(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGUYỄN VĂN TỒN

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGUYỄN VĂN TỒN

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN VÂN ĐỒN,TỈNH QUẢNG NINH
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

THÁI NGUYÊN - 2020

i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kì cơng trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2020
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Toàn


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được
sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể
và cá nhân trong và ngồi trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun.
Đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Vũ Thị Thanh Thủy, là
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo,
Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài ngun và Mơi
trường tỉnh Quảng Ninh, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Vân Đồn, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, Phòng kinh tế hạ tầng huyện Vân
Đồn, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Vân Đồn, Phòng Quản lý Đào tạo sau Đại
học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp

đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2020
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Toàn


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ...............................................................................................................ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG...................................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH .................................................................................................. viii
MỞ ĐẦU ...................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................... 2
3.2. Ý Nghĩa thực tiễn ................................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.......................................... 4
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất .................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất .................................................................. 4
1.1.2. Cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất .............................................................. 5
1.1.3. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất .......................................................... 5
1.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam ............................. 6
1.2.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới .............................. 6
1.2.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam .................................................. 10

1.2.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh ...................... 12
1.3. Tổng quan về giá đất ............................................................................................ 14
1.3.1. Khái niệm về giá đất ......................................................................................... 14
1.3.2. Các loại giá đất.................................................................................................. 15
1.3.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở .................................. 17
1.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..................................................................... 19
1.3.5. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta.............................................. 28
1.4. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ................................................ 31
1.5. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .......................................... 33


iv
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 36
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 36
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 36
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 36
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................ 36
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vân Đồn,
tỉnh Quảng Ninh .......................................................................................................... 36
2.2.2. Công tác thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai và giá đất
trên địa bàn huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh ......................................................... 36
2.2.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn
huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .............................................................................. 36
2.2.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất
trên địa bàn huyện Vân Đồn ....................................................................................... 37
2.2.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ..... 37
2.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 37
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................................. 37
2.3.2. Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp ............................................................... 37
2.3.3. Phương pháp so sánh ........................................................................................ 39

2.3.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ............................................................. 39
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................ 40
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vân Đồn,
tỉnh Quảng Ninh .......................................................................................................... 40
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên ............................................................................. 40
3.1.2.Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ..................... 47
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường.............. 50
3.2. Công tác thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai và giá đất
trên địa bàn huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh ......................................................... 51
3.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn
huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh ............................................................................. 54
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ......................... 54


v
3.3.2. Tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn
2015 - 2019 ................................................................................................................ 55
3.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn
huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ............................................................................ 57
3.4.1. Dự án quy hoạch Khu dân cư tại thôn Đông Tiến, Đông Thành,
xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ....................................................... 57
3.4.2. Dự án quy hoạch khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn,
tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................ 66
3.4.3 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ..... 76
3.4.4. Đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân ................................................ 77
3.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ...... 78
3.5.1. Giải pháp về cơ chế chính sách....................................................................... 78
3.5.2. Giải pháp về vốn đầu tư .................................................................................. 79
3.5.3. Giải pháp khoa học ......................................................................................... 79
3.5.4. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật ..................................................... 79

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................. 80
1. Kết luận ................................................................................................................. 80
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 82


