Nghiên cứu biến động đất đai trong quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa quận cẩm lệ, thành phố đà nẵng giai đoạn 2010 2016

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa từng được được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Huế, ngày ... tháng ... năm 2017
Tác giả luận văn

Lương Tuấn Anh


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp
đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận
lợi để tôi hồn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Minh Hiếu đã trực tiếp
hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tơi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên
đất và Môi trường nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm – Huế đã tạo điều kiện
cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo UBND quận Cẩm Lệ thành phố Đà Nẵng,
phịng Tài ngun mơi trường quận Cẩm Lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, đã
tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp
đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!

Huế, ngày ... tháng ... năm 2017
Tác giả luận văn

Lương Tuấn Anh


iii

TÓM TẮT
Đề tài nghiên cứu: Nghiên cứu biến động đất đai trong q trình đơ thị hóa và
cơng nghiệp hóa quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng, giai đoạn 2010-2016”
Với mục tiêu nghiên cứu biến động đất đai trong quá trình đơ thị hóa và cơng
nghiệp hóa, đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai dưới tác
động của q trình đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa, góp phần định hướng phát triển
trong những giai đoạn tiếp theo trên địa bàn quận Cẩm Lệ.
Bằng phương pháp nghiên cứu tài liệu được thu thập từ Niên giám thông kê
của Chi cục thống kê quận Cẩm Lệ, Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng
Đăng ký quyền sử dụng đất của UBND quận Cẩm Lệ, các báo cáo thuyết minh công
tác kiểm kê, thống kê đất đai của quận qua các năm để có được tình hình phát triển
kinh tế, xã hội, diễn biến của q trình đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa rên địa bàn quận.
Kết quả nghiên cứu đề tài giúp cho ta nhận thấy rằng kể từ khi Đà Nẵng trở thành đô
thị loại 1 cấp quốc gia, đất đai đã có sự thay đổi lớn chuyển từ nơng nghiệp sang phi
nông nghiệp. Cụ thể năm 2010 đất nông nghiệp là 75.706 ha (chiếm 58,9%); đất phi
nông nghiệp 50.844 ha (chiếm 39,55%) . Đến năm 2015 đất nông nghiệp là 69.969 ha
(chiếm 54,46%); đất phi nông nghiệp 54.508 ha (chiếm 42,42%). Như vậy theo xu
hướng đất nông nghiệp giảm 5.737 ha, đất phi nông nghiệp tăng 3.664 ha trong giai
đoạn 2010-2016 do trên địa bàn quận tiếp tục thực hiện công tác quy hoạch, chỉnh
trang đô thị, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, chủ yếu tập trung tại Khu đơ thị Hịa
Xn, quận Cẩm Lệ. Biến động đất đai trên địa bàn quận Cẩm Lệ là phù hợp với định

hướng phát triển KT-XH của địa phương, qua đó tạo thêm nhiều việc làm cho người
lao động. Sau khi thay đổi cơ cấu sử dụng đất, hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp được
nâng cao hơn. Thành phố cũng đầu tư mở rộng không gian đô thị tại quận, mở rộng
phát triển các khu công nghiệp trọng điểm tại địa phương. Tuy nhiên, chất lượng của
công tác lập và quản lí quy hoạch sử dụng đất tại địa phương chưa được cao, xảy ra
tình trạng dự án treo cịn nhiều. Việc phát triển các khu công nghiệp cũng kéo theo
nhiều vấn đề về ô nhiễm môi trường sản xuất và sinh hoạt xung quanh khu công
nghiệp cũng như giải quyết việc làm cho những lao động lớn tuổi bị thu hồi đất. Vì
vậy UBND quận cần có giải pháp quy hoạch hợp lý.


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
TÓM TẮT ............................................................................................................ iii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................. vii
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................. viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ ........................................................ ix
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .................................................................... 1
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI .......................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ....................................................... 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................. 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3
1.1.1. Khái niệm về biến động đất đai................................................................... 3
1.1.2. Các hình thức biến động đất đai ở Việt Nam .............................................. 3
1.1.3. Một số vấn đề cơ bản về đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa ............................ 4

1.1.4. Tính tất yếu của đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa ......................................... 6
1.1.5. Quan điểm về đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa ............................................. 7
1.1.6. Mối quan hệ giữa q trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa và biến động đất đai . 8
1.1.7. Tác động của đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa .............................................. 9
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 10
1.2.1. Tình hình đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa trên thế giới ............................. 10
1.2.2. Kinh nghiệm đơ thị hóa ở một số nước trên thế giới ................................ 15
1.2.3. Quá trình đơ thị hóa ở Việt Nam ............................................................... 18
1.3. NHỮNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG TÀI NGUYÊN ĐẤT
TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM ................................................................. 25


v

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .................................................................................................... 26
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................. 26
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 26
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 26
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu .................................................................... 26
2.3.2. Các phương pháp chuyên môn .................................................................. 27
2.3.3. Phương pháp minh họa trên bản đồ, sơ đồ, hình ảnh................................ 27
2.3.4. Phương pháp dự báo.................................................................................. 27
2.3.5. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ........................................................ 28
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 29
3.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI
CỦA QUẬN CẨM LỆ, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ........................................... 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng ...................... 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội của quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng............. 33
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của quận Cẩm Lệ . 38

3.2. Tình hình thay đổi cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn quận Cẩm Lệ .............. 39
3.2.1. Tình hình thay đổi cơ cấu sử dụng đất ở quận Cẩm Lệ giai đoạn 20102016 ..................................................................................................................... 39
3.2.2. Những thách thức do q trình thay đổi mục đích sử dụng đất ................ 46
3.3. NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI QUẬN CẨM LỆ, THÀNH PHỐ
ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2016 ................................................................ 47
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất của quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng ............... 47
3.3.2. Tình hình biến động về sử dụng đất trên địa bàn quận Cẩm Lệ giai đoạn
2010 – 2016 ......................................................................................................... 48
3.3.3. Biến động về mục đích, đối tượng sử dụng đất tại quận Cẩm Lệ ............. 51
3.3.4. Đánh giá biến động sử dụng đất trong q trình đơ thị hóa và cơng nghiệp
hóa trên địa bàn quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng ........................................... 56


vi

3.4. PHÂN TÍCH NHỮNG THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN, CƠ HỘI VÀ THÁCH
THỨC VỀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI Ở QUẬN CẨM LỆ .................................. 57
3.4.1. Điểm mạnh của việc biến động đất đai trong q trình đơ thị hóa và cơng
nghiệp hóa trên địa bàn quận Cẩm Lệ thời gian qua .......................................... 58
3.4.2. Điểm yếu biến động đất đai tại quận Cẩm Lệ trong q trình đơ thị hóa và
cơng nghiệp hóa thời gian qua ............................................................................ 59
3.4.3. Cơ hội của biến động về đất đai ở quận Cẩm Lệ trong thời gian tới ........ 60
3.4.4. Thách thức đối với biến động đất đai ở quận Cẩm Lệ trong thời gian tới 60
3.5. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH, QUẢN LÝ SỬ
DỤNG ĐẤT ĐAI GIAI ĐOẠN 2016-2020 TẠI QUẬN CẨM LỆ, THÀNH
PHỐ ĐÀ NẴNG ................................................................................................. 62
3.5.1. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ......................................... 62
3.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............... 62
3.5.3. Vai trò các cơ quan ban ngành đề xuất và thực hiện giải pháp................. 63
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................................. 66

1. KẾT LUẬN ..................................................................................................... 66
2. ĐỀ NGHỊ ......................................................................................................... 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 68


