Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại việt nam

VIỆN NGHIÊN CỨU QUẢN LÝ KINH TẾ TRUNG ƯƠNG
---------------------------

ĐINH TRỌNG THẮNG

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN PHÁT TRIỂN
CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ
NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
Mã số

: 62310501

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
1. TS. Đinh Văn Ân
2. TS. Lê Xuân Sang

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình
nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận án là trung thực.
Những tư liệu được sử dụng trong Luận án
đều có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng.
Tác giả luận án

Đinh Trọng Thắng

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.....................................................................................................i
MỤC LỤC................................................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT..........................viii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT TIẾNG ANH.............................ix
DANH MỤC BẢNG................................................................................................x
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1

3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án............................................7
5. Phương pháp nghiên cứu của luận án..........................................................8
6. Những đóng góp mới của luận án.............................................................10
7. Kết cấu luận án..........................................................................................12
CHƯƠNG
1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU
TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ..............................................................................................13

1.1. Một số khái niệm....................................................................................13
1.1.1. Bất động sản và nhà ở.....................................................................13
1.1.2. Đô thị và nhà ở đô thị......................................................................14
1.1.2. Đầu tư nhà ở....................................................................................16
1.1.3. Cho vay thế chấp đầu tư nhà ở........................................................16
1.1.4. Hệ thống tài chính nhà ở.................................................................19
1.1.5. Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị..........................................21
1.2. Phân loại và đặc điểm của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị.21
1.2.1. Kênh huy động vốn đầu tư trực tiếp (kênh phi chính thức)............22
1.2.2. Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên tiền gửi...............23
1.2.3. Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên hệ thống tiết kiệm
hợp đồng (CSH)..............................................................................................25

1.2.4. Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên trái phiếu thế chấp
(ngân hàng trái phiếu thế chấp).......................................................................28


1.2.5. Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở quy thị trường chứng khốn và thế
chấp thứ cấp.....................................................................................................29
1.3. Vai trị, rủi ro và cấp độ phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở
đơ thị................................................................................................................32
1.3.1. Vai trị của việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô
thị.....................................................................................................................32
1.3.2. Các rủi ro trong việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở
đô thị................................................................................................................34
1.3.3. Các cấp độ phát triển của hệ thống các kênh huy động vốn đầu tư
nhà ở đô thị......................................................................................................40
1.4. Điều kiện và nhân tố tác động tới sự phát triển các kênh huy động vốn
đầu tư nhà ở đô thị...........................................................................................41
1.4.1. Các điều kiện về kinh tế xã hội.......................................................43
1.4.2. Các điều kiện về nền tảng thể chế - chính sách...............................44
1.4.3. Đánh giá tác động của các điều kiện phát triển tới các kênh huy
động vốn đầu tư nhà ở đô thị ..........................................................................46
1.5. Chính sách phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đơ thị.........49
1.5.1. Nhóm chính sách tạo lập môi trường kinh tế - xã hội ổn định cho sự
phát triển của phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đơ thị.......50
1.5.2. Nhóm chính sách lựa chọn xây dựng các kênh huy động vốn đầu tư
nhà ở đơ thị thích hợp......................................................................................50
1.5.3. Nhóm chính sách phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu
tư nhà ở đang hoạt động .................................................................................51
Tóm tắt Chương 1..........................................................................................54
CHƯƠNG
2:

KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG
VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ...........................................................................56

2.1. Tổng quan về xu hướng phát triển tài chính nhà ở trên thế giới............56


2.2. Kinh nghiệm quốc tế về phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở
đô thị ...............................................................................................................57
2.2.1. Kinh nghiệm phát triển và quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà ở
đô thị dựa trên tiền gửi NHTM........................................................................57
2.2.2. Kinh nghiệm phát triển và quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà ở
đô thị dựa trên tiết kiệm hợp đồng..................................................................61
2.2.3. Kinh nghiệm phát triển và quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà ở
đô thị dựa trên hệ thống NHTC và quỹ tín thác đầu tư bất động sản..............65
2.2.4. Kinh nghiệm phát triển và quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà ở
đô thị dựa trên chứng khóan hóa tài chính nhà ở............................................72
2.3. Các bài học kinh nghiệm........................................................................76
2.3.1. Điều kiện phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị....76
2.3.2. Đánh giá các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị.....................78
2.3.3. Lựa chọn các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đơ thị.....................82
2.3.4. Một số gợi ý cho Việt Nam.............................................................83
Tóm tắt Chương 2..........................................................................................85
CHƯƠNG
3:
PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI
VIỆT NAM ............................................................................................................ 87

