Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đến giá đất trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
    



ðỖ VĂN ðẠI




NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ðẤT ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HÀ ðÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
MÃ SỐ: 60.62.16


Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN QUANG HỌC




HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ðề tài “Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử
dụng ñất ñến giá ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông, thành phố Hà Nội” là
công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn
này là hoàn toàn trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ công
trình nghiên cứu nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều có
xuất xứ, nguồn gốc cụ thể. Việc sử dụng các thông tin này trong quá trình
nghiên cứu là hoàn toàn hợp lệ.
Tác giả

ðỗ Văn ðại

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc ñối với Tiến sỹ Nguyễn Quang Học
- Người ñã hết lòng tận tụy hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện
Luận văn này.
Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong Khoa Tài nguyên và Môi
trường – Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, ñặc biệt là các Thầy, Cô
thuộc Bộ môn Quy hoạch ðất ñai ñã hướng dẫn, giúp ñỡ tôi hoàn thành Luận
văn.
Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo và cán bộ thuộc Viện ðào tạo sau

ñại học – Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi
và giúp ñỡ tôi thực hiện hoàn thành Luận năn.
Tôi xin cảm ơn các cơ quan chức năng và cá nhân có liên quan thuộc
quận Hà ðông – Thành phố Hà Nội ñã cung cấp tài liệu và giúp ñỡ tôi trong
quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài; xin cảm ơn các anh, chị ñồng nghiệp
ñang công tác tại Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội và các bạn
học viên Cao học ngành Quản lý ñất ñai Khóa 19 ñã giúp ñỡ tôi trong quá
trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn bạn bè tôi, những người thân trong gia
ñình tôi ñã luôn cổ vũ, ñộng viên và giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện
Luận văn này.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả

ðỗ Văn ðại


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục hình vii
Danh mục ký hiệu và chữ viết tắt viii
1 MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 2
1.2.1 Mục ñích 2
1.2.2 Yêu cầu 3
2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1 Tổng quan về quy hoạch sử dụng ñất 4
2.1.1 Khái niệm về quy hoạch sử dụng ñất 4
2.1.2 Cơ sở khoa học quy họach sử dụng ñất 5
2.1.3 Tình hình quy hoạch sử dụng ñất trên thế giới và ở một số nước
trong khu vực 7
2.1.4 Tình hình quy hoạch sử dụng ñất ở Việt nam 10
2.2 Tổng quan về giá ñất 15
2.2.1 Khái niệm về giá ñất 15
2.2.2 Các loại giá ñất 16
2.2.3 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá ñất và giá ñất ở 19
2.2.4 ðặc trưng cơ bản của giá ñất 23
2.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 24
2.2.6 Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta 34
2.3 Tác ñộng của quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 36
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

iv

3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 39
3.1 ðối tượng nghiên cứu 39
3.2 Nội dung nghiên cứu 39
3.3 Phạm vi nghiên cứu 40
3.4 Phương pháp nghiên cứu 40
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 43
4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà ðông,

thành phố Hà Nội 43
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 43
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 49
4.1.3 ðánh giá chung 65
4.2 ðánh giá hiện trạng và thực hiện quy hoạch sử dụng ñất của quận
Hà ðông. 67
4.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất và biến ñộng sử dụng ñất 67
4.2.2 Giới thiệu phương án quy hoạch quận Hà ðông giai ñoạn
2006 –2010 71
4.2.3 ðánh giá tình hình thực hiện quy hoạch trên ñịa bàn quận Hà
ðông giai ñoạn 2006 - 2010 78
4.3 Khái quát công tác quản lý ñất ñai và giá ñất trên ñịa bàn quận
Hà ðông 79
4.3.1 Tình hình quản lý ñất ñai 79
4.4 Ảnh hưởng của quy hoạch một số dự án theo quy hoạch sử dụng
ñất ñến giá ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông 86
4.4.1 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch ñường Lê Trọng Tấn theo quy
hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 86
4.4.2 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch ñường Lê Văn Lương kéo dài
theo quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 89
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

v

4.4.3 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch ðô thị mới Văn Phú theo quy
hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 94
4.4.4 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng ñất ñến
giá ñất 100
4.4.5 ðánh giá mức ñộ ảnh hưởng và nguyên nhân 102
4.5 ðề xuất phương hướng khắc phục 103

4.5.1 Giải pháp về khoa học 103
4.5.2 Giải pháp về cơ chế chính sách 103
4.5.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 104
4.5.4 Giải pháp nguồn vốn 104
5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 105
5.1 Kết luận 105
5.2 ðề nghị 107
TÀI LIỆU THAM KHẢO 108

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 1. Cơ cấu kinh tế quận Hà ðông (2007 - 2010) 51

Bảng 2. Chuyển dịch kinh tế theo GDP 51

Bảng 3. Giá trị sản phẩm ngành nông nghiệp (Giá cố ñịnh) 55

Bảng 4. Cơ cấu giá trị sản xuất nông nghiệp 56

Bảng 5. Dân số quận Hà ðông năm 2010 57

Bảng 6. Biến ñộng dân số quận Hà ðông (2008 - 2010) 58

Bảng 7. Một số chỉ tiêu văn hoá - xã hội quận Hà ðông giai ñoạn 2006-

2010 61

Bảng 8. Tổng hợp các công trình ñầu tư XDCB trên ñịa bàn quận Hà
ðông giai ñoạn 2006 - 2010 64

Bảng 9. Hiện trạng và cơ cấu SDð năm 2010 68

Bảng 10. Biến ñộng SDð giai ñoạn 2000 - 2010 70

Bảng 11. Danh mục một số khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp 71