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Có nghĩa là

Chữ viết tắt
CN-TTCN

Cơng nghiệp - Tiểu thủ cơng nghiệp

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CN-TTCN

Cơng nghiệp - Tiểu thủ cơng nghiệp

ĐVT

Đơn vị tính

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

GNP

Tổng sản phẩm quốc gia

GTSX

Giá trị sản xuất

GTSXCN

Giá trị sản xuất công nghiệp

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

KCN

Khu công nghiệp

NN

Nông nghiệp

SX

Sản xuất

SDĐ

Sử dụng đất

TMDV

Thương mại dịch vụ

UBND

Ủy ban nhân dân

WTO

Tổ chức thương mại thế giới


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Phân bố dân cư quận Cẩm Lệ (2015) ................................................. 33
Bảng 3.2. Một số chỉ tiêu kinh tế- xã hội quận Cẩm Lệ giai đoạn 2011 – 2015 34
Bảng 3.3. Tốc độ tăng trưởng một số chỉ tiêu kinh tế xã hội quận Cẩm Lệ 20112015 ..................................................................................................................... 35
Bảng 3.4. Thay đổi cơ cấu sử dụng đất quận Cẩm Lệ giai đoạn 2010 – 2016 ... 40
Bảng 3.5. Phân bố diện tích theo đơn vị hành chính cấp dưới trực thuộc .......... 41
Bảng 3.6. Diện tích đất đai phân theo đơn vị phường quản lý ........................... 42
Bảng 3.7. Tổng diện tích đất sử dụng tại quận Cẩm Lệ ...................................... 51
Bảng 3.8. Cơ cấu diện tích đất theo đối tượng sử dụng tại quận Cẩm Lệ (2016)
............................................................................................................................. 54
Bảng 3.9. Cơ cấu diện tích đất theo đối tượng quản lý tại quận Cẩm Lệ (2016) 55

Bảng 3.10. Tóm tắt điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội thách thức của việc biến động
đất đai trên địa bàn quận Cẩm Lệ........................................................................ 59


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ
Hình 1. Mơ hình phát triển bền vững kiểu ba vịng trịn....................................... 8
Hình 2. Mơ hình phát triển bền vững kiểu tam giác ............................................ 8
Hình 3. Tỷ lệ đơ thị hóa trên thế giới .................................................................. 11
Hình 4. Sự phân bố của các vùng đơ thị lớn trên bản đồ thế giới ....................... 14
Hình 5. Hình ảnh đến từ vệ tinh của 3 khu vực vùng đơ thị lớn trên thế giới .... 14
Hình 3.1. Vị trí, ranh giới hành chính quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng ......... 29

Biểu đồ 1. Biểu đồ thống kê tổng số đô thị từ năm 2000- 2015 ........................ 18
Biểu đồ 2. Biểu đồ thống kê đất đô thị năm 2010.............................................. 19
Biểu đồ 3.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất trên địa bàn quận Cẩm Lệ ........... 32
Biểu đồ 3.2 Tổng giá trị sản xuất các ngành qua các năm .................................. 36
Biểu đồ 3.3 Chỉ số phát triển các ngành qua các năm ........................................ 36
Biểu đồ 3.4 Diện tích phân theo đơn vị hành chính cấp dưới ............................. 44
Biểu đồ 3.5 Phân bố nhóm đất nơng nghiệp ....................................................... 44
Biểu đồ 3.6 Phân bố nhóm đất phi nơng nghiệp ................................................. 45
Biểu đồ 3.7 Phân bố nhóm đất chưa sử dụng..................................................... 45
Biểu đồ 3.8. Cơ cấu về mục đích sử dụng của một số loại đất năm 2016 .......... 52


1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong bối cảnh nước ta bước vào năm thứ tám kể từ khi gia nhập Tổ chức
thương mại thế giới (WTO), cơ hội phát triển, lợi ích của đất nước là rất lớn. Tuy
nhiên, cũng có nhiều thách thức địi hỏi sự nỗ lực phấn đấu, năng lực cạnh tranh cao
hơn. Để đáp ứng hồ nhập kịp thời thì q trình đơ thị hố và cơng nghiệp hóa là q
trình phát triển tất yếu. Cơng nghiệp hố và đơ thị hố đã làm thay đổi bộ mặt của đất
nước trên nhiều phương diện. Những năm gần đây, chúng ta đang chứng kiến quá trình
đơ thị hố với tốc độ nhanh chưa từng có. Hệ thống đơ thị hình thành ngày một nhiều
và đã trở thành hạt nhân thúc đẩy phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội. Bên cạnh lợi
ích, q trình đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa đã gây ra sự biến đổi tiêu cực nhiều mặt
đối với các thành phần tài nguyên - môi trường mà đất đai là thành phần tài nguyên
chịu tác động trực tiếp, biến động sâu sắc và mạnh mẽ nhất. Mật độ dân số đô thị và
các khu công nghiệp ngày càng tăng, quy hoạch kiến trúc khơng đồng bộ, q trình
phát triển đơ thị mang tính tự phát v.v.... đã làm cho việc sử dụng tài ngun đất đai
lãng phí, khơng hợp lý, thiếu tính bền vững.
Hiện nay, q trình đơ thị hố và cơng nghiệp hố ở nước ta thiên về tăng
trưởng kinh tế mà chưa quan tâm đúng mức đến quy hoạch bền vững, tình trạng sử
dụng đất nơng nghiệp vào mục đích xây dựng đơ thị, phát triển cơng nghiệp ồ ạt có thể
dẫn đến nguy cơ về an ninh lương thực quốc gia, ô nhiễm môi trường nhất là ở các
thành phố lớn và các khu công nghiệp, khu chế xuất. Các đô thị hàng ngày thải ra hàng
tấn rác, chỉ tính riêng khối bệnh viện, mỗi ngày phát thải khoảng 450 tấn chất thải rắn,
trong đó có khoảng 47 tấn chất thải rắn y tế nguy hại. Tổng lượng nước thải y tế từ các
bệnh viện khoảng 125.000 m3/ngày đêm, Tính đến năm 2015, tỷ lệ chất thải rắn y tế
được thu gom đạt 75% và hình thức xử lý chủ yếu là chôn lấp nên gây ô nhiễm trầm
trọng nguồn nước, đất và không khí.[3]
Trước thực tiễn đó, địi hỏi phải đưa ra các kế sách đảm bảo sự phát triển đô thị
phải hướng tới mục tiêu cân đối giữa phát triển kinh tế, tính hiện đại với tính bền vững
của tự nhiên, con người và xã hội. Để quy hoạch phát triển hợp lý cần phải có dữ liệu
đầy đủ về các nguồn tài nguyên như: đất, nước, năng lượng. Trong đó, nguồn tài
nguyên đất đang dần cạn kiệt cần được đặc biệt chú trọng. Việc nghiên cứu biến động
tài nguyên đất để đưa ra các quyết định chính xác, tin cậy, kịp thời là cơ sở quyết định

cho q trình phát triển đơ thị phục vụ quy hoạch bền vững.
Thành phố Đà Nẵng là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của vùng Trung Bộ,
là thành phố trẻ, năng động, thành phố đang biến đổi từng ngày theo hướng công


