Hạn chế rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng tmcp công thương việt nam chi nhánh phú yê

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

HUỲNH SĨ ĐẠI

HẠN CHẾ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
CHI NHÁNH PHÚ YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

HUỲNH SĨ ĐẠI

HẠN CHẾ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
CHI NHÁNH PHÚ YÊN

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Ngân hàng hướng ứng dụng
Mã số: 8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:
TS. Lê Tấn Phước

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Hạn chế rủi ro tín dụng trong hoạt động cho
vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh Phú
Yên” được thực hiện dựa vào quá trình thu thập và nghiên cứu của bản thân tơi và
hồn thành dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học.
Cơ sở lý luận được tôi tham khảo từ các tài liệu thu thập được của các giáo
trình, các nghiên cứu được nêu trong tài liệu tham khảo. Dữ liệu dùng để phân tích
được tơi thu thập thơng qua các số liệu báo cáo của Ngân hàng TMCP Công thương
Việt Nam chi nhánh Phú Yên.
Tôi cam đoan luận văn này chưa từng cơng bố dưới bất kỳ hình thức nào.
Phú n, ngày 29 tháng 9 năm 2020
Tác giả

Huỳnh Sĩ Đại


MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÍA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI ............................................................................................... 1
1.1.

Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu ....................................................................................... 1

1.2.

Xác định vấn đề nghiên cứu ................................................................................................... 2

1.3.

Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................. 2
1.3.1. Mục tiêu của đề tài ..........................................................................................................2
1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu .........................................................................................................2

1.4. Phương pháp nghiên cứu tiếp cận ............................................................................................ 3
1.5. Kết cấu luận văn......................................................................................................................... 3
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.................................................................................................................. 4
CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG ................................. 5
VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ YÊN VÀ TÌNH HÌNH CHO VAY ............................................ 5
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG ................................................ 5
VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ YÊN ............................................................................................. 5
2.1. Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Phú Yên............. 5
2.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi
nhánh Phú Yên .................................................................................................................................. 6
2.3. Hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương - chi
nhánh Phú Yên. ............................................................................................................................... 14
2.3.1. Nội dung sản phẩm tín dụng cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Ngân hàng
TMCP Công thương Việt Nam - chi nhánh Phú Yên ......................................................... 14
” ................................................................................................................................................ 24
2.3.2. Quy trình cho vay tín dụng cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Ngân hàng
TMCP Công thương Việt Nam - chi nhánh Phú Yên. ........................................................ 24

TÓM TẮT CHƯƠNG 2.................................................................................................................. 30


CHƯƠNG 3: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ RỦI RO TÍN DỤNG TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................. 31
3.1. Tổng quan về rủi ro trong nền kinh tế ................................................................................... 31
3.2. Tổng quan về rủi ro tín dụng trong hoạt động của ngân hàng thương mại ....................... 31
3.2.1. Khái niệm và bản chất rủi ro tín dụng ngân hàng .................................................... 31
3.2.2. Phân loại rủi ro tín dụng ............................................................................................. 32
3.2.3. Nguyên nhân gây ra rủi ro tín dụng ........................................................................... 33
3.3. Tổng quan về thị trường bất động sản ................................................................................... 36
3.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản............................................................................. 36
3.3.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản ....................................................................... 37
3.4. Tổng quan về tín dụng bất động sản ...................................................................................... 37
3.4.1. Khái niệm về tín dụng bất động sản ........................................................................... 37
3.4.2. Đặc điểm của tín dụng bất động sản........................................................................... 38
3.4.3. Nội dung của tín dụng bất động sản ........................................................................... 39
3.4.4. Các yếu tố tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản ....................................... 39
3.5. Rủi ro và hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản ................. 40
3.5.1. Các rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản ............................ 40
3.5.2. Hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản .............................................. 43
3.6. Kinh nghiệm hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại một số ngân hàng thương mại và
rút ra một số bài học cho ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh Phú Yên.. ……45
3.6.1 Kinh nghiệm quản trị rủi ro tín dụng tại một số ngân hàng thương mại1 ........................ 45
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3................................................................................................................ 50
CHƯƠNG 4: THỰC TRẠNG VỀ RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ YÊN .............................................. 51
4.1. Thực trạng thị trường bất động sản Phú Yên trong thời gian qua. .................................... 51
4.2. Quy trình hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Công thương Việt
Nam – chi nhánh Phú Yên. ............................................................................................................. 52

4.2.1. Kiểm tra, giám sát tín dụng đối với khách hàng ....................................................... 52
4.2.2. Giám sát tín dụng nội bộ ............................................................................................. 53
4.2.3. Kiếm sốt sản phẩm vay .............................................................................................. 53
4.2.4. Công tác kiểm tra, giám sát sản phẩm ....................................................................... 54
4.3. Thực trạng hoạt động kiểm soát rủi ro và xử lý rủi ro trong hoạt động cho vay thế chấp
bằng bất động sản tại Chi nhánh ................................................................................................... 54
4.3.1. Thực trạng hoạt động kiểm soát rủi ro cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Chi
nhánh ....................................................................................................................................... 54


4.3.2 Các biện pháp xử lý rủi ro tín dụng ........................................................................... 56
4.3.3. Đánh giá việc hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Công
thương Việt Nam – chi nhánh Phú Yên ............................................................................... 57
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4................................................................................................................ 64
CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH PHÚ YÊN ....................................................... 65
5.1. Định hướng và mục tiêu đối với hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Thương mại cổ phần
Công thương Việt Nam – Chi nhánh Phú Yên ............................................................................. 65
5.1.1. Định hướng chung ................................................................................................................. 65
5.1.2. Định hướng cụ thể theo phân khúc khách hàng ................................................................. 65
5.1.3. Mục tiêu cụ thể đối với hoạt động tín dụng giai đoạn 2019-2023 ............................ 67
5.2. Định hướng hoàn thiện hạn chế rủi ro tín dụng thế chấp bằng bất động sản tại Ngân
hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh Phú Yên ............................... 67
5.3. Một số giải pháp hạn chế rủi ro cho vay thế chấp bằng bất động sản tại các ngân hàng
thương mại và tại ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Phú Yên. .............. 68
5.3.1. Đối với Ngân hàng Nhà nước ................................................................................................ 68
5.3.2. Về phía ngân hàng TMCP Cơng thương chi nhánh Phú Yên ........................................... 69
5.3.2.1. Giải pháp về nhân sự. ................................................................................................ 69
5.3.2.2. Giải pháp về kiểm soát và phòng ngừa rủi ro tín dụng ......................................... 71
5.3.2.3. Giải pháp về nhận dạng và đo lường rủi ro tín dụng............................................. 73

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ATM: Máy rút tiền tự động (Automatic teller machine)
BCTC: Báo cáo tài chính
BĐS: Bất động sản
CMTND: Chứng minh thư nhân dân
CN:Chi nhánh
HĐCTD: Hợp đồng cấp tín dụng
HTTD: Hỗ trợ tín dụng
NHCT: Ngân hàng Cơng thương
NHNN: Ngân hàng nhà nước
NHTM: Ngân hàng thương mại
PGD: Phòng giao dịch
QHKH: Quan hệ khách hàng
QSD: Quyền sử dụng
QSH: Quyền sỡ hữu
SXKD: Sản xuất kinh doanh
TMCP: Thương mại cổ phần
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
TP:Thành phố
TSBĐ: Tài sản bảo đảm
UBND: Uỷ ban nhân dân
VNĐ: Việt Nam đồng


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Nguồn vốn huy động của Vietinbank Phú Yên năm 2017-2019

Bảng 2.2: Dư nợ cho vay của Vietinbank Phú Yên năm 2017-2019
Bảng 2.3: Kết quả kinh doanh của Vietinbank Phú Yên năm 2016-2019
Bảng 2.4. Danh mục hồ sơ yêu cầu khách hàng cung cấp
Bảng 2.5. Quy trình cho vay tín dụng thế chấp bằng bất động sản tại Ngân hàng
TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Phú Yên
Bảng 5.1: Kế hoạch tín dụng của Vietinbank Phú Yên giai đoạn 2019-2023
DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH
Biểu đồ 2.1. Cơ cấu cho vay theo kỳ hạn
Biểu đồ 2.2. Cơ cấu cho vay theo loại hình khách hàng
Biểu đồ 2.3. Cơ cấu cho vay theo ngành kinh tế
Hình 3.1. Sơ đồ rủi ro tín dụng


TÓM TẮT
Phú Yên phát triển mạnh đặc biệt ở lĩnh vực du lịch, các dự án bất động sản
được xây dựng ngày càng nhiều và đi đơi với đó hoạt động cho vay tín dụng bất
động sản cũng trở nên sơi động.
Chính vì vậy, để phát triển được hoạt động này trong thời gian tương lai, hạn
chế rủi ro và tạo được sự tăng trưởng mạnh cho chi nhánh đang là vấn đề được đặt
ra khá bức thiết.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Hạn chế rủi
ro tín dụng trong hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ
phần công thương Việt Nam chi nhánh Phú Yên” để làm đề tài nghiên cứu cho
luận văn.
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, tác giả sử dụng các phương pháp thống kê,
khảo sát và phân tích để tiến hành thực hiện.
Hướng nghiên cứu của luận văn là đưa ra các giải pháp cần thiết để hạn chế
rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay bất động sản tại Vietinbank Phú Yên.
Nhằm đảm bảo vừa cung ứng vốn đầy đủ để phát triển thị trường bất động
sản ở địa phương, vừa đảm bảo an tồn cho hệ thống tín dụng và thúc đẩy sự phát

triển bền vững của chi nhánh so với các ngân hàng khác trong cùng hệ thống ngân
hàng.
Từ khóa: Bất động sản, tín dụng, ngân hàng, vietinbank Phú Yên


ABSTRACT
Phu Yen develops strongly, especially in the tourism sector, real estate projects
are built more and more and together with real estate credit lending activities also
become exciting.
Therefore, in order to develop this activity in the future, reducing risks and
creating strong growth for the branch is a rather urgent issue.
Stemming from the above issues, the author chose the topic: "Limiting credit
risks in real estate lending activities at Joint Stock Commercial Bank for Industry
and Trade of Vietnam, Phu Yen branch" to do research topic for thesis.
To achieve the research goal, the author uses statistical methods, survey and
analysis to conduct the implementation.
The research direction of the thesis is to provide necessary solutions to limit
credit risks in real estate lending activities at Vietinbank Phu Yen.
To ensure both sufficient capital provision to develop the local real estate
market, while ensuring the safety of the credit system and promoting the sustainable
development of the branch compared to other banks in the same banking system.
Keywords: Real estate, credit, banking, vietinbank, Phu Yen


1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
1.1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu
Trong những năm gần đây, cùng với xu hướng hội nhập với nền kinh tế khu vực
và thế giới, nền kinh tế Việt Nam đã có bước phát triển mạnh mẽ. Bên cạnh sự phát

triển của nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh của các ngân hàng cũng chịu
sự cạnh tranh gay gắt. Với vai trị là trung gian tài chính, là mạch máu của nền kinh
tế, ngân hàng đóng một vai trị quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng và phát
triển kinh tế nước ta trong thời gian qua. Ngày nay, để tồn tại và phát triển, các ngân
hàng phải không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ, đa dạng hoá các loại hình sản
phẩm nhằm thu hút khách hàng và mở rộng thị phần. Cũng như các tổ chức tín dụng
khác, ngân hàng thương mại hoạt động vì mục tiêu tối đa hố lợi nhuận và tìm cách
hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất.
Đây cũng là nghiệp vụ mang lại khả năng sinh lời cao nhất trong tổng thu nhập
của ngân hàng, đồng thời cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nhất. Rủi ro tín
dụng khơng chỉ ảnh hưởng xấu đến kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng mà
nó cịn mang tính hệ thống, và ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tiền tệ cũng như
toàn bộ nền kinh tế. Chính vì vậy việc hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay là một
nhiệm vụ hết sức quan trọng của các ngân hàng thương mại.
Thị trường bất động sản tại Phú Yên là một thị trường rất sơi động và có tiềm
năng rất lớn trong những năm gần đây, vì vậy cần một lượng vốn rất lớn để phát
triển cho thị trường này. Do thị trường tài chính chưa phát triển nên hầu hết nguồn
vốn từ đầu tư bất động sản đều lệ thuộc toàn bộ vào hệ thống tín dụng của ngân
hàng, đây là nguồn vốn chiếm tỷ trọng lớn nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Là
một bộ phận của rủi ro tín dụng, rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản ảnh hưởng rất
lớn đến hoạt động của các ngân hàng thương mại, nó khơng những mang tính dây
chuyền mà cịn gây thiệt hại nặng nề cho hệ thống các ngân hàng thương mại và cho
cả nền kinh tế.

”

Chính vì vậy, hạn chế rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay bất động sản có
vai trị rất quan trọng, vừa đảm bảo việc cung ứng nguồn vốn kịp thời cho thị trường

2

bất động sản, vừa đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng của các NHTM và nền
kinh tế. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Hạn chế
rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng thương
mại cổ phần công thương Việt Nam chi nhánh Phú Yên” để làm đề tài nghiên
cứu cho luận văn. Với mong muốn đưa ra cái nhìn tồn diện về rủi ro cho vay trong
lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh Phú
Yên, đánh giá những biện pháp hạn chế rủi ro xảy ra trong hoạt động này của ngân
hàng, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện hơn cho hoạt động cho vay tín
dụng nói chung và cho vay bất động sản nói riêng tại ngân hàng TMCP Cơng
thương Việt Nam – chi nhánh Phú Yên.
1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay bất động sản tại
Ngân hàng thương mại cổ phần công thương Vietinbank chi nhánh Phú Yên.
- Phạm vi nghiên cứu: Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam –
chi nhánh Phú Yên
- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 01 năm 2016 đến tháng 12 năm 2019.
1.3. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
1.3.1. Mục tiêu của đề tài
1.3.1.1. Mục tiêu tổng quát: Mục tiêu cơ bản, xuyên suốt của đề tài là đề xuất
các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân
hàng TMCP Công Thương Việt Nam – chi nhánh Phú Yên..
1.3.1.2. Mục tiêu cụ thể:
- Phân tích thực trạng rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay bất động sản tại
Vietinbank chi nhánh Phú Yên.
- Đề ra các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, hồn thiện cơng tác cho vay bất
động sản tại Vietinbank chi nhánh Phú Yên.
1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu
- Những biểu hiện của rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay bất động sản tại

Ngân hàng TMCP Vietinbank chi nhánh Phú Yên? Rủi ro đến từ các yếu tố nào?


3

- Giải pháp nào để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại
Ngân hàng TMCP Vietinbank chi nhánh Phú Yên?
1.4. Phương pháp nghiên cứu tiếp cận
- Phương pháp nghiên cứu định tính, dựa vào khn mẫu lý thuyết về rủi ro tín
dụng trong hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản và thực trạng việc hạn
chế rủi ro của quy trình này tại ngân hàng TMCP Cơng thương chi nhánh Phú n.
Từ đó, đánh giá những tác động của rủi ro trong hoạt động cho vay bán lẻ của ngân
hàng, đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn trong việc đưa ra các giải pháp nhằm
hạn chế rủi ro và đưa ra các biện pháp nhằm hồn thiện hơn cơng tác này.
- Phương pháp so sánh số liệu: tác giả thu thập số liệu từ hoạt động huy động
vốn, hoạt động cho vay tín dụng bán lẻ của ngân hàng trong thời gian qua (từ năm
2017 – 2019) đặc biệt là hoạt động tín dụng cho vay bất động sản. Từ đó so sánh, số
liệu qua các giai đoạn và rút ra sự thay đổi trong cơ cấu của sản phẩm bán lẻ này .
- Phương pháp phân tích tài liệu: nhằm phân tích các văn bản, các báo cáo của
ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh Phú Yên trong thời gian qua,
phân tích các quy trình thực hiện việc kiểm sốt rủi ro tín dụng cho vay thế chấp
bằng bất động sản từ đó xác định những vấn đề cịn thiếu, bất cập..
- Phương pháp phân tích, thống kê mơ tả: Mơ tả việc vận dụng các chính sách
nhằm hạn chế rủi ro trong thực tế hoạt động của ngân hàng, những khó khăn khi
thực hiện chính sách thơng qua các số liệu đã được thu thập. Thấy được những mặt
cịn hạn chế của các chính sách nhằm hạn chế rủi ro lên sản phẩm bán lẻ này.
1.5. Kết cấu luận văn
Luận văn này gồm có 05 chương
Chương 1: Giới thiệu đề tài
Chương 2: Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh

Phú Yên và hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương
Việt Nam chi nhánh Phú Yên
Chương 3: Những vấn đề lý luận về hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại các
ngân hàng thương mại và phương pháp nghiên cứu


4

Chương 4: Thực trạng công tác hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại Ngân
hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh Phú Yên
Chương 5: Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP
Công thương Việt Nam chi nhánh Phú Yên
1.6. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Trong thị trường tài chính thì mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và hoạt
động tín dụng ngân hàng thường rất mật thiết với nhau. Tuy nhiên, dòng vốn đổ vào
thị trường cho vay bất động sản tương đối lớn, phụ thuộc hoàn toàn vào các khoản
vay của các ngân hàng thương mại và cũng là hoạt động tín dụng mà có nợ xấu
chiếm tỷ lệ cao nhất trong các hoạt động cho vay, nếu chảy hoàn toàn vào nền kinh
tế sẽ mang lại rất nhiều rủi ro. Chính vì vậy, việc nghiên cứu về hạn chế rủi ro tín
dụng cho vay bất động sản rất cần thiết đối với các ngân hàng thương mại, đặc biệt
đối với tỉnh Phú Yên nơi mà hoạt động đầu tư xây dựng các khu du lịch, nghỉ dưỡng
trong thời gian gần đây diễn ra rất sôi nổi. Việc nghiên cứu này không chỉ mang lại
sự phát triển bền vững cho các ngân hàng, thị trường bất động sản mà còn đáp ứng
nhu cầu, hiệu quả của chủ đầu tư, nhà kinh doanh và nhu cầu chính đáng của người
tiêu dùng.
Luận văn đi sâu nghiên cứu những vấn đề mang tính lý luận, phân tích các yếu
tố ảnh hưởng đến rủi ro cho vay bất động sản tại kết hợp với đánh giá thực trạng tại
ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Phú Yên, từ đó đưa ra các
giải pháp thích hợp và khả thi để áp dụng vào thực tiễn hoạt động cho vay tín dụng
bất động sản của Ngân hàng TMCP Vietinbank Phú Yên, nâng cao khả năng cạnh

tranh và mở rộng thị phần cho vay tín dụng của chi nhánh tại tỉnh Phú Yên. Trước
luận văn này, chưa từng có luận văn nào nghiên cứu về vấn đề này tại tỉnh Phú Yên.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Trong chương 1, trình bày một cách tổng quát về luận văn, từ sự cần thiết của
vấn đề nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, kết cấu luận văn, những đóng góp của luận
văn về mặt khoa học của luận văn và ý nghĩa thực tiễn của luận văn.


5

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG
VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ YÊN VÀ TÌNH HÌNH CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG
VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ YÊN
Để hiểu rõ hơn về tình hình cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công
thương Việt Việt Nam – chi nhánh Phú Yên, trong chương này tác giả sẽ giới thiệu
sơ lược về Ngân hàng TMCP Cơng thương Việt Việt Nam – chi nhánh Phú n,
tình hình kinh doanh từ năm 2017 đến 2019, hoạt động cho vay thế chấp bằng bất
động sản, quy trình cho vay… cũng như nguyên nhân gây ra rủi ro trong hoạt động
cho vay thế chấp bất động sản.
2.1. Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh
Phú Yên.
Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam chi nhánh Phú Yên
được thành lập vào tháng 7 năm 1989, tiền thân là Chi nhánh ngân hàng Nhà nước
Thị xã Tuy Hoà, trực thuộc Ngân hàng nhà nước tỉnh Phú Khánh cũ. Theo Nghị
định số 388 của Hội đồng Bộ trưởng ngày 20/11/1991 ban hành quy chế về thành
lập và giải thể các doanh nghiệp nhà nước, để tạo thuận lợi trong việc mở rộng hoạt
động kinh doanh, chi nhánh được tái thành lập và chuyển từ loại hình ngân hàng
thương mại phục vụ cho thành phần kinh tế quốc doanh sang loại hình ngân hàng
của tồn dân.

Sau hơn 30 năm thành lập và phát triển, so với sự phát triển của ngành tuy
ngắn nhưng chi nhánh luôn giành được những thành tích to lớn, góp phần phát triển
kinh tế xã hội tỉnh Phú Yên. Đến nay, trên địa bàn tỉnh Phú Yên, ngân hàng Công
Thương Phú Yên có 01 chi nhánh chính tại số 236 Hùng Vương, thành phố Tuy
Hồ và 06 phịng giao dịch (PGD Chợ Tuy Hịa, PGD Ngã Năm, PGD Bắc Tuy
Hịa, PGD Sơng Cầu, PGD Tây Hịa và PGD Đơng Hịa) với các chức năng nhiệm
vụ riêng.
Một số thơng tin chính:
- Tên tiếng Việt: Ngân hàng Thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam –
Chi nhánh Phú Yên.


6

- Tên tiếng Anh: VietNam Joint Stock Commercial Bank For Industry and
Trade – Phu Yen Branch.
- Tên viết tắt tiếng Anh: Vietinbank Phu Yen
- Trụ sở chính: 236 Hùng Vương, Phường 7, Thành phố Tuy Hòa, Phú Yên.
- Điện thoại: 0257.382.3520
- Fax: 0257.382.3520.
Lĩnh vực kinh doanh:
- Dịch vụ thanh toán và ngân quỹ: bao gồm mở tài khoản, cung ứng các
“

phương tiện thanh tốn trong và ngồi nước, thực hiện dịch vụ thanh tốn trong và
ngồi nước, thực hiện dịch vụ thanh toán trong nước và quốc tế, thực hiện dịch vụ
thu hộ, chi hộ, thực hiện dịch vụ thu và phát tiền mặt.
- Huy động vốn: bao gồm nhận tiền gửi, phát hành chứng chỉ tiền gửi ngắn
hạn, trung hạn, dài hạn; phát hành trái phiếu từ các cá nhân và tổ chức.
- Huy động tín dụng: bao gồm cấp tín dụng dưới hình thức cho vay ngắn hạng,

trung hạn và dài hạn từ các cá nhân và tổ chức.
- Dịch vụ khác: bao gồm kinh doanh ngoại hối và các dịch vụ khác.
2.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Công thương Việt
Nam – chi nhánh Phú Yên
2.1.1. Tình hình huy động vốn
Trong hoạt động kinh doanh tại ngân hàng, nguồn vốn huy động chiếm một tỉ
trọng lớn trong nguồn vốn hoạt động của ngân hàng Cơng Thương Phú n, chính
vì chiếm một tỉ trọng cao như vậy đã giúp cho Ngân hàng ln có được sự chủ động
trong hoạt động kinh doanh của mình. Dưới đây là bảng số liệu thể hiện tình hình
huy động vốn của Chi Nhánh:

”


7

Bảng 2.1: Nguồn vốn huy động của Ngân hàng Công thương chi nhánh Phú
Yên năm 2017-2019
Đơn vị tính: triệu đồng, %
2017

Chỉ tiêu

Số tiền

1. Theo hình thức
huy động
- VNĐ
- Ngoại tệ (đã quy
đổi)

2. Theo thời hạn
- Khơng kỳ hạn
- Có kỳ hạn

2018
Tỷ
trọng

Số tiền

4.374.463

2019
Tỷ
trọng

3.944.058

100

100

3.915.578

99,2 4.282.448 97,8

28.480

0,08

92.015

2,2

3.944.058

100

4.374.463

100

406.382

10,3

561.737

12,5

Số tiền

Tăng giảm
Tỷ
tương đối (%)
trọn
g 18/17 19/18

4.319.258 100 10,9 (1,3)

4.275.951 98,9 9,08

43.306

1,1

4.319.258 100 10,9 (1,3)
686.107

15,9 38,2 22,1

89,7 3.812.726 87,2 3.633.150

3.944.058

100

- Cá nhân

2.903.251

73,6 3.270.593 74,8

3.454.068

80

12,7

- Tổ chức

1.040.808

26,4 1.103.870 25,2

865.189

20

6

khách hàng

4.374.463

100

)

223 (47)

3.537.676

3. Theo loại hình

(0,02

84,1

7,7 (0,5)

4.319.258 100 10,9 (1,3)
5,6
(21,7
)

(Nguồn: Từ báo cáo tình hình kinh doanh của Ngân hàng Công thương Phú Yên
năm 2016-2019)Qua dữ liệu từ bảng trên có thể thấy, Ngân hàng TMCP Cơng
thương chi nhánh Phú Yên có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong hoạt động huy động
tín dụng năm 2018 với con số 4.374,5 tỷ tăng 9,08% so với năm 2017. Ngược lại,
đến năm 2019 tỷ lệ tăng gần như là khơng có và có phần giảm nhẹ.
Về hình thức huy động theo loại tiền: Tiền gửi Việt Nam chiếm hơn 98% tỷ
trọng trong tổng nguồn vốn, tiền gửi khác (ngoại tệ) chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ đạt


8

0.08% vào năm 2017, nhưng lại tăng gấp 3 lần đạt mốc cao nhất vào năm 2018 với
hơn 92 tỷ đồng và giảm còn hơn 43 tỷ vào năm 2019 đạt tỷ lệ 1,1%.
Đối với chỉ tiêu huy động theo thời hạn: Tỷ lệ nguồn vốn không kỳ hạn năm
2017-2019 có một sự gia tăng đáng kể với tỷ trọng lần lượt là 10,3%, 12,5%, và
15,9% tổng nguồn vốn. Ngược lại, nguồn vốn có kỳ hạn có xu hướng giảm với tỷ lệ
bình quân 2%/ năm. Về cơ bản, nếu xét về khía cạnh lợi nhuận thì nguồn vốn có kỳ
hạn có xu hướng ổn định hơn nguồn vốn khơng kỳ hạn. Bởi vì cơ cấu của nguồn
vốn khơng kỳ hạn thường là các nguồn tín dụng trên các tài khoản thanh tốn của
các doanh nghiệp, tổ chức mang tính chất tạm thời và ít ổn định, tuy nhiên nguồn
vốn đó lại mang lại khả năng sinh lời cao hơn cho các chi nhánh.
Đối với chỉ tiêu cơ cấu nguồn vốn theo loại hình khách hàng: Tiền gửi cá nhân
ln chiếm tỷ trọng cao hơn nhiều so với doanh nghiệp trong tổng nguồn vốn từ
70%-80%. Đến cuối năm 2019, hoạt động huy động vốn từ khách hàng cá nhân (cả

thẻ ATM) đạt 3.454 tỷ đồng đạt tỷ lệ 80% trong tổng nguồn vốn. Nguồn vốn gửi
vào đến từ cá nhân tăng khá đều và tăng trưởng tốt qua các năm. Trong khi đó, tiền
gửi từ khách hàng là các doanh nghiệp lại tăng trưởng không ổn định và luôn biến
động. Đây chính là nguồn căn cho sự chững lại trong năm 2019.
2.1.2. Tình hình tín dụng tại chi nhánh
Nhìn chung, có sự phát triển mạnh mẽ tín dụng tại ngân hàng Công thương chi
nhánh Phú Yên trong giai đoạn 2017-2019.
Bảng 2.2: Dư nợ cho vay của Vietinbank Phú Yên năm 2017-2019
Đơn vị tính: triệu đồng, %

Năm 2017

Năm 2018

Tăng giảm
tương đối
(%)

Năm 2019

Chỉ Tiêu
Số tiền

Tỷ
trọng

Số tiền

Tỷ
trọng

Số tiền

Tỷ
trọng

18/17 18/19

Tổng dư nợ

3.076.048

100 3.778.522

100 4.228.311

100

22,83 11,9

1. Theo tiền tệ
- VNĐ

3,076,048
3.017.336

100 3,778,522
98,1 3.696.651

100 4,228,311

97,83 4.136.976

100
97,84

22,83 11,9
22,5 11,9


9

- Ngoại tệ (đã
quy đổi)
2. Theo kỳ hạn

3.076.048

- Ngắn hạn

1.890.844

58.712

1,9

81.871

2,17

91.335

2,16

39,4 11,6

100 3.778.522

100 4.228.311

100

22,83 11,9

61,47 2.444.855

64,7 2.490.016

58,89

29,3

1,8

- Trung, dài hạn 1.185.204 38,53 1.333.667
35,3 1.738.295 41,11 12,52 20,3
3. Theo loại hình
3.076.048
100 3.778.522
100 4.228.311
100 22,83 11,9

khách hàng
- Cá nhân
1.531.969
49,8 1.955.080 51,74 1.985.785 46,96
27,6 1,6
- Tổ chức
1.544.079
50,2 1.823.442 48,26 2.242.526 53,04
18,1
23
4. Theo ngành
3.076.048
100 3.778.522
100 4.228.311
100 22,83 11,9
kinh tế
Công nghiệp và
919.442 29,89
934.675 24,74 1.014.603
24
1,7 9,6
xây dựng
Nông, lâm nghiệp
509.629 16,57
553.273 14,64
503.361 11,90
8,6
(9)
và thủy sản
Thương mại và

1.646.977 53,54 2.290.574 60,62 2.710.347 64,10 39,08 18,33
dịch vụ
(Nguồn: Số liệu từ tình hình kinh doanh của ngân hàng TMCP Cơng thương Phú
n năm 2017-2019)
Chi nhánh ln duy trì tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cao và ít biến động trong giai
đoạn 2017-2019. Song song với hoạt động huy động vốn, dư nợ tín dụng của giai
đoạn 2017-2018 tăng rất cao với mức tăng 22,83% đạt 3.778 tỷ đồng. Năm 2019,
dư nợ vẫn tăng nhưng mức tăng chỉ đạt 11,9% đạt 4.228 tỷ đồng.
Về hình thức huy động theo loại tiền: là ngân hàng thương mại địa phương, các
khách hàng doanh nghiệp trong địa phương có hoạt động xuất nhập khẩu liên quan
đến ngoại tệ khá ít nên dư nợ cho vay ngoại tệ thường chiếm tỷ trọng nhỏ.


10

Biểu đồ 2.1. Cơ cấu cho vay theo kỳ hạn
(Nguồn: Số liệu từ tình hình kinh doanh của ngân hàng TMCP Cơng thương Phú
n năm 2017-2019)
“

Về cơ cấu tín dụng theo kỳ hạn: Dư nợ cho vay ngắn hạn qua các năm luôn

chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng dư nợ cho vay. Dư nợ vay ngắn hạn và trung dài
hạn đều có sự tăng trưởng liên tục qua các năm. Đến 31/12/2019 dư nợ cho vay
ngắn hạn đạt 2.490 tỷ đồng, tăng trưởng 1,8% so với đầu năm, tuy vậy, mức tăng
trường này thấp hơn so với năm 2017-2018 do đó tỷ trọng dư nợ ngắn hạn trong
tổng dư nợ giảm đi rõ rệt. Do đó nhận thấy rằng trong năm 2019, dư nợ vay dài hạn
có sự tăng trưởng đáng kể điều này có thể ảnh hưởng đến tình hình phát triển của
ngân hàng. Sở dĩ điều này xảy ra do chi nhánh trong năm 2019 đã cấp tín dụng dài
hạn cho một số dự án lớn mới và cho vay hợp vốn dự án.

”


11

Biểu đồ 2.2. Cơ cấu cho vay theo loại hình khách hàng
(Nguồn: Số liệu từ tình hình kinh doanh của ngân hàng TMCP Công thương Phú
Yên năm 2017-2019)
“

Về cơ cấu dư nợ theo loại hình khách hàng: Tỷ trọng dư nợ của khách hàng

tổ chức và khách hàng cá nhân có sự ổn định xấp xỉ tương đương qua các năm. Tuy
nhiên cơ cấu dư nợ này có xu hướng chuyển dịch về đối tượng khách hàng cá nhân.
Năm 2017, tỷ trọng dư nợ cho vay khách hàng cá nhân và doanh nghiệp lần lượt là
49,8% và 50,2% thì đến cuối năm 2018 tỷ trọng này thay đổi thành 51,74% và
48,26%. Có thể thấy dư nợ khách hàng cá nhân có tốc độ tăng mạnh mẽ, đặc biệt
”

trong năm 2018, dư nợ cho vay khách hàng cá nhân đạt 1.955 tỷ đồng tăng đến
27,61% so với đầu năm sau đó chỉ tăng nhẹ vào năm 2019. Trong khi đó dư nợ cho
vay tổ chức vẫn có sự tăng trưởng trong giai đoạn 2017-2019, với mức tăng trên
18% vào năm 2018 và 22,9% vào năm 2019. Tuy tỷ trọng tiền vay của khách hàng
tổ chức có giảm vào năm 2018 chỉ chiếm 48,26% trong tổng số tiền vay nhưng
2019 đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, đạt tỷ trọng 53,04% với hơn 2.242 tỷ
đồng.


12

Qua những số liệu trên, cơ cấu tín dụng của Chi Nhánh Vietinbank Phú Yên
đã chuyển dịch danh mục tín dụng sang ngân hàng bán lẻ theo định hướng chung
của toàn bộ các ngân hàng.

Biểu đồ 2.3. Cơ cấu cho vay theo ngành kinh tế
(Nguồn: Số liệu từ tình hình kinh doanh của ngân hàng TMCP Công thương Phú
Yên năm 2017-2019)
“

Về cơ cấu dư nợ theo ngành kinh tế: Dư nợ cho vay khách hàng ở tất cả các

lĩnh vực kinh tế đều có sự tăng trưởng qua các năm nhưng chủ yếu là từ ngành
thương mại – dịch vụ. Xuất phát điểm là một địa phương nhỏ, hoạt động thương
mại – dịch vụ phát triển sôi động, nên dư nợ tăng trưởng mạnh qua các năm đều
do ngành thương mại – dịch vụ. Đến năm 2019, chỉ tiêu này đạt 2.710 tỷ đồng,
chiếm 64,10% tổng dư nợ. Các khách hàng thuộc lĩnh vực này chủ yếu vay vốn
ngắn hạn, vòng quay vốn lưu động nhanh, hoạt động kinh doanh ổn định, ít biến
động, mang lại lợi nhuận bền vững, an toàn cho ngân hàng. Nhưng đây là thị trường
màu mỡ mà các NHTM nói chung trên địa bàn cạnh tranh vô cùng gay gắt. Điều
này dẫn đến lợi nhuận cận biên bị giảm xuống và việc tiếp cận cách khách hàng mới
là một bài toán cho kế hoạch kinh doanh của ngân hàng.

”


13

Tiếp đến là dư nợ cho vay công nghiệp và xây dựng, dư nợ cho vay lĩnh vực
này có sự biến động từ năm 2017 đến 2019 nhưng sự biến động không quá cao.

Năm 2017 dư nợ chỉ 919 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 29,89% thì đến năm 2018 dư nợ
tăng lên 934 tỷ đồng, tuy nhiên tỷ trọng lại giảm còn 24,74% tổng dư nợ. Đến năm
2019, dư nợ cho vay công nghiệp và xây dựng tăng 8,55% so với năm 2018 đạt
1.014 tỷ đồng, nhưng tỷ trọng lại tiếp tục giảm còn 24% tổng dư nợ. Sự phát triển
công nghiệp và xây dựng trong địa bàn chưa cao nên hầu hết là đến từ các dự án
hiện hữu của ngân hàng. Dư nợ lớn trong lĩnh vực này chủ yếu đến từ các dự án xây
dựng Thủy điện La Hiêng, dự án đồng tài trợ xây dựng Hầm Đèo Cả, dự án Thủy
điện Sông Ba Hạ.
Cơ cấu cho vay nơng, lâm, thủy sản có sự tăng giảm khơng đồng đều giữa các
năm. Năm 2017 dư nợ lĩnh vực này khá khiêm tốn chỉ 509 tỷ đồng, chiếm 16,57%
tổng dư nợ nhưng đến năm 2018 đã tăng lên 43 tỷ đồng, chiếm 14,64% tổng dư nợ.
Tuy nhiên đến năm 2019, tổng dư nợ của lĩnh vực này có xu hướng lao dốc khi
giảm 49 tỷ đồng và tỷ trọng chiếm cũng giảm cịn 11,9%. Vì tính chất đặc điểm địa
phương, và đặc thù của ngành, hầu hết là khách hàng cá nhân và hộ gia đình, thời
gian vay vốn ngắn mang tính chất vụ mùa và chỉ đạt mức ổn chứ không tăng trưởng
thêm nữa.
Đánh giá về chất lượng tín dụng của Chi nhánh: Trong thời gian qua dù nền
kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp, hộ gia đình, cá thể bị thua lỗ, phá sản nhưng
dư nợ tín dụng của Chi nhánh ln có sự tăng trưởng và vẫn bảo đảm chất lượng tín
dụng. Mặc dù tình hình chất lượng nợ của Chi nhánh đến thời điểm hiện tại khá tốt,
tuy nhiên vẫn tồn tại những khách hàng nợ nhóm 1 tiềm ẩn rủi ro, có khả năng
chuyển nhóm nợ nếu Chi nhánh khơng thực hiện hợp lý, hiệu quả các biện pháp
quản trị RRTD.


14

2.3. Hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Ngân hàng TMCP
Công thương - chi nhánh Phú Yên.
2.3.1. Nội dung sản phẩm tín dụng cho vay thế chấp bằng bất động sản tại

Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - chi nhánh Phú Yên
Đây là sản phẩm vay đáp ứng nhu cầu mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở, nhận
quyền sử dụng đất thế chấp bằng tài sản đảm bảo là các bất động sản đã được cấp
giấy chứng nhận tại thời điểm vay vốn nhằm mục đích phục vụ nhu cầu đời sống.
Ưu điểm của sản phẩm là thời hạn cho vay dài, linh hoạt đối với từng mục
đích trong đó tối đa lên đến 20 năm. Bên cạnh đó, cá nhân có thể sủ dụng chính tài
sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo trong trường hợp vay mua nhà ở,
nhận quyền sử dụng đất hay vay để xây dựng nhà ở. Đối tượng chính của sản phẩm
này là các khách hàng cá nhân và gia đình của khách hàng có nhu cầu vay vốn( bao
gồm: bố mẹ ruột, bố mẹ nuôi, bố mẹ vợ/chồng, con ruột/ con nuôi).
Việc cho vay theo sản phẩm này không áp dụng với các trường hợp như: cho
vay cá nhân mua nhà dự án mà nhà dự án đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền
sỡ hữu nhà ở/ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; cho
vay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lô bán
nền chưa được cấp Giấy chứng nhận cho Bên mua; cho vay nhận quyền sử dụng đất
thông qua hình thức nhà nước giao đất, đấu giá tài sản thi hành án theo quy định
pháp luật về thi hành án dân sự chưa được cấp Giấy chứng nhận cho bên giao đất;
cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản…
“

Trong đó, đối với khách hàng được quy định là cá nhân Việt Nam có nhu cầu

vay vốn, mua, xây dựng nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để phục vụ đời sống tại
ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam phù hợp với quy định của pháp luật trong
từng thời kỳ.
Nhà ở có sẵn là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ cho các
nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và các nhân ( bao gồm: ở riêng lẻ, căn hộ thuộc
nhà chung cư). Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu

15

tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng( được hiểu là nhà ở không
đáp ứng được điều kiện quy định theo định nghĩa Nhà ở có sẵn tại Văn bản này).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và/hoặc quyền sở hữu nhà là tên gọi
chung cho: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở (đối với chung cư); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất…

”

Xây dựng nhà ở được quy định là các hoạt động để tạo lập toàn bộ căn nhà lần
đầu hoặc phải bỏ căn nhà cũ và xây mới lại toàn bộ căn nhà. Sữa chữa nhà ở là các
hoạt động để cải tạo căn nhà hiện có, chi phí xây dựng, sữa chữa nhà: bao gồm chi
phí xây dựng: lắp đặt hệ thống điện nước, chi phí mua sắm các trang thiết bị gắn
liền với căn nhà như: thiếu bị vệ sinh, chiếu sáng, hệ thống điều hồ, tủ bếp…
khơng bao gồm chi phí mua sắm các trang thiết bị dễ dàng di dời như ti vi, tử lạnh,
rèm cửa..
Điều kiện cho vay:
Điều kiện chung
“

Điều kiện cho vay đối với khách hàng khi đáp ứng đủ các điều kiện xét tín

dụng được quy định tại Quy định cụ thể chính sách cấp và quản lý tín dụng đối với
phân khúc Khách hàng bán lẻ và Quy định cụ thể hoạt động cho vay đối với phân
khúc KH bán lẻ. Đối với khách hàng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ
cho vay với mục đích thanh tốn chi phí xây nhà trong trường hợp nhà ở hình thành
trong tương lai được xây dựng trên thửa đất hợp pháp của chính khách hàng. Ngồi

ra, Ngân hàng cho vay cịn phải đánh giá về khả năng trả nợ bao gồm các nguồn thu
nhập thường xuyên, ổn định từ lương, hoạt động sản xuất kinh doanh và các nguồn
khác… Trừ điều kiện về độ tuổi người đồng trả nợ (nếu có) được quy định như sau:
Người đồng trả nợ không quá 70 tuổi tại thời điểm trả nợ cuối cùng.

”