Bảng 12. Danh mục khu ñô thị, nhà ở và trục giao thông chính 73

Bảng 13. Một số ñịa ñiểm ñất bãi thải và xử lý chất thải 77

Bảng 14. Kết quả thực hiện việc chuyển mục ñích sử dụng ñất giai ñoạn
2006-2010 của Thành phố Hà ðông 78

Bảng 15. Khung giá ñất ở tại ñô thị 83

Bảng 16: Giá ñất thị trường tại các vị trí trên ñường Lê Trọng Tấn 88

Bảng 17. Giá ñất thị trường tại các vị trí ñường Lê Văn Lương kéo dài 92

Bảng 18. Giá ñất thị trường tại khu ñô thị Văn Phú 99


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai 21

Hình 2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 22

Hình 3. Mối quan hệ của quy hoạch và dự án ñến giá ñất 36

Hình 4. Bản ñồ hành chính quận Hà ðông 44

Hình 5. Cơ cấu kinh tế quận Hà ðông năm 2010 50

Hình 6. Giá ñất nhà nước quy ñịnh tại các vị trí trên ñường Lê Trọng Tấn 87

Hình 7. Giá ñất thị trường tại các vị trí trên ñường Lê Trọng Tấn 89

Hình 8. Giá ñất nhà nước quy ñịnh tại các vị trí trên ñường Lê Văn
Lương kéo dài 91

Hình 9. Giá ñất thị trường tại các vị trí trên ñường Lê Văn Lương 93

Hình 10. Quy hoạch không gian khu ñô thị Văn Phú 94

Hình 11. Quy hoạch chi tiết khu ðô thị mới Văn Phú 96

Hình 12. Giá ñất nhà nước quy ñịnh tại các vị trí Khu ðTM Văn Phú 98

Hình 13. Biểu ñồ giá ñất thị trường tại Khu ðTM Văn Phú 100

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

viii

DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ giải thích
ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á
BðS
Bất ñộng sản
CLUP Quy hoạch sử dụng ñất cấp xã/phường
CSHT Cơ sở hạ tầng
DANIDA Cơ quan phát triển quốc tế ðan Mạch
GIS Hệ thống thông tin ñịa lý
HTQHSDðð

Hệ thống quy hoạch sử dụng ñất ñai
HTQLðð Hệ thống quản lý ñất ñai
HTQLHC Hệ thống quản lý hành chính
HTSDð Hệ thống sử dụng ñất
PLUP Quy hoạch sử dụng ñất có người dân cùng tham gia
QðQTXD Quản lý ñất ñai, quy hoạch ñô thị, xây dựng
QðQTXDðC

Quản lý ñất ñai, quy hoạch ñô thị, xây dựng và ñịa chính
QðQTXDQC

Quản lý ñất ñai, quy hoạch ñô thị, xây dựng và quản trị ñịa chính
QHðT Quy hoạch ñô thị

QHPT Quy hoạch phát triển
QHQLðð Quy hoạch quản lý ñất ñai
QHSDð Quy hoạch sử dụng ñất ñai
QHTTSDð Quy hoạch tổng thể sử dụng ñất
QLðð Quản lý ñất ñai
QSDð Quyền sử dụng ñất
TNMT Tài nguyên môi trường
TW Trung ương
UBND Uỷ Ban Nhân Dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là tư liệu sản
xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng; ñược
chuyển tiếp qua các thế hệ, và ñược coi là một dạng tài sản trong phương thức
tích luỹ của cải vật chất của xã hội; là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của ñất
nước. ðất ñai không do lao ñộng làm ra, mà lao ñộng tác ñộng vào ñất ñai ñể
biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào ña mục ñích. ðất ñai cố
ñịnh về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên
cạnh ñó ñất ñai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử
dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của ñất (ñã ñược khai thác sử dụng)
không những không mất ñi mà có xu hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế,
tốc ñộ ñô thị hoá cao, sự gia tăng dân số gây sức ép về nhu cầu ñất ñai ( bất
ñộng sản) nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường ñất ñai thông

thoáng sẽ tạo ñộng cơ phấn ñấu và cơ hội có nhà ở cho ñại ña số dân chúng lao
ñộng với giá cả chấp nhận ñược.
Giá ñất của Việt Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của ñại
ña số người dân; Nhà nước ñã ban hành nhiều chính sách ñể người có thu nhập
thấp có nhà ở; nhiều chính sách ñể kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường
bất ñộng sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn ñịnh ñược thị
trường bất ñộng sản. Việc giá ñất lên cao và thị trường bất ñộng sản không ổn
ñịnh có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong ñó nguyên nhân
chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn ñề quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ
chức lại việc sử dụng ñất ñai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí ñất ñai, ñồng
thời là cơ sở quan trọng ñể quản lý nhà nước về ñất ñai, ñảm bảo cân bằng nhu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

