Nghiên cứu xây dựng quy hoạch sử dụng đất thành phố hòa bình tỉnh hòa bình đến năm 2020 theo hướng phát triển bền vững

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Nguyễn Nam Thành

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ HỊA BÌNH, TỈNH HỊA BÌNH ĐẾN NĂM 2020
THEO HƢỚNG PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2013


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Nguyễn Nam Thành

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ HỊA BÌNH, TỈNH HỊA BÌNH ĐẾN NĂM 2020
THEO HƢỚNG PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG

Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS Ngô Đức Phúc

Hà Nội – Năm 2013


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành chương trình cao học và viết luận văn này, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý nhiệt tình của q thầy cô trường Đại học
Khoa học tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn đến qúy thầy cô khoa Địa lý, trường
Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội, đặc biệt là những thầy
cơ đã tận tình dạy bảo cho tôi suốt thời gian học tập và làm luận văn tại trường.
Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến Phó Giáo sư – Tiến sĩ Ngơ Đức Phúc
người đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu và giúp tơi
hồn thành luận văn tốt nghiệp.
Nhân đây, tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, tập thể cán bộ Ủy ban
nhân dân Thành phố Hịa Bình, Phịng Tài Ngun & Mơi trường thành phố Hịa
Bình, tỉnh Hịa Bình đã tạo rất nhiều điều kiện để tơi có đầy đủ dữ liệu, số liệu
nghiên cứu và hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp.
Mặc dù tơi đã có nhiều cố gắng hồn thiện luận văn bằng tất cả sự nhiệt
tình và năng lực của mình, tuy nhiên khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được những đóng góp qúy báu của qúy thầy cô và các bạn.

Hà Nội, tháng 12 năm 2013
Học viên

Nguyễn Nam Thành

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan rằng tồn bộ những nội dung và số liệu trong luận văn này do
tôi tự nghiên cứu, khảo sát và thực hiện không trùng với bất kỳ luận văn, đề tài nào đã
công bố. Nếu có gì sai tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm.

Học viên thực hiện luận văn

Nguyễn Nam Thành


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU………………………………………………………………………….……1
1.Tính cấp thiết của đề tài…………………………………………………….….……1
2. Mục tiêu nghiên cứu………………………………………………..………..….…...1
3. Nhiêm
̣ vu ̣ nghiên cƣ́u………………………………………………….……………..2
4. Giới ha ̣n pha ̣m vi…………………………………………..…………..….…...….….2
5. Phƣơng pháp nghiên cƣ́u………………………………………………….....….…..2
6. Cơ sở tài liêụ để thƣc̣ hiêṇ luâ ̣n văn………………………………..…...…..………3
7. Cấ u trúc Luâ ̣n văn………………………………………………...…...…..………...3
8. Kế t quả đa ̣t đƣơ ̣c……………………………………………….…………….………3
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦ A QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ………..….4
1.1. Nhƣ̃ng vấ n đề lý luâ ̣n chung về quy hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t…………………………4
1.1.1. Đinh
̣ nghiã quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t………………………………………… ...…...4
1.1.2. Đối tượng nghiên cứu của quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t…………… ….………………..5
1.1.3. Đặc điểm quy hoạch sử dụng đất…………………………… ...…………………..6
1.1.4. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất……………………………… ...……………7
1.1.5. Cơ sở pháp lý của quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t………… ……………...………………8
1.1.6. Trình tự lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện………………………… ….……..9

1.1.7. Quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t theo hướng bề n vững………………………… ………….10
1.2. Cơ sở lý luâ ̣n về quy hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t đô thi…………………………..………10
̣
1.2.1. Đô thị và sử dụng đất đô thị……………………………………………...………..10
1.2.2. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất đô thị……………………………… ..………...14
1.2.3. Nhiê ̣m vu ̣ của quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t đô thi……………………………………
...15
̣
1.2.4. Nô ̣i dung chủ yế u của quy hoa ̣ch sử d ụng đất đô thị……………………..………15


1.2.5. Cơ sở xác đinh
̣ quy mô đấ t đai trong quy hoa ̣c h sử du ̣ng đấ t đô thi………………18
̣
1.3. Các bƣớc quy hoạch sử dụng đất thành phố Hịa Bình theo hƣớng phát triển
bền vững…………………………………………………………………………….......25
CHƢƠNG 2: ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ – XÃ HỘI ẢNH
HƢỞNG TỚI QUY HOẠCH SƢ̉ DỤNG ĐẤT CỦ A THÀ NH PHỚ HÒA BÌ NH,
TỈNH HỊA BÌNH……………………………………………………..………….……26
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ảnh hƣởng tới việc quy hoạch sử dụng đấ t của
thành phố Hịa Bình………………………………………………….……….……..…26
2.1.1. Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên…………………………….………….……….26
2.1.2. Các nguồn tài nguyên………………………………… .…………….….………...27
2.1.3. Thực tra ̣ng mơi trường………………………………………….………………...30
2.2. Tình hình kinh tế xã hội ảnh hƣởng tới việc sử dụng đất của thành phố Hịa
Bình…………………………………………………………………………….….…….31
2.2.1. Dân sớ , lao đơ ̣ng, viê ̣c làm và thu nhâ ̣p……………………………….…………..31
2.2.2. Thực tra ̣ng phát triể n kinh tế … …………………………………….…………..….32
2.2.3. Thực tra ̣ng phát triể n các nghành kinh tế ……………………… …….………..…..33
2.2.4. Thực tra ̣ng phát triể n đô thi ̣và khu dân cư nông thôn…………… …….…..……..35

2.2.5. Thực tra ̣ng phát triể n cơ sở ha ̣ tầ ng……………………………… ………….……36
2.2.6. Nhâ ̣n xét chung về ảnh hưởng của tin
̀ h hin
̀ h kinh tế – xã hội đối với công tác quy
hoạch sử dụng đất đai………………………………………………………...….………40
2.3. Hiêṇ tra ̣ng sƣ̉ du ̣ng đấ t và biế n đô ̣ng đấ t đai của thành phố năm 2012………..41
2.3.1. Hiê ̣n tra ̣ng sử du ̣ng đấ t năm 2012……………………………………...……….…41
2.3.2. Hiê ̣n tra ̣ng sử du ̣ng đấ t nông nghiê ̣p năm 2012………………………..……….…43
2.3.3. Hiê ̣n tra ̣ng sử du ̣ng đấ t phi nông nghiê ̣p năm 2012…………………………….…46
2.3.4. Đất chưa sử dụng năm 2012……………………...……………………….……....49
2.4. Phân tích, đánh giá biế n đô ̣ng các loa ̣i đấ t giai đoa ̣n 2005 – 2012…………...…50