2
nghiệp hóa – hiện đại hóa, phù hợp với xu thế chung của cả nước và trên thế giới. Để
phát triển kinh tế - xã hội cho thành phố, đất đai được chuyển mục đích từ nơng nghiệp
sang phi nơng nghiệp ngày càng nhiều.
Q trình đơ thị hóa ở quận Cẩm Lệ – thành phố Đà Nẵng diễn ra khá sôi động
làm cho đời sống người dân được thay đổi và nâng cao. Nhưng quá trình này cũng đưa
lại nhiều khó khăn và thách thức mà thành phố phải đối mặt trong vấn đề sử dụng đất,
vấn đề đời sống, việc làm và sính kế của người dân.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn ở trên, được sự nhất trí của Trường Đại học
Nông Lâm Huế và Thầy giáo hướng dẫn, chúng tôi thực hiện đề tài “Nghiên cứu biến
động đất đai trong q trình đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa quận Cẩm Lệ, thành
phố Đà Nẵng, giai đoạn 2010-2016”.
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Mục đích: Trên cơ sở nghiên cứu biến động đất đai trong q trình đơ thị hóa
và cơng nghiệp hóa, đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai
dưới tác động của quá trình đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa, góp phần định hướng phát
triển trong những giai đoạn tiếp theo.
Mục tiêu cụ thể:
- Xác định được sự biến động đất đai khu vực quận Cẩm Lệ thành phố Đà
Nẵng theo không gian và thời gian và mối quan hệ giữa quá trình đơ thị hố, cơng
nghiệp hố.
- Đề xuất được giải pháp quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả tại
quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng trong quá trình đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa giai
đoạn tới.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

- Ý nghĩa khoa học: đóng góp những nội dung mới bổ sung cho cơ sở khoa học
và phương pháp luận ứng dụng tổng hợp nguồn tài liệu thứ cấp và sơ cấp để nghiên
cứu biến động đất đai.
- Ý nghĩa thực tiễn: kết quả nghiên cứu của luận văn sẽ là tài liệu tham khảo
cho công tác xác định biến động đất đai, quy hoạch và định hướng phát triển khu vực
quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng trong những giai đoạn tiếp theo.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Khái niệm về biến động đất đai
Biến động đất đai là sự thay đổi thơng tin, khơng gian và thuộc tính của thửa đất
sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa chính ban đầu.
Căn cứ vào đặc trưng biến động đất đai ở Việt Nam, người ta phân chia thành
ba nhóm biến động chính: biến động hợp pháp, biến động không hợp pháp, biến động
chưa hợp pháp.
1.1.2. Các hình thức biến động đất đai ở Việt Nam
Sự thay đổi bất kỳ thông tin nào so với thông tin trên giấy chứng nhận đã cấp và
thông tin trên hồ sơ địa chính đã được lập lúc ban đầu (những thông tin: tự nhiên, kinh
tế, xã hội, pháp lý) thì điều phải có sự xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Chúng ta có thể phân ra các hình thức biến động sau:
Biến động về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, hợp thức hóa,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thay đổi do tách hợp thửa đất.
Biến động do thay đổi mục đích sử dụng đất.
Biến động do quy hoạch.
Biến động do thiên tai (sạt lỡ, đất bồi).
Biến động do thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

Biến động do sai sót, nhầm lẫn về nội dung thơng tin ghi trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; do cấp đổi hoặc thu hồi giấy chứng nhận; do thay đổi số thứ tự tờ
bản đồ...
Biến động do nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định cơng nhận kết quả hịa
giải đối với tranh chấp đất đai của UBND các cấp có thẩm quyền.
Biến động do nhận quyền sử dụng đất theo bản án, theo Quyết định của Tòa án
Nhân dân hoặc Quyết định của cơ quan Thi hành án.
Biến động do nhận quyền sử dụng đất theo văn bản công nhận kết quả đấu
giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật hoặc văn bản pháp lý khác phù hợp
với pháp luật.
Biến động do người sử dụng đất đổi tên theo Quyết định của cơ quan có thẩm
quyền hoặc văn bản khác phù hợp với pháp luật.


4
Biến động do nhận quyền sử dụng đất do chia tách, sát nhập tổ chức theo Quyết
định của cơ quan, tổ chức.
Biến động ranh giới giữa các thửa đất giáp cận.[11]
1.1.3. Một số vấn đề cơ bản về đô thị hóa và cơng nghiệp hóa
Định nghĩa về đơ thị khá phong phú, tùy thuộc vào đặc điểm của mỗi quốc gia
có những khái niệm khác nhau. Thơng thường mật độ dân số tối thiểu cần thiết để gọi
là đô thị phải là 400 người/km2 hay 1.000 người/dặm vuông Anh. Các quốc gia Châu
Âu định nghĩa đô thị dựa trên việc sử dụng đất đơ thị, khơng cho phép có một khoảng
trống tiêu biểu nào lớn hơn 200m. Tại các quốc gia kém phát triển, ngoài việc sử dụng
đất và mật độ dân số nhất định nào đó, một điều kiện nữa là phần đông dân số, thường
là 75% trở lên lao động phi nơng nghiệp.[24]
Ở Việt Nam cũng có nhiều từ chỉ đô thị như: thành phố, thị xã, thị trấn, thành
thị...và các khái niệm, các tiêu chí xác định đô thị cũng không đồng nhất ở những thời
điểm khác nhau. Các từ đó điều có hai thành tố: đơ, thành, trấn, xã hàm nghĩa chức
năng hành chính; thị, phố, có nghĩa là chợ, nơi bn bán, biểu hiện của phạm trù hoạt

động kinh tế. Hai thành tố này có quan hệ chặt chẽ với nhau và có tác động qua lại
trong quá trình phát triển. Như vậy, một tụ điểm dân cư sống phi nông nghiệp và làm
chức năng, nhiệm vụ của một trung tâm hành chính - chính trị - kinh tế của một khu
vực lớn, nhỏ là những tiêu chí cơ bản đầu tiên để định hình đô thị.[20][19]
Theo Thông tư 31/TTLD ngày 20/11/1990 của Bộ Xây dựng và Ban tổ chức
cán bộ Chính phủ thì đơ thị là điểm tập trung dân cư với mật độ chủ yếu là lao động
phi nông nghiệp, cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chun
nghành có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của một vùng trong
tỉnh hoặc huyện.
Trên quan điểm xã hội học, đô thị là một hình thức tồn tại của xã hội trong một
phạm vi khơng gian cụ thể và là một hình thức cư trú của con người. Sự tồn tại của đơ
thị tự bản thân nó khác hẳn vấn đề đơn giản là xây dựng nhiều nhà cửa độc lập với
nhau, ở đây cái tổng hợp, cái chung nhất không phải con số cộng của nhiều bộ phận
cấu thành. Đó là một cơ thể sống riêng biệt theo kiểu của nó.[11]
Trên góc độ quản lý kinh tế - xã hội, đơ thị là điểm tập trung dân cư với mật độ
cao, chủ yếu là hoạt động phi nơng nghiệp, có cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung tâm
tổng hợp hay trung tâm chun nghành có vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã
hội của cả nước, của một miền lãnh thổ, một tỉnh, một huyện hoặc một vùng trong tỉnh
hoặc trong huyện.[13]