3.1. Thực trạng các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam. . .87
3.1.1. Khái quát chung về cơ cấu các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô
thị tại Việt Nam...............................................................................................87

3.1.2. Thực trạng các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị chủ yếu tại
Việt Nam.........................................................................................................91
3.1.3. Đánh giá về thực trạng phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư
nhà ở đô thị Việt Nam...................................................................................107
3.2. Các nhân tố và điều kiện tác động tới sự phát triển của các kênh huy
động vốn đầu tư nhà ở đơ thị tại Việt Nam...................................................110
3.1.1. Nhóm nhân tố về điều kiện kinh tế xã hội.....................................110


3.1.2. Nhóm nhân tố về thể chế và chính sách thị trường nhà ở và bất động
sản..................................................................................................................116
3.1.3. Nhóm nhân tố về thể chế và chính sách thị trường tín dụng và
chứng khoán..................................................................................................119
2.2.4. Đánh giá về điều kiện và nhân tố tác động tới phát triển của các
kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị.........................................................124
3.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển và điều kiện phát triển các kênh
huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam............................................127
3.3.1. Đánh giá về lựa chọn kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đơ thị từ góc
độ hộ gia đình................................................................................................127
3.3.2. Đánh giá về tác động của các điều kiện phát triển tới các kênh huy
động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam...................................................134
3.3.3. Các vấn đề đặt ra để phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở
đơ thị .............................................................................................................137
Tóm tắt Chương 3........................................................................................140
CHƯƠNG
4:
ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY
ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM...............................141

4.1. Triển vọng phát triển kinh tế - xã hội và thị trường nhà ở đô thị Việt

Nam đến năm 2020........................................................................................141
4.1.1. Định hướng, triển vọng tổng thể kinh tế - xã hội..........................141
4.1.2. Dự báo về triển vọng phát triển kinh tế của Việt Nam đến năm 2020
.......................................................................................................................142
4.1.3. Dự báo phát triển đô thị, nhu cầu nhà ở đô thị và nhu cầu tài chính
nhà ở đơ thị....................................................................................................144
4.2. Quan điểm và định hướng phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà
ở đô thị Việt Nam giai đoạn 2011 - 2020......................................................148
4.2.1. Quan điểm phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị
giai đoạn 2011 -2020.....................................................................................148


4.2.2. Định hướng phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đơ thị
đến năm 2020................................................................................................150
4.3. Chính sách phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đơ
thị...................................................................................................................152
4.3.1. Chính sách tạo lập mơi trường phát triển......................................152
4.3.2. Chính sách thiết lập các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đơ thị
mới.................................................................................................................156
4.3.3. Chính sách phát triển và kiểm soát rủi ro đối với kênh huy động vốn
đầu tư nhà ở dựa trên tín dụng NHTM..........................................................162
4.3.4. Chính sách phát triển và kiểm sốt rủi ro đối với kênh huy động vốn
đầu tư nhà ở qua thị trường chứng khốn......................................................166
Tóm tắt Chương 4........................................................................................167
KẾT LUẬN..........................................................................................................168
DANH MỤC CƠNG TRÌNH CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CĨ LIÊN QUAN
ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN.....................................................................................170
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................171
PHỤ LỤC.............................................................................................................179

Phụ lục 1. Phương pháp thu thập thông tin phục vụ điều tra, khảo sát......179
Phụ lục 2. Mẫu phiếu điều tra......................................................................182
Phụ lục 3. Tính chất của các khoản cho vay thế chấp.................................189
Phụ lục 4. Độ sâu tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới........190
Phụ lục 5: Cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn tại Mỹ..........................191
Nguyên nhân của khủng hoảng...................................................................192
Vỡ bong bóng trên thị trường nhà đất.....................................................192
Vai trị của thơng lệ vay vốn để đầu cơ...................................................193
Đầu cơ vào bất động sản q mức...........................................................193
Nợ có độ rủi ro cao..................................................................................194
Hoạt động chứng khốn hóa....................................................................195
Xếp hạng tín dụng khơng chính xác........................................................196


Giám sát không chặt chẽ những công ty môi giới cầm cố......................196
Bảo lãnh quá mức các khoản cho vay cầm cố có rủi ro cao....................196
Phụ lục 6. Các hệ thống tài chính nhà ở tại Châu Âu..................................198


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT
Chữ viết tắt
CIC
GCN
GDBĐ
HIFU
NSNN
NHNN
NHTC
NHTM
QSD

