Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã cẩm phả tỉnh quảng ninh

..

TRƢỜNG ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------

NGUYỄN TIẾN QUANG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH BỒI THƢỜNG
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ CẨM PHẢ TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS HÀ XUÂN LINH

Thái Nguyên - 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chƣa hề đƣợc sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Quang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận đƣợc sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều
kiện thuận lợi để tôi hồn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời đầu tiên, tơi xin chân thành cảm ơn TS. Hà Xuân Linh - Khoa Tài
nguyên và Môi trƣờng, Trƣờng Đại học Nông Lâm ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi
trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trƣờng
Quảng Ninh, Trung tâm phát triển Quỹ đất, Trung Tâm Kỹ thuật và Lƣu trữ Địa
chính, Sở Tài nguyên và Mơi trƣờng Quảng Ninh, Phịng Tài ngun và Mơi
trƣờng, phịng Kinh tế, UBND Thị xã Cẩm Phả đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tơi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tơi xin cảm ơn gia đình, bố mẹ, anh chị em đã động viên, tạo điều
kiện về vật chất cũng nhƣ tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn và cảm tạ!
Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Quang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN......................................................................................................................... ii
MỤC LỤC .............................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ....................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH..................................................................................................... ix
MỞ ĐẦU................................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................................... 1
2. Mục tiêu và yêu cầu ........................................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu.............................................................................................................................2
2.2. Yêu cầu ..............................................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ......................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài .............................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ..............................................................................................2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................................. 3
1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài ............................................................................. 3
1.1.1. Lý luận về bồi thƣờng và thu hồi đất ............................................................. 3
1.1.1.1. Vai trò của đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội ...............................................3
1.1.1.2. Khái niệm - sự cần thiết của thu hồi đất và bồi thƣờng giải phóng mặt bằng ........3
1.1.1.3. Luật Đất đai ở Việt Nam - cơ sở của chính sách bồi thƣờng thu hồi đất ................4
1.1.1.4. Các quy định - chính sách thu hồi đất và bồi thƣờng giải phóng mặt bằng............
1.1.2. Lý luận về thực hiện chính sách thu hồi đất và bồi thƣờng giải phóng

mặt bằng ................................................................................................................... 8
1.1.2.1. Đặc điểm của quá trình thu hồi đất và bồi thƣờng giải phóng mặt bằng ................8
1.1.2.2. Các nội dung và các yêu cầu thực hiện chính sách thu hồi đất và bồi thƣờng
giải phóng mặt bằng.................................................................................................................9
1.1.2.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến thực hiện chính sách thu hồi đất và bồi thƣờng
giải phóng mặt bằng.................................................................................................................10
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài .............................................................................................. 16
1.2.1. Tổng quan tài liệu về thu hồi đất, chính sách bồi thƣờng ở các nƣớc ........... 16
1.2.1.1. Tình hình thu hồi đất, chính sách bồi thƣờng ở các nƣớc ........................................16
1.2.1.2. Bài học kinh nghiệm về thu hồi đất và bồi thƣờng ở các nƣớc ...............................19
1.2.2. Tổng quan tài liệu về thu hồi đất, chính sách bồi thƣờng ở Việt Nam .......... 20
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




iv
1.2.2.1. Tình hình thu hồi đất và bồi thƣờng ở Việt Nam .....................................................20
1.2.2.2. Bài học kinh nghiệm về thu hồi đất và bồi thƣờng ở Việt Nam..............................23
1.2.3. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan ......................................................... 30
1.3. Cơ sở pháp lý của việc tổ chức thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC theo
Nghị định 84/2007/CP và Nghị định 69/2009/CP của Chính phủ .................................... 31
1.3.1. Ban bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ............................................................ 31
1.3.2. Trách nhiệm của Ban bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ................................ 32
1.3.3. Trách nhiệm của UBND các cấp.................................................................... 32
1.3.4. Trình tự tổ chức thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ......................... 34
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................. 36
2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 36
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu..................................................................................... 36
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 36