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tên đầy đủ

Tên viết tắt
BĐS

: Bất động sản

BTC

: Bộ Tài chính

BTNMT

: Bộ Tài ngun Mơi trường

CNH

: Cơng nghiệp hóa

CP

: Chính phủ

CV

: Cơng văn

ĐHTN

: Đại học Thái Nguyên

GCN

: Giấy chứng nhận

HĐBT

: Hội đồng Bộ trưởng

HĐH

: Hiện đại hóa

KCN

: Khu cơng nghiệp

KDC

: Khu dân cư

KĐT

: Khu đơ thị

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

KS

: Khoáng sản

MNCD

: Mặt nước chuyên dùng

NĐ

: Nghị định

NN

: Nhà nước

QĐ

: Quyết định

QĐ

: Quy định

QH

: Quy hoạch

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

THCS

: Trung học cơ sở

TT

: Thông tư

TTLT

: Thông tư liên tịch

TTr

: Thị trường

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

VLXD

: Vật liệu xây dựng

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Số phiếu điều tra về giá đất của các dự án ................................................. 38
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn .............................................. 54
Bảng 3.2: Tổng hợp một số danh mục các khu vực phát triển đô thị
trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2019 .................................................. 55
Bảng 3.3. Cơ cấu sử dụng đất dự án khu dân cư thôn Đồng Tiến,
Đồng Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn ................................................................ 58
Bảng 3.4: Giá đất nơng nghiệp trước khi có quy hoạch khu dân cư thôn Đông Tiến,
Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ................................... 59
Bảng 3.5: Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có dự án quy hoạch
khu dân cư thôn Đông Tiến, Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn ................. 60
Bảng 3.6: Giá đất nông nghiệp và giá đất ở của dự án Quy hoạch khu dân cư
Đông Tiến, Đông Thành, xã Đông Xá ........................................................................ 61
Bảng 3.7: Giá đất ngồi khu quy hoạch dân cư Đơng Tiến, Đông Thành.................. 62
Bảng 3.8. Tỷ lệ % các loại đất của dự án quy hoạch khu dân cư trung tâm
thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ................................................ 67
Bảng 3.9. Giá đất nông nghiệp và đất ở trước khi có quy hoạch khu dân cư

trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn ............................................................. 68
Bảng 3.10: Giá đất nơng nghiệp và đất ở khi bắt đầu có dự án quy hoạch
khu dân cư Trung tâm thị trấn Cái Rồng .................................................................... 69
Bảng 3.11: Giá đất ở khi thực hiện dự án quy hoạch khu dân cư
Trung tâm thị trấn Cái Rồng ....................................................................................... 70
Bảng 3.12: Giá đất ngoài khu vực quy hoạch dự án khu dân cư
trung tâm thị trấn Cái Rồng ........................................................................................ 73


viii
DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Mối quan hệ của quy hoạch và dự án đến giá đất ....................................... 32
Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ............................... 40
Hình 3.2: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch khu dân cư tại thôn Đông Tiến,
Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ................................... 58
Hình 3.3. Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại khu vực 1
của khu vực giáp với dự án khu dân cư Đông Tiến, Đông Thành .............................. 65
Hình 3.4. Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại khu vực 2
của khu vực giáp với dự án khu dân cư Đông Tiến, Đơng Thành .............................. 65
Hình 3.5. Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại khu vực 3
của khu vực giáp với dự án khu dân cư Đơng Tiến, Đơng Thành .............................. 66
Hình 3.6: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch khu dân cư Trung tâm thị trấn Cái Rồng,
huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .............................................................................. 68
Hình 3.7: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại các vị trí
của dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng ..................................................... 72
Hình 3.8. Biểu đồ thể hiện giá đất và giá thực tế tại vị trí 1 của dự án khu dân cư
trung tâm thị trấn Cái Rồng ........................................................................................ 75
Hình 3.9. Biểu đồ thể hiện giá đất và giá thực tế tại vị trí 2 của dự án khu dân cư
trung tâm thị trấn Cái Rồng ........................................................................................ 76

Hình 3.10. Biểu đồ thể hiện giá đất và giá thực tế tại vị trí 3 của dự án khu dân cư
trung tâm thị trấn Cái Rồng ........................................................................................ 76


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được của các ngành nông nghiệp - lâm nghiệp - ngư nghiệp, là
thành phần quan trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển
xã hội, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an
ninh quốc phịng. Đất đai không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất
đai để biến nó từ trạng thái hoang phát triển sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố
định về vị trí, có giới hạn về khơng gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó
đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng
một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không
mất đi mà có xu hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đơ thị hố cao, sự gia
tăng dân số gây sức ép về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về nhà ở nói
riêng. Phát triển thị trường đất đai thơng thống sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có
nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
Giá đất ở Việt Nam hiện nay rất cao so với bình quân thu nhập của đại đa số
người dân, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người dân có thu nhập thấp có
nhà ở, nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản
nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường bất động sản.
Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản khơng ổn định có nhiều ngun nhân
khách quan và chủ quan, trong đó ngun nhân chủ quan giữ vai trị quan trọng là
vấn đề quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức
lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời là cơ
sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho

các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần
của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của tồn xã hội.
Quy hoạch khơng ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo
theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất.