QSH
TCTD
TMCP
TTCK
UBND
USD
VNĐ

Nội dung đầy đủ
Trung tâm Thơng tin tín dụng
Giấy chứng nhận
Giao dịch bảo đảm
Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí Minh
Ngân sách nhà nước
Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng trái phiếu thế chấp
Ngân hàng thương mại
Quyền sử dụng
Quyền sở hữu
Tổ chức tín dụng
Thương mại Cổ phần
Thị trường chứng khốn
Ủy ban Nhân dân
Đơ la Mỹ
Đồng Việt Nam


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT TIẾNG ANH
Chữ viết tắt
ARM

CRA
CSH
DIM
FRM
GDP
HPF
LTV
MBS
OECD
PLAM
REIT
S&L

Nội dung đầy đủ
Adjustable- Rate Mortgages
Vay thế chấp mua nhà với lãi suất có thể điều chỉnh
Credit Rating Agency
Cơ quan định mức tín nhiệm tín dụng
Contract Saving for House
Tiết kiệm theo hợp đồng để mua nhà
Dual Index Mortgages
Vay thế chấp mua nhà chỉ số kép
Fixed Rate Mortgages
Vay thế chấp mua nhà với lãi suất cố định
Gross Domestic Product
Tổng sản phẩm trong nước
Housing Provident Fund
Quỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộc
Loan to Value
Tỷ lệ vay trên giá trị ngôi nhà

Mortgage- based securities
Chứng khốn có bảo đảm bằng khoản vay thế chấp mua nhà
Organization for Economic Cooperation and Development
Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế
Price- level Adjusted Mortgage
Vay thế chấp mua nhà điều chỉnh theo giá
Real Estate Investment Trust
Quỹ đầu tư tín thác bất động sản
Saving & Loans
Tổ chức tiết kiệm và cho vay


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Một số cuộc khủng hoảng kinh tế- tài chính liên quan tới tài chính
nhà ở.......................................................................................................................37
Bảng 1.2. Xếp loại khả năng tiếp cận nhà ở.........................................................44
Bảng 1.3. Các điều kiện và nhân tố hạ tầng thể chế tác động tới sự phát triển
của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở.............................................................48
Bảng 2.1. Kinh nghiệm quốc tế về điều kiện phát triển của các kênh huy động
vốn đầu tư nhà ở đô thị.........................................................................................77
Bảng 2.2. So sánh các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đơ thị
từ góc nhìn của bên sử dụng vốn..........................................................................79
Bảng 2.3. So sánh các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị từ góc nhìn của
người cung cấp vốn................................................................................................80
Bảng 2.4. So sánh các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị từ góc nhìn của
lợi ích xã hội...........................................................................................................81
Bảng 3.1. Nguồn cung tín dụng bất động sản......................................................93
Bảng 3.2. Lịch thanh tốn của khoản vay thế chấp nhà ở trị giá 1,5 tỷ.............94
Bảng 3.3. Tăng vốn chủ sở hữu của các công ty bất động sản niêm yết............97
Bảng 3.4. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp phục vụ dự án bất động sản..100

Bảng 3.5. Thu nhập bình quân 1 người 1 tháng chia theo 5 nhóm thu nhập. 111
Bảng 3.6. Dân số chia theo diện tích nhà ở bình qn 1 nhân khẩu tại Hà Nội
và TP. Hồ Chí Minh............................................................................................113
Bảng
3.7.
Tỷ lệ giá nhà/thu nhập của cư dân đô thị Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ........114
Bảng 3.8. Đánh giá về thơng tin thị trường nhà ở.............................................118
Bảng 3.9. Điều kiện phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại
Việt Nam............................................................................................................... 125
Bảng 3.10. Dự kiến các biến độc lập của mơ hình.............................................129
Bảng 3.11. Kết quả của mơ hình.........................................................................131
Bảng 3.12. Đánh giá điều kiện hình thành và phát triển của từng loại kênh huy
động vốn đầu tư nhà ở đô thị..............................................................................135
Bảng 3.13. Khả năng phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị
............................................................................................................................... 137
Bảng 4.1. Dự báo một số chỉ số kinh tế Việt nam 2013-2019............................143


Bảng
4.2.
Dự báo nhu cầu nhà ở khu vực đô thị của Việt Nam đến năm 2020................146
Bảng
4.3.
Ước tính nhu cầu vốn đầu tư nhà ở đô thị giai đoạn 2010-2020......................148


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Các lựa chọn lãi suất của cho vay thế chấp mua nhà.........................18
................................................................................................................................. 20
Hình 1.2. Các chủ thể tham gia trong hệ thống tài chính nhà ở.........................20

Hình 1.3. Các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở chủ yếu....................................22
Hình 1.4. Kênh trực tiếp và kênh dựa trên tiền gửi............................................24
Hình 1.5. Cấu trúc cơ bản của một hợp đồng CSH.............................................26
Hình 1.6. Sơ đồ phát hành trái phiếu thế chấp....................................................28
Hình 1.8. Chu kỳ tiết kiệm của một hộ gia đình điển hình.................................33
Hình 1.9. Các cấp độ phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở ......40
Hình 1.10. Điều kiện phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở........42
Hình 3.1. Cơ cấu nguồn vốn mua nhà của hộ gia đình và cá nhân....................87
Hình 3.2. Hình thức thanh tốn mong muốn khi muốn căn hộ..........................88
Hình 3.3. Đánh giá về mức độ quan trọng của các kênh đi vay mua nhà ở tại
Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh..................................................................................89
Hình 3.4. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án phát triển bất động sản......90
Hình 3.5. Xu hướng phát triển tín dụng bất động sản tại Việt Nam .................91
Hình 3.6. Đầu tư nước ngồi vào bất động sản Việt Nam.................................106
Hình 3.7. Tăng trưởng kinh tế và GDP đầu người tại Việt Nam.....................111
Hình 3.8. Tốc độ tăng giá đất và tốc độ tăng GDP/đầu người (lần).................112
Hình 3.9. Lạm phát và lãi suất cho vay tài trợ mua nhà ở tại Việt Nam (giai
đoạn 2001- 2011)..................................................................................................113
Hình 3.10. Đánh giá của người mua nhà về các cản trở khi vay vốn ngân hàng
mua nhà ở.............................................................................................................115
Hình 3.11. Mối quan hệ giữa thu nhập và dự định vay vốn ngân hàng mua nhà
............................................................................................................................... 116
Hình 3.12. Các nhân tố tác động đến việc lựa chọn kênh huy động vốn đầu tư
nhà ở của hộ gia đình...........................................................................................128



-1-

LỜI MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết của đề tài Luận án
Có nhà ở là một nhu cầu và quyền lợi cơ bản của người dân, do vậy, nhiều nước
trên thế giới coi chính sách nhà ở là một trong những chính sách cốt lõi nhất để phát
triển kinh tế - xã hội quốc gia [80, tr.15]. Thị trường nhà ở đơ thị có vai trị quan
trọng trong nền kinh tế, nhất là đối với tăng trưởng kinh tế do có quan hệ trực tiếp với
các thị trường chủ chốt khác như thị trường tín dụng, thị trường chứng khốn, thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Bên cạnh vai
trò kinh tế, phát triển nhà ở đơ thị cịn tạo ra các ảnh hưởng ngoại ứng tích cực về xã
hội và chính trị. Đã có nhiều nghiên cứu chứng minh mối tương quan cao giữa tỷ lệ
có nhà ở của người dân với trình độ phát triển kinh tế, ổn định xã hội và trình độ văn
hóa, mức sống của người dân đơ thị. [58, tr. 35].
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc phát triển hữu hiệu các kênh huy động vốn
đầu tư nhà ở là một điều kiện tiên quyết để thị trường nhà ở đô thị vận hành tốt. Do
nhà ở là tài sản có giá trị lớn so với thu nhập, đa số người dân chỉ có thể mua được
nhà ở nếu việc thanh toán được chia nhỏ trong khoảng thời gian dài. Chính vì vậy,
nếu khơng có các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đa dạng, hữu hiệu, thị trường nhà
ở sẽ hoặc là không phát triển đủ mức, hoặc sẽ có mức giá vượt quá “tầm với” của đa
số người dân hoặc kéo theo nhiều rủi ro tài chính [54, tr. 14]. Đồng thời với việc tạo
thuận lợi cho người mua nhà, các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở cịn giúp các cơng
ty phát triển đất và nhà ở đô thị huy động vốn đầu tư nhằm tăng nguồn cung nguồn
cung cho thị trường nhà ở. Chính vì vậy, Adela Nevitt [64] đã có nhận định được
nhiều nghiên cứu khác trích dẫn, đó là “việc phát minh ra hoạt động cho vay thế chấp
nhà ở có tầm quan trọng ngang với việc phát minh ra động cơ hơi nước đã làm thay
đổi bộ mặt của nước Anh”. Tuy nhiên, nếu không được quản lý, giám sát chặt chẽ,
việc huy động vốn đầu tư bất động sản thông qua hệ thống ngân hàng kéo theo rất
nhiều rủi ro. Đã và đang có nhiều cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới có ngun
nhân từ yếu kém của hệ thống tài chính nhà ở.


-2-

Việt Nam hiện nay đang ở những bước đầu tiên của q trình đơ thị hóa, và sẽ
sớm chuyển sang giai đoạn trung gian với tốc độ đơ thị hóa cao hơn (vào cuối năm
2011 dân số đô thị chiếm 34% dân số toàn quốc, với tốc độ tăng trưởng 3,4% mỗi
năm) [30, tr.6]. Các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị ở Việt Nam hiện đang
phát triển ở giai đoạn đầu, chủ yếu tập trung ở các kênh huy động vốn truyền thống
như tín dụng ngân hàng, tín dụng và huy động vốn phi chính thức. Các kênh huy
động vốn thơng qua thị trường chứng khốn và các cơng cụ tài chính khác cịn ở trình
độ phát triển thấp. Việc đa dạng hóa và đẩy mạnh phát triển các kênh huy động vốn
đầu tư nhà ở đô thị là một nhu cầu tất yếu trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang
tăng cường đô thị hóa trong q trình phát triển và hội nhập. Tuy nhiên, việc phát
triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị cũng phải rất thận trọng và được
quản lý tốt nhằm kiểm soát các rủi ro tài chính tiềm ẩn, đặc biệt khi thị trường bất
động sản phát triển quá mức, với mức giá tăng vọt (còn gọi là bong bóng bất động
sản).
Với những yêu cầu về lý luận và thực tiễn nêu trên, việc nghiên cứu đề tài Luận
án “Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đơ thị
tại Việt Nam" là có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn.
2. Tình hình nghiên cứu luận án trong và ngoài nước
2.1. Nghiên cứu quốc tế
Các vấn đề liên quan tới phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư
nhà ở đô thị và nhà ở đô thị đã được nghiên cứu từ lâu trên thế giới, nhưng đến nay
vẫn luôn có tính thời sự. Trong bối cảnh cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu và
trạng thái kinh tế hiện nay, việc phát triển và quản lý các rủi ro liên quan tới các kênh
huy động vốn đầu tư nhà ở tiếp tục là một chủ đề được quan tâm của giới nghiên cứu
thế giới. Có thể phân loại các nghiên cứu có liên quan như sau:
2.1.1. Các nghiên cứu về những vấn đề chung của phát triển hệ thống tài chính nhà ở
quốc gia
Những nghiên cứu về chủ đề hệ thống tài chính nhà ở quốc gia chỉ thực sự phát
triển từ thập kỷ 1980. Trong số đó, nghiên cứu có tính bản lề là của tác giả Mark

Boleat “Các hệ thống tài chính nhà ở quốc gia: một so sánh quốc tế” [55], tổng hợp


-3-

những cơ sở lý luận cơ bản nhất về hệ thống các kênh huy động vốn động vốn đầu tư
nhà ở đơ thị, miêu tả qt rình tiết kiệm cá nhân chuyển đổi thành các khoản cho vay
mua nhà, bao gồm các vấn đề như điều kiện để phát triển các hệ thống tài chính nhà
ở, hệ thống các kênh dẫn vốn (kênh huy động vốn đầu tư nhà ở) và tổng quan về kinh
nghiệm quốc tế của trên 10 quốc gia.
Tiếp theo đó, một nghiên cứu có tính tổng hợp cao khác là “Sách nguồn về tài
chính nhà ở” của Hiệp hội quốc tế về tài chính nhà ở (International Housing Finance
Union), do Michael Lea là chủ biên [61]. Nghiên cứu này đã đưa ra phân loại về các
kênh huy động vốn đầu tư nhà ở và so sánh về trình độ phát triển các kênh huy động
vốn đầu tư nhà ở tại trên 50 nước trên khắp thế giới.
Tuy nhiên, có một xu hướng là các nghiên cứu trong thập kỷ 1990 chủ yếu tập
trung vào sự phát triển của các hệ thống tài chính nhà ở tại các nền kinh tế phát triển.
Có rất ít nghiên cứu về các tính chất và thách thức phát triển tài chính nhà ở tại các
nước đang phát triển. Cho dù có nhiều điểm chung trong việc phát triển tài chính nhà
ở giữa các nước đang phát triển và các nước phát triển, các nước đang phát triển gặp
phải một số thách thức riêng biệt như môi trường kinh tế và tài chính kém thuận lợi,
rủi ro lớn, khả năng tài khóa thấp hơn và thiếu hụt nguồn cung về nhà ở và tài chính.
Gần đây, có một loạt nghiên cứu công phu của các tổ chức quốc tế như Tổ chức
hợp tác và phát triển kinh tế (2005), “Tài chính nhà ở tại các nước đang chuyển đổi:
xu hướng và thách thức” [65], Ủy ban châu Âu (2006), “Các hệ thống tài chính nhà
ở tại các nước đang chuyển đổi: nguyên tắc và ví dụ” [58] và Ngân hàng thế giới
(2009), “Chính sách tài chính nhà ở tại các nước đang phát triển” [80] đã tập trung
nghiên cứu về việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở tại thị trường các
nước đang phát triển và đang chuyển đổi.
Đặc biệt, Ngân hàng thế giới [80] đã cung cấp một cẩm nang đa dạng và tồn

diện, có cập nhật các diễn biến sau khủng hoảng tài chính nhà ở Hoa Kỳ, với những
khuyến nghị chính sách rất hữu ích để giúp các nền kinh tế đang phát triển xây dựng
hệ thống tài chính nhà ở. Tại nghiên cứu này, các tác giả đã phân tích cụ thể về đặc
điểm, điều kiện phát triển, và chính sách phát triển đối với từng kênh huy động vốn
đầu tư nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển.


-4-

2.1.2. Các nghiên cứu về điều kiện và nhân tố tác động tới sự phát triển của các kênh
huy động vốn đầu tư nhà ở
Về các nhân tố tác động sự phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở
tại thị trường Hoa Kỳ, Meltzer, Allan H (2009) [62] cho rằng bên cạnh lãi suất, các
nhân tố phi tài chính khác (như trình độ giáo dục của người đi vay, quy mơ gia đình,
đặc điểm ngơi nhà định mua) cũng tác động đến nhu cầu tín dụng nhà ở. Cũng tại thị
trường Hoa Kỳ, Jaffee, Dwigh (2008) [60] trong nghiên cứu mơ hình kinh tế lượng
về thị trường cho vay mua nhà đã xây dựng nhu cầu về tài chính nhà ở là một hàm
của các biến gồm lượng đầu tư vào nhà mới, lãi suất, giá trị trái phiếu doanh nghiệp,
tỷ lệ LTV và số lượng hợp đồng mới. Jaffee đưa ra kết luận rằng nhu cầu tài chính
nhà ở phụ thuộc cả vào các nhân tố khơng liên quan đến chi phí của khoản vay như
kỳ hạn của khoản vay.
Trên tầm đa quốc gia, nghiên cứu của Warnock (2007) [78] được coi là nghiên
cứu đầu tiên so sánh quốc tế các nhân tố tác động tới sự phát triển của tài chính nhà
ở. Dựa trên mẫu nghiên cứu 62 quốc gia bao gồm cả các nước phát triển và đang phát
triển, nghiên cứu đi đến kết luận rằng các nhân tố bao gồm (1) hệ thống pháp lý tín
dụng và bất động sản lành mạnh, (2) hệ thống thơng tin tín dụng phát triển và (3) mơi
trường kinh tế vĩ mơ ổn định có tác động thúc đẩy sự phát triển thị trường tài chính
nhà ở đơ thị và nhu cầu tài chính nhà ở đô thị. Tuy nhiên, ngay trong nghiên cứu này,
các tác giả cũng chưa lượng hóa được tác động của các nhân tố thuộc về cung cầu thị
trường nhà ở tới nhu cầu tài chính nhà ở.

Về các mẫu hình tín dụng nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển, các tác giả
Struyk, R., and R. Lynn (1983) [70], Struyk, R. and Patel, N (2009), [71] cho rằng,
tại các nước đang phát triển, nơi các kênh huy động vốn nhà ở đô thị là rất đơn điệu,
nhu cầu tài chính nhà ở tại các hộ gia đình phụ thuộc nhiều vào quyết định “có vay
ngân hàng hay khơng vay ngân hàng” khi các gia đình mua nhà để ở, và quyết định
này bị tác động bởi các nhân tố:
i). Nhu cầu mua nhà ở và thu nhập của hộ gia đình;
ii). Các đặc tính của hộ gia đình như trình độ học vấn của chủ hộ, nghề nghiệp
của chủ hộ, số thành viên gia đình, tuổi của chủ hộ, tình trạng hơn nhân;


-5-

iii). Loại và giá trị nhà ở định mua. Nếu giá nhà càng cao, thì khả năng hộ gia
đình cần đi vay càng lớn. Nhà định mua có giấy tờ đầy đủ, khả năng đi vay càng lớn;
và
iv). Kinh nghiệm tài chính và hiểu biết về việc đi vay mua nhà
2.1.3. Các nghiên cứu về các vấn đề khác
Nghiên cứu của Brueggeman, W. và Fisher J., (2005) [56] chỉ ra rằng thị trường
bất động sản muốn vận hành tốt thì phải có lượng cung ứng vốn đủ lớn. Vốn trong thị
trường bất động sản là một nhân tố quan trọng. Vốn ở đây chính là vốn từ hệ thống
ngân hàng. Như vậy, nghiên cứu này chưa chỉ ra hết các kênh huy động vốn cho thị
trường bất động sản. Vốn từ hệ thống ngân hàng là quan trọng, song vấn đề kiểm soát
và những quy định đi kèm lại là một vấn đề lớn, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế
khi hệ thống gặp sự cố.
Nghiên cứu của Meltzer, Allan H. (2009) [62] nghiên cứu về sự sẵn có của tín
dụng và tác động tới phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị khác.
Nghiên cứu đã đặt vấn đề đưa ra các kênh tài chính mới cho thị trường nhà ở đơ thị.
Kênh huy động vốn ở đây đó là các quỹ tín dụng, hình thành thị trường thế chấp bất
động sản. Tuy vậy, nghiên cứu này mới đưa ra ý tưởng, mà chưa đề xuất cơ chế,

chính sách và đánh giá mơ hình thực hiện về nó. Nghiên cứu của Haibin Zhu (2005)
[81] đề cập đến vấn đề quan hệ giữa các thị trường bất động sản và thị trường tài
chính - tiền tệ. Rõ ràng, bản chất hàng hoá bên trong thị trường này là những hàng
hố đặc thù, có thể thay thế cho nhau. Do vậy, tính liên thơng của hai thị trường này
là rất mạnh.
2.2. Nghiên cứu tại Việt Nam
Ở Việt Nam, tầm quan trọng của phát triển tài chính nhà ở nói chung, và các
kênh huy động vốn đầu tư nhà ở nói riêng, bắt đầu được giới nghiên cứu và lập chính
sách thừa nhận. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, các nghiên cứu về các kênh
huy động vốn đầu tư nhà ở đơ thị cịn tương đối hạn chế.
Ngân hàng Phát triển châu Á và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam [25] đã nghiên
cứu các vấn đề cung cầu tiền tệ của thị trường bất động sản. Nghiên cứu này đã đề


-6-

xuất về sự cần thiết phải hình thành một thị trường thế chấp thứ cấp cho bất động
sản. Tuy nhiên, cho đến nay đề xuất này chưa được triển khai trên thực tế.
Nghiên cứu của Thái Bá Cẩn (2004) trong cơng trình “Giải pháp tài chính phát
triển thị trường bất động sản” [42] đã đề xuất các giải pháp tài chính từ khái cạnh giá
đất, đền bù, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và đề cập đến việc cần áp dụng thuế
đánh vào quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các kết quả chưa đủ sâu để có thể được áp
dụng vào thực tiễn.
Nguyễn Ngọc Bảo (2005) trong nghiên cứu: “Chính sách tín dụng ngân hàng
đối với phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” [37] đã chỉ rõ các điều kiện để
tín dụng ngân hàng được vận hành phục vụ thị trường bất động sản. Tuy vậy, vấn đề
liên quan đến thị trường thế chấp thứ cấp, các kênh tài chính dẫn xuất vào thị trường
bất động sản dường như vẫn bỏ ngỏ.
Nghiên cứu của Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung (2006): “Chính sách thu hút
đầu tư vào thị trường bất động sản” [20] đã đưa ra khung lý thuyết và có nêu một số

thực trạng về đầu tư nhà ở, nhưng vấn đề các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở chưa
được nghiên cứu chi tiết trong cơng trình này.
Đỗ Thanh Tùng (2007) “Chính sách tài chính nhà ở tại Hà Nội” [13] đã đưa ra
một phân tích khá tồn diện về chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn Hà Nội. Tuy
nhiên, phân tích của tác giả chỉ tập trung chủ yếu vào chính sách tín dụng, chưa đề
cập nhiều đến các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị khác, và nghiên cứu mới
chỉ diễn ra trên địa bàn một thành phố.
Gần đây, nghiên cứu của Đinh Văn Ân và Trần Kim Chung (2011): “Chính
sách phát triển thị trường bất động sản” [10] đã đưa ra khung phân tích về các cấp
độ phát triển của thị trường tài chính bất động sản. Tuy nhiên, nghiên cứu này không
tập trung chuyên sâu vào chủ để tài chính bất động sản.
Lê Xuân Nghĩa, (2011) “Thị trường bất động sản và thị trường tài chính” [21] đã
phân tích tổng quan mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính, tập
trung chủ yếu vào thị trường tín dụng – ngân hàng. Tuy nhiên, hệ thống các kênh huy
động vốn đầu tư nhà ở đô thị quốc gia chưa được đề cập nhiều trong nghiên cứu này.


-7-

Như vậy, mặc dù đã có các nghiên cứu có liên quan tại Việt Nam, tuy nhiên các
nghiên cứu này chưa có cách tiếp cận tổng thể và liên ngành về phát triển các kênh
huy động vốn đầu tư nhà ở đơ thị; chưa phân tích, đánh giá một cách có hệ thống các
kinh nghiệm quốc tế có liên quan; và chưa đánh giá chi tiết và hệ thống các nhân tố là
điều kiện cho sự phát triển và đa dạng hóa các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị
tại Việt Nam. Do vậy, một nghiên cứu có tính hệ thống, nhằm đề xuất các quan điểm
phát triển và giải pháp chính sách về vấn đề này ở Việt Nam là cần thiết trong thời
điểm hiện nay.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
Mục tiêu nghiên cứu của luận án là đề xuất hệ thống các quan điểm và chính
sách nhằm tạo dựng và phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị ở Việt

Nam trong thời gian tới, trên cơ sở hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn
phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam.
Để đạt được mục tiêu nêu trên, luận án đưa ra các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể
đó là:
i). Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận về việc tạo dựng và phát triển các kênh
huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam (khái niệm, đặc điểm, điều kiện phát
triển và chính sách phát triển của từng loại kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đơ thị tại
Việt Nam);
ii). Phân tích và so sánh kinh nghiệm tạo dựng và phát triển các kênh huy động
vốn đầu tư nhà ở đô thị của một số nước trên thế giới, từ đó rút ra các bài học chính
sách cho Việt Nam;
iii). Đánh giá thực trạng phát triển, điều kiện phát triển và chính sách phát triển
các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị ở Việt Nam trong giai đoạn 2001-2011;
vàiv). Đề xuất một số chính sách nhằm tạo dựng và phát triển các kênh huy động vốn
đầu tư nhà ở đô thị trong giai đoạn 2012 - 2020.4. Đối tượng và phạm vi nghiên

cứu của luận án
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là việc phát triển các kênh huy động vốn đầu
tư nhà ở đô thị.


-8-

4.2. Phạm vi nghiên cứu của luận án
- Về nội dung: Luận án giới hạn nghiên cứu việc phát triển các kênh huy động
vốn đầu tư nhà ở đô thị hoạt động dựa trên nguyên tắc thị trường, không bao gồm
các kênh huy động vốn từ ngân sách Nhà nước. Cụ thể các kênh được nghiên cứu bao
gồm:
i). Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị trực tiếp;

ii). Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên tiền gửi (ngân hàng thương
mại);
iii). Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên tiết kiệm hợp đồng mua
nhà;
iv). Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên trái phiếu thế chấp (ngân
hàng thế chấp); và
v). Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị huy động vốn trên thị trường chứng
khốn và thị trường thế chấp thứ cấp.
- Về khơng gian: Luận án nghiên cứu và làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn áp
dụng của thế giới về các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị. Tại Việt Nam,
nghiên cứu tình huống chủ yếu tập trung vào hai thành phố lớn nhất là Hà Nội và TP.
Hồ Chí Minh.
- Về thời gian: Luận án tập trung phân tích chính sách, khung pháp lý và thực
trạng trong giai đoạn 2001 đến năm 2012, và đề xuất chính sách, giải pháp cho giai
đoạn 2013- 2020.
5. Phương pháp nghiên cứu của luận án
Luận án phân tích dựa trên cơ sở xuyên suốt từ việc đưa khung phân tích chung,
đánh giá kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn tại Việt Nam trên khung phân tích được đưa
ra, trên cơ sở đó khuyến nghị chính sách cho Việt Nam.
Luận án tiến hành nghiên cứu thực trạng, cấp độ phát triển của các kênh huy
động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam, đánh giá các điều kiện phát triển (bao
gồm điều kiện kinh tế - xã hội và điều kiện thể chế - chính sách) cho sự hình thành và
phát triển của từng kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam, trên cơ sở