2.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................................... 36
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu................................................................................................ 37
2.4.1. Phƣơng pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu ........................................... 37
2.4.2. Phƣơng pháp điều tra thực tế ......................................................................... 37
2.4.3. Phƣơng pháp chuyên gia ................................................................................ 37
2.4.4. Phƣơng pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu ........... 37
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................... 38
3.1. Điều kiện tự nhiên Thị xã Cẩm Phả .............................................................................. 38
3.1.1. Vị trí địa lí ...................................................................................................... 38
3.1.2. Địa hình, địa mạo ........................................................................................... 38
3.1.3. Khí hậu ........................................................................................................... 40
3.1.4. Thuỷ văn và nguồn nƣớc ................................................................................ 40
3.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................................ 46
3.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế .......................................................................... 40
3.2.2. Tình hình dân số giai đoạn 2009 - 2011........................................................ 41
3.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ................................................................ 42
3.3. Tình hình sử dụng đất giai đoạn 2009 - 2011...............................................................
3.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở thị xã
Cẩm Phả .................................................................................................................................. 45
3.4.1. Các văn bản pháp quy ...................................................................................................45
3.4.2. Công tác tổ chức thực hiện ............................................................................. 46
3.5. Sơ lƣợc về 3 dự án nghiên cứu ...................................................................................... 46

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




v
3.5.1. Dự án 1: Dự án xây dựng trung tâm điện lực Mông Dƣơng tại phƣờng Mông

Dƣơng - Thị xã Cẩm Phả ......................................................................................... 47
3.5.2. Dự án 2: dự án khu văn phịng làm việc của đơn vị hành chính sự nghiệp thị
xã Cẩm Phả và khu văn phòng làm việc, kinh doanh dịch vụ của các doanh nghiệp
khu Hòa Lạc phƣờng Cẩm Bình - Thị xã Cẩm Phả ................................................. 49
3.5.3. Dự án 3: dự án sử dụng đất để trồng bảo vệ môi trƣờng khu vực mỏ Khe Sim
- Lộ Trí, Đèo Nai của Xí nghiệp Khe Sim - Tổng công ty than Đông Bắc ............. 50
3.6. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất
tiến hành ở 3 dự án ................................................................................................................. 51
3.6.1. Đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng và điều kiện đƣợc bồi thƣờng ........................... 51
3.6.2. Kết quả xác định đối tƣợng và điều kiện đƣợc bồi thƣờng tại 03 dự án ........ 55
3.6.2.1. Dự án xây dựng trung tâm điện lực Mông Dƣơng tại phƣờng Mông Dƣơng Thị xã Cẩm Phả........................................................................................................................55
3.6.2.2. Dự án khu văn phòng làm việc của đơn vị hành chính sự nghiệp thị xã Cẩm Phả và
khu văn phòng làm việc, kinh doanh dịch vụ của các doanh nghiệp khu Hịa Lạc phƣờng
Cẩm Bình - Thị xã Cẩm Phả ...................................................................................................56
3.6.2.3. Dự án sử dụng đất để trồng bảo vệ môi trƣờng khu vực mỏ Khe Sim - Lộ Trí, Đèo
Nai của Xí nghiệp Khe Sim - Tổng cơng ty than Đông Bắc ................................................57
3.6.3. Bồi thƣờng về đất ........................................................................................... 60
3.6.3.1. Xác định giá bồi thƣờng về đất..................................................................................60
3.6.3.2. Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 3 dự án .......................................................................61
3.6.4. Bồi thƣờng thiệt hại về tài sản ....................................................................... 64
3.6.4.1. Xác định giá bồi thƣờng các tài sản trên đất .............................................................64
3.6.4.2. Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 03 dự án .....................................................................66
3.6.5. Chính sách hỗ trợ ..........................................................................................................68
3.6.5.1. Chính sách hỗ trợ theo Nghị định số 197/2004/CĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ .................................................................................................................................68
3.6.5.2. Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 3 dự án .......................................................................69
3.7. Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng tại 3
dự án trên địa bàn Thị xã Cẩm Phả....................................................................................... 70
3.7.1. Một số thành công .......................................................................................... 73
3.7.2. Một số hạn chế ............................................................................................... 75

3.8. Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt
bằng ở Thị xã Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh ....................................................................... 80
3.8.1. Các giải pháp chung ......................................................................................................80

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




vi
3.8.1.1. Chính sách bồi thƣờng thiệt hại về đất ......................................................................80
3.8.1.2. Bồi thƣờng thiệt hại về tài sản trên đất bị thu hồi .....................................................81
3.8.1.3. Chính sách hỗ trợ và ổn định cuộc sống ...................................................................81
3.8.2. Các giải pháp cụ thể ....................................................................................... 81
KẾT LUẬN ........................................................................................................................... 83
1. Kết luận ................................................................................................................ 83
1.1. Thực trạng thu hồi đất các dự án trên địa bàn Thị xã .....................................................83
1.2. Xác định đối tƣợng điều kiện đƣợc bồi thƣờng ..............................................................83
1.3. Đánh giá việc thực hiện Chính sách bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở
một số dự án trên địa bàn thị xã Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh ..............................................83
1.4. Tác động của Chính sách bồi thƣờng đến ngƣời dân .....................................................83
1.5. Đánh giá việc bồi thƣờng giá bồi thƣờng về đất, các tài sản trên đất ............................83
1.6. Phân tích, đánh giá cơng tác tổ chức, trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp,
các ngành trong công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ qua các dự án........................83
2. Đề nghị ................................................................................................................. 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................. 86