2.4.1. Biế n đô ̣ng đấ t nông nghiê ̣p………………………………………… .……….……50
2.4.2. Biế n đô ̣ng đấ t phi nông nghiê ̣p…………………………………..……….….……51
2.4.3. Biế n đô ̣ng đấ t chưa sử du ̣ng……………………………………………………….53
2.5. Đánh giá hiêụ quả sƣ̉ du ̣ng đấ t thành phố Hòa Bin
̀ h…………………...….……53
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT THEO HƢỚNG PHÁT
TRIỂN BỀN VƢ̃ NG CỦ A THÀ NH PHỐ HÒA BÌ NH ĐẾN NĂM 2020.……....…..57
3.1. Đánh giá tiề m năng đấ t đai thành phố Hòa Bin
̀ h………………………....….….57
3.2. Nhu cầ u sƣ̉ du ̣ng đấ t và đinh
̣ hƣớng sƣ̉ du ̣ng đấ t theo các khu chƣ́c năng phát
triể n đô thi tha
̣ ̀ nh phố Hòa Bin
̀ h……………………………………………….………60
3.2.1. Nhu cầ u sử dụng đất…………………………………………………...…….……61
3.2.2. Sơ đồ đinh
̣ hướng sử du ̣ng đấ t đế n 2020 phân theo các khu chức năng phát triể n đơ

thị thành phố Hòa Bình…………………………………………………………...…..….64
3.3. Quy hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t thành phố Hòa Bin
̀ h đến năm 2020…………..………..65
3.3.1. Quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t nông nghiê ̣p………………………………… .…..…...…..65
3.3.2. Quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t phi nông nghiê ̣p………………………… ……………….70
3.3.3. Quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t chưa sử du ̣ng………………………… ...………..……….79
3.4. Đề xuấ t mô ̣t số giải pháp quy hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t thành phố Hòa Bin
̀ h đế n năm
2020………………………………………………………………………………………80
3.4.1. Chính sách về đất đai…………………………………………… ...…..…….…….80
3.4.2. Giải pháp huy động vốn đầu tư…………………………… ...……...……..………81
3.4.3. Giải pháp về khoa học – công nghê ̣………………………………..……...…..…..82
3.4.4. Giải pháp về tổ chức thực hiện quy hoạch………………… ..……….……………82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHI………………………………………..……….………..84
̣
1.. Kế t luâ ̣n…………………………………………………………..…………………..84
2..Kiế n nghi………………………………………………………..…..……….………..85
̣


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1 : Chỉ tiêu đất khu dân dụng………………………………….……..…………..24
Bảng 1.2 : Chỉ tiêu đất giao thông trong khu dân dụng…………………………….……24
Bảng 1.3 : Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở……………………………………………..24
Bảng 1.4 : Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng đô thi…………………………...…….….24
̣
Bảng 1.5 : Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp………………………… ………….25
Bảng 2.1 : Diê ̣n tić h, cơ cấ u đấ t đai phân theo đơn vi ̣hành chin
́ h năm 2012….......……41
Bảng 2.2 : Diê ̣n tích, cơ cấ u đấ t đai phân theo mu ̣c đích sử du ̣ng……… …...……….….42

Bảng 2.3 : Diê ̣n tích, cơ cấ u đấ t nông nghiê ̣p năm 2012…………………………..….…44
Bảng 2.4 : Diê ̣n tić h, cơ cấ u đấ t phi nông nghiê ̣p 2012………………………..……..….48
Bảng 2.5 : Hiê ̣n tra ̣ng đấ t chưa sử du ̣ng năm 2012 của thành phố Hòa Bình ………...…49
Bảng 2.6 : Biế n đô ̣ng các loa ̣i đấ t sản xuấ t nông nghiê ̣p thời kỳ 2005 – 2012…….….....50
Bảng 2.7 : Biế n đô ̣ng các loa ̣i đấ t lâm nghiê ̣p thời kỳ 2005 – 2012…………………......51
Bảng 3.1 : Tổ ng hơ ̣p quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t nông nghiê ̣p thời kỳ 2012 – 2020...……....68
Bảng 3.2 : Tổ ng hơ ̣p quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t phi nông nghiê ̣p thời kỳ 2012 – 2020...…..78
Bảng 3.2 : So sánh đấ t chưa sử du ̣ng trước và sau quy hoa ̣ch………………… ……...…80


DANH MỤC HÌ NH
Hình 2.1: Bản đờ hiện trạng sử dụng đất thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình năm
2012…………………………………………………………………………….………..56
Hình 3.1 : Sơ đồ đinh
̣ hướng sử du ̣ng đấ t đế n 2020 phân theo các khu chức năng phát
triể n đơ thi ̣thành phớ Hòa Bình………………………………………………………….64
Hình 3.1 : Bản đồ định hướng sử dụng đất thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình đến năm
2020………………………………………………………………….……………..…….83


DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT
UBND

: Uỷ ban nhân dân

TN&MT

: Tài nguyên và môi trường

NN&PTNT : Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

KT-XH

: Kinh tế xã hội

HTX

: Hợp tác xã

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

SDĐ

: Sử dụng đất

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
CSD

: Chưa sử dụng

DT

: Diện tích

DTTN

: Diện tích tự nhiên

LMU

: Land Mapping Unit (Đơn vị bản đồ đất)

DTĐT

: Diện tích điều tra

ĐVĐĐ

: Đơn vị đất đai

QH

: Quy hoạch

LU

: Land Unit (Đơn vị đất đai)

LUT

: Land Utillization Type (Loại hình sử dụng đất đai).

LUS

: Land Use System ( Hệ thống sử dụng đất).

FAO

: Food and Agriculture Orangization (Tổ chức Nông lương của Liên

Hợp Quốc).


