Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện thanh trì, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THU HƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH ĐẢM BẢO
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI
HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 15 tháng 04 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hương

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời người đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Trắc địa - Bản đồ Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã
tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND huyện
Thanh Trì, các tổ chức, cá nhân đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.
Hà Nội, ngày 15 tháng 04 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hương

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục đích, yêu cầu của đề tài ............................................................................3

1.2.1.

Mục đích .........................................................................................................3

1.2.2.

u cầu ...........................................................................................................3

1.3.

Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................4

1.4.

Những đóng góp mới của đề tài .......................................................................4

1.5.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ..........................................................4

1.5.1.

Ý nghĩa khoa học .............................................................................................4

1.5.2.

Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................4

Phần 2. Tổng quan nghiên cứu ...................................................................................5
2.1.

Cơ sở khoa học về giao dịch quyền sử dụng đất ...............................................5

2.1.1.

Cơ sở lý luận về giao dịch đảm bảo..................................................................5

2.1.2.

Cơ sở thực tiễn từ các giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..................................................18

2.2.

Cơ sở pháp lý về giao dịch quyền sử dụng đất................................................ 23

2.2.1.

Các văn bản luật liên quan đến giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................23

2.2.2.

Các văn bản pháp quy dưới luật liên quan đến việc thực hiện các giao
dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ...................................................................................... 23

iii


2.2.3.

Các văn bản quy định các giao dịch đảm bảo và đăng ký giao dịch đảm
bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại Hà Nội .......................................................................................... 25

2.3.

Thực tiễn đăng ký giao dịch đảm bảo tại thành phố Hà Nội............................26

2.4.

Nhận xét và đánh giá chung ...........................................................................27

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 28
3.1.

Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................28

3.2.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 28

3.2.1.

Đánh giá điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì ...........28

3.2.2.

Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất huyện Thanh Trì ............................... 28

3.2.3.

Thực trạng cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện
Thanh Trì....................................................................................................... 28

3.2.4.

Thực trạng các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và
tài sản khác gắn liền với đất ở huyện Thanh Trì ............................................. 28

3.2.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch đảm bảo bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .............28

3.3.

Phương pháp nghiên cứu................................................................................ 28

3.3.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 28

3.3.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu ............................................................29

3.3.3.

Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu .......................................................... 30

3.3.4.

Phương pháp phân tích so sánh ...................................................................... 30

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................31
4.1.

Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì......................................31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 31

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội...............................................................34

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội ................................. 34

4.2.

Công tác quản lý, sử dụng đất đai huyện Thanh Trì ........................................36

4.2.1.

Cơng tác quản lý đất đai................................................................................. 36

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2016 ........................................ 38

4.2.3.

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Thanh Trì ............... 40

4.2.4.

Cơng tác đăng ký biến động về đất đai tại huyện Thanh Trì ........................... 41

4.2.5.

Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai huyện Thanh Trì .......... 43

iv


4.3.

Đánh giá hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện thanh trì ..............................43

4.3.1.

Cơng tác đăng ký thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất giai đoạn 2012-2016 .................................................................... 43

4.3.2.

Công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp ...................45

4.3.3.

Đánh giá chung ..............................................................................................46

4.4.

Đánh giá công tác giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các xã nghiên cứu ....................47

4.4.1.

Đặc điểm chung các xã nghiên cứu ................................................................47

4.4.2.

Đánh giá công tác giao dịch thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại 03 xã nghiên cứu................................................ 47

4.4.3.

Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ..............................................................................................54

4.4.4.

Tình hình thực hiện các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................ 58

4.4.5.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch đảm bảo bằng QSD
đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 03 xã nghiên cứu .............63

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch đảm bảo

bằng QSD đất, qsh nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................... 64

4.5.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách ......................................................................64

4.5.2.

Giải pháp về bồi dưỡng nguồn nhân lực .........................................................64

4.5.3.

Giải pháp tuyên truyền pháp luật.................................................................... 65

4.5.4.