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

NĐ

Nghị định

CP

Chính phủ

TW

Trung ƣơng

WB

Ngân hàng thế giới

UBND

Uỷ ban nhân dân

QĐ-UBND

Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh

GPMB

Giải phóng mặt bằng

TĐC

Tái định cƣ

CNH

Cơng nghiệp hố

HĐH

Hiện đại hố

ĐTH

Đơ thị hố

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




viii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 1.1: Tình hình biến động đất đai giai đoạn 1990 - 2003........................................... 25

Bảng 3.1: Dân số thị xã Cẩm Phả giai đoạn 2009 - 2011................................................... 41
Bảng 3.2: Tổng hợp diện tích các loại đất thị xã Cẩm Phả giai đoạn 2009 - 2011 .......... 44
Bảng 3.3: Tổng hợp đối tƣợng và điều kiện bồi thƣờng về đất ......................................... 57
Bảng 3.4: Ý kiến của ngƣời có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tƣợng và
điều kiện đƣợc bồi thƣờng ..................................................................................................... 59
Bảng 3.5: Tổng hợp đơn giá bồi thƣờng về đất tại 3 dự án ................................................ 63
Bảng 3.6: Tổng hợp giá trị bồi thƣờng về đất đai của 3 dự án.......................................... 64
Bảng 3.7: Tổng hợp đơn giá bồi thƣờng về tài sản tại 3 dự án .......................................... 67
Bảng 3.8: Tổng hợp kinh phí bồi thƣờng hỗ trợ GPMB .................................................... 70
Bảng 3.9: Ý kiến của ngƣời có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các c
hính sách hỗ trợ....................................................................................................................... 72
Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả đạt đƣợc của các dự án ........................................................ 78

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




ix
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Biểu đồ cách thức sử dụng tiền của ngƣời dân sau khi nhận tiền bồi thƣờng,
hỗ trợ ........................................................................................................................................ 22
Hình 1.2: Biểu đồ diện tích đất bị thu hồi ở một số địa phƣơng
giai đoạn 2001- 2005 ................................................................................................ 28
Hình 3.1: Mặt bằng dự án nhiệt điện Mơng Dƣơng - hạng mục nắn
sơng Mơng Dƣơng ................................................................................................................. 48
Hình 3.2: San lấp mặt bằng ở dự án nhiệt điện Mơng Dƣơng ........................................... 48
Hình 3.3: Mặt bằng ở dự án Hịa Lạc - Cẩm Bình .............................................................. 50

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nƣớc ta thay đổi một cách nhanh
chóng, nhu cầu về đất cho ngƣời dân, cho các cơng trình xây dựng, các khu cơng
nghiệp, khu đơ thị…tăng lên mạnh mẽ làm cho đất càng trở nên khan hiếm và đắt
đỏ. Đi đơi với tình hình phát triển đất nƣớc nhƣ vậy, việc bồi thƣờng, thu hồi đất để
giải toả phục vụ quy hoạch và thực hiện các dự án xây dựng ngày càng phát triển
trên phạm vi tồn quốc.
Có thể thấy trên cả nƣớc, việc bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng và cơng tác
tái định cƣ đều gặp rất nhiều vƣớng mắc làm chậm trễ việc khởi công xây dựng và
kéo dài tiến độ thi công của các cơng trình, khơng những gây thiệt hại cho Nhà
nƣớc mà còn là nguyên nhân của những vụ khiếu kiện đông ngƣời và kéo dài, làm
ảnh hƣởng đến sự ổn định kinh tế - xã hội của địa phƣơng. Điều này khiến ta phải
suy nghĩ tìm hiểu nguyên nhân của vấn đề là ở đâu, ở những ngƣời thực hiện chính
sách hay cịn ở ngay trong chính sách?
Hiện nay việc bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định
của Luật Đất đai 2003, đƣợc thực hiện theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và Nghị định 69/NĐ - CP bổ sung quy
định về quy hoạch sử dụng đất, thu hồi, bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ.
Qua quá trình thực hiện, cơ bản các Điều, Khoản trong Nghị định đã đƣợc áp
dụng có hiệu quả, phù hợp với nguyện vọng của đại đa số nhân dân, khắc phục
đƣợc nhiều tồn tại, vƣớng mắc của những văn bản trƣớc đây. Tuy nhiên, cịn nhiều
nội dung cần phải phân tích, đánh giá có cơ sở khoa học thông qua việc khảo sát
thực tế, điều tra xã hội học nhằm sửa đổi và hoàn thiện các nội dung chính sách,

đảm bảo lợi ích hợp pháp cho ngƣời có đất bị thu hồi, duy trì trật tự, kỷ cƣơng của
pháp luật, hạn chế tối đa những tranh chấp, khiếu kiện về đất của nhân dân trong
việc bồi thƣờng thiệt hại GPMB khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Vì những lý do nêu trên, để đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng
thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất, đƣợc sự phân công của Khoa Tài nguyên và Môi
trƣờng, dƣới sự hƣớng dẫn của giảng viên TS. Hà Xn Linh tơi tiến hành thực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




2
hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất ở một số dự án trên địa bàn Thị xã Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh” nhằm
điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đề xuất một số giải
pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ của công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, đáp
ứng yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nƣớc.
2. Mục tiêu và yêu cầu
2.1. Mục tiêu
- Đánh giá thực trạng và phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến việc thực hiện
chính sách bồi thƣờng thiệt hại ở một số dự án trên địa bàn Thị xã Cẩm Phả thời
gian qua.
- Đƣa ra định hƣớng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện
chính sách thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh cơng tác bồi thƣờng giải phóng mặt
bằng, giúp cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai ngày càng hiệu quả.
2.2. Yêu cầu
- Vận dụng những quy định của Nhà nƣớc để đánh giá việc thực hiện chính sách
bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Các tài liệu số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng q trình thực hiện

các chính sách bồi thƣờng trong thời gian qua và có độ chính xác cao.
- Các số liệu thu thập phải đƣợc phân tích, đánh giá một cách khách quan.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về vấn đề thực hiện chính
sách thu hồi đất, bồi thƣờng GPMB.
- Tìm hiểu và nghiên cứu các chính sách bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng
cũng nhƣ các văn bản pháp lý có liên quan đến cơng tác giải phóng mặt bằng.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Thông qua nghiên cứu công tác GPMB ở 3 dự án để đánh giá thực trạng việc
thực hiện chính sách bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Qua đó tìm ra
những tồn tại, vƣớng mắc, bất cập đề ra những đề xuất, kiến nghị, giải pháp nhằm
khắc phục, hồn thiện hơn trong cơng tác GPMB.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




3

Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài
1.1.1. Lý luận về bồi thường và thu hồi đất
1.1.1.1. Vai trò của đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội
Lời mở đầu của Luật Đất đai năm 1993 đã xác định rõ vai trò của đất đai:
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cƣ,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh và quốc phòng; trải qua nhiều

thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xƣơng máu mới tạo lập, bảo vệ đƣợc vốn
đất nhƣ ngày nay”.
Đất đai là điều kiện tiên quyết cho mọi hoạt động của con ngƣời. Trong cuộc
sống đất đai là nơi diễn ra mọi hoạt động của con ngƣời. Con ngƣời sống, sinh hoạt,
tiến hành sản xuất tạo ra của cải vật chất cho xã hội trực tiếp hoặc gián tiếp và vô số
những hoạt động khác đều nhờ vào đất đai. Trong công nghiệp, đất đai chỉ là nơi
làm nhà xƣởng. Trong nơng nghiệp thì đất đai là tƣ liện sản xuất chủ yếu, đặc biệt
và không thể thay thế đƣợc. Đất đai đƣợc gọi là tƣ liệu sản xuất đặc biệt vì nó vừa là
tƣ liệu lao động, vừa là đối tƣợng lao động.
1.1.1.2. Khái niệm - sự cần thiết của thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng
a. Thu hồi đất: Theo Luật Đất đai năm 2003 thì Thu hồi đất là việc Nhà nƣớc
ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ
chức, hộ gia đình cá nhân quản lý. Thu hồi đất là một quá trình thực hiện các chính
sách của Nhà nƣớc nhằm phục vụ đảm bảo an ninh quốc gia, phát triển kinh tế - xã
hội Do đó việc thu hồi đất là sự thoả thuận giữa Nhà nƣớc và cơ quan có chức năng
với ngƣời dân có đất trong vùng quy hoạch để đi đến sự thống nhất về giá cả bồi
thƣờng cho ngƣời dân và sự ủng hộ của ngƣời dân cho việc thu hồi đất của Nhà
nƣớc.
Nhƣng trong những năm qua, các vấn đề này hầu nhƣ chỉ thực hiện theo hình

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




4
thức "Top down" trên xuống, mọi giá cả là do Nhà nƣớc và các cơ quan có chức
năng của các địa phƣơng, có đất bị thu hồi áp giá, khơng phù hợp với giá thị trƣờng,
do đó gây khơng ít khó khăn trong việc thu hồi đất của Nhà nƣớc. Để hiểu rõ hơn ta
xem các quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi thu hồi đất.

b. Bồi thƣờng thiệt hại: Là trả lại tƣơng xứng giá trị hoặc cơng lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Nhƣ vậy, bồi thƣờng là trả lại tƣơng xứng với giá trị hoặc cơng lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất. Trong đó, giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
c. Quyết định thu hồi đất: Là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu
lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng.
d. Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất: Là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
e. Giải phóng mặt bằng: Là q trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối và các cơng trình xây dựng trên phần đất nhất định đƣợc
quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới trên đó.
1.1.1.3. Luật Đất đai ở Việt Nam và các cơ sở pháp lý của việc bồi thường GPMB
Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thƣờng
GPMB qua những điều 17, 18, 23, 58. Ví dụ:
- Điều 17 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nƣớc, tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời và tài sản do Nhà nƣớc
đầu tƣ vào các xí nghiệp, cơng trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hố,
xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phịng, an ninh cùng các tài sản khác
mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều thuộc sở hữu toàn dân”.
- Điều 18 quy định: “Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nƣớc giao
đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đƣợc chuyển quyền
sử dụng đất Nhà nƣớc giao theo quy định của pháp luật”.
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 đƣợc Quốc hội thơng qua và có
hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Với quy định "đất có giá" và ngƣời sử dụng
đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với
công tác bồi thƣờng GPMB của Luật Đất đai năm 1993.
Những quy định về bồi thƣờng GPMB của Luật Đất đai năm 1993 đã thu
đƣợc những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhƣng càng về sau,
do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó đã dần mất đi vai trị làm
động lực thúc đẩy phát triển. Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB đẩy nhanh
tiến độ thi công công trình, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử
dụng đất, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã đƣợc thông qua
ngày 29 tháng 6 năm 2001. Đây là công cụ pháp luật quan trọng thể chế hóa đƣờng
lối, chính sách của Đảng và Nhà nƣớc về chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Tuy
vậy, Luật Đất đai này chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu về quản lý nhà nƣớc trong tình
hình mới. Chính vì vậy, Luật Đất đai năm 2003 đƣợc Quốc hội thơng qua và có
hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhằm mục đích hồn thiện hơn cơ chế quả lý
đất đai trong tình hình phát triển mới của đất nƣớc. Hàng năm tại các kỳ họp của
Quốc hội Luật Đất đai vẫn đƣợc họp bàn, thảo luận góp ý kiến và sửa đổi để hồn
chỉnh hơn nữa.
Để cụ thể hoá các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách
bồi thƣờng GPMB đã đƣợc ban hành, bao gồm:
- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về
việc bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.

- Thông tƣ Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hƣớng dẫn thi hành Nghị
định 87/CP.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




6
- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về
việc bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng; thay thế Nghị định số 90/CP nói trên.
- Thơng tƣ 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn
thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ.
* Chính sách bồi thƣờng GPMB cụ thể theo quy định của Nghị định số
22/1998/NĐ-CP và Thông tƣ số 145/1998/TT-BTC:
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tƣ số 145/1998/TT-BTC đã quy định
rõ phạm vi áp dụng bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất, đối tƣợng phải
bồi thƣờng thiệt hại, đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng thiệt hại, phạm vi bồi thƣờng thiệt
hại và các chính sách cụ thể về bồi thƣờng thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất,
việc lập khu TĐC cũng nhƣ việc tổ chức thực hiện.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP nói
trên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tƣợng phải bồi thƣờng, đối tƣợng đƣợc bồi
thƣờng, phạm vi bồi thƣờng, đặc biệt ngƣời có đất bị thu hồi có quyền đƣợc lựa
chọn một trong ba phƣơng án bồi thƣờng bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng
tiền. Những nội dung mới đề cập trong NĐ 22/CP.
a. Về điều kiện đƣợc bồi thƣờng về đất có những quy định cụ thể các đối
tƣợng đƣợc bồi thƣờng. Giá đất để tính bồi thƣờng thiệt hại đƣợc xác định trên cơ
sở giá đất của địa phƣơng ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K
để đảm bảo giá đất tính bồi thƣờng phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển

nhƣợng quyền sử dụng đất ở địa phƣơng.
b. Về bồi thƣờng tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá đƣợc
bồi thƣờng 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất hợp pháp sẽ đƣợc trợ cấp
70% đến 80% mức bồi thƣờng.
c. Về mức bồi thƣờng, tài sản đƣợc bồi thƣờng theo mức độ thiệt hại thực tế,
bằng giá trị hiện có của nhà và cơng trình, nhƣng tổng mức bồi thƣờng tối đa khơng
lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, cơng trình phụ độc
lập đƣợc bồi thƣờng 100% theo bảng giá xây dựng mới.
Các Nghị định trƣớc đây hầu nhƣ mới chỉ quan tâm đến nội dung bồi thƣờng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




7
cho đất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với đất bị thu hồi thì Nghị định này đã đƣa
các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm của UBND các
cấp và Ban bồi thƣờng GPMB cấp Huyện trong việc chỉ đạo lập phƣơng án bồi
thƣờng, xác định mức bồi thƣờng hoặc trợ cấp cho từng tổ chức hộ gia đình, cá
nhân và tổ chức thực hiện bồi thƣờng theo phƣơng án đã đƣợc phê duyệt, tạo sự chủ
động cho các địa phƣơng trong việc lựa chọn phƣơng án bồi thƣờng phù hợp với
điều kiện kinh tế - xã hội quỹ đất của địa phƣơng.
Luật Đất đai năm 2003 đƣợc Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01
tháng 7 năm 2004. Để hƣớng dẫn việc bồi thƣờng GPMB theo quy định của Luật
Đất đai năm 2003, một số văn bản sau đã đƣợc ban hành:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phƣơng
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nƣớc thành công ty cổ phần.
- Thông tƣ số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
Chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Thông tƣ số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính
sửa đổi, bổ sung Thông tƣ số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của
Bộ Tài Chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Về cơ bản, chính sách bồi thƣờng GPMB theo Luật Đất đai 2003 đã kế thừa
những ƣu điểm của chính sách trong thời kỳ trƣớc, đồng thời có những đổi mới
nhằm góp phần tháo gỡ các vƣớng mắc trong việc bồi thƣờng GPMB hiện nay.
Tuy nhiên để tháo gỡ những vƣớng mắc, khó khăn trong cơng tác bồi thƣờng
GPMB ngày 25-5-2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




8
bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
Thông tƣ 06 Hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Thông tƣ
145/2007/TT-BTC Hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất; Thông tƣ liên tịch số
14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 Hƣớng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi

thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Về Nghị định 84/2007/NĐ/CP tập trung vào việc làm rõ, bổ sung Nghị định
197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về một số những vấn đề cơ bản
chính sách bồi thƣờng, trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ, trình tự thủ tục bồi thƣờng,
hỗ trợ, tái định cƣ.
Nguyên tắc xuyên suốt của Nghị định 84/2007/NĐ-CP là đảm bảo quyền và
lợi ích của ngƣời sử dụng đất, thực hiện hài hòa 3 lợi ích: Ngƣời sử dụng đất, nhà
đầu tƣ và quyền của nhà nƣớc theo quy định của pháp luật.
Thông tƣ số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi
thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
1.1.2. Lý luận về thực hiện chính sách thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.2.1. Đặc điểm của q trình thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng
Thu hồi đất là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn
quản lý. Quá trình thu hồi đất đƣợc thực hiện theo một quy trình nhất định từ các
khâu ban đầu nhƣ: xác định và công bố chủ trƣơng thu hồi đất, sau khi có chủ
trƣơng rồi thì tiến hành lập hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi sau đó thẩm định
và xét duyệt phƣơng án tổng thể về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ, cuối cùng là
thông báo việc thu hồi đất và ra quyết định thu hồi đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




9
Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất để xây dựng các cơng trình mang tính
đa dạng và phức tạp.

- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu
vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành,... mật độ dân cƣ khác nhau,
ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trƣng riêng của vùng
đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng đƣợc tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi ngƣời dân. Ở khu vực nông thôn,
dân cƣ chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tƣ
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cƣ vùng này là giữ đƣợc đất để
sản xuất, thậm chí họ cho th đất cịn đƣợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhƣng họ
vẫn không cho th. Trƣớc tình hình đó đã dẫn đến cơng tác tuyên truyền, vận động
dân cƣ tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là
điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cƣ sau này [1].
1.1.2.2. Các nội dung và các yêu cầu thực hiện chính sách thu hồi đất và bồi thường giải
phóng mặt bằng
Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, khơng sinh sơi nảy nở thêm. Vì vậy, phải
có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả, nâng cao độ phì của đất, bồi bổ
đất, để đất ngày càng có hiệu quả kinh tế cao. Phải sử dụng đất tiết kiệm, hạn chế sử
dụng đất 2 vụ lúa vào xây dựng khu công nghiệp, đô thị. Quy hoạch khu công
nghiệp và đô thị vào đất đồi, bãi đầm lầy (đất địa tô chênh lệch thấp), nơi xa đơ thị,
xa trung tâm thì mở đƣờng giao thông và chuyển các dịch vụ về gần với nông thôn,
nông dân hơn. Thật cần thiết mới sử dụng đến đất tốt, đất trồng cây lƣơng thực.
Quy hoạch sử dụng đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới cần
thông báo sớm, một cách công khai để cho nhân dân đƣợc biết. Các cấp uỷ, chính
quyền, các đơn vị nhận đất cần phối hợp với các đoàn thể nhân dân, trong đó Hội
Nơng dân các cấp là nòng cốt để tiến hành các thủ tục cần thiết và tuyên truyền các
chủ trƣơng của Đảng, Nhà nƣớc về đất đai, nhằm hạn chế việc khiếu kiện trong

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
nhân dân. Việc thu hồi đất nên theo nguyên tắc: nhu cầu đất đến đâu thì thu hồi đất
đến đó. Bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng theo giá của Nhà nƣớc quy định và tính
đến yếu tố giá cả thị trƣờng trong từng thời điểm nhất định, theo hƣớng tạo điều
kiện thuận lợi cho nơng dân, cho ngƣời có đất bị thu hồi.
Tổ chức tốt việc tái định cƣ cho hộ nông dân sau khi thu hồi đất đến ở các
vùng xen kẽ với các hộ dân trong làng, xã (nếu còn quỹ đất sản xuất), tạo cơ hội cho
họ có đất đồi rừng hoặc một phần đất sản xuất của nông dân khác nhƣờng lại, giúp
họ yên tâm sản xuất. Các khu tái định cƣ cũng nên gần làng q, dịng họ của các hộ
nơng dân đã sống, gắn bó nhiều đời.
Đặc biệt trong q trình tiến hành thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội của
địa phƣơng nên đề cao vai trò tham gia và tham vấn của ngƣời dân. Khi thực hiện
việc bồi thƣờng giải phóng mặt bằng cần có sự cơng khai minh bạch và tổ chức họp
dân để thống nhất phƣơng án bồi thƣờng sao cho thỏa đáng nhất, tránh để xảy ra
khiếu kiện, tố cáo trong q trình bồi thƣờng giải phóng mặt bằng các khu khu vực
thu hồi đất tại các địa phƣơng.
1.1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện chính sách thu hồi đất và bồi thường giải
phóng mặt bằng
* Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các nƣớc trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nƣớc ta, theo quy định của Luật Đất đai, ngƣời sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để đƣợc xét duyệt lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy
chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định

cƣ và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối
tƣợng và mức bồi thƣờng hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan
trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trƣờng bất động sản”, là cơ sở
xác định tính pháp lý của đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




11
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải đƣợc thực hiện theo quy định tại
Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài ngun và Mơi trƣờng, nhƣng cịn nhiều
địa phƣơng chƣa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chƣa đầy đủ, chƣa
đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang
làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai nhƣ không đủ cơ sở giải
quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi
đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản
đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
Trong công tác bồi thƣờng GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tƣợng đƣợc bồi thƣờng, loại đất, diện tích đất tính bồi thƣờng. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nƣớc ta vẫn cịn yếu kém, đặc biệt cơng tác đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chƣa hồn tất. Chính vì vậy mà cơng tác bồi
thƣờng GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai, cấp
GCNQSDĐ thì cơng tác bồi thƣờng GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
* Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu đƣợc trong việc
tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phƣơng, là công cụ thể hiện
sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn

lƣơng thực với nhiệm vụ CNH - HĐH đất nƣớc nói chung và các địa phƣơng nói riêng.
Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thƣờng GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nƣớc đóng vai trị là ngƣời tổ chức. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động
tới chính sách bồi thƣờng đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ đƣợc thực hiện khi có
quyết định thu hồi đất đó của ngƣời đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hƣởng tới
giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thƣờng.
Cơng tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với cơng tác

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




12
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phƣơng án
bồi thƣờng giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lƣợng quy hoạch nói chung và quy hoạch đất đai nói riêng
cịn thấp, thiếu đồng bộ, chƣa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phƣơng án quy hoạch chƣa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang nặng
tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trƣờng hợp quy hoạch theo phong trào. Đây
chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo".
* Cơng tác giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho th đất có tác động rất lớn đến cơng tác bồi thƣờng
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là điều kiện bắt buộc, nhƣng nhiều địa phƣơng chƣa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức đất đƣợc giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định khơng rõ ràng, tình
trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thƣờng
GPMB.
Theo báo cáo của Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng tính từ ngày 01 tháng 7 năm
2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho th là 1.081.011 ha,
trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất là
581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là
155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài thuê là 1.386 ha).
* Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm Luật Đất đai
Đất đai là đối tƣợng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nƣớc về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nƣớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nƣớc trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó khơng
ngừng đƣợc sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nƣớc đã ban hành hơn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




13
200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua
Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản hƣớng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào
cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập
mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai

của Nhà nƣớc đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội
dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông
thôn, bƣớc đầu đã đáp ứng đƣợc quan hệ đất đai mới hình thành trong q trình cơng
nghiệp hóa và đơ thị hóa; hệ thống pháp Luật Đất đai ln đổi mới, ngày càng phù hợp
hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng cũng ln đƣợc Chính phủ
khơng ngừng hồn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vƣớng mắc trong công tác bồi
thƣờng GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp
Luật Đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ
bản đáp ứng đƣợc nhu cầu về mặt bằng cho phát triển các dự án đầu tƣ.
Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chƣa ổn định, chƣa thống nhất của pháp Luật
Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thƣờng GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và
cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hƣởng rất lớn đến công tác bồi thƣờng GPMB. Hệ
thống văn bản pháp Luật Đất đai còn những nhƣợc điểm nhƣ là số lƣợng nhiều, mức
độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chƣa đồng bộ, chặt
chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng cho thấy UBND các
cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhƣng nhận thức về các
quy định của pháp luật nói chung cịn yếu, ở cấp cơ sở cịn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình
trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
* Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nƣớc ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng, là
tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật
Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu nhƣ trƣớc đây Nhà nƣớc chỉ quy định
một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003
đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
- Trƣớc khi có Luật Đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thƣờng, giải phóng
mặt bằng, tái định cƣ đều đƣợc quy định tại các văn bản dƣới luật nhƣ Nghị định số
87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất;
Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi
thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24
tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà
nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích cơng cộng...
Giá đất để tính bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất do UBND tỉnh,
quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số
87/CP. Khung giá đất để tính bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất quy định tại
Nghị định số 87/CP đã đƣợc áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mƣời năm),
mặc dù trong q trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính
bồi thƣờng bằng hệ số K nhƣng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất
nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi thƣờng vẫn thấp hơn nhiều so với giá
thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thƣờng, giải phóng mặt
bằng tại các địa phƣơng.
- Từ khi có Luật Đất đai 2003: Quy định giá đất đƣợc hình thành trong các
trƣờng hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thị xã trực thuộc Trung ƣơng quy định giá theo quy định

tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




15
+ Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính ngun tắc liên quan đến xác định giá đất,
bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ đã đƣợc quy định khá cụ thể tại Luật
Đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất đƣợc thực hiện theo nguyên tắc
“sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng trong điều kiện bình
thƣờng” (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm
2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ
- CP về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Khi định giá đất, ngƣời định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phƣơng pháp
định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hƣởng của chính sách đất đai của Chính phủ
trên cơ sở nắm chắc tƣ liệu thị trƣờng đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế
và tự nhiên của đất đai theo chất lƣợng và tình trạng thu lợi thơng thƣờng trong hoạt
động kinh tế thực tế của đất đai.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phƣơng quy định và cơng bố đều khơng theo đúng
ngun tắc đó, dẫn tới nhiều trƣờng hợp ách tắc về bồi thƣờng đất đai và phát sinh
khiếu kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phƣơng công bố hàng năm chƣa
phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của ngƣời bị thu hồi đất và
gây ách tắc trong thực hiện bồi thƣờng, GPMB. Theo kết quả Bộ Tài nguyên và

Môi trƣờng kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 cho thấy trong 17.480 đơn
khiếu kiện về đất đai thì khiếu kiện về GPMB chiếm 70,64% mà khiếu kiện về giá
đất bồi thƣờng thấp hơn giá thị trƣờng chiếm 70% khiếu kiện về GPMB.
* Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nƣớc ta, thị trƣờng bất động sản ngày
càng đƣợc hình thành và phát triển. Ngày nay thị trƣờng bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trƣờng của nền kinh tế quốc
dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nƣớc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên