Chế độ pháp lý đối với việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI
------------

NGU

N TH THU THẢO
MSSV: 3220187

CH ĐỘ PHÁP L Đ I VỚI VI C S
DỤNG ĐẤT KINH DOANH NHÀ Ở CỦA
TỔ CHỨC CÁ NH N NƢỚC NGỒI

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chun ngành: Luật Thƣơng Mại

TP.HCM – 2011


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PH HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI
--------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

CH ĐỘ PHÁP L Đ I VỚI VI C S DỤNG ĐẤT
KINH DOANH NHÀ Ở CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN
NƢỚC NGỒI

SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ THU THẢO
Khóa: 32
MSSV : 3220187
GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN: ThS. HUỲNH MINH PHƢƠNG

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan nội dung tôi viết trong khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên
cứu của tôi, những thông tin, dữ liệu và ý tƣởng, quan điểm của tác giả khác đã
đƣợc tơi trích dẫn cụ thể trong khóa luận là hồn tồn có thật.
Ngƣời cam đoan

Nguyễn Thị Thu Thảo


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ..................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VI C S

DỤNG ĐẤT KINH

DOANH NHÀ Ở CỦA TỔ CHỨC CÁ NH N NƢỚC NGOÀI ....................... 5
1.1

Các khái niệm có liên quan đến việc sử dụng đất kinh doanh nhà

ở của tổ chức cá nhân nƣớc ngoài ........................................................... 5
1.1.1 Khái niệm tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài ........................................................ 5

1.1.2 Hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc
ngoài .............................................................................................................. 7
1.1.3 Khái niệm chế độ pháp lý đối với việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở
của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài ................................................................... 9
1.2

Vai trò của hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức,

cá nhân nƣớc ngoài đối với sự phát triển kinh tế - xã hội .................... 10
1.2.1 Vai trò đối với nền kinh tế và thị trƣờng bất động sản ............................... 10
1.2.2 Vai trò đối với xã hội .................................................................................. 11
1.3

Sự phát triển của các quy định pháp luật về việc sử dụng đất

kinh doanh nhà ở của tổ chức cá nhân nƣớc ngoài qua các thời
kỳ................................................................................................................. 12
1.3.1 Giai đoạn trƣớc 1993................................................................................... 12
1.3.2 Giai đoạn khi có Luật Đất đai 1993 đến trƣớc 2003 ................................... 15
1.3.3 Giai đoạn khi có Luật Đất đai 2003 đến nay .............................................. 17
Kết luận chƣơng 1 ................................................................................................ 19
CHƢƠNG 2 NHỮNG QU Đ NH CỦA PHÁP LUẬT HI N HÀNH
Đ I VỚI VI C S DỤNG ĐẤT KINH DOANH NHÀ Ở CỦA TỔ
CHỨC CÁ NH N NƢỚC NGOÀI - THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG
HOÀN THI N ...................................................................................................... 21
Những nội dung cơ bản về quản lý Nhà nƣớc đối với việc sử
dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức cá nhân nƣớc ngoài .............. 21
2.1.1 Hình thức sử dụng đất ................................................................................. 21
2.1.1.1 Thuê đất trả tiền thuê hàng năm ............................................................... 22
2.1.1.2 Thuê đất trả tiền thuê một lần................................................................... 23

2.1.2 Trình tự, thủ tục thuê đất để kinh doanh nhà ở .......................................... 24
2.1

2.1.3 Thời hạn thuê đất để kinh doanh nhà ở ....................................................... 27


2.1.4 Giá thuê đất ................................................................................................. 29
2.1.5 Vấn đề thu hồi đất ...................................................................................... 31
2.1.5.1 Nhà nƣớc thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài ........................... 31
2.1.5.2 Nhà nƣớc thu hồi đất để cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê thực
hiện dự án kinh doanh nhà ở .................................................................... 33
Các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá
nhân nƣớc ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà ở tại Việt Nam ............. 34
2.2.1 Quyền của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà
ở ................................................................................................................... 34
2.1

2.2.1.1 Quyền chung của ngƣời sử dụng đất ........................................................ 34
2.2.1.2 Quyền của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất dƣới hình thức
thuê đất trả tiền thuê hàng năm ................................................................ 37
2.2.1.3 Quyền của tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi sử dụng đất dƣới hình th
đất trả tiền thuê một lần ............................................................................ 38
2.2.2 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất kinh doanh
nhà ở ............................................................................................................ 47
2.2.2.1 Nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất .................................................... 48
2.2.2.2 Nghĩa vụ tài chính ................................................................................... 48
2.3
Hƣớng hồn thiện...................................................................................... 52
2.3.1 Giải pháp chung .......................................................................................... 52
2.3.2 Giải pháp cụ thể .......................................................................................... 54

Kết luận chƣơng 2 ................................................................................................ 59
K T LUẬN ........................................................................................................... 61


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Kinh doanh nhà ở là một hoạt động kinh doanh rất sôi động trên thị trƣờng bất
động sản, góp phần vào sự tăng trƣởng kinh tế, thúc đẩy các ngành sản xuất phát
triển, giải quyết nhu cầu về nhà ở và ổn định đời sống xã hội. Nhận thức đƣợc tầm
quan trọng đó, Đảng và Nhà nƣớc đã chủ trƣơng “khuyến khích các thành phần kinh
tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hƣớng dẫn và quản lý của Nhà
nƣớc” ngay trong Báo cáo chính trị Đại hội Đảng tồn quốc khoá VIII năm 1996.
Phát triển thị trƣờng bất động sản nhà ở đã thu hút một số lƣợng lớn vốn đầu tƣ
trong nƣớc và nƣớc ngoài tham gia, hằng năm lƣợng nhà ở mới đƣợc xây dựng của
cả nƣớc là rất lớn. Tuy nhiên, muốn thực hiện đầu tƣ xây dựng kinh doanh nhà ở,
điều kiện tiên quyết là phải có đất, cùng với vốn, sức lao động, đất đai chính là yếu
tố đầu vào của các ngành sản xuất kinh doanh. Do đó, chính sách cũng nhƣ các quy
định của pháp luật đất đai đối với việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở giữ một vai trò
hết sức quan trọng.
Trong lĩnh vực đầu tƣ nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng, Nhà
nƣớc Việt Nam ln khuyến khích sự tham gia của tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi, cụ
thể trong Báo cáo Chính trị tại Đại hội Đảng tồn quốc khố IX, đã nêu rõ: “Hình
thành và phát triển thị trƣờng bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật; từng bƣớc mở rộng thị trƣờng bất động sản cho ngƣời Việt Nam
ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài tham gia đầu tƣ”, chủ trƣơng này đã đƣa quyền
sử dụng đất tham gia thị trƣờng bất động sản và hƣớng tới mở rộng nguồn lực đầu
tƣ từ nƣớc ngoài. Bên cạnh đó, Nhà nƣớc cũng tăng cƣờng củng cố, hoàn thiện các
quy định của pháp luật nhằm tạo hành lang pháp lý lành mạnh cho tổ chức, cá nhân
nƣớc ngồi, tạo sự bình đẳng giữa nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc khi đầu tƣ tại
Việt Nam. Mặc dù pháp luật hiện hành đã có những điều chỉnh và quy định tiến bộ

