MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

1
MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HÀ NỘI
3.1. NGUYÊN NHÂN CỦA NHỮNG TỒN TẠI, BẤT CẬP TRONG QUÁ TRÌNH
ÁP DỤNG VÀ TRIỂN KHAI CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ SÀN
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Các SGD BĐS ra đời là để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực
hiện chức năng quản lí và điều tiết thị trường. Sự ra đời và phát triển nhanh chóng
của các sàn hiện nay tại Hà Nội thể hiện sự tất yếu để bắt nhịp cùng sự phát triển
của thị trường BĐS. Tuy nhiên, sự phụ thuộc của SGD BĐS vào thị trường lại là
một trở ngại làm cho các sàn không phát huy hết được chức năng và vai trò của
mình để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững.
Việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý SGD BĐS tại Hà Nội hiện nay
còn tồn tại nhiều sai phạm. Những sai phạm đó khiến hoạt động của hệ thống SGD
BĐS chưa thực sự hiệu quả và phát huy hết vai trò quan trọng của sàn. Sự hạn chế
này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, cụ thể:
3.1.1. Quy định pháp luật về Sàn giao dịch bất động sản còn nhiều hạn chế, chưa
đáp ứng được đầy đủ những yêu cầu về tổ chức và hoạt động của SGD BĐS
a. Quy định về thành lập Sàn
Theo quy định pháp luật, sàn giao dịch bất động sản có tư cách pháp nhân.
Theo quy định của Luật dân sự, Pháp nhân được thành lập theo thủ tục do pháp luật
quy định, có tên gọi riêng phân biệt với các pháp nhân khác, nhân danh mình để
hoạt động, tự chịu trách nhiệm về các hoạt động. Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất
động sản chưa quy định về thủ tục thành lập Sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ
quy định về thủ tục thông báo hoạt động, dẫn tới hiện nay không có căn cứ pháp lý
rõ ràng để xác định thời điểm thành lập Sàn. Trong khi thời điểm thông báo hoạt
động Sàn không phải là căn cứ pháp lý để chứng minh việc thành lập Sàn.
b. Về tư cách pháp nhân và tên gọi của Sàn giao dịch bất động sản
2
Việc quy định sàn giao dịch bất động sản sử dụng con dấu riêng hoặc sử dụng

con dấu của công ty chủ quản để hoạt động gây rắc rối trong quản lý và vận hành
Sàn, đồng thời cũng chưa phù hợp hẳn với quy định pháp luật. Theo quy định pháp
luật, SGD BĐS là pháp nhân, vì vậy nếu sàn giao dịch sử dụng con dấu của công ty
chủ quản để hoạt động là chưa phù hợp về quy định pháp luật về pháp nhân; vì
chức năng và phạm vi hoạt động của công ty và sàn là khác nhau, nếu sử dụng
chung pháp nhân thì không tách bạch được về tư cách và phạm vi hoạt động; mặt
khác pháp nhân - công ty được thành lập theo thủ tục do Luật doanh nghiệp quy
định, ra đời và hoạt động từ trước; trong khi sàn cũng là pháp nhân, nếu sàn sử
dụng con dấu của công ty chủ quản để hoạt động, có nghĩa là pháp nhân – sàn giao
dịch bất động sản chưa thực hiện thủ tục thành lập pháp nhân theo quy định pháp
luật. Trong trường hợp này, tư cách pháp lý của sàn chưa rõ ràng cụ thể.
Mặt khác, sàn là pháp nhân, trong khi pháp nhân phải có tên gọi riêng, trường
hợp sàn và công ty sử dụng chung một con dấu, dẫn tới trường hợp một con dấu lại
được sử dụng để đóng dưới tên của công ty và sàn, trong khi công ty và sàn lại có
tên gọi khác nhau. Điều này chưa phù hợp với quy định pháp luật về pháp nhân.
c. Về chức năng hoạt động Sàn
Pháp luật chưa quy định phân biệt rõ việc công ty thành lập sàn để cung cấp
các dịch vụ bất động sản và công ty thành lập sàn chỉ để bán sản phẩm của chính
công ty mà không cung cấp dịch vụ cho bên thứ ba. Theo quy định pháp luật về
chức năng của sàn là cung cấp các dịch vụ bất động sản. Vì vậy, mặc dù chủ đầu tư
chỉ có ngành nghề kinh doanh bất động sản, không đăng ký ngành nghề kinh doanh
dịch vụ bất động sản, thông báo thành lập sàn chỉ để bán các sản phẩm do công ty
đầu tư, nhưng cũng không thể hạn chế sàn cung cấp các dịch vụ bất động sản cho
bên thứ ba. Đây là điểm hạn chế rõ nét trong việc quy định về tổ chức các hoạt
động của sàn, làm hạn chế hoạt động, tạo sự yếu kém và đơn điệu trong hoạt động
của SGD BĐS hiện nay. Với việc quy định chung chung của pháp luật kinh doanh
bất động sản đã tạo điều kiện mở ra một số sàn hoạt động chưa đáp ứng được nhu
cầu của thị trường BĐS, hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS.
d. Về hoạt động của Sàn
3

