ĐÁNH GIÁ rủi RO tài CHÍNH của dự án cụm CÔNG NGHIỆP SUỐI TRE i (dự án của công ty cổ phần XD sonadezi)

Sinh viên thực hiện: Phí Văn Huy
Lớp: 03TC2
Khoa: Tài chính - Kế tốn
Niên Khóa: 2003 - 2007
1


ĐỀ TÀI
ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH CỦA DỰ
ÁN CỤM CƠNG NGHIỆP SUỐI TRE I
(Dự án của cơng ty Cổ Phần XD Sonadezi)

2


MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Đánh giá rủi ro về mặt tài chính dự án Cụm
Cơng nghiệp Suối Tre I
Kiến nghị biện pháp giảm rủi ro tài chính dự
án Cụm Cơng nghiệp Suối Tre I
3


PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Phương pháp duy vật biện chứng
Phương pháp chuyên gia
PP khảo sát thực tế bằng bảng hỏi
PP phân tích rủi ro bằng độ nhạy
PP phân tích rủi ro bằng tình huống
(Scenarios)

PP phân tích rủi ro bằng mơ phỏng bởi
phần mềm Crystal ball
4


MỞ ĐẦU
CHƯƠNG
I

CHƯƠNG
II

Cơ sở lý luận về

Đánh giá rủi ro

đánh giá rủi ro

về mặt tài chính

tài chính của

của dự án CCN

dự án đầu tư

Suối Tre I

CHƯƠNG
III

Nhận xét và
kiến nghị biện
pháp giảm rủi ro
tài chính DA
cụm
cơng
nghiệp suối tre I

KẾT LUẬN
5
5


GIỚI THIỆU DỰ ÁN

6


GIỚI THIỆU DỰ ÁN
Tên DA:Xây dựng kết cấu hạ tầng CCN Suối Tre I
Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Xây Dựng Sonadezi
Địa điểm : Xã Suối Tre, Long Khánh, Đồng Nai
Diện tích cụm: 50 ha
Tổng vốn đầu tư: 97,44 tỷ đồng
Tiến độ xây dựng: năm 2007 đến 2009
Thời gian hoạt động: 50 năm kể từ năm 2007

7

KẾT QUẢ KINH DOANH
Doanh thu cho thuê đất công nghiệp: 307,7 tỷ đồng
Thu phí quản lý duy tu:

49,7 tỷ đồng

Tổng chi phí hoạt động:

171,6 tỷ đồng

Thu nhập trước thuế, lãi vay:

185,8 tyû đồng

Lãi vay:

13,2 tyû đồng

Thuế TNDN:

49,6 tyû đồng

Thu nhập sau thuế:

122,9 tyû đồng
8


NHỮNG CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ

ĐÃ ĐƯỢC CĐTƯ THỰC HIỆN
 Tính NPV là 1,96 tỷ đồng
 Tính IRR là 13,24%
 Thời gian hoàn vốn tại năm thứ 9
 Chỉ số sinh lời : 1,021
=> Đây là những chỉ tiêu để đánh giá dự án khơng
có rủi ro
9


NHỮNG VẤN ĐỀ GIẢI QUYẾT
CỦA ĐỀ TÀI NÀY
Tìm ra những biến rủi ro bằng khảo sát thực tế
Phân tích độ nhạy một chiều
Phân tích độ nhạy hai chiều
Phân tích tình huống bằng cơng cụ Scenarios
Phân tích mơ phỏng bằng phần mềm CrytalBall
=> Đây là những chỉ tiêu đánh giá dự án khi có rủi ro
xảy ra của các biến quan trọng
10


GIỚI THIỆU CUỘC KHẢO SÁT
Địa bàn : Đồng Nai (19), Bình Dương (2), Vũng
Tàu (1), TP HCM (8)
Đối tượng khảo sát: Cty Cổ Phần, Cty TNHH,
DNTN trong lĩnh vực xây dựng
Số đơn vị khảo sát thực tế: 40 đơn vị
Số đơn vị khảo sát thành công: 30 đơn vị (75 %)
11

CÁC BIẾN SỐ KHẢO SÁT
1. Tổng vốn đầu tư

11.Chi phí quản lý Dự án

2. Giải toả mặt bằng

12.Chi phí duy tu bảo dưỡng

3. San nền, dị mìn

13.Chi phí hoạt động dự án

4. Xây dựng hệ thống giao thơng

14.Chi phí tái đầu tư

5. Trồng cây xanh, thảm cỏ

15.Diện tích đất có thể cho thuê

6. XD hệ thống thoát nước mưa

16.Giá cho th đất

7. XD hệ thống thốt nước thải

17.Thu phí quản lý dự án

8. Xây dựng hệ thống cấp nước

18.Tỷ giá USD/VND

9. Thơng tin liên lạc

19.Tỷ lệ vốn tự có / vốn vay

10.Cấp điện, chiếu sáng

20.Mức lãi suất vốn vay ngân hàng

12


7 BIẾN QUAN TRỌNG
ẢNH HƯỞNG ĐẾN KẾT QUẢ DỰ ÁN
Quan tâm
TB

Thay đổi
TB

Giá cho thuê đất

4,17

-0,82%

Chi phí xây dựng hệ thống giao thơng
Chi phí san nền, dị mìn
Chi phí xây dựng ht thốt nước mưa

4,07
3,87
3,77

4,50%
3,15%
3,34%

Chi phí xây dựng hệ thống cấp nước

3,70

4,02%

Chi phí xây dựng hthống điện chiếu sáng

3,57

3,92%

Chi phí xây dựng hthống thoát nước thải

3,37

3,40%

Biến số

13


PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY MỘT CHIỀU
Bảng kết quả độ nhạy của NPV, IRR, PP với sự thay đổi của giá thuê đất. Đơn vị
tính NPV: 1.000 đồng

% thay đổi giá thuê đất
NPV
-6%
-2.907.283
-4%
-1.284.952
-2%
337.379
-1%
1.148.545
-0%
1.959.711
+1%
2.770.877
+3%
4.393.208
+5%
6.015.540

IRR
10,34%

11,24%
12,21%
12,71%
13,24%
13,78%
14,92%
16,12%

PP
12
11
10
9
9
9
8
7
14


PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY HAI CHIỀU
Bảng kết quả độ nhạy của NPV với sự thay đổi của giá thuê đất và chi phí
xây dựng hệ thống giao thơng. Đơn vị tính NPV: 1.000 đồng

-6%

-4%

-2%

-1%

+1%

+3%

+5%

-3%

-2.272.108

-649.777

972.555

1.783.721

3.406.05
2

5.028.38
6.650.716
4

-1%

-2.695.559

1.073.227

549.105

1.360.271

2.982.60
2

4.604.93
6.227.265
4

+1%

-3.119.009

1.496.677

125.654

936.820

2.559.15
2

4.181.48
5.803.815
4

+3%

-3.542.459

1.920.128

-297.796

513.370

2.135.70
2

3.758.03
5.380.365
3

+5%

-3.965.909

2.343.578

-721.246

89.920

1.712.25
1

3.334.58

4.956.915
3

+8%

-4.601.085

2.978.753 1.356.422

-545.256

1.077.07
6

2.699.40
4.321.739
7

+10
%

-5.024.535

3.402.204 1.779.872

-968.706

653.626

2.275.95

3.898.289
15
7


PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG

16


PHÂN TÍCH MƠ PHỎNG NPV
Forecast: NPV
700,000 Trials

Frequency Chart

5,157 Outliers

.021

14903

.016

.011

.005

Mean NPV = 700.091.347
P(NPV ≥ 0) = 59,5%

.000
-7,031,391,382

0
-3,227,288,767

576,813,848

4,380,916,464

8,185,019,079

Certainty is 59.50% from 0 to +Infinity DONG

17


PHÂN TÍCH MƠ PHỎNG IRR
Forecast: IRR
700,000 Trials

Frequency Chart

5,796 Outliers

.021

14883

.016

.011

Mean IRR = 12,34%
P(IRR≥ 12%) = 59,53%

.005

.000

0
8.90%

10.59%

12.28%

13.96%

15.65%

Certainty is 59.53% from 12.00% to +Infinity %

18


NHẬN XÉT
DAĐT xây dựng cơng trình nhóm B có quy mơ
diện tích và tổng tiền đầu tư ở mức trung bình

NPV, IRR, PP có giá trị khơng cao và rất nhạy
cảm đối với sự biến động của các loại chi phí
Dự án có mức độ rủi ro về mặt tài chính cao
Khả năng sinh lời của dự án khơng cao
19


KIẾN NGHỊ BIỆN PHÁP
Với giá cho thuê đất: Xây dựng hệ thống giá thuê mặt bằng
linh hoạt và phù hợp; Xây dựng cơ sở hạ tầng càng hồn
thiện thì giá cho thuê đất càng cao;
Thu hút nhà đầu tư: Chuyển đổi cơ cấu từ ‘‘Cụm Công
Nghiệp’’ thành ‘‘Khu Công Nghiệp’’; Tăng cường dịch vụ
hỗ trợ khách hàng
Đa dạng hình thức KD để tăng doanh thu cho chủ ĐT
Giảm Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng: Đấu thầu rộng rãi,
xây dựng đúng theo tiến độ, xây dựng hạ tầng theo hình
thức cuốn chiếu; giao thầu theo kiểu “cơng trình trao tay”,…
20