2
Vân Đồn là một huyện miền núi hải đảo nằm ở phía Đơng bắc của tỉnh Quảng
Ninh, được hợp thành bởi hai quần đảo Cái Bầu và Vân Hải, có khoảng 600 hòn đảo
trong vịnh Bái Tử Long. Huyện Vân Đồn có tổng diện tích đất tự nhiên là 58183,3 ha
gồm thị trấn Cái Rồng và 11 xã trong đó có 5 xã đảo (Bản Sen, Quan Lạn, Minh
Châu, Ngọc Vừng, Thắng Lợi).
Trong thời gian qua, huyện Vân Đồn đã có những bước phát triển mạnh mẽ
về kinh tế - xã hội, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ
cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ. Đi kèm với sự phát triển kinh tế - xã
hội là sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục đích cư
trú, hoạt động sản xuất và kinh doanh, thương mại và du lịch dẫn đến nhiều sự
biến động về giá đất. Trước thực trạng đó, để làm tốt cơng tác quản lý nhà nước
về đất đai nói chung và cơng tác định giá đất nói riêng thì vấn đề nghiên cứu ảnh
hưởng của quy hoạch đến giá đất là rất cấp thiết. Xuất phát từ thực tế, việc thực
hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên
địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn
huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
- Nghiên cứu ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá
đất trên địa bàn huyện Vân Đồn.
- Đề xuất được các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến
giá đất.
3. Ý nghĩa của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học
- Góp phần bổ sung kiến thức về quy hoạch; nâng cao nhận thức về nội
dung, phương pháp đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất tại
địa phương.
- Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao
khả năng thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại tác động tích cực


3
đến giá đất.
3.2. Ý Nghĩa thực tiễn
- Luận văn là nguồn tài liệu tham khảo phục vụ cho các nhà quản lý, các đơn
vị, trung tâm tư vấn thiết kế, quy hoạch sử dụng đất của huyện Vân Đồn.


4
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Xét trên quan điểm đất đai là địa điểm của một quá trình sản xuất, là tư liệu
sản xuất gắn với quy hoạch sản xuất về sở hữu và sử dụng, với lực lượng sản xuất và
tổ chức sản xuất xã hội thì quy hoạch sử dụng đất nằm trong phạm trù kinh tế xã hội;
có thể xác định quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp của nhà nước
về quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, hiệu quả thông qua việc phân bổ
đất đai cho các mục đích sử dụng và định hướng tổ chức sử dụng đất trong cấp lãnh
thổ, các ngành, tổ chức, đơn vị và người sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản
xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế của nhà nước trên cơ sở dự báo theo quan
điểm sinh thái bền vững.
Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các

biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức quản lý và sử dụng
đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bố quỹ
đất đai (khoanh định cho các ngành và các mục đích) và tổ chức sử dụng đất đai như
tư liệu sản xuất đặc biệt(các giải pháp, biện pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao
hiệu quả sản xuất - kinh tế của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ môi trường và đất đai”.
(Lương Văn Hinh & cs, 2002).
Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và
nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa
chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa
chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con
người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai. Yêu
cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực tế sử
dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”.
QHSDĐ là một hệ thống được tiến hành ở các quy mô khác nhau, từ vi mô tới
vĩ mô. Ở Việt Nam hệ thống này gồm 5 cấp theo quy định tại điều 36 của Luật đất
đai năm 2013 đó là:


5
- Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh,
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
- Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng,
- Quy hoạch sử dụng đất an ninh.
1.1.2. Cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên những luận điểm khoa học cơ bản sau:
- Sự quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện ở việc xác định các định hướng sử
dụng đất theo mục tiêu của sự phát triển, việc hoạch định các chính sách sử dụng đất,
các biện pháp tạo môi trường và điều kiện sử dụng đất cho người sử dụng đất và
kiểm soát việc sử dụng đất.

- Sử dụng tài nguyên đất bao gồm việc đánh giá tiềm năng đất đai, bố trí sử
dụng đất theo yêu cầu cho các mục đích sử dụng đất, việc phân hạng đất một cách
thích hợp và xác định các loại hình sử dụng đất tối ưu. (Lương Văn Hinh & cs, 2002).
1.1.3. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
- Luật Đất đai 2003;
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, ngày 07/05/2009 của Chính phủ về việc phân
loại đô thị;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ
về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ;
- Thơng tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.