Pháp luật chưa quy định rõ thời điểm ban hành giấy xác nhận giao dịch qua
Sàn. Theo quy định tại Phụ lục 04 của Thông tư số 13/2008/TT-BXD thì giấy xác
nhận được cấp sau khi Hợp đồng mua bán được lý kết. Theo quy định tại Thông tư
số 16/2010/TT-BXD thì hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết sau khi có giấy xác
nhận giao dịch qua sàn. Hai quy định mâu thuẫn này dẫn tới việc lúng túng trong áp
dụng pháp luật.
e. Về giá trị sử dụng của giấy xác nhận giao dịch qua Sàn
Pháp luật chưa quy định cụ thể giá trị của giấy xác nhận giao dịch qua sàn đối
với giao dịch cho thuê và cho thuê mua. Nếu không quy định giá trị sử dụng của
giấy xác nhận giao dịch qua sàn cho hai loại hình giao dịch này thì việc quy định
cho thuê và cho thuê mua phải thực hiện qua sàn là vô nghĩa và mục đích công
khai, minh bạch các giao dịch qua sàn cũng không được phát huy hiệu quả.
f. Về công bố thông tin Bất động sản
Luật hiện hành còn nhiều lỗ hổng trong việc quy định về tổ chức và hoạt động
của SGD BĐS. Với việc cung cấp thông tin BĐS của SGD BĐS, mục đích của sàn
là cung cấp các thông tin một cách cụ thể, chính xác; tuy nhiên Luật thực định lại
chưa quy định rõ việc công bố thông tin trên báo chí là loại báo nào, việc công bố
trên các tạp chí, tập san có được không. Bởi với việc cung cấp thông tin BĐS từ các
nguồn khác nhau cũng khá quan trọng, thể hiện tính chuyên nghiệp trong hoạt động
đặc trưng và nhạy cảm này, đồng thời còn để tạo sự tin tưởng của các chủ thể khi
thực hiện các hoạt động giao dịch BĐS.
g. Về giao dịch
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính
phủ và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng, các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua SGD BĐS do mình tự thành lập hoặc lựa
chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản
và thực hiện các giao dịch bất động sản đó. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định cụ
thể và chi tiết về trình tự thủ tục giao dịch qua sàn. Nếu không quy định thì việc xác
4

