nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

NGUYỄN THỊ THỦY

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VIỆT HƯNG

*

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
*
NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2015
2015


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-----------------

NGUYỄN VIỆT HƯNG

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60.34.04.10

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Đỗ Kim Chung

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Hưng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page ii


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc GS. TS. Đỗ Kim Chung đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Kinh tế Nông nghiệp và chính sách, Khoa Kinh tế và Phát triển Nông Thôn
- Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực
hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo Huyện Gia Lâm, các Phòng, Ban, ngành
của huyện, UBND TT Trâu Quỳ, UBND xã Dương Xá, UBND xã Dương Quang đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận
văn./.
Học viên

Nguyễn Việt Hưng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page iii


MỤC LỤC

Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục các chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

i

PHẦN I MỞ ĐẦU

1

1.1

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2

1.2.1

Mục tiêu chung

2

1.2.2

Mục tiêu cụ thể

2

1.3

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

2

1.3.1

Đối tượng nghiên cứu

2

1.3.2

Phạm vi nghiên cứu

2

1.4

Nội dung nghiên cứu

3

PHẦN II CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

4

2.1

Cơ sở lý luận

4

2.1.1

Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4

2.1.2

Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

6

2.1.3

Nội dung nghiên cứu

7

2.1.4

Các yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

7

2.2

Cơ sở thực tiễn

9

2.2.1

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới

9

2.2.2

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

15

2.2.3

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

21

PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CÚU

23

3.1

Đặc điểm địa bàn nghiên cứu

23

3.1.1

Điều kiện tự nhiên

23

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page iv


3.1.2

Thực trạng kinh tế - xã hội

28

3.1.3

Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội

36

3.2

Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lâm

37

3.2.1

Tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật đất đai

37

3.2.2

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính

3.2.3

37

Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất

37

3.2.4

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

38

3.2.5

Công tác quản lý đất đai, giải phóng mặt bằng

38

3.2.6

Những thuận lợi, khó khăn trong quá trình hoàn thiện hồ sơ và thủ tục
chuyển nhượng trên địa bàn

39

3.3

Phương pháp nghiên cứu

40

3.3.1

Phương pháp tiếp cận

40

3.3.2

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

41

3.3.3

Phương pháp thu thập số liệu

41

3.3.4

Phương pháp xử lý số liệu

43

3.3.5

Phương pháp phân tích số liệu

43

3.3.6

Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu

44

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

45

4.1

Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Gia Lâm

45

4.1.1

Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Gia Lâm

45

4.1.2

Đối tượng chuyển nhượng

47

4.1.3

Đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

52

4.1.4

Giá chuyển nhượng

55

4.1.5

Nguồn thông tin

57

4.2

Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất

61

4.2.1

Quy hoạch

61

4.2.2

Hệ thống cở sở hạ tầng

62

4.2.3

Chính sách khác của nhà nước

64

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page v


4.2.4

Quy trình chuyển nhượng

65

4.3

Giải pháp tăng cường quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

66

4.3.1

Quan điểm

66

4.3.2

Giải pháp

66

PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

69

5.1

Kết luận

69

5.2

Kiến nghị

70

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

72

PHỤ LỤC

74

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

CN - TTCN

: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

CNH - HĐH

: Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN

: Giấy chứng nhận

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

GO

: Giá trị sản xuất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HTXNN

: Hợp tác xã nông nghiệp

IC

: Chi phí trung gian

MI

: Thu nhập hỗn hợp

MTTQ

: Mặt trận tổ quốc

NLN

: Nông lâm nghiệp

SDĐ

: Sử dụng đất

SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

TDTT

: Thể dục – Thể thao

TW

: Trung ương

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VA

: Giá trị gia tăng

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

HTX

: Hợp tác xã

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

4.1

Diện tích đất chuyển nhượng từ năm 2012-2014

45

4.2

Tình hình chuyển nhượng đất ở tại 03 xã thị trấn

46

4.3

Tình hình chuyển nhượng đất nông nghiệp

46

4.4

Thông tin về đối tượng chuyển nhượng

47

4.5

Tình hình nhận chuyển nhượng của các hộ gia đình tại 03 xã nghiên cứu

48

4.6

Nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ điều tra

50

4.7

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở theo các xã giai
đoạn 2012 – 2014

