Tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

LÊ NGỌC ĐIỂN

TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Hà Nội – Năm 2012

i


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

LÊ NGỌC ĐIỂN

TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành: Tài chính và Ngân hàng
Mã số: 60 34 20

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ HOÀNG NGA

Hà Nội - 2012

ii


MỤC LỤC
Danh mục chữ viết tắt .................................................................................... i
Danh mục bảng .............................................................................................ii
Danh mục hình ...............................................................................................ii
MỞ ĐẦU ..................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG………………………………………………… 7
1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN............................7
1.1.1 Khái niệm……………………………………………………....7
1.1.2 Đặc điểm bất động sản……………………………………...….9
1.1.3 Phân loại bất động sản……………….......................................10
1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản……………....11
1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN…………………………………………………………………15
1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản…………………...……15
1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản………………………...…16
1.3 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRỊ CỦA TÍN DỤNG NGÂN
HÀNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……………………….18
1.3.1 Tín dụng ngân hàng……………………………………...……18
1.3.2 Vai trị tín dụng ngân hàng đối với bất động sản và bài học kinh
nghiệm…………………………………………………………………….…20
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM……………………………...24
2.1. THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY VÀ XU
HƯỚNG NHỮNG NĂM TIẾP THEO………………………………...……24

iii


2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam từ
năm 2008 đến nay……………………………………………………………27
2.1.2 Xu hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ nay đến năm
2015 và các năm tiếp theo...............................................................................29
2.2 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT
NAM……………………………………………………………………........32
2.2.1 Những thuận lợi.........................................................................32
2.2.2 Những khó khăn........................................................................36
2.3 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM………………………………………..40
2.3.1 Thực trạng tín dụng của các Ngân hàng thương mại Việt Nam
trong những năm vừa qua……………………………………....................…40
2.3.2 Thực trạng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng
thương mại Việt Nam………………………………………………………..44
2.3.3 Nợ xấu trong tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương
mại Việt Nam………………………………………………………………..57
CHƯƠNG 3. CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ TÍN DỤNG
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT
NAM...............................................................................................................60
3.1 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC………..
……………………………………………………………….........................61
3.1.1 Ngân hàng Nhà nước……………………………………….…61
3.1.2 Bộ Xây dựng…………………………………………………..67
3.2 CÁC GIẢ PHÁP CỤ THỂ ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VÀ CÁC TỔ CHỨC TÍN DUNG...................................................................71
3.2.1 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro……………………………..71

iv


3.2.2 Thành lập bộ phận chun mơn cho riêng tín dụng bất động
sản……………………………………………………………………………72
3.2.3 Tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài …………..............73
3.2.4 Mua bán sáp nhập các ngân hàng yếu kém……………....……74
3.2.5. Mua bán sáp nhập các ngân hàng yếu kém…………………...75
3.3 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN VÀ CÁC
DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .................................77
3.3.1. Nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tín dụng từ ngân hàng
thương mại…………………………………………………………………...77
3.3.2 Đẩy mạnh huy động nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ
ngân hàng thương mại.………………………………………………………77
3.3.3 Tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS………………………………..
3.4 CÁC GIẢI PHÁP KHÁC…………………………………………..82
3.4.1 Đẩy mạnh sự phát triển quỹ đầu tư bất động sản.........................82
3.4.2 Ưu tiên hỗ trợ vốn tín dụng bất động sản cho các đối tượng là cán
bộ, công chức, viên chức.................................................................................83
3.5 KIẾN NGHỊ.......................................................................................84
3.5.1 Tăng chi ngân sách đối với lĩnh vực phát triển cơ sở hà tầng
thông qua việc phân bổ ngân sách…………………………………….…..…84
3.5.2 Điều chỉnh chính sách theo hướng kích cầu Bất động sản…...84
KẾT LUẬN………………………………………….……………………....86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..............................................................................88
PHỤ LỤC