định có một người hay nhiều người đăng ký mua bất động sản không thể thực hiện,
nguyên tắc giao dịch qua sàn khó được đảm bảo.
Ngoài ra, chưa có quy định về tiêu chuẩn của các tài liệu phục vụ công bố
thông tin bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản; quy định việc lưu trữ và thời
gian lưu trữ, trách nhiệm cung cấp thông tin của Sàn cho khách hàng và các cơ
quan quản lý các nội dung này.
h. Về trách nhiệm pháp lý của tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới
Sàn giao dịch và các tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới, tư vấn, định
giá chưa được quy định trách nhiệm pháp lý đối với hoạt động cung cấp dịch vụ.
Chính việc thiếu quy định của luật mà các sàn hiện nay hoạt động dịch vụ BĐS
chưa phát huy hết trách nhiệm cũng như việc cung cấp dịch vụ chưa thể hiện hết
vai trò quan trọng của mình. Ngoài ra, luật cũng chưa quy định các biện pháp để
bảo đảm thực hiện các trách nhiệm nghĩa vụ pháp luật, như quy định bắt buộc phải
mua bảo hiểm nghề nghiệp đối với các tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực
này.
i. Về hoạt động môi giới
Hoạt động môi giới là một dịch vụ được rất nhiều các chủ thể, không chỉ có
SGD BĐS thực hiện. Bởi đây là hoạt động rất quan trọng trong các giao dịch BĐS,
đồng thời là dịch vụ phổ biến, cần thiết của các chủ thể tham gia thị trường BĐS.
Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có quy chế để quản lý hoạt động môi giới. Hoạt động môi
giới hiện nay chưa có tiêu chuẩn, chưa có hệ thống các quy định về trình tự thủ tục
thực hiện, cơ chế bảo đảm tính công khai minh bạch, xác định trách nhiệm của hoạt
động môi giới… là những thiếu sót cần được bổ sung thêm để hoàn thiện hệ thống
pháp luật trong lĩnh vực này, tránh tình trạng lộn xộn trong hoạt động môi giới như
hiện nay. Đối với công ty môi giới, hiện nay ngoài SGD BĐS, các công ty vẫn có
quyền thực hiện các dịch vụ bất động sản khác một cách độc lập, như môi giới độc
lập, tư vấn độc lập… Điều này gây khó khăn cho việc quản lý và gây lúng túng cho
khách hàng trong việc lựa chọn công ty cung cấp dịch vụ.
j. Về quy định chung của pháp luật
5

Luật hiện nay mới chú trọng quản lý, điều chỉnh hành vi của các chủ thể có
chức năng hoạt động do Luật quy định. Đối với nhóm chủ thể đối lập (các tổ chức,
cá nhân) không có chức năng và không được thành lập theo quy định nhưng vẫn
hoạt động kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản thì không có nhiều quy
định để quản lý. Đây là khoảng trống lớn của pháp luật. Trong tình hình hiện nay,
chủ thể thực hiện đúng quy định thì bị kiểm soát, quản lý chặt; chủ thể không nằm
trong khuôn khổ quy định thì hoạt động và khó nằm trong quản lý. Ví dụ: Công ty
có Sàn giao dịch thì bị quản lý chặt chẽ hoạt động giao dịch; công ty không có Sàn
giao dịch, sử dụng Sàn khác để giao dịch thì tránh né được sự kiểm soát, quản lý…
Tóm lại, SGD BĐS là loại hình kinh doanh còn khá mới mẻ và Luật kinh
doanh BĐS cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện, do đó pháp luật hiện hành không
thể điều chỉnh hết mọi hành vi trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Rõ ràng,
hệ thống pháp luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ
BĐS để áp dụng thống nhất. Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo một chuẩn mực
chung thì việc mỗi nơi làm một kiểu, dẫn tới sự vận động khập khiễng của thị
trường BĐS, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động của SGD BĐS với vai trò là
tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch. Với nhiều lỗ hổng và thiếu sót
của luật như hiện nay; thể chế chưa đủ cụ thể, chi tiết để điều tiết hoạt động của sàn
được coi là kẽ hở khá lớn, gây khó khăn và chưa tạo sự kiểm soát chặt chẽ trong
việc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS.
3.1.2. Cơ chế quản lý của nhà nước đối với việc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS
còn hạn chế, chưa kiểm soát được các hoạt động của SGD BĐS
Sự quản lý của nhà nước đối với SGD BĐS không chỉ có tác động lớn đến
hoạt động của hệ thống các SGD BĐS mà còn tác động lớn đến thị trường BĐS và
nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên, hoạt động của SGD BĐS hiện nay khi tổ chức
triển khai trên thực tế còn thiếu sự hỗ trợ từ cơ quan nhà nước, thiếu cơ chế quản lý
và kiểm soát, cơ quan chức năng còn dễ dãi trong việc cấp phép thành lập và buông
lỏng quản lý là những nguyên nhân hạn chế chủ yếu trong cách thức quản lý của cơ
quan nhà nước đối với SGD BĐS. Sàn được coi là cửa hàng của người kinh doanh
và đôi khi vì lợi nhuận các sàn luôn có những chiêu thức giới thiệu sản phẩm hàng