2

cầu ñất ñai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với ñời sống
vật chất và tinh thần của các cộng ñồng dân cư, thoả mãn nhu cầu ña dạng ñối
với ñất ñai của toàn xã hội. Quy hoạch không ổn ñịnh, không khoa học, không
dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn ñề bất cập về giá ñất.
Hà ðông là một quận của thành phố Hà Nội Hà Nội kể từ ngày
01/8/2008 sau khi sát nhập tỉnh Hà Tây về Hà Nội theo Nghị quyết số:
15/2008/NQ-QH12 ngày 29 tháng 5 năm 2008 của Quốc hội . Hà ðông ñang
trên ñà phát triển ñể trở thành khu trung tâm kinh tế lớn mạnh của Hà Nội.
Trong những năm gần ñây, quận Hà ðông ñã phát huy ñược lợi thế và vai trò
của quy hoạch cho quá trình ñô thị hóa, thúc ñẩy phát triển kinh tế - xã hội,
việc thực hiện quy hoạch các dự án ñầu tư ñã làm giá ñất và bộ mặt ñô thị của
Hà ðông thay ñổi nhánh chóng.
Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện ñề tài: “Nghiên cứu ảnh
hưởng của quy hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông,

thành phố Hà Nội” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá ñiều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của quận Hà ðông.
- Tìm hiểu công tác quy hoạch sử dụng ñất, tình hình thực hiện quy
hoạch sử dụng ñất quận Hà ðông giai ñoạn 2006 – 2010 và tình hình quản lý
giá ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông.
- Nghiên cứu giá ñất nhà nước, giá ñất thị trường trước và sau khi quy
hoạch ñược phê duyệt của một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất trên ñịa
bàn quận Hà ðông, từ ñó ñánh giá mức ñộ ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng
ñất ñến giá ñất.
- ðề xuất giải pháp, kiến nghị trong việc quy hoạch, thực hiện, quản lý
quy hoạch sử dụng ñất ñể nó mang lại sự tác ñộng tích cực ñối với giá ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

3

1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá chính xác tình hình thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng
ñất và giá ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông.
- Số liệu ñiều tra phải ñảm bảo ñộ tin cậy và khách quan, ñúng với thực
tế trước và sau khi thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng ñất.
- Từ số liệu ñiều tra ñược về giá ñất trước và sau khi thực hiện của các
dự án theo quy hoạch sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Hà ðông phải ñánh giá
ñược mức ñộ ảnh hưởng và nguyên nhân dẫn tới sự ảnh hưởng khác nhau ñó,
ñể từ ñó ñề xuất giải pháp và kiến nghị.
- Kết quả nghiên cứu và ñánh giá phải ñảm bảo ñược tính khoa học và
thực tiễn, có khả năng áp dụng ở các ñịa bàn khác.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

4

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng ñất
2.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng ñất
Xét trên quan ñiểm ñất ñai là ñịa ñiểm của một quá trình sản xuất, là tư
liệu sản xuất gắn với quy hoạch sản xuất về sở hữu và sử dụng, với lực lượng
sản xuất và tổ chức sản xuất xã hội thì quy hoạch sử dụng ñất nằm trong phạm
trù kinh tế xã hội; có thể xác ñịnh quy hoạch sử dụng ñất là một hệ thống các
biện pháp của nhà nước về quản lý và tổ chức sử dụng ñất ñầy ñủ, hợp lý,
hiệu quả thông qua việc phân bổ ñất ñai cho các mục ñích sử dụng và ñịnh
hướng tổ chức sử dụng ñất trong cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức, ñơn vị và
người sử dụng ñất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện ñường
lối kinh tế của nhà nước trên cơ sở dự báo theo quan ñiểm sinh thái bền vững.
Xét trên quan ñiểm ñất ñai là tài nguyên quốc gia, một yếu tố cơ bản của
sản xuất xã hội, là nguồn lực quan trọng của sự phát triển kinh tế - xã hội thì
quy hoạch sử dụng ñất là một hệ thống ñánh giá tiềm năng ñất ñai, những loại
hình sử dụng ñất và những ñiều kiện kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn các giải
pháp sử dụng ñất tối ưu, ñáp ứng với nhu cầu của con người trên cơ sở bảo vệ
các nguồn tài nguyên lâu dài.
Xét trên quan ñiểm chức năng quản lý kinh tế của Nhà nước, ñất ñai là
tài sản quốc gia ñược sử dụng trong sự ñiều khiển và kiểm soát của Nhà nước
thì quy họach sử dụng ñất là một hệ thống các biện pháp bố trí và sử dụng ñất,
thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia theo lãnh thổ các
cấp và theo các ngành kinh tế- xã hội.
Về mặt bản chất quy hoạch sử dụng ñất ñai là một hiện tượng kinh tế - xã
hội thể hiện ñồng thời 3 tính chất : kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong ñó :
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng ñất ñai;
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như ñiều

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

5

tra, khảo sát, xây dựng bản ñồ, khoanh ñịnh, xử lý số liệu;
- Tính pháp chế : Xác lập tính pháp lý về mục ñích và quyền sử dụng dất
theo quy hoạch nhằm ñảm bảo sử dụng và quản lý ñất ñai ñúng pháp luật.
Trên cơ sở ñó có thể ñưa ra khái niệm: “ Quy hoạch sử dụng ñất là hệ
thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử
dụng và quản lý ñất ñai ñầy ñủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất
thông qua việc phân bố quỹ ñất ñai (khoanh ñịnh cho các mục ñích và các
ngành) và tổ chức sử dụng ñất như tư liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ
thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo ñiều kiện bảo vệ ñất
ñai và môi trường”.
QHSDð là một hệ thống ñược tiến hành ở các quy mô khác nhau, từ vĩ
mô ñến vi mô. Ở nước ta hệ thống này gồm 4 cấp theo quy ñịnh tại ñiều 25
Luật ñất ñai 2003 ñó là: Quy hoạch sử dụng ñất ñai cả nước, quy hoạch sử
dụng ñất ñai cấp tỉnh (bao gồm các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương ),
quy hoạch sử dụng ñất ñai cấp huyện (bao gồm các quận, huyện, thị xã, thành
phố trực thuộc tỉnh), quy hoạch sử dụng ñất ñai cấp xã (bao gồm xã, phường,
thị trấn) ñược gọi là quy hoạch sử dụng ñất chi tiết vì quy hoạch ñược lập chi
tiết gắn với thửa ñất.
2.1.2. Cơ sở khoa học quy họach sử dụng ñất
Quy hoạch sử dụng ñất ñược xây dựng trên những luận ñiểm khoa học cơ
bản sau :
- Sự quản lý Nhà nước về ñất ñai thể hiện ở việc xác ñịnh các ñịnh hướng
sử dụng ñất theo mục tiêu của sự phát triển, việc hoạch ñịnh các chính sách sử
dụng ñất, các biện pháp tạo môi trường và ñiều kiện sử dụng ñất cho người sử
dụng ñất và kiểm soát việc sử dụng ñất.
- Sử dụng tài nguyên ñất bao gồm việc ñánh giá tiềm năng ñất ñai, bố trí

sử dụng ñất theo yêu cầu cho các mục ñích sử dụng ñất, việc phân hạng ñất
một cách thích hợp và xác ñịnh các loại hình sử dụng ñất tối ưu.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

6

- ðáp ứng mục tiêu phát triên kinh tế - xã hội thể hiện ở việc dự báo nhu cầu
sử dụng ñất cho mục tiêu phát triển, việc cấu trúc lãnh thổ, phân bổ lãnh thổ ñáp
ứng với mục tiêu phát triển từ ñó xây dựng cơ cấu sử dụng ñất ñáp ứng các yêu
cầu ña dạng hoá, chuyên môn hoá và phát triển tổng hợp của sản xuất.
- Thích ứng với xu thế hợp tác hoá, khu vực hoá và toàn cầu hoá qua sự
hình thành các vùng lãnh thổ ñối tác và xác ñịnh nhu cầu về ñất chuyên dùng
cho lĩnh vực kinh tế dịch vụ ñối với liên doanh và ñối với tổ chức nước ngoài
ñầu tư vào Việt nam.
- Căn cứ vào ñặc ñiểm và thuộc tính của ñất ñai, vào các nguồn lực tự nhiên
và kinh tế xã hội là căn cứ khách quan và thực tiễn cho tổ chức sử dụng ñất.
- Hiệu quả sử dụng ñất theo quan ñiểm sinh thái, bền vững, phù hợp xã
hội và bảo vệ môi trường.
Quy hoạch sử dụng ñất có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý và sử
dụng ñất ñai. ðây là công cụ hữu hiệu tạo ra những ñiều kiện lãnh thổ cần
thiết ñể tổ chức sử dụng ñất có hiệu quả cao. Ở Việt nam QHSDð ñược hiểu
là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức, quản lý nhằm sử dụng
hiệu quả tối ña tài nguyên ñất trong mối tương quan với các nguồn tài nguyên
thiên nhiênkhác gắn với bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững trên cơ sở
phân bố quỹ ñất vào các mục ñích sử dụng ñất ở nhiều phạm vi khác nhau.
QHSDð mang tính dự báo, phải thể hiện ñược những mục tiêu chiến lược
phát triển kinh tế - xã hội. Sau khi ñược phê duyệt, QHSDð trở thành công cụ
quản lý nhà nước về ñất ñai ñể các cấp, các ngành quản lý, ñiều chỉnh việc
khai thác sử dụng ñất phù hợp với yêu cầu của từng giai ñoạn phát triển, xử lý
các vấn ñề còn bất cập và các vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất

ñai. Trong các quy hoạch sử dụng ñất thì quy hoạch sử dụng ñất cấp tỉnh có vị
trí trung tâm, tạo khung sườn trung gian giữa tổng thể và cụ thể, giữa Trung
ương và ñịa phương. Nó có tác ñộng trực tiếp tới việc sử dụng của các Bộ,
ngành, vùng, các huyện, các dự án; ñồng thời cũng có vai trò cụ thể hoá, bổ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

7

sung, hoàn thiện quy hoạch sử dụng ñất cả nước.
2.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng ñất trên thế giới và ở một số nước trong
khu vực
Ở mọi quốc gia, công tác quy hoạch sử dụng ñất luôn là một trong những
nội dung ñược quan tâm hàng ñầu trong lĩnh vực quản lý Nhà nước ñối với tài
nguyên nói chung và ñất ñai nói riêng. Mỗi quốc gia có những ñặc ñiểm riêng
biệt, ñiển hình là sự khác biệt trong hệ thống luật pháp và trình ñộ phát triển,
cho nên phương pháp tiến hành lập và quá trình thực hiện quy hoạch sử dụng
ñất của mỗi nước cũng mang những nét ñặc thù khác nhau.
Ở các nước phát triển, hệ thống pháp luật ñất ñai tương ñối hoàn thiện
nên công tác quản lý ñất ñai nói chung và công tác quy hoạch nói riêng ñã có
hệ thống lý luận khá ñầy ñủ, khoa học và ñược triển khai ñồng bộ, hiệu quả
trong thực tiễn, ñảm bảo hiệu quả trên cả 3 mặt kinh tế, xã hội, môi trường.
Ở các nước ñang phát triển, do nền kinh tế còn khó khăn, thiếu kinh phí,
thiếu cán bộ chuyên môn nên nhìn chung hệ thống pháp luật ñất ñai còn chưa
ñồng bộ, hệ thống quy hoạch sử dụng ñất cũng có chất lượng không cao gây
ảnh hưởng không nhỏ ñến sự phát triển của nền kinh tế, ñể lại nhiều hậu quả
cần khắc phục sau này.
a. Tình hình quy hoạch sử dụng ñất ở Trung quốc
Trung quốc là một quốc gia lớn nằm liền kề với Việt nam, có chung
ñường biên giới và “ núi liền núi, sông liền sông “ với nước ta. Trung quốc có
diện tích tự nhiên 9.597.000 km2, dân số gần 1,3 tỷ người, Trung quốc coi

trọng việc phát triển kinh tế - xã hội bền vững, công tác bảo vệ môi trường
luôn ñược quan tâm lồng ghép và thực hiện ñồng thời với phát triển kinh tế -
xã hội. Trong kế hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các
dịa phương ñều ñược dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương
hướng, nhiệm vụ và biện pháp ñể phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử
dụng tiết kiệm và hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên ñặc biệt là tài
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

8

nguyên ñất. ðến nay Trung quốc ñã tiến hành lập quy hoạch sử dụng ñất từ
tổng thể ñến chi tiết cho các vùng và ñịa phương theo hướng phân vùng chức
năng gắn với nhiệm vụ bảo vệ môi trường.
ðể quy hoạch tổng thể phù hợp với phân vùng chức năng, các quy ñịnh
liên quan của pháp luật Trung quốc ñã yêu cầu mọi hoạt ñông phát triển các
nguồn tài nguyên phải nhất quán với phân vùng chức năng.
Một trong những ảnh hưởng tích cực của quy hoạch tổng thể và sơ ñồ
phân vùng chức năng là việc giảm thiểu xung ñột ña mục ñích nhờ xác ñịnh
ñược cách sử dụng tương thích cho phép ưu tiên ở các khu vực cụ thể.
b. Tình hình quy hoạch sử dụng ñất ở Cộng hoà Liên bang ðức
Chỉ vài năm sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994 hệ thống quy
hoạch sử dụng ñất của ðức ñã ñược xây dựng. Chính quyền liên bang ñưa ra
một khung qui ñịnh về nội dung và trình tự thủ tục (thông qua luật qui hoạch
không gian liên bang), các bang có trách nhiệm tuân theo, cụ thể hoá và triển
khai thực hiện. qui hoạch sử dụng ñất là một bộ phận của qui hoạch không
gian, do chính quyền ñịa phương thực hiện ở mức ñộ chi tiết tương ứng với
cấp quận trên nền bản ñồ ñịa chính tỷ lệ 1/10.000, vị trí của qui hoạch sử
dụng ñất ñược xác ñịnh trong hệ thống qui hoạch phát triển không gian (theo
4 cấp) liên bang ,vùng, tiểu vùng và ñô thị. Trong ñó qui hoạch sử dụng ñất
ñược gắn liền với qui hoạch phát triển không gian ở cấp ñô thị.

Trong qui hoạch sử dụng ñất ở Cộng hoà liên bang ðức cơ cấu sử dụng
ñất ñất nông nghiệp và ñất lâm nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85%
tổng diện tích, diện tích mặt nước, ñất hoang là 3%; ñất làm nhà ở, ñịa ñiểm
làm việc, giao thông và cơ sở hạ tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền
kinh tế - gọi chung là ñất ở và ñất giao thông chiếm khoảng 12% tổng diện
tích toàn Liên bang. Hệ thống qui hoạch sử dụng ñất của ðức nhìn chung có
hiệu quả cao, ñảm bảo sử dụng ñất hiệu quả, tiết kiệm và bền vững, tạo ñà cho
sự phát triển của nền kinh tế.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

9

c. Tình hình quy hoạch sử dụng ñất ở Nhật bản
Ở Nhật bản quy hoạch sử dụng ñất ñược phát triển từ rât lâu, ñặc biệt
phát triển mạnh vào ñầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20 do quá trình công nghiệp
hoá và ñô thị hoá ở Nhật bản diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng ñất ñai ñể
xây dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng
nhà ở cho người dân, xây dựng các khu vui chơi giải trí rất lớn. ðể giải quyết
vấn ñề này, chính phủ Nhật bản ñã có nhiều chính sách về ñất ñai như ban
hành các ñạo luật, trong ñó có việc ñẩy mạnh công tác quy hoạch sử dụng ñất.
Quy hoạch sử dụng ñất ở Nhật bản không những chú ý ñến hiệu quả kinh tế,
xã hội, mà còn rất chú trọng ñến bảo vệ môi trường,tránh các rủi ro của tự
nhiên như ñộng ñất, núi lửa…
Quy hoạch sử dụng ñất ở Nhật bản chia ra: quy hoạch sử dụng ñất tổng
thể; quy hoạch sử dụng ñất chi tiết. ðối với quy hoạch sử dụng ñất tổng thể
từng ñược xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương ñương với cấp
tỉnh, cấp vùng trở lên. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng ñất tổng thể ñược xây
dựng cho một chiến lược sử dụng ñất dài hạn khoảng 15 - 30 năm nhằm ñáp
ứng các nhu cầu ñất cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. Quy hoạch này là
ñịnh hướng cho quy hoạch sử dụng ñất chi tiết. Nội dung của quy hoạch sử

dụng ñất tổng thể không quá ñi vào quy hoạch chi tiết từng loại ñất mà chỉ
khoanh ñịnh cho các loại ñất lớn như: ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất
khu dân cư, ñất cơ sở hạ tầng, ñất khác.
ðối với quy hoạch sử dụng ñất chi tiết ñược xây dựng cho vùng lãnh thổ
nhỏ hơn tương ñương với cấp xã. Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 - 10
năm, về nội dung quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng
loại ñất, các thửa ñất và các chủ sử dụng ñất, mà còn có những quy ñịnh chi
tiết cho các loại ñất như: về hình dáng, quy mô diện tích, chiều cao xây dựng.
ðối với quy hoạch sử dụng ñất chi tiết ở Nhật bản hết sức coi trọng ñến việc
tham gia ý kiến của các chủ sử dụng ñất, cũng như tổ chức thực hiện khi ñược
phê duyệt. Do vậy tính khả thi của phương án cao và người dân cũng chấp
hành quy hoạch sử dụng ñất rất tốt.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

10

2.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng ñất ở Việt nam
a. Quy hoạch sử dụng ñất trước năm 1987
Trước năm 1987 khi chưa có Luật ñất ñai, quy hoạch sử dụng ñất ñai
chưa ñược coi là nội dung công tác của ngành quản lý ñất ñai, mà chỉ ñược
thực hiện như là một phần của quy hoạch phát triển của ngành nông lâm
nghịêp. Các phương án phân vùng thực hiện theo nội dung chỉ thị số
122/1970/CT-TTg ngày 13/7/1990 của Thủ tương Chính phủ về “ phân vùng
và quy hoạch phân vùng nông lâm nghiệp, “. Sau năm 1975 ñất nước thống
nhất, dựa trên cơ sở nội dung chỉ thị số 122/ 1970/CT-TTg trước ñây, Chính
phủ ñã thành lập Ban chỉ ñạo phân vùng quy hoạch nông - lâm nghiêp Trung
ương ñể triển khai công tác này trong cả nước (1975 -1978). Kết quả phân
vùng nông lâm nghiệp trong cả nước ñã ñược Chính phủ phê duyêt năm 1978
và là cơ sở ñể triển khai công tác quy hoạch sử dụng ñất ñầu những năm 1980
, ðảng và Nhà nước ñã có chủ trương thống nhất quản lý nhà nước về ñất ñai.

Hiến pháp 1980 quy ñịnh “ Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy
hoạch chung, nhằm ñảm bảo ñất ñai ñược sử dung hợp lý và tiết kiệm”[10].
Quyết ñịnh số 201/1980/ Qð- CP ngày 1/7/1980 của Chính phủ về việc
thống nhất quản lý ruộng ñất và tăng cường công tác quản lý ruộng ñất trong
cả nước nêu rõ: “ Toàn bộ ruộng ñất trong cả nước ñều do Nhà nước thống
nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm ñảm bảo ruộng ñất
ñược sử dụng hợp lý, tiết kiệm.và phát triển theo hướng ñi lên sản xuất lớn xã
hội chủ nghĩa “ và quy hoạch sử dụng ñất ñược quy dinh là một trong 7 nội
dung của công tác quản lý nhà nước ñối với ruộng ñất.
Giai ñoạn năm 1981 ñến năm 1986 thực hiện Nghị quyết ñại hội toàn
quốc lần thứ V của ðảng (năm 1981) hầu hết các quận, huyện trong cả nước
ñã xây dựng quy hoạch tổng thể cấp huyện ,do kinh phí hạn chế, các tài liệu
ñiều tra cơ bản chưa ñầy ñủ, lực lượng cán bộ chuyên môn thiếu, nhận thức về
công tác quy hoạch của nhiều ngành, nhiều cấp còn chưa ñầy ñủ, không thống
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

11

nhất nên chất lượng quy hoạch còn nhiều hạn chế.
b. Quy hoạch sử dụng ñất giai ñoạn 1987-1993
Luật ñất ñai 1988 ñược Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 và công bố
ngày 08/01/1988 tại khoản 2 ñiều 9 quy ñịnh:” Quy hoạch và kế hoạch hoá
việc sử dụng ñất ñai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước ñối với ñất
ñai. Tại ðiều 11 quy ñịnh cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng ñất:
”Uỷ ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñai trong ñịa
phương mình” và quy ñịnh thẩm quyền phê chuẩn, xét duyệt quy hoạch kế
hoạch sử dụng ñất của các cấp.
Luật ñất ñai 1988 ra ñời ñã ñặt nền tảng cơ sở pháp lý cho công tác quản
lý ñất ñai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng ñất nói riêng.
Sau ðại hội lần thứ VII của ðảng (năm 1992) Nhà nước ta triển khai

công tác nghiên cứu chiến lược phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội
ở hầu hết 53 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế. ðây là
mốc bắt ñầu của thời kỳ ñưa công tác quản lý ñất ñai vào nề nếp theo quy
hoạch.
Hiến pháp nước Cộng hoà xá hội chủ nghĩa Việt nam năm 1992, ñiều18
chương II khẳng ñịnh : ” ðất ñai thuộc quyền sở của toàn dân và quy ñịnh:
Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật ñảm bảo sử
dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả”.
c. Quy hoạch sử dụng ñất giai ñoạn 1993-2003
Trong giai ñoạn này ñược sự quan tâm sâu sắc của ðảng và Nhà nước,
công tác quy hoạch sử dụng ñất ñược triển khai mạnh mẽ ở các ñịa phương và
ngày càng hoàn thiện cho phù hợp với giai ñoạn phát triển nền kinh tế thị
trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa. ðiều ñó ñược thể hiện rõ nét qua
các lần sửa ñổi, bổ sung 1 số ñiều của Luật ñất ñai 1993 ñã ban hành qua các
năm 1998 và 2001, trong ñó ñã có các quy ñịnh bổ sung về công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất các cấp. Từ sau Luật ñất ñai 1993, Tổng cục ðịa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

