Giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM
---------------


PHẠM VĂN RẠNG


GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2015





LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ




TP. Hồ Chí Minh – Năm 2009

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM
---------------


PHẠM VĂN RẠNG

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2015


CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
MÃ SỐ : 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
GS.TS NGUYỄN THANH TUYỀN



TP. Hồ Chí Minh – Năm 2009

LỜI CAM ĐOAN



Tôi xin cam đoan luận văn này là do tôi nghiên cứu và thực hiện,
có sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn. Các số liệu và thông tin
tôi cung cấp trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

Tp.HCM, tháng 9 năm 2009




PHẠM VĂN RẠNG

MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................... 1
Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng BĐS....4
1.1 Thị trường bất động sản .......................................................................................4
1.1.1 Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản .................................... 4
1.1.1.1 Khái niệm.................................................................................... 4
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản ......................................... 4
1.1.2 Thị trường bất động sản ............................................................................ 7
1.1.2.1 Khái niệm..................................................................................... 7
1.1.2.2 Đặc điểm ......................................................................................7
1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ................... 9
1.1.2.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản ......................................... 10
1.2 Thị trường tín dụng bất động sản....................................................................... 12
1.2.1 Khái niệm................................................................................................ 12

1.2.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản...................................... 12
1.2.3 Vai trò của tín dụng bất động sản ............................................................ 13
1.2.4 Nhận dạng các rủi ro của thị trường tín dụng BĐS ................................. 15
1.2.5 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng BĐS..............18
1.2.6 Mối quan hệ phát triển TT BĐS và thị trường tín dụng BĐS Việt Nam. 20
1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam ......21
1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ .................................................................. 22
1.3.1.1 Qúa trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ..................... 22
1.3.1.2 Nguyên nhân của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ ..25

1.3.1.3 Tác động của cuộc khủng hoảng................................................ 33
1.3.1.4 Phản ứng của chính phủ Mỹ ...................................................... 35
1.3.2 Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam............................................. 37
Chương 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam ............... 39
2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam ...................................39
2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam 10 năm gần đây39
2.1.1.1 Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003) ...............39
2.1.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – 2006).......... 42
2.1.1.3 Giai đoạn thị trường bất động sản (2007 – 02/2008) ...................... 44
2.1.1.4 Giai đoạn thị trường bất động sản (02/2008 – đến nay)..................50
2.1.2 Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán ... 53
2.2 Những rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam ....................................... 57
2.3 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam .................................. 58
2.3.1 Các hình thức tín dụng chủ yếu trên thị trường bất động sản hiện nay ... 58
2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân của tín dụng bất động sản..................... 68
Chương 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến 2015 ........................................ 72
3.1 Dự báo về thị trường bất động sản..................................................................... 72
3.2 Dự báo nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản..................................... 77
3.3 Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản ............................. 81

3.3.1 Tín dụng qua ngân hàng........................................................................... 82
3.3.2 Hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp....................................... 87
3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản ................................................................ 89
3.3.4 Thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản....................................... 94
3.3.5 Các giải pháp khác ................................................................................... 96
Kết Luận...................................................................................................................... 99
Tài liệu tham khảo

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
MBS : Mortgage-backed Securities (chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế
chấp)
Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội quốc gia tài trợ bất
động sản)
Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Corporation (Tập đoàn cho vay thế
chấp quốc gia)
CDO : Collateralized debt obligations (Giấy nợ đảm bảo bằng tài sản )
CDS : Hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (Credit Default Swap)
SPV : Thể chế mục đích đặc biệt (Special Purpose Vehicle/Entity)
SIV : Công cụ đầu tư kết cấu (structured investment vehicle)
OFHEO : Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang (Office of Federal Housing
Enterprise Oversight )
HPI : Chỉ số giá nhà ở
FED : Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Federal Reserve System)
NAR : Hiệp hội Bất động sản Mỹ (National Association of Realtor)
FDI : Fogrein Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài)
WTO : World Trade Organization (Tổ Chức Thương Mại Thế Giới)
Tp.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
BIDV : Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam
ANZ : Ngân hàng ANZ (Australia and New Zealand Banking Group

Limited )
Seabank : Ngân hàng TMCP Đông Nam Á
Dongabank : Ngân hàng TMCP Đông Á
ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu
Vietabank : Ngân hàng TMCP Việt Á

ABBank : Ngân hàng TMCP An Bình
VIB : Ngân hàng TMCP Quốc Tế
Eximbank : Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam
VPBank : Ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam
ASEAN : Association of Southeast Asia Nations( Hiệp hội các Quốc gia Đông
Nam Á)
APEC : Asia-Pacific Economic Cooperation(Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu
Á – Thái Bình Dương)
WB : World Bank (Ngân hàng Thế Giới)
IMF : International Monetary Fund (Quỹ tiền tệ quốc tế)
NH : Ngân hàng
NHTM : Ngân hàng thương mại
ABS : Asset backed secuirities (chứng khoán tài sản tài chính)
REIT : Real Estate Investment Trust (Công ty tín thác đầu tư bất động sản)

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ................................. 23
Bảng 2.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở Tp.HCM..................................... 46
Bảng 2.2: So sánh thị trường chứng khoán và giá bất động sản.......................... 55




















DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 1.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm tại Mỹ.... 22
Hình 1.2: Tình trạng phá sản từ năm 2007 – 2008 ....................................................... 24
Hình 1.3: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 – 2008 ............................ 28
Hình 1.4: Tổng giá trị công cụ tài chính phái sinh tại Mỹ 1995–2007 so với tổng thu
nhập Mỹ....................................................................................................... 29
Hình 1.5: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ .......................................................................... 31
Hình 1.6: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ........................................................................... 32
Hình 1.7: Giá dầu (USD/thùng) giai đoạn 1998 – 2008 ............................................... 34
Hình 1.8: Tăng trưởng kinh tế toàn cầu giai đoạn 1950 – 2010 ................................... 35
Hình 2.1 : Tình hình biến động Khu công nghiệp và khu chế xuất
từ năm 1991-2007........................................................................................ 40
Hình 2.2: Tình hình sử dụng đất của Khu công nghiệp và khu chế xuất từ
năm 1991 – 2007 ......................................................................................... 41
Hình 2.3: Tình hình biến động thị trường chứng khoán Việt Nam từ năm 2000 -
05/2009 ........................................................................................................ 42
Hình 2.4: Số căn hộ chào bán qua các năm .................................................................. 43
Hình 2.5: Thống kê FDI năm 2001 - 05/2009............................................................... 44
Hinh 2.6: Số căn hộ đã bán ........................................................................................... 45
Hình 2.7: Giá bán căn hộ đã/sắp giao ........................................................................... 46
Hình 2.8: Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại một số thành phố lớn tại Châu Á .................... 48
Hình 2.9: Tổng số dự án FDI đầu tư vào Việt Nam trong năm 2007 ........................... 49
Hình 2.10: Tổng số dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2007 ...... 49
Hình 2.11: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành ....................... 50
Hình 2.12: Phân bổ nguồn vốn FDI năm 2008 ............................................................. 52
Hình 2.13: Tỷ lệ lạm phát ở Việt Nam.......................................................................... 59

Hình 2.14: Biến động lãi suất của ngân hàng ............................................................... 60
Hình 3.1: Dự báo tốc độ tăng dân số và tỷ lệ đô thị hóa............................................... 72
Hình 3.2: Số lượng căn hộ dự kiến sẽ bán ra ................................................................ 73

Hình 3.3: Lượng khách quốc tế đến Việt Nam qua các năm ........................................ 76
Hình 3.4: Số lượng ngân hàng hình thành qua các năm ............................................... 78
Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động của toàn ngân hàng (2000 -2008).................. 79
Hình 3.6: Tốc độ tăng trưởng cho vay của toàn hệ thống ngân hàng (2000 -2008) ..... 79
Hình 3.7: Tình hình huy động và cho vay của toàn hệ thống ngân hàng...................... 80















1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Tốc độ toàn cầu hóa và tự do hóa thương mại nhanh chóng trong những năm
vừa qua tạo ra sự thay đổi to lớn về môi trường kinh tế quốc tế, nền kinh tế các nước
xích lại gần nhau hơn và có ảnh hưởng qua lại với nhau. Cuộc khủng hoảng trên thị
trường cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ đã tác động tiêu cực đến thị
trường tài chính thế giới. Hàng loạt các định chế tài chính ở Mỹ đã công bố những tổn
thất nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng này gây
nên. Hơn thế nữa, cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số nước khu vực Châu

Âu, Nhật… Một số Ngân hàng lớn ở những quốc gia này cũng lâm vào tình trạng
khủng hoảng tương tự. Hậu quả không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ kinh doanh của
từng ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng và giải quyết việc làm của riêng nước Mỹ mà còn
được xem xét dưới ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến sự chu chuyển dòng vốn đầu tư
quốc tế nói riêng và sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới nói chung. Việt Nam với tư
cách là một bộ phận và ngày càng hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới chắc chắn cũng
không tránh khỏi tình trạng đó
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của
nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập Tổ Chức Thương Mại Quốc Tế. Phát
triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển
của nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn
ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt thị trường
bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và phải cần
rất nhiều vốn.
Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan trọng cung cấp nguồn
vốn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường này lại phụ thuộc nhiều vào
nguồn vốn từ phía ngân hàng, khi Nhà nước ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm
phát, trong đó chính sách thắt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng, rút một lượng
2
lớn tiền ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang
tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín
dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tín dụng truyền thống bị nghẽn mạch.
Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì
nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng. Vậy làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng
đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt
cho thị trường bất động sản? Vì vậy việc nghiên cứu đề tài “Thực trạng và giải pháp
phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam đến năm 2015”

là
một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng

bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Và đây
cũng là mục tiêu của đề tài đề ra.
2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài
Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:
- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất động
sản.
- Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm gần
đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới.
- Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản trong những năm gần đây.
Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của
thị trường tín dụng bất động sản.
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả hoạt
động của thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các
vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị
các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng
3
bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của thị
trường tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ hội nhập.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản.
Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng.
Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị
trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2000 đến tháng 6/2009.
5. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt
quá trình nghiên cứu luận văn.
6. Kết cấu của luận văn
- Phần mở đầu

- Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất
động sản.
- Chương 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.
- Chương 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến 2015
- Kết luận









4
Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động
sản.
1.1 Thị trường bất động sản:
1.1.1 Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm:
a. Bất động sản:
Mỗi quốc gia từ khi được thành lập đều xác lập chủ quyền của mình trên một
vùng lãnh thổ nhất định và không quốc gia nào được xâm phạm chủ quyền lãnh thổ của
quốc gia khác. Để quản lý và sử dụng, hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia
tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản.
Bất động sản, về cơ bản có thể hiểu đó là đất đai, những tài sản gắn liền với đất
đai và không di dời được. Động sản là những tài sản có thể di dời từ chỗ này sang chỗ
khác.
Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân Sự của nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
+ Đất đai.
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định;
b. Hàng hóa bất động sản:
Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng
nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Hàng hóa bất động sản là các bất động
sản được đem ra mua bán trên thị trường.
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản:
a. Thuộc tính bất động sản:
5
- Tính bất động: đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán
nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi
họ muốn, nơi họ sống. Quyền sử dụng đất xác định vị trí của đất đai gắn liền với điều
kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất.
- Tính không đồng nhất: giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của
mỗi tài sản. Hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá của chúng còn
phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của
người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, điều này
chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế
thị trường hiện nay. Tính không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu
cầu của xã hội ngày càng phát triển vì:
+ Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự gia tăng của dân số, do
vậy về lâu dài diện tích đất có xu hướng ngày càng giảm. Diện tích đất đai có xu hướng
giảm vì:
• Tốc độ tăng dân số nhanh.
• Tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa –
hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.

• Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn ở nông thôn dẫn
đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên.
+ Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm đất đai và các
công trình trên đất. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản
xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được, tham gia vào quá trình tái
sản xuất xã hội, cho nên, dù đem cho sử dụng mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại
lợi ích cho chủ sở hữu. Đồng thời, thời gian sử dụng của đất đai, bất động sản là vô
hạn, điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
b. Đặc trưng của hàng hóa bất động sản:
6
Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, do đó ngoài những đặc điểm
chung nó còn có những đặc điểm riêng, đó là:
- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Cung bất động sản là tương
đối kém đàn hồi so với những thay đổi của giá cả, hạn chế nhất định về cung ứng đất
đai, thể hiện trên các khía cạnh sau:
+ Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định hay nói cách khác quỹ đất đai
luôn luôn không thay đổi.
+ Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
+ Hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước, đây là hạn chế nổi bật nhất.
+ Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo
quan hệ trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử
dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về cao độ, diện tích xây dựng cũng phải
đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của chính quyền địa phương.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: do bất
động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải
được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với
các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch
giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân
hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên. Ngoài ra, phát triển đất nước theo
hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu

chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm chi phí
mua bán giao dịch bất động sản tăng.
- Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản
là các công trình trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn
giữ được đặc trưng của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng. Mặt khác,
khi đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ
7
làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong
khu vưc đó.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh họat: bất động sản là một
hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn nhưng lại liên
quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua, bán không nhanh như hàng hóa
khác. Vì vậy, khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm quan
trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước luôn
có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch
bất động sản, vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước.
1.1.2 Thị trường bất động sản:
1.1.2.1 Khái niệm:
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra hoạt động kinh doanh bất động sản bao
gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
1.1.2.2 Đặc điểm:
- Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động sản
là hàng hóa cố định, không thể di dời về mặt địa lý, sự thừa thải ở nơi này không thể bù
đắp sự thiếu hụt ở nơi khác, điều này làm cho thị trường bất động sản mang tính chất
địa phương sâu sắc.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật: Bất động sản là tài
sản của quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ

đến các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó các vấn đề về bất động sản đều có sự chi phối
và đều chỉnh chặt chẽ của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính chất của một thị trường không hoàn hảo:
Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của
8
Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường
hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do
không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền.
Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được
phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh
tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
- Nguồn cung trong thị trường bất động sản thay đổi chậm hơn so với cầu biến
động bất động sản: Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt không giống
như những hàng hóa thông thường khác, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh
chóng như việc tăng cung của các hàng hóa khác để đáp ứng nhu cầu, bởi lẽ việc tăng
cung bất động sản thường phải có thời gian cần thiết tương đối dài để sản xuất cho thị
trường một loại bất động sản nào đó, như thời gian tìm hiểu mua đất đai, làm thủ tục sử
dụng đất, xin cấp phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng.
- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn, chuyên gia
định giá chuyên nghiệp có trình độ cao và các tổ chức trung gian: Bất động sản là hàng
hóa có giá trị lớn, giá cả của hàng hóa bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố,
thông tin trên thị trường bất động sản khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Vì vậy,
khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có đầy đủ thông tin chính xác, có sự
tính toán kỹ lưỡng, có tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có
chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoặc các tổ chức trung gian hoạt động trên thị
trường.
- Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác, nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế
của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài
sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn

có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản
thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy,
9
thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi
có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.
1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản:
Cũng giống như các thị trường khác, thị trường bất động sản chịu sự tác động
của các yếu tố kinh tế, chính trị, văn hóa, dân số...Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản là
một loại hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất
động sản có những đặc điểm riêng, cụ thể:
- Sự gia tăng dân số: Tăng dân số làm tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá
trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển về quy
mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do diện tích đất đai giới hạn và
tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích
phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn, đòi hỏi thị trường bất
động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Mặt khác, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở,
đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại,
nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…,
những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất động sản, nhất là các
bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ.
- Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng
các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông
nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động
sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại -
dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát
triển cho thị trường bất động sản.
- Yếu tố pháp luật và chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản: Hệ thống
pháp luật của một quốc gia là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và
phát triển của thị trường bất động sản thông qua các quy định về quyền sở hữu đất đai,

10
quyền sử dụng đất đai, quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn
kinh doanh... bằng bất động sản và hướng dẫn các hợp đồng dân sự bất động sản, quy
định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất
đai.
- Quy định và quy hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp:
Những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế
hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định
lại mục đích sử dụng đất, từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển
mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp
hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại,
dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ
đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao
dịch bất động sản trên thị trường và ngược lại.
- Chính sách về tài chính và tiền tệ của Nhà nước: Yếu tố này ảnh hưởng rất
lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách
thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có
những thời điểm gần như không có giao dịch mua bán bất động sản.
- Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Đây là yếu tố mang tính nhân văn của thị
trường bất động sản. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê
mướn, thế chấp trên thị trường bất động sản. Đẩy nhanh hay hạn chế các giao dịch trên
khía cạnh như đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê... hay
tác động đến việc sử dụng các hình thức thanh toán. Mặt khác, thị hiếu và thói quen
cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên phương diện như thói quen về nhà ở,
đất ở.
1.1.2.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản:
Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, có tính thanh
11
khoản thấp, điều này làm cho thị trường bất động sản là một thị trường chứa nhiều rủi
ro, cụ thể:

- Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất động
sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao. Thậm chí
nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu
tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp thuận về chủ trương đầu
tư. Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị trường và góp phần đưa đến những
cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất động sản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với
giá trị thực tế của nó.
- Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của
các nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo. Đây
chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh
trên thị trường.
- Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông
tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rõ ràng làm cho các đối tượng
tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng. Điều này làm cho tính minh
bạch của thị trường này thấp hơn các thị trường khác.
- Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường
này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ
thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất
động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh
bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất
động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; quy
hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn
nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai...
- Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản vẫn rất
hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các doanh nghiệp
12
không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính chuyên
nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị
trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh
nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn

loạn cho thị trường bất động sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư.
- Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây ra
những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khai các dự
án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư.
1.2 Thị trường tín dụng bất động sản
1.2.1 Khái niệm
Tín dụng là một quan hệ vay mượn tài sản (tiền tệ hoặc hàng hoá) được dựa trên
nguyên tắc có hoàn trả cả vốn và lãi sau một thời gian nhất định.
Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây
dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp, thương
mại và dịch vụ.
1.2.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản
- Thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất
động sản là một thị trường tiềm ẩn rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung
cầu … Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất
động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như
không xảy ra làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có
thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của
người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc
thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh
chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
- Thị trường tín dụng dài hạn: Do bất động sản là những hàng hóa có thời gian
hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành
13
một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng
hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị
lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án
bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải
tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện... Thế nên, nhà đầu tư cần

khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác
nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy
động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho
người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
1.2.3 Vai trò của tín dụng bất động sản
Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế,
đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường bất động sản
phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng
với các sản phẩm

cho vay bất động sản được xem là hữu hiệu và khá phổ biến ở một số
nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận.
Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn 10
năm qua thì cho vay bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi thông
dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển, từ đó
tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể:
- Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần khai
thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm
và có hiệu quả.
- Phát triển nền kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển
vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện
phát triển đồng bộ giữa các thị trường.
14
- Đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu tư
chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung
tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đẩy nhanh tốc độ đô
thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước.
- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động sản
còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng nhà
xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.

- Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương
trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công
nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn.
- Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất động sản là sản phẩm
khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hoá sản phẩm, thu hút khách hàng bên
cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận
Ngân hàng.
- Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho vay
bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường
bất động sản để có cách điều tiết hợp lý.
- Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính
hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch
vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản...
Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp
phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.
Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển
đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị trường bất
động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hết tính thiết
yếu của hoạt động cho vay bất động sản luôn cần thiết cho những nhu cầu thiết thực
trong xã hội, trong nền kinh tế.
15
1.2.4 Nhận dạng các rủi ro của thị trường tín dụng BĐS:
Hoạt động cho vay bất động sản cũng tiềm năng những rủi ro vốn có như trong
hoạt động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro do
không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng vốn
không đúng mục đích…. Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:
1.2.4.1 Yếu tố chủ quan:
- Từ phía Ngân hàng:
+ Cách quản trị, quản lý của Ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và
lỏng lẽo trong việc kiểm tra kiểm soát.

+ Năng lực thẩm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, không đánh
giá đúng tính khả thi của phương án vay.
+ Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng
của khoản vay.
+ Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng,
không chú ý đến các điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.
+ Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng
lực trả nợ của người đi vay.
+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến
vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả.
+ Khi thẩm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường áp
đặt ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng. Chính yếu tố này là nguyên nhân
làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân hàng thương mại như khách
hàng thiếu vốn đầu tư và phải cân đối vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu.
+ Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo cũng là
bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính dây chuyền
dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát mãi để xử lý
thu hồi nợ.