Giải pháp khoa học công nghệ ....................................................................... 65

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 66
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 66

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................67

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 68
Phụ lục ...................................................................................................................... 70

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BLDS

Bộ luật Dân sự

BTC

Bộ Tài chính

BTP

Bộ Tư pháp

BTN & MT

Bộ Tài nguyên và Mơi trường

CP

Chính phủ

GDĐB

Giao dịch đảm bảo

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐBT

Hội đồng Bộ trưởng

HĐND

Hội đồng nhân dân

NĐ

Nghị định

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

NN

Nơng nghiệp

PTNT

Phát triển nơng thơn

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

Tài nguyên Môi Trường

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

TMCP

Thương mại Cổ phần

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2016 ................................... 38
Bảng 4.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến hết năm 2016 ...........40
Bảng 4.3. Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai
giai đoạn 2012 - 2016 tại huyện Thanh Trì ................................................41
Bảng 4.4. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2012 – 2016
tại huyện Thanh Trì ................................................................................... 44
Bảng 4.5. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất nông
nghiệp giai đoạn 2012 – 2016 tại huyện Thanh Trì ....................................45
Bảng 4.6. Một số chỉ tiêu cơ bản 03 xã nghiên cứu....................................................47
Bảng 4.7. Kết quả thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại 03 xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 .................................... 48
Bảng 4.8. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng QSD
đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 03 xã nghiên cứu ............... 50
Bảng 4.9. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về cho vay có thế chấp bằng QSD
đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Trì..........52
Bảng 4.10. Tình hình thực hiện cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại 03 xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 .................................... 54
Bảng 4.11. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại 03 xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 ..............56

Bảng 4.12. Tình hình thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2012-2016 ...............59
Bảng 4.13 Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 03 xã
nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 ................................................................ 60

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ địa giới hành chính huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.....................31

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Thu Hương
Tên luận văn: Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký
giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở huyện Thanh Trì.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch đảm bảo
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở huyện Thanh

Trì nói riêng và Thành phố Hà Nội nói chung.
Phương pháp nghiên cứu
1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu
- Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp
- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
4. Phương pháp phân tích so sánh
Kết quả chính và kết luận
1. Thanh Trì là huyện ven đơ của thành phố Hà Nội, có tổng diện tích tự nhiên là
6.292,71 ha; có 16 đơn vị hành chính cấp thị trấn, xã (01 thị trấn Văn Điển và 15 xã).
Tính đến 31/12/2016, tổng dân số của huyện là 218.483 người; tỷ lệ tăng dân số tự
nhiên là 1,06%; thu nhập bình quân đầu người đạt 23,20 triệu đồng/người/năm và có tốc
độ tăng trưởng kinh tế bình qn đạt 6,85%/năm.
2. Giai đoạn 2012-2016 tồn huyện Thanh Trì đã thực hiện đăng ký 6.830 hồ sơ
đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Các giao dịch đảm bảo về thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất được người sử dụng đất thực hiện và đăng ký thường
xuyên tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Thanh Trì.
3. Kết quả nghiên cứu tình hình thực hiện giao dịch đảm bảo bằng quyền sử

ix


dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất tại thị trấn Văn Điển, xã Tân
Triều và xã Đông Mỹ ta thấy:
- Các giao dịch đảm bảo được thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước là giao
dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là 1.960 hồ sơ; giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp là 42 hồ sơ.
- Các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở gắn liền với đất là 1.150 hồ sơ.