12

chính ñã chỉ ñạo hướng dẫn các ñịa phương lập quy hoạch sử dụng ñất ñến
năm 2000 và kế hoạch sử dụng ñất hàng năm trình cấp thẩm quyền xét duyệt.
ðối với cả nước, năm 1994 Chính phủ ñã triển khai xây dựng quy hoạch,
kế hoạch sử dụng ñất ñai cả nước ñến năm 2000 và ñược Quốc hội khoá IX
thông qua tại kỳ họp thư 11, tại Nghị quyết số 01/1997/QHH9 về kế hoạch sử
dụng ñất ñai trong cả nước giai ñoạn từ năm 1996 ñến năm 2000 [21]. ðể ñưa
công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất hàng năm ñi vào nề nếp, ngày 12
tháng 10 năm 1998 Tổng cục ñịa chính ñã có công văn số 1814/ CV-TCðC
hướng dẫn việc triển khai thực hiện các nội dung công tác quản lý nhà nước
về quy hoạch kế hoạch, sử dụng ñất ñai; trình tự và nội dung các bước xây

dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất theo lãnh thổ hành chính các cấp ( cấp
tỉnh, huyện, xã…); việc quản lý cấp phát thanh quyết toán vốn quy hoạch, kế
hoạch sử dụng ñất ñai; việc lập kế hoạch chuyển ñất nông nghiệp, ñất lâm
nghiệp có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác hàng năm.
ðể ñáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thực tiễn ñối với quy hoạch sử
dụng ñất ñòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện các quy ñịnh ñối với quy hoạch sử
dụng ñất. Trên cơ sở Luật ñất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi bổ sung 1 số ñiều
của Luật ñất ñai 1998 và Luật ñất ñai 2001, ngày 01tháng 10 năm 2001 Chính
phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 68/2001/ Nð - CP về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng ñất ñai. ðây là Nghị ñịnh ñầu tiên của Chính phủ về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng ñất các cấp.
ðể cụ thể hoá Nghị ñịnh 68/2001/ Nð- CP của Chính phủ, ngày 01 tháng
11 năm 2001 Tổng cục ðịa chính ñã ban hành Thông tư số 1842/2001/TT -
TCðC về hướng ñẫn chi tiết ñối với công tác quy hoạch sử dụng ñất các cấp
và việc ñiều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng ñất các cấp.
Theo TS. Nguyễn Quang Học [25] : ” Quy hoạch sử dụng ñất các cấp ñã
góp phần tăng cường hiệu lực và ngày càng có hiệu quả cao trong quản lý và
sử dụng ñất, ñã phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

13

trong quá trình phát triển của ñất nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại
hoá” ñã góp phần thay ñổi diện mạo vùng nông nghiệp, nông thôn . ðất ñai
ñược sử dụng vào phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng hàng hoá. ðất ở
nông thôn ñược cải tạo, chỉnh trang phát triển theo hướng ñô thị hoá. ðất có
mục ñích công cộng ñược quy hoạch ñồng bộ với kết cấu hạ tầng phát triển ñã
góp phần tăng khả năng phục vụ sản xuất và ñời sống của nhân dân.
Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật ñất ñai 1993 - 2003 của Bộ Tài
nguyên và môi trường khẳng ñịnh: Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

ñã góp phần ñảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý Nhà nước về ñất
ñai. Thông qua quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất Nhà nước ñã thực hiện quyền
ñịnh ñoạt về ñất ñai, nắm ñược qũy ñất ñai, ñảm bảo cơ sở pháp lý cho việc
giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, gắn chuyển mục ñích sử
dụng ñất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, làm cơ sở ñể ñiều chỉnh
chính sách ñất ñai tại mỗi ñịa phương, chủ ñộng dành quỹ ñất hợp lý cho phát
triển các ngành, các lĩnh vực, góp phần thúc ñẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu
kinh tế, vừa ñảm bảo ổn ñịnh các mục tiêu xã hội vùa ñáp ứng yêu cầu công
nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước. Từng bước chủ ñộng dành quỹ ñất hợp lý
cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kết cấu hạ tầng cho công nghiệp, dịch
vụ, ñô thị. Qua công tác quy hoạch sử dụng ñất ñai, UBND các cấp nắm chắc
ñược quỹ ñất ñai của ñịa phương mình, có dự tính ñược nguồn thu từ ñất ñai
cho ngân sách.
d. Quy hoạch sử dụng ñất giai ñoạn từ năm 2003 ñến nay
ðể ñáp ứng yêu cầu của công cuộc ñổi mới ñất nước và những yêu cầu
cấp bách của công tác quản lý ñất ñai trong tình hình mới, tại kỳ họp thứ tư
Quốc hội khoá XI ñã thông qua Luật ñất ñai năm 2003. trong ñó ñã dành hẳn
10 ñiều (từ ñiều 21 ñến ñiều 30) ñể quy ñịnh về nguyên tắc, căn cứ, nội dung,
thẩm quyền quyết ñịnh xét duyệt quy hoạch , kế hoạch, và ñiều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