51

4.8

Thông tin về các hộ nhận chuyển nhượng

52

4.9

Tình hình nhận chuyển nhượng của các hộ gia đình tại 03 xã nghiên cứu

53

4.10

Nguyên nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ điều tra

54

4.11

Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở theo các xã giai đoạn 2012 – 2014

55

4.12

Giá đất ở tại 03 xã, thị trấn

56

4.13

Giá đất sản xuất nông nghiệp tại 03 xã, thị trấn

57

4.14

Nguồn thông tin để đối tượng chuyển nhượng và đối tượng nhận
chuyển nhượng gặp nhau

4.15

58

Mối quan hệ giữa đối tượng chuyển nhượng và đối tượng nhận chuyển
nhượng Quyền sử dụng đất tại địa điểm nghiên cứu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

60

Page i


PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được coi là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ nó là tư
liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển
của xã hội loài người; mặt khác thì đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng,
nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả và bền vững luôn là vấn đề mà mọi
Quốc gia đều quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp.
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở
nước ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của
Nhà nước đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế. Hoạt
động này bước đầu đã được hình thành với hệ thống pháp luật về đất đai. Cụ thể hóa

thông qua Luật đất đai năm 1993 và được sửa đổi bổ sung qua các năm 1998, 2003
và đến Luật đất đai năm 2013, Nhà nước đã quy định và chi tiết hóa hình thành sáu
quyền trong đó có quyền chuyển nhượng QSD đất đai (mua, bán). Tuy nhiên, trong
quá trình thực hiện, thực tế việc chuyển nhượng QSD đất còn nhiều bất cập, khung
pháp lý chưa hoàn thiện, nhân dân trông chờ quy hoạch,… chính vì vậy cần phải có
những giải pháp thiết thực để ổn định thị trường cũng như đời sống của nhân dân
Huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội là huyện có một vị trí chiến lược rất quan
trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Hà Nội và đất nước. Nơi đây có các
tuyến đường giao thông quan trọng như đường sắt, đường bộ, đường thuỷ, đường
không nối liền với các tỉnh phía bắc, đông bắc. Đặc biệt có lợi thế vị trí cửa ngõ của
thủ đô Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh,
đồng thời cũng là trục kinh tế sôi động trong sự hội nhập nền kinh tế khu vực và thế
giới. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy huyện Gia Lâm phát triển
nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác động rất lớn của quá trình
mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng đất cho yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Vì vậy, một vấn đề
đặt ra là: việc nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 1


hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn để tìm được nguyên
nhân và ảnh hưởng của quá trình này đã và đang tác động như thế nào tới quá trình
phát triển kinh tế - xã hội - môi trường trên địa bàn huyện, từ đó đề xuất những giải
pháp quản lý, sử dụng đất hợp lý đem lại hiệu quả cao và bền vững là rất cần thiết.
Tuy nhiên đến nay các nghiên cứu trước đây mới tập trung nghiên cứu hiệu
quả sử dụng đất, các nghiên cứu về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chưa nhiều, đặc biệt trên địa bàn huyện Gia Lâm chưa có, xuất phát từ những lý do

trên chúng tôi chọn nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1 Mục tiêu chung

Nghiên cứu thực trạng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Gia Lâm từ đó đề xuất giải pháp tăng cường quản lý hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn liên quan đến hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
- Đánh giá thực trạng tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người
dân trên địa bàn huyện Gia Lâm từ năm 2012 - 2014.
- Đề xuất các giải pháp quản lý hoạt động chuyển nhượng trên địa bàn huyện
Gia Lâm
1.3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Gia Lâm.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung: vấn đề liên quan đến hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của người dân
- Phạm vi về không gian: Phạm vi nghiên cứu quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn 3 xã Thị trấn Trâu Quỳ, xã Dương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 2


Xá, xã Dương Quang huyện Gia Lâm, Thành Phố Hà Nội.
- Phạm vi về thời gian: Đánh giá thực trạng tình hình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của người dân trên địa bàn huyện Gia Lâm từ năm 2012 - 2014.
1.4 Nội dung nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích đặt ra thì nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm:
- Tìm hiểu thực trạng việc chuyển nhượng, phân tích đánh giá tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện từ năm 2012 –
2014 và trên địa bàn 3 xã, Thị trấn nói riêng: Thị trấn Trâu Quỳ, xã Dương Xá, xã
Dương Quang.
- Đề xuất giải pháp quản lý hoạt động chuyển nhượng trên địa bàn huyện Gia
Lâm trong thời gian tới.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 3