- Các giao dịch đặt cọc là 2.087 hồ sơ, trong đó phần lớn là khơng thực hiện
cơng chứng và khơng thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước.
4. Đánh giá công tác giao dich đảm bảo thông qua điều tra lấy ý kiến của người
dân ta thấy:
- 90% người dân đồng thuận với thủ tục thế chấp tại Văn phịng đăng ký đất đai;
87% người dân đồng tình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại Văn phòng
đăng ký đất đai; 100% người dân yêu cầu phải thay đổi thủ tục hành chính tại Văn
phịng đăng ký đất đai; 77% người dân cho rằng chỉ vay vốn ngân hàng được 70% giá
trị quyền sử dụng đất.
- Trong 100 hộ gia đình cầm cố tài sản thì có 80% người dân muốn thực hiện
đăng ký giao dịch cầm cố là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng đăng
ký đất đai để hạn chế rủi ro trong giao dich.
- Trong 100 hộ gia đình đặt cọc thì có 86% người dân thực hiện giao dịch đặt
cọc muốn thực hiện đăng ký giao dịch đặt cọc là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại Văn phịng cơng chứng.
5. Để khắc phục được những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác đăng ký
giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, ta cần chú trọng các giải pháp sau: giải pháp hồn thiện cơ chế chính sách; giải
pháp bồi dưỡng nguồn nhân lực; giải pháp tuyên truyền pháp luật; giải pháp về khoa
học công nghệ.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Thu Huong
Thesis title: Assessing the current situation and solutions to improve the efficiency of
registration of secured transactions using land use rights, ownership of houses and
assets attached to land in Thanh Tri district, Hanoi.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational oganization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research purposes
- Assessment of the status of secured transactions using land use rights,
ownership of houses and assets attached to land in Thanh Tri district.
- Proposing measures to improve the effectiveness of registration of transactions
secured by land use rights, ownership of houses and assets attached to land in Thanh Tri
district in particular and Hanoi city in general.
Research methods
1. Method of selecting study sites
2. Method of data collection survey
- Method of secondary data investigation
- Method of primary data investigation
3. Methods of data synthesis and processing
4. Comparative analysis methods
Main results and conclusions
1. Thanh Tri is a suburban district of Hanoi with a total natural area of
6,292.71 hectares; There are 16 administrative units at district and commune levels
(01 Van Dien town and 15 communes). By 31/12/2016, the total population of the
district was 218,483 people; Natural population growth rate is 1.06%; Per capita
income reached 23.20 million VND / person / year and average economic growth rate
reached 6.85% / year.
2. In the period 2012-2016, Thanh Tri district has registered 6,830 dossiers of
registration of mortgage with land use rights, ownership of houses and assets attached to
land. Guaranteed transactions of mortgaging by land use rights, ownership of houses
and assets attached to land are carried out by the land users and regularly registered at
the Land Registration Office of Hanoi district office. Wall.

xi


3. The results of the study on the implementation of transactions secured by land
use rights, ownership of houses and assets on land in Van Dien township, Tan Trieu
commune and Dong My commune show that:
- Guaranteed transactions that are registered at state agencies are mortgage
transactions using land use rights, ownership of houses and assets attached to land, of
1,960; The agricultural land use right mortgage loan is 42 records.
- Property pledge transactions are housing on land is 1,150 records.
- The deposit is 2,087 records, most of which do not perform notarization and not
registered at state agencies.
4. Evaluation of the transaction through questionnaire survey of people
shows that:
- 90% of people agree with the mortgage procedure at the Land Registration
Office; 87% of people agree to mortgage with land use rights at the Land Registration
Office; 100% of people required to change administrative procedures at the Land
Registration Office; 77% of people think that only bank loans are 70% of the value of
land use rights.
- Of the 100 households pledged assets, 80% of people want to register
mortgage transactions are houses and assets on land at the Land Registration Office to
limit transaction risks.
- Of the 100 households, 86% of the people making deposit transactions want to
register their house deposit and property on the land at the notary office.
5. To overcome the current shortcomings in the registration of transactions
secured with land use rights, ownership of houses and assets attached to land, we should
pay attention to the following solutions Solution to perfect mechanisms and policies;
Solutions for fostering human resources; Legal dissemination solution; Solution on
science and technology.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản
của nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng
trở về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia
đình nói riêng.
Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được
đảm bảo bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một cơng cụ của nhà nước để bảo
vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài
sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuê chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ
các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký
đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy
hoạch; phục vụ quản lý trật tự an.
Lợi ích đối với cơng dân: tăng cường sự an tồn về chủ quyền đối với bất
động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ
trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp về đất đai.
Việc đăng ký giao dịch đảm bảo là một trong những cách thức để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho bên nhận đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp
đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm
bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường
“ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách
tốt nhất các quyền của mình theo quy định của Pháp luật.
Đăng ký giao dịch đảm bảo cịn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh
chấp về dân sự liên quan đến giao dịch đảm bảo, hợp đồng vay, góp vốn và cung

cấp chứng cứ để Tịa án giải quyết các tranh chấp đó. Tuy nhiên, trong thực tiễn,
công tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập.
Trong cơng cuộc đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước ở Việt Nam. Hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc

1


biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Trong
nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có đảm bảo bằng
tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày
càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được diễn ra hết sức
phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, cho thuê, thế chấp, góp
vốn… và một phần các hoạt động đang được diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo
thị trường “ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm
ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân
sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về
các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch đảm bảo. Việc đăng ký giao
dịch đảm bảo là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho
bên nhận đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được
những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi
ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều
kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền
của mình theo quy định của Pháp luật. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng
ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết.
Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất có thời hạn từ một năm trở lên là đối tượng phải đăng ký. Tuy
nhiên, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 thì các hợp đồng này khơng
phải là giao dịch đảm bảo và không thuộc đối tượng phải đăng ký giao dịch đảm
bảo. Do đó, mặc dù quy định về đăng ký hợp đồng xuất phát từ nhu cầu thực tiễn
và nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tế nhưng chế định này dường như vượt ra
ngoài phạm vi và sự hiệu chỉnh của Bộ luật dân sự năm 2005 - một Bộ luật được
xem là văn bản gốc về giao dịch đảm bảo và đăng ký giao dịch đảm bảo.
Các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đôi lúc còn chồng chéo ảnh hưởng
đến việc thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo cho người sử dụng đất.
Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong
việc đơn giản hố các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với
các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,

2


người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
ở Việt Nam. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công
khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, cơng dân có nhu cầu
giao dịch. Cơng nghệ thơng tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng
ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành
chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp
giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử
dụng đất, đặc biệt là tại các đơ thị.
Huyện Thanh Trì là một trong những huyện phát triển công nghiệp,
thương mại và các làng nghề thủ công của Thành phố Hà Nội. Trong những năm
vừa qua, q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ, thị trường bất động sản đang
trong thời kỳ phát triển, giá trị về đất ngày càng được nâng cao đã dẫn đến nhiều
biến động về sử dụng đất. Vì vậy việc thực hiện giao dịch về đất đai trên địa bàn

Thành phố tại Văn phòng Đăng ký đất đai rất nhiều, dẫn đến việc quá tải trong
công việc, dồn hồ sơ, khơng thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ tục hồ sơ
đất đai theo quy định cấp xã, cấp huyện và cấp Thành phố.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá
thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch đảm bảo
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội" dưới sự hướng dẫn của PGS.TS
Nguyễn Khắc Thời - Giảng viên Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp
Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện
Thanh Trì, Văn phịng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Thanh Trì.
1.2. MỤC ĐÍCH, U CẦU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở huyện Thanh Trì.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch đảm
bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
ở huyện Thanh Trì nói riêng và Thành phố Hà Nội nói chung.
1.2.2. Yêu cầu
- Điều tra đầy đủ các giao dịch đảm bảo của người dân thực hiện các quyền
sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước và các phòng giao dịch cầm đồ tư nhân.

3


- Đánh giá đúng và đầy đủ việc thực hiện giao dịch đảm bảo của hộ gia
đình và tổ chức tồn địa bàn huyện Thanh Trì.
- Các đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả giao dịch đảm bảo phải phù hợp với
thực tế.
1.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hộ gia đình, cá nhân có tham gia

giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI
Đánh giá đầy đủ các giao dịch đảm bảo bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
giao dịch đảm bảo nhằm tăng thu ngân sách Nhà nước và đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của người sử dụng đất theo luật pháp hiện hành.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu đã góp phần bổ sung cơ sở khoa học và cơ sở lý luận
về công tác giao dịch đảm bảo bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trong nền kinh tế thị trường.
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu là cơ sở thực tiễn để hồn thiện các chính sách về quản
lý các giao dịch đảm bảo bằng QSD đất giúp các nhà quản lý nhìn nhận khách
quan và có chính sách quản lý tốt hơn các giao dịch đảm bảo bằng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Cơ sở lý luận về giao dịch đảm bảo
2.1.1.1. Một số khái niệm giao dịch đảm bảo theo quy định của pháp luật
Việt Nam
* Khái niệm về giao dịch bảo đảm: Theo khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân
sự (BLDS) 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả
thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại
khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản,

đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính
cơng khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy
định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng
ký giao dịch bảo đảm (Đinh Dũng Sỹ, 2003) và xác định thứ tự ưu tiên thanh
toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho
bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005).
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản
đó cho bên nhận thế chấp (Điều 432 Bộ luật Dân sự 2005).
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí
quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời
hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải
được lập thành văn bản. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực
hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện
nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân
sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối
việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt
cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả
thuận khác (Điều 358 Bộ Luật Dân sự 2005).
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một
khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài
sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trong trường

5


hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ
tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho th có quyền địi lại
tài sản th; nếu tài sản th khơng cịn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên

cho thuê (Điều 359 Bộ Luật Dân sự 2005).
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá
q hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được ngân hàng
nơi ký quỹ thanh tốn, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ
chi phí dịch vụ ngân hàng (Điều 360 Bộ Luật Dân sự 2005).
Bảo lãnh là việc người thứ ba (say đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với
bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho
bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên
được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên
cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên
được bảo lãnh khơng có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình (Điều 361 Bộ
Luật Dân sự 2005).
Tín chấp là việc một tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại địa
phương, Cơng đồn cơ sở) có thể đảm bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổ chức
mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay một khoản tiền tại Ngân hàng hoặc
tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quy định của Chính
phủ (Điều 372 Bộ luật Dân sự 2005).
* Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào
sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao
dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo
đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thơng tin
được ghi vào sổ hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan
đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào sổ đăng ký, nhập vào cơ sở

dữ liệu theo quy định của pháp luật (Nguyễn Thị Mai, 2002).

6


Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phịng đăng ký
đất đai theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày
23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; Hợp đồng
bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có cơng chứng hoặc chứng thực theo quy định
của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; Bản
sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng
ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có văn
bản ủy quyền. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo
đảm vào giấy chứng nhận, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy
định của pháp luật.
2.1.1.2. Lịch sử phát triển các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam
* Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước:
Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự
chịu trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như
khơng tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế ở nước ta, thời kỳ này khơng có
pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm
cuối cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu
của quá trình thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp
đồng kinh tế (năm 1989), Pháp lệnh hợp đồng dân sự (năm 1991), lần đầu tiên
các biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao
gồm: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản,

bảo lãnh, đặt cọc đã được luật hoá trong văn bản của Nhà nước. Tuy nhiên, trong
thời kỳ đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được
tiếp cận dưới giác độ là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp
đồng dân sự, hợp đồng kinh tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký
với ý nghĩa cơng khai hố các quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm
nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên
quan đến tài sản đó (Trần Quang Huy, 2013).
Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các
doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói

7


chung và những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng
trong nhiều trường hợp khơng xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên
mà chủ yếu thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước. Chính tư duy
kinh tế kế hoạch hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực
tiễn đời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng
nền kinh tế thị trường đã có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận
của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Có thể nói giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định
riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế và
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự trên nền quan điểm
pháp lý phân biệt rạnh ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự. Theo đó,
hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương sống”, phục vụ trực tiếp
cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ thị trường là Pháp
lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quy định về biện pháp
thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi
hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt. Điều này thể hiện ở chỗ: Thứ nhất,
về loại hình giao dịch bảo đảm. Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế,

các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế bao gồm: thế
chấp, cầm cố; trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, ngoài
thế chấp, cầm cố, đặt cọc cũng được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự. Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh.
Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17.HĐBT
ngày 16/01/1990 của Hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh
hợp đồng kinh tế (sau đây gọi là Nghị định số 17.HĐBT), bảo lãnh được coi là
biện pháp bảo đảm mang tính chất “đối vật”. Tại Điều 2 Nghị định số 17.HĐBT,
bảo lãnh được định nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của
người nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho người được bảo lãnh
khi người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết”. Trong khi đó, theo quy định
của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lại được hiểu “là việc cá nhân hoặc
pháp nhân, gọi chung là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay cho
người được bảo lãnh, nếu đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc
thực hiện hợp đồng không đúng thoả thuận.
Người bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng tài sản hoặc bằng việc thực hiện
một việc (Điều 40). Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh

8


trong Pháp lệnh hợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính chất
đối vật) hoặc bằng hành vi cụ thể (mang tính chất đối nhân). Thứ ba, về quyền và
nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trên nền tư duy
quan hệ pháp luật giữa các đơn vị kinh tế thuộc sở hữu nhà nước mà đại diện chủ
yếu là các doanh nghiệp nhà nước là quan hệ mang tính chất “cơng”, chịu sự
quản lý và điều hành trực tiếp của chủ sở hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ
tiêu”, “pháp lệnh”, còn quan hệ pháp luật dân sự là các quan hệ mang tính chất
“tư” nên quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự có phần “mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so

với quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế.
Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo đảm là đã
bước đầu có những quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm hiểu
thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, pháp luật mới chỉ
dừng lại ở mức độ đưa ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền mà chưa
luật hố cơ chế công khai thông tin để bên cho vay (bên có quyền) biết được
thơng tin về tài sản bảo đảm (Chính phủ 2012- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP).
Theo quy định tại Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của
Trọng tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế, khi
áp dụng biện pháp thế chấp, “Để tránh tình trạng một số tài sản được đem thế
chấp nhiều nơi... bên đòi thế chấp phải xem xét cụ thể tài sản đó hiện cịn đang
thế chấp ở đâu chưa. Nếu tài sản đó hiện khơng thế chấp ở một nơi nào khác thì
khi nhận thế chấp cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản đó nhằm ngăn chặn
khơng để cho tài sản đó được đem thế chấp nơi khác”. Điều này cho thấy, ý
nghĩa và mục đích của khuyến nghị mang tính cảnh báo này là nhằm hạn chế và
loại trừ tình trạng dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, chứ
không phải nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên nhận bảo đảm sau trong trường hợp
tài sản bảo đảm đã được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trước đó.
Có thể nói, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự về
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn ở phạm vi hẹp và mang tính sơ
khai, một số quy định còn chưa phù hợp với sự phát triển của thị trường tín dụng
hiện đại. Mặc dù vậy, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Pháp lệnh hợp đồng dân sự
cũng đã đặt nền móng quan trọng cho việc hình thành và phát triển của pháp luật

9


về giao dịch bảo đảm tại Việt Nam, tạo tiền đề cần thiết cho sự ra đời của pháp
luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

* Giai đoạn ra đời Bộ luật dân sự 1995 đến trước BLDS 2005:
Với sự ra đời của BLDS 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
đã được quy định đầy đủ hơn, bao gồm các quy định chung về các biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thể về từng biện pháp như cầm
cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, phạt vi phạm. Đây có thể xem là một bước
tiến mới của Bộ luật nước ta về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, việc để Pháp lệnh
hợp đồng kinh tế có hiệu lực thi hành song song với BLDS đã làm cho tình trạng
cùng tồn tại các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự
và pháp luật kinh tế vẫn tiếp tục được duy trì cho dù các quy định về vấn đề này
trong nhiều trường hợp thể hiện nhiều quan điểm và nội dung pháp lý khơng
thống nhất. Bên cạnh đó, trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, để thi hành các quy
định của BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, Ngân
hàng nhà nước đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh riêng
về lĩnh vực này. Như vậy, thay vì quy định thống nhất về giao dịch bảo đảm,
pháp luật thời kỳ này lại phân chia các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
theo từng lĩnh vực áp dụng, đó là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực dân
sự, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế, bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng. Thực tế cho thấy, sự thiếu nhất quán của
pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm đã dẫn đến nhiều “hệ luy” về mặt
pháp lý cũng như nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.
Điểm nhấn đáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần đầu tiên, thuật ngữ về
giao dịch bảo đảm được quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của Nhà
nước, đó chính là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm. Theo quy định của Nghị định này, giao dịch bảo đảm
được hiểu “là hợp đồng cầm cố, thế chấp bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam
kết với bên nhận bảo đảm về việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự” (khoản 1 Điều 2). Từ quy định này cho thấy, giao dịch bảo đảm chính là
một loại hình giao dịch dân sự, có danh vị độc lập là hợp đồng về biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự chứ không phải thuần tuý là thoả thuận về biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế như

quan niệm của pháp luật thời kỳ trước đó (Nguyễn Đình Bồng, 2005). Với định

10


nghĩa này, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã cho thấy tư duy pháp luật mới về
giao dịch bảo đảm.
Tuy nhiên, dấu ấn mang tính đột phá của pháp luật thời kỳ này khơng phải
ở việc luật hố khái niệm giao dịch bảo đảm, mà ở việc ban hành Nghị định số
08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Với việc ban
hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, lần đầu tiên, giao dịch bảo đảm được coi là
đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công bố công khai lịch sử tồn tại
của các quyền (giao dịch) cũng như chủ thể quyền (giao dịch) đối với tài sản
bảo đảm. Thực tiễn đã minh chứng rằng, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã ngày
càng cho thấy vai trị quan trọng của nó trong việc mở rộng cơ hội tiếp cận tín
dụng cho nền kinh tế nước ta. Bởi lẽ, trong môi trường kinh doanh của nền tài
chính hiện đại, giao dịch bảo đảm được thiết lập trên cơ sở bên cho vay không
cần trực tiếp nắm giữ tài sản, nghĩa là, bên vay vẫn giữ tài sản đã được dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên cho vay và tiếp tục sử dụng nó, phục vụ cho
mục đích sản xuất, kinh doanh của mình. Đặc điểm này của nền tài chính hiện
đại có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với nhà đầu tư, bởi lẽ, thương gia phải có
hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng hố; nhà thầu phải sử dụng
thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng; một nhà nơng phải có máy móc để gieo
trồng và thu hoạch mùa màng.
Xét dưới phương diện lợi ích của bên thứ ba, “điểm yếu” của cơ chế cho
vay này là, trong nhiều trường hợp bên thứ ba có thể bị lừa đảo nếu khơng có cơ
chế minh bạch hố thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Thực tế
nêu trên phản ánh nhu cầu thiết lập cơ chế cơng khai hố thông tin về tài sản bảo
đảm và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự thời gian cơng khai hố;
bên cạnh việc thừa nhận và bảo hộ việc dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện

nhiều nghĩa vụ; và cơ chế cho vay trên cơ sở bên vay vẫn nắm giữ và kiểm soát
tài sản bảo đảm.
Từ thực tiễn trên, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP đã được ban hành trong
vai trò là giải pháp quan trọng cho vấn đề nêu trên, thông qua việc công nhận
một cách đầy đủ các quyền bảo đảm tồn tại từ trước đối với tài sản nếu được
cơng khai hố dưới hình thức nộp Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ
quan đăng ký; cũng như quy định về quyền tiếp cận thông tin về tài sản bảo đảm
nếu những thơng tin đó được cơng bố cơng khai thơng qua thiết chế đăng ký

11


(Điều 24) và xác lập thứ tự ưu tiên giữa các giao dịch bảo đảm bằng cùng một tài
sản theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 22).
Cho đến nay, mặc dù vẫn còn một số điểm hạn chế, bất cập đang được
nghiên cứu, sửa đổi, nhưng theo đánh giá chung, với sự ra đời của Nghị định số
08/2000/NĐ-CP đã cho thấy một bước tiến dài của pháp luật nước ta trong lĩnh
vực đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông qua việc thiết lập cơ chế đăng ký, Nghị
định số 08/2000/NĐ-CP đã góp phần bảo vệ chủ thể quyền đã được cơng khai
hố, đồng thời loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập
sau; từ đó, tạo lập, duy trì và đảm bảo một “trật tự lợi ích” chung trong đời sống
kinh tế - dân sự.
* Giai đoạn từ khi Bộ luật dân sự 2005 ra đời:
BLDS 2005 đã đưa ra khái niệm bao quát hơn về giao dịch bảo đảm. Theo
khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các
bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy
định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài
sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo
tính cơng khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005
quy định các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về

đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên
thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trước tiên, có thể dễ dàng nhận thấy, BLDS 2005 không chỉ ra những
đặc điểm chung, cơ bản nhất của các giao dịch bảo đảm mà chỉ liệt kê những
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều này hoàn toàn khác so với
khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật nhiều nước. Tham khảo
pháp luật một số quốc gia trên thế giới cho thấy, khái niệm giao dịch bảo đảm
được hiểu là toàn bộ các giao dịch, không giới hạn và phụ thuộc vào hình thức và
tên gọi của giao dịch, có mục đích tạo lập một quyền lợi được bảo đảm đối với
tài sản, bao gồm: hàng hố, giấy tờ (có giá) hoặc các tài sản vơ hình khác. Chính
vì vậy, bên cạnh các biện pháp bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp, pháp
luật về giao dịch bảo đảm của các quốc gia này còn được áp dụng với các giao
dịch khác có tính chất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ như thuê mua tài
chính; gửi bán thương mại; chuyển giao nợ, cho thuê tài sản dài hạn, bán có bảo
lưu quyền sở hữu; mua trả chậm, trả dần; chuyển nhượng quyền đòi nợ; quyền
cầm giữ… Điều này cũng đồng nghĩa, loại hình giao dịch bảo đảm với tư cách là

12