v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Số thứ tự

Ký hiệu

Nguyên nghĩa

1

BĐS

Bất động sản

2

BXD

Bộ Xây dựng

3

CSTK

Chính sách tài khóa

4

CSTT

Chính sách tiền tệ

5

CTTC

Cơng ty tài chính

6

NHDT

Ngân hàng đầu tư

7

NHNN

Ngân hàng nhà nước

8

NHPT

Ngân hàng phát triển

9

NHTM

Ngân hàng thương mại

10

NHTMCP

Ngân hàng thương mại CP

11

TCTD

Tổ chức tín dụng

12

TTBĐS

Thị trường bất động sản

13

TTCK

Thị trường chứng khốn


DANH MỤC BẢNG
STT

Số hiệu

1

Bảng 2.1

Nội dung
BĐS theo nhu cầu vay vốn thời điểm
30/09/2012

Trang
50

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

STT

Số hiệu

Nội dung

1

Hình 2.1

Tăng trưởng huy động và tăng trưởng tín dụng

41

3

Hình 2.2

Dư nợ tín dụng bất động sản

45

4

Hình 2.3

Cơ cấu tổng dư nợ cho vay BĐS

51

5

Hình 2.4

Dư nợ tín dụng và nợ xấu bất động sản

52

7

Trang


MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Thị trường bất động sản đóng một vai trị rất lớn trong q trình phát
triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Phát
triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy vào
sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào q trình
phát triển đô thị, cũng như bộ mặt nông thôn mới theo hướng ngày càng văn
minh và hiện đại hơn nhằm đấy nhanh sự nghiệp cơng nghiệp hóa hiện đại
hóa của đất nước góp phần đưa đất nước ta cơ bản trở thành một nước công
nghiệp vào năm 2020 như nghị quyết mà Đảng đã đề ra.
Tuy nhiên cuộc khủng khoảng kinh tế thế giới năm 2008 mà điển hình
là nước Mỹ đã cho chúng ta thấy ra nhiều điều, cuộc khủng hoảng thị trường
cho vay dưới tiêu chuẩn của nước Mỹ đã làm chao đảo thị trường tài chính
thế giới và tạo nên nguy cơ rất lớn cho sự ổn định và phát triển của ngân
hàng, ảnh hưởng của nó như thế nào thì đến thời điểm hiện nay vẫn cịn chưa
khắc phục hết, hàng loạt các tập đồn lớn, các ngân hàng hàng đầu thế giới,
các đầu sỏ tài chính đã phá sản sau cuộc khủng hoảng này. Bài học này đối
với Việt Nam vẫn còn nguyên giá trị, việc phát triển quá nóng thị trường bất
động sản trong một thời gian dài và đặc biệt là trong những năm gần đây nhất
là giai đoạn từ sau năm 2007 đến nay đã dẫn đến cho nền kinh tế đất nước ta
một sự suy giảm đáng kể về nguồn lực do tập trung quá nhiều vào thị trường
bất động sản, mà nguyên nhân chủ quan là chúng ta chưa đưa ra được một cái
nhìn tổng thể, quy hoạch và định hướng cịn thiếu căn cứ khoa học, phát triển
nó khơng theo quy luật của thị trường mà vẫn mang nhiều yếu tố đầu cơ đã
dẫn đến tình trạng bất động sản đóng băng. Mặc dù trong thời gian gần đây
cũng đã có những dấu hiệu về việc mở rộng hơn nữa dư nợ tín dụng về lĩnh

1


vực này từ phía ngân hàng nhà nước, sau một giai đoạn điều hành chính sách

tiền tệ thiếu nhất quán… song cũng phải mất một thời gian khơng ngắn mới
có thể khắc phục được hậu quả của nó.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang đứng trước bối cảnh nền
kinh tế bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực
thi các biện pháp chống lạm phát, chính phủ đã sử dụng hầu hết các cơng cụ
của mình, từ chính sách tiền tề, chính sách tài khóa và kể cả là bằng biện pháp
hành chính, thậm chí chấp nhận giảm tăng trưởng (hy sinh tăng trưởng) để tập
trung kiềm chế lạm pháp. Việc thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ, tăng tỷ lệ
dự trữ bắt buộc, hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản đã khiến cho
thị trường bất động sản ảnh hưởng ngay lập tức, đang tăng trưởng nóng
chuyển ngay sang trạng thái đóng băng trong thời gian khá dài khiến hàng
loạt các tập đồn, cơng ty kinh doanh bất động sản đứng trên bề vực phá sản
kéo theo hàng loạt món nợ xấu cho tồn bộ hệ thống ngân hàng gây nguy cơ
bất ổn cho toàn bộ nền kinh tế. Đây hiện đang là một vấn đề thời sự nóng
bóng thu hút sự quan tâm của các chuyên gia, các nhà phân tích để cùng tìm
ra các biện pháp tháo gỡ nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một
cách hiệu quả. Làm thế nào để khơi thơng các nguồn tín dụng bị tắc nghẽn,
làm thế nào để thị trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn hiệu quả
nhất cho thị trường bất động sản?
Với những đánh giá tổng quan như trên, tác giả quyết đinh chọn đề tài
“Tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản của Việt Nam” tuy
không mới nhưng là một yêu cầu cấp thiết mang tính thời sự nhằm góp phần
đóng góp thêm các ý kiến chuyên sâu về lĩnh vực tín dụng bất động sản ở
Việt Nam, tham mưu cho các cấp quản lý bằng cách đưa ra những giải pháp
thực tế dựa trên nghiên cứu khoa học xuất phát từ thực tiễn các nước trên thế
giới đã trải qua áp dụng vào Việt Nam.