PHẦN II
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
2.1 Cơ sở lý luận
2.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ)

Khi nói đến sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu,
nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các
quyền đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất trực tiếp đem lại lợi ích cho

chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà đó là
các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận
quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất trực tiếp.
Trước hết, chúng ta hiểu quyền sử dụng đất là một quyền tự nhiên. Chúng ta
thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai
mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất
mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như tạo ra của cải vật
chất cho xã hội.
Hơn nữa, quyền sử dụng đất là quyền năng pháp lý được pháp luật ghi nhận
và bảo vệ. Kể từ khi hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước
vừa là chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn
1980 đến 1987, trên thực tế nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền
sở hữu của mình đối với đất đai, đặc biệt đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử
dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Đến khi Quốc hội thông qua Luật đất đai
(29/12/1987) gồm 6 chương 57 điều thì nhà nước mới bắt đầu xác lập mối quan hệ
giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng
đất. Thực tế Luật đất đai 1987 bước đầu đã tạo cơ cở pháp lý để phát huy quyền sở
hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử
dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng
đất ngày càng trở nên có nhiều vấn đề búc xúc, trong khi nhà nước vừa không chú
trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc chuyển nhượng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 4


đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch quyền sử
dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến
pháp 1992 và Luật đất đai 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong

việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ
quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác pháp luật ghi nhận
người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các
quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp.Và việc thực hiện
các quyền này phải tuân theo quy định do Nhà nước đặt ra. Tiếp theo Luật đất đai
1993 là Luật đất đai 2003, và mới đây nhất là Luật đất đai 2013 đều quy định rất rõ
về quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN
Việt Nam, Luật Đất đai 2013, 2014). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một
quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét
trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những
lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không
có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử
dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho
người sử dụng hoặc sẽ “đền bù”, “bồi thường” (Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN
Việt Nam, Luật Đất đai 2003, 2004.
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện
các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn
chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên
góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
2.1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 5


quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức sau: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn, thế chấp, bảo lãnh giá trị
quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất
đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn
dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế
sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không
được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về
đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bổng, 2006).
2.1.2 Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một là, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối
với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền
sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyển sử dụng đất, các bên tham gia giao dịch
phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật
quy định. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục
đích và và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất
đúng mục đích mà nhà nước đã xác định.
Hai là, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di rời được, bởi vậy khác
với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa đất, đánh số, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu
được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất.
Ba là, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ
thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn
thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 6


tích nhưng ở hai vị trí khác nhau, thậm chí nằm cạnh nhau khi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có giá rất khác nhau.
2.1.3 Nội dung nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bao gồm các nội dung sau:
- Thực trạng chuyển nhượng đang diễn ra:
+ Số vụ tham gia chuyển nhượng
+Loại đất chuyển nhượng: đất ở, đất nông nghiệp
+Bên chuyển nhượng là ai? Hoàn cảnh,nguyên nhân chuyển nhượng?
+ Bên nhận chuyển nhượng là ai? Mục đích nhậnchuyển nhượng? Loại đất
nhận chuyển nhượng? Diện tích nhận chuyển nhượng?
+ Giá cả giao dịch thực tế? Giá cả kê khai với cơ quan nhà nước?
- Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng : Quy hoạch, chính
sách của nhà nước, quy trình chuyển nhượng, nguồn thông tin, hệ thông cơ cở hạ
tầng, giá cả
- Giải pháp để quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.4.1 Chính sách quy hoạch

Quy hoạch là yếu tố ảnh hưởng rất lơn đến hoạt động chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Quy hoạch cho chúng ta biết khu vực nào sẽ phát triển theo hướng nào,
quy định cụ thể từng khu vực đất sử dụng vào mục đích gì...từ đó sẽ cho chung ta
hướng để thực hiện các công việc. Nếu quy hoạch khu đất nào đó là khu công
nghiệp thì giá đất ở quanh khu vực đó sẽ tăng và hoạt động chuyển nhượng sẽ sôi
động hơn.
2.1.4.2 Hệ thống hạ tầng cơ sở

Hệ thống hạ tầng cơ sở là yếu tố quan trọng hàng đầu quyết định tính sôi
động hay trầm lắng của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại các khu
vực giao thông thuận lợi, gần trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, chợ...bao
giờ cũng có số lượng giao dịch chuyển nhượng cao hơn các khu vực khác.
Thửa đất nằm sát đường giao thông, kích thước mặt giáp đường rộng, chiều

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 7


sâu thửa đất đảm bảo, thửa đất lại gần bệnh viện, trường học, chợ...sẽ có nhiều người
tìm mua hơn vì thuận lợi giao thông, về giáo dục, về chăm sóc sực khỏe và đặc biệt
khả năng sinh lời từ thửa đất cáo hơn vì có thể sử dụng để kinh doanh dịch vụ.
Vị trí thửa đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc người mua có đi đến quyết
định mua thửa đất đó hay không. Người bán (tức người chuyển nhượng) muốn bán
nhưng người mua (tức người nhận chuyển nhượng) có đi đến quyết định mua hay
không còn phụ thuộc vào vị trí thửa đất đó có thuận lợi cho việc lưu thông hàng
hoá, hệ thống thuỷ lợi và các dịch vụ có đảm bảo cho việc mở rộng quy mô sản xuất
cho họ được hay không.
Diện tích ô thửa đất cũng có ý nghĩa quan trọng không kém để đi đến quyết định

mua thửa đất đó hay không. Diện tích thửa đất người mua định mua có đủ lớn hay
không trong việc tăng quy mô sản xuất của mình.
2.1.4.3 Các chính sách của nhà nước

Mỗi một địa phương, khu vực đều có chính sách riêng để đảm bảo sự phát
triển về chính trị, kinh tế, xã hội...Vì vậy mà chính sách được ban hành sẽ có rất nhiều
tác động đến hoạt động chuyển nhượng: có thể thúc đẩy, và cũng có thể là không.
2.1.4.4 Giá cả

Để xảy ra việc chuyển nhượng, cần phải có người có quyền sử dụng đất có
nhu cầu bán hay không và người khác có nhu cầu mua hay không. Hay nói cách
khác, phải có cả người muốn bán và người muốn mua.
Người đang có quyền sử dụng đất mà họ không còn nhu cầu sử dụng nữa, họ
muốn bán hết hoặc một phần diện tích họ có để lấy tiền thực hiện nhu cầu khác mà
họ mong muốn.
Người có nhu cầu về quyền sử dụng đất muốn mua một phần diện tích nhất
định để họ có thể sử dụng đất với nhiều mục đích: để ở, để sản xuất nông nghiệp, để
ở và kinh doanh dịch vụ, để sản xuất kinh doanh, hay mua để đấy...
Thuận mua vừa bán, đó là sự thỏa thuận của bên chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tham gia giao dịch. Họ thống nhất một mức
giá mà cả hai bên đều chấp nhận được. Nhà nước cũng quy định giá đất cho từng
vùng, từng khu vực và từng thời điểm vào sự phát triển của nền kinh tế, quy hoạch,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 8


kế hoạch sử dụng đất…Khi nhu cầu đầu tư, sử dụng đất, sản xuất tăng, khả năng
sinh lời từ thửa đất tăng làm cho giá đất tăng lên. Nếu phù hợp với nhu cầu mình,

người mua sẽ chấp nhận mua với mức giá tại thời điểm đó.
Tùy theo nhu cầu của mình mà lựa chọn mức giá phù hợp với từng vị trí,
từng khu vực để tiến hành thỏa thuận việc chuyển nhượng.
2.1.4.5 Nguồn thông tin

Một câu hỏi được đặt ra là người bán và người mua trao đổi thông tin với
nhau như thế nào để có thể diễn ra việc chuyển nhượng. Người bán có nhu cầu bán
mà không phát thông tin ra ngoài thì không ai biết để mua, và có thông bán nhưng
thông tin đó không đến được với người có nhu cầu mua thì cũng không thể dẫn đến
để thực hiện chuyển nhượng.
Như vậy, phải có các nguồn thông tin nhận thông tin của bên có nhu cầu bán
và có nhu cầu mua để kết nối người mua và người bán. Đó là trao đổi trực tiếp, hoặc
qua người trung gian, hay thông tin đại chúng...
2.1.4.6 Quy trình chuyển nhượng

Mỗi công việc đều có một trình tự thực hiện nhất định theo từng bước, từng
giai đoạn. Trong công tác giải quyết thủ tục hành chính cũng vậy, khi thực hiện việc
giải quyết đều có nhưng quy trình được cơ quan Nhà nước quy định cụ thể. Chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cũng phải theo quy trình nhất định. Việc tuân theo quy
trình sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng. Nó thể
hiện ở chỗ hoạt động chuyển nhượng có hợp pháp hay không hợp pháp.
2.2 Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
2.2.2.1 Trung Quốc

Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế
hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên
nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng
Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Quá trình này được tiến hành
song song với các “phong trào”: “Bước nhảy vĩ đại” (1957 – 1962); “Tập thể hóa

đất đai ở nông thôn” (1963 – 1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978). Tuy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 9


nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất nông thôn của nước này chỉ chính thức hoàn
tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất nông thôn thuộc về Nhà nước và
được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội.
Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là sở hữu toàn dân
XHCN (socialist people’s ownership) (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2006). Là người
đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của
một chủ sở hữu. Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy giờ đã bị loại
khỏi các giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị.
Thay vào đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện phân phối đất đai
theo các kênh hành chính (administration channels) mà theo đó người sử dụng đất
(SDĐ) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDĐ của mình. Tuy
nhiên, họ cũng không được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng.
Đất đai lúc bấy giờ được coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân
phối miễn phí.
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân
nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất
kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở
Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để
họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một
cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với
quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được
hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi
đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức”

– còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở
Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của
mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình
thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này (Lưu Quốc Thái , 2007).
Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên giá đất
ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 10


Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất
được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với
một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục
đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu
hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất
đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho

nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành
chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để
được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy
chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định,
thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định

của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ

không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng
quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển

nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,
chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này.
Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ:

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 11


này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ
quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày
sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử
dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có
được QSDĐ.
- Thế chấp QSDĐ:

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được
thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến
hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng
ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của
Trung Quốc.
Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng đầu thế giới, việc tăng cường thu
hút đầu tư nước ngoài diễn ra với tốc độ cao, quá trình nông thôn hóa mạnh làm
tăng nhanh nhu cầu về nhà ở nông thôn cho cả dân cư trong nước và các nhà đầu tư
nước ngoài với sự đa dạng về cấp độ chất lượng và giá cả. Đây là yếu tố từng gây ra
hiện tượng sốt đất nông thôn.
Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Trung Quốc chịu sự điều tiết của một
loạt các đạo luật như Luật ngân sách nhà nước, Luật quản lý đất đai, Luật kế hoạch
hóa, Luật xây dựng, Luật đấu thầu công cộng, Luật bảo vệ môi trường, Luật hợp
đồng, Luật tài chính (luật và các quy định điều chỉnh các khoản vốn vay, tài trợ, cho
thuê, các quy định về ngoại hối và bảo hiểm), Luật thuế, Luật quản lý các doanh
nghiệp có vốn nước ngoài, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư nước ngoài, Luật lao
động, Luật bảo vệ quyền và lợi ích người tiêu dùng. Các đạo luật này tạo cơ sở pháp
lý cho hoạt động kinh doanh nhà đất nông thôn ở Trung Quốc. Hệ thống pháp luật
của Trung Quốc được hình thành trên cơ sở kết hợp giữa hệ thống tiền lệ pháp và
thông luật phù hợp với điều kiện của Trung Quốc. Đây là hệ thống có khả năng kết

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 12

hợp các điểm mạnh của hai hệ thống pháp luật này.
Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc
không giới hạn thời gian SDĐ chuyển sang xác định thời hạn SDĐ; và từ sự cứng
nhắc chuyển sang cơ động, hệ thống SDĐ của Trung Quốc đã đạt được cực điểm
đầu tiên của mình.
Theo quy định của Luật đất đai của Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở
hữu nhà nước ở nông thôn được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các
hình thức: cấp đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất), suất nhượng đất (giao đất
có thu tiền sử dụng đất) và cho thuê đất. Trong trường hợp Nhà nước cần thu hồi đất
của người đang sử dụng để dùng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, nhà
nước có chính sách đền bù và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất. Với việc
thành lập thị trường đất đai, đất đai ở hầu hết các thành phố và địa phương khác ở
Trung Quốc đã được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước.
Đầu năm 2004, Trung Quốc đã ban hành một văn bản quy định cấp chính
phủ, tạo nhiều cơ hội cho các công ty bất động sản nước ngoài được bình đẳng với
những nhà đầu tư trong nước. Theo văn kiện này, trong tương lai, quyền sử dụng
đất cho các dự án thương mại sẽ được quyết định thông qua bán đấu giá công khai
hay bán trực tiếp trên thị trường đất đai.
Thị trường bất động sản Trung Quốc được ví như một chiếc nam châm thu
hút rất nhiều công ty nước ngoài. Với thể chế thị trường được hoàn thiện hơn, cuộc
cải cách nhà ở sâu rộng, thị trường tài chính “chín” hơn, chính sách giao dịch quyền
sử dụng đất công khai, các doanh nghiệp xây dựng nước ngoài càng tự tin khi chen
chân vào Trung Quốc.
2.2.1.2 Hàn Quốc

