Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu vực phía bắc thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2016 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ HƯỞNG
Tên đề tài

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU VỰC PHÍA BẮC
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2016- 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ HƯỞNG
Tên đề tài

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU VỰC PHÍA BẮC
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2016- 2019

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Viết Khanh

Thái Nguyên -2020


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Phạm Thị Hưởng


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Trần Viết Khanh, là người trực tiếp hướng dẫn khoa
học, đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi
trong suốt q trình học tập và thực hiện luận văn.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới phòng Quản lý đào tạo sau đại học,
Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun đã tận tình giúp

đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Ủy
ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, phòng Tài ngun và Mơi trường thành phố
Thái Ngun, Văn phịng đăng ký đất đai thành phố Thái Nguyên, Ủy ban nhân dân
và cơng chức địa chính xây dựng của các xã, phường thuộc thành phố Thái Nguyên
đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn./.

Tác giả luận văn

Phạm Thị Hưởng


3

MỤC LỤC
LỜI
CAM
ĐOAN
.............................................................................................................i LỜI CẢM ƠN
.................................................................................................................
ii
MỤC
LỤC.......................................................................................................................
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ..........................................................................................
vii
DANH

MỤC
CÁC
HÌNH
............................................................................................
ix
MỞ
ĐẦU
...........................................................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài..............................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ...............................................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học .............................................................................................2
Chương
1:TỔNG
QUAN
TÀI
LIỆU
...........................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ...............................................................4
1.1.1. Cơ sở lý luận của cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, lập hồ sơ địa chính........................................................................................4
1.1.2. Căn cứ pháp lý của cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ..........................................................................6
1.2. Cơ sở thực tiễn về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ
sơ địa chính .............................................................................................................9
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động.......................9
1.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................14
1.2.3. Hồ sơ địa chính........................................................................................18
1.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính của
một số nước trên thế giới và ở Việt Nam và tại tỉnh Thái

Nguyên..............................18
1.3.1 Tại Mỹ ......................................................................................................18
1.3.2 Tại Trung Quốc ........................................................................................19
1.3.3 Tại Pháp....................................................................................................20
1.4. Đánh giá chung về tổng quan ........................................................................25
Chương 2:ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................25
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu...............................................................................26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................26


4

2.2. Nội dung nghiên cứu......................................................................................26


5

2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại khu vực phía bắc thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.................................................................26
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại khu vực phía bắc thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái
Nguyên
......................................................................................................27
2.2.3. Đánh giá tình hình thực hiện cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại khu vực phía bắc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên
giai
đoạn

2016
2019...............................................................................................27
2.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy
chứng
nhận
quyền
sử
dụng
đất.....................................................................................27
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu vực phía bắc thành phố Thái Nguyên,
tỉnh
Thái Nguyên trong thời gian tiếp theo ..............................................................27
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................28
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu....................................................28
2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu.......................................................................29
2.4.4. Phương pháp phân tích, đánh giá ............................................................29
Chương 3:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................... 30
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại khu vực phía bắc thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ...........................................................................30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................31
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ........................................................................33
3.1.3. Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội...........................38
3.2. Hiện trạng sử dụng đất tại khu vực phía bắc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên..................................................................................................................39
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất tại khu vực phía bắc thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái
Nguyên
......................................................................................................39
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai tại khu vực phía bắc thành phố Thái

Ngun..............38
3.3. Đánh giá tình hình thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại khu vực phía Bắc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn
2016 - 2019 ...........................................................................................................40
3.3.1. Đánh giá kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân tại khu vực phía bắc thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 –


6

2019 ...................................................................................................................4
0


7

3.3.3. Đánh giá kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng
nghiệp tại khu vực phía bắc thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019 ...52
3.3.4. Đánh giá kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi
nông nghiệp tại khu vực phía Bắc thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 –
2019
...........................................................................................................................55
3.3.8. Đánh giá chung về hoạt động đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại khu vực phía Bắc thành phố Thái Nguyên
.............................................61
3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử
dụng
đất.................................................................................................................63

3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại khu vực phía Bắc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên trong thới gian tiếp theo ..........................................................................63
3.5.1. Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ....................................................63
3.5.2. Giải pháp về tăng cường công tác Quản lý Nhà nước về đất đai............64
3.5.3. Giải pháp nâng cao ý thức pháp luật đất đai cho cán bộ và nhân dân ....64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 65
1. Kết luận.............................................................................................................66
2. Kiến nghị...........................................................................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 68


8

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTN&MT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BCH

Ban chấp hành

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CNTT

Cơng nghệ thơng tin

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HTX

Hợp tác xã

UBND

Ủy ban nhân dân

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

TT

Thông tư

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Quy mô dân số, tỷ lệ lao động năm 2019 ...................................... 37
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất tại khu vực phía bắc thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 2019
................................................................. 39
Bảng 3.3. Hiện trạng trình độ cán bộ địa chính cấp tại khu vực phía bắcthành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên............................................. 39
Bảng 3.4. Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân tại khu vực
phía bắc thành phố Thái Nguyên năm
2016.......................................... 40
Bảng 3.5. Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân tại khu vực
phía bắc thành phố Thái Nguyên năm
2017.......................................... 41
Bảng 3.6. Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân tại khu vực
phía bắc thành phố Thái Nguyên năm
2018.......................................... 42

Bảng 3.7. Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân tại khu vực
phía bắc thành phố Thái Nguyên năm
2019.......................................... 43
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình cá nhân tại
khu vực phía bắc thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2019
....... 44
Bảng 3.9. Kết quả cấp GCNQSD đất cho các tổ chức năm 2016 .................. 45
Bảng 3.10. Kết quả cấp GCNQSD đất cho các tổ chức năm 2017 ................ 47
Bảng 3.11. Kết quả cấp GCNQSD đất cho các tổ chức năm 2018 ................ 48
Bảng 3.12. Kết quả cấp GCNQSD đất cho các tổ chức năm 2019 ................ 49
Bảng 3.13. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
tổ chức giai đoạn 2016 -2019 ........................................................ 50
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất
nông nghiệp giai đoạn 2016 - 2019
........................................................ 53


vii
Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi
nông nghiệp giai đoạn 2016 -2019
......................................................... 56
Bảng 3.16. Nguyên nhân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại khu vực phía bắc thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 2019 ............................................................................................... 58


8

Bảng 3.17. Tổng hợp tiến độ thực hiện cấp giấy chứng nhận từ 2016 2019 ............................................................................................... 60
Bảng 3.18. Tình hình hồ sơ địa chính phục vụ cơng tác quản lý đất đai, cấp
giấy chứng nhận............................................................................. 60

Bảng 3.19: Tổng hợp ý kiến của cán bộ làm công tác cấp giấy chứng nhận
đất tại khu vực phía bắc thành phố Thái
Nguyên................................ 63
Bảng 3.20: Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất ...................................... 61
Bảng 3.21. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân ............ 62


9

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Bản đồ hành chính khu vực nghiên cứu...................................... 31
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất khu vực phía bắc thành phố
Thái Nguyên ............................................................................... 28
Hình 3.3. Biểu đồ kết quả cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2016 – 2019 ............................... 45
Hình 3.4. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2016 – 2019 ....................................
46
Hình 3.5. Biểu đồ tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất của các tổ chức giai
đoạn 2016 – 2019

khu vực phía bắc của thành phố Thái

Ngun........................................................................................ 51
Hình 3.6. Biểu đồ tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất nông nghiệp lần đầu
giai đoạn 2016 – 2019 khu vực phía bắc của thành phố Thái
Nguyên........................................................................................ 54
Hình 3.7. Biểu đồ tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp lần

đầu giai đoạn 2016 - 2019 khu vực phía bắc của thành phố Thái
Nguyên........................................................................................ 57


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho lồi người,
là thành phần quan trọng của mơi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh, quốc phòng, là tài sản lớn
và quan trọng nhất của mỗi quốc gia. Chính vì thế, để đất có thể sử dụng cho các
mục đích khác nhau một cách hiệu quả, sự phân bố và sử dụng đất hợp lý là chìa
khố cần thiết có ý nghĩa sống còn đối với sự tồn tại của con người.
Quá trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đặt ra những yêu cầu to lớn đối với
công tác quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, trong đó quản
lý nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng trong nghiên cứu các quan hệ
phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân. Đất đai là sản
phẩm của tự nhiên và tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế, xã hội. Trong nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ xã hội phát sinh
trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp liên quan trực tiếp tới lợi ích của từng đối
tượng sử dụng đất.
Luật đất đai, năm 2013 tiếp tục khẳng định “Đăng ký đất đai, lập và quản lý
hồ sơ địa chính, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất” là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Đây thực
chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống thơng tin đầy đủ, chặt chẽ,
kịp thời giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất; là cơ sở để Nhà nước quản lý hiệu
quả toàn bộ đất đai theo pháp luật, để từ đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng
đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững . Tuy nhiên, thực tế đăng ký đất đai, cấp

GCN quyền sử dụng đất ở nước ta đặc biệt là đất ở diễn ra rất chậm. Hơn nữa tình
hình biến động đất đai rất phức tạp nên vấn đề quản lý sử dụng đất gặp nhiều khó
khăn, việc tranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra, hiện nay có khoảng 80% các vụ
khiếu kiện thuộc lĩnh vực đất đai. Do đó việc cấp GCN quyền sử dụng đất đối với
từng thửa đất hiện nay là vô cùng cần thiết.


2

Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh; là trung tâm chính trị,
kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học kỹ thuật, y tế, du lịch của tỉnh Thái Nguyên và
vùng trung du miền núi Bắc Bộ; là cửa ngõ phía Bắc của thủ đơ Hà Nội, là đầu mối
giao thông quan trọng nối các tỉnh miền núi phía Bắc với các tỉnh đồng bằng Bắc
Bộ;
có vị trí quan trọng về an ninh, quốc phịng. Thành phố Thái Nguyên diện tích đất tự
nhiên là 22.293 ha, có 32 đơn vị hành chính xã, phường gồm: 21 phường, 11 xã.

Dân số trên 36 vạn người, có 08 dân tộc anh em chung sống. Đất đai trên địa
bàn thành phố biến động không ngừng do tác động của chuyển nhượng, chuyển mục
đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ
cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền của
người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Xuất phát từ thực tiễn trên,
đồng thời nhận thức tầm quan trọng của công tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng
đất và lập hồ sơ địa chính, được sự phân công của khoa Quản lư Tài Nguyên,
Trường Đại học Nông Lâm, dưới sự hướng dẫn của giảng viên PGS.TS. Trần Viết
Khanh - Đại học Thái Nguyên, học viên tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu vực phía bắc
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2019”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất tại khu vực phía bắc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại khu vực phía bắc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu vực phía bắc thành phố Thái Nguyên nói
chung và trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói riêng.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh
giá khách quan về q trình thực hiện cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền


3

sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính hiện nay.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Quá trình nghiên cứu đề tài giúp học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà
nước về đất đai và thực tiễn việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính tại địa phương; góp phần giúp người sử dụng
đất cũng như cơ quan quản lý nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên thấy
được thực tế những hạn chế, tồn tại qua những phản ánh, đánh giá của người dân.
Từ đó, đưa ra những giải pháp đúng đắn, khoa học, hiệu quả, phù hợp hơn với thực
tiễn để giải quyết những khó khăn và hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước về đất
đai trong thời gian tiếp theo.


4

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản 15,
Điều 3, Luật Đất đai 2013).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16, Điều
3,
Luật Đất đai 2013).
Giấy chứng nhận là tên gọi chung của các loại giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai,
pháp luật về nhà ở (Khoản 4, Điều 3, Thông tư 24, 2014).
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan (Thơng tư số 23, 2014).
1.1.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập hồ sơ địa chính
Đất đai là tài ngun vơ cùng quan trọng đối với tồn nhân loại. Đất đai là môi
trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, là nơi diễn ra mọi hoạt động của xã hội, là
nơi xây dựng trụ sở Quốc phịng an ninh, cơng trình phúc lợi phục vụ đời sống của
người dân. Song đất đai là tài nguyên có hạn trong khi đó nhu cầu về đất đai ngày
một tăng gây khó khăn trong q trình sử dụng đất, làm ảnh hưởng đến công tác
quản lý đất đai. Đặc biệt hiện nay do q trình đơ thị hố và cơng nghiệp hố diễn ra

mạnh


5

mẽ. Nhất là khi nước ta gia nhập tổ chức thương mại WTO, đó là động lực để tiến
tới xu hướng tồn cầu hố, thu hút đầu tư, phát triển kinh tế đất nước. Và đây cũng
chính là nguyên nhân kéo theo nhu cầu về nhà ở, đất sản xuất kinh doanh phi nơng
nghiệp tăng lên làm cho diện tích đất nơng nghiệp giảm đi, gây khó khăn trong cơgn
tác quản lý đất đai. Vì vậy với mỗi quốc gia thì cơng tác quản lý đất đai đều đóng
vai trị rất quan trọng.
Đối với nước ta, công tác quản lý đất đai được Đảng và Nhà nước quan tâm
sâu sắc. Thực chất của việc quản lý đất đai chính là việc quản lý thửa đất với 3 nội
dung chính là diện tích ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất và người
sử dụng
đất.
Đăng ký, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính là một cơng cụ để bảo vệ lợi
ích của Nhà nước cũng như lợi ích công dân. Tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay
công tác này cũng gặp những khó khăn trên cả hai phương diện chủ quan và khách
quan.
Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC đem lại những lợi ích đối với
Nhà nước và xã hội là:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển quyền sử dụng đất...
- Phục vụ quy hoạch;
- Giám sát giao dịch đất đai;
- Phục vụ quản lý trật tự trị an.
Lợi ích đối với cơng dân là:
- Tăng cường về chủ quyền đối với đất đai;
- Khuyến khích đầu tư cá nhân;

- Mở rộng khả năng vay vốn;
- Hỗ trợ giao dịch về đất đai;
- Giảm tranh chấp đất đai...
Với những lợi ích như trên cho thấy cơng tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập
HSĐC là một công việc không thể thiếu trong quản lý Nhà nước về đất đai.
* Khái niệm GCNQSDĐ


6

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Điều 3, Luật
đất đai, 2013).
* Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý xác lập mối
quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và ích hợp pháp
của người sử dụng đất.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích để nhà nước tiến
hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai
thác mọi tiền năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài
nguyên đất cho thế hệ mai sau. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.
* Vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ quản lý đất đai vô cùng
quan trọng, giúp cho nhà nước quản lý đất đai một cách hiệu quả và khoa học, là căn
cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và là cơ sở để
các đối tượng khác như ngân hàng, các công ty…đưa ra các quyết định liên quan

đến quá trình quản lý, sử dụng đất, là một công cụ mang nhiều ý nghĩa to lớn đối
với xã hội (Quyết định 08, 2006).
1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, lập hồ sơ địa chính
1.1.2.1. Thời kỳ từ 01/7/2004 đến 01/7/2014
Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề mới và
có nhiều vấn đề chưa được đề cập đến. Tuy đã được sửa đổi bổ sung và các năm
1998 và 2001 nhưng vẫn còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho q trình quản lý và
sử dụng đất. Vì vậy ngày 26/11/2003, Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khố XI, kỳ
họp thứ
4 thơng qua, thay thế cho Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều
(của


7

Luật Đất đai năm 1993) năm 1998 và năm 2001. Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ
ngày 01/7/2004 đã một lần nữa khẳng định:“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu”(Luật Đất đai năm 1993, 2003).
Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm
đến vấn đề đất đai, đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý đất đai, điều
chỉnh các mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế. Đầu tiên là Hiến pháp
1992, tiếp đó là Luật đất đai các năm 1987, 1993, 2003, các Luật sửa đổi bổ sung
một số điều của Luật các năm 1998, 2001 và gần đây nhất là sự ra đời của Luật Đất
đai năm 2013 cùng với các văn bản pháp luật có liên quan (Hiến pháp Việt Nam
năm
1980, 1992).
Từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, để nhanh chóng áp dụng hiệu quả Luật Đất
đai vào thực tế, các cơ quan Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi
hành

Luật:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai 2003;
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT về việc
hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc thu
tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 do Bộ TN&MT ban hành
quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ TN&MT ban
hành quy định bổ sung về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với
đất;
- Chỉ thị số 1474/CT-TTg năm 2011 do Thủ tướng Chính phủ ban hành về thực
hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSDĐ, sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;
- Ngày 01/01/2012 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực thi hành.


8

Nhìn chung, các văn bản pháp luật giai đoạn này đã thể hiện phần nào tính tập
trung thống nhất từ Trung ương tới cơ sở, đáp ứng một phần yêu cầu quản lý Nhà
nước về đất đai trong cả nước.
1.1.2.2. Thời kỳ từ 01/7/2014 đến nay
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, 24/2014/TT-BTNMT, 25/2014/TTBTNMT ngày 19/05/2004 của Bộ Tài nguyên và môi trường.

- Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung
ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng
mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”,“Thu hẹp các đối tượng được giao đất và
mở rộng đối tượng được thuê đất”. Nghị quyết cũng nhấn mạnh: “Quy định cụ thể
điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh
tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các
trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, khơng
đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng…”. Trên tinh thần của Nghị
quyết, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thơng qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ
ngày 01/7/2014). Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để thể chế hóa quan điểm của
Nghị quyết (Nghị quyết số 19, 2014).
1.1.2.3. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái
Nguyên ban hành
- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 8/9/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Thái Nguyên ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức cơng nhận QSD đất;
Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Thái Nguyên ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp
giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Đăng ký


9

biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh
Thái
Nguyên;
- Quyết định số 27/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 của Ủy ban nhân dân

tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm
định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 57/2015/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên.
- Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 06/7/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Thái Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại Quy định về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ban hành
kèm theo Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 của UBND tỉnh.
- Quyết định số 595/QĐ-UBND ngày 04/3/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Thái Nguyên về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế
hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch của thành phố Thái Nguyên
Nhìn chung, các văn bản pháp luật đã được ban hành và điều chỉnh kịp thời,
thể hiện tính tập trung thống nhất từ Trung ương tới cơ sở, đáp ứng yêu cầu quản lý
Nhà nước về đất đai trong cả nước. Đây thực sự là những căn cứ pháp lý quan trọng
để địa phương triển khai thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính
đạt kết quả tốt hơn.
1.2. Cơ sở thực tiễn về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập
hồ sơ địa chính
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản 15,
Điều 3, Luật Đất đai 2013).
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi
chung là người sử dụng đất); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa
đất xác

10

định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử
dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với
người sủ dụng đất; đồng thời chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất; làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất đai có hai loại là: Đăng ký quyền sử dụng đất lần
đầu và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần
đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản 2, Điều 3, Thông tư số 24, 2014).
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký
biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số
thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (Khoản 3,
Điều 3, Thông tư số 24, 2014).
* Đăng ký lần đầu được thực hiện khi:
- Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chưa thực hiện đăng ký quyền sử dụng


11

đất;
- Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp GCN.
* Đăng ký biến động được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp
GCNQSDĐ mà có sự thay đổi trong các trường hợp sau:
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất;

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước thửa đất;
- Có thay đổi về mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất;
- Thay đổi thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính;
- Giấy chứng nhận đã cấp bị mất hoặc hư hỏng;