Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng - Tỉnh Cao Bằng giai đoạn từ năm 2010 - 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


NGUYỄN THỊ VUI

Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG,
TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2010 - 2013"


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC





Hệ đào tạo : Đào tạo theo địa chỉ
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý tài nguyên
Lớp : 42A - QLĐĐ
Khoá học : 2010 - 2014
Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Lê Duy

Thái Nguyên, năm 2014
LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một khâu quan trọng giúp sinh viên trau dồi,
củng cố, bổ sung kiến thức đã học tập được ở trường. Đồng thời cũng giúp
sinh viên tiếp xúc với thực tế đem những kiến thức đã học áp dụng vào thực
tiễn sản xuất. Qua đó giúp sinh viên học hỏi và rút ra kinh nghiệm từ thực tế
để khi ra trường trở thành một cán bộ có năng lực tốt, trình độ lí luận cao,
chuyên môn giỏi. Đáp ứng nhu cầu cấp thiết của xã hội.
Với mục đích và tầm quan trọng trên, được sự phân công của Khoa Quản
Lí Tài Nguyên, đồng thời được sự tiếp nhận của văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thành phố Cao Bằng, em tiến hành đề tài “Đánh giá công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng,
Tỉnh Cao Bằng giai đoạn từ năm 2010 - 2013".
Để hoàn thành khóa luận này, không thể thiếu sự hỗ trợ của các thầy cô,
các anh chị tại đơn vị thực tập. Em xin bày tỏ lòng biết ơn đến : Các thầy cô
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đặc biệt là thầy cô khoa Quản Lí Tài
Nguyên đã trang bị cho em nền tảng kiến thức vững chắc, Thầy cô và anh chị
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cao Bằng đã tận tình hướng
dẫn chỉ bảo em trong việc thu thập số liệu và khảo sát thực tế, UBND thành
phố Cao Bằng đã tạo điều kiện và cung cấp cho em những số liệu cần thiết.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy giáo Th.S Nguyễn Lê Duy
đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em thực hiện và hoàn thành tốt bài khóa luận
tốt nghiệp. Ngoài ra em xin trân thành cảm ơn gia đình và bạn bè, những
người đã động viên và khích lệ em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Một lần nữa em xin kính chúc toàn thể thầy cô mạnh khỏe, hạnh phúc,
chúc các bạn sinh viên thành công trong cuộc sống.

Cao Bằng, ngày…tháng…năm 2014
Sinh viên

Nguyễn Thị Vui

MỤC LỤC

Phần I MỞ ĐẦU 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1
1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI 2
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 3
Phần II TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4
2.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4
2.1.2. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận trong quản lý nhà nước
về đất đai 5
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ 6
2.2.1. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận 6
2.2.2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận 7
2.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN 14
2.3.1. Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận trên thế giới 14
2.3.2 Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam 15
2.3.3. Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 18
PHẦN III 21
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21
3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 21
3.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 21
3.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

3.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 21
3.3.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu thống kê 21
3.3.3. Phương pháp so sánh 21
3.3.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp 22
3.3.5. Phương pháp chuyên gia 22
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ
CAO BẰNG 23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 23
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 31
4.2. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2010 – 2013 37
4.2.1. Tình hình quản lý đất 37
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 41
4.2.4. Tình hình biến động đất đai 43
4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GCNQSDĐ TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ CAO BẰNG 45
4.3.1. Quy định chung về quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại thành phố Cao Bằng 45
4.3.3. Đánh giá kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2010
– 2013 48
4.4. THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN, GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CAO
BẰNG 53
4.4.1. Thuận lợi 53
4.4.2. Khó khăn 54
4.4.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn
thành phố Cao Bằng 55
Phần V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56
5.1. KẾT LUẬN 56

5.2. KIẾN NGHỊ 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO 58



DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13

Hình 2.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nghị định 88/CP 14

ngày 19/10/2009 của Chính phủ 14

Hình 4.1. Vị trí địa lý của thành phố Cao Bằng 23

Hình 4.2. Quang cảnh khu vực thành phố Cao Bằng 34

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1. Kết quả cấp GCN các loại đất trên cả nước (tính đến 30/9/2013) . 16

Bảng 2.2. Kết quả cấp GCN của cả nước 17

Bảng 4.1. Diện tích các phường, xã của thành phố Cao Bằng 24

Bảng 4.2. Cơ cấu kinh tế thành phố Cao Bằng giai đoạn 2010 – 2013 32

Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cao Bằng năm 2013 43

Bảng 4.4. Tình hình biến động các loại đất thành phố Cao Bằng giai đoạn
2010 - 2013 44

Bảng 4.5. Quy trình đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ 46

Bảng 4.6. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2010 – 2013
theo loại đất 47

Bảng 4.7. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân năm 2010 49

Bảng 4.8. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân năm 2011 50

Bảng 4.9. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân năm 2012 50

Bảng 4.10. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân năm 2013 52












DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BTNMT Bộ tài nguyên Môi trường
BXD Bộ Xây dựng
CP Chính phủ

ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất
GCN Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND Hội Đồng nhân dân
QĐ Quyết định
QLNN Quản lý nhà nước
QSH Quyền sở hữu
SDĐ Sử dụng đất
TAND Tòa án nhân dân
TN & MT Tài nguyên và Môi trường
TT Thông tư
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
XD Xây dựng
XHCN Xã hội chủ nghĩa







1
Phần I
MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông - lâm nghiệp, là một trong những
nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói

riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung.
Trong thực tế công tác quản lý nhà nước về đất đai đang gặp nhiều khó
khăn, còn nhiều bất cập trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý theo quy
hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Tại
Luật đất đai Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 đã xác định
đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
(sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận) là một trong những nội dung quan trọng
trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý, là cơ sở
để xác định, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, được
cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả
cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Quá
trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận là xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để
giải quyết mọi quan hệ về đất đai.Vì vậy việc nâng cao hiệu quả công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất cần thiết, nhằm mục đích quản lý
chặt chẽ quỹ đất đai, hạn chế những mặt tiêu cực, phát huy những mặt tích
cực của nền kinh tế thị trường, đẩy nhanh tốc đọ công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước.
Cao Bằng là một thành phố nằm ở miền núi phía Bắc, cùng với quá
trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước thì nền kinh tế - xã hội của thành
phố đang từng ngày phát triển, quá trình phát triển này đã làm thay đổi các
nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu sử dụng đất đai. Người dân xem

2
đất đai như là tài sản quý giá để làm nơi cư trú và dùng đất đai để thực hiện
các giao dịch như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,… Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trở nên rất quan trọng, là căn cứ pháp lý duy

nhất để người dân sử dụng mảnh đất của mình. Song hiện nay, vấn đề quản lý
đất đai trên toàn thành phố vẫn còn hạn chế và công tác đăng ký, cấp GCN
vẫn chưa được quan tâm đúng mức. Vì vậy, việc đẩy nhanh công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là việc làm thiết thực để nâng cao các nội dung
quản lý nhà nước nói riêng và quản lý nền kinh tế - xã hội nói chung.
Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của việc cấp GCN, với vai
trò là một sinh viên đang thực tập tốt nghiệp, được sự cho phép của Khoa
Quản Lý Tài Nguyên - Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự
hướng dẫn của giảng viên Th.S Nguyễn Lê Duy, cùng với sự đồng ý của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cao Bằng,tôi đã tiến hành thực
hiện chuyên đề: “Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn từ
năm 2010 - 2013".
1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
- Tìm hiểu những quy định của pháp luật đất đai về công đăng ký đất đai,
cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu tài sản khác gắn
liền với đất;
- Tìm hiểu tình hình kê khai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sử hữu tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành
phố Cao Bằng;
- Tiếp xúc với công việc thực tế để học hỏi và củng cố kiến thức đã học
ở nhà trường;
- Xác định được những mặt thuận lợi và khó khăn của công tác cấp
GCNQSDĐ;
- Đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ của
công tác cấp GCNQSDĐ cũng như hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn
của thành phố Cao Bằng.

3
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

- Nghiên cứu và nắm vững hệ thống văn bản pháp luật đất đai và các văn
bản liên quan;
- Nắm rõ nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác cấp
GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố;
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải có độ tin cậy, chính
xác, phản ánh trung thực, khách quan thực trạng tình hình quản lý và sử dụng
đất đai trên địa bàn Thành Phố;
- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạng địa
phương và phù hợp với luật đất đai do Nhà nước quy định.
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
- Ý nghĩa học tập: củng cố kiến thức đã học, tạo cơ hội tiếp cận với
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: tìm ra những mặt thuận lợi và khó khăn trong công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa ra những biện pháp khắc
phục thích hợp với thực tế địa phương.

4
Phần II
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1.
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
* Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được
nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào
các mục đích theo quy định của pháp luật.[15]
* Đăng ký quyền sử dụng đất

ĐKQSDĐ là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với
các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người
sử dụng đất); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác
định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ
giữa Nhà nước với người sử dụng đất; đồng thời chính thức xác lập quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất; làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc là quản
chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất.
ĐKQSDĐ có hai loại là: đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký
biến động về quyền sử dụng đất.
- Đăng ký đất đai lần đầu: được thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả
nước, để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Đăng ký biến động: được tổ chức thực hiện ngay sau khi đăng ký đất
đai ban đầu cho những trường hợp có biến động và có nhu cầu thay đổi những
nội dung thông tin của thửa đất và chủ sử dụng đất.[15]
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi

5
ích hợp pháp của người sử dụng đất”, là chứng thư pháp lý xác nhận mối
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá
trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan
đến quan hệ về đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và
giữa những người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành
2.1.2. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận trong quản lý nhà nước về
đất đai

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà
nước với người sử dụng đất. Đây là yếu tố góp phần quan trọng vào việc nắm
chắc quỹ đất của địa phương, giúp cho việc quy hoạch sử dụng hợp lý từng
loại đất, tạo điều kiện cho việc nâng cao hiệu quả sản xuất.Việc Đăng ký đất
đai, GCNQSDĐ góp phần hoàn thiện hồ sơ địa chính, giúp cho việc nắm chắc
quỹ đất cả về số lượng và chất lượng.
Nhà nước có 2 vai trò: một là “đại diện chủ sở hữu toàn dân để thống
nhất quản lý toàn bộ đất đai”; hai là “chủ sử dụng (cụ thể, trực tiếp) đối với
bộ phận đất công”.
Với vai trò thứ nhất, cơ quan chính quyền các cấp thực hiện chức năng
quản lý Nhà nước bằng chính sách và pháp luật thống nhất để đảm bảo kỷ
cương xã hội và lợi ích cơ bản lâu dài. Đó là các việc: quy hoạch và kế hoạch,
thu thuế hoặc tiền sử dụng đất, giao và cho thuê đất, thu hồi hoặc tịch thu (do
giải tỏa cho mục đích chung, do vi phạm pháp luật), cấm sử dụng sai mục
đích, cấm xây dựng (một số loại công trình trên một số loại đất), đăng ký và
chứng nhận quyền sử dụng đất, xử lý các tranh chấp về đất đai, quản lý thị
trường đất đai… Đó chính là quyền định đoạt (cao nhất) và hưởng lợi của
Nhà nước. Cũng cần nói thêm rằng không phải mọi trường hợp tranh chấp
đều là quan hệ dân sự; khi có hành vi chiếm đoạt và xử lý sai pháp luật phải
coi là quan hệ hình sự.
Ở vai trò thứ hai, các cơ quan và đơn vị thuộc Nhà nước cũng là “người”
sử đụng đất, là đối tượng điều chỉnh của Luật (về quyền và nghĩa vụ của tổ
chức và cá nhân sử dụng đất), bình đẳng với các đối tượng khác trước pháp
luật.

6
Phân biệt thật rõ hai vai trò đó để không có sự lẫn lộn đồng nhất quyền
đại diện sở hữu toàn dân với quyền sử dụng cụ thể trên từng mảnh đất mà Nhà
nước trực tiếp khai thác là điều tối cần thiết.
2.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ

2.2.1.
Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

Văn bản trước luật đất đai 2003 có hiệu lực
- Luật đất đai 1993;
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ quy định về giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài;
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất đô thị;
- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ;
- Nghị định 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất;
- Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Chính phủ về một số biện
pháp đẩy mạnh việc hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ nông nghiệp, đất
lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
Văn bản sau luật đất đai 2003 có hiệu lực
- Luật đất đai 2003;
- Nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính;
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ban hành về quy định sử dụng đất;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư 117/2004/TT-BTC của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện
Nghị định 198/2004/NĐ-CP;
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi
thường, hổ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị
định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

7
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2.2.2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận
* Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ được quy định tại điều 49
Luật Đất Đai 2003
Tại điều 49 Luật Đất Đai năm 2003 quy định:
Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho những trường hợp sau đây:
- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích xã, phường, thị trấn;
- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp
GCNQSDĐ;
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của luật
này mà chưa được cấp GCNQSDĐ;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền SDĐ, người nhận quyền SDĐ khi nhận quyền thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền SDĐ để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được
thi hành do các bên góp vốn bằng quyền SDĐ;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước co thẩm quyền đã được thi

hành;
- Người trúng đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;
- Người mua bán nhà ở gắn liền với đất ở;

8
- Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
* Những trường hợp được chứng nhận QSH tài sản khác gắn liền với đất:
Những trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:
Tại điều 8 nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định:
Chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu được đối
tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà
ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở theo quy định
sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:
a. Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin phép xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b. Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại
nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 của Chính phủ về mua bán va
kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước từ trước ngày 05 tháng 07 năm 1994;
c. Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương ;
d. Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thờ kỳ
mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy
định tại nghị quyết số 23/2003/QH11 ngay 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc
hội khóa XI “về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá
trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất va chính sách cải tạo
XHCN trước ngày 01 tháng 07 năm 1991”, Nghị quyết số 755/2005/NQ-
UBTVQH11 ngày 02 tháng 04 năm 2005 của UB Thường vụ Quốc hội “ Quy
định việc giải quyết đối với mốt số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá

trình thức hiện các chính sách QL nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước
ngày 01 tháng 07 năm 1991”;
đ. Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế
nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND theo
quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông
qua hình thức khác theo quy định của pháp luật kể từ ngày luật Nhà ở có hiệu

9
lực thi hành thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định tại điều 93 của
Luật Nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng dể bán thì
phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; Trường hợp mua nhà kể
từ ngày 01 tháng 07 năm 2006 (ngày luật nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài
hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về
dự án đầu tư XD nhà ở để bán (QĐ phê duyệt dự án hoặc QĐ đầu tư hoặc
giấy phép đầu tư hoặc GCN đầu tư);
e. Bản án hoặc QĐ của TAND hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giải quyết được QSH nhà ở đã có hiệu lưc pháp luật;
g. Trường hợp người đề nghị chứng nhận QSH nhà ở có một trong những
giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này mà trên giấy tờ đó
ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng
cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 07 năm 2006 có chữ ký của
các bên có liên quan và phải được UBND cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở
do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 07 năm
2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa
kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được UBND cấp xã xác
nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó;
h. Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy
định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của

UBND cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 01 tháng 07 năm 2006,
nhà ở không có tranh chấp, được XD trước khi có quy hoạch SDĐ, quy hoạch
XD hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp XD sau khi có quy
hoạch SDĐ, quy hoạch chi tiết XD đô thị, quy hoạch điêm dân cư nông thôn
theo quy định của pháp luật; trường hợp nhà ở XD từ ngày 01 tháng 07 năm
2006 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở không thuộc
trường hợp phai xin giấy phép XD, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện
về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 07 năm
2006.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có các giấy tờ sau:

10
a. Giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở hoặc được
sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật;
b. Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại khoản 1 và
khoản 3 điều này.
3. Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện
dự án đầu tư, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:
a. Trường hợp đầu tư XD nhà ở để cho thuê thì phải có một trong những
giấy tờ về dự án nhà ở để cho thuê (QĐ phê duyệt dự án hoặc QĐ đầu tư hoặc
giấy phép đầu tư hoặc GCN đầu tư);
b. Trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở
hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có
giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.
4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đòng thời là người SDĐ ở thì
ngoài giấy tờ chứng minh về QSH nhà ở theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3
điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng
hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người SDĐ đồng ý cho XD
nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và
bản sao giấy tờ về quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai.[6]

* Điều kiện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình,cá nhân,cộng đồng dân
cư đang sử dụng đất.
Tại điều 50 Luật Đất Đai 2003 quy định:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất:
a. Những giấy tờ về quyền SDĐ đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam;
b. GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc
có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

11
c. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền SDĐ và tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d. Giấy tờ chuyển nhượng quyền SDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất,
mua bán nhà ở gắn liền với đất ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10
năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xá nhận là đã sử dụng trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ. Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;
e. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người SDĐ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó có ghi tên người khác, kèm theo giấy
tờ về việc chuyển quyền SDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền
SDĐ theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác

nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp
tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ có hộ khẩu thường trú tại địa phương
và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được
UBND xã nơi có đất xác nhận là người đã SDĐ ổn định, không có tranh chấp
thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền SDĐ.
4.Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng
10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có
tranh chấp, phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được xét duyệt đối với nơi đã có
quy hoạch SDĐ thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền SDĐ.
5. Hộ gia đình, cá nhân được SDĐ theo bản án hoặc quyết định của
TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì
được cấp GCNQSDĐ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được UBND xã, phường,

12
thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch SDĐ đã
được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch SDĐ thì được cấp GCNQSDĐ và
phải nộp tiền SDĐ theo quy định của Chính Phủ.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà chưa được cấp GCNQSDĐ thì được cấp GCNQSDĐ; Trường hợp chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
8. Cộng đồng dân cư đang SDĐ có các công trình là đình, đền, miếu, am,

từ đường, nhà thờ họ được cấp GCNQSDĐ khi có các điều kiện sau đây:
a. Có đơn đề nghị xin cấp GCNQSDĐ;
b. Được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng
chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.[6]
* Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
Tại điều 52 Luật Đất Đai năm 2003 có quy định như sau:
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản
2 Điều này.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường
cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu
của Sở Tài nguyên và Môi trường khi có các điều kiện sau:
+ Đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường;
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn
và cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp
giấy chứng nhận.

13
- Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.[6]
* Mẫu giấy chứng nhận đang được sử dụng hiện nay
Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật
đất đai năm 1988 do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi

trường) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày
14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm
nghiệp và đất ở nông thôn có mầu đỏ.
Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở tại đô thị do Bộ Xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số
60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật đất đai năm 1993. Giấy
chứng nhận có hai màu: Màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu
tại Sở địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường) trực thuộc.
Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo các quy
định của Luật đất đai năm 2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/QĐ-
BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày
21/07/2006 sửa đổi Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT. Giấy có hai màu:
Màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại Phòng Tài nguyên
và Môi trường.

Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo Luật đất đai năm 2003

14
Loại giấy thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất do bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành,
mẫu giấy theo Nghị định số 88/CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.

Hình 2.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nghị định 88/CP
ngày 19/10/2009 của Chính phủ

2.3
. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
2.3.1. Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận trên thế giới
Như chúng ta đã biết, trên Thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc

gia khác nhau thì lại có một hình thức sở hữu đất đai riêng. Điều đó phụ thuộc
vào bản chất của từng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó.
* Tại Anh:
Anh là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Đến nay, Anh đã hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ
và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Nước Anh đã xây dựng một hệ thống thông tin
về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các
thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa
đất. Công tác cấp GCNQSDĐ tại Anh sớm được hoàn thiện. Đó cũng là một
trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Anh phát triển ổn định.
* Tại Pháp:

15
Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân. Nước Pháp đã thiết lập
được hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địa
phương. Đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất đai).
Nhờ hệ thống này mà họ có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đai
một cách nhanh chóng, thường xuyên và phù hợp và cũng có thể cung cấp
thông tin chính xác, kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất.
Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp GCNQSDĐ mà họ tiến hành
quản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hoá và tư liệu trên giấy, bao gồm:
các chứng thư bất động sản và sổ địa chính. Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng đất
được cấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các dữ
liệu địa chính đối với bất kỳ bất động sản nào cần đăng ký.
2.3.2 Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam
Thực hiện Luật Đất Đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 và Nghị
đinh số 181/2004/NĐ-CP, việc cấp GCN đã được thống nhất theo một mẫu
giấy trong phạm vi cả nước. Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày
01/11/2004 ban hành quy định về cấp GCN quyền sử dụng đất mẫu GCN có
màu đỏ thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại,

thống nhất chung cho một GCN chung cho một loại dất và cả tài sản trên đất.
Nhưng cũng chính vào thời điểm này lại bùng phát các rắc rối về về mẫu
GCN do các ngành khác nhau cùng ban hành hoặc đang trình ban hành, gây
cản trở tiến độ cấp GCN và tạo tâm lý bất ổn thiếu lòng tin cho nhân dân.
Nguyên nhân phát sinh chồng chéo là do có sự khác nhau trong các quy định
khác nhau của pháp luật (xung đột pháp luật trong các quy định cùng điều
chỉnh mối quan hệ xã hội về đất đai và tài sản trên đất của các luật). Đồng
thời do yêu cấu phát triển kinh tế đất nước và hoàn thiện Nhà nước pháp
quyền xã hội chủ nghĩa mà đòi hỏi nhà nước phải xác lập và quản lý các
quyền về tài sản của công dân.
- Luật đất đai năm 2003 quy định cấp GCN quyền sử dụng đất (giấy có
màu đỏ) đối với tất cả các loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì
tài sản đó được ghi nhận trên “giấy đỏ”.
- Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực từ ngày 1/1/2006 quy định cấp GCN
quyền sở hữu nhà ở (giấy có màu hồng) đối với 2 trường hợp:

16
Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp một
GCN là GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
Thứ hai, chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất thì cấp
GCN quyền sở hữu nhà ở.
Bảng 2.1. Kết quả cấp GCN các loại đất trên cả nước (tính đến 30/9/2013)
Loại Đất
Diện tích cấp
GCN(ha)
GCN đã cấp Tỷ (% )
Đất nông nghiệp 7.484,470

13.668,912

82.1

Đất lâm nghiệp 8.111,891

1.109,451

62

Đất nuôi trồng thủy sản 478,
225
692,545

68.3

Đất ở nông thôn 380,
807
10.298,895

76

Đất ở đô thị 63,
012
2.825,205

60.9

Đất chuyên dùng 206,608

701,998

37

Đất tôn giáo 6,783

9,728

35

(Nguồn: Viện chiến lược chính sách tài nguyên môi trường, 2013)
Theo số liệu tổng hợp mới nhất từ Bộ Tài nguyên Môi trường, việc cấp
Giấy chứng nhận đang được các địa phương triển khai mạnh, nhất là trong
năm 2010. Diện tích cấp giấy chứng nhận tăng, đặc biệt như cấp giấy chứng
nhận sử dụng vào các mục đích: đất chuyên dùng tăng 107%, đất tôn giáo
tăng 97%.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động về quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu các công trình xây dựng có nhiều đổi mới.
Người sử dụng đất chỉ phải nộp một (01) bộ hồ sơ tại văn phòng một cửa,
đồng thời thời gian để thực hiện trình tự thủ tục có sự thay đổi thuận lợi hơn
cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản. Thời gian cấp giấy chứng nhận
lần đầu giảm từ 55 ngày xuống còn 50 ngày, cấp đổi giấy chứng nhận, cấp đổi
giảm từ 28 xuống không quá 20 ngày.
Đất sản xuất nông nghiệp đã cấp được hơn 16.1 triệu giấy chứng nhận
với diện tích trên 8.2 triệu ha, đạt 84% diện tích cần cấp giấy chứng nhận. Đất
lâm nghiệp cấp được 2.5 triệu giấy với 10.1 triệu ha, đạt 84.5%, đất nuôi
trồng thủy sản cấp 106 triệu giấy chứng nhận với hơn 576.000 ha, đạt 83.4%
diện tích cần cấp.

17
Đất ở đô thị cấp được 357 triệu giấy chứng nhận với diện tích hơn
82.000 ha, đạt 62.9%, đất ở nông thôn cấp được 11.4 triệu giấy chứng nhận

với diện tích 422.000 ha, đạt 77% . Đất chuyên dùng cấp được 137.000 giấy
với diện tích 443.000 ha, đạt 53% diện tích cần cấp. Số liệu chi tiết được thể
hiện trong bảng 2.2:
Bảng 2.2. Kết quả cấp GCN của cả nước
Loại đất
Số GCNQSDĐ cấp được

(giấy)
Tỷ lệ
(%)
Loại sản xuất nông nghiệp 16.000.000 84
Đất lâm nghiệp 2.500.000 84,5
Đất nuôi trồng thủy sản 106.000.000 83,4
Đất đô thị 357.000.000 62,9
Đất nông thôn 11.400.000 77
Đất chuyên dụng 137.000 53

Thực hiện Nghị định số 88/2009/NĐ-CP/19/10/2009 của chính phủ về
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, các địa phương đã triển khai cấp giấy chứng nhận theo
mẫu mới với tổng số 1.277 triệu giấy chứng nhận, tổng diện tích 890.000 ha,
trong đó 33.863 giấy chứng nhận bao gồm cả đất và tài sản.
Tại cuộc họp, các đại biểu tập trung phân tích những hạn chế, tồn
tại trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất để đưa ra các giải pháp khắc phục trong
thời gian tới.
Cụ thể là kết quả cấp giấy chứng nhận so với yêu cầu chưa cao, khối
lượng cần thực hiện ở một số loại đất còn nhiều như đất chuyên dùng còn
47%, đất ở đô thị còn 37,1%, đất ở nông thôn còn 23,3%. Đặc biệt là tại các
dự án xây dựng nhà ở để bán, tiến độ cấp giấy chứng nhận có nhiều vấn đề

gây bức xúc, khiếu kiện.
Tình trạng tồn đọng giấy chứng nhận đã ký nhưng người sử dụng đất
chưa đến nhận vẫn còn nhiều ở một số địa phương. Bên cạnh đó, viêc ban
hành, hướng dẫn thuộc thẩm quyền địa phương theo quy định của Nghị định

18
số 88/2009/NĐ-CP còn chậm, nhiều địa phương ban hành quy định thời gian
giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận chưa cụ thể tới từng cơ quan, tổng thời
gian thực hiện thường ở mức tối đa quy định. Việc xây dựng, cập nhật, chỉnh
lý biến động hệ thống hồ sơ, cơ sở dữ liệu địa chính chưa được thực hiện đầy
đủ, nghiêm túc.
Theo các phân tích, nguyên nhân chính của những hạn chế này là quy
định hiện hành về nghĩa vụ tài chính của người đăng ký cấp giấy chứng nhận
còn cao đối với với nhiều hộ gia đình, cá nhân, nhất là khu vực nông thôn.
Việc chấp hành các quy định về cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến
động đất đai ở nhiều địa phương chưa thực hiện nghiêm, thủ tục thực hiện còn
phức tạp. Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai trong sử dụng đất như lấn
chiếm, chuyển mục đích trái phép, tranh chấp, không sử dụng,… cũng dẫn
đến khó khăn, phức tạp trong việc cấp giấy chứng nhận.
Trước tình hình này, cuộc họp đã thống nhất các giải pháp đẩy mạnh hơn
nữa việc thực hiện chủ trương đăng ký, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Cụ thể như tiếp tục rà soát
để bãi bỏ các văn bản quy định của địa phương không còn phù hợp với pháp
luật hiện hành, tổ chức kiểm tra, giải quyết dứt điểm những tồn tại, vướng
mắc liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận, nhất là tại các dự án xây dựng
nhà ở để bán và các loại đất chuyên dùng, đất ở. [7]
2.3.3. Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Cao Bằng
Công tác quản lý nhà nước về đất đai của tỉnh Cao Bằng trong những
nămqua đã đạt những kết quả nhất định, thúc đẩy kinh tế phát triển nhất là
trong lĩnh vực sản xuất nông lâm nghiệp, góp phần giữ vững và ổn định chính

trị xã hội trên địa bàn tỉnh.
Theo tổng thống kê, kiểm kê đất đai năm 2013, tổng diện tích tự nhiên
toàn tỉnh Cao Bằng là 672.462,18 ha, trong đó:
- Đất nông nghịêp: 598.545,58 ha chiếm 89,01% diện tích tự nhiên.
- Đất lâm nghiệp: 514.168,92 ha chiếm 76,46 % diện tích tự nhiên.
- Đất phi nông nghiệp: 23.669,12 ha chiếm 3,52 % diện tích tự nhiên.
- Đất chuyên dùng: 12.319,54 ha chiếm 1,83 % diện tích tự nhiên.
- Đất ở: 4.764,62 ha chiếm 0,71 % diện tích tự nhiên.