6
hóa của mình. Do đó, các biện pháp định hướng và giúp SGD BĐS hoạt động
chuyên nghiệp, hiệu quả chính là trách nhiệm của các cơ quan chức năng. Song sự
quản lý lỏng lẻo, chưa sâu sát của cơ quan quản lý nhà nước đã tạo điều kiện cho
các SGD BĐS vi phạm.
Bên cạnh đó, có thể thấy đội ngũ chuyên viên trong cơ quan quản lý nhà
nước thực sự am hiểu trong lĩnh vực này còn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu
hiện tại của TT BĐS và SGD BĐS. Thêm một nghịch lý trong quản lý sàn giao
dịch hiện nay là các quy định về xử phạt vi phạm hành chính hiện hành trong lĩnh
vực kinh doanh BĐS, thậm chí chế tài xử lý vi phạm đều đã có, song các quy định
này chưa được triển khai thực sự. Đa số các cơ quan quản lý Nhà nước ở các cấp
đều chưa tổ chức tốt và thường xuyên các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý
các vi phạm của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh
BĐS. Hoạt động thanh tra của cơ quan chức năng về hoạt động sàn còn mang tính
chất “rung chuông”, chưa đủ mạnh để tạo sự ảnh hưởng đối với các sàn.
3.1.3. Việc đào tạo đội ngũ quản lý sàn, chuyên gia môi giới, định giá tại SGD BĐS
còn tràn lan, thiếu tính kiểm soát, chưa đảm bảo chất lượng
Nhân lực trong hoạt động quản lý, môi giới, định giá BĐS tại sàn hiện nay là
vấn đề khá cấp thiết rất cần có sự điều chỉnh từ chính cơ quan quản lý Nhà nước,
bởi hoạt động của sàn chịu sự ảnh hưởng rất lớn từ chính các chủ thể này, song việc
đào tạo đội ngũ hoạt động trong các sàn hiện nay còn tràn lan, chưa đảm bảo tính
hiệu quả. Tình trạng chạy đua lấy chứng chỉ dễ dẫn đến tình trạng đào tạo kém
chất lượng khi mà nhu cầu cần các chuyên gia trong lĩnh vực này tại các sàn ngày
càng tăng cao. Chính tình trạng mượn danh bung ra dạy theo kiểu thời vụ, do nhu
cầu học chạy đua với thời hạn cuối của Nghị định 153/2007/NĐ-CP đang là một
rào cản trong việc chuẩn hóa và chuyên nghiệp hóa về cách thức hoạt động tại các
sàn.
Một trong những yếu tố dẫn đến hạn chế về chất lượng đào tạo là vấn đề người
giảng dạy. Với số lượng cơ sở đào tạo hiện nay tại Hà Nội, chương trình gồm 3 lớp
là môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS và thẩm định BĐS với tổng cộng

trên 200 tiết dạy, chắc chắn không thể có một lực lượng giảng viên đáp ứng. Thêm