2

2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
Thị trường bất động sản là một thị trường chịu nhiều sự chi phối của
nhiều yếu tố, trong đó ngân hàng chỉ là một chủ thể tham gia trên thị trường,
chịu sự tác động của thị trường trong khi các giải pháo đưa ra chỉ tập trung
trong lĩnh vực ngân hàng là chủ yếu, chưa quan tâm đến các giải pháp tổng
thể của các ngành khác, như chính sách vĩ mơ của nhà nước, chính sách pháp
luật của nhà nước về đất đai, luật đất đai, các chính sách phát triển ngành, lĩnh
vực liên quan như ngành xây dựng, ngành sản xuất nguyên vật liệu như sắt,
thép, đồ gỗ, xi măng, các dịch vụ đầu từ…
Trong hoạt động ngân hàng thì tín dụng bất động sản cũng chỉ là một
lĩnh vực để các ngân hàng đầu tư và đẩy mạnh tăng trưởng. Vì thế, để phát
huy hiệu quả trong việc thực hiện các giải pháp đã đưa ra cần có sự kết nối,
tổng hợp trong tất cả các chính sách phát triển hoạt động ngân hàng nói
chung, từ đó mới có thể đánh giá hiệu quả hoạt động của ngân hàng.
Về bản thân các giải pháp kiến nghị được đề nghị trong luận văn này,
có một số giải pháp sẽ phải cần có thời gian thực hiện, có giải pháp địi hỏi
phải được xây dựng trên nền tảng mơi trường pháp lý phù hợp mới có thể
phát huy hiệu quả, hoặc cần tiếp tục đi sâu, tìm hiểu mới có thể áp dụng vào
thực tế.
Mặc dù biết những hạn chế của đề tài nghiên cứu, nhưng với khả năng
cũng như điều kiện còn hạn chế của bản thân, tác giả không thể giải quyết
được tất cả các điều này và mong rằng trong các đề tài tới, bản thân tác giả
cũng như các tác giả khác sẽ tiếp tục nghiên cứu sâu hơn, tiếp tục hoàn thiện
những vẫn đề còn chưa giải quyết được trong đề tài này.
3. MỤC TIÊU CỦA NGHIÊN CỨU
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và
các vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải

3

pháp cho vấn đề được nêu, kiến nghị các biện pháp khắc phục và các yếu
điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường bất động sản trong thời gian lâu
dài, góp phần nâng cao hiệu quả của thị trường tín dụng bất động sản của nên
kinh tế trong thời ký hội nhập.
- Nâng cao hoạt động tin dụng bất động sản gắn liền với hiệu quả kinh tế.
- Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản đi đơi với việc
hạn chế và phịng ngừa rủi ro.
- Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong mối quan hệ tổng thể nói
chung của nền kinh tế như chính sách pháp luật, chính sách của ngành ngân
hàng.
4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất
động sản , các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng đối với
bất động sản. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của nhiều yếu tố,
chính trị, kinh tế, văn hóa trong đó các chính sách pháp luật, các chính sách
kinh tế, các chính sách xã hội là những yếu tố tác động mạnh nhất. Vì vậy
việc nghiên cứu tín dụng bất động sản không khỏi liên quan đến những vấn đề
nêu trên. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu của để tài chỉ giới hạn ở;
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động của các ngân hàng thương mại có
cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.
- Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản
và thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam chủ yếu từ năm 2008 đến 2012.
Nguồn thông tin lấy từ tạp trí ngân hàng, trang web ngân hàng nhà
nước, hiệp hội bất động sản, các ngân hàng thương mại, Bộ Xây dựng. Ủy
ban Giám sát tài chính Qc gia, báo điện tử vietnamnet.vn, các báo điện tử
,các tài liệu SGK về lĩnh vực bất động sản…

4

5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mơ tả đóng vai trị
chủ đạo trong suốt q trình nghiên cứu luận văn.
Ngồi ra tác giả còn áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương
pháp nghiên cứu định lượng, định tính và tham khảo ý kiến chuyên gia trong
lĩnh vực ngân hàng và các chuyên gia trong lĩnh vực Xây dựng, Bất động sản.
6. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN VĂN
- Luận án giúp làm cho mối quan hệ tổng thể giữa cuộc khủng hoảng tài
chính trong cuối thế kỷ 20 cũng như các khu vực trên toàn thế giới trong
những năm đầu của thế kỷ 21 đã gây ra khơng nhỏ, trong đó có nguồn gốc từ
sự bất ổn của thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng cho thị trường
bất động sản.
- Nghiên cứu bản chất của thời gian, để làm cho dự báo hữu ích dự đốn
ngắn hạn, trung hạn và tín dụng dài hạn cho lĩnh vực bất động sản như là cơ
sở cho các nhà hoạch định chính sách cũng như hệ thống ngân hàng thương
mại trong sự phát triển của thị trường tín dụng bất động sản một cách hiệu
quả.nhiều nhất.
- Luận án đã thực hiện một số đóng góp chính như sau:
- Xuất phát từ lý thuyết về tín dụng ngân hàng thương mại nói chung và
trong lĩnh vực bất động sản đặc biệt, luận án đã đạt được một số kết quả như
sau:
- Hệ thống lý thuyết cơ bản của bất động sản, thị trường bất động sản, tín
dụng bất động sản và các hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại
trên thị trường bất động sản. Một trong những nguyên nhân cơ bản của cuộc
khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 trên thế giới.
- Đánh giá về tình trạng của thị trường tín dụng bất động sản, ngân hàng
thương mại tín dụng cho thị trường bất động sản tại Việt Nam trong những

5

năm gần đây từ 2008 đến 2012 và phân tích vai trị và tác động của tín dụng
ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản. Nghiên cứu chuyên sâu
phân tích các nguyên nhân gây ra các khoản nợ xấu của hệ thống ngân hàng
trong lĩnh vực bất động sản thương mại và các biện pháp khắc phục hậu quả.
- Đề xuất bốn nhóm các biện pháp và kiến nghị cho các cơ quan quản lý
nhà nước, các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp bất
động sản, cá nhân tham gia trong lĩnh vực này, và nhất là nâng cao hiệu quả
của thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường
bất động sản , do đó giải quyết vấn đề nợ xấu của thị trường bất động sản góp
phần để vượt qua suy thoái kinh tế ở Việt Nam để thúc đẩy phát triển thị
trường bất động sản.
7.BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN
Phần mở đầu
Phần 1: Khung lý thuyết về bất động sản, thị trường Bất Động sản và
Tín dụng ngân hàng cho bất động sản
Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại các Ngân hàng
thương mại Việt Nam
Phần 3: Các giải pháp tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản ở
Việt Nam
Kết luận

6


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.
1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

1.1.1 Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn
gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng,
cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất
động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên,
hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở
quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh
giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý
của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự
Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất
động sản là “mảnh đất” chứ khơng phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận
này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối
tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản
“gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây

7


được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật
Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều
100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền

với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân
sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những
gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, khơng giải
thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài
sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật
này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống;
mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch
chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt
kê những vật khơng liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương
tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ
thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS,
trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định
về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa
có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

8


1.1.2 Đặc điểm bất động sản
Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của

đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm,
tính cố định và khơng di dời được của đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những
yếu tố khơng giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hồn tồn
giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng trình cạnh
nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đầu
tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với
khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,
các vật kiến trúc và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau
một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm
hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến
trúc và cơng trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình
thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS
đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các
kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng bị lão hố
và hư hỏng, khơng thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp

9


đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là
phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy

lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ
kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung,
tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh
tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thơng là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính
chất lâu bền của hàng hố BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh
lý sau một q trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hố BĐS rất phong phú và đa dạng, khơng bao giờ cạn.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có
thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư
xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị
sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này
làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.3 Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất
động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng đầu
tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và
cơng trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm
BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm
BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất
lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước cũng như phát triển
đơ thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa

10


số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế

giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là
đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông
nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử
dụng v.v..
Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v..
Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động
sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi
cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn
phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết
tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành
mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư
của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thơng,
cấp và thốt nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh
nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu
Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố
bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như khơng muốn bán nhà đất do
cha ơng để lại, hoặc khơng thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm
trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS
nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

11

Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
Nhóm các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí,
vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng qt, cả 2 loại vị
trí nói trên đều có vai trị quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.
Những BĐS nằm tại trung tâm đơ thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn
hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị
trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao
thơng quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí
tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng,
đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số
dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và
diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ
10m-15m.
- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với
các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu
vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều
cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là
các cơng trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS
nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược
lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lịng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…).Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên

12

đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ
của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích
nơng nghiệp, nhưng lại khơng quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,
yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
Nhóm các yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng
tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
- Tính hữu dụng của BĐS;
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với
BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các