14

Ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số
181/2004/ Nð-CP về thi hành Luật ñất ñai năm 2003. Liên quan ñến côngtác
quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất , Nghị ñịnh ñã dành chương III, từ ñiều 12
ñến ñiều 29 quy ñịnh cụ thể về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất các
cấp. ðể hướng dẫn các ñịa phương thi hành tốt Luật ñất ñai 2003 và Nghị
ñịnh 181/2004/ Nð - CP của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường ñã ban

hành Thông tư số 30/2004/ TT - BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn
lập, ñiều chỉnh và thẩm ñịnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất; Quyết ñịnh số
04/2005/ Qð - BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2005 ban hành quy trình lập và
ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất, kế hoạch sử dụng ñất các cấp.
Có thể nói, ñến giai ñoạn này hệ thống các văn bản pháp luật liên quan
ñến công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất của nước ta là tương ñối ñầy
ñủ, ñồng bộ và toàn diện nhất từ trước tới nay tạo ñiều kiện rất thuận lợi cho
cho công tác quy hoạch , kế hoạch sử dụng ñất các cấp. ðiều ñó khẳng ñịnh
sự quan tâm ñặc biệt của ðảng và Nhà nước ñối với công tác quản lý Nhà
nước về ñất ñai nói chung cũng như công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất
các cấp nói riêng.
Tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XI, Chính phủ ñã trình báo cáo quy
hoạch sử dụng ñất ñến năm 2010 và kế hoạch sử dụng ñất ñến năm 2005 của
cả nước. Năm 2006 Quốc hội khoá XI ñã thông qua nghị quyết số
57/2006/QH11 về kế hoạch sử dụng ñất 5 năm (2006 - 2010) của cả nước.
Theo TS. Nguyên ðình Bồng [21] quy hoạch sử dụng ñất ở nước ta ñược
pháp luật quy ñịnh là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà
nước về ñất ñai; việc tổ chức triển khai quy hoạch sử dụng ñất ở nước ta trong
giai ñoạn 1994 ñến nay ñã cơ bản hoàn thành QHSDð cả nước, QHSDð cấp
tỉnh; QHSDð ñã góp phần tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng
ñất ñai, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong quá
trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

15

Tồn tại chủ yếu của quy hoạch sử dụng ñất ở nước ta là mới thực hiện
chủ yếu ở mức ñộ khái quát, mang tính ñịnh hướng, còn thiếu chiến lược lâu
dài, thiếu quy hoạch chi tiết; về phương pháp và quy trình thực hiện còn nhiều
bất cập chưa có quy trình QHSDð mang tính ñặc thù ñối với ñô thị; sự phối

hợp giữa quy hoạch sử dụng ñất với các quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế
- xã hội các cấp, quy hoạch các ngành chưa ñồng bộ, ñặc biệt là quy hoạch chi
tiết ñô thị. Do những nguyên nhân trên nên chất lượng và tính hiệu quả
QHSDD ñược ñánh giá thấp, QHSDD “ treo” còn tồn tại phổ biến.
2.2. Tổng quan về giá ñất
2.2.1. Khái niệm về giá ñất
Theo Các Mác, giá ñất là do ñịa tô ñược tư bản hóa, tức là ñộ màu mỡ
chênh lệch, ngay ñất xấu nhất cũng có ñịa tô. ðịa tô thuộc về người sử dụng ñất
tức là quyền của người sử dụng dất.
Có một số quan niệm không có giá ñất vì ñất ñai là do thiên nhiên ban
tặng, không do lao ñộng tạo ra nên không có giá trị. Nhưng một số quan niệm
cho rằng có giá ñất vì ñất ñược ñưa ra thị trường ñể mua, bán.
Giá ñất là khả năng sinh lợi của ñất không phải từ bản thân ñất ñai. Trong
thời ñại ngày nay, chỗ ñất nào có khả năng sinh lợi nhiều thì giá ñất cao. Khả
năng sinh lợi là tổng hợp không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà còn môi trường,
môi sinh, khả năng huy ñộng nguồn lao ñộng ñể phát triển kinh tế… các nhà lý
luận học còn lấy lợi nhuận/vốn (phương pháp thu nhập) hay lợi nhuận/lãi suất
ngân hàng (phương pháp lợi nhuận) ñể xác ñịnh giá ñất.
Trên thực tế, giá ñất ñược hình thành trên thị trường trong những trường
hợp nhất ñịnh nhà nước sẽ quy ñịnh giá ñất ñể áp dụng: thu thuế nhà ñất, thu
lệ phí trước bạ ñất, còn thu một số loại khác như: mua, bán ñất qua mua,
bán ñất nhà nước thu thuế giá trị gia tăng hoặc thuế thu nhập về ñất ñai trên
cơ sở giá thị trường.
Như vậy, giá ñất là sự biểu hiện bằng tiền của các quyền và lợi ích thu
ñược từ ñất ñai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………

16

2.2.2. Các loại giá ñất

a. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường của ñất là giá ñược thị trường, xã hội xác nhận và ñược
biểu hiện bằng giá cả của ñất ñai; là giá trung bình tại một thời ñiểm nhất
ñịnh, ñịa ñiểm nhất ñịnh, thị trường nhất ñịnh.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai
và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường
quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số
lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường là mức giá sẽ ñược mua bán trên thị trường và ñược
biểu hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là
người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, ñộc lập,
trong ñiều kiện thương mại bình thường.
Giá trị thị trường của một thửa ñất là giá có thể thực hiện cao nhất của
thửa ñất ñó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong
những ñiều kiện thị trường xác ñịnh. Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng
phẳng, bên mua và bên bán ñều tự nguyện, ñược thông tin ñầy ñủ về thị
trường và tài sản, nên giá thị trường thường không phải chịu tác ñộng bất kỳ
sự kích ñộng quá mức nào.
b. Giá cả, giá cả thị trường
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, ñồng thời biểu hiện
tổng hợp các quan hệ kinh tế như cung – cầu hàng hóa, tích lũy – tiêu dùng
Giá trị là lượng tiêu hao lao ñộng nói chung kết tinh cho hàng hóa. Số
lượng lao ñộng ñó lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong ñiều
kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao ñổi mà biểu hiện ra bằng tiền
tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao ñổi. Do ñó giá
cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết ñịnh.
Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa