Phân tích và quản lý rủi ro trong đầu tư bất động sản du lịch

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
---------------------

NGUYỄN BÁ THỌ

Chuyên ngành: Công Nghệ và Quản Lý Xây Dựng

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TP. Hồ Chí Minh, Tháng 12 naêm 2010


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. LƯU TRƯỜNG VĂN………………………………
Cán bộ chấm nhận xét 1

: TS. LƯƠNG ĐỨC LONG………………………………

Cán bộ chấm nhận xét 2

: TS.LÊ HOÀI LONG……………………………………

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Hội Đồng Chấm, Bảo Vệ Luận Văn Thạc Sĩ Trường Đại
Học Bách Khoa Tp.Hồ Chí Minh.
Ngày 15-16 tháng 01 năm 2011
Thành phần Hội Đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:
1. TS. LƯƠNG ĐỨC LONG

Chủ Tịch

2. TS. LÊ HOÀI LONG

Thư ký

3. PGS.TS NGUYỄN THỐNG

Uỷ Viên

4. TS. NGÔ QUANG TƯỜNG

Uỷ Viên

5. THS. ĐỖ THỊ XUÂN LAN

Uỷ Viên

6. TS.LƯU TRƯỜNG VĂN

Uỷ Viên

7. TS. NGUYỄN DUY LONG

Uỷ Viên

8. TS.ĐINH CÔNG TỊNH

Uỷ Viên

9. TS. PHẠM HỒNG LUÂN

Uỷ Viên

Chủ tịch Hội Đồng đánh giá luận văn

TS. LƯƠNG ĐỨC LONG
HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Bộ Môn quản lý chuyên ngành

TS. LƯƠNG ĐỨC LONG
Page 1 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
PHÒNG ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC
Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc
……………………………………………

Tp.HCM ngày 06 tháng 12 năm 2010

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên : Nguyễn Bá thọ

Phái

Năm sinh

Nơi sinh : Phú yên

: 18-07-1983

: Nam

Chuyên ngành : Công Nghệ và Quản Lý Xây Dựng
MSHV

: 09080255

1. TÊN ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN DU LỊCH.
2. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG.
Phân tích, nhận dạng và xếp hạng các rủi ro ảnh hưởng tới dự án.
Phân nhóm các yếu tố rủi ro định tính để quản lý tốt hơn bằng phương pháp phân
tích nhân tố.
Mơ phỏng ảnh hưởng của các yếu tố rủi định lượng ảnh hưởng tới dự án, sử dụng
Mô phỏng Monte Carlo.
Đề các xuất biện pháp quản lý, kiểm soát rủi ro
3. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 05.07.2010

4. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ LUẬN VĂN: 06.12.2010
5. CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS.LƯU TRƯỜNG VĂN
Nội dung và đề cương Luận văn thạc sĩ đã được Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua.
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

CHỦ NHIỆM BỘ MÔN
QL CHUYÊN NGÀNH

TS LƯU TRƯỜNG VĂN

TS LƯƠNG ĐỨC LONG

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

KHOA QL CHUYÊN NGÀNH

Page 2 


Ý KIẾN NHẬN XÉT
1- Về nội dung & đánh giá thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài:
- Khối lượng thực hiện của luận văn khá lớn.
- Luận văn có nhiều lỗi chính tả, ví dụ ‘sai xót’. Nhiều kí hiệu sử dụng ngoại văn
khơng được giải thích rõ. Phải sử dụng tiếng Việt chuẩn trong nghiên cứu (ví dụ
bảng 4.12…).
- Trình bày luận văn phải theo quy định của trường và của thơng lệ. Ví dụ bảng khi qua
trang phải được đánh số ‘tiếp theo’, không nên để bảng kéo dài 2-3 trang.
- Tác giả nói các yếu tố có giá trị trong bảng 4.18 > 0.4 đều có ý nghĩa nhưng các yếu
tố ‘thieu hut nhan su du lich trinh do cao’ và ‘giao thong di lai kem phat trien’ đều có
giá trị trong bảng > 0.4 tại một thành tố khác mà lại khơng được nhóm vào thành tố

đó.
- Nội dung cần trình bày rõ nghiên cứu tổng quát cho bất động sản du lịch và Lan Anh
là trường hợp ví dụ minh họa; hay luận văn làm trực tiếp cho dự án của công ty Lan
Anh. Theo như nội dung thì người phản biện ‘đốn rằng’ học viên làm luận văn trực
tiếp cho dự án khu du lịch Lan Anh – Đà Lạt. Nếu như vậy thì nội dung và phương
pháp của luận văn cịn nhiều bất cập và sẽ được nói rõ trong phần 2 của nhận xét này.
- Nội dung nhìn chung phù hợp với nhiệm vụ luận văn được giao.
2- Về phương pháp nghiên cứu, độ tin cậy của các số liệu:
- Số liệu được trình bày rõ ràng, có nguồn gốc và ghi chú rõ hạn chế khi chọn sử dụng
nên có thể kết luận là đáng tin cậy.
- Tuy nhiên như đã nêu ở trên, cách tiếp cận của luận văn có bất cập. Dự án đầu tư bất
động sản du lịch là một loại dự án đặc thù và không phải là phổ biến. Tác giả đang
nghiên cứu cho dự án Lan Anh nhưng các yếu tố rủi ro lại được thu thập đánh giá
thông qua ý kiến của việc lấy mẫu ngẫu nhiên. Độ chính xác của số liệu tương ứng
với mục tiêu của luận văn không đảm bảo vì người tham gia có 2 khả năng: khơng
hiểu hoặc khơng có kinh nghiệm với loại dự án, và quan điểm của họ không thể hiện
đặc trưng của dự án khu du lịch Lan Anh – Đà Lạt.
- Quan điểm phân tích của luận văn xác định rõ là đối với Chủ đầu tư nhưng nội dung
phân tích trong luận văn chưa tuân thủ nghiêm ngặt. Chỉ có phần phân tích các yếu tố
định lượng là tuân thủ. Phần thu thập số liệu và phân tích các yếu tố định tính rất
phân tán về mặt quan điểm.
- Chọn các yếu tố phân tích có tích số của ‘xác suất biến cố’ x ’mức độ ảnh hưởng’
không nhỏ hơn 12 để phân tích sâu và xa khơng được giải thích và chưa thuyết phục.
- Mục đích của phân tích nhân tố khơng được trình bày. Khơng rõ học viên muốn giảm
số lượng biến để quản lý hay tìm mối quan hệ ẩn giữa các biến. Nếu muốn giảm số
biến quản lý thì hiệu quả áp dụng phân tích thành tố kém vì phân tích chỉ 13 yếu tố
rút xuống được cịn 6 thành tố chính.
5- Những thiếu sót & vấn đề cần làm rõ (nếu có):
1