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có ý nghĩa và vai trò đặc biệt quan trọng đối với
mỗi một quốc gia, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, cơ sở hạ tầng kinh tế kỹ thuật văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Chính
vì vậy khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với sự phát triển
kinh tế-xã hội, an ninh quốc phòng. Việc phân bổ sử dụng đất đai phải phù hợp với mục
tiêu phát triển kinh tế-xã hội của mỗi giai đoạn, thời kỳ để đạt được hiệu quả lâu bền về
kinh tế-xã hội và mơi trường. Vì vậy điều 18 Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam năm 1992 đã quy định: “ Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch
và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả“. Trong quá trình cơng
nghiệp hóa (CNH), hiện đại hóa (HĐH) đất nước, với những áp lực về dân số gia tăng và
phát triển kinh tế-xã hội sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngày càng tăng. Bởi vậy cần
quản lý đất đai theo quy hoạch, theo đúng pháp luật, có biện pháp sử dụng đất hợp lý, tiết
kiệm, hiệu quả và ổn định lâu bền. Thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình được hình thành
và phát triển qua nhiều giai đoạn lịch sử. Tuy nhiên, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
hiện nay còn rất hạn chế, việc sử dụng đất chưa đạt hiệu quả cao. Để tương xứng với vị
thế thành phố cửa ngõ vùng Tây Bắc và khắc phục những tờn tại trên cần có quy hoạch

sử dụng đất hợp lý nhằm phát huy tiềm năng đất đai, thực hiện thắng lợi mục tiêu kinh tếxã hội của tỉnh nói riêng và cả nước nói chung. Thành phố Hòa Bình cần triển khai cơng
tác định hướng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 nhằm phân bổ đất đai cho các
ngành, các lĩnh vực phù hợp, tiết kiệm và hiệu quả để đạt được các mục tiêu phát triển
kinh tế-xã hội, an ninh quốc phòng, bảo vệ mơi trường sinh thái lâu bền. Do đó học viên
chọn đề tài:“Nghiên cứu xây dựng quy hoạch sử dụng đất thành phố Hịa Bình, tỉnh
Hịa Bình đến năm 2020 theo hướng phát triển bền vững”..
2. Mục tiêu nghiên cứu
Trên cơ sở đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, hiện trạng sử dụng đất,
biến động sử dụng đất và tiềm năng đất đai của thành phố Hòa Bình xây dựng quy hoạch
sử dụng đất hợp lý và bền vững của thành phố đến năm 2020.
1


3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Thu thập tài liệu liên quan đến nghiên cứu.
- Xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất ở thời điểm nghiên cứu
- Đánh giá sự biến động sử dụng đất của khu vực nghiên cứu qua các năm.
- Xây dựng sơ đồ đinh
̣ hướng sử du ̣ng đấ t đế n năm 2020 phân theo các khu chức
năng phát triể n đô thi ̣thành phố Hòa Bình.
- Xây dựng bản đồ quy hoa ̣ch sử dụng đất của Thành phố Hòa Bình đến năm
2020.
- Đề xuất quy hoạch sử dụng đất và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai phục
vụ phát triển kinh tế-xã hội, bảo vệ môi trường.
4. Giới hạn phạm vi.
4.1. Phạm vi nghiên cứu:
Thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình.
4.2. Đối tượng nghiên cứu:
Quy hoa ̣ch sử dụng đất thành phố Hòa Bình đến năm 2020.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông tin, tư liệu, số
liệu về kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất của thành phố Hòa Bình tỉnh Hịa Bình
giai đoạn 2001-2012.
- Phương pháp Điều tra, phân tích, tổng hợp tài liệu, số liệu: Phân loại tài liệu, số
liệu đã công bố, phân tích, đánh giá lựa chọn các tài liệu, số liệu cần thiết cho đề tài
nghiên cứu. So sánh số liệu qua các năm để thấy được sự thay đổi về cơ cấu sử dụng đất
đai và các yếu tố liên quan đến đề tài nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về tình hình quản lý đất
đai, hiện trạng sử dụng đất đai và biến động đất đai của thành phố Hòa Bình.
- Phương pháp kế thừa: Kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các
chương trình, cơng trình, đề tài khoa học có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.

2


- Phương pháp chuyên gia: Tham vấn, trưng cầu ý kiến các nhà khoa học, các
chuyên gia có kiến thức, kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên cứu thông qua đối thoại, góp
ý phản biện kết quả nghiên cứu.
- Các phương pháp khác: phương pháp bản đồ, GIS, phương pháp dự tính – dự
báo ...
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn
- Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất.
- Các báo cáo chuyên ngành.
- Các giáo trình cơ sở địa chính, hờ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất
đai, …
- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia;
7. Cấu trúc Luận văn (3 chƣơng).
Ngoài phần mở đầu và kết luận cấu trúc Luận văn gồm các chương sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận của quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t đai.

Chương 2: Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng
đất của thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình.
Chương 3: Đề xuất quy hoa ̣ch sử dụng đất theo hướng phát triển bền vững của
thành phố Hòa Bình đến năm 2020.
8. Kết quả đạt đƣợc
- Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất bền vững.
- Làm rõ tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất đai và biến động đất đai
của thành phố Hòa Bình.
- Đề xuất quy hoa ̣ch sử dụng đất thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình đến năm
2020.

3


CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦ A QUY HOẠCH SƢ̉ DỤNG ĐẤT
1.1. Nhƣ̃ng vấ n đề lý luâ ̣n chung về quy hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t.
1.1.1. Đinh
̣ nghiã quy hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t.
Hiện nay có rất nhiều tài liêu nghiên cứu định nghĩa về quy hoạch sử dụng đất
đai (QHSDĐĐ) khác nhau, từ đó đưa đến những việc phát triển quan điểm và phương
pháp được sử dụng trong QHSDĐĐ cũng khác nhau.
Theo Dent (1988; 1993) QHSDĐĐ như là phương tiện giúp cho lãnh đạo quyết
định sử dụng đất đai như thế nào thông qua việc đánh giá có hệ thống cho việc chọn mẫu
hình trong sử dụng đất đai, mà trong sự chọn lựa này sẽ đáp ứng với những mục tiêu
riêng biệt, và từ đó hình thành nên chính sách và chương trình cho sử dụng đất đai.
Một định nghĩa khác của Fresco và ctv.,(1992), QHSDĐĐ trực tiếp cho thấy
việc sử dụng tốt nhất về đất đai trên quan điểm chấp nhận những mục tiêu, và những cơ
hội về môi trường, xã hội và những vấn đề hạn chế khác.
Theo Mohammed(1999), những từ vựng kết hợp với những định nghĩa về
QHSDĐĐ là hầu hết đều đờng ý chú trọng và giải đốn những hoạt động như là một

tiến trình xây dựng quyết định cấp cao. Do đó QHSDĐĐ, trong một thời gian dài với
quyết định từ trên xuống nên cho kết quả là nhà quy hoạch bảo người dân phải làm những
gì. Trong phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm (UNCED, 1992;
trong FAO, 1993) đã đổi lại định nghĩa về QHSDĐĐ như sau: QHSDĐĐ là một tiến
trình xây dựng những quyết định để đưa đến những hành động trong việc phân chia đất
đai cho sử dụng để cung cấp những cái có lợi bền vững nhất (FAO, 1995). Với cái
nhìn về quan điểm khả năng bền vững thì chức năng của QHSDĐĐ là hướng dẫn sự
quyết định trong sử dụng đất đai để làm sao trong ng̀n tài ngun đó được khai thác có
lợi cho con người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ cho tương lai. Cung cấp những
thông tin tốt liên quan đến nhu cầu và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại
của nguồn tài nguyên và những tác động đến mơi trường có thể có của những sự lựa chọn
là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình quy hoạch sử dụng đất đai thành công. Ở đây đánh
giá đất đai giữ vai trị quan trọng như là cơng cụ để đánh giá thực trạng của đất đai khi
được sử dụng cho mục đích riêng biệt (FAO, 1976), hay như là một phương pháp để
4


giải nghĩa hay dự đoán tiềm năng sử dụng của đất đai (Van Diepen và ctv., 1988).
Do đó có thể định nghĩa:
“Quy hoạch sử dụng đất đai là sự đánh giá tiềm năng đất đai có hệ thống, tính thay
đởi trong sử dụng đất đai và những điều kiện kinh tế xã hội để chọn lọc và thực hiện các
sự chọn lựa sử dụng đất đai tốt nhất. Đồng thời, quy hoạch sử dụng đất đai cũng là chọn
lọc và đưa vào thực hành những sử dụng đất đai đó mà nó phải phù hợp với yêu cầu cần
thiết của con người về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên trong tương lai”.
Quy hoạch sử dụng đất đai phải căn cứ vào điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã
hội, căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất, tình hình biến động đất đai và mục tiêu phương
hướng phát triển, tận dụng các nguồn nhân lực của địa phương để đưa ra các biện pháp sử
dụng đất đai phù hợp, hiệu quả, khoa học và có tính khả thi cao.
Do đó, trong quy hoạch cho thấy:
- Những sự cần thiết phải thay đổi.

- Những cần thiết cho việc cải thiện quản lý.
- Những cần thiết cho kiểu sử dụng đất đai hoàn toàn khác nhau trong các trường
hợp cụ thể khác nhau.
Các loại sử dụng đất đai bao gồm: đất ở, nông nghiệp (thủy sản, chăn nuôi,…)
đồng cỏ, rừng, bảo vệ thiên nhiên và du lịch đều phải được phân chia một cách cụ thể
theo thời gian được quy định. Do đó trong quy hoạch sử dụng đất đai phải cung cấp
những hướng dẫn cụ thể để có thể giúp cho các nhà quyết định có thể chọn lựa trong các
trường hợp có sự mâu thuẩn giữa đất nơng nghiệp và phát triển đơ thị hay cơng nghiệp
hóa bằng cách là chỉ ra các vùng đất đai nào có giá trị nhất cho phát triển nông nghiệp và
nông thôn mà khơng nên sử dụng cho các mục đích khác.
1.1.2. Đối tƣợng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất
Nội dung và phương pháp nghiên cứu của QHSDĐ rất đa dạng và phức tạp, phụ
thuộc vào nhiều yếu tố của điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội, kết hợp bảo vệ
đất và bảo vệ môi trường cần đề ra nguyên tắc đặc thù, riêng biệt về chế độ sử dụng đất,

5


căn cứ vào những quy luật đã được phát hiện, tùy theo từng điều kiện và từng mục đích
cần đạt được, như vậy đối tượng của quy hoạch sử dụng đất là:
- Nghiên cứu quy luật về chức năng chủ yếu của đất như một tư liệu sản xuất chủ
yếu.
- Đề xuất các biện pháp sử dụng đất phù hợp, có hiệu quả, kết hợp với bảo vệ đất
và bảo vệ môi trường sinh thái bền vững.
1.1.3. Đặc điểm của quy hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t


Quy hoạch sử dụng đất đai là một công cụ quản lý khoa học của Nhà nước. Ở

nước ta, quy hoạch sử dụng đất đai nhằm phục vụ cho nhu cầu của người sử dụng đất đai

và quyền lợi của toàn xã hội, góp phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử
dụng đất đai, để sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Trong nền
kinh tế thị trường, các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội và mơi trường
nảy sinh trong q trình sử dụng đất ngày càng bộc lộ rõ rệt. Quy hoạch sử dụng đất đai
phải quán triệt luật pháp, chính sách và các quy định của Đảng và Nhà nước liên quan
đến đất đai.


Quy hoạch sử dụng đất đai mang đặc điểm tổng hợp. Nó vận dụng kiến thức

tởng hợp của nhiều mơn khoa học thuộc các lĩnh vực khoa học tự nhiên, khoa học kinh tế,
khoa học xã hội. Mục đích của quy hoạch sử dụng đất đai là nhằm khai thác, sử dụng, cải
tạo, bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất.


Quy hoạch sử dụng đất đai có tính chất dài hạn và tính chiến lược. Thời hạn của

quy hoạch sử dụng đất đai thường từ 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn. Trên cơ sở dự báo
xu thế biến động dài hạn của các yếu tố kinh tế- xã hội quan trọng như tiến bộ khoa học
kỹ thuật và công nghệ, cơng nghiệp hố, hiện đại hố, nhu cầu và khả năng phát triển của
các ngành kinh tế, tình hình phát triển đô thị, dân số và cơ cấu lao động, ..., xác định quy
hoạch trung hạn và dài hạn về sử dụng đất đai. Việc xây dựng quy hoạch phải phản ánh
được những vấn đề có tính chiến lược như: phương hướng, mục tiêu, chiến lược của việc
sử dụng đất đai; cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất đai của từng ngành; điều chỉnh cơ
cấu sử dụng đất đai và việc phân bố đất đai; phân định ranh giới và các hình thức quản lý

6


việc sử dụng đất đai; các biện pháp, chính sách lớn. Quy hoạch sử dụng đất đai là cơ sở

khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm.


Quy hoạch sử dụng đất đai mang đặc điểm khả biến. Do quy hoạch sử dụng đất

đai trong khoảng một thời gian tương đối dài, dưới sự tác động của nhiều nhân tố kinh tếxã hội, kỹ thuật và công nghệ nên một số dự kiến ban đầu của quy hoạch không còn phù
hợp. Do vậy việc bổ sung, điều chỉnh và hoàn thiện quy hoạch là việc làm hết sức cần
thiết.
1.1.4. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất
Tính hiệu quả trong QHSDĐ

-

Sử dụng đất đai phải mang tính chất kinh tế, do đó một trong những mục tiêu
của quy hoạch để phát triển là mang lại tính hiệu quả và nâng cao sản lượng, chất
lượng trong sử dụng đất đai. Ở bất kỳ một hình thức sử dụng đất đai riêng biệt nào thì nó
cũng có tính thích nghi cho từng vùng riêng biệt của nó hay đơi khi nó thích nghi chung
cho cả các vùng khác. Hiệu quả chỉ đạt được khi có sự đối chiếu giữa các loại sử dụng
đất đai khác nhau với những vùng đất đai cho lợi nhuận cao nhất mà chi phí đầu tư thấp
nhất. Tuy nhiên, hiệu quả có ý nghĩa khác nhau đối với các chủ thể khác nhau. Đối với
những nơng dân cá thể thì hiệu quả là làm sao vốn thu hồi từ đầu tư lao động đến vật chất
được cao nhất hay lợi nhuận cao nhất từ các vùng đất có thể cho được. Cịn mục đích
của Nhà nước thì phức tạp hơn bao gờm cả việc cải thiện tình trạng trao đởi hàng hóa
với nước ngồi thơng qua sản x́t cho x́t khẩu hay thay thế dần việc nhập khẩu.
-

Tính bình đẳng và có khả năng chấp nhận được
Sử dụng đất đai cũng mang tính chấp nhận của xã hội. Những mục tiêu đó bao

gờm an tồn lương thực, giải quyết cơng ăn việc làm và an tồn trong thu nhập của các

vùng nơng thôn. Cải thiện đất đai và tái phân bố đất đai cũng phải được tính đến để giảm
bớt những bất cơng trong xã hội hay có thể chọn lọc các kiểu sử dụng đất đai thích
hợp để giảm dần và từng bước xóa đi sự nghèo đói tạo ra sự bình đẳng trong sử dụng đất
đai của mọi người trong xã hội. Một cách để thực hiện được những mục tiêu này là nâng
cao tiêu chuẩn đời sống của từng nông hộ. Tiêu chuẩn mức sống này bao gồm mức thu

7


nhập, dinh dưỡng, an toàn lương thực và nhà cửa. Quy hoạch là phải đạt được những tiêu
chuẩn này bằng cách thông qua việc phân chia đất đai cho các kiểu sử dụng riêng biệt
cũng như phân chia tài chính hợp lý với các ng̀n tài ngun khác.
-

Tính bền vững
Sử dụng đất đai bền vững là phải phù hợp với những yêu cầu hiện tại, đồng thời

cũng phải bảo vệ được nguồn tài nguyên thiên nhiên cho các thế hệ kế tiếp trong tương
lai. Điều này đòi hỏi một sự kết hợp giữa sản xuất và bảo vệ: sản xuất ra hàng hóa cho
nhu cầu ở hiện tại kết hợp với bảo vệ tài nguyên thiên nhiên. Tuy nhiên, trong quá
trình sản xuất lệ thuộc vào tài nguyên nên việc bảo vệ và sử dụng cân đối nguồn tài
nguyên này là nhằm bảo đảm sự sản xuất được lâu bền trong tương lai.
Trong một cộng đồng, khi nguồn tài nguyên đất đai bị hủy hoại chính là sự hủy
hoại tương lai của cộng đờng đó. Sử dụng đất đai phải được quy hoạch cho tồn cộng
đờng và xem như là một thể thống nhất bởi vì sự bảo vệ đất, nước và các ng̀n tài
ngun khác có nghĩa là bảo vệ tài nguyên đất đai cho từng cá thể riêng biệt trong cộng
đờng đó.
1.1.5. Cơ sở pháp lý của quy hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t
Trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự chuyển dịch cơ cấu
kinh tế đã gây áp lực ngày càng lớn đối với đất đai. Chính vì vậy Đảng và Nhà nước ta

luôn coi trọng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhà nước ta đã ban hành hệ
thống văn bản pháp luật như Hiến pháp, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn việc quy
hoạch sử dụng đất như sau:
-Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã khẳng định
tại điều 18, Chương II: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, đảm bảo sự dụng đúng mục đích và hiệu quả”.
-Điều 6, Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.[23]
-Điều 23, 25, 26, 27 của Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể nội dung của việc quy
hoạch sử dụng đất đai, quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Chính phủ và Ủy

8


ban nhân dân các cấp trong công tác lập, thẩm định, điều chỉnh và thẩm duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất.[23]
Ngoài ra còn các văn bản dưới Luật sau:
-Chỉ thị 05/2004/CT-TTg ngày 09/2/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai hướng dẫn công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (tại Chương III từ Điều 12
đến Điều 19).
- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất.[7]
- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng
sử dụng đất.
- Quyết định số 23/2007/QĐ-BTNMT ngày 17/12/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc ban hành Ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử

dụng đất.[5]
1.1.6. Trình tự lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
- Điề u tra, nghiên cứu, phân tić h, tổ ng hơ ̣p điề u kiê ̣n tự nhiên, kinh tế , xã hội của địa
phương.
- Đánh giá tiǹ h hiǹ h sử du ̣ng đấ t và biế n đô ̣ng sử du ̣ng đấ t của điạ phương đố i với giai
đoa ̣n mười năm trước.
- Đánh giá tiề m năng đấ t đai và sự phù hơ ̣p của hiê ̣n trạng sử dụng đất so với tiềm năng
đấ t đai, so với xu hướng phát triể n kinh tế – xã hội, khoa ho ̣c, công nghê ̣ của điạ phương.
- Đánh giá kế t quả thực hiê ̣n quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t kỳ trước .
- Đánh giá kế t quả thực hiê ̣n kế hoạch sử dụng đất kỳ trước.
- Đinh
̣ hướng dài ha ̣n về sử du ̣ng đấ t ta ̣i điạ phương.

9


- Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch .
- Xây dựng các phương án quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t .
- Phân tić h hiê ̣u quả kinh tế – xã hội, môi trường của các phương án quy hoa ̣ch sử du ̣ng
đấ t.
- Lựa cho ̣n phương án quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t hơ ̣p lý .
- Phân kỳ quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t .
- Xây dựng bản đồ quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t .
- Lâ ̣p kế hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t kỳ đầ u .
- Xác định các biện pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường.
- Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch , kế hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t .
1.1.7. Quy hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t theo hƣớng bề n vƣ̃ng
Quy hoạch sử dụng đất bền vững là sự phát triển đáp ứng được các nhu cầu hiện
tại, mà không làm thương tổn đến khả năng đáp ứng các nhu cầu của các thế hệ tương lai
Sử dụng đất đai bền vững là phải phù hợp với những yêu cầu hiện tại đồng thời

cũng phải bảo vệ được nguồn tài nguyên thiên nhiên cho các thế hệ kế tiếp trong tương
lai. Điều này đòi hỏi một sự kết hợp giữa sản xuất và bảo vệ: sản xuất ra hàng hóa cho
nhu cầu ở hiện tại kết hợp với bảo vệ tài nguyên thiên nhiên. Tuy nhiên, trong quá trình
sản xuất lệ thuộc vào tài nguyên nên việc bảo vệ và sử dụng cân đối nguồn tài nguyên
này là nhằm bảo đảm sự sản xuất được lâu bền trong tương lai. Quy hoạch sử dụng đất
bền vững thể hiện ở ba tiêu chí là kinh tế, xã hội và môi trường. Đối với kinh tế xã hội thì
quy hoạch sử dụng đất phải phân bở quỹ đất một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả đồng
thời cũng phải đảm bảo môi trường bền vững, ở đây môi trường bền vững thể hiện ở ba
nội dung là xanh, sạch và đẹp. Trong đó mơi trường xanh được thể hiện qua các chỉ tiêu:
- Xanh: Môi trường xanh là phủ xanh đất trống đồi trọc, bảo vệ rừng, không để xảy ra
cháy rừng, không để xảy ra nạn phá rừng, không để xảy ra nạn đốt rừng làm nương rẫy.
Trồng cây xanh đảm bảo tỷ lệ theo quy hoạch đô thị loại III là ≥ 5 m²/người.

10


- Sạch: Môi trường sạch được thể hiện thông qua sản xuất nông nghiệp đảm bảo sản
phẩm sạch, hạn chế dùng hóa chất độc hại , đảm bảo ng̀n nước sạch, thu gom rác thải
công nghiệp và dân sinh để xử lý rác thải.
- Đẹp: Môi trường đẹp được thể hiện thơng qua các cơng trình xây dựng phải theo quy
hoạch, ví dụ đường, nhà ở, khu công nghiệp, khu chế xuất… khi xây dựng phải ngay
ngắn, không thò ra thụt vào, khơng có cao thấp lỗ chỗ làm xấu bộ mặt đô thị.
1.2. Cơ sở lý luâ ̣n về quy hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đất đô thị
1.2.1. Đô thi va
̣ ̀ sƣ̉ du ̣ng đấ t đô thi ̣
a) Khái niệm đô thị
Đô thi ̣đươ ̣c đinh
̣ nghiã là mô ̣t khu dân cư tâ ̣p trung thỏa mañ hai điề u kiê ̣n :
- Về cấ p quản lý : Đô thi ̣là thành phố , thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyề n quyế t đinh

̣ thành lâ ̣p.
- Về trình đô ̣ phát triể n : Đô thi ̣phải đa ̣t những tiêu chuẩ n sau:
Thứ nhấ t, đô thi ̣có chức năng là trung tâm tổ ng hơ ̣p hoă ̣c là trung tâm chuyên nghành , có
vai trò thúc đẩ y sự phát triể n ki nh tế – xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất
đinh.
̣
Thứ hai, đố i với khu vực nô ̣i thành phố , nô ̣i thi ̣xã, thị trấn yêu cầu:
+ Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu phải trên 65% tổ ng số lao đô ̣ng.
+ Cơ sở ha ̣ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩ n,
quy chuẩ n thiế t kế quy hoa ̣ch xây dựng cho từng loa ̣i đô thi .̣
+ Quy mô dân số it́ nhấ t là

4000 người và mâ ̣t đô ̣ dân số tố i thiể u phải đa ̣t

người/km².
+ Mâ ̣t đô ̣ dân số phù hơ ̣p với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị.

11

2000


Căn cứ vào các nô ̣i dung yêu cầ u trên có thể đinh
̣ nghiã khái quát về đô thi ̣như sau : “Đô
thị là điểm dân cư tập trung , có vai trò thúc đẩy sự phát triể n kinh tế -xã hội của một vùng
lãnh thở, có cơ sở hạ tầng đơ thị thích hợp và có quy mô dân số thành thị tối thiểu là 4000
người ( đố i với miề n núi tố i thiể u là 2800 người ) với tỷ lê ̣ lao đô ̣ng phi nông n ghiê ̣p tố i
thiể u là 65%. Đô thi ̣gồ m các loa ̣i : thành phố, thị xã và thị trấn . Đô thi ̣bao gồ m các khu
chức năng đô thi”.̣
Đô thi ̣có tính tâ ̣p trung rấ t cao . Đô thi ̣thường là nơi tâ ̣p trung các cơ quan lañ h đa ̣o

,

Đảng và chiń h q uyề n , là nơi tập trung dân cư sinh sống với mật độ cao , là nơi tập trung
đầ u mố i giao thông , tâ ̣p trung hàng hóa , tâ ̣p trung thông tin và giao lưu trong nước cũng
như quố c tế . Đô thi ̣là nơi thể hiê ̣n tâ ̣p trung nhấ t các hiê ̣n tươ ̣ng điể n hin
̀ h của xã hô ̣i, tâ ̣p
trung cả cái tố t và cái xấ u , mă ̣t tić h cực và mă ̣t tiêu cực . Đô thi ̣có tin
́ h đồ ng bô ̣ và thố ng
nhấ t. Mọi chức năng của thành phố , thị xã là một khối thống nhất . Cơ sở ha ̣ tầ ng kỹ thuâ ̣t
đô thi ̣ là những mạng lưới ( giao thông, cấ p nước, cấ p điê ̣n) đồ ng bô ,̣ xuyên suố t từ quâ ̣n
này sang quận khác và đến từng gia đình . Mơ ̣t sự cớ xảy ra có thể làm ảnh hưởng đế n
mô ̣t khu vực rô ̣ng lớn gồ m nhiề u phường , nhiề u quâ ̣n. Ở nô ̣i thành, nô ̣i thi,̣ điạ giới hành
chính quận, phường chỉ có ý nghiã phân đinh
̣ quản lý hành chin
́ h Nhà nước , còn mọi sinh
hoạt đời sống vật chất, tinh thầ n, đi la ̣i, làm việc, buôn bán đề u không phu ̣ thuô ̣c vào ranh
giới hành chính này. Mỗi gia điǹ h tuy số ng đô ̣c lâ ̣p trong mô ̣t căn hô ̣ nhưng mo ̣i gia đin
̀ h
sinh hoa ̣t đề u có ảnh hưởng tác đô ̣ng qua la ̣i lẫn nhau.
b) Vấ n đề sử du ̣ng đấ t đơ thi ̣
Q trình đơ thị hóa khơng chỉ là sự phát triển về qu y mô, số lươ ̣ng, nâng cao vai trò của
các đô thị trong khu vực , hình thành và phát triển các vùng đô thị , quầ n tu ̣ đô thi ̣mà còn
gắ n với sự biế n đổ i sâu sắ c về các mă ̣t kinh tế

– xã hội của đô thị trên cơ sở phát triển

công nghiê ̣p , giao thông vâ ̣n tải , xây dựng nhà ở , công trình và các hoa ̣t đô ̣ng dich
̣ vu ̣
cơng cơ ̣ng. Q trình này gắn liền với sự thay đổi cơ cấu và mục đích sử dụng đất .

Q trình đơ thị hóa ở nước ta có những đặc điểm chủ ́ u sau:
- Q trình đơ thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ trên tồn quốc và gắn liền với công nghiệp
12


hóa – hiê ̣n đa ̣i hóa. Cơng nghiê ̣p hóa là đô ̣ng lực của đô thi ̣hóa , đô thi ̣hóa là điề u kiê ̣n để
gia tăng nhip̣ đô ̣ và hiê ̣u quả c ủa công nghiệp hóa . Tại các đơ thị , nhấ t là các đô thi ̣lớn ,
hàng loạt các khu công nghiệp tập trung , các khu đô thị mới , đường cao tố c, khu liên hơ ̣p
thể thao , khu vui chơi giải trí xuấ t hiê ̣n ngày càng nhiề u

. Q trình chủ n đở i cơ cấ u

kinh tế và cơ cấ u lao đô ̣ng từ nông nghiê ̣p sang phi nông nghiê ̣p đươ ̣c đẩ y ma ̣nh .
- Đô thi ̣hóa dẫn đế n diê ̣n tić h nông nghiê ̣p giảm và chuyể n đổ i sang mu ̣c đić h phi nông
nghiê ̣p. Tuy nhiên ta ̣i mô ̣t số đô thi ̣ , diê ̣n tích đ ất nông nghiệp giảm nhanh chóng , chưa
cân xứng với tớ c đô ̣ phát triể n còn châ ̣m của các nghề phi nông nghiê ̣p và dich
̣ vu ̣ . Sự dôi
dư về lao đô ̣ng nông nghiê ̣p trong quá trình đô thi ̣hóa là vấ n đề cầ n quan tâm giải quyế t .
- Môi trường đô thị, đă ̣c biê ̣t là ở các đô thi ̣lớn và đô thi ̣công nghiê ̣p đang có nguy cơ bi ̣
ô nhiễm, uy hiế p sự bình yên và tác ha ̣i đế n sức khỏe của nhân dân trong khu vực .
Đất đô thị với vai trò là địa bàn cư trú , tư liê ̣u sản xu ất và là địa bàn phân bố các hoạt
đô ̣ng công nghiê ̣p , xây dựng , cơ sở ha ̣ tầ ng , là cơ sở cho sự phát triển kinh tế xã hội đô
thị. Tuy nhiên do sự có ha ̣n chế về đấ t đai , cùng với sự hạn chế trong việc khai thác tiềm
năng đấ t đai đòi hỏi con người phải đưa ra đươ ̣c phương án sử du ̣ng đấ t hơ ̣p lý để đảm
bảo cho sự phát triển bền vững kinh tế xã hội của đô thị.
Nhâ ̣n thức đươ ̣c tầ m quan tro ̣ng của đấ t đô thi ̣, Nhà nước ta cũng đã quy định nguyên t ắc
trong sử du ̣ng đấ t đô thi ,̣ tuy nhiên những nguyên tắ c này chủ yế u mới phu ̣c vu ̣ cho viê ̣c
quản lý hành chính về đất đô thị:
- Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước về đất đô thị trong cả nước . Nhà nước giao đất
cho các tổ chức kinh tế , đơn vi ̣vũ trnag , cơ quan Nhà nước , tổ chức chin

́ h tri ̣xã hô ̣i , hô ̣
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và

đươ ̣c cấ p giấ y chứng nhâ ̣n . Ngồi ra Nhà

nước còn cho tở chức , cá nhân trong và ngoài nước thuê đấ t. Ủy ban nhân dân các cấp
thực hiê ̣n quản lý nhà nước về đấ t đô thi ̣trong điạ phương mình theo thẩ m quyề n quy
đinh;
̣ các cơ quan địa chính , cơ quan quản lý đô thi chi
̣ ụ trách nhiê ̣m trong viê ̣c quản lý
sử du ̣ng đấ t đô thi.̣

13


- Đất đô thị phải được sử dụng đúng mục đích , đúng chức năng theo quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch
sử du ̣ng đấ t đã đươ ̣c cơ quan Nhà nước có thẩ m quyề n phê duyê ̣t

. Khi có sự thay đổ i

chức năng hoă ̣c thay đổ i chủ sử du ̣ng đề u phải đươ ̣c sự đồ ng ý của cơ quan quản lý đơ thi ̣
có thẩm quyền . Chính quyền các cấp đơ thị có trách nhiệm về quản lý quỹ đất chưa sử
dụng ở đô thị.
- Sử du ̣ng đấ t đô thị phải đảm bảo hài hòa về lợi ích cá nhân , tapaj thể và lơ ̣i í ch của cô ̣ng
đồ ng xã hô ̣i bằ ng cách thiế t lâ ̣p chiế n lươ ̣c phát triể n kinh tế

– xã hội phù hợp với quy

luâ ̣t phát triể n : xây dựng các quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t mô ̣t cách hơ ̣p lý ; thực hiê ̣n
tố t các đòi hỏi về kinh tế với đấ t đô thi ;̣ sử du ̣ng hàng loa ̣t các phương pháp quản lý đồ ng

thời thực hiê ̣n tố t các công cu ̣ luâ ̣t pháp trong quá trin
̀ h quản lý đấ t đai .
- Cơ quan quản lý đô thi ̣phải lâ ̣p kế hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t theo nô ̣i dung:
+ Xác định nhu cầ u về đấ t đô thi ̣ , khoanh đinh
̣ các khu đấ t và viê ̣c sử du ̣ng từng loa ̣i đấ t
trong từng thời kỳ kế hoa ̣ch có kèm theo các điề u kiê ̣n khai thác khi sử du ̣ng

. Đối với

thành phố trực thuộc Trung ương , Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sử du ̣ng
đấ t. UBND cấ p trên có thẩ m quyề n phê duyê ̣t quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t của cấ p
của đô thị cấp dưới;
+ Điề u chin
̉ h kế hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t đô thi ̣cho phù hơ ̣p với thực tế cải ta ̣o

, xây dựng v à

phát triển đô thị . Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt quy hoạch , kế hoa ̣ch sử du ̣ng
đấ t thì có quyề n phê duyê ̣t quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch điề u chin
̉ h.
1.2.2. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất đô thị
a) Khái niệm: Quy hoa ̣ch sử dụng đất đô thị là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và
pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đ ai đầ y đủ , hơ ̣p lý , khoa ho ̣c và có hiệu
quả cao nhất thông qua viê ̣c phân bố quỹ đấ t đai ( khoanh đinh
̣ và xá c đinh
̣ diê ̣n tích đấ t
đai cho các mu ̣c đić h sử du ̣ng) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất nhằm nâng cao
hiê ̣u quả sản xuấ t của xã hô ̣i, tạo điều kiện bảo vê ̣ đấ t, bảo vệ môi trường sinh thái.
b) Sự cầ n thiế t của qu y hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t đô thi :̣ Sự cầ n thiế t của quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t
14

đô thi đươ
̣
̣c thể hiê ̣n ở các mă ̣t sau:
- Quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t đô thi ̣là mô ̣t trong những công cu ̣ cơ bản để Nhà nước quản lý
đố i với viê ̣c sử du ̣ng đấ t đô thị. Thông qua quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t đô thi ̣ , mô ̣t mă ̣t giải
quyế t thỏa đáng mâu thuẫn giữa các loa ̣i đấ t đươ ̣c sử du ̣ng , xác định cơ cấu sử dụng đất
đô thi,̣ mă ̣t khác có thể kế t hơ ̣p hài hòa giữa các lơ ̣i ić h.
- Đặc điểm của đất đô thị là nơi tập trung cao độ dân số , các ngành công nghiệp , thương
nghiê ̣p, giao thông, văn hóa , giáo dục của một quốc gia . Đất đô thị là sự hội tụ của tất cả
các mối quan hệ về sử dụng đất.
- Đất đô thị là tài nguyên quý giá hữu ha ̣n , nó có đặc điểm là tính cố định , tính không tái
sinh, do đó cầ n lấ y hiê ̣u quả kinh tế , sinh thái làm tiề n đề để tiế n hành sắ p xế p hơ ̣p lý quỹ
đấ t. Nói cách khác cần lập quy hoạch sử dụng đất đ ô thi ̣nhằ m điề u hòa và giải quyế t mâu
thuẫn giữa các lơ ̣i ích kinh tế – xã hội và môi trường trong sử dụng đất.
- Sử du ̣ng đấ t đô thi ̣hơ ̣p lý hay không trực tiế p gây ra ảnh hưởng to lớn đố i với sự phát
triể n kinh tế đô thi ̣ . Ngươ ̣c la ̣i sự phát triể n không ngừng của kinh tế
nảy sinh những yêu cầu mới đối với việc sử dụng đất đô thị

– xã hội đô thị sẽ

. Điề u đó cầ n có mô ̣t quy

hoạch đồng bộ lâu dài, làm cho việc sử dụng đất đô thị thích ứn g với sự phát triể n kinh tế
– xã hội đô thị.
Ở nước ta với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
diê ̣n cho lơ ̣i ích của toàn thể nhân dân lao đô ̣ng

, Nhà nước với tư cách là người đại

, điề u tiế t ở tầ m vi ̃ mô đố i với viê ̣c s ử

dụng đất, đòi hỏi Nhà nước phải tiế n hành lâ ̣p quy hoa ̣ch sử du ̣ng đấ t đô thi nhằ
̣ m xác
đinh phương hướng cơ bản cho viê ̣c sử du ̣ng hơ ̣p lý , tiế t kiê ̣m.
1.2.3. Nhiêm
̣ vu ̣ của quy hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t đô thi.̣
Trong kinh tế đô thi ̣ , mức đô ̣ hơ ̣p lý của viê ̣c sử du ̣ng đấ t đô thi ̣có ảnh hưởng tấ t yế u
đố i với mức đô ̣ và hiê ̣u suấ t sử du ̣ng đấ t và hiê ̣u quả lao đô ̣ng . Vì vậy nhiệm vụ cơ bản
của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ chức sử dụng hợp lý
sau:
15

đấ t đô thi ̣với các nô ̣i dung