Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá ở việt nam

..

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH
–––––––––––––––––––––––––––

TRẦN MẠNH PHONG

GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC
THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS. Trần Chí Thiện

Thái Ngun- 2013
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng, luận văn thạc sỹ kinh tế " Giải pháp hồn thiện
cơng tác thẩm định giá ở Việt Nam" là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi
Những số liệu đƣợc sử dụng đƣợc chỉ rõ nguồn trích dẫn trong danh mục
tài liệu tham khảo. Kết quả nghiên cứu này chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ
cơng trình nghiên cứu nào từ trƣớc đến nay

Thái Ngun, tháng 4 năm 2013
Tác giả

Trần Mạnh Phong

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




ii

LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình nghiên cứu làm luận văn, tôi đã nhận đƣợc sự giúp đỡ,
ủng hộ của thầy giáo hƣớng dẫn, các anh, chị, đồng nghiệp, bạn bè và gia
đình tơi đã tạo điều kiện để tơi có thể hồn thiện luận văn này.
Trƣớc tiên, tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Trần Chí Thiện, thầy
giáo hƣớng dẫn luận văn cho tơi, thầy đã giúp tơi có phƣơng pháp nghiên cứu
đúng đắn, nhìn nhận vấn đề một cách khoa học, lơgíc, qua đó đã giúp cho đề
tài của tơi có ý nghĩa thực tiễn và có tính khả thi.
Tiếp theo, tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Cục quản lý giá - Bộ
Tài Chính, Cơng ty Cổ phần Tƣ vấn và Thẩm định giá Doanh nghiệp, các sở
ban ngành, các trƣờng, các cơ quan đoàn thể... đã giúp tôi nắm bắt đƣợc thực
trạng, cũng nhƣ những vƣớng mắc và đề xuất trong công tác Thẩm định giá.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và các đồng nghiệp đã
góp ý và tạo điều kiện cho tơi để tơi có thể hồn thành luận văn .
Ngoài ra, bên cạnh sự giúp đỡ của thầy giáo hƣớng dẫn, các đồng
nghiệp, tơi cịn nhận đƣợc sự ủng hộ, giúp đỡ của bạn bè và gia đình để
hồn thành luận văn
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS.Trần Chí Thiện đã tận

tình chỉ bảo, hƣớng dẫn, giúp đỡ và tạo điều kiện để tơi có thể hồn thành
luận văn tốt nghiệp này.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 4 năm 2013
Tác giả

Trần Mạnh Phong
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................ ii
MỤC LỤC ......................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................. viii
MỞ ĐẦU ............................................ 1

1. Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài ........................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................... 2
3. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu ............................ 2
4. Ý nghĩa nghiên cứu luận văn .............................. 3
5. Kết cấu của luận văn ................................... 4
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ... 5

1.1. Cơ sở lý luận ...................................... 5
1.1.1. Khái niệm thẩm định giá ............................. 5

1.1.2. Doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định định viên về giá ......... 6
1.1.2.1. Doanh nghiệp thẩm định giá .......................... 7
1.1.2.2. Thẩm định viên về giá .............................. 7
1.1.3. Đối tƣợng thẩm định giá .............................. 8
1.1.3.1. Quyền tài sản ................................... 8
1.1.3.2. Doanh nghiệp .................................. 10
1.1.3.3. Các lợi ích tài chính .............................. 11
1.1.4. Cơ sở giá trị của thẩm định giá ........................ 11
1.1.4.1. Định nghĩa các thuật ngữ ........................... 11
1.1.4.2. Đặc điểm và mối liên quan giữa chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị .. 12
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




iv
1.1.4.3. Giá trị thị trƣờng làm cơ sở cho thẩm định giá ............. 16
1.1.4.4. Giá trị phi thị trƣờng làm cơ sở cho thẩm định giá ........... 18
1.1.5. Các nguyên tắc thẩm định giá ......................... 22
1.1.5.1. Các nguyên tắc thẩm định giá căn bản ................... 22
1.1.5.2. Vận dụng các nguyên tắc trong thẩm định giá cụ thể ......... 26
1.1.6. Cách tiếp cận trong thẩm định giá ...................... 29
1.1.7. Các phƣơng pháp thẩm định giá ........................ 32
1.1.7.1. Phƣơng pháp so sánh ............................. 32
1.1.7.2. Phƣơng pháp chi phí .............................. 33
1.1.7.3. Phƣơng pháp vốn hóa thu nhập ....................... 34
1.1.7.4. Kỹ thuật dịng tiền chiết khấu ........................ 36
1.1.7.5. Phƣơng pháp giá trị còn lại (thặng dƣ): .................. 43
1.1.7.6. Phƣơng pháp lợi nhuận: ............................ 43
1.1.8. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trƣờng ......... 43

1.1.8.1. Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh
tế thị trƣờng .................................... 43
1.1.8.2. Áp dụng và sử dụng kết quả thẩm định giá để ra quyết định trong
nhiều tình huống .................................. 44
1.2. Cơ sở thực tiễn .................................... 44
1.2.1. Hoạt động thẩm định giá trên thế giới .................... 44
1.2.2. Các tổ chức thẩm định giá quốc tế và khu vực ............... 52
1.2.3. Các tiêu chuẩn, kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá 53
1.2.3.1. Các tiêu chuẩn trong hoạt động thẩm định giá ............. 53
1.2.3.2. Kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá ......... 55
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




v
Chƣơng 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................. 56

2.1. Các câu hỏi đặt ra trong nghiên cứu....................... 56
2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu.............................. 57
2.2.1. Phƣơng pháp thu thập dữ liệu ......................... 57
2.2.2. Phƣơng pháp phân tích, xử lý dữ liệu .................... 60
2.2.2.1. Phƣơng pháp phân tổ ............................. 60
2.2.2.2. Phƣơng pháp bảng thống kê ......................... 61
2.2.2.3. Phƣơng pháp phân tích SWOT: ....................... 61
2.2.2.4. Phƣơng pháp phân tích những nhƣợc điểm khi sử dụng phƣơng pháp
so sánh đang đƣợc áp dụng ở Việt Nam ................... 62
Chƣơng 3: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM VÀ KẾT QUẢ
NGHIÊN CỨU ................................... 70

3.1. Thực trạng hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam .............. 70
3.1.1. Sự phát triển hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam giai đoạn trƣớc
năm 1991 ...................................... 70
3.1.2. Sự phát triển hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam giai đoạn từ năm
1991 đến nay .................................... 71
3.2. Các tổ chức thẩm định giá và hoạt động của các tổ chức thẩm định giá ở
Việt Nam hiện nay ................................ 72
3.2.1. Giai đoạn trƣớc năm 2007 ........................... 72
3.2.2. Giai đoạn sau năm 2007 ............................. 73
3.2.3. Hội Thẩm định giá Việt Nam ......................... 74
3.2.3.1. Tổ chức và hoạt động ............................. 75
3.2.3.2. Phát triển và nâng cao năng lực nghề nghiệp thẩm định giá ..... 76
3.2.4. Đánh giá chung .................................. 76
3.2.4.1. Những mặt tích cực và thuận lợi ...................... 76
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




vi
3.2.4.2. Những mặt hạn chế và khó khăn: ...................... 77
3.3. Kết quả nghiên cứu ................................. 78
3.3.1. Kết quả trắc nghiệm ............................... 78
3.3.1.1. Kết quả trắc nghiệm nhận biết về lĩnh vực thẩm định giá ...... 78
3.3.1.2. Kết quả trắc nghiệm về sự cần thiết của thẩm định giá ........ 81
3.3.1.3. Kết quả trắc nghiệm về hành lang pháp lý cũng nhƣ triển vọng của
nghề thẩm định giá ................................ 83
3.3.2. Kết quả tổng hợp đánh giá chuyên gia bằng phỏng vấn ......... 85
3.3.3. Kết quả phân tích các dữ liệu thứ cấp .................... 87
3.3.3.1. Kết quả phân tích dữ liệu thứ cấp về số lƣợng của doanh nghiệp, chi

nhánh có chức năng thẩm định giá hoạt động ............... 87
3.3.3.2. Kết quả phân tích dữ liệu thứ cấp về số lƣợng thẩm định viên về giá
đang hành nghề .................................. 88
3.3.3.3.Kết quả phân tích dữ liệu thứ cấp về các loại tài sản mà doanh nghiệp,
chi nhánh có chức năng thẩm định giá tiến hành thẩm định giá .... 89
3.3.3.4. Kết quả kết hợp các chiến lƣợc nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh
cũng nhƣ cơ hội phát triển cho doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh
có chức năng thẩm định giá........................... 91
3.3.3.5. Kết quả phân tích dữ liệu thứ cấp về phƣơng pháp so sánh đang
áp dụng ở Việt Nam hiện nay ........................ 93
Chƣơng 4: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC T H Ẩ M Đ Ị N H GIÁ Ở
VIỆT NAM ..................................... 99

4.1. Quan điểm định hƣớng công tác thẩm định giá ............... 99
4.2. Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá ở Việt Nam ... 100
4.2.1. Nâng cao nhận thức về thẩm định giá, vai trò của thẩm định giá và sự
cần thiết thẩm định giá ............................. 100
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




vii
4.2.2. Hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá ............ 101
4.2.3. Nhân lực cho ngành thẩm định giá ..................... 102
4.2.4. Cơ sở dữ liệu phục vụ cho thẩm định giá ................. 102
4.3. Một số kiến nghị .................................. 103
4.3.1. Kiến nghị với Bộ Tài Chính ......................... 103
4.3.2. Kiến nghị với Cục Quản Lý giá ....................... 104
KẾT LUẬN ........................................ 105

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................... 107
PHỤ LỤC ......................................... 110