Thị trường nhà đất nông thôn Hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà đất liên tiếp
tăng là một trong những thách thức lớn nhất đối với chính phủ Hàn Quốc. Quá trình
công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng đã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nông thôn
đổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà đất. Lĩnh vực này đã làm cho những người
giàu nay lại càng giàu hơn. Hàn Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp để giảm giá nhà

đất như cứ 3 tháng một lần, Chính phủ tăng thuế, thắt chặt các quy định về dự án tái

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 13


xây dựng chung cư và cho xây thêm các thị trấn vệ tinh. Đồng thời, một đạo luật
mới được ban hành yêu cầu những người kinh doanh nhà đất phải báo cáo giá trị
thật của các giao dịch liên quan đến nhà đất với nhà chức trách.
Hàn Quốc luôn chú ý tới những nhu cầu chuyên biệt của người già và người
khuyết tật trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống tại các khu dân cư. Theo yêu cầu
của Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc, 10 loại thiết bị thuận tiện sẽ được lắp đặt
miễn phí cho những cư dân có tuổi và người khuyết tật sống tại các căn nhà chung cư
mới thuê. Đối tượng sử dụng những căn nhà này sẽ là người già ở độ tuổi từ 65 trở lên,
những người khuyết tật độ 3 trở lên và những người khiếm thị, khiếm thính.
Các trang thiết bị miễn phí này bao gồm việc giảm thiểu số lượng cửa ra vào,
đá lát chống trơn trượt cho phòng tắm, thay đổi hướng mở và đóng cửa, ghế ngồi
trong phòng tắm, thay đổi thiết bị điều khiển bình ga, thay đổi vị trí của video phone
trong phòng, lắp đặt hệ thống báo động, tín hiệu hướng dẫn bằng âm thanh tại lối
vào các khu chung cư, bồn rửa bát có lắp đặt thêm ghế ngồi sẽ được bán ra với giá
phải chăng nhất.
Một lối đi ra vào dành cho xe lăn tay tại các tòa nhà chung cư và một số cơ sở
khác sẽ phải bắt buộc được xây dựng theo luật hiện hành. Song có rất nhiều nhà xây
dựng chung cư tư nhân không xây dựng những cơ sở này cho người già và người
khuyết tật (Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường, 2008).
2.2.1.3 Singapore

Đây là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người cao, vấn
đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một

vấn đề đơn giản. Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng kể
cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên
trách của mình. Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống
trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư. Hiện nay, Ủy ban
này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.
Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp
nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm
mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích mỗi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 14


căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những
căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2 - 3 phòng ngủ.
Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự
định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những
căn hộ đó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài
sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước. Để dân chúng có thể mua
được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích
dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương
(một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp
sẽ thấp hơn giá thị trường.
Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì
Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống. Đồng thời,
mỗi khu nông thôn lại có bản sắc riêng. Đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua
căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn.
Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó
tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới. Ngoài ra, Chính

phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới
xen kẽ. Những hộ nào sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới
gần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ.
Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003,
Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát
triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là
Subana. Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường
một cách mạnh mẽ hơn (Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường, 2008).
2.2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 15


hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1988
là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được
giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển
QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà
không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất
có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc Hội nước Cộng hoà

XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 1987, 1992)
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ
trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể
thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển
đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng
đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được
QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử
dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán
đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là
bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về
mặt kinh tế đối với đất đai[8]. Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên,
trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút
vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt,
Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục
đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 16