Nghiên cứu, đề xuất một số biện pháp quản lý hiệu quả dự án chung cư tái định cư trong tình thình thức tế hiện nay

GVHD:TS.PHẠM HỒNG LN

BỘ GIÁO DỤC-ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA TP.H Ồ CHÍ MINH

NGUYỄN NGỌC HẢI
ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT MỘT SỐ BIỆN PHÁP
QUẢN LÝ HIỆU QUẢ DỰ ÁN CHUNG C Ư TÁI ĐỊNH
CƯ TRONG TÌNH HÌNH THỰC TẾ HIỆN NAY.
CHYN NGÀNH CƠNG NGHỆ & QUẢN LÝ XÂY DỰNG
Mã ngành: 60.58.90
LUẬN VĂN THẠC SĨ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
NĂM 2008

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

1


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LN

CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH

Cán bộ hướng dẫn khoa học : ................................ ................................ .

Cán bộ chấm nhận xét 1 : ................................ ................................ .......

Cán bộ chấm nhận xét 2 : ................................ ................................ .......

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN
VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày . . . . tháng . . .
năm . . .

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

2


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
PHÒNG ĐÀO TẠO SĐH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
ĐỘC LẬP – TỰ DO – HẠNH PHÚC

Tp. HCM, ngày . . . . tháng . . . . n ăm 2008.
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: NGUYỄN NGỌC HẢI ................................ Phái: nam .......................
Ngày, tháng, năm sinh: 23-09-1977 ................................ ......... Nơi sinh: Tiền Giang ......
Chuyên ngành: Công ngh ệ và Quản lý xây dựng ..................... MSHV: 00804203 ..........
I- TÊN ĐỀ TÀI:
Nghiên cứu, đề xuất một số biện pháp quản lý hiệu quả dự án chung c ư tái

định cư trong tình hình thực tế hiện nay.
II- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
Chương 1 : Mở đầu
Chương 2 : Tổng quan
Chương 3 : Các cơ sở khoa học để xây dựng mơ hình quản lý hiệu quả dự án chung
cư tái định cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 4 : Phân tích, tổng hợp dữ liệu.
Chương 5 : Giải pháp để quản lý hiệu quả dự án chung c ư tái định cư trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 6 : Kết luận, kiến nghị
III- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ :01/06/2008
IV- NGÀY HOÀN THÀNH NHI ỆM VỤ: 30/11/2008
V- CÁN BỘ HƯỚNG DẪN : TS.PHẠM HỒNG LUÂN
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

CH Ủ NHIỆM BỘ MÔN
QU ẢN
LÝ
CHUYÊN

NGÀNH

TS.PHẠM HỒNG LUÂN
TƯỜNG

TS.NGÔ QUANG

Nội dung và đề cương luận văn thạc sĩ đã được Hội đồng chuyên ngành thông qua.

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

3


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LN

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được luận văn thạc só này, em đã nhận được rất nhiều sự
giúp đỡ của Quý Thầy Cô, gia đình, đồng nghiệp và bạn bè, đặc biệt là công lao
của quý Thầ y Cô trong ban giảng dạy ngành Công nghệ và quản lý xây dựng, quý
Thầy Cô đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu để hoàn thành đềà tài tốt
nghiệp này. Hôm nay, với những dòng chữ này, em xin ghi nhận và tỏ lòng biết ơn
sâu sắc nhất.
Em xin chân thành cám ơn Thầy TS.PHẠM HỒNG LN, TS. NGÔ
QUANG TƯỜNG đã tận tình hướng dẫn, đưa ra hướng nghiên cứu cụ thể, hỗ trợ
nhiều tài liệu, kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu, đặc
biệt là trong thời gian làm luận văn này. T hầy đã giúp cho em hiểu rõ trách
nhiệm của những người nghiên cứu trong liõnh vực khoa học để góp phần hoàn
thiện và phát triển ngành Công nghệ và quản lý xây dựng của nước ta .
Cuối cùng, em xin cám ơn gia đình đã luôn luôn động viên, giúp đỡ quan
tâm sâu sắc đến con trong suốt thời gian vừa qua.
Một lần nữa xin gửi đến Quý Thầy, Cô và Gia đình lòng biết ơn sâu sắc.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 29/11/2008.
Tác giả

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

4

GVHD:TS.PHẠM HỒNG LN

TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

Trong q trình phát triển đô thị, đền bù-giải tỏa-tái định cư là một quá
trình tất yếu. Hiện nay, đây là đề tài rất nhạy cảm bởi nó ảnh hưởng lớn đến
đời sống của đại bộ phận dân c ư đô thị và tác động sâu xa đến sự phát triển
bền vững của xã hội.
Trong khi đó, thành phố chưa chuẩn bị đủ và kịp thời quỹ nhà tái định
cư cho các dự án. Điều này đã trực tiếp ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các
chương trình dụ án trọng điểm và cuộc sống của người dân tái định cư. Theo
các chuyên gia đơ thị, chung cư là mơ hình nhà ở thích hợp nhất ở các đơ thị
lớn như thành phố Hồ Chí Minh trong việc tạo lập các khu nh à ở mới văn
minh, hiện đại và an sinh xã hội.
Trong phạm vi nghiên cứu, đề tài sẽ tiến hành khảo sát, điều tra, phân
tích các dự án chung cư tái định cư, chung cư hư hỏng trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh. Qua đó, đề tài sẽ xác định được những nhân tố ảnh hưởng đến
các dự án tái định cư; đồng thời dựa vào các cơ sở khoa học nghiên cứu để đề
xuất các giải pháp quản lý hiệu quả các dự án chung cư tái định cư trong tình
hình thực tế hiện nay nhằm tạo cuộc sống ổn định cho ng ười dân tái định cư
và quỹ nhà dồi dào cho thành phố.
Hy vọng, đề tài sẽ đóng góp cho chính quyền th ành phố và một số
doanh nghiệp các giải pháp tháo gỡ vấn đề nh à ở cho người tái định cư ở đô
thị hiện nay.

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

5

GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

ABSTRACT

Compensation, clearance and resettlement are a dispensable
procedure during the urbanization development. This is a very sensitive
issue because it not only has a great impact on the life of the majority o f
city-dwellers but also affects the stable development of the society
significantly.
In the meantime, the city has not yet prepared enough resettlement
funds for projects in time. This has had a direct effect on the progress of
the important project and the life of resettled people. Urbanization experts
judge that apartments are the most suitable model for big cities such as Ho
Chi Minh City to establish new regions of civilization, modernization and
social security.
Within the scope of research, this them e focuses on practical survey
investigation, and analysis of the apartment projects of Ho Chi Minh City, As
a result, the theme determines factors which influence the apartment projects
for resettlement to bring forward effective management solutions to th e
projects based on the basis of research and science to achieve the purpose of
increasing the resettlement fund for the city and bringing stable life to re settled people.
This theme is expected to give the city authority and enterprises some
feasible measures to solve home issues for resettled people in the cities.

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

6


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Nhiệm vụ luận văn
Lời cảm ơn
Tóm tắt luận văn
Mục lục
Danh mục các bảng
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
Chương 1: MỞ ĐẦU ................................ ................................ ............... 1
1.1.

Khái quát về tình hình tái định cư trên địa bàn thành phố Hồ

Chí Minh. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.1.1. Giai đoạn từ 1975 đến 1985 ................................ .................. 2
1.1.2. Giai đoạn từ 1986 đến nay ................................ ..................... 2
1.2. Phân tích, đánh giá về tình hình tái định cư trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh ................................ ................................ ..................... 5
1.2.1. Kết quả khảo sát& thu thập số liệu ................................ ........ 5
1.2.1.1 Nhu cầu tái định cư trên địa bàn thành phố từ nay
đến 2010 ................................ ................................ .. 5
1.2.1.2 Kế hoạch đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư từ
năm 2005 đến năm 2010 ................................ ........... 6
1.2.1.3 Kết quả thực hiện di dời và tái định cư từ năm 2006
đến 09 tháng đầu năm 2008 ................................ ...... 8
1.2.2. Phân tích và đánh giá hiện trạng ................................ .......... 10
1.2.2.1 Đặc điểm chung của các khu nhà tái định cư .......... 10
1.2.2.2 Những vấn đề xã hội trong các khu chung cư
tái định cư ................................ .............................. 11

1.2.2.3 Thực trạng khó khăn về tình hình tái định cư ......... 12

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

7


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

1.3. Cơ sở hình thành đề tài ................................ ................................ . 13
1.4. Mục tiêu nghiên cứu ................................ ................................ ..... 13
1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................ ................ 14
Chương 2: TỔNG QUAN ................................ ................................ ..... 15
2.1.

Các khái niệm về dự án chung cư tái định cư ............................ 15

2.2.

Quá trình tạm cư và tái định cư ................................ ................. 16
2.2.1. Tái định cư tại chỗ ................................ ............................. 16
2.2.2. Tái định cư ở địa điểm khác ................................ ............... 17
2.2.3. Nhận xét ................................ ................................ ............ 18

2.3.

Khái quát dự án đầu tư xây dựng ................................ .............. 19
2.3.1. Quá trình hình thành và phát tri ển của một dự án đầu tư ..... 19
2.3.2. Phân tích tài chính dự án đầu tư ................................ .......... 21
2.3.3. Một số quan điểm dùng để đánh giá dự án .......................... 22

2.3.3.1. Quan điểm tổng đầu tư ................................ ........... 22
2.3.3.2. Quan điểm của chủ sở hữu ................................ ..... 22
2.3.3.3. Quan điểm của nền kinh tế ................................ ..... 22
2.3.3.4. Quan điểm ngân sách ................................ ............. 23

2.4.

Khảo lược các nghiên cứu có liên quan ................................ ...... 23

2.5.

Các yếu tố dẫn đến dự án thành công ................................ ........ 24

Chương 3: CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ XÂY DỰNG MƠ H ÌNH
QUẢN LÝ HIỆU QUẢ DỰ ÁN CHUNG C Ư TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................ .................... 27
3.1.

CƠ SỞ VỀ KỸ THUẬT ................................ .............................. 27
3.1.1. Các nguyên nhân dẫn đến chung cư hư hỏng nặng .............. 27
3.1.2. Các hiện tượng hư hỏng chủ yếu trong nhà chung cư .......... 27
3.1.2.1. Hư hỏng vật liệu và cấu kiện ................................ .. 27
3.1.2.2. Sự quá tải của hệ thống hạ tầng kỹ thuật ................ 28
3.1.3. Các cơ sở để đánh giá mức độ nguy hiểm
của kết cấu nhà ................................ ................................ .... 30
3.1.4. Tiêu chí đánh giá mức độ nguy hiểm của

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

8

GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

kết cấu nhà chung cư ................................ .......................... 31
3.1.5. Nhận xét ................................ ................................ .............. 32
3.2.

CƠ SỞ VỀ KINH TẾ ................................ ................................ .. 32
3.2.1. Tác động của kinh tế thị trường đến việc cải tạo và xây dựng
lại các chung cư hư hỏng nặng ................................ ........... 32
3.2.2. Bồi thường theo cơ chế giá thị trường ................................ . 33
3.2.3. Các yếu tố tác động đến giá thành xây dựng
căn hộ tái định cư ................................ ................................ 35
3.2.3.1. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ
tài chính có liên quan ................................ ............ 35
3.2.3.2. Chi phí đầu tư xây dựng ................................ ......... 35
3.2.4. Thu nhập và khả năng thanh toán ................................ ........ 36

3.3.

CƠ SỞ VỀ MẶT XÃ HỘI ................................ .......................... 37
3.3.1. Các điều kiện thuận lợi của người dân tái định cư tại chỗ .... 37
3.3.2. Tái định cư ở địa điểm khác ................................ ................ 38

3.4.

CƠ SỞ VỀ QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC ................................ 38
3.4.1. Cơ sở về quy hoạch ................................ ............................. 38
3.4.1.1. Gắn kết với việc chỉnh trang đô thị ........................ 38

3.4.1.2. Đảm bảo các chỉ tiêu kinh tế và
tài chính của dự án ................................ ................ 39
3.4.2. Cơ sở về kiến trúc ................................ ............................... 39
3.4.2.1. Về thiết kế cơng trình ................................ ............. 39
3.4.2.2. Về thiết kế căn hộ ................................ .................. 39

3.5.

CƠ SỞ PHÁP LÝ ................................ ................................ ........ 40

Chương 4: PHÂN TÍCH, TỔNG HỢP DỮ LIỆU. . . .. .. . . . . . . . . . .. .42
4.1

Phương pháp& công cụ nghiên cứu. ................................ ........... 42

4.2

Lập bảng câu hỏi để khảo sát&xác định các nhân .................... 44
tố ảnh hưởng đến dự án.

4.3

Thống kế ứng dụng, giới thiệu s ơ lược phần mềm SPSS ........... 51
4.3.1. Phương pháp thống kê ................................ ........................ 51

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

9

GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

4.3.2. Phền mềm SPSS ................................ ................................ .. 51
4.3.2.1. Thống kê mơ tả ................................ ....................... 51
4.3.2.2 Phân tích Z-test ................................ ........................ 51
4.3.2.3 Phân tích T-test ................................ ........................ 52
4.3.2.4 Phân tích phương sai ................................ ............... 52
4.3.2.5 Phương pháp hồi quy tương quan ............................ 52
4.4. Ứng dụng SPSS để tổng hợp, phân tíc h các dữ liệu ...................... 53
4.4.1. Thành phần các hộ nghiên cứu và người trả lời ................... 53
4.4.2. Thông tin chung về các hộ nghiên cứu ................................ . 54
4.4.3. Thơng tin về nhóm hộ chưa tái định cư ................................ 62
4.4.4. Thơng tin vế nhóm hộ đã tái định cư ................................ .... 74
Chương 5: GIẢI PHÁP ĐỂ QUẢN LÝ HIỆU QU Ả DỰ ÁN CHUNG CƯ
TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...... 77
5.1.

ĐỊNH HƯỚNG CHUNG ................................ ............................ 77

5.2.

CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN ................................ ................. 77
5.2.1. Giải pháp về cơ sở hạ tầng và cơ sở vật chất xã hội ............. 78
5.2.2. Giải pháp đào tạo nghề cho người tái định cư ...................... 78
5.2.3. Giải pháp nhà ở ................................ ................................ ... 78
5.2.4. Về vai trò của chính quyền địa phương ............................... 80
5.2.5. Giải pháp về quy hoạch ................................ ....................... 81
5.2.6. Giải pháp về kiến trúc ................................ ......................... 82
5.2.7. Giải pháp về tài chính ................................ .......................... 82
5.2.8. Bồi thường theo giá thị trường với phương thức “nhà cũ đổi83

nhà mới” ................................ ................................ ............ 85
5.2.9. Thông tin dự án tái định cư ................................ ................. 85

5.3.

VÍ DỤ MINH HỌA NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN ............ 87
5.3.1. Giới thiệu dự án ................................ ................................ ... 87
5.3.2. Cở sở pháp lý ................................ ................................ ....... 87
5.3.3. Các chỉ tiêu kiến trúc qui hoạch của khu đất ........................ 88
5.3.4. Kết quả kiểm định ................................ ............................... 89

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

10


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

5.3.5. Quá trình bồi thường giải tỏa................................ ................ 91
5.3.5.1. Phương án bồi thường năm 1995 ........................... 91
5.3.5.2. Phương án bồi thường năm 2005 ........................... 92
5.3.5.3. Phương án bồi thường năm 2006 ........................... 92
5.3.5.4. Đơn giá đất ở để tính bồi thường năm 2007 ........... 93
5.3.5.5. Mức giá bồi thường năm 2008 ............................... 94
5.3.6. Những yêu cầu đưa ra của các đối tượng và
chủ thể có liên quan ................................ ............................. 95
5.3.6.1. Về phía người dân ................................ .................. 95
5.3.6.2. Cơng ty Xây dựng thương mại Sài Gòn 5 .............. 95
5.3.6.3. Công ty TNHH Thịnh Hưng ................................ .. 95
5.3.6.4. Công ty TNHH Huỳnh Sáng ................................ .. 95

5.3.6.5. Sumitomo Realty & Development Co, . Ltd ........... 96
5.3.6.6. Ủy ban nhân dân quận 3 ................................ ......... 96
5.3.7. Phân tích và đánh giá ................................ .......................... 96
5.3.7.1. Nguyên nhân việc thực hiện kéo dài ...................... 96
5.3.7.2. Phân tích SWOT ................................ .................... 99
5.3.8. Đề xuất giải quyết của luận văn ................................ ........... 99
Chương 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................ .......... 101
6.1.

Kết luận ................................ ................................ ...................... 101

6.2.

Kiến nghị ................................ ................................ .................... 102
6.2.1. Đối với chính quyền thành phố ................................ .......... 102
6.2.2. Đối với nhà đầu tư ................................ ............................. 103

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

11


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

DANH SÁCH BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Nhịp độ gia tăng nhà ở mới xây tại thành phố Hồ Chí Minh.
Bảng 1.2: Số liệu tổng hợp về dự án cải tạo k ênh rạch cần tái định cư.
Bảng 1.3: Số liệu tổng hợp về chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn các quận.
Bảng 2.1: Thống kê thời gian tạm cư theo tầng cao xây dựng cơng trình.

Bảng 2.2: Tổng kết các quan điểm đánh giá dự án .
Bảng 3.1: Suất vốn đầu tư xây dựng chung cư.
Bảng 5.1: Giải pháp thực hiện các dự á n tái định cư.
Bảng 5.2: Các chỉ tiêu qui hoạch kiến trúc liên quan đến khu đất.
Bảng 5.3: Đơn giá bồi thường năm 2005.
Bảng 5.4: Đơn giá bồi thường năm 2007.
Bảng 5.5: Bảng phân tích đánh giá theo ph ương pháp SWOT.

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

12


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LN

DANH MỤC HÌNH ẢNH-ĐỒ THỊ
Hình 1.1: Chung cư Miếu Nổi quận Bình Thạnh, một trong các chung c ư cao
tầng được xây dựng tiêu biểu giai đoạn 1986-2000.
Hình 1.2: Chung cư xây dựng trong khu đô thị mới Phú Mỹ H ưng
Hình.2.1. Các bước phát triển của dự án đầu t ư
Hình.2.2. Các lĩnh vực cần phân tích của DA đầu tư
Hình.2.3. Các yếu tố thành cơng của DA đầu tư.
Hình.2.4. Các yếu tố cụ thể của một dự án đầu t ư thành cơng.
Hình 3.1: Mảng tường bị thấm, phồng dộp nước sơn
Hình 3.2: Các bản sàn BTCT bị thấm nước, bị mục và bong tróc lớp gạch lát,
lịi cốt thép rỉ sét.
Hình 3.3 Hệ thống cấp điện đi dưới sàn, lớp trần bảo vệ bị thấm và
bong tróc rất nguy hiểm
Hình 3.4: Hệ thống cấp nước chằng chịt, rác lấp đầy sân trong, n ước khơng
thốt được gây ơ nhiễm mơi trường.

Hình 3.5: Xe để lan ra cả lối đi và sân trong, không đảm bảo an tồn thốt
người khi có sự cố.
Hình.4.1. Mơ hình hố phương pháp nghiên cứu
Hình.4.2. Quy trình thực hiện bảng câu hỏi điều tra
Hình 4.3. Chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5.
Hình 4.4. Chung cư Nguyễn Kim, quận 10.
Hình 4.5. Chung cư Lạc Long Quân, phường 5, quận 11.

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

13


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LN

Hình 4.6. Chung cư Ngơ Quyền, phường 9, quận 5.
Hình 4.7 .Khu nhà lụp xụp ven kênh Tân Hóa-Lị Gốm, phường11, quận 6.
Hình 4.8 .Người dân học hành sát bên giếng trời nhếch nhác tại chung c ư
Trần Hưng Đạo, quận 5
Hình 4.9 .Người dân sinh sống bên dịng kênh đen đầy rác (Tân Hóa-Lị
Gốm)
Hình 4.10 . Đồ thị mục đích sử dụng căn hộ.
Hình 4.11 . Đồ thị tình trạng cơng ăn việc làm.
Hình 4.12 . Đồ thị thơng tin về diện tích căn hộ, nhân khẩu căn hộ.
Hình 4.13 . Đồ thị về thành phần nhân khẩu trong hộ
Hình 4.14 . Đồ thị nguồn thu nhập của hộ
Hình 4.15 . Đồ thị mức thu nhập của hộ
Hình 4.16 . Đồ thị đánh giá diều kiện sống&sinh hoạt căn hộ.
Hình 4.17 . Đồ thị đánh giá chi tiết điều kiện sống&sinh hoạt tại căn hộ đang
cư ngụ.

Hình 4.18 . Đồ thị hình thức tái định cư được biết đến từ các hộ chưa tái định
cư.
Hình 4.19 . Đồ thị mức độ hiểu biết về dự án chung c ư tái định cư của hộ
chưa tái định cư.
Hình 4.20 . Đồ thị hộ chưa tái định cư biết đến hình thức tái định cư.
Hình 4.21 . Đồ thị nguồn thông tin nhận biết về căn hộ tái định c ư của hộ
chưa tái định cư.
Hình 4.22 . Đồ thị hộ chưa tái định cư chọn hình thức tái định cư.

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

14


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LN

Hình 4.23 . Đồ thị những cơng việc chuẩn bị cho tái định c ư của hộ chưa tái
định cư.
Hình 4.24 . Đồ thị mức độ quan tâm của hộ ch ưa tái định cư đến căn hộ tái
định cư.
Hình 4.25 . Đồ thị những thơng tin cần cung cấp cho hộ ch ưa tái định cư.
Hình 4.26 . Đồ thị những yếu tố chất lượng căn hộ quan tâm (hộ chưa tái định
cư).
Hình 4.27 . Đồ thị diện tích căn hộ mong muốn (hộ chưa tái định cư).
Hình 4.28 . Đồ thị phương thức thanh tốn mong muốn (hộ ch ưa tái định cư).
Hình 4.29 . Đồ thị hình thức hỗ trợ mong muốn (hộ chưa tái định cư)
Hình 4.30 . Đồ thị nguồn thơng ti biết đến dự án chung c ư tái định cư của hộ
đã tái định cư.
Hình 4.31 . Đồ thị đánh giá của hộ đã tái định cư về căn hộ tái định cư.
Hình 4.32 . Đồ thị vị trí đang cư ngụ của hộ đã tái định cư.

Hình 5.1: Chung cư 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa Q.3
Hình 5.2: Các hư hỏng trong chung cư 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa quận 3.

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

15


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

Chương 1: MỞ ĐẦU
1.1 Khái quát tình hình tái định cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh:
Với quyết tâm xây dựng một th ành phố sạch đẹp, văn minh, Chính
quyền thành phố Hồ Chí Minh trong những nhiệm kỳ gần đây đ ã xem vấn đề
di dời tái định cư là một trong những chương trình trọng điểm của thành phố
để nhằm chỉnh trang nâng cấp đô thị cho ph ù hợp với sự phát triển của q
trình đơ thị hố.
Việc dân số của thành phố tăng nhanh nhưng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật
không thể tăng cùng đã tạo ra một sức ép rất lớn cho hệ thống c ơ sở hạ tầng
đô thị của thành phố và cũng đặt ra một nhu cầu về nh à ở rất lớn.
Trong khoảng 10 năm trở lại đây, hàng loạt các dự án tái định cư đã
được thực hiện ở TP.HCM v à đã giải tỏa được hàng chục ngàn căn nhà ổ
chuột, sắp xếp chỗ ở khang trang cho nhiều hộ dân có thu nhập thấp, d ãn bớt
dân ra các vùng ven, làm sạch các kênh rạch bị ô nhiễm, cải tạo được nhiều hệ
thống cơ sở hạ tầng cũ kỹ, góp phần tạo n ên một bộ mặt mới sạch đẹp, văn
minh cho thành phố. Thành phố phấn đấu đến năm 2010 sẽ giải quyết c ơ bản
cơ sở hạ tầng tại các khu nhà lụp xụp, đồng thời sửa chữa v à cải tạo các căn
hộ chung cư, và chỉnh trang nhà mặt tiền tại các khu trung tâm. Tất cả những
việc làm và những kế hoạch này thể hiện sự quyết tâm và cố gắng của chính
quyền và nhân dân thành phố trong việc xây dựng một đô thị mới sạch đẹp,

văn minh.
Tuy nhiên, việc giải toả, di dời, tái định c ư không chỉ dừng lại ở việc
đưa một bộ phận dân cư từ nơi ở này sang nơi ở khác, mà tái định cư còn
liên quan đến rất nhiều vấn đề như: việc làm, học hành, sự tiếp cận các
dịch vụ, các quan hệ xã hội,…. Do đó, tái định cư cần được nhìn nhận là

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

16


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

một quá trình thay đổi về kinh tế, văn hoá, xã hội của một bộ phận dân cư
hơn là chỉ dừng lại ở việc xem xét đây l à quá trình thay đổi chỗ ở.
1.1.1. Giai đoạn từ 1975 đến 1985.
Cơ chế quản lí phát triển nhà ở và tình trạng trì trệ chung cua nền kinh tế
bao cấp đã làm cho vấn đề nhà ở đô thị gặp phải những khó khăn lớn. Trong
giai đoạn này, khối lượng nhà ở do khu vực doanh nghiệp Nhà nước xây dựng
chiếm 61,8% tổng số căn và 64,4% tổng diện tích sàn nhà ở, trong khi khu
vực tư nhân chỉ xây dựng được 38,2% tổng số căn và 35,6% tổng diện tích
sàn nhà ở. Những khó khăn về mức sống của ng ười dân và cơ sở pháp lý của
chế độ sở hữu nhà đất không rõ ràng đã không tạo được động lực mạnh mẽ
trong thị trường nhà ở khu vực tư nhân.
Quỹ nhà do lịch sử để lại chưa được sử dụng một cách hợp lí. Việc phân
bố quỹ nhà do Nhà nước quản lí một thời đã được chia cắt theo “ngành tiếp
quản”. Công năng nhiều ngôi nhà bị thay đổi khá tùy tiện. Tình trạng sử dụng
lãng phí và thiếu tu bổ nhà ở khá phổ biến. Điều này, dẫn đến nhiều nhà ở
xuống cấp nghiêm trọng, đặc biệt là nhà chung cư.
Nhà ở chung cư được xây dựng rất ít, chủ yếu trong khu vực quân đội để

phục vụ cho quân nhân, chiến sĩ hoặc trong các khu vực doanh nghiệp quốc
doanh để làm nhà ở tập thể cho cán bộ công nhân vi ên như chung cư ngành
đường sắt ở quận 3, chung cư cho cán bộ ngành bưu điện ở quận 10…
1.1.2. Giai đoạn từ 1986 đến nay:
Khi chế độ bao cấp mất dần, thực hiện chủ tr ương đổi mới của Đảng,
Nhà nước đã ban hành một số chính sách động lực nhằm nâng cao quỹ nh à ở.
Đến năm 1990, các yếu tố của thị tr ường bất động sản bắt đầu vận h ành,
nhiều thành phần kinh tế tham gia vào các chương trình phát triển nhà ở.
Trong khu vực Nhà nước, nhiều dự án qui hoạch khu dân c ư có qui mơ
khá lớn đã được triển khai khắp các quận, huyện của th ành phố Hồ Chí Minh

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

17


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

như: khu dân cư Bàu Cát, Xóm C ải, Đinh Bộ Lĩnh, khu nhà ở Phú Lâm, khu
nhà ở đường Hồ Văn Huê, khu nhà ở Tân Qui Đơng …
Ngồi các khu có qui hoạch, tình trạng nhà phố xây dựng tự phát, dọc
theo các đường giao thông, đường quốc lộ, trong các con hẻm nhỏ, với mật độ
xây dựng khá cao từ 80%-90% là khá phổ biến và là bài toán nan giải của các
nhà qui hoạch, kiến trúc và quản lý đơ thị.
Loại hình nhà biệt thự chủ yếu được xây dựng xa trung tâm th ành phố, ở
những vùng có cảnh quan đẹp như dọc sơng Sài Gịn gần các khu vui chơi
giải trí … Hình thức kiến trúc phong phú đa dạng, tiện nghi sinh hoạt cao cấp,
diện tích lơ đất thường từ 300m2 đến 600m2, được qui hoạch, xây dựng tập
trung thành từng cụm như: An Phú, An Khánh, Thảo Điền, Phú Lâm, Tân Qui
Đông …

Bảng 1.1: Nhịp độ gia tăng nh à ở mới xây tại thành phố Hồ Chí Minh.
Năm

Tổng số căn mới xây dựng

Diện tích sàn mới xây (m 2)

1975-1985

12.013

430.100

1986

2.840

109.682

1987

4.628

173.314

1988

4.557

732.752

1989

4.366

125.690

1990

8.800

295.200

1991

16.846

450.500

1992

15.135

560.477

1993

16.293

2.791.053

Tổng(86-93)

73.465

5.238.695

(Nguồn: Sở Nhà Đất TP.Hồ Chí Minh)

Giai đoạn năm 1986 đến năm 2000, các khu chung c ư bắt đầu được Nhà
nước tập trung xây dựng chủ yếu từ các ch ương trình tái định cư cho các hộ

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

18


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

dân sống ven và trên kênh rạch Nhiêu Lộc - Thị Nghè. Tuy nhiên, loại hình
chung cư lúc bấy giờ không được người dân ưa chuộng, chủ yếu là thấp tầng
(từ 3-5 tầng) và phục vụ cho các đối tượng có thu nhập thấp. Điển h ình cho
các chung cư thời kì này là chung cư Miếu Nổi quận Bình Thạnh, chung cư
Trần Quốc Thảo quận 3,… Phần lớn nh à chung cư được thiết kế dạng đơn
nguyên, một trệt và bốn tầng lầu, và một số ít đơn nguyên từ 10 tầng trở lên.
Các căn hộ thường có từ 1 đến 2 phịng ngủ, do đó rất bất lợi đối với các gia
đình đơng con hay gia đình 3 thế hệ trở lên. Đặc biệt, trong giai đoạn này
cũng xuất hiện một số ít loại nhà ở chung cư cao cấp (10-12 tầng) chỉ dành
cho người nước ngồi th ở đường Nguyễn Bỉnh Khiêm, Nguyễn Du,
Nguyễn Đình Chiểu, Lý Tự Trọng, Lê Thánh Tơn..

Hình 1.1: Chung cư Miếu Nổi quận Bình Thạnh, một trong các chung c ư cao tầng
được xây dựng tiêu biểu giai đoạn 1986-2000.

Từ năm 2000 trở lại đây, khi mà quĩ đất trong nội thành đã bắt đầu hạn
hẹp, loại hình nhà chung cư cao tầng (từ 09 tầng trở lên) mới được xây dựng
phổ biến để kinh doanh, việc xây dựng chung c ư tái định cư cũng đã bắt đầu
nghĩ đến xây dựng cao tầng hơn. Điển hình cho các chung cư xây dựng trong
thời kì này là các chung cư trong khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng quận 7, khu
đô thị An Phú - An Khánh quận 2, khu đơ thị Nam Sài Gịn quận 8, Bình
Chánh. Ngày nay, nhà chung cư đ ang lấy lại được vai trò của mình và ngày

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

19


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

càng có sự đóng góp to lớn cho chính sách nh à ở của thành phố và bộ mặt đơ
thị.

Hình 1.2: Chung c ư xây dựng trong khu đơ thị mới Phú Mỹ H ưng

1.2 Phân tích, đánh giá về tình hình tái định cư trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh:
1.2.1 Kết quả khảo sát& thu thập số liệu:
1.2.1.1 Nhu cầu tái định cư trên địa bàn thành phố từ nay đến
2010:
Theo thống kê sơ bộ từ năm 2006 đến năm 2010, tr ên địa bàn thành

phố triển khai 212 dự án đầu t ư xây dựng hạ tầng và chỉnh trang đô thị với
tổng số hộ phải di dời giải tỏa l à 75.106 hộ - Phụ lục 1, gồm 59.332 hộ dân
giải tỏa trắng và 14.447 giải tỏa một phần, trong đó đã di dời giải tỏa được
hơn 12.832 hộ dân, còn hộ dân phải tiếp tục di dời. Tổng số hộ di dời t ái
định cư thuộc các dự án trọng điểm của th ành phố là 48.854 hộ trong đó
giải tỏa trắng là 34398 hộ, giải tỏa một phần là 14.442 hộ, cụ thể như sau:
- Chương trình di dời tái định cư 15.000 hộ dân sống trên và ven kênh
rạch thành phố: có 16 dự án đầu tư, đã tiến hành bồi thường và giải quyết tái
định cư cho 2.683 hộ dân, đạt 18%.
- Dự án Nâng cấp đô thị thành phố: 11.084 hộ dân bị ảnh hưởng, có 03

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

20


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

dự án thành phần phải giải phóng mặt bằng, đ ã tiến hành bồi thường và tái
định cư cho 461 hộ dân (thuộc dự án thành phần số 3 và 4).
- Dự án Khu đô thị mới Thủ Thi êm: 12.323 hộ dân bị ảnh hưởng, đã
tiến hành bồi thường và tái định cư cho 5.181 hộ dân.
- Dự án đường nối Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – vành đai ngoài: 3.940 hộ
dân bị ảnh hưởng, giải tỏa trắng là 2.891 hộ dân và đã bồi thường và tái định
cư cho 704 hộ dân.
- Khu Công nghệ cao (giai đoạn 1): 3.552 hộ bị ảnh h ưởng, đã bồi
thường và tái định cư cho 3.278 hộ dân, còn 274 hộ.
- Dự án tuyến đường sắt Bến Thành Suối Tiên: 286 hộ dân bị ảnh
hưởng, giải tỏa trắng là 106 hộ dân và đã bồi thường và tái định cư cho 94 hộ
dân.

- Dự án mở rộng xa lộ Hà Nội : 566 hộ dân bị ảnh hưởng, giải tỏa trắng
270 hộ , chưa tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Dự án đường vành đai phía Đông: 440 hộ dân bị ảnh hưởng.
- Dự án Xây dựng Đại học Quốc gia Tp. HCM: 958 hộ dân bị ảnh
hưởng, giải tỏa trắng là 579 hộ dân.
- Một số dự án khác trên địa bàn các quận, huyện: 26.252 hộ dân ảnh
hưởng, giải tỏa trắng là 24.934 hộ.
(Nguồn: Sở Xây dựng TP.HCM.)
1.2.1.2 Kế hoạch đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư từ năm 2005
đến năm 2010:
Để phục vụ tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng của các dự án,
thành phố đã chuẩn bị đầu tư xây dựng và mua lại căn hộ chung cư, nền đất

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

21


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

của các doanh nghiệp, cụ thể nh ư sau:
- Quỹ nhà tái định cư từ năm 2005 - 2008 với tổng số 11.736 căn và
nền với tổng số tiền là 6.063 tỉ đồng (6.798 căn hộ chung cư và 4.938 nền
đất), được chia như sau:
+ Thành phố đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn Ngân sách l à 4.356 căn
và nền với tổng số tiền 2.711 tỉ đồng (3.158 căn hộ chung cư và 1.198 nền
đất), riêng năm 2008 là 1.274 căn hộ -Phụ lục 2.
+ Thành phố mua lại theo Chỉ thị 24, Quyết định 167, Quyết định 118
là 6.725 căn và nền với với 3.352 tỉ đồng (3.640 căn hộ và 3.085 nền đất).
Riêng năm 2008 là 3.064 căn (800 căn h ộ chung cư và 2.264 nền đất) – Phụ

lục 3.
- Kế hoạch xây dựng quỹ nhà tái định cư trong năm 2009 với tổng số
5.999 căn và nền với tổng số tiền là 3.108 tỉ đồng (bao gồm 3.520 căn hộ và
2.479 nền đất)- Phụ lục 4, trong đó:
+ Thành phố đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn có nguồn gốc từ ngân
sách là 4.529 căn hộ và nền đất với tổng vốn đầu tư 1.925 tỉ đồng (bao gồm
2.109 căn hộ và 2.420 nền).
+ Thành phố mua lại theo theo Quyết định 118 l à 1.470 căn hộ và nền
đất với tổng số tiền là 1.183 tỉ đồng (bao gồm 1.411 căn hộ và 59 nền đất ).
- Kế hoạch xây dựng quỹ nhà tái định cư từ năm 2010 với tổng số
10.609 căn hộ và nền đất với tổng số tiền là 6.144 tỉ đồng – Phụ lục 5 (bao
gồm 9.761 căn hộ và 848 nền đất):
+ Thành phố đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn có nguồn gốc từ ngâ n
sách là 3.658 căn hộ và nền đất với tổng vốn đầu tư là 1.685 tỉ đồng (bao gồm
2.927 căn hộ và 731 nền đất).

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

22


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

+ Thành phố mua lại theo theo Quyết định 118 với tổng số 6.951 căn
hộ và nền đất với tổng số tiền là 4.458 tỉ đồng (6.834 căn hộ và 117 nền đất).
* Tổng số quỹ nhà trên chưa tính 3.000/11.000 căn h ộ thuộc các dự án
của Khu Nam Sài Gịn (dự kiến q 4/2010 hồn thành)
Như vậy, tính tồn chương trình tái định cư, tổng số quỹ nhà được đầu
tư xây dựng và mua lại từ 2005 đến 2010 là 28.344 căn với tổng vốn đầu tư là
15.315 tỉ đồng, trong đó năm 2009 và 2010 thành phố sẽ phải chuẩn bị 9.252

tỉ đồng để đầu tư xây dựng và mua lại 16.608 căn hộ và nền đất.
1.2.1.3 Kết quả thực hiện di dời và tái định cư từ năm 2006 đến 09
tháng đầu năm 2008:
Qua gần 03 năm các quận (huyện) triển khai thực hiện di dời v à tái
định cư, do yêu cầu cấp bách cũng như tình hình thực tế và tính khả thi của
từng dự án, các quận (huyện) cũng đ ã cập nhật và có thay đổi bổ sung vào
danh mục nêu trên, dẫn đến phát sinh thêm một số khu vực kênh rạch khác
cũng cần phải di dời giải tỏa. Đến nay, đ ã thực hiện di dời 2.456 hộ, cộng với
1.079 hộ bị ảnh hưởng bởi các dự án tái định c ư tổng cộng di dời được
3.535/15.000 hộ đạt 24 % so với chỉ tiêu. Danh mục kênh rạch được các quận
(huyện) chốt lại và báo cáo kết quả thực hiện như sau:
Bảng 1.2: Số liệu tổng hợp về dự án cải tạo kênh rạch cần tái định
cư:

Stt

Dự án

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

Kế hoạch thực hiện
năm

năm
năm
2008
2009
2010
(hộ)
(hộ)
(hộ)

(6)

(7)

(8)

(9)

09
tháng
đầu
năm
2008

Lũy
tiến
đến
nay

(10)

17.811

1.604

565

1.039

1.497

4.653

8.003

847

2.456

DA di dời các hộ dân sống trên
6.489
và ven kênh rạch Q8.

0

0

0

0

800

3.200

0

0

Tổng số
1

Đã thực hiện
Tổng
Trong đó
hộ bị Tổng
hộ
đã
ảnh
đến năm
hưởng di dời 2006 2007

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

23


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

Stt

Dự án

(1)

(2)

2

4

5

(3)

(4)

(5)

(6)

Kế hoạch thực hiện
năm
năm
năm
2008
2009
2010
(hộ)
(hộ)
(hộ)

(7)

(8)

(9)

09
tháng
đầu
năm
2008

Lũy
tiến
đến
nay

(10)

Cải tạo Rạch Xuyên Tâm
(quận Bình Thạnh)

895

0

0

0

150

447

298

0

0

Cải tạo rạch Phan Văn Hân

125

115

43

72

10

0

0

0

120

DA cải tạo nạo vét rạch cầu
Sơn-cầu Bơng (quận Bình
Thạnh)

638

0

0

0

0

255

383

0

0

DA cải tạo nạo vét rạch Văn
Thánh (quận Bình Thạnh)

809

0

0

0

0

309

500

0

0

Rạch Bùi Hữu Nghĩa

275

0

0

0

0

125

150

0

0

Khu sạt lở Thanh Đa 1.3

158

0

0

0

75

78

0

75

75

2.088

379

0

379

0

684

1.025

0

379

Cải tạo rạch Hàng Bàng (Q5,
Q6)

921

0

0

0

0

368

553

0

0

Rạch Bàu Trâu Q.6

273

0

0

0

50

80

143

0

0

889

522

367

553

920

836

553

1.442

299

0

0

0

0

120

179

0

0

Cải tạo kênh và đường dọc
kênh Tân Hóa - Lị Gốm
3

Đã thực hiện
Tổng
Trong đó
hộ bị Tổng
hộ
đã
ảnh
đến năm
hưởng di dời 2006 2007

Tiêu thốt nước và cải thiện ơ
nhiễm kênh Tham Lương-Bến
Cát-Rạch Nước (giai đoạn 1)
Cải thiện Môi trường nước
lưu vực Tàu –Bến Nghé – Đôi
-Tẻ (Gđ 2)

3.198

6

DA nâng cấp đô thị Tp

440

221

0

221

219

0

0

219

440

7

DA Cải tạo Rạch Ơng Búp

283

0

0

0

0

57

226

0

0

8

Các kênh rạch cịn lại (kênh
Tẻ Q.4, Liên Xã Q.Bình Tân,
Rạch Ơng Lớn, Ơng Bé Q.8

920

0

0

0

0

410

510

0

0

Nguồn: Sở Xây dựng TP.HCM.

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

24


GVHD:TS.PHẠM HỒNG LUÂN

Bảng 1.3: Số liệu tổng hợp về chung c ư hư hỏng nặng trên địa bàn
các quận :
ST
T

QUẬN

Số lơ

Số hộ

Diện tích
sàn XD

1

Quận 1

10

1.202

74.913

2

Quận 3

4

174

13.983

3

Quận 4

2

148

5.089

4

Quận 5

7

904

54.843

5

Quận 6

2

67

4.000

6

Quận 10

35

4.738

245.268

7

Quận 11

3

264

10.006

8

Q.Phú Nhuận

1

32

3200

9

Q.Tân Bình

1

87

2.226

10

Q.B.Thạnh

2

280

19.434

Tổng cộng

67

7.896

432.962

(Nguồn : Báo cáo của Sở Xây dựng th ành phốHồ Chí Minh)

1.2.2 Phân tích và đánh giá hi ện trạng:
1.2.2.1 Đặc điểm chung của các khu nhà tái định cư là :
- Người dân cơi nới, lấn chiếm các lối đi, h ành lang, ban công và đầu
hồi để tăng diện tích sử dụng, tạo cảnh quan nhếch nhác, gây mất trật
tự và mỹ quan đô thị.
- Hệ thống cấp điện quá tải, ng ười dân phải sống trong cảm giác sợ hãi
lo lắng về những hiểm họa chập điện, cháy nổ có thể xảy ra bất cứ lúc
nào.
- Hệ thống cấp nước hư hỏng không kịp sửa chữa, người dân tự tiện
dùng máy bơm và đường ống riêng dẫn đến từng nhà tạo nên một
khung cảnh hỗn độn.

HVTH: NGUYỄN NGỌC HẢI

25