hơn về việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài. Tuy
nhiên những quy định của pháp luật hiện hành vẫn còn khoảng cách khá lớn so với
yêu cầu thực tiễn, chƣa đáp ứng đƣợc những đòi hỏi thực tế hiện nay. Đặc biệt là
các quy định về giá đất, hình thức sử dụng đất, quyền thực hiện các giao dịch quyền
sử dụng đất cũng nhƣ các quy định về trình tự, thủ tục hành chính vẫn cịn nhiều
điểm bất cập, hạn chế.
Đó là lý do tác giả chọn đề tài “Chế độ pháp lý đối với việc sử dụng đất kinh
doanh nhà ở của tổ chức cá nhân nƣớc ngoài” làm khóa luận tốt nghiệp với
mong muốn góp phần nhỏ của mình vào việc hồn thiện các quy định pháp luật về
việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, đảm bảo sự
1


bình đằng giữa nhà đầu tƣ trong và ngồi nƣớc, thu hút nhiều hơn các nhà đầu tƣ
nƣớc ngoài đầu tƣ vào lĩnh vực này.
2. Tình hình nghiên cứu
Có thể khẳng định rằng đề tài mà tác giả lựa chọn là một đề tài khá mới mẻ và
chƣa có một cơng trình nào nghiên cứu chun sâu và tồn diện. Tuy nhiên, qua tìm
hiểu tác giả thấy rằng một số khóa luận, bài viết có đề cập đến hoạt động sử dụng
đất thực hiện dự án đầu tƣ và kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài.
Đây là những nguồn tài liệu hết sức quan trọng và bổ ích giúp tác giả hồn thành
khóa luận này. Cụ thể là:
-

Vũ Thị Nhị Hƣơng (2002),“Chế độ pháp lý đối với người nước ngồi sử
đất tại Việt Nam”, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Đại học Luật Thành phố

-

Hồ Chí Minh.

Nguyễn Thành An (2009), “Chế độ pháp lý đối với tổ chức, cá nhân

-

nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam”, Khóa
luận tốt nghiệp cử nhân Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh.
Võ Thị Thùy Diễm (2010),“Chế độ pháp lý đối với tổ chức, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam”, Khóa
luận tốt nghiệp cử nhân Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh.

-

-

Nguyễn Thị Cam (2005), “Một vài suy nghĩ về quyền sử dụng đất – Một
loại quyền tài sản đặc thù”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (01), tr.3-7.
Trần Quang Huy (2009), “Các vấn đề pháp luật Đất đai mà doanh nghiệp
nƣớc ngoài khi đầu tƣ vào Việt Nam cần quan tâm”, Tạp chí Luật
học,(11), tr.26-24.
Lƣu Quốc Thái (2006), “Bàn về vấn đề đầu cơ đất đai trong thị trƣờng bất
động sản ở nƣớc ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (01), tr.3-8.
Lƣu Quốc Thái (2009), “Hoàn thiện hệ thống tài chính về đất đai và vấn
đề lành mạnh hóa thị trƣờng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Luật học, (04),
tr.9-15.

3. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của đề tài là làm sáng tỏ các quy định của pháp luật đất đai hiện hành
điều chỉnh hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài
nhằm chỉ ra thực trạng của pháp luật về việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ
chức, cá nhân nƣớc ngồi. Trên cơ sở đó đề xuất một số ý kiến cho việc hoàn thiện

những quy định của pháp luật về vấn đề này.

2


4. Phạm vi đối tƣợng nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là những quy định của pháp luật hiện hành về
việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài cũng nhƣ các
quan điểm khoa học có liên quan, trong đó chủ đạo vẫn là các quy định của pháp
luật đất đai.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng nhiều phƣơng pháp khác nhau để nghiên
cứu:
-

Phƣơng pháp luận duy vật biện chứng và phƣơng pháp luận duy vật lịch sử: Các
sự vật hiện tƣợng đều có mối quan hệ với nhau. Do đó, để có cái nhìn tồn diện
về sự vật hiện tƣợng nào đó, con ngƣời thƣờng sử dụng phƣơng pháp luận của
Chủ nghĩa Mác-Lênin với phép biện chứng duy vật và chủ nghĩa duy vật lịch sử
để nghiên cứu về sự vật hiện tƣợng đó. Vì vậy, để đề tài Khóa luận của mình có

cái nhìn tồn diện về việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân
nƣớc ngoài, tác giả sử dụng các phƣơng pháp luận của chủ nghĩa Mác- Lê nin.
Các phương pháp cụ thể:
-

-

Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: từ việc phân tích quy định của pháp luật đất
đai về việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở, từ đó tổng hợp và rút ra các đánh giá,

nhận xét khách quan.
Phƣơng pháp so sánh: So sánh các quy định của pháp luật đất đai về việc sử
dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài qua các thời kỳ, so
sánh với tổ chức kinh tế trong nƣớc từ đó chỉ ra những ƣu điểm và hạn chế của
pháp luật.

nghĩa khoa học và thực tiễn
Đây là đề tài nghiên cứu khoa học của một khóa luận tốt nghiệp nên có giá trị
tham khảo, cung cấp thơng tin thiết thực đối với những ai muốn tìm hiểu về vấn đề
6.

pháp lý đối với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà ở. Bên
cạnh đó, khóa luận cũng có giá trị tham khảo cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài khi
muốn tiến hành sử dụng đất kinh doanh nhà ở hoặc đang sử dụng đất kinh doanh
nhà ở tại Việt Nam.

3


7. Bố cục của đề tài
Khóa luận gồm :
Phần mở đầu
Chƣơng 1 : Khái quát chung về việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức,
cá nhân nƣớc ngoài.
Chƣơng 2 : Quy định của pháp luật hiện hành đối với việc sử dụng đất kinh
doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài - thực trạng và hƣớng hoàn thiện.
Kết luận
Danh mục tài liệu tham khảo

4

CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VI C S

DỤNG ĐẤT KINH DOANH NHÀ Ở

CỦA TỔ CHỨC CÁ NH N NƢỚC NGOÀI
1.4

Các khái niệm có liên quan đến việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của
tổ chức cá nhân nƣớc ngoài

1.4.1 Khái niệm tổ chức cá nhân nƣớc ngồi
Có thể nói, khái niệm tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài hiện nay đƣợc quy định trong
nhiều văn bản pháp luật khác nhau nhƣ Luật Doanh nghiệp 2005, Luật Đầu tƣ 2005,
Luật Đất Đai 2003, Luật Thƣơng mại 2005…. Mỗi văn bản tiếp cận khái niệm này
theo một hƣớng khác nhau và vẫn chƣa có một cách hiểu thống nhất.
Theo quy định của Luật Quốc tịch 2008 thì “cá nhân nƣớc ngồi” hay cịn gọi là
ngƣời nƣớc ngồi đƣợc hiểu là ngƣời khơng có quốc tịch Việt Nam, gồm ngƣời có
quốc tịch nƣớc ngồi và ngƣời khơng có quốc tịch 1. Nhƣ vậy, Luật Quốc tịch quy
định về ngƣời nƣớc ngoài với tƣ cách là một cá nhân, một con ngƣời cụ thể, theo
cách hiểu này, ngƣời nƣớc ngồi khơng bao gồm tổ chức nƣớc ngoài. Việc phân
chia tƣ cách pháp lý của cá nhân nƣớc ngồi và cơng dân Việt Nam trong Luật
Quốc tịch có vai trị quan trọng trong hoạt động quản lý của Nhà nƣớc, đây là căn
cứ để Nhà nƣớc quy định quyền và nghĩa vụ đồng thời thể hiện mức độ trách nhiệm
của Nhà nƣớc đối với công dân, cá nhân cƣ trú, sinh sống, làm việc trên lãnh thổ
Việt Nam. “Tổ chức nƣớc ngoài”, theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định
138/2006/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về quan
hệ dân sự có yếu tố nƣớc ngồi đƣợc hiểu là tổ chức không phải là tổ chức Việt

Nam đƣợc thành lập theo pháp luật nƣớc ngoài, bao gồm cả tổ chức quốc tế đƣợc
thành lập theo pháp luật quốc tế. Theo hƣớng tiếp cận của Nghị định thì việc phân
chia tổ chức trong nƣớc và tổ chức nƣớc ngoài căn cứ vào nơi thành lập nên tổ chức
đó, đồng thời việc quy định tổ chức nƣớc ngồi có vai trị quan trọng trong các hoạt
động tƣ pháp quốc tế. Luật Doanh nghiệp 2005 cũng phân chia doanh nghiệp trong
nƣớc và doanh nghiệp nƣớc ngoài căn cứ vào yếu tố quốc tịch. Cụ thể, theo khoản
20 Điều 4 Luật Doanh nghiệp thì quốc tịch của doanh nghiệp là quốc tịch của nƣớc,
vùng lãnh thổ nơi doanh nghiệp thành lập, đăng ký kinh doanh. Doanh nghiệp là tổ
chức có tƣ cách pháp nhân theo quy định của Luật Doanh nghiệp. Do đó, nội hàm
của khái niệm “tổ chức nƣớc ngoài” là rộng hơn “doanh nghiệp nƣớc ngoài”. Nhƣ
vậy, theo quy định của Luật Quốc tịch 2008, Luật Doanh nghiệp 2005 thì khái niệm
tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi đƣợc xác định căn cứ vào yếu tố quốc tịch.

1

Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 và Khoản 2 Điều 3 Nghị định 138/2006/NĐ -CP

5


Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài khi đầu tƣ vào Việt Nam thì gọi chung là nhà đầu
tƣ nƣớc ngồi. Theo Luật Đầu tƣ 2005 thì nhà đầu tƣ nƣớc ngoài là tổ chức, cá nhân
nƣớc ngoài bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tƣ tại Việt Nam2. Đồng thời, nhà đầu tƣ
nƣớc ngoài lần đầu tiên đầu tƣ vào Việt Nam phải có dự án đầu tƣ và thực hiện thủ
tục đầu tƣ để đƣợc cấp giấy chứng nhận đầu tƣ, giấy chứng nhận đầu tƣ đồng thời là
giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Nhƣ vậy, theo Luật Đầu tƣ 2005 tiếp cận khái
niệm nhà đầu tƣ nƣớc ngoài căn cứ vào chủ thể bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tƣ
tại Việt Nam.
Còn theo quy định của pháp luật đất đai, tên gọi “ngoại kiều” lần đầu tiên đƣợc
sử dụng trong Luật cải cách ruộng đất năm 1953, văn bản pháp luật đầu tiên của

nƣớc ta về lĩnh vực đất đai. Luật Đất đai 1987 có nhắc đến cụm từ “tổ chức, cá nhân
nƣớc ngoài”, tuy nhiên chƣa đƣa ra khái niệm cụ thể cũng nhƣ chế độ pháp lý đối
với loại chủ thể này. Khái niệm tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi đã chính thức đƣa vào
Luật Đất đai 1993 và đƣợc cụ thể hóa tại Pháp lệnh về Quyền và nghĩa vụ của các
tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14 tháng 10 năm 1994.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, cụ thể là Luật Đất đai 2003 và Nghị
quyết 19/2008/NQ-QH12 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nƣớc
ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi gồm ba
nhóm đối tƣợng gồm:
- Tổ chức nƣớc ngồi có chức năng ngoại giao.
- Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đầu tƣ vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tƣ
đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất.
- Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuộc đối tƣợng đƣợc mua và sở hữu nhà tại
Việt Nam.
Trong phạm vi nghiên cứu của khóa luận thì tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi sử
dụng đất kinh doanh nhà ở thuộc nhóm đối tƣợng tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đầu
tƣ vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tƣ đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất.
Nhƣ vây, cách tiếp cận khái niệm tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất tại Việt
Nam để thực hiện dự án đầu tƣ trong pháp luật đất đai tƣơng tự cách tiếp cận “nhà
đầu tƣ nƣớc ngồi” trong Luật đầu tƣ 2005.
Thơng qua các quy định trên có thể khẳng định rằng khái niệm tổ chức, cá nhân
nƣớc ngoài đƣợc hiểu khác nhau tùy thuộc vào mỗi văn bản pháp luật. Tiêu chí để
xác định yếu tố nƣớc ngoài trong mỗi văn bản pháp luật không đồng nhất. Luật
Doanh nghiệp 2005, Luật Quốc tịch 2008 căn cứ vào yếu tố quốc tịch, trong khi đó
Luật Đất đai tiếp cận khái niệm tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài căn cứ vào chủ thể
2

Khoản 3 Điều 5 Luật Đầu tƣ 2005

6

thành lập ra doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tƣ. Chính sự khơng đồng nhất nhƣ
trên đã dẫn đến sự mâu thuẫn, một tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài khi thực hiện dự án
đầu tƣ tại Việt Nam sẽ phải thành lập doanh nghiệp và doanh nghiệp này đƣợc gọi
là doanh nghiệp Việt Nam có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài theo quy định của Luật Doanh
nghiệp. Thế nhƣng, chủ thể này đƣợc gọi là tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài theo quy
định của pháp luật đất đai. Pháp luật đất đai xem chủ thể sử dụng đất, về danh nghĩa
là chủ doanh nghiệp mà không phải là doanh nghiệp. Tuy nhiên, trên thực thế chủ
thể sử dụng đất lại là doanh nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên
doanh nghiệp. Đối tƣợng thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất trên
thực tế là doanh nghiệp nhƣng quyền và nghĩa vụ này đƣợc quy định trong pháp
luật đất đai là dành cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi thành lập nên doanh nghiệp đó.
Đây chính là điểm bất hợp lý tạo nên sự khó khăn, lúng túng cho nhà đầu tƣ nƣớc
ngoài khi tiến hành hoạt động đầu tƣ nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng tại
Việt Nam.
Ngồi ra, trong các quy định của pháp luật đất đai hiện hành còn đề cập đến việc
sử dụng đất của một loại chủ thể đó là doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức, cá
nhân nƣớc ngoài và tổ chức kinh tế trong nƣớc. Tuy nhiên, quy định tại Điều 9 Luật
Đất đai 2003 vẫn chƣa ghi nhận doanh nghiệp liên doanh với tƣ cách là một chủ thể
sử dụng đất.
1.1.2

Hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc
ngoài

Hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà ở chịu sự điều chỉnh của rất nhiều văn
bản pháp luật, có thể kể đến nhƣ: Luật Đất đai 2003, Luật Kinh doanh doanh bất
động sản 2006, Luật Nhà ở 2005, Luật Đầu tƣ 2005, Luật Xây dựng 2003 và rất
nhiều Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn các Luật trên. Kinh doanh nhà ở là một hoạt

động đầu tƣ theo pháp luật về đầu tƣ, là một trong những hoạt động kinh doanh bất
động sản theo Luật kinh doanh bất động sản và là hoạt động phát triển nhà ở thƣơng
mại theo Luật Nhà ở.
Khái niệm “kinh doanh nhà ở” theo quy định tại Điều 12 Nghị định 61-CP năm
1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở là việc thực hiện một số hoặc tất cả các hoạt
động sau đây nhằm mục đích sinh lợi :
- Cho thuê nhà ở
- Mua bán nhà ở
- Nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tƣ xây
dựng cơ sở hạ tầng theo quyết định xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng
đất.
7