13

khu vực là đường băng lên xuống của máy bay khơng được cao q 3
tầng…).
Các yếu tố chung bên ngồi:
Các yếu tố chính trị:
- Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói
chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho
giá BĐS gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước
giao đất, cho th đất…
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ:
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

14

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lượng các lơ, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
-Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín
dụng trong vùng.
Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố
khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của
BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề
nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của
những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
1.2. Khái niệm, và vai trò của thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản
Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như
các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa khái niệm về
thị trường BĐS như sau:
- Khái niệm: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như mơi
giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý nhà

15

nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát
triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị
trường. Thị trường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của
đất nước và góp phần nâng cao đời sống dân cư.
Vai trị của nó thể hiện như sau:
Thị trường BĐS có vai trị thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu
tư kinh doanh BĐS. Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua
BĐS tác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà
và quyền sử dụng đất được chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS được phép
mua đi bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hố cung cấp thị trường ln ln
phong phú đa dạng bao gồm cả cũ và mới.
Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng
dư tiềm tàng của BĐS được giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh
doanh BĐS có thể hồn trả lãi tiền vay, trả lương cho cơng nhân...
Thị trường BĐS như đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các
loại thị trường. Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng
bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát
huy tác dụng.
Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng
BĐS và mua bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh
doanh, họ sản xuất ra sản phẩm hàng hố với mục đích đem bán. Cịn người
mua thì có nhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh. Vì vậy, nơi giải quyết được
mối quan hệ cung – cầu này chính là thị trường BĐS. Tại đây, người mua và
người bán sẽ thực hiện hành vi mua bán. Nhà kinh doanh BĐS bán được sản

16

phẩm của mình và thu được lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới,
quá trình sản xuất diễn ra bình thường và điểm hẹn ln là thị trường BĐS.
Thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công
nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử
dụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vơ cùng q giá. Do trên thị
trường có nhiều nguồn cung hàng hố BĐS, có nhiều nhà cung cấp vì thế,
ln ln tồn tại sự cạnh tranh giữa những người bán. Mặt khác, cũng có
nhiều người cùng muốn mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua. Vì vậy,
các nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lượng
hàng hoá nhằm nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại nhiều lợi
nhuận hơn.
Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản
lý của Nhà nước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Hoạt
động của thị trường BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn
chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường. Chẳng hạn, khi thị trường
BĐS có xuất hiện tình trạng đầu cơ đất, trốn thuế... Nhà nước lập tức có biện
pháp điều chỉnh bằng cách ra các văn bản pháp lý nhằm khắc phục hiện tượng
này làm lành mạnh hoá thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Thị trường được điều chỉnh được hoàn thiện lại góp phần hồn chỉnh hệ thống
đồng bộ các loại thị trường, phát huy những ưu thế của kinh tế thị trường.
Nhưng thị trường BĐS phát triển lên một bước mới và vượt qua tầm kiểm
soát của Nhà nước địi hỏi Nhà nước lại phải đổi mới cơng tác quản lý.
BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước kiểm
soát được thị trường BĐS thì nếu thị trường này càng sơi động thì Nhà nước
càng thu được nhiều ngân sách từ BĐS.
Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây
dựng, ngân hàng, môi trường... nên việc mở rộng và phát triển thị trường BĐS

17

sẽ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành. Đồng thời nâng cao
trình độ xã hội hố trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trường mọi chủ thể
tham gia có điều kiện tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc
các ngành, các lĩnh vực khác
Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung địi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp
dẫn của thị trường cao. Thị trường này phát triển có vai trị nâng cao năng lực
kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường. Hơn nữa,
người quản lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS
cũng phải khơng ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát
triển của thị trường.
Mặt khác, thị trường BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư
của các nhà kinh doanh trong nước và ngồi nước cũng như huy động vốn
tích luỹ của các tầng lớp dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản
xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn...
Thị trường BĐS điều hồ giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các
tầng lớp dân cư đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của tồn xã hội.
Thị trường này phát triển sẽ góp phần xố bỏ tình trạng kinh doanh
ngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách
cho Nhà nước.
1.3 Tín dụng ngân hàng và vai trị của tín dụng ngân hàng đối với thị
trường bất động sản.
1.3.1 Tín dụng ngân hàng
Khái niệm tín dụng
Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng phát sinh giữa các ngân hàng,
các tổ chức tín dụng với các đối tác kinh tế - tài chính của tồn xã hội, bao
gồm doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức xã hội, cơ quan nhà nước.

18