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1 .Bảng SWOT cho doanh nghiệp, chi nhánh có chức năng thẩm định giá ... 62
Bảng 3.1: Bảng tổng hợp kết quả điều tra trắc nghiệm nhận biết về lĩnh vực
thẩm định giá................................................................................... 79
Bảng 3.2: Bảng tổng hợp kết quả điều tra trắc nghiệm về sự cần thiết của
thẩm định giá................................................................................... 81
Bảng 3.3: Bảng tổng hợp kết quả điều tra trắc nghiệm về hành lang pháp lý
cũng nhƣ triển vọng của nghề thẩm định giá .................................. 83
Bảng 3.4: Bảng tổng hợp số lƣợng doanh nghiệp, chi nhánh có chức năng
thẩm định giá đang hoạt động ......................................................... 87
Bảng 3.5: Bảng tổng hợp số lƣợng Thẩm định viên về giá đang hành nghề .. 88
Bảng 3.6: Bảng tổng hợp các loại tài sản mà doanh nghiệp, chi nhánh có chức
năng thẩm định giá tiến hành thẩm định giá ................................... 90
Bảng 3.7: Bảng phân tích phƣơng pháp so sánh khi tiến hành thẩm định giá
bất động sản .................................................................................... 94
Bảng 3.8: Bảng phân tích phƣơng pháp so sánh khi tiến hành thẩm định giá
bất động sản (Cũng là tài sản trên giả sử điều chỉnh tăng là 1% ở
mục 3 của tài sản so sánh 2) ........................................................... 95
Bảng 3.9: Bảng phân tích phƣơng pháp so sánh khi tiến hành thẩm định giá
bất động sản (Cũng là tài sản trên giả sử điều chỉnh giảm là 1% ở

mục 3 của tài sản so sánh 2) ........................................................... 97

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài
Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh
tế xã hội của các nƣớc phát triển nền kinh tế thị trƣờng. Bằng sự chứng minh
của thực tiễn từ những năm 1940 của thế kỷ XX thẩm định giá đƣợc thừa
nhận là một nghề có vai trị quan trọng trong việc đánh giá hoặc đánh giá lại
giá trị của tài sản phù hợp với thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định
giúp cho các tổ chức, cá nhân ban hành quyết định liên quan đến việc sở hữu,
quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh
doanh tài sản... Đặc biệt trong những năm sau thời kỳ 1970 của thế kỷ XX,
khi thị trƣờng tài chính quốc tế xuất hiện và việc tồn cầu hóa thị trƣờng, đầu
tƣ phát triển nhanh chóng, ngƣời ta càng nhận thấy tầm quan trọng của nghề
thẩm định giá phục vụ cho hoạt động của thị trƣờng này.
Hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam có tuổi đời cịn rất trẻ, hoạt
động chƣa đa dạng và nền tảng kinh nghiệm cũng nhƣ lý luận của nó chƣa
hồn thiện. Hiện nay, các tổ chức thẩm định của Việt Nam chủ yếu cung
cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích trình cấp có thẩm quyền
xem xét, phê duyệt chi từ ngân sách nhà nƣớc, tính thuế, xác định giá trị tài
sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhƣợng,
bán, góp vốn, cổ phần hố, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục
đích khác... Đặc biệt những năm gần đây, phục vụ cho mục tiêu cổ phần

hố các cơng ty nhà nƣớc, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, góp vốn liên
doanh liên kết..., n ê n hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam ngày càng phát
triển và thông dụng hơn.
Cho đến nay theo công bố mới nhất của Bộ Tài chính năm 2012 hiện ở
Việt Nam có 79 Cơng ty và Chi nhánh đƣợc cấp phép hoạt động trên thị trƣờng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




2
Nhận thức đƣợc tầm quan trọng, vai trò và xu hƣớng phát triển của
hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp, tác giả lựa chọn đề tài “GIẢI PHÁP
HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM”, mong
đóng góp một số ý kiến vào sự phát triển của hoạt động thẩm định giá
nói riêng và của ngành thẩm định giá nói chung, từng bƣớc rút ngắn khoảng
cách với các nƣớc trong khu vực cũng nhƣ trên thế giới.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài này nhằm mục đích:
- Hệ thống hoá một số vấn đề lý luận chung về thẩm định giá ở Việt Nam.
- Khảo sát, phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá ở
Việt Nam.
- Đề xuất những định hƣớng và một số giải pháp thích hợp nhằm nâng
cao chất lƣợng hoạt động thẩm định giá trong thời gian gần.
3. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài:
+ Cá nhân có chức vụ từ phó trƣởng phịng trở lên là đại diện của các
đơn vị, tổ chức hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nƣớc và các loại hình
doanh nghiệp khác và cá nhân đại diện hoạt động trong các tổ chức khác nhƣ:

Các trung tâm môi giới bất động sản, các trung tâm tƣ vấn tài chính, tƣ vấn
thuế..(Khơng đăng ký mã số thuế, khơng phải là loại hình doanh nghiệp hoặc
gọi là cá nhân độc lập).
+ Chính sách, quy định về thẩm định giá.
+ Các Chi nhánh, Cơng ty có chức năng thẩm định giá.
+ Phƣơng pháp thẩm định giá.
....

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




3
- Phạm vi nghiên cứu đề tài
+ Phạm vi về nội dung:
Do vấn đề nghiên cứu mặc dù đã phát triển mạnh ở các nƣớc trên thế
giới nhƣng thực sự vẫn còn mới mẻ tại Việt Nam. Đồng thời việc tiếp cận
tài liệu thẩm định gặp khó khăn do tính bảo mật của các tổ chức thẩm định
hoạt động tại Việt Nam cũng nhƣ phải bảo mật thông tin cho khách
hàng thẩm định giá và các tài liệu liên quan, nên việc thực hiện đề tài
trên gặp một số khó khăn. Do vậy, luận văn chỉ nhằm nêu bật thực trạng và
trình bày ý kiến đóng góp của tác giả, chƣa thể có kết quả thực nghiệm trên
các ý kiến này.
+ Phạm vi về không gian:
Luận văn giới hạn trong vi phạm không gian nghiên cứu là công tác Thẩm
định giá ở Việt Nam.
+ Phạm vi về thời gian:
Kể từ khi Nghị định số 101/2005/NĐ- CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của
Chính phủ ban hành về thẩm định giá cho đến năm 2007, các Trung tâm thẩm

định giá của Bộ Tài chính, các Trung thâm thực hiện dịch vụ thẩm định giá
trực thuộc Sở Tài chính ở các tỉnh thành lần lƣợt chuyển đổi thành các công ty
Cổ phần, công ty TNHH...
Bởi vậy các số liệu phục vụ cho đề tài nghiên cứu đƣợc tác giả cập nhật
và điều tra trong phạm vi 6 năm gần đây (từ năm 2007 đến 2012).
4. Ý nghĩa nghiên cứu luận văn
Thông qua việc nghiên cứu đề tài “GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG
TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM” đề tài có những đóng góp nhƣ sau:
+ Về mặt lý luận
Đề tài giúp làm rõ những cơ sở lý luận chung về công tác thẩm định giá ở
Việt Nam.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




4

+ Về mặt thực tiễn
- Đề tài làm rõ thực trạng hoạt thẩm định giá ở Việt Nam.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể đƣợc dùng làm tài liệu tham
khảo giúp các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá tự hoàn thiện và
đánh giá hoạt động của mình; giúp các nhà đầu tƣ, ngân hàng và cơ quan
nhà nƣớc đánh giá đƣợc tiềm lực, những hạn chế và khả năng phát triển của
một doanh nghiệp để có những quyết định thích hợp với lợi ích của mình.
- Đề tài đƣa ra các giải pháp và kiến nghị với Cục Quản Lý giá, Bộ Tài
chính, Chính phủ nhằm hoàn thiện hoạt và nâng cao chất lƣợng động thẩm
định giá doanh nghiệp ở Việt Nam.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, Luận văn gồm 4 chƣơng:

Chƣơng I: Cơ sở lý luận và thực tiễn về Thẩm định giá
Chƣơng II: Các phƣơng pháp nghiên cứu về Thẩm định giá
Chƣơng III: Thực trạng về công tác Thẩm định giá ở Việt Nam

Chƣơng IV: Giải pháp hồn thiện cơng tác Thẩm định giá ở Việt Nam

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




5
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
1.1. Cơ sở lý luận về thẩm định giá
1.1.1. Khái niệm thẩm định giá
Ở các nƣớc, ngƣời ta thƣờng sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và
Valuation để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là
từ tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai
thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ƣớc tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý
kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định.
Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới
đã đƣa ra nhiều định nghĩa khác nhau:
+ Theo giáo sƣ W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vƣơng quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ƣớc tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định”. [W.Seabrooke, 1998]
+ Theo Ơng Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc
“Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có
tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy,
thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trƣờng so sánh mà các thẩm

định viên thu thập đƣợc và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản
đƣợc yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. [Fred Peter
Marrone, 1990]
+ Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật
hay khoa học về ƣớc tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ
thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng
nhƣ xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trƣờng bao gồm các loại
đầu tƣ lựa chọn. . [Lim Lan Yuan, 1990]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




6
Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt
Nam, trong thẩm định giá đƣợc định nghĩa nhƣ sau:
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của
Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Theo Luật Giá số 11/2012/QH13 của Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thơng qua ngày 20 tháng 6 năm 2012.
Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác
định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù
hợp với giá thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục
đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều
có chung một số yếu tố là:
+ Sự ƣớc tính giá trị hiện tại.
+ Tính bằng tiền tệ
+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất

động sản.
+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trƣờng.
Song dƣới góc độ pháp lý ở Việt Nam hiện nay, thẩm định giá đƣợc
hiểu nhƣ sau:
“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ƣớc tính giá
trị của tài sản phù hợp với thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất
định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn đƣợc công nhận
nhƣ những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia.”
1.1.2. Doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định định viên về giá
Theo nghị định của chính phủ Số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8
năm 2005 Về thẩm định giá quy định:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




7
1.1.2.1. Doanh nghiệp thẩm định giá
a. Định nghĩa
+ Doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng hoạt động
thẩm định giá (sau đây gọi chung là doanh nghiệp thẩm định giá) đƣợc thành
lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp nhà nƣớc, Luật Doanh
nghiệp và Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam.
+ Việc thành lập, tổ chức, quản lý hoạt động của doanh nghiệp thẩm
định giá phải tuân theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
+ Khi thay đổi tên gọi, thay đổi trụ sở, danh sách thẩm định viên thì
chậm nhất là 10 ngày sau khi thực hiện việc thay đổi, doanh nghiệp thẩm định
giá phải thông báo bằng văn bản cho Bộ Tài chính.

b. Điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá
Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện sau đây đƣợc thành lập doanh nghiệp
thẩm định giá:
- Có đủ các điều kiện về thành lập các loại hình doanh nghiệp theo quy
định của pháp luật tƣơng ứng với loại hình doanh nghiệp.
- Có từ 3 thẩm định viên về giá trở lên. Đối với cơng ty hợp danh thì
tất cả thành viên hợp danh phải là thẩm định viên về giá. Đối với các doanh
nghiệp khác thì ngƣời đại diện hợp pháp của doanh nghiệp phải là thẩm định
viên về giá. Đối với doanh nghiệp tƣ nhân thì chủ doanh nghiệp phải là thẩm
định viên về giá.
1.1.2.2. Thẩm định viên về giá
a. Tiêu chuẩn thẩm định viên về giá
Ngƣời đƣợc cơng nhận là thẩm định viên về giá phải có đủ các tiêu
chuẩn theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25
tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của
Pháp lệnh Giá.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




8
b. Điều kiện hành nghề của thẩm định viên về giá
+ Cơng dân Việt Nam có đủ các điều kiện sau đây thì đƣợc đăng ký
hành nghề thẩm định giá:
- Có Thẻ thẩm định viên về giá;
- Có hợp đồng lao động làm việc cho một doanh nghiệp thẩm định giá
đƣợc thành lập và hoạt động theo pháp luật, trừ trƣờng hợp pháp luật quy định
không phải áp dụng hợp đồng lao động.
+ Thẩm định viên về giá là ngƣời nƣớc ngồi có chứng chỉ hành nghề

thẩm định giá do tổ chức nƣớc ngồi có thẩm quyền cấp, có các điều kiện
theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này đƣợc Bộ Tài chính Việt Nam thừa
nhận thì đƣợc đăng ký hành nghề thẩm định giá tại Việt Nam.
+ Tại một thời điểm nhất định thẩm định viên về giá chỉ đƣợc đăng ký
hành nghề ở một doanh nghiệp thẩm định giá.
1.1.3. Đối tượng thẩm định giá
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phạm vi thẩm định giá
ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản vƣợt qua
những hạn chế của thuật ngữ thẩm định giá tài sản thuật ngữ thẩm định giá
đầu tiên đƣợc sử dụng cho báo cáo tài chính.
1.1.3.1. Quyền tài sản
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi
và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản đó bao gồm cả quyền sở hữu cá
nhân, nghĩa là ngƣời chủ sở hữu đƣợc hƣởng một hay nhiều lợi ích của những
gì mình sở hữu.
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trong hoạt động thẩm
định giá quốc tế ngày nay ngƣời ta công nhận và phân biệt các đối tƣợng thẩm
định giá sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




9
a. Quyền tài sản bất động sản
Bao gồm tất cả quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu
bất động sản. Một hay nhiều lợi ích trong quyền bất động sản thơng thƣờng
đƣợc biểu hiện dƣới hình thức quyền sở hữu đƣợc phân biệt với bất động sản
về mặt vật chất. Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất.
Quyền tài sản bất động sản là một quyền lợi trong bất động sản. Quyền

lợi này thƣờng đƣợc ghi trong một văn bản chính thức nhƣ một chứng thƣ hay
hợp đồng (ví dụ nhƣ hợp đồng cho thuê). Do vậy, quyền tài sản bất động sản
là một khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản, thể hiện về mặt vật chất
của tài sản. Quyền tài sản bất động sản bao gồm các quyền, các khoản lợi ích,
lợi tức liên quan đến quyền sở hữu của bất động sản. Ngƣợc lại, bất động sản
bao gồm bản thân đất đai, tất cả các loại sản vật tự nhiên có trên đất, và các
tài sản gắn liền với đất nhƣ nhà cửa và các cơng trình trên đất.
b. Quyền tài sản động sản
Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu của những tài sản, lợi
ích khác với bất động sản. Những tài sản đó có thể là tài sản hữu hình nhƣ các
động sản, hay vơ hình nhƣ khoản nợ hay bằng sáng chế. Động sản hữu hình
tiêu biểu cho những tài sản không thƣờng xuyên gắn hay cố định với bất động
sản và có đặc tính có thể di chuyển đƣợc.
Quyền tài sản động sản bao gồm những lợi ích của:
* Những tài sản hữu hình có thể nhận biết, di chuyển đƣợc và đƣợc
xem là thông dụng cho cá nhân nhƣ đồ vật sƣu tập, trang trí, hay vật dụng.
Quyền sở hữu tài sản lƣu động của doanh nghiệp nhƣ hàng tồn kho,
vật liệu cung cấp.
Ở một số nƣớc, những tài sản trên đƣợc xem là hàng hoá và đồ dùng
cá nhân.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




10
* Những tài sản không cố định đƣợc ngƣời thuê lắp đặt vào bất động
sản và sử dụng trong kinh doanh. Tài sản đầu tƣ hay tài sản cho thuê gắn với
cơng trình xây dựng thêm trên đất đƣợc ngƣời thuê lắp đặt và trả tiền để đáp
ứng nhu cầu của mình.

* Nhà xƣởng, máy và thiết bị.
* Vốn lƣu động và chứng khoán hay tài sản hiện hành là tổng tài sản
lƣu động trừ đi nợ ngắn hạn.
* Tài sản vơ hình nhƣ quyền thu lợi từ một ý tƣởng, quyền sở hữu trí
tuệ, bao gồm:
- Quyền tác giả là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tác phẩm văn học
nghệ thuật, khoa học do mình sang tạo ra hoặc sở hữu.
- Quyền liên quan đến quyền tác giả là quyền của các tổ chức, cá nhân
đối với cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chƣơng trình phát sóng, tín hiệu
vệ tinh mang chƣơng trình đƣợc mã hóa.
- Quyền sở hữu cơng nghiệp là quyền của tổ chức, cá nhân dối với sáng
chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên
thƣơng mại, chỉ dẩn địa lý, bí mật kinh doanh do mình sáng tạo ra hoặc sở hữu.
- Quyền đối với giống cây trồng là quyền của tổ chức, cá nhân đối với
giống cây trồng mới do mình chọn tạo hoặc phát hiện và phát triển hoặc đƣợc
hƣởng quyền sở hữu.
Thẩm định giá động sản có thể chỉ là một bộ phận trong tổng thể công
việc thẩm định giá một tài sản. Động sản có thể đƣợc đánh giá theo giá trị thị
trƣờng, giá trị thu hồi hay giá thanh lý.
1.1.3.2. Doanh nghiệp
Doanh nghiệp là bất kỳ một đơn vị thƣơng mại, công nghiệp dịch vụ,
hay đầu tƣ theo đuổi một hoạt động kinh tế. (Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá
quốc tế).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




11

Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch
ổn định, đƣợc đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích
thực hiện các hoạt động kinh doanh (Luật doanh nghiệp Việt Nam 2005).
Doanh nghiệp thƣờng là các đơn vị tạo ra lợi nhuận bằng cách cung cấp
sản phẩm hay dịch vụ cho ngƣời tiêu dùng. Quan hệ chặt chẽ với khái niệm
doanh nghiệp là thuật ngữ công ty đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp
thực hiện hoạt động kinh tế nhƣ sản xuất, chế tạo, buôn bán, hay trao đổi một
hàng hóa hay dịch vụ, và thuật ngữ đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp
đƣợc xem nhƣ đang tiếp tục hoạt động trong tƣơng lai xác định, khơng có ý
định phải thanh lý hay cắt giảm qui mơ hoạt động của nó.
1.1.3.3. Các lợi ích tài chính
Các lợi ích tài chính là những tài sản vơ hình, gồm những quyền năng
gắn liền với quyền sở hữu của một doanh nghiệp hay tài sản.
Lợi ích tài chính trong quyền tài sản nảy sinh từ:
- Sự phân chia về mặt luật pháp lợi tức sở hữu trong doanh nghiệp và
trong bất động sản
- Chuyển nhƣợng theo hợp đồng quyền chọn mua, chọn bán tài sản
- Những công cụ đầu tƣ bảo đảm bởi bất động sản
Lợi ích tài chính là những tài sản vơ hình bao gồm:
- Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản
nhƣ: quyền chiếm hữu, sử dụng, bán, cho thuê hay quản lý;
- Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhƣợng có quyền chọn
mua hay hợp đồng thuê có chứa quyền chọn thuê;
- Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu.
1.1.4. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
1.1.4.1. Định nghĩa các thuật ngữ
+ Giá cả
Giá cả là một thuật ngữ đƣợc dùng để chỉ một số tiền đƣợc yêu cầu,
đƣợc đƣa ra hoặc đƣợc trả cho một tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ vào một
thời điểm nhất định.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




12

+ Chi phí
Chi phí là một số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hoá hoặc
dịch vụ. Khi một hàng hố hay dịch vụ đƣợc hồn tất thì chi phí của nó là một
thực tế lịch sử. Giá đƣợc trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí
đối với ngƣời mua.
+ Giá trị
Theo lý thuyết của kinh tế thị trƣờng “Giá trị tài sản,hàng hoá, dịch vụ
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà chúng mang lại cho chủ thể nào đó
tại một thời điểm nhất định. Trong kinh tế thị trƣờng, giá trị của tài sản, hàng
hoá, dịch vụ đƣợc tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với
nhau: tính hữu ích; tính khan hiếm; nhu cầu và khả năng chuyển giao. Thiếu
một trong 4 yếu tố đó thì giá trị thị trƣờng của một tài sản,hàng hố, dịch vụ
khơng tồn tại.
Biểu hiện của giá trị trong nền kinh tế thị trƣờng là số tiền ƣớc tính của
hàng hố dịch vụ tại một thời điểm trên một thị trƣờng nhất định.
+ Thu nhập
Thu nhập là một khái niệm kinh tế chỉ số tiền mà chủ đầu tƣ hoặc chủ
tài sản nhận đƣợc từ việc đầu tƣ hoặc khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí
liên quan đến việc đầu tƣ hoặc khai thác tài sản đó . Các dạng thu nhập phổ
biến: tiền cho thuê, lợi nhuận, cổ tức,…
1.1.4.2. Đặc điểm và mối liên quan giữa chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị
+ Đặc điểm của chi phí
- Chi phí là một khái niệm liên quan đến sản xuất.

- Khi một hàng hố hay dịch vụ đƣợc hồn tất thì chi phí của nó là một
thực tế lịch sử. Giá đƣợc trả cho hàng hố hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí
đối với ngƣời mua.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




13
- Chi phí là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi ƣớc tính giá trị tài
sản, hàng hố , dịch vụ; là cơ sở của giá trị. Trong một số điều kiện chi phí có
thể là phƣơng cách tiện lợi để đo lƣờng giá trị. Tuy nhiên cần phải xem xét
cẩn thận trƣớc khi chấp nhận chi phí nhƣ là thƣớc đo của giá trị. Chi phí và
giá trị là một và duy nhất giống nhau khi chi phí đó là chi phí hợp lý và đƣợc
xã hội thừa nhận.
+ Đặc điểm của thu nhập
Thu nhập cao hay thấp phụ thuộc vào doanh thu và tất cả các khoản chi
phí phát sinh. Đối với tài sản đầu tƣ hoặc tài sản cho thuê, thu nhập là một cơ
sở quan trọng để ƣớc tính giá trị tài sản. Việc chuyển hoá thu nhập thành giá
trị tài sản đƣợc gọi là vốn hoá thu nhập. Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập
mang lại từ tài sản, thu nhập càng cao thì giá trị tài sản càng cao và ngƣợc lại.
+ Đặc điểm của giá cả
- Giá bán là một thực tế lịch sử, nó có thể đƣợc cơng khai ra cơng
chúng hoặc đƣợc giữ bí mật.
- Giá cả thay đổi mọi lúc do tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội tổng
quát và cá biệt. Các yếu tố tổng quát có thể gây ra thay đổi về mức giá và liên
quan đến sức mua của đồng tiền. Với sự tự vận động của mình, các yếu tố
riêng biệt nhƣ những thay đổi về kỹ thuật, cơng nghệ có thể dịch chuyển cung
và cầu, và có thể tạo ra những thay đổi đáng kể về giá.
- Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Tuy nhiên do khả năng tài

chính, động cơ hoặc các lợi ích đặc biệt của một ngƣời mua hay ngƣời bán
nhất định, giá trả cho các hàng hoá hoặc dịch vụ có thể có hoặc khơng liên
quan đến giá trị mà những ngƣời mua hoặc bán khác gán cho hàng hố hoặc
dịch vụ đó. Giá cả của một tài sản, hàng hố, dịch vụ có thể bằng, thấp hơn
hoặc cao hơn giá trị của nó. Do vậy trƣớc khi thừa nhận giá cả nhƣ là chứng
cứ thật sự của giá trị thị trƣờng, nhà thẩm định giá phải nghiên cứu kỹ lƣỡng
các điểm sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




14

a/. Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch
Mối liên hệ giữa các bên có tầm quan trọng trong việc xác định giá bán
có phải đúng là chứng cứ thị trƣờng hay khơng. Chỉ có khi ngƣời mua và
ngƣời bán thực hiện theo một mục đích hợp lý và trên cơ sở khách quan thì
mới đƣợc coi là chứng cứ thị trƣờng.
b/. Các điều khoản bán và các điều kiện thị trƣờng.
- Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau. Do vậy, nhà
thẩm định phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cớ thị trƣờng.
- Trong việc coi giá cả nhƣ chứng cớ của giá trị cũng phải chú ý xác
định cẩn thận liệu thị trƣờng có là bình thƣờng hay khơng?
Thị trƣờng là bình thƣờng có nghĩa là khi cung và cầu của thị trƣờng
cân bằng, và khi sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan
hiếmcủa cung, hoặc không là một giá thấp do cung quá mức. Đồng thời
giao dịch là chín muồi, có thơng tin tốt và khơng có bất kỳ sự cƣỡng ép
nào. Khi đó giá của bất động sản giao dịch mới đƣợc coi là chứng cớ của
giá trị thị trƣờng.

+ Đặc điểm của giá trị
Giá trị không phải là một thực tế, mà là mức giá phù hợp có khả năng
cao nhất đƣợc chấp nhận, để mua bán đối với tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ
tại mỗi thời điểm nhất định. Khái niệm kinh tế về giá trị phản ánh quan điểm
của thị trƣờng về lợi ích tích lũy của ngƣời sở hữu chủ tài sản, hàng hoá hoặc
là ngƣời đƣợc hƣởng dịch vụ vào thới điểm thẩm định giá.
Từ khái niệm giá trị của lý thuyết kinh tế thị trƣờng, giá trị có những
đặc trƣng cơ bản sau:
- Giá trị đƣợc đo bằng tiền.
- Giá trị của có tính thời điểm, ln thay đổi theo thời điểm hoặc thời kỳ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




15
- Giá trị của một tài sản, hàng hoá, dịch vụ có thể khác nhau đối với
các cá nhân hay chủ thể khác nhau.
- Giá trị của một tài sản,hàng hoá, dịch vụ cao hay thấp phụ thuộc vào 2
yếu tố quyết định, đó là: cơng dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng
khai thác của chủ thể đối với các công dụng của tài sản.
- Đo lƣờng tiêu chuẩn về giá trị của tài sản, hàng hoá, dịch vụ là khoản
thu nhập bằng tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh
giao dịch nhất định.
Giá trị mang tính chủ quan và khách quan. Tính chủ quan thể hiện ở
chỗ cùng một tài sản nhƣng đối với các đối tƣợng khác nhau thì tuỳ thuộc vào
khả năng, sở thích, tài sản đó có thể đƣợc sử dụng cho những mục đích khác
nhau và có thể khai thác lợi ích, cơng dụng với những mức độ khác nhau. Do
vậy, giá trị tài sản có thể đƣợc đánh giá khác nhau theo từng đối tƣợng sử
dụng. Chính vì thế, để đo lƣờng và phản ảnh ý nghĩa giá trị này có các khái

niệm về giá trị: Giá trị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đầu tƣ, giá trị bảo
hiểm,... Nhƣ vậy, ý nghĩa chủ quan của giá trị đó là sự đánh giá chủ quan của
mỗi ngƣời về giá trị tài sản. Tính khách quan của giá trị tài sản thể hiện sự
đánh giá chung của số đông chứ không phải là ý kiến của từng cá nhân riêng
lẻ về giá trị tài sản, đó là sự thừa nhận của thị trƣờng về giá trị của tài sản.
Trong kinh tế thị trƣờng, để phản ảnh và đo lƣờng giá trị mang tính khách
quan này, ngƣời ta sử dụng các khái niệm: giá trị thị trƣờng, giá trị trao đổi,
giá trị công bằng. Sự phân biệt tính chủ quan và khách quan của giá trị là cơ
sở quan trọng để lựa chọn ra các tiêu chuẩn cũng nhƣ các phƣơng pháp phù
hợp trong việc thẩm định giá tài sản. Nếu tiếp cận từ góc độ chủ quan, cơ sở
để thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị phi thị trƣờng (giá trị khác giá trị thị
trƣờng). Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, cơ sở thẩm định giá tài sản dựa
vào giá trị thị trƣờng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




16

Nhìn chung chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị là các khái niệm khác nhau,
nhƣng giữa chúng có mối liên hệ với nhau và trong các điều kiện nhất định
thì giá cả, chi phí, thu nhập có thể là căn cứ của giá trị.
1.1.4.3. Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
+ Định nghĩa giá trị thị trường
a) Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Giá trị thị trƣờng theo Tiêu chuẩn 1-Cơ sở giá trị thị trƣờng của thẩm
định giá trong ấn bản Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế năm 2005 của Ủy
ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế đã định nghĩa:
Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi

vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua
trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các
bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất
cứ áp lực nào.
b) Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ
Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ thì giá trị thị trƣờng là:
Mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị
trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời
điểm thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng
bán, các bên hành động một cách thận trọng , am tường và thừa nhận giá cả
không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị
ép buộc.
c) Việt Nam
Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài
chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trƣờng
làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản nhƣ sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên