Giáo trình Pháp luật trong xây dựng: Phần 2

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (306.47 KB, 20 trang )

(1)<div class='page_container' data-page=1>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

CHƯƠNG 4

HỢP ĐỒNG TRONG HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG
Văn bản pháp luật liên quan :

- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội nước Cộng hòa xã

hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII;

- Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013 của Quốc hội nước Cộng hịa xã hội

chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII;

- Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/06/2014 của Chính Phủ về Quy định chi tiết thi

hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu;

- Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/04/2015 của Chính Phủ về Quy định chi về hợp

đồng xây dựng;

- Thông tư số 07/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn điều

chỉnh giá hợp đồng xây dựng ;

- Và một số văn bản khác.

4.1. Khái niệm về hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao
thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay tồn bộ cơng việc trong hoạt động đầu
tư xây dựng.

Bên giao thầu là chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc nhà
thầu chính.

Bên nhận thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính khi bên giao thầu là chủ đầu tư; là
nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính. Bên nhận thầu có thể là
liên danh các nhà thầu.

4.2. Quy định chung về hợp đồng xây dựng 
4.2.1.Các căn cứ ký kết hợp đồng xây dựng

</div>
(2)<div class='page_container' data-page=2>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

Đối với hợp đồng EPC, EC, EP ngoài các căn cứ nêu ở trên thì căn cứ ký kết hợp
đồng còn bao gồm báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc thiết kế FEED được
duyệt.

Đối với hợp đồng chìa khóa trao tay ngồi các căn cứ nêu ở trên thì căn cứ ký kết
hợp đồng còn bao gồm nhiệm vụ thực hiện dự án, chủ trương đầu tư, báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi đầu tư xây dựng được phê duyệt.

4.2.2. Nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng

a) Tự nguyện, bình đẳng, hợp tác, khơng trái pháp luật và đạo đức xã hội;
b) Bảo đảm có đủ vốn để thanh tốn theo thỏa thuận của hợp đồng;

c) Đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu và kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng;

d) Trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu thì phải có thoả thuận liên
danh. Các thành viên trong liên danh phải ký tên, đóng dấu (nếu có) vào hợp đồng
xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

4.2.3. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng

a) Các bên hợp đồng phải thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng về phạm vi
công việc, yêu cầu chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các
thoả thuận khác;

b) Trung thực, hợp tác và đúng pháp luật;

c) Khơng xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, cộng đồng và lợi ích hợp pháp của
tổ chức, cá nhân khác.

4.2.4. Hợp đồng xây dựng phải được ký kết và thực hiện phù hợp với quy định của 
pháp luật có liên quan.

4.3. Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng 
4.3.1. Hiệu lực của hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

a) Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

b) Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng;

c) Hình thức hợp đồng bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng

</div>
(3)<div class='page_container' data-page=3>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của
pháp luật.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng (đóng
dấu nếu có) hoặc thời điểm cụ thể khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng
và bên giao thầu đã nhận được bảo đảm thực hiện hợp đồng của bên nhận thầu (đối với
hợp đồng có quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng).

4.3.2. Tính pháp lý của hợp đồng xây dựng

a) Hợp đồng xây dựng có hiệu lực là cơ sở pháp lý cao nhất mà bên giao thầu,

bên nhận thầu và các bên liên quan có nghĩa vụ thực hiện;

b) Hợp đồng xây dựng có hiệu lực là cơ sở pháp lý cao nhất để giải quyết tranh

chấp giữa các bên. Các tranh chấp chưa được các bên thỏa thuận trong hợp đồng sẽ
được giải quyết trên cơ sở các quy định của pháp luật có liên quan;

c) Các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan kiểm soát, cấp phát, cho vay vốn,

thanh tra, kiểm tra, kiểm toán và các cơ quan có liên quan khác phải căn cứ vào nội
dung hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý để thực hiện chức năng, nhiệm vụ của
mình theo quy định, không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên tham gia hợp đồng.

4.4. Các loại hợp đồng xây dựng

4.4.1. Theo tính chất, nội dung cơng việc thực hiện

a) Hợp đồng tư vấn xây dựng (viết tắt là hợp đồng tư vấn) là hợp đồng để thực

hiện một, một số hay tồn bộ cơng việc tư vấn trong hoạt động đầu tư xây dựng;

b) Hợp đồng thi cơng xây dựng cơng trình (viết tắt là hợp đồng thi công xây

dựng) là hợp đồng để thực hiện việc thi cơng xây dựng cơng trình, hạng mục cơng
trình hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế xây dựng cơng trình; hợp đồng tổng
thầu thi cơng xây dựng cơng trình là hợp đồng thi cơng xây dựng để thực hiện tất
cả các cơng trình của một dự án đầu tư;

c) Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ (viết tắt là hợp đồng cung cấp thiết bị)

</div>
(4)<div class='page_container' data-page=4>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

d) Hợp đồng thiết kế và thi cơng xây dựng cơng trình (tiếng Anh là Engineering -

Construction viết tắt là EC) là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và thi công xây
dựng công trình, hạng mục cơng trình; hợp đồng tổng thầu thiết kế và thi cơng xây
dựng cơng trình là hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng tất cả các cơng trình của
một dự án đầu tư xây dựng;

đ) Hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ (tiếng Anh là Engineering -
Procurement viết tắt là EP) là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và cung cấp thiết
bị để lắp đặt vào cơng trình xây dựng theo thiết kế cơng nghệ; hợp đồng tổng thầu
thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ là hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị
công nghệ cho tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng;

e) Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi cơng xây dựng cơng trình (tiếng

Anh là Procurement - Construction viết tắt là PC) là hợp đồng để thực hiện việc
cung cấp thiết bị công nghệ và thi cơng xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình;
hợp đồng tổng thầu cung cấp thiết bị công nghệ và thi cơng xây dựng cơng trình là
hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng tất cả các cơng trình
của một dự án đầu tư xây dựng;

g) Hợp đồng thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng cơng

trình (tiếng Anh là Engineering - Procurement - Construction viết tắt là EPC) là
hợp đồng để thực hiện các công việc từ thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ đến
thi công xây dựng công trình, hạng mục cơng trình; hợp đồng tổng thầu EPC là
hợp đồng thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng tất cả các
cơng trình của một dự án đầu tư xây dựng;

h) Hợp đồng chìa khóa trao tay là hợp đồng xây dựng để thực hiện tồn bộ các

cơng việc lập dự án, thiết kế, cung cấp thiết bị cơng nghệ và thi cơng xây dựng
cơng trình của một dự án đầu tư xây dựng;

i) Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công là hợp đồng xây dựng

</div>
(5)<div class='page_container' data-page=5>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

4.4.2. Theo hình thức giá hợp đồng

a) Hợp đồng trọn gói;

b) Hợp đồng theo đơn giá cố định;

c) Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh;

d) Hợp đồng theo thời gian;

e) Hợp đồng theo giá kết hợp là hợp đồng xây dựng sử dụng kết hợp các loại giá

hợp đồng ở trên.

4.5. Nội dung hợp đồng xây dựng

1. Hợp đồng xây dựng gồm các nội dung sau:
a) Căn cứ pháp lý áp dụng;

b) Ngôn ngữ áp dụng;

c) Nội dung và khối lượng công việc;

d) Chất lượng, yêu cầu kỹ thuật của công việc, nghiệm thu và bàn giao;
đ) Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng;

e) Giá hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh toán hợp
đồng xây dựng;

g) Bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng hợp đồng;
h) Điều chỉnh hợp đồng xây dựng;

i) Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng;

k) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng;
l) Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng;

m) Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng;
n) Rủi ro và bất khả kháng;

o) Quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng;
p) Các nội dung khác.

2. Đối với hợp đồng tổng thầu xây dựng ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 ở trên
còn phải được bổ sung về nội dung và trách nhiệm quản lý của tổng thầu xây dựng.

4.6. Hồ sơ hợp đồng xây dựng

</div>
(6)<div class='page_container' data-page=6>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

2. Tài liệu kèm theo hợp đồng xây dựng gồm một số hoặc toàn bộ các tài liệu sau:
a) Văn bản thông báo trúng thầu hoặc chỉ định thầu;

b) Điều kiện cụ thể của hợp đồng hoặc Điều khoản tham chiếu đối với hợp đồng tư
vấn xây dựng;

c) Điều kiện chung của hợp đồng;

d) Hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu của bên giao thầu;
đ) Các bản vẽ thiết kế và các chỉ dẫn kỹ thuật;

e) Hồ sơ dự thầu hoặc hồ sơ đề xuất của bên nhận thầu;

g) Biên bản đàm phán hợp đồng, văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng;
h) Các phụ lục của hợp đồng;

i) Các tài liệu khác có liên quan.

3. Thứ tự ưu tiên áp dụng các tài liệu kèm theo hợp đồng xây dựng do các bên tham gia
hợp đồng thỏa thuận. Trường hợp các bên tham gia hợp đồng khơng thoả thuận thì áp
dụng theo thứ tự quy định tại khoản 2 ở trên.

4.7. Quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng

1. Trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình, các bên cần lập kế hoạch và biện pháp

tổ chức thực hiện phù hợp với nội dung của hợp đồng xây dựng đã ký kết nhằm đạt được
các thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Tùy theo loại hợp đồng xây dựng, nội dung quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng

bao gồm:

a) Quản lý tiến độ thực hiện hợp đồng;

b) Quản lý về chất lượng;

c) Quản lý khối lượng và giá hợp đồng;

d) Quản lý về an tồn lao động, bảo vệ mơi trường và phịng chống cháy nổ;

đ) Quản lý điều chỉnh hợp đồng và các nội dung khác của hợp đồng.

3. Bên giao thầu, bên nhận thầu phải cử và thông báo cho bên kia về người đại diện

</div>
(7)<div class='page_container' data-page=7>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

4. Tất cả các kiến nghị, đề xuất, yêu cầu và các ý kiến phản hồi của các bên trong quá

trình quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng phải thực hiện bằng văn bản. Nội dung văn
bản kiến nghị, đề xuất, yêu cầu cần thể hiện căn cứ, cơ sở, hiệu quả (nếu có) của các kiến
nghị, đề xuất, yêu cầu và thời hạn trả lời theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Khi nhận
được kiến nghị, đề xuất, yêu cầu của một bên, bên kia phải trả lời bằng văn bản về việc
chấp thuận hoặc không chấp thuận đúng thời hạn quy định đã được các bên thỏa thuận
trong hợp đồng xây dựng, nhưng tối đa là bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
kiến nghị, đề xuất, yêu cầu, trừ trương hợp các bên có thỏa thuận khác. Sau khoảng thời
gian này nếu bên nhận được kiến nghị, đề xuất, yêu cầu không giải quyết mà khơng đưa
ra lý do chính đáng gây thiệt hại cho bên kia, thì phải hồn tồn chịu trách nhiệm và bồi
thường thiệt hại cho bên kia (nếu có).

4.8. Giá hợp đồng xây dựng và điều kiện áp dụng 
4.8.1. Giá hợp đồng xây dựng.

Giá hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí bên giao thầu cam kết trả cho bên nhận
thầu để thực hiện công việc theo yêu cầu về khối lượng, chất lượng, tiến độ, điều kiện
thanh toán, tạm ứng hợp đồng và các yêu cầu khác theo thỏa thuận trong hợp đồng xây
dựng.

Giá hợp đồng xây dựng được xác định căn cứ vào giá trúng thầu, hoặc kết quả đàm
phán, thương thảo hợp đồng xây dựng giữa các bên.

Trong hợp đồng xây dựng các bên phải ghi rõ nội dung các khoản chi phí, các loại
thuế, phí (nếu có) đã tính và chưa tính trong giá hợp đồng.

4.8.2. Hình thức giá hợp đồng xây dựng

Giá hợp đồng xây dựng có các hình thức sau:

a) Giá hợp đồng trọn gói là giá hợp đồng khơng thay đổi trong suốt quá trình thực

hiện hợp đồng đối với khối lượng các công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký kết,
trừ trương hợp bất khả kháng và thay đổi phạm vi công việc phải thực hiện.

b) Giá hợp đồng theo đơn giá cố định được xác định trên cơ sở đơn giá cố định cho

</div>
(8)<div class='page_container' data-page=8>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

c) Giá hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh được xác định trên cơ sở đơn giá đã điều

chỉnh do trượt giá theo các thỏa thuận trong hợp đồng nhân với khối lượng công
việc tương ứng được điều chỉnh giá.

d) Giá hợp đồng theo thời gian được xác định trên cơ sở mức thù lao cho chuyên gia,

các khoản chi phí ngồi mức thù lao cho chun gia và thời gian làm việc (khối
lượng) tính theo tháng, tuần, ngày, giờ.

e) Giá hợp đồng theo giá kết hợp là loại giá hợp đồng được sử dụng kết hợp các loại

giá hợp đồng nêu từ Điểm a đến Điểm d ở trên.

4.8.3. Điều kiện áp dụng các loại giá hợp đồng xây dựng

a) Đối với hợp đồng trọn gói: Giá hợp đồng trọn gói được áp dụng cho các gói thầu

tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng đã đủ điều kiện để

xác định rõ về khối lượng và đơn giá để thực hiện các công việc theo đúng các yêu
cầu của hợp đồng xây dựng hoặc trong một số trương hợp chưa thể xác định được
rõ khối lượng, đơn giá (như: Hợp đồng EC, EP, PC, EPC và hợp đồng chìa khóa
trao tay) nhưng các bên tham gia hợp đồng có đủ năng lực kinh nghiệm để tính
tốn, xác định giá hợp đồng trọn gói.

Khi áp dụng giá hợp đồng trọn gói thì giá gói thầu, giá hợp đồng phải tính tốn đầy
đủ các yếu tố rủi ro liên quan đến giá hợp đồng như rủi ro về khối lượng, trượt giá
trong thời gian thực hiện hợp đồng và mỗi bên phải tự chịu trách nhiệm đối với các
rủi ro của mình.

b) Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định:

</div>
(9)<div class='page_container' data-page=9>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

c) Đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: Được áp dụng cho các gói thầu tại thời

điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng các bên tham gia hợp đồng
chưa đủ điều kiện để xác định rõ về khối lượng, đơn giá và các yếu tố rủi ro liên
quan đến giá hợp đồng như trượt giá trong thời gian thực hiện hợp đồng. Khi đó,
giá gói thầu, giá hợp đồng các bên phải dự tính trước chi phí dự phịng cho các yếu
tố trượt giá và khối lượng.

d) Giá hợp đồng theo thời gian thường được áp dụng đối với một số hợp đồng xây

dựng có cơng việc tư vấn trong hoạt động đầu tư xây dựng. Hợp đồng tư vấn xây
dựng được áp dụng tất cả các loại giá hợp đồng quy định ở trên.

4.9. Điều chỉnh hợp đồng xây dựng

4.9.1. Nguyên tắc Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng

1. Việc Điều chỉnh giá hợp đồng chỉ áp dụng trong thời gian thực hiện hợp đồng,
bao gồm cả thời gian được gia hạn theo thỏa thuận của hợp đồng.

2. Giá hợp đồng sau Điều chỉnh (bao gồm cả khối lượng công việc phát sinh hợp lý
ngồi phạm vi hợp đồng đã k

ý) khơng vượt giá gói thầu được phê duyệt (bao gồm cả chi phí dự phịng của gói
thầu đó) thì Chủ đầu tư được quyền quyết định Điều chỉnh; trường hợp vượt giá gói thầu
được phê duyệt thì phải được Người có thẩm quyền quyết định đầu tư chấp thuận trước
khi Điều chỉnh.

3. Khi ký kết phụ lục bổ sung hợp đồng, các bên cần xác định rõ khối lượng công
việc bổ sung, phát sinh và đơn giá áp dụng. Khối lượng công việc bổ sung, phát sinh phải
được các bên thống nhất trước khi thực hiện.

4. Việc Điều chỉnh giá hợp đồng phải được các bên thỏa thuận và quy định cụ thể
trong hợp đồng về các trường hợp được Điều chỉnh giá, thủ tục, trình tự, thời gian, phạm
vi, Điều kiện Điều chỉnh, phương pháp và căn cứ Điều chỉnh giá hợp đồng. Phương pháp
Điều chỉnh giá hợp đồng phải phù hợp với loại giá hợp đồng, tính chất cơng việc của hợp
đồng. Các nội dung khác (nếu có) mà các bên thỏa thuận được Điều chỉnh trong hợp đồng
không được trái với những quy định của định pháp luật có liên quan về hợp đồng xây
dựng.

</div>
(10)<div class='page_container' data-page=10>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

Hợp đồng xây dựng chỉ được Điều chỉnh giá trong các trường hợp sau:

1. Đối với hợp đồng trọn gói: Chỉ điều chỉnh giá hợp đồng đối với những khối

lượng công việc bổ sung hợp lý, những khối lượng thay đổi giảm so với phạm vi công
việc phải thực hiện theo hợp đồng đã ký và các trường hợp bất khả kháng, cụ thể như sau:

a) Khối lượng công việc bổ sung hợp lý hoặc những khối lượng thay đổi giảm:
- Đối với hợp đồng tư vấn là những khối lượng cơng việc bổ sung nằm ngồi
nhiệm vụ tư vấn phải thực hiện, hoặc công việc đã ký kết trong hợp đồng nhưng không
thực hiện.

- Đối với hợp đồng thi công xây dựng là những khối lượng cơng việc nằm ngồi
phạm vi cơng việc phải thực hiện của thiết kế kèm theo hợp đồng; hoặc những cơng trình,
hạng mục cơng trình, cơng việc không phải thực hiện của thiết kế kèm theo hợp đồng.

- Đối với hợp đồng cung cấp thiết bị là những khối lượng nằm ngoài danh mục
thiết bị thuộc phạm vi hợp đồng đã ký ban đầu.

b) Các trường hợp bất khả kháng như: khi thi công gặp hang casto, túi bùn, cổ vật,
khảo cổ… mà các bên không lường trước được khi ký hợp đồng, được Người quyết định
đầu tư chấp thuận.

2. Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định:

a) Bổ sung khối lượng cơng việc hợp lý chưa có đơn giá trong hợp đồng.
b) Các trường hợp bất khả kháng

3. Đối với hợp đồng theo thời gian:

a) Thời gian thực tế thực hiện công việc được nghiệm thu tăng hoặc giảm lớn hơn
20% thời gian thực hiện ghi trong hợp đồng.

b) Bổ sung chuyên gia hợp lý chưa có mức thù lao cho chuyên gia trong hợp đồng.
c) Khi Nhà nước thay đổi chính sách về thuế, tiền lương làm thay đổi mặt bằng
tiền lương chuyên gia ảnh hưởng trực tiếp đến giá hợp đồng; và các bên có thỏa thuận
trong hợp đồng.

4. Đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh;

</div>
(11)<div class='page_container' data-page=11>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

c) Điều chỉnh đơn giá toàn bộ hoặc một số đơn giá cho những công việc mà tại thời
điểm ký hợp đồng bên giao thầu và bên nhận thầu đã thỏa thuận điều chỉnh sau một

khoảng thời gian nhất định kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.
d) Các trường hợp bất khả kháng.

4.9.3. Thủ tục, trình tự thực hiện Điều chỉnh giá hợp đồng

1. Đối với các trường hợp được Điều chỉnh giá hợp đồng ở trên (trừ trường hợp
quy định tại Điểm c Khoản 4 ở trên), các bên phải ký kết phụ lục bổ sung hợp đồng làm
cơ sở Điều chỉnh giá hợp đồng.

2. Chủ đầu tư có trách nhiệm phê duyệt hoặc trình phê duyệt dự tốn bổ sung, phát
sinh (trừ trường hợp quy định tại Điểm c Khoản 4 ở trên) do nhà thầu lập, làm cơ sở ký
kết phụ lục bổ sung hợp đồng. Nhà thầu lập dự toán bổ sung, phát sinh trên cơ sở khối
lượng bổ sung, phát sinh được thống nhất giữa các bên, quy định của pháp luật về quản lý
chi phí đầu tư xây dựng cơng trình và các thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Nhà thầu chính có trách nhiệm Điều chỉnh giá hợp đồng tương ứng cho nhà thầu
phụ theo nội dung hợp đồng ký giữa các bên, khi được Điều chỉnh giá.

4.9.4. Điều chỉnh giá đối với hợp đồng trọn gói

1. Khi phát sinh khối lượng công việc bổ sung hợp lý ngoài phạm vi hợp đồng
hoặc khi bổ sung khối lượng cơng việc hợp lý chưa có đơn giá trong hợp đồng, thì các
bên tham gia hợp đồng thống nhất đơn giá công việc này trước khi thực hiện. Việc xác
định đơn giá mới theo nguyên tắc thỏa thuận trong hợp đồng về đơn giá cho khối lượng
cơng việc phát sinh, bổ sung ngồi phạm vi hợp đồng; khối lượng chưa có đơn giá trong
hợp đồng. Đơn giá mới được xác định theo Thông tư hướng dẫn về lập và quản lý chi phí
đầu tư xây dựng cơng trình của Bộ Xây dựng và các thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Đối với hợp đồng thi cơng xây dựng có những cơng trình, hạng mục cơng trình,
cơng việc khơng phải thực hiện trong hồ sơ thiết kế kèm theo hợp đồng đã ký: áp dụng
đơn giá trong hợp đồng để điều chỉnh giảm giá hợp đồng.

</div>
(12)<div class='page_container' data-page=12>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

trong hợp đồng về đơn giá mới cho khối lượng công việc bổ sung, phát sinh bổ sung
ngoài phạm vi hợp đồng.

4.9.5. Điều chỉnh giá đối với hợp đồng theo đơn giá cố định

1. Khi bổ sung khối lượng cơng việc chưa có đơn giá trong hợp đồng thì các bên
tham gia hợp đồng thống nhất đơn giá công việc này trước khi thực hiện. Việc xác định
đơn giá theo Thông tư hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình
của Bộ Xây dựng và các thỏa thuận trong hợp đồng.

4.9.6. Điều chỉnh giá đối với hợp đồng theo thời gian

1. Khi thời gian thực tế hoàn thành được nghiệm thu tăng hoặc giảm lớn hơn 20%
thời gian tương ứng ghi trong hợp đồng hoặc khi bổ sung chuyên gia chưa có mức thù lao

cho chuyên gia trong hợp đồng thì các bên thống nhất xác định mức thù lao mới cho
chuyên gia theo nguyên tắc thỏa thuận trong hợp đồng về mức thù lao mới cho chuyên
gia. Mức thù lao mới cho chuyên gia được xác định theo quy định áp dụng cho hợp đồng
và các thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Khi Nhà nước thay đổi chính sách về thuế, tiền lương làm thay đổi mặt bằng tiền
lương chuyên gia ảnh hưởng trực tiếp đến giá hợp đồng và các bên có thỏa thuận trong
hợp đồng, thì các bên thực hiện Điều chỉnh mức thù lao cho chuyên gia theo nguyên tắc
thỏa thuận trong hợp đồng và các quy định có liên quan.

4.9.7.Điều chỉnh giá đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh

1. Khi khối lượng cơng việc thực tế hồn thành được nghiệm thu tăng hoặc giảm
lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng hoặc khi bổ sung khối
lượng công việc hợp lý chưa có đơn giá trong hợp đồng thì các bên thống nhất xác định
đơn giá mới theo nguyên tắc thỏa thuận trong hợp đồng về đơn giá cho các khối lượng
cơng việc này để thanh tốn. Đơn giá mới được xác định theo Thông tư hướng dẫn xác
định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình của Bộ Xây dựng và các thỏa thuận
trong hợp đồng.

</div>
(13)<div class='page_container' data-page=13>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

đơn giá theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết, kể cả đơn giá đã được Điều chỉnh theo
thỏa thuận của hợp đồng (nếu có).

4.10. Thanh toán hợp đồng xây dựng

Việc thanh toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng
và các điều kiện trong hợp đồng mà các bên đã ký kết.

Các bên hợp đồng thỏa thuận về phương thức thanh toán, thời gian thanh toán, hồ
sơ thanh toán và điều kiện thanh toán.

Bên giao thầu phải thanh toán đủ giá trị của từng lần thanh toán cho bên nhận thầu
sau khi đã giảm trừ tiền tạm ứng, tiền bảo hành cơng trình theo thỏa thuận hợp đồng, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đối với hợp đồng trọn gói, việc thanh toán được thực hiện theo tỷ lệ phần trăm giá
hợp đồng hoặc giá cơng trình, hạng mục cơng trình, khối lượng cơng việc tương ứng với
giai đoạn thanh toán được các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh, việc thanh toán trên
cơ sở khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu và đơn giá hợp đồng hoặc đơn giá
điều chỉnh theo thỏa thuận hợp đồng.

Đối với hợp đồng theo thời gian, việc thanh tốn chi phí chun gia tư vấn được
xác định trên cơ sở mức tiền lương chuyên gia và các chi phí liên quan đến hoạt động của
chuyên gia tư vấn nhân với thời gian làm việc thực tế được nghiệm thu (theo tháng, tuần,
ngày, giờ).

Đối với hợp đồng theo chi phí, cộng phí việc thanh tốn được thực hiện trên cơ sở
chi phí trực tiếp thực hiện cơng việc của hợp đồng và các chi phí quản lý, lợi nhuận của
bên nhận thầu theo thỏa thuận.

Việc thanh toán đối với khối lượng phát sinh chưa có đơn giá trong hợp đồng xây
dựng được thực hiện theo thỏa thuận hợp đồng.

</div>
(14)<div class='page_container' data-page=14>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

4.11. Quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng

Bên nhận thầu có trách nhiệm quyết tốn hợp đồng xây dựng với bên giao thầu phù
hợp với loại hợp đồng và hình thức giá hợp đồng áp dụng. Nội dung quyết toán hợp đồng
xây dựng phải phù hợp với thoả thuận trong hợp đồng xây dựng.

Thời hạn thực hiện quyết toán hợp đồng xây dựng do các bên thoả thuận. Riêng
đối với hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước, thời hạn quyết toán hợp đồng không
vượt quá 60 ngày, kể từ ngày nghiệm thu hồn thành tồn bộ cơng việc của hợp đồng, bao
gồm cả phần công việc phát sinh (nếu có). Trường hợp hợp đồng xây dựng có quy mơ lớn
thì được phép kéo dài thời hạn thực hiện quyết tốn hợp đồng nhưng khơng vượt q 120
ngày.

Hợp đồng xây dựng được thanh lý trong trường hợp sau:
a) Các bên đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng;

</div>
(15)<div class='page_container' data-page=15>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

CHƯƠNG 5: QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH 
Văn bản pháp luật liên quan :

- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014;

- Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư
xây dựng cơng trình;

- Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn xác
định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình ;

- Thơng tư số 18/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết và
hướng dẫn một số nội dung về thẩm định, phê duyệt dự án, thiết kế, dự toán xây dựng

cơng trình ;

- Và một số văn bản khác.

5.1. Khái niệm chung về quản lý chi phí

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình là hành động của Nhà nước, chủ đầu tư
nhằm sử sụng hiệu quả vốn đầu tư xây dựng cơng trình và đảm bảo chi phí đầu tư xây
dựng cơng trình nằm trong hạn mức Tổng mức đầu tư đã phê duyệt.

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình là một trong những nội dung quan trọng
của quản lý dự án, nó ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả kinh tế của dự án, ảnh hưởng đến
tiến độ thực hiện, đến chất lượng cơng trình v.v…

5.2. Ngun tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình

Ngun tắc quản lý
chi phí đầu tư xây
dựng cơng trình

Bảo đảm mục tiêu, hiệu quả dự án và phù hợp với cơ chế kinh tế thị
trường

Quản lý chi phí theo từng cơng trình, phù hợp với các giai đoạn đầu tư
xây dựng cơng trình, các bước thiết kế, loại nguồn vốn và các quy định
của Nhà nước

Tổng mức đầu tư, dự tốn xây dựng cơng trình phải được dự tính theo
đúng phương pháp, đủ các khoản mục chi phí theo quy định và phù hợp
độ dài thời gian xây dựng cơng trình. Tổng mức đầu tư là chi phí tối đa

mà chủ đầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng cơng trình

</div>
(16)<div class='page_container' data-page=16>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

hướng dẫn và kiểm tra việc thực hiện các quy định về quản lý chi phí
Chủ đầu tư xây dựng cơng trình chịu trách nhiệm tồn diện về việc quản
lý chi phí từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc xây dựng đưa
cơng trình vào khai thác, sử dụng

Chi phí đầu tư xây dựng cơng trình đã được người quyết định đầu tư
hoặc chủ đầu tư phê duyệt theo quy định là cơ sở để các tổ chức có chức
năng thực hiện cơng tác thanh tra, kiểm tra, kiểm tốn chi phí đầu tư xây
dựng cơng trình

5.3. Nội dung quản lý chi phí đầu tư

Nội dung quản lý chi phí đầu tư xây dựng gồm tổng mức đầu tư, dự tốn xây dựng,
giá gói thầu xây dựng, giá hợp đồng xây dựng, định mức và giá xây dựng, chi phí quản lý
dự án và tư vấn đầu tư xây dựng; thanh toán và quyết toán hợp đồng xây dựng, thanh toán
và quyết toán vốn đầu tư xây dựng cơng trình; quyền và nghĩa vụ của người quyết định
đầu tư, chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng đối với các
dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước và vốn nhà nước ngoài ngân sách.

Các dự án sử dụng vốn khác có thể áp dụng các quy định này để thực hiện quản lý
chi phí đầu tư xây dựng.

5.4. Tổng mức đầu tư xây dựng

5.4.1. Nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư

Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng là ước tính chi phí đầu tư xây dựng của dự án
được xác định phù hợp với phương án thiết kế sơ bộ và các nội dung khác của Báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng.

Nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng gồm các khoản mục chi phí quy định
giống như nội dung của tổng mức đầu tư.

Tổng mức đầu tư xây dựng là tồn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự án được xác
định phù hợp với thiết kế cơ sở và các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu
tư xây dựng.

</div>
(17)<div class='page_container' data-page=17>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

2. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;

3. Chi phí khác ;

4. Chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và trượt giá.

5. Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có);

6. Chi phí thiết bị;

7. Chi phí quản lý dự án;

Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, tổng
mức đầu tư xây dựng là dự tốn xây dựng cơng trình theo quy định tại mục 5.5.1. và chi
phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có).

Các chi phí của tổng mức đầu tư xây dựng được quy định cụ thể như sau:

a) Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: gồm chi phí bồi thường về đất, nhà,
cơng trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường
khác theo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư;
chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời
gian xây dựng (nếu có); chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư
xây dựng (nếu có) và các chi phí có liên quan khác;

b) Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các cơng trình xây dựng, chi phí san lấp
mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các cơng trình, hạng mục cơng trình, xây
dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng;

c) Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị cơng trình và thiết bị cơng nghệ;
chi phí đào tạo và chuyển giao cơng nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm,
hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên quan
khác;

d) Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản
lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa
cơng trình của dự án vào khai thác sử dụng;

</div>
(18)<div class='page_container' data-page=18>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

e) Chi phí khác gồm chi phí hạng mục chung như quy định tại điểm đ khoản 2
mục 5.5.1. và các chi phí khơng thuộc các nội dung quy định ở trên.

g) Chi phí dự phịng gồm chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh và
chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.

5.4.2. Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư xây dựng

1. Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng của dự án được ước tính trên cơ sở quy mô, công suất
hoặc năng lực phục vụ theo phương án thiết kế sơ bộ của dự án và suất vốn đầu tư hoặc
dữ liệu chi phí của các dự án tương tự về loại, quy mơ, tính chất dự án đã hoặc đang thực
hiện có điều chỉnh, bổ sung những chi phí cần thiết khác.

2. Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo một trong các phương pháp sau:

a) Xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở và các yêu cầu cần 
thiết khác của dự án, trong đó:

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định trên cơ sở khối lượng
phải bồi thường hỗ trợ, tái định cư của dự án và các chế độ, chính sách của nhà
nước có liên quan;

- Chi phí xây dựng được xác định trên cơ sở khối lượng nhóm, loại cơng tác xây
dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận cơng trình và giá xây dựng tổng hợp tương ứng
với nhóm, loại cơng tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận cơng trình được đo
bóc, tính tốn và một số chi phí có liên quan dự tính khác;

- Chi phí thiết bị được xác định trên cơ sở số lượng, loại thiết bị hoặc hệ thống
thiết bị theo phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn, giá mua sắm
phù hợp giá thị trường và các chi phí khác có liên quan;

- Chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm các nội dung và
được xác định theo quy định tại mục 5.10.1 và mục 5.11.1;

</div>
(19)<div class='page_container' data-page=19>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

bố trí vốn và chỉ số giá xây dựng hàng năm phù hợp với loại cơng trình xây dựng

có tính đến các khả năng biến động giá trong nước và quốc tế;

b) Xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình:

Tổng mức đầu tư xây dựng xác định trên cơ sở khối lượng, diện tích, cơng suất
hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế cơ sở và suất vốn đầu tư tương ứng được công
bố phù hợp với loại và cấp cơng trình, thời điểm lập tổng mức đầu tư, khu vực đầu
tư xây dựng công trình và các chi phí khác phù hợp u cầu cụ thể của dự án;

c) Xác định từ dữ liệu về chi phí các cơng trình tương tự đã hoặc đang thực 
hiện:

Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định trên cơ sở quy mơ diện tích sàn xây
dựng, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế của cơng trình, bộ phận kết
cấu cơng trình và dữ liệu về chi phí của các cơng trình tương tự đã hoặc đang thực
hiện có cùng loại, cấp cơng trình, quy mơ, cơng suất hoặc năng lực phục vụ. Các
dữ liệu về chi phí sử dụng cần thực hiện quy đổi, tính tốn về thời điểm lập tổng
mức đầu tư, khu vực đầu tư xây dựng cơng trình và điều chỉnh, bổ sung các chi phí
khác phù hợp với điều kiện cụ thể của dự án, cơng trình;

d) Kết hợp các phương pháp quy định tại điểm a, b và c khoản 2 mục này.
3. Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng thì phần dự
tốn xây dựng cơng trình thuộc tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo quy định
tại mục 5.5.2.

5.4.3. Thẩm định, phê duyệt tổng mức đầu tư xây dựng

1. Thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng được thực hiện cùng với việc thẩm định dự án
đầu tư xây dựng.

Nội dung thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng gồm:

a) Sự phù hợp của phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng với đặc
điểm, tính chất, u cầu kỹ thuật, cơng nghệ của dự án;

</div>
(20)<div class='page_container' data-page=20>

Giáo trình Pháp luật trong xây dựng Trường CĐXD TP.HCM-HCC

c) Xác định giá trị tổng mức đầu tư xây dựng sau khi thực hiện thẩm định. Phân
tích nguyên nhân tăng, giảm và đánh giá việc bảo đảm hiệu quả đầu tư của dự án
theo giá trị tổng mức đầu tư xây dựng xác định sau thẩm định;

2. Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, nội dung
thẩm định thực hiện như quy định tại khoản 2 mục 5.5.3.

3. Thẩm quyền thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng:

a) Dự án quan trọng quốc gia thì Hội đồng thẩm định nhà nước do Thủ tướng
Chính phủ thành lập chủ trì tổ chức thẩm định;

b) Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước do cơ quan chuyên môn về xây dựng
theo phân cấp chủ trì tổ chức thẩm định;

c) Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngồi ngân sách do cơ quan chun mơn
trực thuộc người quyết định đầu tư chủ trì tổ chức thẩm định;

d) Đối với dự án thực hiện theo hình thức hợp đồng dự án, hợp đồng đối tác 
công tư có phần góp vốn của nhà nước do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ
chức thẩm định.

4. Thẩm quyền thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng đối với dự án chỉ cần lập Báo cáo

kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng:

a) Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước do cơ quan chuyên môn về xây dựng
theo phân cấp chủ trì tổ chức thẩm định;

b) Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách do cơ quan chuyên môn
trực thuộc người quyết định đầu tư chủ trì tổ chức thẩm định.

</div>