6
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về
khung giá đất;
- Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và
môi trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013;

- Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014;
- Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày
01/01/2015 đến 31/12/2019.
1.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam
1.2.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới
Ở mọi quốc gia, công tác quy hoạch sử dụng đất luôn là một trong những nội
dung được quan tâm hàng đầu trong lĩnh vực quản lý Nhà nước đối với tài nguyên
nói chung và đất đai nói riêng. Mỗi quốc gia có những đặc điểm riêng biệt, điển hình
là sự khác biệt trong hệ thống luật pháp và trình độ phát triển, cho nên phương pháp
tiến hành lập và quá trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của mỗi nước cũng mang
những nét đặc thù khác nhau.
Quy hoạch sử dụng đất theo theo tổ chức FAO (Food and Agriculture
Organization of the United Nations) là bước tiếp theo của công tác đánh giá đất. Kết
quả của việc đánh giá đất đai sẽ đưa ra những loại hình sử dụng đất phù hợp. Trên
thế giới có rất nhiều loại hình sử dụng đất, phương pháp quy hoạch đất đai tùy vào
đặc điểm tình hình cụ thể của mỗi quốc gia và vùng lãnh thổ. Có hai trường phái quy
hoạch chính sau:
- Quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo các mục tiêu một cách hài hịa,
sau đó mới đi sâu vào nghiên cứu quy hoạch chuyên ngành.


7
- Quy hoạch nơng nghiệp là nền tảng, sau đó làm quy hoạch quy bản, lập sơ
đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất yêu cầu của cơ chế, thể chế kế hoạch hóa
tập trung. Ngồi ra ở các quốc gia khác nhau cịn có các phương pháp quy hoạch đất
đai khác nhau và mang tính đặc thù, riêng biệt.
1.2.1.1. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc
Trung Quốc là một quốc gia lớn nằm liền kề với Việt nam, có chung đường

biên giới và “ núi liền núi, sông liền sông “ với nước ta. Trung Quốc có diện tích tự
nhiên 9.597.000 km2, dân số gần 1,3 tỷ người, Trung Quốc coi trọng việc phát triển
kinh tế - xã hội bền vững, công tác bảo vệ môi trường luôn được quan tâm lồng ghép
và thực hiện đồng thời với phát triển kinh tế - xã hội. Trong kế hoạch hàng năm, kế
hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa phương đều được dành một phần hoặc một
chương mục riêng về phương hướng, nhiệm vụ và biện pháp để phát triển bền vững,
bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm và hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc
biệt là tài nguyên đất. Đến nay Trung Quốc đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất
từ tổng thể đến chi tiết cho các vùng và địa phương theo hướng phân vùng chức năng
gắn với nhiệm vụ bảo vệ môi trường.
Để quy hoạch tổng thể phù hợp với phân vùng chức năng, các quy định liên
quan của pháp luật Trung Quốc đã yêu cầu mọi hoạt đông phát triển các nguồn tài
nguyên phải nhất quán với phân vùng chức năng. (Nguyễn Kim Sơn, 2000)
Một trong những ảnh hưởng tích cực của quy hoạch tổng thể và sơ đồ phân
vùng chức năng là việc giảm thiểu xung đột đa mục đích nhờ xác định được cách sử
dụng tương thích cho phép ưu tiên ở các khu vực cụ thể.
1.2.1.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà Liên bang Đức
Chỉ vài năm sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994 hệ thống quy hoạch
sử dụng đất của Đức đã được xây dựng. Chính quyền liên bang đưa ra một khung qui
định về nội dung và trình tự thủ tục (thơng qua luật qui hoạch khơng gian liên bang),
các bang có trách nhiệm tn theo, cụ thể hoá và triển khai thực hiện. qui hoạch sử
dụng đất là một bộ phận của qui hoạch khơng gian, do chính quyền địa phương thực
hiện ở mức độ chi tiết tương ứng với cấp quận trên nền bản đồ địa chính tỷ lệ
1/10.000, vị trí của qui hoạch sử dụng đất được xác định trong hệ thống qui hoạch


8
phát triển không gian (theo 4 cấp) liên bang ,vùng, tiểu vùng và đơ thị. Trong đó qui
hoạch sử dụng đất được gắn liền với qui hoạch phát triển không gian ở cấp đô thị.
Trong quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà liên bang Đức cơ cấu sử dụng đất

đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85% tổng diện tích,
diện tích mặt nước, đất hoang là 3%; đất làm nhà ở, địa điểm làm việc, giao thông và
cơ sở hạ tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền kinh tế - gọi chung là đất ở và
đất giao thông chiếm khoảng 12% tổng diện tích tồn Liên bang. Hệ thống qui hoạch
sử dụng đất của Đức nhìn chung có hiệu quả cao, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết
kiệm và bền vững, tạo đà cho sự phát triển của nền kinh tế. (Bộ Tài ngun và Mơi
trường, 2012)
1.2.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc
Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng
đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô
thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, quy hoạch sử
dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Quy hoạch sử dụng
đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông, xây dựng
đô thị, v.v. Quy hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức năng: đất đô
thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các
khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện.
Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp
tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp
huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh.
Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện
nhân dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến
nhân dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp
nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá nhân
trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi của quy
hoạch, ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ như miễn
thuế, không phải thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời sống (Bộ Tài nguyên
và Môi trường, 2012)

9
1.2.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản
Ở Nhật Bản quy hoạch sử dụng đất được phát triển từ rât lâu, đặc biệt phát
triển mạnh vào đầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20 do quá trình cơng nghiệp hố và đơ thị
hố ở Nhật Bản diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các khu công
nghiệp, khu đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở cho người dân, xây dựng
các khu vui chơi giải trí rất lớn. Để giải quyết vấn đề này, chính phủ Nhật Bản đã có
nhiều chính sách về đất đai như ban hành các đạo luật, trong đó có việc đẩy mạnh
cơng tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản không những
chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà còn rất chú trọng đến bảo vệ môi trường,tránh
các rủi ro của tự nhiên như động đất, núi lửa…
Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản chia ra: quy hoạch sử dụng đất tổng thể;
quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Đối với quy hoạch sử dụng đất tổng thể từng được
xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương đương với cấp tỉnh, cấp vùng trở
lên. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất tổng thể được xây dựng cho một chiến lược
sử dụng đất dài hạn khoảng 15 - 30 năm nhằm đáp ứng các nhu cầu đất cho sự
nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. Quy hoạch này là định hướng cho quy hoạch sử
dụng đất chi tiết. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất tổng thể không quá đi vào quy
hoạch chi tiết từng loại đất mà chỉ khoanh định cho các loại đất lớn như: đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất cơ sở hạ tầng, đất khác.
Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết được xây dựng cho vùng lãnh thổ nhỏ
hơn tương đương với cấp xã. Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 - 10 năm, về nội
dung quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng loại đất, các thửa
đất và các chủ sử dụng đất, mà cịn có những quy định chi tiết cho các loại đất như:
về hình dáng, quy mơ diện tích, chiều cao xây dựng. Đối với quy hoạch sử dụng đất
chi tiết ở Nhật Bản hết sức coi trọng đến việc tham gia ý kiến của các chủ sử dụng
đất, cũng như tổ chức thực hiện khi được phê duyệt. Do vậy tính khả thi của phương
án cao và người dân cũng chấp hành quy hoạch sử dụng đất rất tốt. (Bộ Tài nguyên
và Môi trường, 2012)

10
1.2.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
1.2.2.1. Quy hoạch sử dụng đất trước năm 1987
Trước năm 1987 khi chưa có Luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất đai chưa
được coi là nội dung công tác của ngành quản lý đất đai, mà chỉ được thực hiện như
là một phần của quy hoạch phát triển của ngành nông lâm nghiệp. Sau năm 1975 đất
nước thống nhất, dựa trên cơ sở nội dung chỉ thị số 122/ 1970/CT-TTg trước đây,
Chính phủ đã thành lập Ban chỉ đạo phân vùng quy hoạch nông - lâm nghiệp Trung
ương để triển khai công tác này trong cả nước. Kết quả phân vùng nơng lâm nghiệp
trong cả nước đã được Chính phủ phê duyệt năm 1978 và là cơ sở để triển khai công
tác quy hoạch sử dụng đất đầu những năm 1980, Đảng và Nhà nước đã có chủ trương
thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Quyết định số 201/1980/ QĐ-CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ nêu rõ:
“Tồn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy
hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm
và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” và quy hoạch sử
dụng đất được quy định là một trong 7 nội dung của công tác quản lý nhà nước
đối với ruộng đất.
Giai đoạn năm 1981 đến năm 1986 hầu hết các quận, huyện trong cả nước đã
xây dựng quy hoạch tổng thể cấp huyện, do kinh phí hạn chế, các tài liệu điều tra cơ
bản chưa đầy đủ, lực lượng cán bộ chuyên môn thiếu, nhận thức về công tác quy
hoạch của nhiều ngành, nhiều cấp cịn chưa đầy đủ, khơng thống nhất nên chất lượng
quy hoạch cịn nhiều hạn chế. (Nguyễn Đình Bồng, 2011)
1.2.2.2. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 1987- 1993
Năm 1987, Quốc hội khóa VIII chính thức thơng qua Luật đất đai 1988 và
chính thức có hiệu lực từ ngày 08/01/1988. Luật đất đai 1988 ra đời đã đặt nền tảng
cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đất đai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng
đất nói riêng.
Luật đất đai 1988 quy định: “Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất

đai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai. Tại Điều 11 quy định


11
cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng đất: “Uỷ ban nhân dân các cấp lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong địa phương mình” và quy định thẩm quyền
phê chuẩn, xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của các cấp.
Năm 1992, Nhà nước ta triển khai công tác nghiên cứu chiến lược phát triển
quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu hết 53 tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, các vùng kinh tế, bắt đầu của thời kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp
theo quy hoạch. (Chu Văn Thỉnh, 1999)
1.2.2.3. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 1993 - 2003
Ngày 01/07/1993 Luật đất đai 1993 được thơng qua, chính thức có hiệu lực từ
ngày 15/10/1993, cơng tác quy hoạch sử dụng đất được triển khai mạnh mẽ ở các địa
phương và ngày càng hoàn thiện cho phù hợp với giai đoạn phát triển nền kinh tế thị
trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Điều đó được thể hiện rõ nét qua các lần
sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật đất đai 1993 đã ban hành qua các năm 1998 và
2001, trong đó đã có các quy định bổ sung về cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất các cấp. Từ sau Luật đất đai 1993, Tổng cục Địa chính đã chỉ đạo hướng dẫn các
địa phương lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2000.
Hệ thống pháp luật về đất đai thời kỳ này đã đánh dấu một mốc quan trọng về
sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước ta với những thay đổi như: Đất đai được
khẳng định là có giá trị, ruộng đất nơng lâm nghiệp được giao ổn định lâu dài cho
các hộ gia đình, cá nhân, người sử dụng đất được hưởng các quyền và quy định 7 nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nghị định 64/CP ngày 27/09/1998 quy định về
việc giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục
đích sản xuất nơng nghiệp. Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 quy định về quản lý,
sử dụng đất lâm nghiệp.
Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thực tiễn đối với quy hoạch sử dụng
đất địi hỏi phải tiếp tục hồn thiện các quy định đối với quy hoạch sử dụng đất. Trên

cơ sở Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung 1 số điều của Luật đất đai 1998
và Luật đất đai 2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 68/2001/NĐ-CP về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở 4 cấp hành chính.


12
Thông tư 2074/2001/TT-TCĐC ngày 14/02/2001 để hướng đẫn chi tiết đối
với công tác quy hoạch sử dụng đất và điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất các
cấp. (Nguyễn Đình Bồng, 2011)
1.2.2.4. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Năm 2003 tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI đã thơng qua Luật đất đai năm
2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Luật đã quy định rõ về công tác quản
lý Nhà nước về đất đai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong 13 nội dung
quản lý nhà nước về đất đai. Cùng với Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành
các Nghị định, Thông tư, Chỉ thị đã v.v tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác
quản lý quy hoạch sử dụng đất. Ngày 29/10/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định
số 181/2004/ NĐ-CP về thi hành Luật đất đai năm 2003. Trong đó có chương III, từ
điều 12 đến điều 29 quy định rõ các vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp.
Ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên và môi trường đã ban hành Quyết định số 04/2005/
QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch sử
dụng đất, kế hoạch sử dụng đất các cấp.
Năm 2006 Quốc hội khố XI đã thơng qua nghị quyết số 57/2006/QH11 về kế
hoạch sử dụng đất 5 năm (2006 - 2010) của cả nước.
Tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29/11/2012 Luật Đất đai
2013 được ban hành và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Trong đó từ điều 21
đến điều 30 quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền quyết định xét
duyệt quy hoạch, kế hoạch, và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Hệ thống văn bản pháp luật đất đai được đánh giá là tương đối hoàn chỉnh với
những nội dung quy định cụ thể. (Nguyễn Đình Bồng, 2011)
1.2.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

Tăng cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp được coi là một điểm nhấn cơ bản
trong Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất trong 5 năm kỳ
đầu tiên giai đoạn 2011-2015 và giai đoạn 2016-2020 của tỉnh. Đây là cơ sở pháp lý
quan trọng để thực hiện quản lý nhà nước về sử dụng đất đai trong quá trình cơng
nghiệp hố, hiện đại hố, phát triển kinh tế - xã hội của Quảng Ninh đến năm 2020.
Nôi dung cơ bản gồm:


13
1.2.3.1. Giảm dần đất nơng nghiệp
Theo quy hoạch được Chính phủ phê duyệt, cơ cấu đất nông nghiệp của
Quảng Ninh được điều chỉnh giảm đáng kể so với cơ cấu hiện trạng. Với tổng diện
tích tự nhiên 610.235ha, Quảng Ninh có hiện trạng đất nơng nghiệp chiếm
460.119ha, chiếm 77,35% cơ cấu sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2020, diện tích đất nơng nghiệp giảm xuống còn 445.226ha, chỉ còn
chiếm 72,96% trong cơ cấu. Cụ thể, với đất trồng lúa hiện trạng tính đến năm 2010,
Quảng Ninh có 28.531ha nhưng theo quy hoạch được phê duyệt đến năm 2020 diện
tích đất nơng nghiệp giảm cịn 25.000ha. Đất trồng cây lâu năm từ 15.227ha giảm
xuống còn 11.446ha. Việc điều chỉnh diện tích đất nơng nghiệp sẽ theo hướng giảm
dần trong kế hoạch sử dụng đất ở 2 phân kỳ 2011-2015 và 2016-2020. Trong phân
kỳ đầu tiên đã được Chính phủ phê duyệt, diện tích đất nơng nghiệp giảm tương ứng
theo từng năm: 2012 (459.639ha), 2013 (456.965ha), 2014 (454.956ha), 2015
(450.582ha)… Tuy nhiên, với việc điều chỉnh đất nông nghiệp giảm dần đến năm
2020 sẽ tạo ra sức ép cho phát triển kinh tế nông nghiệp. Do vậy, để giải toả sức ép
này, trong định hướng phát triển nông nghiệp thời gian tới của tỉnh được tập trung
ứng dụng cơng nghệ cao, cơng nghệ sạch để có thể gia tăng khối lượng nông sản
trong sản xuất, bảo đảm phát triển bền vững. (UBND tỉnh Quảng Ninh, 2014)
1.2.3.2. Mở rộng đất phi nơng nghiệp, đơ thị
Có thể khẳng định, việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã giúp
cho cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu

kinh tế, đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nông nghiệp, nông thôn phù
hợp với nền kinh tế hàng hố thì việc mở rộng đất phi nơng nghiệp, đơ thị là một xu
thế tất yếu trong quá trình phát triển của tỉnh. Theo hiện trạng sử dụng đất năm 2010
đất phi nông nghiệp là 83.795ha, chiếm 13,73% cơ cấu; đến năm 2020, sẽ tăng lên
130.510ha, chiếm 21,39% cơ cấu sử dụng đất. Theo Chiến lược phát triển kinh tế xã hội tỉnh Quảng Ninh tới năm 2020, tỉnh chú trọng tới việc phát triển nguồn nhân
lực chất lượng cao, ưu tiên tập trung cho các ngành công nghiệp, thương mại, dịch
vụ, sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp với hàm lượng khoa học công nghệ cao trong sản