5
Như vậy, đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao động
phi nông nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay chun
nghành, có vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của cả miền đô
thị, của một đô thị, của một huyện hoặc một đơ thị trong huyện.
Đơ thị hố là q trình phát triển đơ thị ở một quốc gia. Đơ thị hóa bao gồm
việc mở rộng các đơ thị hiện có và việc hình thành các đơ thị mới. Một khu vực nào đó
được “hóa” thành đơ thị khi nó hội đủ các tiêu chuẩn của đơ thị.[2]
Có nhiều khái niệm khác nhau về đơ thị hóa, tùy thuộc vào điều kiện, hoàn cảnh

từng quốc gia.
Cách hiểu đơn giản nhất và thơng dụng nhất về đơ thị hóa là sự mở rộng của
đơ thị tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân đơ thị hay diện tích đơ thị trên tổng số
dân hay diện tích của một vùng hay khu vực. Nó cũng có thể tính theo tỉ lệ gia tăng
của hai yếu tố đó theo thời gian. Nếu tính theo cách đầu thì nó được gọi là mức đơ
thị hóa; cịn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc độ đơ thị hóa. Đơ thị hóa là q trình
phát triển rộng rãi lối sống thành thị thể hiện qua các mặt dân số, mật độ dân số,
chất lượng cuộc sống.[24]
Tiến sĩ Toshio Kuroda (Nhật Bản), cho rằng đơ thị hố trên tổng số dân cư trú ở
thành phố hoặc dựa trên quan điểm về các vùng có mật độ dân cư đơng. Nghiên cứu
thực tế nước Nhật ơng cho rằng đơ thị hố khơng đơn thuần là một hiện tượng xảy ra
sau chiến tranh ở Nhật Bản mà là một quá trình trình diễn ra từ đầu thế kỷ XX.[3]
Tuy nhiên Tiến sĩ Jung Duk (Hàn Quốc) lại cho rằng đơ thị hóa là sự gia tăng
dân số chủ yếu từ nông thôn ra thành thị mà trước đây, thế hệ trẻ rời bỏ nông thơn với
mục đích tìm kiếm việc làm, cơ hội giáo dục và những thú vui, tiện nghi nơi đô thị,
trong giai đoạn ban đầu cơng nghiệp hóa.[3]
Đơ thị hóa là quá trình chuyển đổi một khu vực, một vùng nào đó chưa “đơ thị”
thành “đơ thị”. Những vùng, khu vực có thể là vùng ven đơ thị hay ngoại thành, có thể
thị trấn, thị tứ khi có cơ hội đơ thị hóa, từ đơ thị mở rộng khơng gian và dện tích cũng
như thu hút luồng di cư của dân không nhất thiết từ đô thị trung tâm mà cả những vùng
khác nhất là nông thôn trong cả nước.[24]
Đô thị hóa là một q trình chuyển hóa, vận động phức tạp, có quy luật về mặt
kinh tế - văn hóa và xã hội. Theo nghĩa rộng, đơ thị hóa được hiểu là q trình nâng
cao vai trị, vị trí, chức năng của các thành phố, các đô thị trong sự vận động phát triển
xã hội. Quá trình này bao quát những thay đổi trong sự phân bố lực lượng sản xuất,
trước hết là trong quần cư, trong cơ cấu nghề nghiệp xã hội, cơ cấu lao động, cấu trúc
tổ chức không gian sống của cộng đồng.[19]


6

Tóm lại, khái niệm đơ thị hóa được đề cập có thể chưa giống nhau nhưng thống
nhất ở điểm là thường đề cập đến hai thành tố.
Thứ nhất, đô thị hóa là sự tăng lên của cư dân đơ thị. Sự tăng lên này theo ba
dịng chính là sự tăng dân số tự nhiên của cư dân đơ thị, dịng di dân từ nông thôn ra
thành thị và điều chỉnh về biên giới lãnh thổ hành chính của đơ thị.
Thứ hai, đơ thị hóa ở rộng khơng gian kiến trúc. Mở rộng không gian đô thị là
một tất yếu đối với các đơ thị trên thế giới trong q trình đơ thị hóa. Đó cũng có thể
sát nhập vào đơ thị hóa và mở rộng đơ thị ra ngoại thành hoặc lân cận.
Cơng nghiệp hóa là q trình chuyển nền kinh tế từ sản xuất thủ công, lạc hậu
sang sản xuất bằng máy móc với trình độ kỹ thuật cao. Q trình cơng nghiệp hóa làm
biến đổi sâu sắc bộ mặt xã hội và mơi trường thiên nhiên.
Có thể hiểu cơng nghiệp hóa là q trình biến đổi xã hội đặc trưng bởi kinh tế
nông nghiệp sang kinh tế công nghiệp. Nói đơn giản, cơng nghiệp hóa là q trình
chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp - công nghiệp - dịch vụ sang cơ cấu công
nghiệp - nông nghiệp - dịch vụ. Q trình cơng nghiệp hố ở cấp độ vi mô thể hiện
việc biến đổi lao động từ bằng thủ công từ sức người và sức vật sang lao động cơ khí,
lao động dựa vào máy móc. Ngày nay là lao động dựa vào công nghệ tin học. Chỉ báo
dễ nhận thấy nhất của cơng nghiệp hóa là cơ cấu lao động theo nghành kinh tế nông
nghiệp, công nghiệp và dịch vụ thay đổi theo hướng tăng dần tỉ lệ lao động công
nghiệp và giảm dần tỉ lệ lao động nông nghiệp. Một chỉ báo quan trọng khác là các
nghành nghề công nghiệp liên tục xuất hiện. Một chỉ báo nữa là tỷ trọng sản lượng
công nghiệp trong cơ cấu tổng sản phẩm quốc nội.[21]
Nội dung chủ yếu của q trình cơng nghiệp hóa trên thế giới: một là trang bị
và trang bị lại công nghệ hiện đại trước hết cho các ngành chiếm vị trí trọng yếu;
hai là phát triển bao trùm lên tất cả các ngành, các lĩnh vực hoạt động của đất nước;
ba là gắn liền quá trình kinh tế kỹ thuật và kỹ thuật xã hội đồng thời mở rộng kinh
tế quốc tế.[26]
1.1.4. Tính tất yếu của đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa
Đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa xu thế tất yếu của mọi quốc gia trên con đường
phát triển. Những năm cuối thế kỷ XX đầu thế kỷ XXI, ở những mức độ khác nhau và

với những sắc thái khác nhau, làn sóng đơ thị hố tiếp tục lan rộng như là một q
trình kinh tế, xã hội trên tồn thế giới. Quá trình mở rộng thành phố, tập trung dân cư,
thay đổi các mối quan hệ xã hội, quá trình thúc đẩy và đa dạng hố những chức năng
phi nơng nghiệp, mở rộng giao dịch, phát triển lối sống và văn hố đơ thị. Đơ thị hố
là sự mở rộng của đơ thị, tính theo tỉ lệ phần trăm giữa số dân đơ thị hay diện tích đơ
thị trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu vực. Cũng có thể tính theo tỉ


7
lệ gia tăng của hai yếu tố đó theo thời gian. Đơ thị hố là q trình phát triển rộng rãi
lối sống thị thành thể hiện qua các mặt dân số, mật độ dân số, chất lượng cuộc sống.
Các nước phát triển như Châu Âu, Mĩ hay Úc thường có mức độ đơ thị hố cao (trên
80%) hơn nhiều so với các nước đang phát triển như Trung Quốc (khoảng 30%). Đô
thị các nước phát triển phần lớn đã ổn định nên tốc độ đơ thị hố thấp hơn nhiều so với
các trường hợp các nước đang phát triển.
Trong điều kiện của cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật hiện đại, một số quốc
gia dù phát triển hay đang phát triển, khi chuyển biến từ nền kinh tế nông nghiệp lên
nền kinh tế công nghiệp bằng con đường công nghiệp hóa đều gắn liền với đơ thị hóa.
Đơ thị hóa là quá trình tất yếu đang diễn ra mạnh mẽ trên thế giới, đặc biệt là
các nước Châu Á, trong đó có Việt Nam. Nền kinh tế càng phát triển thì q trình đơ
thị hóa diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh. Đơ thị hóa góp phần đẩy mạnh phát triển
kinh tế - xã hội của khu vực, nâng cao đời sống nhân dân.
Trong lịch sử cận đại, đô thị hóa trước hết là hệ quả trực tiếp của q trình cơng
nghiệp hóa tư bản chủ nghĩa và sau này là kết quả của quá trình cơ cấu lại các nền kinh
tế theo hướng hiện đại hóa: Tăng tỷ trọng của các nghành công nghiệp và dịch vụ,
giảm tỷ trọng của nghành nông nghiệp trong cơ cấu và khối lượng GDP. Nhìn chung,
từ góc độ kinh tế, đơ thị hóa là xu thế tất yếu của sự phát triển.
Như vậy, đơ thị hóa là một quy luật khách quan, phù hợp với đặc điểm và tình
hình chung của mỗi quốc gia và là một q trình mang tính lịch sử, tồn cầu và khơng
thể đảo ngược của sự phát triển xã hội. Đơ thị hóa là hệ quả của sức mạnh công nghiệp

và trở thành mục tiêu của nền văn minh thế giới.
1.1.5. Quan điểm về đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa
Đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa là xu thế chung của mọi quá trình chuyển đổi từ
nền văn minh nông nghiệp lên nền văn minh công nghiệp. Vấn đề quan trọng đặt ra là
làm gì và bằng cách nào để phát huy tối đa mặt tích cực của đơ thị hóa, đồng thời hạn
chế và đi đến thủ tiêu mặt tiêu cực của nó. Điều này cũng đồng nghĩa với việc q
trình đơ thị hóa phải gắn liền với khái niệm “Phát triển bền vững”.
Thuật ngữ “Phát triển bền vững” xuất hiện lần đầu tiên vào năm 1980 trong ấn
phẩm Chiến lược bảo tồn Thế giới (công bố bởi Hiệp hội Bảo tồn Thiên nhiên và Tài
nguyên Thiên nhiên Quốc tế - IUCN) với nội dung rất đơn giản: “Sự phát triển của
nhân loại không thể chỉ chú trọng tới phát triển kinh tế mà còn phải tôn trọng những
nhu cầu tất yếu của xã hội và sự tác động đến môi trường sinh thái học”.
Theo Uỷ ban thế giới về môi trường và Phát triển (WCED) trong báo cáo
Tương lai của chúng ta năm 1987 thì phát triển bền vững là sự phát triển nhằm thỏa
mãn nhu cầu của thể hệ hiện tại mà không làm tổn hại đến khả năng mãn nhu cầu của
thể hệ tương lai.


8

Hình 1. Mơ hình phát triển bền vững kiểu ba vịng trịn

Hình 2. Mơ hình phát triển bền vững kiểu tam giác
Chính vì vậy Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) đã đưa ra định nghĩa cụ thể
hơn, đó là: “phát triển bền vững là một loại hình phát triển mới, lồng ghép một q
trình sản xuất với bảo tồn tài nguyên và nâng cao chất lượng môi trường.
Như vậy, đơ thị hóa phải vừa thúc đẩy sự phát triển kinh tế, vừa phải đảm bảo
môi trường tự nhiên, xã hội trong lành, sự công bằng và tiến bộ xã hội. Mục tiêu của
đơ thị hóa phải khơng ngừng nâng cao chất lượng cuộc sống vật chất của con người,
tức là phát triển đô thị phải lấy con người làm trọng tâm, đặt vấn đề con người và môi

trường lên hàng đầu.
1.1.6. Mối quan hệ giữa q trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa và biến động đất đai
Đơ thị hóa là q trình song song với sự phát triển cơng nghiệp hóa và cách
mạng khoa học kỹ thuật. Q trình đơ thị hóa phản ánh tiến trình cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa trong nền kinh tế thị trường. Khơng ai phủ nhận rằng một quốc gia được
coi là công nghiệp hóa thành cơng lại khơng có tỉ lệ di dân đô thị ngày càng chiếm vị


9
trí áp đảo so với cư dân nơng thơn. Đơ thị hóa trước hết là hệ quả trực tiếp của q
trình cơng nghiệp hóa và sau này là hệ quả của q trình đơ thị hóa, cơ cấu lại nền kinh
tế theo hướng hiện đại hóa, tăng tỷ trọng của các nghành công nghiệp và dịch vụ, giảm
tỷ trọng của nghành nơng nghiệp trong cơ cấu GDP.
Cơng nghiệp hóa càng mạnh, quy mô đô thị tập trung lớn hơn, hoạt động đô thị
phức tạp hơn, nên cấu trúc đô thị cũng phức tạp, xuất hiện nhiều vấn đề nổi cộm như
làm tăng nhu cầu phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, nhà ở...Điều này đồng nghĩa với
q trình cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa ln gắn liền với việc chuyển đổi đất đai. Con
người luôn kỳ vọng khai thác triệt để quỹ đất chưa sử dụng, tuy nhiên hầu hết diện tích
đất này thường nằm ở khu vực không thuận lợi để phát triển, nhất là phát triển đơ thị.
Mặt khác, xu hướng đơ thị hóa thường lan rộng tại những khu vực có vị thế, điều kiện
tự nhiên, kinh tế - xã hội thuận lợi, do đó thường có hướng tập trung phát triển tại các
vùng đồng bằng, nơi tập trung phần lớn diện tích đất nơng nghiệp màu mở mà nông
dân đang sản xuất. Cuốn theo xu hướng phát triển của xã hội, việc chuyển đổi các diện
tích đất nơng nghiệp này sang mục đích phi nông nghiệp là không thể tránh khỏi, điều
này làm chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong một lãnh thổ qua từng giai đoạn phát
triển. Ngồi ra, cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa ồ ạt rất dễ làm ảnh hưởng xấu đến môi
trường sinh thái, môi trường đất nông nghiệp ở các vùng phụ cận, nếu khơng có các
giải pháp quản lý và sử dụng đất hợp lý thì có thể làm mất cân đối cơ cấu sử dụng đất,
gây biến động lớn đến mục đích sử dụng của các loại đất, nhất là đối với đất nông
nghiệp bị chuyển đổi sang mục đích đất phi nơng nghiệp. Q trình chuyển đổi này là

một chiều nên khơng thể cải tạo lại được, làm cho việc sử dụng đất thiếu tính bền vững
trong tương lai.
1.1.7. Tác động của đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa
Đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa là q trình mang tính lịch sử - tự nhiên, đơ thị
hóa nhìn bề ngồi như một sự di dân vĩ đại, trước hết từ nông thôn ra thành thị và sự tự
đổi mình, tiếp tục phát triển của bản thân các đơ thị. Đây là q trình phức tạp hơn
nhều lần trong thực tế, đơ thị hóa có những tác động hai mặt lên sự phát riển kinh tế xã hội.
Tác động tích cực: Q trình đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa đã cung cấp một
lượng lao động lớn, có trình độ; góp phần giải quyết cơng ăn việc làm, giảm bớt lao
động dư thừa hiện nay; sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đất đai vì đất đai ln có giới hạn,
việc tập trung cao dân cư trong các quận nội thành hay vùng ven đô đã làm cho hệ số
sử dụng đất cao nhất, tiết kiệm nhất. Đơ thị hóa tạo điều kiện thúc đẩy sự chuyển dịch
cơ cấu kinh tế nhanh hơn, tạo tiền đề, thị trường cho khu vực công nghiệp, đặc biệt là
dịch vụ. Sự giao lưu kinh tế - văn hóa giữa các vùng, miền, nghành kinh tế được thể


10
hiện nhờ q trình đơ thị hóa cũng là q trình thị trường hóa. Nó kích thích cầu và mở
đường cho cung ứng.
Đơ thị hóa tạo điều kiện giao lưu và giữ gìn văn hóa các vùng miền, làm phong
phú hơn văn hóa dân tộc, tiếp thu văn hóa hiện đại. Dân di cư đến thành phố đồng thời
mang văn hóa riêng ở vùng quê của họ, góp phần vào một nền văn hóa chung được
hưởng với lưu giữ ở thành phố. Nó tạo điều kiện cải biến con người thuần nơng sang
người thành thị, có tính cơng nghiệp cao hơn từ những người nông dân với nền sản
xuất lúa nước, phụ thuộc hoàn toàn vào thiên nhiên. Đây cũng là một trong những con
đường đưa nhà nước ta đi dần lên chủ nghĩa xã hội, thông qua sự đào luyện trong q
trình phát triển kinh tế.
Ngồi ra q trình đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa đêm lại một số mặt xã hội đó
là nâng cao tuổi thọ trung bình, giảm tỉ lệ tử vong ở trẻ em, giảm tỉ lệ suy dinh dưỡng,
tăng tỉ lệ dân cư dùng nước sạch, phát triển giáo dục, văn hóa và các vấn đề an sinh xã

hội khác...
Tác động tiêu cực: Nhu cầu về đất đai tăng, dẫn đến diện tích bình quân trên
đầu người thu hẹp dần. Các sản phẩm công nghiệp thải ra môi trường đe dọa trực tiếp
tới sức khỏe và chất lượng cuộc sống. Ơ nhiễm khơng khí dẫn đến những hậu quả
nghiêm trọng như hiệu ứng nhà kính; suy thối lớp ozone.
Vấn đề lao động và việc làm trong môi trường cạnh tranh của nền kinh tế thị
trường luôn bị đe dọa; kết cấu hạ tầng giao thông và môi trường luôn bị phá vở, không
theo kịp yêu cầu thực tiễn. Sự tăng lên đột biến của dân số trong q trình đơ thị hóa
và cơng nghiệp hóa đã làm cho kết cấu hạ tầng đã có bị lạc hậu nhanh chóng, trong khi
kết cấu hạ tầng mới chưa xây dựng kịp hoặc xây dựng dỡ dang; gây sức ép về chất
lượng giáo dục và y tế, đồng thời sự suy giảm diện tích đất nơng nghiệp đã ảnh hưởng
không nhỏ tới việc cải thiện mức sống của nhiều người dân ở khu vực ngoại ơ vì họ trở
nên thiếu phương tiện lao động và kế sinh nhai truyền thống.
Ngồi ra, đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa kht sâu hố phân cách giàu nghèo,
gia tăng tình trạng di dân từ nông thôn ra thành thị để tìm kiếm việc làm hoặc tìm kiếm
lối sống tiến bộ nơi thành thị, thị trường lao động nơi thành thị bị ứ đọng, tình trạng
thiếu việc làm ngày càng nhiều, thiếu nguồn nước sạch, phát sinh các tệ nạn xã hội.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Tình hình đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa trên thế giới
Từ thời cổ đại, nhiều đô thị đã xuất hiện, một số đơ thị có quy mơ lên đến
100.000 dân. Các đô thị cổ thường là giao điểm của các đường giao thông quan trọng,
dọc các lưu vực sông, trung tâm của các lưu vực sông, trung tâm các vùng châu thổ đất
đai màu mở, hay những vị trí cần thiết phịng chống qn xâm lăng. Q trình đơ thị


11
hóa trên thế giới bắt đầu phát sinh trong thời kỳ văn ninh nông nghiệp, chỉ một phần
các thợ thủ cơng, thương nhân, hành chính tách ra thành lập đơ thị.[21]
Gần 150 năm trước, trào lưu đô thị bắt đầu ở phương Tây rồi mới sang Mỹ
những năm cuối thế kỷ XIX và Châu Á là vào những thập niên 60, 70 và thế kỷ XX,

đều là hệ quả tự nhiên của q trình hiện đại hóa đất nước thơng qua các cuộc cách
mạng cơng nghiệp. Trước đó nữa, sự chuyển biến các chức năng đô thị trong thời kỳ
giao lưu hàng hóa, tiền tệ phát triển mạnh làm xuất hiện hàng loạt nhà ga, hệ thống hạ
tầng giao thông, điện nước, các phương thức xây dựng mới bằng vật liệu bê tông, sắt,
thép làm thay đổi bộ mặt của đô thị, kiến trúc thế giới. Trong thế kỷ XX, các nước
phát triển đã chuyển gần 80% - 90% dân số cư trú từ nông thôn sang cư trú ở đô thị,
đưa số người sống trong đô thị hiện nay lên 54% dân số của thế giới (khoảng hơn 3 tỷ
người chỉ trong một thế kỷ). Các cuộc cách mạng công nghiệp tác động đã thay đổi
diện mạo của cả khu vực thành thị và nông thôn một cách sâu sắc, hình thành nên hệ
thống kiến trúc hiện đại, nếp sống văn minh đô thị tại các nước phát triển trên thế
giới.[14]
Trong khoảng thời gian 30 năm trở lại đây từ 1990 - 2017, tỉ lệ dân cư đơ thị
tồn thế giới từ 43% (5,3 tỷ) tăng lên đến 54,7% (7,5 tỷ người).
Tuy nhiên con số không dừng lại ở đó, dự kiến đến 2025 con số tỷ lệ dân cư đơ
thị thế giới sẽ là 61%. Trong đó các nước đang phát triển 57% , các nước phát triển sẽ
tăng mạnh đến 84%.[22]

Hình 3. Tỷ lệ đơ thị hóa trên thế giới


12
Tiến trình phát triển đơ thị đã góp phần to lớn vào vào sự cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa. Tuy vậy, sự bùng nổ đô thị quá tải đã tạo ra hoàng loạt vấn đề gây mất cân đối
với cuộc sống con người, tạo ra sự thiếu cân bằng trong phân bổ dân cư và vùng lao
động theo vùng lãnh thổ, khả năng cung ứng lương thực, thực phẩm ven đô tiêu hao
nhiên liệu, năng lượng. Nếu trong năm 1990, bình qn diện tích đất canh tác trên đầu
người ở mức 0,27 ha thì con số này dự báo sẽ xuống 0,17 ha vào năm 2015.
Q trình đơ thị hóa là q trình mang tính lịch sử. Số lượng đơ thị tăng lên vừa
là chỉ tiêu chứng tỏ trình độ đơ thị hóa. Đặc trưng của đơ thị hóa thể hiện qua các vấn
đề: 1) dân số nông nghiệp của xã hội chuyển hóa nhanh chóng sang dân số phi nông

nghiệp, dân số đô thị; 2) số lượng đô thị và dân số đô thị trong một khu vực nhất định
không ngừng tăng lên; 3) quy mô dân số của nhiều đô thị trong một thời kỳ nhất định
tăng vọt và nâng cấp; 4) đô thị lớn, đô thị đặc biệt lớn và khu vực đơ thị khơng ngừng
hình thành và mở rộng; 5) tỷ trọng dân số đô thị so với cả nước (hoặc khu vực) không
ngừng tăng lên.[10]
Quá trình phát triển đơ thị trong thế kỷ 20
Trong thế kỷ 20 q trình đơ thị xảy ra với tốc độ nhanh chóng so với hàng
ngàn năm trước đó.
Vào năm 1990 đã có 220 triệu cư dân thành thị (chiếm13%) trên tồn thế giới.
Năm 1990, những thành phố đơng dân nhất thế giới thuộc về Bắc Mỹ và Châu Âu.
Cuối thế kỷ 20 chỉ có 3 thành phố Tokyo, NewYork và LosAngeles là những thành
phố công nghiệp.
Vào năm 1910, tại Hoa Kỳ, bắt đầu thời kỳ đơ thị hóa tăng tốc vào cuối thập
niên 1910, và các nhà nghiên cứu cho biết ở thời điểm này Hoa Kỳ còn 21% dân số
sống ở nông thôn. Mặc dù nhiều tiểu bang Main, Mississippi, Vermont và Tây
Virginia vẫn cịn đa số nơng thôn. Tại Bắc Carolina, một phần lớn nông thôn vẫn cịn
đến cuối những năm 1980.
Trong khi dân số đơ thị của thế giới dã tăng trưởng rất nhanh chóng (từ
220.000.000 người trong năm 1900 đến 2.800.000.000 người trong năm 2000) trong
thế kỷ 20, trong vài thập kỷ tiếp theo sẽ thấy một quy mô dân số chưa từng thấy của
phát triển đô thị trong thế giới phát triển.
Vào năm 1950 đã có 732 triệu cư dân thành thị (chiếm 29%) trên toàn thế giới.
Đến năm 1990, 75% dân số Hoa Kỳ sống ở các thành phố.
Q trình phát triển đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa trong thập niên đầu thế kỷ 21
Từ năm 2000 đến năm 2015, 11 siêu thành phố được dự báo được mức tăng dân
số dưới 1,5% và 5 thành phố sẽ ở với tốc độ tăng trưởng dân số trên 3%.


13
Vào năm 2003 đã có ba tỷ cư dân thành thị (chiếm 48%) trên tồn thế giới. Dân

số nơng thơn chiếm 3,2 tỷ người.
Tỉ lệ dân sống trong các siêu thành phố (từ 10 triệu người trở lên) là nhỏ. Năm
2003, 4% dân số thế giới cư trú tại các siêu thành phố. Khoảng 25% dân số thế giới và
một nửa dân số đô thị sống trong các khu định cư với ít hơn 500.000 dân.
Với 35 triệu dân vào năm 2003, Tokyo cho đến nay là tích tụ đơ thị đông dân
nhất. Sau Tokyo là Mexico City (18,7 triệu), New York (18,3 triệu), Sao Paulo (17,9
triệu), Mumbai (BomBay) (17,4 triệu). Vào năm 2015, Tokyo sẽ vẫn là tích tụ đô thị
lớn nhất với 36 triệu dân, tiếp theo là Mumbai (BomBay) (22,6 triệu), Delhi (20,9
triệu), Mexico City (20,6 triệu) và Sao Paulo (20 triệu).
Quỹ dân số Liên Hiệp Quốc và các cơ quan Liên Hiệp Quốc cho biết sẽ phải
trãi qua một “cuộc cách mạng trong suy nghĩ” để đối phó với việc tăng gấp đơi dân số
đơ thị ở Châu Phi và Châu Á. Làn sóng đơ thị hóa chưa từng có này cung cấp cơ hội
tiềm năng hoặc thất bại thảm hại. Trong đó có 4% dân số thế giới cư trú tại các siêu
thành phố. Khoảng 25% dân số thế giới và một nửa dân số đô thị sống trong các khu
định cư đô thị với ít hơn 500.000 dân.
Trong số 20 siêu thành phố được xác định trong năm 2003, gần một nửa tăng
trưởng dân số dưới 1,5% từ năm 1975 đến năm 2000 và chỉ sáu thành phố đã tăng
trưởng ở mức trên 3%.
Liên quan đến các xu hướng mô tả ở trên, ba phần tư của tất cả các chính phủ
báo cáo rằng họ khơng hài lịng với sự phân bố khơng gian các quần thể của họ. Các
nước đang phát triển (79%) có nhiều khả năng hơn so với các nước phát triển (65%)
báo cáo sự khơng hài lịng. Các nước đang phát triển cũng có khả năng đã áp dụng
chính sách để cải thiện phân bổ khơng gian.
Q trình đơ thị hóa đã được nâng cao trong khu vực phát triển hơn, nơi mà
74% dân số sống trong năm 2003.
Vào năm 2005 đã có 3.200.000 cư dân đơ thị (chiếm 49%) trên toàn thế giới.
Đến năm 2007 dân số thành thị trên thế giới vượt quá mốc 50%, đánh dấu lần đầu tiên
trong lịch sử thế giới có cư dân đơ thị nhiều hơn so với cư dân nông thôn.
Vào tháng 5/2007 một sự kiện quan trọng xảy ra khi dân số Trái đất đã có số
dân cư đơ thị cao hơn dân cư nông thôn. Ngày 23/5/2007 là ngày đại diện cho một cột

mốc quan trọng lớn về nhân khẩu học, được gọi là ngày “Đô thị thiên niên kỷ”.
Wimberley nói rằng ngày 23/5/2007, đánh dấu một cuộc gọi “mayday” cho tất
cả các cơng dân có liên quan của thế giới. Vào năm 2010 đã có 51,3% dân số thế giới
sống ở thành thị.


14
Q trình phát triển đơ thị đến 2015
Hiên nay trên thế giới các vùng đô thị lớn được chia thành 3 nhóm chính gồm:
Nhóm hàng đầu, nhóm cạnh tranh và nhóm cạnh tranh cấp khu vực [2]. Trong đó, các
vùng đơ thị lớn nằm trong 02 nhóm sau cùng sẽ được phân thành hạng 01 và hạng 02,
nhằm phân loại chính xác hơn các vùng đơ thị trong cùng 1 nhóm. Theo đó sẽ có: 4
vùng đơ thị lớn thuộc nhóm hàng đầu; 09 vùng đơ thị lớn thuộc hạng 1 và 06 vùng
thuộc hạng 2 của nhóm cạnh tranh; 12 vùng hạng 01 và 12 vùng hạng 02 thuộc nhóm
cạnh tranh cấp khu vực

Hình 4. Sự phân bố của các vùng đô thị lớn trên bản đồ thế giới
( Nguồn: Tác giả tổng hợp)
Với cách thức phân loại này, các vùng đô thị lớn trên thế giới sẽ được nhận diện
và hình thành nên 03 khu vực trọng điểm chính bao gồm: 1- Khu vực Bắc Mỹ (chiếm
28% tổng số lượng vùng đô thị lớn), 2- Khu vực Châu Âu – Địa Trung Hải (chiếm
28%), 3- Khu vực Châu Á (chiếm 32%).[26]

Hình 5. Hình ảnh đến từ vệ tinh của 3 khu vực vùng đô thị lớn trên thế giới
( Nguồn: Cơ quan Nasa công bố trên Internet)


15
1.2.2. Kinh nghiệm đơ thị hóa ở một số nước trên thế giới
1.2.2.1. Đơ thị hóa ở Trung Quốc

Từ khi nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa được thành lập năm 1949 đến nay,
q trình đơ thị hóa có thể chia thành 4 thời kỳ:
1. Thời kỳ 1950-1980. Trong thời kỳ này, đô thị được xem là nơi chủ yếu để
phát triển cơng nghiệp, nhưng về chính sách lại tránh phát triển các đô thị lớn mà chú
trọng phân bố công nghiệp vào các đô thị vừa và nhỏ trên cả nước. Thời kỳ dài 30 năm
này có thể chia thành 2 giai đoạn: 1) Giai đoạn 1950-1960 là giai đoạn đơ thị hóa lành
mạnh, tỷ lệ đơ thị hóa tăng nhanh từ 10,67% năm 1949 lên đến 19,7% vào năm 1960,
nhưng rồi phong trào “đại nhảy vọt” (1958-1960) để cơng nghiệp hóa và cả nước làm
gang thép thất bại đã làm cho kinh tế đô thị cũng như kinh tế cả nước sa sút; 2) Giai
đoạn 1961-1980 là giai đoạn bất bình thường, tỷ lệ đơ thị hóa tụt xuống rồi dao động
trong khoảng 17-18% trong 10 năm từ 1966 đến 1976, phải đến 1980 mới gần khôi
phục được mức cũ, đạt 19,39%.
2. Thời kỳ 1980-1995. Năm 1978, Trung Quốc thay đổi mạnh mẽ các chính
sách và chiến lược phát triển, thực hiện đường lối “cải cách mở cửa”, bắt đầu bằng chế
độ khốn cho hộ nơng dân và mở mang doanh nghiệp hương trấn để thu hút lao động
phi nông nghiệp. Đến 1984 bắt đầu coi trọng vai trị các đơ thị, nhờ đó tỷ trọng khu
vực dịch vụ trong GDP cả nước đã từ 24,5% năm 1985 tăng lên đến 34,3 năm 1992.
3. Thời kỳ từ 1995 đến 2014. Các cải cải kinh tế và xã hội được triển khai
mạnh mẽ. Chính phủ tích cực đẩy mạnh đơ thị hóa, chuyển hướng chiến lược từ “tích
cực phát triển đô thị nhỏ” sang “từng bước thúc đẩy quá trình đơ thị hóa”. Đại hội
Đảng thứ XVI đề ra mục tiêu 20 năm phát triển “xã hội no ấm”(tiểu khang xã hội) với
nhiều chỉ tiêu cụ thể, trong đó có một số chỉ tiêu như: đến 2020 tỷ lệ đơ thị hóa vượt
ngưỡng 50%, cơ bản hồn thành cơng nghiệp hóa, tỷ lệ lao động nơng nghiệp chỉ cịn
chiếm 30% tống số lao động, GDP đầu người vượt 3000 USD. Kinh tế đơ thị đóng vai
trị ngày càng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, tốc độ đô thị hóa ngày càng
nhanh. Đơ thị hóa tăng trưởng chủ yếu dựa vào cải tạo các đơ thị hiện có, coi trọng cả
hai mặt chất lượng và số lượng.
4. Thời kỳ hiện tại tiếp nối 3 thời kỳ trên, bắt đầu từ năm 2014 với việc chính
phủ ban hành văn kiện “Quy hoạch quốc gia về đơ thị hóa kiểu mới”. Đến cuối kỳ hạn
quy hoạch 2014-2020, dự báo tỷ lệ đơ thị hóa sẽ đạt 60%, tỷ lệ dân đô thị được hưởng

bảo hiểm xã hội từ 66.9% năm 2012 lên hơn 90% năm 2020, tỷ lệ bảo hiểm y tế từ
95% lên 98%, diện bao phủ dịch vụ cấp nước từ 81,7 lên 90%, xử lý nước thải từ 87,3
lên 95%, xử lý rác thải từ 84,8% lên 95%, giảm tỷ lệ sử dụng đất xuống dưới 100 m2
/người. Nhà nước khuyến khích quy hoạch đơ thị theo hướng đô thị nén, sử dụng đất


16
hỗn hợp, phát triển đô thị theo định hướng vận tải công cộng (TOD), xây nhiều nhà ở
xã hội. Để tạo nguồn tài chính cho phát triển, chính quyền đơ thị được phát hành trái
phiếu và thu thuế tài sản.[25]
Trung Quốc là nước có tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh và nhanh. Kể từ khi
nước Trung Hoa thành lập đến nay thành tựu phát triển đơ thị hóa của Trung Quốc
được cả thế giới biết đến. Nếu vào năm 1949, Trung Quốc có 136 thành phố với số
dân khoảng 54 triệu người, chiếm khoảng 10,6% dân số cả nước thì đến năm 2005,
dân số đơ thị nước này đã đạt tới 800 triệu người sống ở trên 700 thành phố, tỉ lệ
bằng 37%. Tình đến năm 2008 số dân sống ở thành thị, thị trấn ở Trung Quốc là 607
triệu người, tốc độ đơ thị hóa từ 7,3%, 45,68% năm 2008 đến năm 2011 là 51,27%
dân số sống ở khu vực đơ thị. Có những dự đốn cho rằng đến năm 2050, tỉ lệ đơ thị
hóa sẽ đạt 75%. Tính trung bình mỗi năm có 12 triệu người ở nông thôn vào sinh
sống ở đô thị.[25]
Tân thời kỳ đầu nước Trung Hoa mới ra đời lác đác chỉ có vài thành phố lớn.
Đến năm 2008, số thành phố có số dân hơn một triệu người là 122; thành phố có số
dân từ 500 nghìn đến một triệu là 118 thành phố. Đồng thời, với sự phát triển của các
thành phố lớn là các khu thị trấn cũng phát triển mạnh, phá vỡ hệ thống phân chia giữa
thành thị và nơng thơn. Tính đến cuối năm 2008, cả nước có 19.234 thị trấn, dân số tại
các thành phố, thị trấn nhỏ chiếm tỉ lệ tổng dân số tại các thành phố, thị trấn từ 20%
năm 1978 đã tăng lên hơn 45%. Ba quần thể thành phố là Bắc Kinh - Thiên Tân - Hà
Bắc, khu tam giác sông Trường Giang và tam giác sông Châu Giang, sử dụng không
tới 3% diện tích đất trong cả nước, tập trung khoảng 14% dân số trên cả nước, tạo nên
42% tổng giá trị sản xuất trong nước. Trung Quốc đã bước đầu hình thành hệ thống

thành phố, thị trấn lấy thành phố lớn là trung tâm, thành phố vừa và nhỏ là nòng cốt,
thành phố, thị trấn nhỏ làm cơ sở phát triển nhịp nhàng theo nhiều cấp độ, đi theo con
đường phát triển đơ thị hóa đặc sắc Trung Quốc.[25]
1.2.2.2. Đơ thị hóa ở Nhật Bản
Là nước có trình độ phát triển cao, đơ thị hóa mạnh mẽ, tập trung ở nhiều thành
phố lớn bậc nhất thế giới. Nhật Bản là nước tư bản duy nhất ở Châu Á có trình độ kinh
tế phát triển cao. Đơ thị hóa ở Nhật Bản phát triển mạnh mẽ và gắn liền với sự phát
triển của các khu công nghiệp, các thành phố mọc lên nhanh chóng, đặc biệt là các
thành phố lớn có mật độ dày đặc ở đảo Honxu, trong đó thành phố lớn nhất Nhật Bản
đồng thời cũng là lớn nhất thế giới là Tokyo đã đạt 25 triệu dân tính đến năm 1990,
ngay từ năm 1960 Tokyo đã trở thành trung tâm kinh tế của Nhật Bản và của thế giới.
Trước đây, theo dự báo của cơ quan thống kê Nhật Bản về dân số thành phố thì
thành phố Tokyo đến năm 1990 là 18 triệu dân và đến năm 2000 là 19 triệu dân và
năm 2020 là 28 triệu dân, nhưng thực tế Tokyo đã đạt 29,8 triệu dân ngay từ đầu năm