-

Các lỗi chính tả, sử dụng ngoại văn như đã nói ở trên.
Trang 80, ‘Các nhân tố có Component > 0.4…’ là nhầm lẫn; phải là ‘loading’ thay vì
‘component’.
Bảng 4.11, tiêu đề ‘Xác suất xảy ra’ là khơng chính xác mà có thể là ‘Mức độ khả
năng xảy ra’.
Kết luận và kiến nghị là phần thể hiện kết quả khoa học, cá tính, thành quả của nghiên
cứu và bản thân người nghiên cứu. Nên dùng câu văn của mình và kết quả phân tích
từ luận văn để diễn đạt trong các phần kết luận và kiến nghị. Hạn chế cắt dán nguyên
văn ý kiến (cả đoạn văn) của tác giả khác.

2


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

LỜI CẢM ƠN
Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn thầy Lưu Trường Văn là người trực tiếp, tận tình
hướng dẫn tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn này. Cảm ơn các thầy cô trong khoa
trong bộ môn Công nghệ và Quản Lý Xây Dựng tại trường Đại Học Bách Khoa Tp.Hồ
Chí Minh đã tận tình giảng dạy, các kiến thức mà tôi học được luôn là kiến thức quý báu
trong quá trình làm việc và nghiên cứu sau này.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn các đồng nghiệp, bạn bè đã tận tình giúp đỡ tơi trong q
trình khảo sát của luận văn này. Cảm ơn công ty TNHH Lan Anh đã cho phép tôi sử dụng
số liệu dự án Lan Anh – Đà Lạt để thực hiện luận văn, cảm ơn Ban Giám đốc công ty Lan

Anh, đại diện công ty Vinacapital, Công ty Greenword đã cho tôi những ý kiến quý báu
trong khi tôi thực hiện luận văn.
Tp.Hồ Chí Minh ngày

tháng

năm 2010

Nguyễn Bá Thọ

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 1 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

TÓM TẮT
Bất động sản du lịch là là dự án đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực du lịch kết hợp
bất động sản, nghĩ dưỡng. Trên thế giới thì lĩnh vực bất động sản du lịch đã phát triển từ
lâu nhưng tại Việt Nam bất động sản du lịch là lĩnh vực mới, kết hợp hai lĩnh vực quan
trọng là du lịch và bất động sản, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về pháp lý, phương thức kinh
doanh, xây dựng dự án đủ tầm để có thể cạnh tranh….ảnh hưởng trực tiếp tới sự thành
cơng của dự án đầu tư. Vì vậy việc phân tích rủi ro và quản lý nó trong đầu tư dự án bất
động sản du lịch là rất quan trọng, từ đó đề ra phương án hạn chế những rủi ro có thể xảy
ra và có quyết định đầu tư vào dự án hay không.
Với những lý do trên, tác giả chọn phân tích và quản lý rủi ro trong đầu tư bất

động sản du lịch nhằm giúp chủ đầu tư hiểu rõ dự án hơn, nhận dạng các rủi ro và tác
động của nó đối với dự án đầu tư từ đó đề ra biện pháp quản lý nó, thực hiện mục tiêu đề
ra cho dự án. Trong luận văn này tác giả đã khảo sát, phân tích, nhận dạng những rủi ro
ảnh hưởng tới dự án. Đối với những biến định tính thì dùng phương pháp phân tích nhân
tố trong chương trình SPSS để nhóm các nhân tố chính từ đó đề ra biện pháp quản lý tốt
hơn. Đối với biến định lượng tác giả đã khảo sát số liệu, sử dụng mô phỏng Monte Carlo
để mô phỏng ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro tới dự án đầu tư. Từ đó qua phỏng vấn các
chuyên gia trong đầu tư bất động sản du lịch để đề ra các biện pháp kiểm soát và quản lý
các yếu tố rủi ro để chủ đầu tư đạt được mục tiêu đề ra khi đầu tư dự án.

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 2 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

ABSTRACT
Tourism Property is an investment in hospitality combined to real estate and resort. In
the World, the real estate tourism has been develop in a long ,time but in Vietnam the
tourism property is a new field of tourism, combining two important sectors are tourism
and real estate, which has many potential risk such as legal risk, business methods,
buiding high quality project to be competitive…ro have direct impact in to the success of
investment projects. So the risk analysis and management of its investment projects in
tourism property is very important, since it set out plans for limiting the risks that may
occur and have a decision to invest in projects or not.
For these reasons, I choose to analyze and manage the risks in tourism property

investment to help developer better understand the project, identification the risk and its
impact on project .Making a proposal in project management . Carry out objectives for
the project. In this thesis I have examined, analyzed, identifying the risks affecting the
project. For quanlitative variables, use factor analysis method in the SPSS program to
group the main factors which set out method for better management. For quantitative
variables the authors have examined the data, using Monte Carlo simulation to simulate
the effects of risk factors to investment projects. From then, through the interviews with
experts in real estate tourism investment to put forward the method of controlling and
management of risk factors for investors to achieve the objectives of investment projects.

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 3 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ

12

1.1 Giới thiệu chung về Bất Động Sản Du Lịch

12

1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu

17

1.3 Mục tiêu nghiên cứu

18

1.4 Phạm vi nghiên cứu

18

1.5 Đóng góp kỳ vọng của nghiên cứu

19

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN

21

2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT

21

2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư

21

2.1.2 Khái niệm dự án - đầu tư Bất Động Sản Du Lịch

21

2.1.3 Khái niệm về rủi ro

21

2.1.4 Phân loại rủi ro

22

2.1.5 Quản lý rủi ro

22

2.1.6 Phân tích dự án có xét đến rủi ro

25

2.1.7 Lợi ích của việc phân tích rủi ro

29

2.2 Các quan điểm phân tích

30

2.2.1 Phân tích kinh tế - Xã hội

30

2.2.2 Phân tích tài chính

31

2.3 Phương pháp phân tích dòng tiền tệ

32

2.3.1 Phương pháp giá trị tương đương (Equivalent Worth)

32

2.3.2 Phương pháp suất thu lợi ( Rate of return)

34

2.3.3 Phương pháp dựa trên tỉ số lợi ích trên chi phí (benefit/cost-B/C).

34

2.3.4 Thời gian hồn vốn (PP)

36

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 4 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

2.4 Các nghiên cứu trước đây

36

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

43

3.1 Quy trình nghiên cứu

43

3.1.1 Phân tích rủi ro

44

3.1.2 Đánh giá, xếp hạng rủi ro

44

3.1.3 Định lượng rủi ro

46

3.1.4 Giám sát và kiểm soát rủi ro

46

3.2 Thu thập dữ liệu

47

3.2.1 Quy trình thu thập số liệu

47

3.2.2 Thiết kế bảng câu hỏi và thu thập số liệu

47

3.3 Các công cụ nghiên cứu và phân tích dự liệu

51

3.3.1 Các cơng cụ nghiên cứu

51

3.3.2 Phân tích dữ liệu

51

3.3.2.1 Mơ phỏng Monte-Carlo dùng phần mềm Crystal Ball

52

CHƯƠNG 4: GIỚI THIỆU DỰ ÁN & PHÂN TÍCH SỐ LIỆU

54

4.1 Giới Thiệu Công Ty

54

4.2 Giới thiệu dự án

55

4.2.1 Vị trí, diện tích, ranh giới hạn, quy mơ dự án

55

4.2.2 Thông Tin Xây Dựng

55

4.2.3 Cơ Sở Lập Dự Án Đầu Tư

59

4.2.3.1 Các xu thế thế giới và trong nước tác động đến phát triển du lịch

59

4.2.3.2 Sự Cần Thiết Đầu Tư

61

4.2.4 Hiệu Quả của dự án

62

4.3 Phân Tích Số Liệu Khảo Sát

62

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 5 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

4.3.1 Thơng tin chung

63

4.3.2 Phân tích số liệu khảo sát

67

4.4 Phân tích Tài Chính dự án

82

4.4.1 Phân tích dự án Chưa xét tới yếu tố rủi ro

83

4.4.2 Phân tích dự án có xét đến yếu tố rủi ro

95

4.4.2.1 Các yếu tố rủi ro

95

4.4.2.2 Kết quả mô phỏng Monte Carlo

113

CHƯƠNG 5: BIỆN PHÁP ỨNG PHÓ RỦI RO, KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

120

5.1 Tìm hiểu, đánh giá và Đề Xuất Các Biện Pháp ứng Phó Rủi Ro

120

5.1.1 Ứng Phó Rủi Ro Biến Định Tính

120

5.1.2 Phân tích định lượng

131

5.2 Kết Luận

136

5.3 Kiến Nghị

138

5.3.1 Đối Với Nhà Nước

138

5.3.2 Đối với các nhà đầu tư

139

5.3.3 Những Hạn Chế Của Luận Văn Và Kiến Nghị Nghiên Cứu Tiếp Theo

140

5.3.3.1 Những hạn chế của luận văn

140

5.3.3.2 Kiến nghị nghiên cứu tiếp theo

140

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 6 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

Danh sách Bảng trong Luận Văn.
Bảng 1.1 Lượng khách du lịch quốc tế vào Việt Nam

12

Bảng 1.2 Các Dự Án Đầu Tư Bất Động Sản

13

Bảng 1.3 Các dự án đầu tư bất động sản du lịch tại Việt Nam.

13

Bảng 1.4 Danh sách công ty thành viên của hiệp hội bất động sản du lịch Việt Nam

16

Bảng 3.1 Thang đo định tính cho xác xuất rủi ro

44

Bảng 3.2 Thang đo định tính cho mức độ tác động của rủi ro

45

Bảng 3.3 Các công cụ nghiên cứu

51

Bảng 4.1 Giới thiệu về công ty TNHH Lan Anh

54

Bảng 4.2 Bảng tổng hợp cân bằng đất đai

57

Bảng 4.3 Case Processing Summary

67

Bảng 4.4 Reliability Statistics

67

Bảng 4.5 Item Statistics

67

Bảng 4.6 Scale Statistics

69

Bảng 4.7 Case Processing Summary-MĐAH

70

Bảng 4.8 Reliability Statistics-MĐAH

70

Bảng 4.9 Item Statistics-MĐAH

70

Bảng 4.10 Scale Statistics-MĐAH

72

Bảng 4.11 Xếp hạng các yếu tố rủi ro được khảo sát

72

Bảng 4.12 Communalities lần 1

75

Bảng 4.13 Communalities lần 2

76

Bảng 4.14 KMO and Bartlett's Test

77

Bảng 4.15 Acceptance level of KMO Value

77

Bảng 4.16 Initial Eigenvalues và % of variance các nhóm nhân tố

78

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 10 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

Bảng 4.17 Biểu đồ Scree Plot

79

Bảng 4.18 Rotated Component Matrix

79

Bảng 4.19 Rút gọn Rotated Component Matrix

80

Bảng 4.20 Chi phí xây dựng các cơng trình

82

Bảng 4.21 Tổng Hợp chi phí xây dựng

83

Bảng 4.22 Kế hoạch sử dụng vốn

83

Bảng 4.23 Kế hoạch vay vốn

84

Bảng 4.23 Tổng hợp kinh doanh-chi phí (2008-2057)

87

Bảng 4.24 Tổng hợp dịng tiền phân tích theo quan điểm chủ sở hữu

91

Bảng 4.25 Các chỉ số tài chính phân tích theo quan điểm chủ sở hữu

92

Bảng 4.26 Tổng hợp dòng tiền phân tích theo quan điểm Tổng Đầu Tư

93

Bảng 4.27 Các chỉ số tài chính phân tích theo quan điểm Tổng Đầu Tư

94

Bảng 4.28 Bảng khảo sát giá phòng tại các khách sạn 4 sao tại Đà Lạt

101

Bảng 4.29 Bảng khảo sát cơng suất phịng tại Đà Lạt

102

Bảng 4.30 Cơng suất thuê phòng tại khách sạn Goft 3 tại Đà Lạt

104

Bảng 4.31 Cơ cấu doanh thu của khách sạn Golf 3 – Đà Lạt (2007-2009)

104

Bảng 4.32 Bảng giá thuê phòng đề xuất cho dự án Lan Anh – Đà Lạt

105

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 11 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

Danh sách hình ảnh trong Luận Văn.
Hình 1.1 FDI phân theo năm

15

Hình 1.2 FDI vào bất động sản năm 2008

15

Hình 2.1 Sơ đồ mơ phỏng Monte Carlo

27

Hình 2.2 Q trình phân tích rủi ro

39

Hình 3.1 Sơ đồ nghiên cứu

43

Hình 3.2 Đánh giá rủi ro

45

Hình 3.3 Quy trình thu thập dữ liệu

47

Hình 3.4 Quy trình thiết lập và chạy mơ phỏng

52

Hình 4.1 Bản vẽ tổng thể dự án khu du lịch Lan Anh - Đà Lạt

58

Hình 4.2 : Đơn vị cơng tác đối tượng khảo sát

63

Hình 4.3 : Vị trí cơng tác đối tượng khảo sát

64

Hình 4.4 : Kinh nghiệm cơng tác đối tượng khảo sát

64

Hình 4.5 : Quy mơ dự án cơng tác đối tượng khảo sát tham gia

65

Hình 4.6 : Quan tâm rủi ro của đối tượng khảo sát

66

Hình 4.7 : Quan tâm rủi ro của đối tượng khảo sát

66

Hình 4.8 Hàm phân phối suất đầu tư khu nhà nghỉ nhân viên, khu làng nghề

95

Hình 4.9 Hàm phân phối suất đầu tư khu vườn ươm, cắm trại ngắm cảnh

96

Hình 4.10 Hàm phân phối suất đầu tư khu điều hành đón khách

96

Hình 4.11 Hàm phân phối suất đầu tư khu nhà hàng

97

Hình 4.12 Hàm phân phối suất đầu tư khu Spa-Massage

97

Hình 4.13 Hàm phân phối suất đầu tư khu khách sạn

98

Hình 4.14 Hàm phân phối suất đầu tư khu biệt thự

98

Hình 4.15 Hàm phân phối lãi vay

99

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 7 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

Hình 4.16 Hàm phân phối giá đất cảnh hồ

100

Hình 4.17 Hàm phân phối giá đất gần hồ

100

Hình 4.18 Hàm phân phối giá đất xa hồ

101

Hình 4.19 Cơng suất th phịng trung bình hàng năm tại Việt Nam

102

Hình 4.20 Cơ cấu doanh Thu của các khách sạn tại Việt Nam

104

Hình 4.21 Hàm phân phối cho giá thuê phòng loại A, D, E và biệt thự cảnh Hồ

106

Hình 4.22 Hàm phân phối cho giá thuê phòng loại B, C và biệt thự gần Hồ

106

Hình 4.23 Hàm phân phối cho giá th phịng biệt thự xa Hồ

107

Hình 4.24 Hàm phân phối cơng suất th phịng

107

Hình 4.25 Hàm phân phối tỷ lệ doanh thu cịn lại so với doanh thu th phịng

108

Hình 4.26 Hàm phân phối lượng khách nhà hàng 2 năm đầu

109

Hình 4.27 Hàm phân phối lượng khách nhà hàng những năm tiếp

109

Hình 4.28 Hàm phân phối giá bán trên khách của nhà hàng

110

Hình 4.30 Hàm phân phối lượng khách Spa-Massage trong 2 năm đầu

110

Hình 4.31 Hàm phân phối lượng khách Spa-Massage trong những năm tiếp

111

Hình 4.32 Hàm phân phối giá vé khách Spa-Massage

111

Hình 4.33 Hàm phân phối chi phí tiếp thị

112

Hình 4.33 Hàm phân phối suất sinh lợi mong muốn

112

Hình 4.34 Phân phối và thơng số xác xuất bêta NPV CSH

113

Hình 4.35 Độ nhạy các nhân tố đối với NPV theo quan điểm Chủ Sở Hữu

114

Hình 4.36 Phân phối và thơng số xác suất Bêta của IRR theo quan điểm CSH

115

Hình 4.37 Độ nhạy các nhân tố đối với IRR theo quan điểm Chủ Sở Hữu

115

Hình 4.38 Phân phối và thơng số xác suất Bêta của NPV theo quan điểm TĐT

116

Hình 4.39 Độ nhạy các nhân tố đối với NPV theo quan điểm Tổng Đầu Tư

117

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 8 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

Hình 4.40 Phân phối và thông số xác suất Bêta của IRR theo quan điểm TĐT

118

Hình 4.41 Độ nhạy các nhân tố đối với IRR theo quan điểm Tổng Đầu Tư

118

Hình 5.1 hàm phân phối IRR theo quan điểm tổng đầu tư có IRR ≥30%

131

Hình 5.2 Độ nhạy các nhân tố đối với IRR theo quan điểm Tổng Đầu Tư

132

Hình 5.3 Hàm phân phối IRR theo quan điểm tổng đầu tư có IRR ≥30%

133

khi điều chỉnh suất đầu tư biệt thự.
Hình 5.4 Mối quan hệ cơng suất th phịng và Hàm IRR

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

135

Page 9 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1 Giới thiệu chung về Bất Động Sản Du Lịch[1]
Nhờ sự phát triển kinh tế Việt Nam người dân khơng cịn lo lắng nhiều về vấn đề cơm
áo mà muốn ăn ngon, ở mát và giải trí. Do đó nhu cầu phát triển du lịch đáp ứng nhu cầu
nghĩ dưỡng hưởng thụ sau thời gian làm việc mệt nhọc và bất động sản đáp ứng nhu cầu
nhà ở của chúng ta phát triển mạnh trong những năm gần đây.
+ Về lĩnh vực du lịch thì ngồi lượng khách du lịch trong nước ngày càng tăng thì
lượng khách du lịch nước ngồi vào Việt Nam cũng tăng khơng kém.
Bảng 1.1 Lượng khách du lịch quốc tế vào Việt Nam.
Ước tính
tháng
8/2010
Tổng số

8 tháng
năm 2010

Tháng
8/2010 so
với tháng
trước (%)

Tháng 8/2010
so với tháng
8/2009 (%)

8 tháng 2010
so với cùng
kỳ 2009 (%)

427.935

3.348.456

104,4

137,7

135,2

342.935

2.687.313

103,9

133,0

132,3

Chia theo phương tiện đến
Đường khơng
Đường biển

4.500

32.500

90,0

93,8

62,1

80.500

628.643

107,3

168,2

160,5

272.470

2.118.045

108,8

149,2

145,0

Đi cơng việc

88.217

673.852

105,5

140,6

145,0

Các mục đích khác

24.280

166.292

137,7

128,4

101,8

Trung Quốc

86.401

598.248

115,8

219,2

198,4

Hàn Quốc

42.328

331.518

114,9

116,3

129,0

Mỹ

28.897

295.778

80,1

89,7

100,7

Nhật Bản

37.401

277.685

126,6

120,3

121,3

Úc

17.509

184.408

74,4

125,4

128,3

Thái Lan

18.235

144.032

114,1

172,1

136,1

Pháp

19.963

137.541

124,1

115,2

113,0

109.638

854.118

107,1

128,4

Đường bộ

Chia theo mục đích chuyến đi
Du lịch, nghỉ ngơi

Chia theo một số thị trường

Các thị trường khác

(nguồn tổng cục du lịch )

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 12 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

+ Lĩnh vực bất động sản cũng phát triển không kém với nhiều dự án mới liên tục đầu tư:
Bảng 1.2 Các Dự Án Đầu Tư Bất Động Sản
Stt

1
2
3
4
5

Tên dự án
Địa điểm
Quy Mơ
SJC Tower
TP.HCM
137 triệu USD
Tồ tháp dầu khí
Hà Nội
1.2 tỷ USD
Làng Việt Kiều Quốc Tế
Hải Phòng
60 triệu USD
Nhà chung cư cao tầng tại Vinh Nghệ An
65 tỷ VNĐ
Diamon Island
TP.HCM
350 Triệu USD
Thành phố sáng tạo tại Phú
6 Yên
Phú Yên
11.4 tỷ USD
7 Chung cư Ocean View Manor
Vũng Tàu
600 tỷ VNĐ

8 Vien Dong Meridian Tower
Đà Nẵng
180 triệu USD
…. ……………………..
(Nguồn: tổng hợp tại các bài báo tại trang báo điện tử VietRees
)
Bên cạnh sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản và ngành du lịch, thì xuất hiện một
xu thế mới là đầu tư bất động sản kết họp du lịch (Bất Động Sản Du Lịch) và phát triển
mạnh mẽ trong 2 năm trở lại đây với những đổi mới trong lĩnh vực đất đai.
Bảng 1.3 Các dự án đầu tư bất động sản du lịch tại Việt Nam.
Stt

Tên dự án

1

Dự án Ariyana

2

Trạm dừng du lịch

3
4
5
6

Khu du lịch Đá Nhảy
Khu phức hợp
HappyLand

Oceanami
The Grand Arena Hill

7

The Four Season Park

8

Cát Bà Amatina

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Chủ Đầu tư

Địa điểm

Sovico Holding

Quy Mô
27 ha - 54
triệu USD

Đà Nẵng
Đà Nẵng, Hà Nội,
Đồng Nai
Tập đoàn Trung Thuỷ
1.170 tỷ VNĐ
13 ha - 257 tỷ
VNĐ

Cty CP du lịch Đá Nhảy Bình Thuận
Tập đồn Khang Thông
Cty địa ốc Hưng Thịnh
Cty CP đầu tư Gia Tuệ

Vũng Tàu
Ba vì-Hà Nội

Cty Vitaco

Hải Phịng
Hải Phịng

2tỷ USD
21 ha
800 ha - 8000
tỷ VNĐ
172 ha - 1 tỷ
USD
Page 13 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

9

Vinpearl Hội An Resort Cty Vincom

Quảng Nam
300 tỷ VNĐ
Khu Du Lịch Phức Hợp Asian Coast
Development
10 Hồ Tràm
Vũng Tàu
4.23 tỷ USD
11 Khu du lịch giải trí
Good choice
Vũng Tàu
1.3 tỷ USD
Khu du lịch tại bãi DàiPhú Quốc-Kiên
Giang
12 Phú Quốc
Starbay Holding
1.6 tỷ USD
Khu du lịch Sinh thái
Phú Quốc-Kiên
Giang
13 Vũng Bầu
Lan Anh
2500 tỷ VNĐ
Đô thị lấn biển Đa
14 Phước
Deawon
HCM
250 triệu USD
15 Resort cao cấp Lăng Cô Cty Danyan Tree
Huế
800 triệu USD

Khu du lịch sinh thái
16 Hịn Ngang
Cty T&M Vân Phong
Khánh Hồ
3700 tỷ VNĐ
Khu du lịch Cái Giá17 Cát Bà
Vinaconex - ITC
Hải Phòng
600 triệu USD
Khu du lịch sinh thái
30ha-264 tỷ
18 Sông Đà-Ngọc Vừng
Công ty Sông Đà
Quảng Ninh
VNĐ
Hyatt Regency Danang
19 Resort & Spa
Indochina capital
Đà Nẵng
20 Ocean Villas
Vinacapital
Đà Nẵng
260 ha
21 Fusion Alya
Quảng Nam
22 Casalle’Hills
Cty Sacomreal
Bình Thuận
23 Mũi né Domaine
Cty Minh Thành

Bình Thuận
24 Khu du lịch Hồ Tuyền Lâm gồm hơn 20 chủ đầu tư với quy mô hơn 1000ha
Ngồi ra cịn có dự án Sanctuary Hồ Tràm, khách sạn Best Western Nha Trang, Evason
Hideaway Côn Đảo, Sealink Mũi Né và rất nhiều dự án khách đang triển khai
(Nguồn: tổng hợp tại các bài báo tại trang báo điện tử VietRees
)
Việt Nam là đất nước có nhiều phong cảnh đẹp với hơn 3260 Km bờ biển với 125 bãi
biển lớn nhỏ, với cảnh quan thiên nhiên đẹp và nhiều di tích lịch sử có giá trị ….Và rất
nhiều phong cảnh đẹp còn chưa được khám phá. Điều này cho thấy rằng chúng ta hồn
tồn có cơ sở để xây dựng một thị trường Bất Động Sản Du Lịch mang tầm quốc tế.
Lĩnh vực bất đông sản đang là lĩnh vực đứng thứ 2 trong thu hút vốn đầu tư với gần
300 dự án với tổng vốn hơn 33.9 tỷ USD chiếm 20.6% số dự án và 16.3% tổng vốn đầu
tư tại Việt Nam. Trong đó nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới bất động sản du lịch
như dự án khu du lịch bãi dài của công ty Sartbay holding Ltd tại Phú Quốc với vốn đầu
HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 14 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

tư 1.648 USD, khu phức hợp du lịch Hồ Tràm – Vũng Tàu đầu tư 4.23 tỷ USD của công
ty Asiana Coast Development( Canada)……

Hình 1.1 FDI phân theo năm

Hình 1.2 FDI vào bất động sản năm 2008

(nguồn báo cáo kinh tế năm 2008 của vietrees
)

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 15 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

Bên cạnh việc đầu tư mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngồi thì nhà đầu tư trong nước
cũng rất quan tâm tới lĩnh vực này với nhiều ưu thế mà nhà đầu tư nước ngồi khơng có
như nắm giữ quỹ đất lớn và nằm ở các vị trí đẹp bênh cạnh các chính sách ưu đãi phát
triển của chính phủ như dự án khu du lịch Hồ tuyền Lâm_Đà Lạt đang thu hút rất nhiều
nhà đầu tư trong nước, dự án Khu du lịch Dương tơ 15ha và khu du lịch sinh thái Vũng
Bầu 250 ha với vốn đầu tư hơn 2500 tỷ đồng…. Tuy nhiên các nhà đầu tư trong nước
chưa biết tận dụng được triệt để ưu thế này do chưa đầu tư đủ tầm, năng lực kinh tế cịn
thấp và chưa có quy hoạch tổng thể phát triển thị trường này.
Cũng từ sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản du lịch và thị trường này thực sự là
mới mẽ ở Việt Nam nên để định hướng phát triển, thu hút đầu tư nước ngoài, hợp tác và
tư vấn đầu tư giữa các đơn vị trong nước, ngày 14.08.2009 Chi Hội Bất Động Sản Du
Lịch- VnTPA (Vietnam tourism Property Association) được thành lập để đáp ứng
những nhu cầu trên theo công văn số 20/CV-HH ngày 11.12.2008 của Hội Hội Bất Động
Sản Việt Nam.
Chi Hội Bất Động Sản Du Lịch sau khi được thành lập đã phát triển mạnh với hơn
100 đơn vị thành viên tham gia là các công ty đầu tư hàng đầu của việt nam và nước
ngoài, là cầu nối thu hút vốn đầu tư FDI-góp phần phát triển lĩnh vực bất động sản du lịch

nói riêng và kinh tế Việt Nam nói chung:
Bảng 1.4 Danh sách công ty thành viên của hiệp hội bất động sản du lịch Việt Nam
Stt
1
2
3
4
5
6
7
8
9

Tên Công ty
Grant Thorton (Vietnam) Ltd
Grant Thorton (Vietnam) Ltd
Công ty TNHH Một thành viên Starbay Việt Nam Starbay Holdings Ltd
Công ty TNHH Xây dựng Thương Mại Pháp Việt Phap Viet Construction & Trading Co.Ltd
Công ty CP Doanh Nghiệp Trẻ Bà Rịa - Vũng Tàu Ba Ria - Vung Tau Youth Enterprise J.S.C
Công ty TNHH TM&XD Minh Khôi
Minh Khoi Trading & Construction Co. Ltd.,
Công ty Luật TNHH Đất Luật
Dat Luat Law Firm
Green Technology trading & Investement
J.S.C
Công ty CP ĐT DV TM Công Nghệ Xanh
Công ty CP Vật liệu xây dựng Đông Dương
Indochina Building Material J.S.C
Công ty TNHH giao nhận vận chuyển & thương
VietNam Trading Shipping & Logistics Co.,

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 16 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

mại Việt Nam
Ltd
Công ty CP Đất Nha Trang
Nha Trang Land JSC
Công ty TNHH LEO
LEO Co.Ltd
Cơng ty CP Sài Gịn - Phú Quốc
Saigon - Phuquoc JSC
Công ty TNHH LVT
LVT Co.,LTD
Công ty CP Đầu tư Đơng Dương
Indochine Investment JSC
Cơng ty TNHH Văn Hóa Trí Việt
Tri Viet Cultural Co., Ltd
Cơng ty TNHH Giải Trí Việt Com
Com Vietnamese Entertainment Co., Ltd
Công ty CP SX-TM Tài Tài
Tai Tai Production & Trading J.S.C
Công ty TNHH Đầu Tư An Phát
An phat Investment CO., Ltd
Công ty CP Đất Phú Quốc Đông Á
PhuQuocLand East Asia Corp
Công ty CP Thế kỷ 21
Century 21 Corporation
Công ty CP Du Lịch Tân Định Fiditour
Tan Đinh Fidi Tourist J.S.C
Doanh nghiệp TN Tuấn Lê

Tuan Le Private Co.,
Công ty TNHH Tiến Đạt Linh
Tien Dat Linh Co., Ltd
Công ty CP Hu Na
Hu Na J.S.C
Công ty TNHH DV-TM & Tư vấn Quốc tế Tân
Tan Tan Trading-Services & International
Tân
Consultant Co., Ltd
Công ty CP Điện thoại DĐ Thành Công
Thanh Cong Mobile J.S.C
Công ty TNHH Hải Ân
Hai An Co., Ltd
Công ty TNHH Tài Nguyên Công Nghệ Việt Nam VietNam Resources Technology Co.,Ltd
Công ty CP Cơng nghệ thơng tin Bình Dương
Binh Duong Informatic JSC
Công ty CP Bất Động Sản Vạn Phúc Gia
Van Phuc Gia Investment JSC
Công ty CP Nhà Việt Nam
House Vietnam Joint-Stock Company
(Ngừôn từ trang www.VnTPA.Vn của hiệp hội bất động sản Việt Nam)
1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu.
Theo quan điểm cuộc sống, tương lai là cái gì đó bất định khơng thể lường trước hết
được những gì sẽ xảy ra, chúng ta chỉ cố mà sống cho tốt và cố gắng hạn chế những rủi ro
xảy ra cho chúng ta và những người thân xung quanh. Trong đầu tư dự án cũng vậy, khi
chúng ta lập dự án đầu tư là chúng ta dự trù doanh thu, chi phí và các yếu tố tham gia dự
án cho tương lai nên nó cũng khơng có gì là chắc chắn và nó luôn hàm ẩn rủi ro ảnh
hưởng tới dự án.
Ở Việt Nam, trong q trình phân tích dự án đầu tư thường ít xem xét đến tác động
của những yếu tố rủi ro đến hiệu quả dự án. Trong khi đầu tư vào dự án bất động sản du

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 17 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

lịch là lĩnh vực mới, kết hợp hai lĩnh vực quan trọng là du lịch và bất động sản, tiềm ẩn
rất nhiều rủi ro về pháp lý, phương thức kinh doanh, xây dựng dự án đủ tầm để có thể
cạnh tranh….ảnh hưởng trực tiếp tới sự thành công của dự án đầu tư.
Bên cạnh đó nhiều chủ doanh nghiệp thường cảm thấy phân vân giữa việc chọn cái
nhìn khiêm tốn, thận trọng về doanh thu hay một giấc mơ đầy tham vọng để tạo động lực
cho bản thân và phấn đấu tinh thần làm việc. Họ thận trọng vì họ sợ những rủi ro mà họ
khơng lường trước được, cịn bạn nên ni dưỡng giấc mơ của mình và lập ra một số dự
báo đầy tham vọng, mà muốn làm được điều này bạn cần phải biết rõ những rủi ro ảnh
hưởng tới dự án từ đó quản lý nó để xây dựng dự án đầy tham vọng của mình. Bạn sẽ
không thể thành doanh nghiệp lớn nếu không nghĩ lớn [2]
Vì vậy việc phân tích rủi ro và quản lý nó trong đầu tư dự án bất động sản du lịch là rất
quan trọng, từ đó đề ra phương án hạn chế những rủi ro có thể xảy ra và có quyết định
đầu tư vào dự án hay khơng.
1.3 Mục tiêu nghiên cứu.
-

Phân tích, nhận dạng và xếp hạng các rủi ro ảnh hưởng tới dự án.

-

Phân nhóm các yếu tố rủi ro định tính để quản lý tốt hơn bằng phương pháp phân
tích nhân tố.

-

Mơ phỏng ảnh hưởng của các yếu tố rủi định lượng ảnh hưởng tới dự án, sử dụng
Mô phỏng Monte Carlo.

-

Đề các xuất biện pháp quản lý, kiểm soát rủi ro

1.4 Phạm vi nghiên cứu.
Nghiên cứu này bắt đầu thực hiện khi phòng đào tạo sau đại học có quyết định giao đề
tài luận văn trong khoảng thời gian 6 tháng từ tháng 7 đến tháng 12 năm 2010.
Dự án được áp dụng cho nghiên cứu: khu du lịch Lan Anh – Đà Lạt, tại tiểu khu 157
khu du lịch Hồ Tuyền Lâm thuộc địa phận hành chánh phường 4 thành phố Đà Lạt tỉnh
Lâm Đồng.
HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 18 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

Nghiên cứu này được thực hiện theo quan điểm phân tích dưới góc độ của Chủ Đầu
Tư (các yếu tố rủi ro được xác định ảnh hướng tới Chủ Đầu Tư) và dự án đươc áp dụng

thuộc dự án Bất Động Sản Du Lịch
Tính chất của rủi ro là xuyên suốt dự án nhưng do thời gian có hạn nên nghiên cứu
này chú trọng nghiên cứu rủi ro ở giai đoạn lập dự án và khai thác kinh doanh, một số
yếu tố rủi ro chính trong giai đoạn xây dựng. Đối tượng nghiên cứu này khảo sát là các
chủ đầu tư, đơn vị quản lý dự án và các đơn vị lập dự án đầu tư.
1.5 Đóng góp kỳ vọng của nghiên cứu.
• Đóng góp về mặt thực tiễn:
Đề tài nghiên cứu về việc ứng dụng các thuật toán để đánh giá, xếp hạng, phân tích mơ
phỏng các tác động của của biến cố rủi ro của dự án đầu tư bất động sản du lịch nên
nghiên cứu ít có đóng góp về mặt học thuật chủ yếu phịng phần khẳng định lý thuyết
thống kê có đúng với thực tế, nhưng có rất nhiều ứng dụng về mặt thực tiễn.
Dự án đầu tư bất động sản du lịch là dự án đầu tư kết hợp hai lĩnh vực nồng cốt là du lịch
và bất động sản. Việc đầu tư bất động sản du lịch mới phát triển mạnh trong 2 năm trở lại
đây và còn rất mới ở Việt Nam nên các chính sách, cơ sở vật chất.... để phát triển lĩnh
vực này chưa được hồn thiện. Vì Vậy việc đầu tư trong lĩnh vưc này tiềm ẩn nhiều rủi
ro khó mà nhận biết được.
• Đóng góp của nghiên cứu:
1. Đối với chủ đầu tư : Nhận dạng các rủi ro và tác động của nó đối với dự án đầu tư
từ đó đề ra biện pháp quản lý nó, thực hiện mục tiêu đề ra cho dự án.
Đưa ra các biện pháp kiểm soát và hạn chế giảm thiểu các tác động của của các
biến cố xấu, phát huy tác dụng các biến cố tốt.

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 19 


Đề tài: Phân tích và quản lý rủi ro
Trong đầu tư dự án Bất Động Sản Du Lịch 

GVHD: TS. Lưu Trường Văn

2. Đối với chính phủ: góp phần nhận ra các hạn chế trong chế độ, chính sách, cơ sở
hạ tầng...từ đó đề ra các chính sách, phát triển cơ sở hạ tầng thu hút đầu tư phát
triển đất nước.

HVTH: Nguyễn Bá Thọ 

Page 20