14
phẩm, những ngành kinh tế biển có lợi thế. Do đó, tỉnh sẽ được ưu tiên đầu tư cơ sở
hạ tầng để thu hút đầu tư. Năm 2015, toàn tỉnh có 11 KCN với diện tích 11.736ha.
Trong đó, 4 KCN là Cái Lân, Việt Hưng, Hải Yên, Đông Mai đang triển khai xây
dựng cơ sở hạ tầng và đã cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất. Các KCN đi vào hoạt
động về cơ bản được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật cấp điện, nước, thoát nước và
hệ thống xử lý nước thải tập trung. Diện tích lấp đầy đạt trên 55%. 3 KCN Hoành
Bồ, Cảng biển Hải Hà giai đoạn 1 và KCN Phương Nam đang trong giai đoạn giải
phóng mặt bằng và tiến hành các thủ tục đầu tư. 4 KCN còn lại đang thu hút, kêu gọi
các nhà đầu tư nghiên cứu đầu tư.
Theo quy hoạch đến năm 2020, Chính phủ cho phép Quảng Ninh điều chỉnh
tăng diện tích đất khu cơng nghiệp từ 1.281ha lên 9.308ha vào năm 2020. Cũng trong
định hướng đến năm 2020, diện tích đất ở đơ thị cũng được Chính phủ cho phép điều
chỉnh tăng dần theo tốc độ đơ thị hố của Quảng Ninh, từ 5.396ha lên 8.069ha vào
năm 2020. Tuy vậy, do dân số của tỉnh có sự chuyển dịch nhanh từ nông thôn sang
thành thị nên nhiều điểm dân cư nông thôn sẽ chuyển thành khu dân cư đô thị và một
số được tái định cư thực hiện các dự án phát triển cũng sẽ khiến đất ở đô thị tăng
nhanh, đất ở nông thôn chuyển dần sang đất ở đô thị… Với việc phân bổ đất dân cư
như trên sẽ tạo điều kiện cho phát triển kinh tế, tiền đề cho đơ thị hố mạnh mẽ trên
địa bàn tỉnh. Ngoài ra, theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử
dụng đất phân kỳ đầu tiên, các phương án quy hoạch sử dụng đất trên các lĩnh vực

như đất quốc phòng, an ninh, trụ sở cơ quan, văn hoá - xã hội, xử lý chất thải, giao
thông, thuỷ lợi, năng lượng… cũng đã được tính đến.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 tỉnh Quảng Ninh góp phần tạo điều
kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, tăng nguồn thu từ đất, nâng cao hiệu quả hơn nữa
vai trò quản lý nhà nước về đất đai. Qua đó, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho chiến
lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. (UBND tỉnh Quảng Ninh, 2014)
1.3. Tổng quan về giá đất
1.3.1. Khái niệm về giá đất
Giá đất là khả năng sinh lợi của đất không phải từ bản thân đất đai. Trong thời
đại ngày nay, chỗ đất nào có khả năng sinh lợi nhiều thì giá đất cao. Khả năng sinh


15
lợi là tổng hợp không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà cịn mơi trường, mơi sinh, khả
năng huy động nguồn lao động để phát triển kinh tế… các nhà lý luận học còn lấy lợi
nhuận/vốn (phương pháp thu nhập) hay lợi nhuận/lãi suất ngân hàng (phương pháp
lợi nhuận) để xác định giá đất.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm
được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật
đất đai năm 2013 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền
của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất được xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định” (Luật Đất đai, 2013)
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định
tại chương VIII, mục 2, điều 114 của Luật đất đai 2013.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1.3.2. Các loại giá đất
a. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, tại cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, nhất thiết phải xác định một
mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng chính
là cơ sở tạo nên giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của
người sử dụng đất. Ở nước ta mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục
đích sử dụng đất được xác định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong
các quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất. Các mục đích
sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan tạo ra, không phải là cơ sở
tạo ra giá trị sử dụng. (Trịnh Hữu Liên và cs, 2014)
b. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường của đất là giá được thị trường, xã hội xác nhận và được thể
hiện bằng giá cả của đất đai; là giá trung bình tại một thời điểm nhất định, địa điểm
nhất định, thị trường nhất định.