Nghiên cứu biến động đất đai và đề xuất định hướng sử dụng đất nông nghiệp quận nam từ liêm, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG THANH THIỆN

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ ĐỀ XUẤT
ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Nguyễn Quang Học

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Đặng Thanh Thiện

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc sự giúp đỡ nhiệt tình của Thầy giáo - PGS.TS. Nguyễn Quang Học đã tận
tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt q
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q
trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của Uỷ ban nhân dân
quận Nam Từ Liêm, phòng Tài nguyên & Mơi trường, phịng Nơng nghiệp & Phát triển
nơng thơn, phòng Thống kê quận Nam Từ Liêm Uỷ ban nhân dân các xã đã tạo điều
kiện về thời gian và cung cấp số liệu cho đề tài này.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Đặng Thanh Thiện

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................. ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục bảng .......................................................................................................... vi
Danh mục hình, đồ thị, sơ đồ ...................................................................................vii
Danh mục chữ viết tắt ..............................................................................................viii
Phần 1. Mở đầu ......................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài luận văn................................................................. 1

1.2.

Giả thuyết khoa học ...................................................................................... 3

1.3.

Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 3

1.4.

Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 3

1.5.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ...................................................................... 3

1.5.1.

Ý nghĩa khoa học........................................................................................... 3

1.5.2.

Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ....................................................................................... 4
2.1.

Cơ sở khoa học cho việc sử dụng hợp lí đất đai .......................................... 4

2.1.1.

Khái niệm và đánh giá hiện trạng sử dụng đất ............................................ 4

2.1.2

Hiện trạng sử dụng đất và các vấn đề liên quan .......................................... 6

2.1.3.

Biến động sử dụng đất và các vấn đề liên quan ........................................ 14

2.2.

Định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững .............................. 16

2.2.1.

Nội dung và nguyên tắc của phát triển bền vững ...................................... 16

2.2.2.

Định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững, hợp lý ................. 18

2.3.

Q trình đơ thị hóa và tác động của đơ thị hóa đến sử dụng
đất nơng nghiệp ........................................................................................... 25

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................. 32
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ................................................................................... 32

3.2.

Thời gian nghiên cứu .................................................................................. 32

iii


3.3.

Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 32

3.4.

Nội dung nghiên cứu ................................................................................... 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu: ........................................................................... 33

3.5.1.

Phương pháp điều tra, khảo sát và thu thập tài liệu .................................. 33

3.5.2.

Phương pháp thống kê, so sánh .................................................................. 33

3.5.3.

Phương pháp phân tích và tổng hợp ........................................................... 35

3.5.4.

Phương pháp dự báo, tính tốn ................................................................... 35

3.5.5.

Phương pháp bản đồ.................................................................................... 35

3.5.6.

Phương pháp đánh giá hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp
Quận Nam Từ Liêm .................................................................................... 33

Phần 4. Kết quả và thảo luận ................................................................................ 36
4.1.

Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội quận Nam Từ Liêm, Hà
Nội ................................................................................................................ 36

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường ....................... 36

4.1.2.

Thực trạng phát triển về kinh tế - xã hội Quận Nam Từ Liêm ................. 39

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Quận
Nam Từ Liêm .............................................................................................. 43

4.2.

Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất của quận Nam Từ
Liêm ............................................................................................................. 44

4.2.1.

Tình hình quản lý nhà nước về đất đai....................................................... 44

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2016 ............................ 52

4.3.

Đánh giá biến động sử dụng đất quận Nam Từ Liêm ............................... 53

4.3.1.

Đánh giá biến động loại đất giai đoạn 2013 - 2016 .................................. 53

4.3.2.

Nguyên nhân và các yếu tố ảnh hưởng đến biến động trong sử
dụng đất........................................................................................................ 58

4.3.3.

Đánh giá biến động loại hình sử dụng đất nơng nghiệp ........................... 60

4.3.4.

Đánh giá hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp ............................................. 63

4.4.

Đề xuất định hướng sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020
của quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. ............................................................... 70

iv


4.4.1.

Căn cứ đề xuất các giải pháp quản lý sử dụng đất hợp lý Quận
Nam Từ Liêm, Hà Nội ................................................................................ 70

4.4.2.

Đề xuất định hướng sử dụng đất nông nghiệp Quận Nam Từ
Liêm, Hà Nội đến năm 2020 ...................................................................... 70

4.4.3.

Đề xuất các giải pháp quản lý sử dụng đất hợp lý Quận Nam
Từ Liêm, Hà Nội ......................................................................................... 73

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ............................................................................... 76
5.1.

Kết luận ........................................................................................................ 76

5.2.

Kiến nghị...................................................................................................... 77

Tài liệu tham khảo .................................................................................................. 78
Phụ lục ...................................................................................................................... 80

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất Quận Nam Từ Liêm năm 2016 ...................... 52
Bảng 4.2. Biến động đất giai đoạn 2013- 2016 Quận Nam Từ Liêm .................. 54
Bảng 4.3. Biến động các loại hình sử dụng đất Quận Nam Từ Liêm................. 61
Bảng 4.4. Hiệu quả kinh tế của các kiểu sử dụng đất chính ................................ 65
Bảng 4.5. Tổng hợp hiệu quả sử dụng đất của các kiểu sử dụng đất .................. 69
Bảng 4.6. Định hướng sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 của Quận
Nam Từ Liêm, Hà Nội .......................................................................... 72
Bảng 4.7. Đề xuất định hướng sử dụng các loại hình sử dụng đất nơng
nghiệp đến năm 2020 Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội ........................... 73

vi


DANH MỤC HÌNH, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ

Biểu đồ 4.1. Hiện trạng sử dụng đất Quận Nam Từ Liêm năm 2016 .................... 53

Biểu đồ 4.1. Hiện trạng sử dụng đất Quận Nam Từ Liêm năm 2016 .................... 53
Biểu đồ 4.2. Cơ cấu sử dụng đất Quận Nam Từ Liêm 2016 ................................. 53
Biểu đồ 4.3. Biến động sử dụng đất Quận Nam Từ Liêm giai đoạn
2013-2016 .............................................................................................. 55
Biểu đồ 4.4. Cơ cấu các LUT của Quận Nam Từ Liêm ........................................ 62
Biểu đồ 4.4. Cơ cấu các LUT của Quận Nam Từ Liêm ........................................ 62
Biểu đồ 4.7. Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 của quận
Nam Từ Liêm, Hà Nội .......................................................................... 72
Hình 4.5. Trồng cải chíp ở Xn Phương ............................................................. 62
Hình 4.6. Bưởi diễn trên vùng đất Canh Diễn Nam Từ Liêm, Hà Nội ............... 63
Hình 4.5. Trồng cải chíp ở Xuân Phương ............................................................. 62
Hình 4.6. Bưởi diễn trên vùng đất Canh Diễn Nam Từ Liêm, Hà Nội ............... 63

vii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BHYT

Bảo hiểm y tế

CCHC

Cải cách hành chính

CN- TTCN

Cơng nghiệp- Tiểu thủ cơng nghiệp

CPTG

Chi phí trung gian

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

GTNC

Giá trị ngày công

GTGT

Giá trị gia tăng

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

IPCC

Ủy ban lien chính phủ về biến đổi khí

hậu

KHHGD

Kế hoạch hóa gia đình

LĐ

Lao động

LUT

Loại hình sử dụng đất

MĐTT

Mức độ tiêu thụ

NN

Nơng nghiệp

P/C

Phân chuồng

PBGDPL

Phổ biến giáo dục pháp luật

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTHC

Thủ tục hành chính

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thơng

TM - DV

Thương mại - Dịch vụ

UBND

Ủy ban nhân dân

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đặng Thanh Thiện
Tên luận văn: “Nghiên cứu biến động đất đai và đề xuất định hướng sử dụng đất

nông nghiệp Quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu biến động đất đai thời kỳ 2013-2016 quận Nam Từ Liêm, thành phố
Hà Nội.
- Đề xuất định hướng sử dụng đất nông nghiệp hợp lý đến năm 2020 của quận Nam
Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung nghiên cứu của đề tài, chúng tôi đã sử dụng những
phương pháp sau: Phương pháp điều tra, khảo sát và thu thập tài liệu; phương pháp
thống kê, so sánh; phương pháp phân tích và tổng hợp; phương pháp dự báo, tính toán;
phương pháp bản đồ; phương pháp đánh giá hiệu quả sử dụng đất nơng nghiệp Quận
Nam Từ Liêm.
Kết quả chính và kết luận
1. Quận Nam Từ Liêm có vị trí thuận lợi, nằm ở vị trí mang tính chiến lược,
quan trọng trong phát triển kinh tế, xã hội, đô thị của thành phố Hà Nội. Nằm ở vị trí
cửa ngõ phía Tây của Thành phố; là nơi kết nối, chuyển tiếp quan trọng giữa nội đô và
ngoại đô trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, là trung tâm hỗ trợ
phát triển cho các khu vực nơng thơn lân cận.
2. Quận Nam Từ Liêm có diện tích đất nơng nghiệp là 977,77ha, chiếm 30,37 %
diện tích đất tự nhiên của tồn quận; đất phi nơng nghiệp có diện tích là 2241,5 ha,
chiếm 69,63% tổng diện tích tự nhiên.
3. Trong giai đoạn 2013 - 2016, diện tích các loại đất trên địa bàn quận Từ Liêm
có sự biến động đáng kể, đặc biệt là diện tích đất nông nghiệp nguyên nhân do thu hồi
đất thực hiện các dự án phát triển hạ tầng và phát triển các khu đơ thị. Cơ cấu diện tích
các loại đất trên địa bàn quận biến động tích cực theo hướng phát triển đơ thị. Trong đó,

đất nơng nghiệp năm 2016 có diện tích là 977,77 ha, giảm 16,64 ha so với năm 2013
(đất trồng cây hàng năm khác giảm 2,49 ha; đất trồng cây lâu năm giảm 14,15 ha); đất

ix


phi nơng nghiệp năm 2016 có diện tích 2.241,50 ha, tăng 16.64 ha so với năm 2013 (đất
ở đô thị tăng 11,40 ha; đất xây dựng cơng trình sự nghiệp tăng 4,93 ha; đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp giảm 0,41 ha; đất có mục đích cơng cộng tăng 5,43ha; đất
làm nghĩa trang nghĩa địa tăng 0,01 ha; đất phi nông nghiệp khác giảm 4,68 ha).
4. Trên địa bàn quận Nam Từ Liêm có 5 loại hình sử dụng đất với 11 kiểu sử dụng
đất. Trong đó, kiểu sử dụng đất trồng hoa và chuyên rau muống có diện tích lớn nhất,
tương ứng là 323.985 ha và 161,89 ha. Kết quả tính tốn hiệu quả sử dụng đất nơng
nghiệp trên địa bàn quận Nam Từ Liêm cho thấy: kiểu sử dụng đất trồng cây ăn quả cho
thu nhập thuần cao nhất với 720.200.000 đồng/ha/năm và 2,26 lần; kiểu sử dụng đất lúa
xuân, lúa mùa cho thu nhập thuần thấp nhất với 23.460.000 đồng/ha/năm. Đối với hiệu
quả xã hội, thì kiểu sử dụng đất trồngcây ăn quả, hoa có mức đầu tư lao động và giá trị
ngày công lao động lớn nhất với 1625,02 ngày cơng và 443,19 nghìn đồng/ngày công.
LUT chuyên cá sử dụng nhiều lao động với mức đầu tư lao động bằng với LUT cây ăn
quả, hoa nhưng cho giá trị ngày công lao động thấp chỉ đạt 50,54 nghìn đồng/ngày cơng.
Đối với hiệu quả mơi trường thì vấn đề sử dụng phân bón trong cạnh tác vẫn đạt ngưỡng
cho phép, tuy nhiên việc sử dụng thuốc bảo vệ thực vật đang có xu hướng tăng cao.
5. Đến năm 2020, diện tích đất nơng nghiệp chỉ cịn lại 300 - 400 ha dành cho
đất trồng hoa Tây Tựu khoảng 200ha, cây lâu năm khoảng 140 ha, đất nông nghiệp khác
khoảng 16 ha. Cơ bản từ năm 2020 đất nông nghiệp ổn định mức 400 ha và không còn
đất trồng lúa. Tiếp tục phát triển sinh vật cảnh tại các hộ gia đình, khu đơ thị trên địa
bàn. Tập trung nâng cao năng suất nuôi trồng thủy sản. Phát triển các mơ hình ni
trồng thủy sản cơng nghiệp, bán công nghiệp.
6. Để nâng cao hiệu quả các LUT nông nghiệp và phát riển sản xuất nông nghiệp
tại quận Nam Từ Liêm cần thực hiện các giải pháp sau: giải pháp về chính sách, giải

pháp về quy hoạch, giải pháp chuyển giao tiến bộ khoa học công nghệ trong sản xuất,
giải pháp về đầu tư cơ sở hạ tầng cho sản xuất nông nghiệp, giải pháp về bảo vệ tài
nguyên đất và môi trường.

x


THESIS ABSTRACT
Student name: Dang Thanh Thien
Thesis title: “Study on land changes and propose the agricultural land use orientation
in Nam Tu Liem district, Hanoi city"
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Name of training institution: Vietnam National University of Agriculture
Purpose of the thesis
- To study on land changes in the period 2013 - 2016 in Nam Tu Liem District,
Hanoi city.
- To propose the agricultural land use orientation efficiently and sustainably up
to 2020 in Nam Tu Liem District, Hanoi city.
Research Methodology
To carry out the contents of the thesis, we used the following methods:
Method of primary data investigation, method of secondary data investigation; method
of assessing the effectiveness of agricultural land use; method of analysis and synthesis;
method of forecast and calculation; method of mapping.
Main results and conclusions
- Nam Tu Liem District is located in a favorable position, which is a
strategically important place in the economic, social and urban development of Hanoi
city. The district is located at the western gateway of the City, between the major traffic

routes: Ring Road no.3 and Ring Road no.4. The district is also the starting point of
Thang Long Highway from Hanoi center to districts such as Quoc Oai, Thach That and
Hoai Duc and to Hoa Binh as well as to Highway 32 leading to Son Tay town. It is an
important connection and transition between urban and suburban areas in the city's
socio-economic development strategy and its also a center supporting for the
development in neighboring rural areas.
- Current land use: Agricultural land has a total area of 977.77 hectares,
accounting for 30.37% of the natural land area of the district; Non-agricultural land
covers an area of 2241.5 hectares, accounting for 69.63% of the total natural area.
- In the period of 2013 - 2016, the area of land types in Tu Liem district has
remarkable changes, especially the area of agricultural land caused by the recovery of
land for implementing infrastructure development projects and urban development. The
structure of land types in the district is positively fluctuated in the direction of urban
development. Of which, agricultural land in 2016 is 977.77 hectares, decreasing 16.64

xi


hectares compared to 2013 (other annual crop land decreased 2.49 hectares, perennial
land decreased 14.15 hectares); Non-agricultural land in 2016 is 2,241.50 hectares,
increasing 16.64 hectares compared to 2013 (urban land increased 11.40 hectares, nonagricultural construction increased 4.93 hectares; Non-agricultural land decreased 0.41
hectares, public land increased 5.43 hectares, cemetery land increased 0.01 hectares,
non-agricultural land decreased 4.68 hectares).
- In Nam Tu Liem district, there are 5 types of land use with 11 land use types.
In particular, the type of land used for growing flowers and specialized water spinach
has the largest area, respectively 323,985 hectares and 161.89 hectares. The results of
calculating the efficiency of agricultural land use in Nam Tu Liem district showed that
the type of land used for fruit tree planting yielded the highest net income of 720.2
million VND / ha / year and 2.26 times; The use of spring paddy rice, winter rice for the
lowest net income of 23,460,000 VND / ha / year. For social efficiency, the type of land

used for fruit and flower crops has the highest labor-investment value and labor day
value with 1625.02 working days and 443.19 thousand VND per working day. LUT
specializes in labor intensive labor with the same labor income as the LUT of fruit trees,
but the value of labor day is only VND 50.54 per working day. For environmental
efficiency, the use of fertilizers in the field is still acceptable, but the use of pesticides is
increasing.
- By 2020, the area of agricultural land will only be 300-400 ha for flower
cultivation Tay Tuu about 200ha, perennial trees about 140 ha, other agricultural land
about 16 ha. Basically, from 2020, agricultural land is stable at 400 hectares and there is
no land for rice cultivation. Continue to develop pet animals in households and urban
areas in the area. Focus on improving aquaculture productivity. Development of
industrial, semi-industrial aquaculture models.
- In order to improve the efficiency of agricultural LUTs and promote
agricultural production in Nam Tu Liem district, the following solutions should be
implemented: policy solutions, planning solutions, Learn technology in production,
solutions on investment in infrastructure for agricultural production, solutions on
protection of land resources and environment.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI LUẬN VĂN
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho
con người. Đất đai được xác định là nguồn vốn, nguồn nội lực quan trọng trong
quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nó khơng chỉ là đối tượng lao động mà cịn là
tư liệu sản xuất khơng thể thay thế được. Việc sử dụng đất có hiệu quả và bền
vững đang trở thành vấn đề cấp thiết với mỗi quốc gia, nhằm duy trì sức sản xuất
của đất đai cho hiện tại và cho tương lai.
Biến động sử dụng đất là một trong những động lực chính làm biến đổi

tồn cầu, là trung tâm của những tranh luận về phát triển bền vững. Biến động sử
dụng đất là một trong những nguyên nhân dẫn đến biến đổi khí hậu và mất cân
bằng sinh thái. Những biến động trong sử dụng đất diễn ra nhanh chóng và rộng
khắp trên thế giới, bao gồm việc chuyển đất rừng tự nhiên thành đất sản xuất
nông nghiệp, một phần đất nông nghiệp lại được dùng để xây dựng khu dân cư,
mở rộng đô thị... Mặc dù biến động sử dụng đất xảy ra ở từng khu vực nhưng lại
tác động tiêu cực trên phạm vi tồn cầu. Do đó, những hiểu biết về ngun nhân,
động lực cũng như ảnh hưởng của biến động sử dụng đất có vai trị quan trọng.
Ngay từ năm 1972, tại hội nghị quốc tế về môi trường và con người, tổ
chức tại stockhlom, cộng đồng nhà khoa học đã chính thức kêu gọi thực hiện các
nghiên cứu về biến động sử dụng đất - lớp phủ trên toàn thế giới. Đến năm 1992,
nội dung này được nhắc lại tại Hội nghị quốc tế về môi trường và phát triển
(UNCED) tại Rio de Janeiro. Vì vậy nhiều nghiên cứu biến động sử dụng đất và
lớp phủ đã được triển khai ở các nước phát triển và đang phát triển như
Bangladesh, Nepal, Ấn Độ, Trung Quốc, Thái Lan, Thổ Nhĩ Kì, Ai cập,
Canada...
Ở Việt Nam, áp lực về tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội đã tác động
mạnh mẽ đến sử dụng đất làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều thay đổi. Diện
tích đất để phát triển các khu dân cư và đô thị tăng lên, đất sản xuất nông nghiệp
ở các khu đồng bằng bị thu hẹp. Việt Nam có 3/4 là diện tích đồi núi chủ yếu là
phân bố ở các khu vực phía Bắc và Bắc Trung Bộ, đây là địa bàn cư trú của đại
đa số cộng đồng dân tộc Việt Nam. Đây cũng là nơi có địa hình chia cắt mạnh,
nhiều núi cao, giao thơng đi lại khó khăn, kinh tế xã hội chậm phát triển. Đời
sống của một bộ phận không nhỏ người dân trong vùng gặp khó khăn do diện

1


tích đất canh tác nhỏ hẹp, điều kiện sản xuất có rất nhiều hạn chế. Do đó biến
động sử dụng đất như phá rừng để mở rộng canh tác hay du canh du cư dường

như là cơ chế phản hồi để thích nghi với điều kiện khó khăn nhằm ổn định cuộc
sống. Tuy nhiên, việc chuyển đổi đất rừng sang đất sản xuất gây ra nhiều hậu quả
nghiêm trọng. Năm 1995 nước ta chỉ còn 9.30 triệu ha rừng tự nhiên, độ che phủ
rừng thấp ở mức kỉ lục là 28,20%, nhiều diện tích đất trống đồi núi trọc rất khó
phục hồi.
Quận Nam Từ Liêm được thành lập theo Nghị quyết số 132/NQ-CP
ngày 27 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ, trên cơ sở điều chỉnh địa giới hành
chính của huyện Từ Liêm cũ, gồm 5 xã: Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn, Tây Mỗ,
Đại Mỗ; tồn bộ 536,34 ha và 34.052 nhân khẩu cịn lại của xã Xn Phương;
tồn bộ 137,75 ha và 23.279 nhân khẩu còn lại của thị trấn Cầu Diễn.
Trong những năm qua, hòa chung với nhịp độ phát triển của thành phố Hà
Nội, trên địa bàn quận diễn ra q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa mạnh mẽ,
nhu cầu sử dụng đất của các ngành kinh tế ngày một gia tăng, đã tác động mạnh
đến sự biến động cơ cấu đất đai của quận. Vấn đề sử dụng và quản lý đất trên địa
bàn phường gặp nhiều khó khăn và phức tạp hơn. Ngày càng nhiều các chương
trình, dự án lớn sẽ được đầu tư phát triển trên địa bàn quận cần được bố trí đất, sự
gia tăng dân số cũng gây áp lực không nhỏ đối với quỹ đất của địa phương và
hầu hết các ngành kinh tế trên địa bàn đều có nhu cầu về đất để mở rộng và phát
triển. Chính vì vậy, làm thế nào để phân bổ quỹ đất hợp lý đáp ứng đầy đủ nhu
cầu sử dụng đất cho tất cả các ngành tạo tiền đề cho sự phát triển toàn diện về
kinh tế - xã hội của quận là việc làm cần thiết.
Để phát huy tiềm năng sẵn có, hướng tới sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai
và bảo vệ môi trường, đồng thời thực hiện được các mục tiêu phát triển kinh tế xã
hội của quận Nam Từ Liêm trong những năm tới, việc nghiên cứu biến động đất
đai và xây dựng định hướng sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với điều kiện tự
nhiên – kinh tế - xã hội trên địa bàn quận là một yêu cầu cấp thiết được đặt ra.
Đây sẽ là cơ sở khoa học và thực tiễn để đưa ra phương án định hướng sử dụng
đất đai bền vững, làm cơ sở tiến hành giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường. Xuất
phát từ những lý do trên nên việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu biến động đất đai

và đề xuất định hướng sử dụng đất nông nghiệp quận Nam Từ Liêm, thành
phố Hà Nội” là cần thiết.

2


1.2. GIẢ THUYẾT KHOA HỌC
a. Giả thuyết về các yếu tố về biến động sử dụng đất
- Yếu tố tự nhiên: Độ cao, độ dốc, lượng mưa, nguồn nước, thiên tai
- Yếu tố xã hội: Tỷ lệ tăng dân số, mật độ dân số, tiếp cận với cơ sở hạ tầng,
tiếp cận thị trường, giống mới và những tiến bộ trong kỹ thuật canh tác, dân tộc
và chính sách
b. Giả thuyết về tác động của biến động sử dụng đất đến thu nhập, việc làm
Những thay đổi trong sử dụng đất sẽ ảnh hưởng đến thu nhập và việc làm
của người dân. Đồng thời biến động sử dụng đất sẽ thay đổi lớp phù vì vậy sẽ tác
động đến khả năng bảo vệ đất và môi trường sinh thái.
1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Nghiên cứu biến động đất đai thời kỳ 2013-2016 quận Nam Từ Liêm,
thành phố Hà Nội.
- Đề xuất định hướng sử dụng đất nông nghiệp hợp lý đến năm 2020 của
quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
1.4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính quận
Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội
- Phạm vi thời gian: Biến động sử dụng đất được nghiên cứu từ năm 2013
đến năm 2016.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần bổ sung cơ sở khoa học về nghiên cứu biến động và đề xuất
định hướng sử dụng đất nông nghiệp.

1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài cung cấp thông tin, bản đồ, số liệu về biến
động sử dụng đất của khu vực nghiên cứu theo thời gian và không gian giúp cho
cơ quan quản lý đất đai nắm được diến biến và xu hướng biến động đất đai. Các
yếu tố tự nhiên, xã hội có ảnh hưởng đến biến động sử dụng đất mà đề tài xác
định được sẽ là cơ sở khoa học để cân nhắc giữa lợi ích kinh tế và bảo vệ môi
trường khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiện cụ thể ở quận Nam
Từ Liêm, thành phố Hà Nội.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CHO VIỆC SỬ DỤNG HỢP LÍ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
"đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt,
thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm
tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn thực
vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát
nước, đường xá, nhà cửa...)" (Liên Hiệp quốc, 1993; Trần ĐứcHiệp, 2005).

Theo học thuyết sinh thái học cảnh quan, đất được coi là “vật mang”
(Carrier) của hệ sinh thái (Brinkman and Smyth, 1973), (Lê Văn Khoa, 2000)
Trong đánh giá đất, đất đai được định nghĩa là những khoanh/vạt đất được xác
định trên bản đồ với những đặc tính và tính chất riêng biệt như chế độ nhiệt, độ
dốc, loại đất, địa hình, chế độ nước… (Đào Châu Thu và Nguyễn Khang, 1998).

Như vậy, "đất đai" là khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động
vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khóang sản trong lịng đất), theo
chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ văn,
thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trị quan trọng và có ý nghĩa to
lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình
lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trị
quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội lồi người. Nếu khơng có đất đai
thì rõ ràng khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như khơng thể có sự tồn
tại của lồi người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con
người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các cơng trình cơng nghiệp,

4


giao thơng, thuỷ lợi và các cơng trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấp nguyên liệu
cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch, ngói, xi măng, gốm sứ…
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là
thước đo sự giầu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống,
bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là
một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
Luật đất đai 1993 của nước Cộng hoà Xã hội Xhủ nghĩa Việt Nam có ghi:
“Đất đai là tài ngun vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều
thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ
được vốn đất đai như ngày nay" (Quốc hội, 1993).

Thực vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý
nghĩa đặc biệt quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của quá
trình sản xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao động và nơi
sinh tồn của xã hội lồi người.
2.1.1.2. Vai trị của đất đai
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trị thụ động với chức
năng là cơ sở khơng gian và vị trí để hồn thiện q trình lao động, là kho tàng
dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khống sản). Q trình sản xuất và sản
phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất
lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nơng - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá
trình sản xuất, là điều kiện vật chất-cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao
động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo....) và
công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn ni...). Q trình
sản xuất nông-lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh
học tự nhiên của đất.
Thực tế cho thấy trong q trình phát triển xã hội lồi người, sự hình
thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất-văn minh tinh thần, các thành
tựu kỹ thuật vật chất-văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản
sử dụng đất.

5


Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con người
cịn thấp, cơng năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc
biệt trong sản xuất nơng nghiệp. Thời kì cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao,
công năng của đất đai từng bước được mở rộng, sử dụng đất đai cũng phức tạp
hơn là căn cứ của khu vực 1, vừa là không gian và địa bàn của khu vực 2. Điều
này có nghĩa đất đai đã cung cấp cho con người tư liệu vật chất để sinh tồn và

phát triển, cũng như cung cấp điều kiện cần thiết về hưởng thụ và đáp ứng nhu
cầu cho cuộc sống của nhân loại. Mục đích sử dụng đất nêu trên được biểu lộ
càng rõ nét trong các khu vực kinh tế xã hội phát triển mạnh, cùng với sự tăng
dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng
những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ
hoại mội trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử
dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính tồn cầu.
2.1.2 Hiện trạng sử dụng đất và các vấn đề liên quan
Việt Nam có diện tích tự nhiên 33.121.159 ha, đứng thứ 55/200 quốc gia.
Là nước có quy mơ diện tích thuộc loại trung bình; dân số 88 triệu người, đứng thứ
12/200 quốc gia, vì vậy bình quân diện tích đất trên đầu người vào loại thấp 3.800
m2/người (0,3-0,4 ha/người), đứng thứ 120/200 quốc gia trên thế giới, bằng mức
1/6 bình quân thế giới. Trước đây, khi dân số thế giới ít hơn ngày nay rất nhiều, đa
số các cộng đồng xã hội đã sinh sống một cách hài hồ với mơi trường tự nhiên,
trong đó có tài nguyên đất đai là nguồn cung cấp dồi dào cho nhu cầu tồn tại của
con người. Một vài thế kỷ gần đây, dân số thế giới tăng nhanh đã thúc đẩy nhu cầu
về lương thực, thực phẩm. Song trong đó, nhịp độ phát triển nhanh chóng của các
cuộc cách mạng về kinh tế và kỹ thuật,…là nguyên nhân dẫn đến việc tàn phá môi
trường tự nhiên và khai thác triệt để các nguồn tài nguyên, đặc biệt là tài nguyên
đất đai (Viện Quy hoạch và Thiết kế Nông nghiệp, 2001).
Hơn nhiều thập kỷ qua, khơng ngồi quy luật đó, tình trạng sử dụng đất
đai ở nước ta cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự gia tăng dân số-nhu cầu lương
thực và các yêu cầu thiết yếu khác. Nhiều khu vực tài nguyên đất đai bị suy thoái
một cách nghiêm trọng bởi việc phá rừng và khai thác bừa bãi các tài nguyên
rừng và tài nguyên khoáng sản hoặc tình trạng đơ thị hố nhanh chóng gia tăng.
Đánh giá tình hình sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010 chúng ta nhận thấy
bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được thì việc sử dụng đất vẫn có những biểu
hiện thiếu bền vững như sau:

6

* Đối với khu vực đất nông nghiệp: Mặc dù đó tập trung thực hiện việc
dồn điền, đổi thửa thành cơng ở nhiều nơi nhưng nhìn chung thửa đất nơng
nghiệp cịn q nhỏ, tồn quốc cịn tới 70 triệu thửa đất nơng nghiệp, bình qn
mỗi hộ có từ 3 - 15 thửa, do đó canh tác manh mún, chưa tạo điều kiện thuận lợi
để cơng nghiệp hố, hiện đại hố nơng nghiệp và nơng thơn.
Chưa có sự đầu tư để sử dụng đạt hiệu quả cao đối với 1.168.529 ha đất
nương rẫy, việc sử dụng đất chưa trở thành động lực để xố đói, giảm nghèo và
tiến tới phát triển bền vững kinh tế-xã hội miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Việc chuyển một bộ phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển
cơng nghiệp và dịch vụ chưa được cân nhắc một cách tổng thể đang là vấn đề cần
chấn chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả đầu tư cả về hiệu quả kinh tế lẫn xã hội và
môi trường, khuyến khích đầu tư hạ tầng cơ sở để chuyển đổi đất nông nghiệp
kém hiệu quả sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp, hạn chế việc tận dụng
hạ tầng hiện có tại các vùng đất nơng nghiệp có năng suất cao để đầu tư công
nghiệp và dịch vụ.
Mặc dù diện tích rừng tăng nhưng rừng tự nhiên vẫn tiếp tục bị tàn phá và
suy giảm chất lượng ở nhiều nơi, mức độ phục hồi chậm; nơi có nhiều đất có thể
trồng rừng thì mật độ dân cư thưa, hạ tầng quá thấp kém. Trong thời gian 4 năm
2001 - 2004, diện tích rừng bị cháy, chặt phá là 34.821 ha, trong đó rừng bị cháy
là 23.500 ha (tập trung ở đồng bằng sông Cửu Long với 12.884 ha; Tây Bắc và
Đông Bắc với 5.524 ha), rừng bị chặt phá là 11.320 ha (tập trung ở Tây Nguyên
với 4.206 ha, Đông Nam bộ với 2.348 ha).
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện các dự án đầu
tư phi nông nghiệp chưa giải quyết được quyền lợi, việc làm, ổn định tại khu vực
nông thôn. Nhiều nơi trao cho người nông dân tiền bồi thường, hỗ trợ về đất khá
cao nhưng không định hướng được phương thức sử dụng nên đã dẫn đến tình
trạng tiêu cực trong sử dụng.
* Đối với đất phi nông nghiệp: đất dành cho đầu tư hạ tầng kỹ thuật chưa

thực sự được chú ý trong quy hoạch dài hạn. Đặc biệt, đầu tư hạ tầng cho khu
vực nông thôn còn thiếu nên chưa bảo đảm điều kiện để giải quyết xố đói, giảm
nghèo thực sự cho người nơng dân.
Vấn đề đất ở, nhà ở đang là khâu yếu và có nhiều vướng mắc hiện nay,
đặc biệt là nạn đầu cơ đất ở, đất dự án nhà ở kéo dài trong nhiều năm, mặc dù

7


gần đây đã được chấn chỉnh nhưng hậu quả để lại khá nặng nề, nhất là giá đất
vẫn còn ở mức cao làm hạn chế những cố gắng về nhà ở, đất ở.
Nhiều tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long và Đơng Nam bộ cịn có tình
trạng đất ở, đất nghĩa địa, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chưa được
quy hoạch, vẫn còn phân bố rải rác, xen kẽ giữa các cánh đồng và trong khu dân
cư, ảnh hưởng đến vệ sinh mơi trường, khó nâng cấp đời sống cho người nông
dân trong khu dân cư nông thôn với hạ tầng đồng bộ.
Quỹ đất dành cho xã hội hoá các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, y tế, văn hoá,
thể dục - thể thao chưa được quy hoạch đầy đủ, chưa thực hiện đúng các chính
sách ưu đãi về đất cho các nhà đầu tư thuộc các lĩnh vực này.
Đến nay, cả nước đã và đang xây dựng khoảng 249 khu công nghiệp, khu
chế xuất tập trung nhưng vẫn đang ở trạng thái bị động vì thiếu các nhà đầu tư có
tiềm lực lớn; sử dụng đất cịn lãng phí do chưa có quy hoạch đồng bộ; nhiều khu
cơng nghiệp đã hình thành nhưng mức độ lấp đầy rất thấp; còn nhiều nhà đầu tư
được bàn giao đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng tiến độ, thiếu
hiệu quả; giá thuê đất gắn với hạ tầng ở nhiều nơi còn quá cao, chưa thu hút nhà đầu
tư sản xuất vào khu công nghiệp; vấn đề bảo vệ môi trường chưa được chú trọng
ngay từ đầu nên đang phát sinh nhiều hậu quả xấu về môi trường, khó khắc phục.
Về đối tượng sử dụng đất ngồi hộ gia đình, cá nhân, phần lớn là do các tổ
chức trong nước sử dụng, diện tích đất do tổ chức, cá nhân nước ngồi sử dụng
chiếm tỷ trọng khơng đáng kể (tồn quốc có 43.364 ha đất do tổ chức, cá nhân

nước ngoài sử dụng, chiếm 0,13% tổng diện tích đất tự nhiên).
Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khơng cao, thiếu tính hệ
thống, chưa có lời giải tốt về hiệu quả kinh tế, xã hội và mơi trường, chưa bảo
đảm tính liên thơng giữa cả nước với các tỉnh.
Sự chuyển cơ cấu sử dụng đất nói chung đã đảm bảo tính phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng hiệu quả chưa cao. Hiện tượng chuyển đổi
mục đích sử dụng đất tự phát, chạy theo lợi ích riêng vẫn chưa được khắc phục.
Nhiều tỉnh để dự trữ quỹ đất phi nông nghiệp nhiều hơn khả năng đầu tư nên dẫn
tới tình trạng hoặc là “quy hoạch treo” do không triển khai được hoặc là tình
trạng “dự án treo” do giao đất cho chủ đầu tư thiếu năng lực. Việc chuyển mục
đích sử dụng đất ào ạt từ đất lúa sang đất nuôi tôm tại một số tỉnh ven biển đã
dẫn đến ô nhiễm môi trường, mặn hố diện tích trồng lúa, người nơng dân khơng
cịn đất để sản xuất nơng nghiệp mà ni tơm lại bị bệnh dịch, thua lỗ.

8


Như vậy, để ngăn chặn tình trạng sử dụng lãng phí tài nguyên đất do sự
thiếu hiểu biết cũng như do chạy theo lợi ích trước mắt của người dân gây ra,
Nhà nước cần có những quyết định hướng dẫn cụ thể về sử dụng đất và quản lý
đất đai sao cho nguồn tài nguyên này có thể được khai thác tốt nhất cho nhu cầu
của con người hiện tại và trong tương lai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội một
cách hiệu quả.
* Vấn đề sử dụng đất nông thôn, đô thị:
- Sử dụng đất nông thôn: Hiện nay, trong q trình cơng nghiệp, hiện đại
hố đất nước, diện tích đất nơng nghiệp đang giảm mạnh do thu hồi để xây dựng
các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, xây dựng đô thị và xây dựng kết cấu hạ
tầng. Các vùng kinh tế trọng điểm là khu vực có diện tích đất nơng nghiệp thu
hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên tồn quốc. Những
ruộng nhất đẳng điền, tồn những bờ xơi ruộng mật được thu hồi để xây dựng các

khu công nghiệp, khu chế xuất, sân golf hoặc xây các khu nhà để kinh doanh.
Hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch tràn lan là khá phổ biến. Thời gian
triển khai công tác thu hồi đất kéo dài nhiều năm gây bất lợi đến tâm lý cũng như
việc ổn định đời sống và việc làm của các hộ dân nằm trong diện bị thu hồi đất.
Các yếu tố trượt giá hầu như chưa được tính đến trong định giá bồi thường cho
người dân. Cơng tác tuyển dụng lao động tại các địa phương có đất bị thu hồi
chưa có hiệu quả. Lao động nơng nghiệp nhìn chung khơng đáp ứng được u
cầu của doanh nghiệp. Chỉ mới có một tỷ lệ rất nhỏ (khoảng vài %) chuyển được
sang nghề mới và tìm được việc làm ổn định. Việc làm và thu nhập của các hộ
sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp, là đối tượng bị tác động lớn nhất sau
khi thu hồi đất và gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm mới. Trong quá
trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nhiều nơi lại thiên về bảo vệ quyền lợi của
nhà đầu tư mà chưa cân đối quyền lợi với người dân bị thu hồi đất.
Quy hoạch xây dựng nông thơn mới theo bộ tiêu chí quốc gia về nơng
thơn mới đang được các địa phương triển khai thực hiện. Tuy nhiên, do trước đây
ở khu vực nông thôn công tác quy hoạch chưa được coi trọng đúng mức nên có
nhiều cơng trình, khu dân cư, hạ tầng đã được hình thành, xây dựng tuỳ tiện, gây
khó khăn cho cơng tác lập quy hoạch mới.
- Sử dụng đất ở và đất giao thông đô thị: Trong 30 năm qua, mặc dù thời
gian đầu gặp nhiều khó khăn nhưng hàng năm Nhà nước đó rất quan tâm đến

9


việc đầu tư cho xây dựng nhà ở và các cơ sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những
năm gần đây với cơ chế mới, đất ở đô thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà
nước cấp đất và mở rộng thị trường bất động sản cho người dân tự do mua bán
nhưng đồng thời thấy rõ quỹ đất đô thị đã ngày càng bị thu hẹp.
Giao thông đô thị là một yếu tố quan trọng quyết định hình thành cơ cấu
đô thị và sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị, là yếu tố tác động trực tiếp với đời

sống thường nhật của người dân đô thị nhưng đất giao thơng đơ thị hiện nay cịn
ở mức thấp chỉ chiếm trên dưới 10% đất đô thị. Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông
đô thị ở nước ta trong tương lai phải đạt 15 - 20% diện tích đơ thị, bình qn diện
tích giao thơng đầu người là khoảng 15 - 20m2. Nhưng hiện nay ở Hà Nội và
nhiều đơ thị bình qn diện tích đất giao thơng trên đầu người thấp, đó là một
trong những nguyên nhân gây ra hiện tượng tắc nghẽn giao thông thường xuyên
tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh,…
* Vấn đề xác định tính chất khu công nghiệp, khu dân cư nông thôn, khu
phát triển đô thị
- Khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện
các dịch vụ cho sản xuất cơng nghiệp. Diện tích đất cơng nghiệp là diện tích đất
của khu cơng nghiệp đã xây dựng kết cấu hạ tầng để cho nhà đầu tư thuê, thuê lại
thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp.
- Khu dân cư nông thôn được xác định là địa bàn dân cư tập trung ở vùng
nông thơn như: thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc,..Phạm vi khu dân cư được
xác định bởi đường khoanh bao khép kín dựa vào các yếu tố địa lý, địa vật (có
thể là lũy tre làng, đường giao thơng, kênh rạch, sông suối...).
Định mức sử dụng đất khu dân cư nông thôn được áp dụng trong công tác
lập, điều chỉnh, thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp lãnh thổ: cả
nước, vùng (vùng kinh tế - xã hội, vùng kinh tế trọng điểm), cấp tỉnh (tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương), cấp huyện (huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
Khu dân cư nông thôn được phân thành 4 loại:
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị vùng đồng bằng, ven biển
Khu dân cư nông thôn thuần tuý vùng đồng bằng, ven biển
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị vùng miền núi, trung du
Khu dân cư nông thôn thuần tuý vùng miền núi, trung du.

10

Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị: là khu dân cư có quy mơ dân số lớn
(trung du và miền núi ≥ 1000 dân, đồng bằng ≥ 2000 dân), mật độ dân số cao, tỷ
lệ hộ phi nông nghiệp và bán phi nơng nghiệp đạt trên 50%, có khơng gian kiến
trúc làng xã phát triển mang dáng dấp kiểu đô thị (như các thị tứ, trung tâm cụm
xã). Khu dân cư nông thôn thuần tuý: là những khu dân cư nông thôn chủ
yếu phát triển kinh tế nông nghiệp, có tỷ lệ hộ phi nơng nghiệp và bán phi nông
nghiệp dưới 50%. Đây là dạng khu dân cư phổ biến ở các thơn, làng, ấp,
bản, bn, phum, sóc,...
Các loại đất theo mục đích sử dụng trong khu dân cư nông thôn:
- Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị bao gồm: Đất ở, đất làm đường giao
thông, đất cây xanh, đất tiểu thủ công nghiệp, đất xây dựng công trình cơng cộng
- Khu dân cư nơng thơn thuần t bao gồm: Đất ở, đất làm đường giao
thông, đất cây xanh, đất tiểu thủ công nghiệp, đất xây dựng các cơng trình cơng
cộng, đất vườn ao kinh tế liền kề đất ở (theo quy định giao đất ở của địa phương).
Xác định diện tích đất khu dân cư nơng thơn cấp xã bao gồm diện tích đất
khu dân cư nơng thơn tập trung và diện tích đất ở của các hộ gia đình ở phân tán
trên địa bàn xã (xác định diện tích đất ở của các hộ phân tán căn cứ theo số lượng
hộ ở phân tán và định mức đất ở theo quy định của địa phương). Việc xác định
diện tích đất khu dân cư nơng thơn (làm mới hoặc mở rộng) căn cứ vào dân số có
nhu cầu sử dụng đất tính đến năm quy hoạch (bao gồm: dân số phát sinh, dân số
tồn đọng và dân số tái định cư trên địa bàn). Các loại đất trong khu dân cư nông
thôn: Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nơng thơn (đất để xây dựng nhà ở, xây
dựng các cơng trình sinh hoạt phục vụ đời sống); đất xây dựng các cơng trình cơng
cộng (đất trụ sở hợp tác xã, thôn, ấp,..., trạm thú y, trạm biến áp, trạm xử lý cung
cấp nước,...); đất giao thông bao (hệ thống các tuyến đường giao thông trong khu
dân cư nơng thơn, khơng tính các hệ thống giao thông từ đường liên xã trở lên); đất
cây xanh bao (đất làm công viên cây xanh trong khu dân cư nông thôn).
Định mức sử dụng đất xây dựng các công trình cơng cộng trong khu dân
cư nơng thơn. Riêng đối với khu dân cư nông thôn thuần tuý, tuỳ vào quỹ đất của
mỗi địa phương có thể giao thêm đất vườn ao làm kinh tế liền kề đất ở với diện

tích như sau: khu vực đồng bằng ven biển 70 - 100 m2/người (280 - 400 m2/hộ),
khu vực miền núi trung du 100 - 200 m2/người (400 - 800 m2/hộ).
Xác định tổng diện tích đất của các cơng trình cơng cộng và đất giao

11


thông cấp xã trong các khu dân cư được áp dụng theo định mức sử dụng đất: đất
cơ sở y tế, đất cơ sở văn hóa - thơng tin, đất cơ sở giáo dục - đào tạo, đất cơ sở
thể dục - thể thao, đất thương nghiệp - dịch vụ, đất giao thông, đất công nghiệp
và đất trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp (tính theo diện tích cơng trình).
Xác định mức đất theo cận trên hay cận dưới của định mức phải căn cứ
vào tình hình thực tế của địa phương và mục tiêu quy hoạch khu dân cư. Đối với
khu dân cư quy mô dân số lớn có khả năng phát triển thành đơ thị lấy định mức
đất trên đầu người theo cận dưới; khu dân cư khả năng phát triển thấp, quy mơ
dân số nhỏ thì lấy định mức đất trên đầu người theo cận trên.
Xác định diện tích đất khu dân cư nơng thơn cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và
cả nước.
Đối với cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước (trong trường hợp các đơn
vị hành chính cấp dưới trực tiếp đã lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) được
tổng hợp như sau:
- Diện tích đất khu dân cư nơng thơn cấp huyện được tổng hợp từ diện tích
đất khu dân cư nơng thơn của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện.
- Diện tích đất khu dân cư nơng thơn cấp tỉnh được tổng hợp từ diện tích đất khu
dân cư nơng thơn của các huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh trên địa bàn tỉnh.
- Diện tích đất khu dân cư nơng thơn vùng được tổng hợp từ diện tích đất khu
dân cư nông thôn của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trên địa bàn vùng.
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn cả nước được tổng hợp từ diện tích
đất khu dân cư nơng thơn của các vùng kinh tế - xã hội.
Đối với cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước (khi lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất độc lập) việc tính định mức diện tích đất khu dân cư nơng
thơn dựa vào dân số có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tính đến năm quy hoạch
(bao gồm: dân số phát sinh, dân số tồn đọng và dân số tái định cư).
Xác định tổng diện tích đất của các cơng trình cơng cộng và đất giao
thông cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước được áp dụng theo định mức sử dụng
đất: đất cơ sở y tế, đất cơ sở văn hóa - thông tin, đất cơ sở giáo dục - đào tạo, đất
cơ sở thể dục - thể thao, đất thương nghiệp - dịch vụ, đất giao thông, đất công
nghiệp và đất trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp (tính theo diện tích
cơng cộng).

12