-

Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở

Kinh doanh nhà ở bao gồm nhiều hoạt động, tuy nhiên phạm vi kinh doanh nhà
ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài hiện nay là hạn chế hơn so với tổ chức kinh tế
trong nƣớc. Cụ thể, theo quy định tại Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2006
thì phạm vi kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài chỉ bao gồm hoạt
động đầu tƣ tạo lập nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua. Tổ chức, cá nhân nƣớc
ngồi khơng đƣợc phép mua nhà, th nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua nhƣ tổ
chức kinh tế trong nƣớc. Đây đƣợc xem là chính sách của Nhà nƣớc ta trong việc
thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài vào lĩnh vực kinh doanh nhà ở. Bởi lẽ, hoạt động kinh
doanh nhà ở là hoạt động ln địi hỏi một số vốn rất lớn, thời gian để thực hiện một
dự án xây dựng nhà ở là tƣơng đối dài so với các dự án khác, do đó khả năng nhà
đầu tƣ thu hồi lại vốn chậm. Vấn đề về vốn là một rào cản khó khăn cho các doanh
nghiệp trong nƣớc khi tiến hành kinh doanh nhà ở. Trong khi đó, tiềm lực về vốn lại

chính là thế mạnh của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Ngoài ra, nhu cầu về nhà ở của xã hội
ngày càng cao. Do đó, khi xây dựng Luật kinh doanh bất động sản 2006, Nhà nƣớc
nhận thấy rằng, để tận dụng đƣợc tối đa nguồn vốn nƣớc ngoài nhằm tạo ra đƣợc
những sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu của xã hội thì việc huy động vốn của tổ
chức, cá nhân nƣớc ngoài vào việc tạo lập nhà ở là hết sức cần thiết. Nếu quy định
phạm vi kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài giống nhƣ các doanh
nghiệp trong nƣớc thì nguồn vốn nƣớc ngồi sẽ đƣợc sử dụng dàn trải mà không tập
trung vào việc tạo lập nhà ở.
Hoạt động kinh doanh nhà ở là hoạt động kinh doanh có điều kiện. Theo đó,
khơng phải mọi tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đều đƣợc tiến hành hoạt động kinh
doanh này. Vì vậy, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Điều 5 Nghị định
153/2007/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đã đƣa ra
những điều kiện cụ thể khi tiến hành kinh doanh nhà ở cho các chủ thể nói chung và
tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi nói riêng. Cụ thể, khi tiến hành kinh doanh nhà ở, tổ
chức, cá nhân nƣớc ngoài phải đáp ứng đƣợc các điều kiện sau:
- Phải thành lập doanh nghiệp.
- Phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng Việt Nam.
- Phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Chủ đầu tƣ dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tƣ thuộc sở hữu của mình để
thực hiện dự án theo quy định là không thấp hơn 15% tổng mức đầu tƣ của
dự án có quy mơ sử dụng đất dƣới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu
tƣ của dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã đƣợc phê duyệt.

8


Những điều kiện trên là cần thiết nhằm đảm bảo cho sự an toàn của thị trƣờng
bất động sản. Bởi lẽ, kinh doanh bất động sản nói chung trong đó có hoạt động kinh
doanh nhà ở ln chứa đựng nhiều đựng nhiều rủi ro và một khi những rủi ro này
xảy ra sẽ gây ra tác động dây chuyền đến các lĩnh vực khác nhƣ ngân hàng, chứng

khoán…cũng nhƣ sự sụp đổ của cả nền kinh tế.
Bên cạnh điều kiện, phạm vi để tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài kinh doanh nhà ở,
pháp luật kinh doanh bất động sản cũng quy định rõ các điều kiện để quyền sử dụng
đất đƣợc đƣa vào kinh doanh nhà ở. Do đó, khi tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài sử
dụng đất để kinh doanh nhà ở thì quyền sử dụng đất đó phải đáp ứng đƣợc các điều
kiện3:
-

Thuộc đối tƣợng đƣợc phép kinh doanh.

-

Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.

-

Không bị tranh chấp.
Trong thời hạn sử dụng đất.
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.

1.1.3 Khái niệm chế độ pháp lý đối với việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của
tổ chức cá nhân nƣớc ngoài
Thuật ngữ “chế độ” trong cuộc sống đời thƣờng đƣợc hiểu là tổng thể các quy
tắc cần phải đƣợc tuân theo trong sinh hoạt đối với các đối tƣợng khác nhau, nhƣ
chế độ tập luyện, chế độ ăn uống.Trong lĩnh vực khoa học pháp lý, “chế độ” đƣợc
xem là hệ thống các quy định pháp luật cần phải đƣợc tuân thủ trong một quan hệ
xã hội nhất định nhằm đạt đƣợc mục đích nhất định4.
Thuật ngữ “chế độ sử dụng đất” là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà

nƣớc ban hành quy định các quyền và lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ của ngƣời sử
dụng đất, đồng thời điều chỉnh các quan hệ giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau
trong quá trình thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất.5
Thơng qua việc tìm hiểu các thuật ngữ trên, khái niệm“ chế độ pháp lý đối với
việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài” đƣợc khái quát
là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nƣớc ban hành nhằm điều chỉnh các
quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất
kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
3

Khoản 2 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006
Viện khoa học pháp lý (2006),Từ điển Luật học, NXB Tƣ pháp, tr.122.
5
Viện khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Tƣ pháp, tr.128.
4

9


Tổng hợp các quy định của pháp luật điều chỉnh hoạt động sử dụng đất kinh
doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc phân thành hai nội dung sau:
-

Thứ nhất, các quy phạm của pháp luật đất đai về vấn đề quản lý Nhà nƣớc đối
với việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi, trong
đó Nhà nƣớc đóng vai trị là chủ sở hữu đồng thời chủ thể quản lý về đất đai.
Nội dung này bao gồm các quy định của pháp luật về: hình thức sử dụng đất;

-

trình tự, thủ tục để có đất; thời hạn thuê đất; vấn đề thu hồi đất; giá thuê đất của
tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài khi sử dụng đất kinh doanh nhà ở.
Thứ hai, các quy phạm của pháp luật đất đai về việc sử dụng đất kinh doanh
nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài. Nội dung này bao gồm các quy định
quyền, lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài khi sử
dụng đất kinh doanh nhà ở.

Vai trò của hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá
nhân nƣớc ngoài đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
1.2.1 Vai trò đối với nền kinh tế và thị trƣờng bất động sản
Hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà ở có vai trị quan trọng đối với sự phát
1.2

triển của nền kinh tế, có thể minh chứng thơng qua việc đầu tƣ vào lĩnh vực nhà ở
sử dụng sản phẩm của trên 60 ngành sản xuất. Bên cạnh đó, hoạt động sử dụng đất
kinh doanh nhà ở gắn liền với hoạt động bảo vệ môi trƣờng, giải quyết vấn đề khó
khăn về nhà ở cho các đối tƣợng chính sách trong xã hội tạo điều kiện cho sự phát
triền bền vững của nền kinh tế.
Đồng thời, hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc
ngồi cịn tạo nguồn thu cho Ngân sách nhà nƣớc. Cụ thể, trên thị trƣờng sơ cấp
việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi thơng qua
hợp đồng th đất sẽ đem về cho Nhà nƣớc nguồn thu lớn từ tiền thuê đất trả hằng
năm hay tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê. Còn trên thị trƣờng thứ cấp,
thông qua hoạt động cho thuê nhà ở, bán nhà ở tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài cũng
giúp cho Nhà nƣớc có nguồn thu nhập đáng kể từ thuế chuyển nhƣợng bất động sản,
thuế thu nhập doanh nghiệp.
Đối với thị trƣờng bất động sản, vai trò quan trọng nhất của hoạt động sử dụng
đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi chính là tạo ra nguồn cung
cho thị trƣờng bất động sản, đó chính là các sản phẩm nhà ở hàng năm đƣợc tạo lập
mới và đƣa vào giao dịch trên thị trƣờng. Chính nhờ loại sản phẩm là nhà ở này đã

tạo nên sự đa dạng và phong phú cho hàng hóa thị trƣờng bất động sản, làm cho thị
trƣờng sôi động hơn.

10


1.2.2 Vai trị đối với xã hội
Bên cạnh sự đóng góp quan trọng cho nền kinh tế, kinh doanh nhà ở cịn có vai
trị quan trọng trong đời sống xã hội. Điều này đƣợc thể hiện thông qua:
Thứ nhất, việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở giải quyết việc làm cho một số
lƣợng lớn ngƣời lao động trong xã hội. Cụ thể, tính tốn thống kê trên các dự án đầu
tƣ phát triển nhà, trong một dự án nhà ở trung bình đầu tƣ 28 tỉ đồng/ha sẽ tạo ra
7.000 m2 nhà ở và 6.000 m2 dịch vụ với lãi suất 2,2 tỉ đồng, tạo mới 200 công việc
thƣờng xuyên trong lĩnh vực dịch vụ cho ngƣời lao động6.
Thứ hai, khi sử dụng đất kinh doanh nhà ở thông qua việc đầu tƣ nguồn vốn tạo
lập nhà ở để bán và cho thuê, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đã đáp ứng đƣợc một
phần nhu cầu về chỗ ở cho ngƣời dân. Đặc biệt trong hoàn cảnh hiện nay, khi nhu
cầu về chỗ ở của ngƣời dân ngày càng tăng, trong đó các đối tƣợng nhƣ cơng nhân
làm việc trong các khu công nghiệp, sinh viên, ngƣời dân nghèo vẫn chƣa có một
chỗ ở ổn định. Do đó, Nhà nƣớc luôn dành nhiều ƣu đãi tiền thuê đất cho nhà đầu tƣ
nƣớc ngoài khi đầu tƣ xây dựng nhà ở cho các đối tƣợng này và khi đầu tƣ vào các
vùng kinh tế khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Thứ ba, chủ trƣơng của Nhà nƣớc khuyến khích tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài
đầu tƣ phát triển pháp triển nhà theo dự án đã tạo nên các đô thị kiểu mới. Điển hình
nhƣ ở thành phố Hồ Chí Minh: Phú Mỹ Hƣng đƣợc coi là một điểm sáng về một đơ
thị văn minh, hiện đại, xanh-sạch-đẹp, mang đậm tính nhân văn. Nơi đây có rất
nhiều loại hình dịch vụ đƣợc mở ra và hoạt động sôi nổi nhƣ bệnh viện, trƣờng học,
các địa điểm vui chơi giải trí, ngân hàng, siêu thị, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng…
Sự phát triển của các quy định pháp luật về việc sử dụng đất kinh doanh
nhà ở của tổ chức cá nhân nƣớc ngoài qua các thời kỳ

Cách mạng tháng Tám 1945 đã khai sinh ra nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa Nhà nƣớc dân chủ nhân dân đầu tiên ở khu vực Đơng Nam Á, đồng thời cũng đặt
1.3

nền móng cho ngành Quản lý đất đai Việt Nam dƣới chế độ mới. Với sự ra đời của
Luật cải cách ruộng đất 1953 và Luật đất đai 1987 có những quy định điều chỉnh
một cách có hệ thống về việc quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trƣớc yêu cầu
của thực tiễn, để phù hợp với quá trình phát triển của kinh tế, xã hội, Luật đất đai
1993 ban hành và đƣợc sửa đổi năm 1998 và 2001 đã tạo hành lang pháp lý cũng
nhƣ kịp thời điều chỉnh các quan hệ đất đai phức tạp mới phát sinh. Luật đất đai
2003 ra đời đã tạo đƣợc sự đổi mới khá toàn diện của hệ thống pháp luật đất đai.
“Chế độ pháp lý đối với việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân
6

/>
11


nƣớc ngoài” cũng đƣợc xây dựng, dần dần đƣợc hoàn thiện cùng với sự thay đổi
của chính sách pháp luật đất đai qua các thời kỳ, sự ra đời của Luật đầu tƣ nƣớc
ngoài, cùng các văn bản điều chỉnh về hoạt động kinh doanh nhà ở đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài khi tiến hành đầu tƣ tại Việt Nam.
1.3.1 Giai đoạn trƣớc 1993
Khi Cách mạng tháng 8/1945 thành cơng, chính sách pháp luật đất đai nƣớc ta
trong giai đoạn này là “thực hiện chính sách giảm tơ, tịch thu ruộng đất của thực
dân Pháp, Việt gian phản động chia cho nông dân nghèo, chia lại công điền công
thổ, tiến hành cải cách ruộng đất”. Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ƣơng
Đảng khóa II tháng 11/1953 đã thơng qua cƣơng lĩnh ruộng đất. Luật Cải cách
ruộng đất đã đƣợc Quốc hội nƣớc Việt Nam Dân chủ cộng hịa thơng qua ngày
4/10/1953 quy định đối với ruộng đất và tài sản của ngoại kiều nhƣ sau:
 Về nguyên tắc, ngoại kiều khơng có quyền chiếm hữu ruộng đất ở Việt Nam.

Ngoại kiều đƣợc phép sử dụng ruộng đất ở Việt Nam. Ngoại kiều nông dân từ
trƣớc tới nay sống ở nông thôn về nghề cầy cấy, trồng trọt, nếu làm mọi bổn
phận nhƣ ngƣời Việt Nam thì đƣợc quyền sở hữu ruộng đất.7
 Quyền đƣợc chia ruộng đất của ngoại kiều: Ngoại kiều và gia đình họ, nếu
khơng có nghề đủ sống, có sức cầy cấy, và u cầu, thì đƣợc chia một phần
ruộng đất.8
Những quy định trên đƣợc xem là chính sách rất tiến bộ, nhân đạo và bình đẳng
đối với ngƣời nƣớc ngoài của Nhà nƣớc Việt Nam trong những năm đầu xây dựng
đất nƣớc.
Trong lĩnh vực đầu tƣ, nhằm khôi phục và phát triển kinh tế, xã hội, Đại hội
Đảng lần thức IV năm 1976 nêu rõ “việc đẩy mạnh quan hệ phân chia và hợp tác
song phƣơng trong lĩnh vực kinh tế và phát triển các quan hệ kinh tế với các nƣớc
khác có một vai trị vơ cùng quan trọng”9. Theo đó, Chính phủ đã ban hành Nghị
định 115/CP kèm theo Điều lệ đầu tƣ nƣớc ngồi với chủ trƣơng Chính phủ Việt
Nam hoan nghênh việc đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài tại Việt Nam, trên ngun tắc
tơn trọng độc lập chủ quyền và tồn vẹn lãnh thỗ của Việt Nam và các bên cùng có
lợi mà khơng phân biệt chế độ kinh tế chính trị của quốc gia đầu tƣ. Điều lệ đầu tƣ
đã thể hiện đƣờng lối đúng đắn của Đảng và Nhà nƣớc, tuy nhiên do thiếu các quy
định cụ thể, chƣa tạo nên một khung pháp lý đầy đủ để thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài
nên vẫn chƣa phát huy tác dụng của nó.

7

Điều 19 Mục 7 Luật Cải cách ruộng đất 1953
Khoản 10 Điều 25 Luật Cải cách ruộng đất 1953
9
Báo cáo chính trị của Đại hội Đảng lần thứ IV năm 1976
8

12

Đến Hiến pháp 1980, Nhà nƣớc ta lại thực hiện chính sách độc quyền về ngoại
thƣơng và mọi quan hệ kinh tế khác với nƣớc ngoài chỉ quan hệ hợp tác với các
nƣớc xã hội chủ nghĩa.10
Đến năm 1986, Nhà nƣớc thực hiện chính sách đổi mới cơ chế quản lý kinh tế
chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủ
nghĩa, thực hiện Văn kiện đại hội Đảng lần thứ VI với chủ trƣơng “xây dựng hình
thái kinh tế mở, khai thác và phát huy tối đa mọi tiềm lực trong nƣớc đi đôi với
tranh thủ vốn, cơng nghệ thị trƣờng bên ngồi”. Quốc hội khóa VIII đã thơng qua
Luật Đất đai ngày 29/12/1987. Tuy nhiên, chính sách đất đai lúc này vẫn tiếp tục
đƣợc vận hành trên nguyên tắc Nhà nƣớc bao cấp về giá, đất đai khơng có giá,
khơng đƣợc giao dịch trên thị trƣờng đồng thời việc chuyển quyền sử dụng đất đều
phải có quyết định hành chính của cơ quan Nhà nƣớc. Mặc dù vậy, Nhà nƣớc vẫn
đảm việc hƣởng những quyền lợi hợp pháp trên đất của ngƣời sử dụng đất nói
chung thơng qua việc cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền chuyển, nhƣợng, bán
nhà trên đất đƣợc giao mà ngƣời sử dụng đất có đƣợc một cách hợp pháp. Việc bán
nhà của ngƣời sử dụng đất trong giai đoạn này không đồng thời với việc chuyển
quyền sử dụng đất gắn với căn nhà đó. Khi ngƣời sử dụng đất bán, chuyển nhƣợng
nhà ở thì Uỷ ban nhân dân quận, huyện sẽ xét để quyết định giao đất cho ngƣời
đƣợc nhận nhà nếu việc sử dụng đất đó thực tế là hợp pháp và hợp lý. Bên cạnh đó,
Luật đất đai 1987 đã dành một chƣơng riêng quy định về sử dụng đất của tổ chức,
cá nhân nƣớc ngoài, mặc dù quy định của chƣơng này chỉ đƣợc gói gọn trong hai
Điều 50 và Điều 51. Thuật ngữ “tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi” đã chính thức đƣợc
sử dụng thay thế cho thuật ngữ “ngoại kiều” đƣợc sử dụng trong các văn bản pháp
luật đất đai trƣớc kia. Theo quy định của Luật Đất đai 1987 và Nghị định 30/HĐBT
hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 1987 thì việc giao đất cho tổ chức, cá nhân nƣớc
ngoài do Hội đồng bộ trƣởng quyết định, xí nghiệp có 100% vốn của nƣớc ngồi thì
đƣợc th đất theo luận chứng kinh tế - kỹ thuật đƣợc Uỷ ban Nhà nƣớc về hợp tác

đầu tƣ phê chuẩn.
Trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, văn bản pháp luật đầu tiên điều chỉnh hoạt
động kinh doanh nhà ở trong giai đoạn này là Pháp lệnh nhà ở 1991. Pháp lệnh ghi
nhận quyền đƣợc kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi một cách
chung chung thơng qua quy định tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc đầu tƣ kinh
doanh nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tƣ nƣớc ngoài
tại Việt Nam. Đồng thời, pháp lệnh cũng quy định việc sử dụng đất xây dựng nhà ở
10

Điều 21 Hiến pháp 1980

13


để kinh doanh phải thông qua hợp đồng thuê đất11. Trong khi đó, Luật đầu tƣ nƣớc
ngồi 1987 đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 1990, 1992 chỉ quy định rằng “tổ chức, cá
nhân nƣớc ngoài đƣợc đầu tƣ tại Việt Nam trong các lĩnh vực của nền kinh tế quốc
dân”12.
Tóm lại, thông qua các quy định của pháp luật trong giai đoạn này có thể khẳng
định rằng quyền kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đã đƣợc ghi
nhận. Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tƣ nƣớc ngồi vẫn chƣa có
những quy định cụ thể cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thực thi quyền này trên thực
tế. Đồng thời, pháp luật về đất đai vẫn chƣa có quy định điều chỉnh về việc sử dụng
đất kinh doanh nhà ở của ngƣời sử dụng đất nói chung và tổ chức, cá nhân nƣớc
ngồi nói riêng. Pháp lệnh nhà ở 1991 đƣợc ban hành sau khi đã có Luật Đất đai
1987, do đó các quy định của pháp luật đất đai chƣa đƣợc sửa đổi, bổ sung kịp thời
nhằm tạo sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật. Chính vì vậy mà trên thực tế tổ
chức, cá nhân nƣớc ngoài vẫn chƣa thể tiến hành hoạt động kinh doanh nhà ở, bởi lẽ
vẫn chƣa có quy định của pháp luật để đảm bảo quyền này đƣợc thực thi.
1.3.2 Giai đoạn khi có Luật Đất đai 1993 đến trƣớc 2003

Luật Đất đai 1987 là đạo luật đầu tiên đƣợc ban hành trên lĩnh vực đất đai kể từ
khi thống nhất đất nƣớc nên khó có thể tránh khỏi những thiếu sót, đặc biệt là quy
định nghiêm cấm việc mua bán đất đai dƣới mọi hình thức và chế độ pháp lý về
việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài chƣa đƣợc quy định cụ thể. Luật
Đất đai 1993 ra đời đã dành một chƣơng riêng gồm 5 Điều luật quy định về việc sử
dụng đất của tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi. Theo đó, Chính phủ sẽ quyết định việc
cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê đất, việc thuê đất phải căn cứ vào luận chứng
kinh tế - kỹ thuật đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt theo Luật Đầu
tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam. Tiếp đó, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức,
cá nhân nƣớc ngoài thuê đất tại Việt Nam năm 1994và Nghị định số 11/CP ngày 24
tháng 1 năm 1995 hƣớng dẫn Pháp lệnh ra đời đã có những quy định cụ thể về
quyền cũng nhƣ nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài khi thuê đất. Theo quy
định của Pháp lệnh và Nghị định này thì tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đầu tƣ vào
Việt Nam đƣợc Chính phủ Việt Nam cho th đất có các quyền cơ bản nhƣ : quyền
hƣởng kết quả đầu tƣ trên đất; đƣợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn với tài
sản thuộc sở hữu của mình trên đất tại Ngân hàng Việt Nam; quyền đƣợc cho các
chủ đầu tƣ thuê lại đất đã đƣợc xây xong kết cấu hạ tầng trong khu chế xuất, khu
công nghiệp… Việc pháp luật đất đai chính thức ghi nhận các quyền nhƣ trên của tổ
11
12

Điều 4 và Điều 5 Pháp lệnh Nhà ở 1991
Điều 3 Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài 1987

14


chức, cá nhân nƣớc ngoài đã làm cơ sở và nền tảng pháp lý quan trọng cho tổ chức,
cá nhân nƣớc ngồi tiến hành hoạt động đầu tƣ có sử dụng đất tại Việt Nam. Tuy
nhiên, Pháp lệnh không ghi nhận quyền đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài. Quy định này dẫn đến hệ quả tất yếu là tổ chức, cá
nhân nƣớc ngoài khi kinh doanh nhà ở sẽ không đƣợc phép bán nhà đồng thời với
việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất gắn với căn nhà đó. Luật Đất đai 1993 đƣợc
sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 1998 và năm 2001, tuy nhiên chế độ pháp lý đối
với việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài vẫn khơng có sự thay đổi
đáng kể nào so với Pháp lệnh năm 1994và quyền sử dụng đất kinh doanh nhà ở của
tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi vẫn khơng hề đƣợc ghi nhận. Trong khi đó, vấn đề sử
dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức kinh tế trong nƣớc đã đƣợc ghi nhận rõ ràng.

Cụ thể:
Nghị định 85/CP ngày 17 tháng 12 năm 1996 có quy định tổ chức kinh tế trong
nƣớc sử dụng đất kinh doanh nhà ở đƣợc Nhà nƣớc giao đất phải trả tiền sử dụng
đất và thời hạn giao đất để làm nhà ở bán cho công dân Việt Nam là giao ổn định
lâu dài13. Đồng thời theo quy định của Luật số 10/1998/QH 10 sửa đổi, bổ sung một
số Điều của Luật Đất đai 1993 thì tổ chức kinh tế trong nƣớc có quyền chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất khi bán nhà ở, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, quy định của pháp luật đất đai về việc
sử dụng đất kinh doanh nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài và tổ chức kinh
tế trong nƣớc trong giai đoạn này có sự chênh lệch rõ ràng.
Trong giai đoạn này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 61-CP ngày 05 tháng 7
năm 1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở. Đây là văn bản pháp luật đầu tiên điều
chỉnh cụ thể và chi tiết về hoạt động kinh doanh nhà ở, điều này chứng tỏ Đảng và
Nhà nƣớc ta đã nhận thức đƣợc tầm quan trọng của kinh doanh nhà ở đối với sự
phát triển kinh tế. Tuy nhiên, phạm vi chủ thể đƣợc phép kinh doanh nhà ở theo
Nghị định 61-CP chỉ bao gồm: tổ chức trong nƣớc, cá nhân là công dân Việt Nam
định cƣ ở Việt Nam14. Nghị định hồn tồn khơng nhắc đến quyền đƣợc phép kinh
doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi. Mặc khác, trong Nghị định của chính
phủ số 56-CP ngày 18/9/1995 ban hành quy chế cho ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuê nhà tại Việt Nam lại khẳng định doanh nghiệp có
vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thuộc đối tƣợng đƣợc phép cho ngƣời nƣớc ngoài, ngƣời

13
14

Điều 10 và khoản 3 Điều 3 Nghị định 85/CP năm 1996
Điều 13 Nghị định 61-CP năm 1994

15


Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuê nhà15. Tiếp đó, với chủ trƣơng khuyến khích
các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tham gia xây dựng nhà ở, Nhà nƣớc đã
tạo các điều kiện ƣu đãi đối với doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi khi xây
dựng nhà ở để bán và cho thuê thông qua quy định tại Nghị định 71/2001/NĐ-CP
ngày 05 tháng 10 năm 2001. Cụ thể, khi doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài sử
dụng đất xây dựng nhà ở để bán và cho thuê sẽ đƣợc ƣu đãi về tiền thuê đất, ƣu đãi
về thuế thu nhập doanh nghiệp… Doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài theo quy
định của pháp luật về đầu tƣ nƣớc ngồi gồm có doanh nghiệp liên doanh và doanh
nghiệp có 100% vốn đầu tƣ nƣớc ngồi. Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tƣ nƣớc
ngồi là tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài theo quy định của pháp luật đất đai. Thế
nhƣng nhƣ phân tích ở trên, trong giai đoạn này tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài chƣa
đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nên sẽ không đƣợc phép bán nhà.
Nhƣ vậy, quy định trên của Nghị định 71/NĐ-CP/2001 đã dẫn đến sự mâu thuẫn,
không thống nhất với pháp luật đất đai lúc bấy giờ.
Về giá thuê đất và trình tự, thủ tục thuê đất của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài
đƣợc quy định ở các văn bản riêng và không áp dụng giống nhƣ đối với tổ chức
kinh tế trong nƣớc. Trình tự, thủ tục thuê đất của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài theo
quy định của Thông tƣ số 679/TT-ĐC ngày 12/5/1997 gồm hai bƣớc rất cụ thể rõ
ràng, việc lập hồ sơ thuê đất thực hiện cùng với việc lập hồ sơ xin cấp giấy phép
đầu tƣ. Về giá thuê đất, Nhà nƣớc áp dụng cơ chế “hai giá đất”, theo đó giá thuê đất
đối với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài và tổ chức kinh tế trong nƣớc là khác nhau. Giá

thuê đất của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc áp dụng theo Quyết định số
179/1998/QĐ-BTC ngày 24/2/1998 về việc ban hành Bảng quy định về tiền thuê
đất, mặt nƣớc, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt
Nam và văn bản số 2460/TC-QLCS ngày 7/7/1998 về việc điều chỉnh giá thuê đất
đối với các dự án đầu tƣ nƣớc ngồi.
Tóm lại, trong giai đoạn này pháp luật đất đai chỉ mới dừng lại ở những quy
định cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất thực hiện hoạt động đầu tƣ tại
Việt Nam mà chƣa có quy định cụ thể về quyền đƣợc sử dụng đất kinh doanh nhà ở
của tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi. Đồng thời, có thể khẳng định rằng vào thời điểm
này tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài chƣa đƣợc phép sử dụng đất xây dựng nhà ở để
bán tại Việt Nam. Trong giai đoạn này chỉ có hai trƣờng hợp đƣợc Chính Phủ cho
phép thí điểm xây dựng nhà ở để bán đó là doanh nghiệp liên doanh Phú Mỹ Hƣng
và tập đồn Ciputra. Bên cạnh đó, có thể thấy rằng các quy định của pháp luật còn

15

Khoản 1 Điều 1 Nghị định 56-CP năm 1995

16


mẫu thuẫn, chồng chéo và khơng có sự thống nhất, chính vì vậy mà khơng khuyến
khích đƣợc tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đầu tƣ vào hoạt động kinh doanh nhà ở.
1.3.3 Giai đoạn khi có Luật Đất đai 2003 đến nay
Quy định của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài
và các văn bản hƣớng dẫn cùng các quy định của trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở
đã thể hiện một bƣớc tiến trong chính sách pháp luật của Nhà nƣớc, tuy nhiên
những quy định đó vẫn chƣa đủ và chƣa thực sự phù hợp với xu thế phát triển của
đất nƣớc và trên thế giới. Do đó Luật Đất đai 2003 ra đời có hiệu lực từ ngày
01/07/2004 đã tạo nên một sự đổi mới toàn diện trong hệ thống pháp luật đất đai.

Các quy định đối với việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài cũng đƣợc
mở rộng. Cụ thể:
 Xác lập mặt bằng pháp lý bình đẳng về quyền và nghĩa vụ cho mọi đối tƣợng
sử dụng đất; rút ngắn sự phân biệt về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng
đất trong nƣớc và tổ chức cá nhân nhân ngoài. Mọi đối tƣợng sử dụng đất
đều đƣợc pháp luật cho hƣởng các quyền và nghĩa vụ chung của ngƣời sử
dụng đất đƣợc quy định tại Điều 105 và Điều 107.
 Quy định rõ hình thức sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài là thuê
đất, đồng thời Luật Đất đai 2003 có điểm tiến bộ là cho phép tổ chức, cá
nhân nƣớc ngoài khi tiến hành đầu tƣ tại Việt Nam đƣợc lựa chọn hình thức
sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm hay trả tiền thuê một lần tùy thuộc
vào khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng đất của mình.
 Về trình tự, thủ tục thuê đất: Luật Đất đai 2003 đã cải cách mạnh mẽ thủ tục
hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai khi lần đầu tiên Luật đất đai
2003 có một chƣơng riêng quy định về thủ tục hành chính trong quản lý, sử
dụng đất trong đó quy định rõ trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện thủ tục
hành chính về cho thuê đất. Cơ chế „một cửa‟ trong thực hiện thủ tục hành
chính về đất đai đƣợc xác lập, theo đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất là cơ quan dịch vụ công chịu trách nhiệm giúp cơ quan tài nguyên và mơi
trƣờng trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất.
Nếu Pháp lệnh 1994 hồn tồn khơng hề đề cập đến quyền đƣợc th và bán nhà
ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thì Luật Đất đai 2003 đã ghi nhận quyền đƣợc
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, quyền đƣợc bán và cho th nhà ở của tổ chức,
cá nhân nƣớc ngồi. Có thể nói, quy định trên của Luật Đất đai 2003 đã góp phần
đƣa quyền sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi chính
thức trở thành hàng hóa đƣợc giao dịch trên thị trƣờng bất động sản

17

Cùng với sự ra đời của Luật đất đai 2003, các Nghị định cụ thể hóa quy định của
Luật Đất đai 2003 cũng lần lƣợt ra đời nhƣ Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định
17/2006/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Các văn bản này đã có những quy
định cụ thể về việc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi
nhƣ về hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, tiền thuê đất…Khung pháp lý
cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà ở ngày càng đƣợc
củng cố, bổ sung và hoàn thiện. Chính vì vậy mà nguồn vốn nƣớc ngồi đầu tƣ vào
các dự án kinh doanh nhà ở ngày càng nhiều, điều này đã góp phần vào sự phát triển
của thị trƣờng bất động sản và kinh tế - xã hội nói chung.
Bên cạnh đó, với sự ra đời của Luật Đầu tƣ 2005 đƣợc áp dụng thống nhất cho
nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đã thể hiện rõ chính sách về đầu tƣ
của Nhà nƣớc là đối xử bình đẳng trƣớc pháp luật giữa nhà đầu tƣ trong nƣớc và
nhà đầu tƣ nƣớc ngoài16. Hai văn bản pháp luật quan trọng điều chỉnh về hoạt động
kinh doanh nhà ở của các chủ thể nói chung và tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi nói
riêng đã ra đời, đó là Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Luật Nhà ở 2005.
Quyền đƣợc phép hoạt động kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài
đƣợc quy định rõ trong luật kinh doanh bất động sản 2006. Theo đó tổ chức, cá
nhân nƣớc ngồi đƣợc phép tạo lập nhà ở để bán và cho thuê.
Tóm lại, trong những năm qua pháp luật đất đai đã có sự tiến bộ rõ rệt, ngày
càng đổi mới và hoàn thiện theo hƣớng mở rộng quyền cho tổ chức, cá nhân nƣớc
ngoài sử dụng đất kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Điều này phản ánh nhận thức
đúng đắn của Nhà nƣớc ta về nguồn tài nguyên quan trọng là đất đai trong việc thu
hút đầu tƣ nƣớc ngồi, góp phần vào sự phát triền kinh tế.
Kết luận chƣơng 1
Chƣơng 1 tác giả đã phân tích các khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi, vai trị của hoạt động sử dụng
đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài và quy định của pháp luật
qua các thời kỳ về hoạt động này. Thông qua việc tìm hiểu các vấn đề trên, tác giả
rút ra đƣợc các kết luận sau:
Một là, khái niệm tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài theo quy định của pháp luật đất

đai đƣợc tiếp cận theo hƣớng khác với các văn bản pháp luật hiện hành. Theo
hƣớng tiếp cận này đã dẫn đến sự mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Doanh
nghiệp, đồng thời cũng dẫn đến sự không đồng nhất giữa chủ thể sử dụng đất về
mặt danh nghĩa và chủ thể sử dụng đất trên thực tế.
16

Điều 4 Luật đầu tƣ 2005

18


Hai là, vai trò của hoạt động sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân
nƣớc ngoài là hết sức quan trọng. Nguồn vốn FDI đầu tƣ vào đất đai để kinh doanh
nhà ở tạo ra nguồn cung cho thị trƣờng bất động sản, tạo nguồn thu cho Ngân sách
Nhà nƣớc và đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho xã hội. Hiện nay, phạm vi kinh doanh
nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi cịn hạn chế so với tổ chức kinh tế trong
nƣớc. Phạm vi này chỉ đƣợc giới hạn trong hoạt động đầu tƣ tạo lập nhà ở để bán và
cho thuê. Điều này giúp Việt Nam tận dụng đƣợc tối đa nguồn vốn FDI trong việc
tạo ra nguồn cung về nhà ở cho xã hội. Tuy nhiên, trong xu thế hội nhập việc mở
rộng phạm vi kinh doanh nhà ở cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài trong tƣơng lai là
điều cần thiết.
Ba là, về quyền sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài
trong pháp luật đất đai. Có thể khẳng định rằng, trƣớc thời điểm Luật Đất đai 2003
có hiệu lực thi hành thì quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài vẫn còn
nhiều hạn chế,quyền sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi
chƣa đƣợc chính thức ghi nhận. Đồng thời pháp luật đất đai và nhà ở vào thời điểm
này chƣa có sự quy định thống nhất, điều này đã tạo nên sự hạn chế trong việc thu
hút nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Sự ra đời của Luật Đất đai 2003 đã thể hiện sự tiến bộ
khi chính thức ghi nhận quyền đƣợc sử dụng đất kinh doanh nhà ở của tổ chức, cá
nhân nƣớc ngồi. Tiếp đó, với sự ra đời của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động

sản và các Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn, khung pháp lý cho hoạt động sử dụng
đất kinh doanh nhà ở đã ngày càng đƣợc hoàn thiện.

19


CHƢƠNG 2
NHỮNG QU Đ NH CỦA PHÁP LUẬT HI N HÀNH Đ I VỚI VI C S
DỤNG ĐẤT KINH DOANH NHÀ Ở CỦA TỔ CHỨC CÁ NH N NƢỚC
NGOÀI - THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG HOÀN THI N
2.2

Những nội dung cơ bản về quản lý Nhà nƣớc đối với việc sử dụng đất

kinh doanh nhà ở của tổ chức cá nhân nƣớc ngồi
2.2.1 Hình thức sử dụng đất
Hiến pháp 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc đại diện thực
hiện quyền của chủ sở hữu. Quy định này một lần nữa đƣợc khẳng định tại Điều 5
Luật Đất đai 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở
hữu”. Nhà nƣớc tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với hai tƣ cách: chủ sở hữu
đối với đất đai và chủ thể của quyền lực công thực hiện chức năng quản lý Nhà
nƣớc về đất đai nhằm bảo vệ lợi ích chung của tồn xã hội. Hình thức sử dụng đất là
một trong những nội dung thể hiện chức năng “chủ sở hữu đối với đất đai” của Nhà
nƣớc và là một trong những căn cứ để xác định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử
dụng đất. Theo quy định tại Điều 33, Điều 34 và Điều 35 Luật Đất Đai 2003, hình
thức sử dụng đất nói chung đối với tất cả các nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ
nƣớc ngồi là giao đất khơng thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất
và cho thuê đất. Theo thông lệ quốc tế và quy định hiện hành của pháp luật đất
đai17, Nhà nƣớc Việt Nam áp dụng hình thức thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nƣớc
ngoài khi đầu tƣ tại Việt Nam. Tuy nhiên Luật Đất đai 2003 có điểm tiến bộ là cho

phép tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc lựa chọn giữa hình thức thuê đất trả tiền
thuê hằng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê. Trong lĩnh
vực kinh doanh nhà ở, theo quy định tại khoản 2 Điều 27 và khoản 1 Điều 32 Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai thì khi tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài xây dựng nhà ở để
cho thuê sẽ đƣợc lựa chọn giữa hình thức thuê trả tiền thuê một lần hay hằng năm;
nếu tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài xây dựng nhà ở để bán thì bắt buộc phải sử dụng
đất dƣới hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần.

17

Điểm e khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 35 Luật Đất đai 2003

20