điều đó cũng đồng nghĩa với việc lượng quỹ đất dành cho nhà
ở xã hội ngày càng thu hẹp và tính cạnh tranh khơng cao. Do đó, nhà nước cần phải có
nhiều chính sách ưu đãi, hỗ trợ để các nhà đầu tư có thêm động lực để đầu tư vào phân
khúc nhà ở này.
Theo đó, Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư số 139/2016/TT-BTC hướng dẫn
miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính
cho chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định tiền sử dụng
đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại nhà ở xã hội.
Theo Thông tư này, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án xây

dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn Ngân sách Nhà nước.
Cụ thể, một là tồn bộ diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê để đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội, kể cả quỹ đất để đầu tư xây dựng cơng trình kinh doanh thương
mại đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Hai là toàn bộ diện tích đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của dự án sử dụng
quỹ đất 20% của các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị,
kể cả quỹ đất 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng
cơng trình kinh doanh thương mại đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi
dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Theo Thông tư này, chủ đầu tư được xem xét hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa
vụ tài chính phải nộp Nhà nước đối với số tiền sử dụng đất đã nộp khi Nhà nước giao
đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân mà phần diện tích đó được xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp Chủ
đầu tư thực hiện các dự án đầu tư trên cùng địa bàn tỉnh nơi có dự án xây dựng nhà ở
xã hội.
Việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính phải nộp cho nhà nước của
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Nghị
định số 100/2015/NĐ-CP.
18


Trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất mà phần
diện tích đó được xây dựng nhà ở xã hội thì được hồn trả lại hoặc khấu trừ số tiền sử
dụng đất đã nộp vào nghĩa vụ tài chính.
Trong trường hợp Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp
từ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà phần diện tích đó được xây dựng nhà ở xã hội
thì được hoàn trả lại hoặc khấu trừ số tiền này vào nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà
nước. Số tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển
nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất hoặc tại thời điểm cho phép sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây

dựng nhà ở xã hội.
Trường hợp dự án đầu tư khác mà Chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất và trả
tiền thuê đất hàng năm thì số tiền thuê đất được khấu trừ sẽ quy đổi thành số năm,
tháng hồn thành nghĩa vụ tài chính nộp tiền th đất và được xác định là thời gian đã
hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm.
- Được miễn thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp
Chính sách miễn, giảm thu thuế của nhà nước đối với các dự án nhà ở xã hội hiện
nay cũng chính là một trong những điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư thực hiện các dự
án nhà ở xã hội.
Nghị định số 100/2015 NĐ-CP đã quy định, chủ đầu tư dự án được miễn, giảm
thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70%
thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật
về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành…
Do đó, việc Chính phủ quy định miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập
doanh nghiệp đối với đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê tại Nghị định số
100/2015 NĐ-CP là hoàn toàn phù hợp với quy định của Luật Nhà ở 2014.
Công văn Số: 3661/CT-TTHT
19