BÁO CÁO THỰC TẬPMÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BÁO CÁO THỰC TẬP

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên hướng dẫn: PGS. TS. Lê Bá Chí Nhân
Học viên

:

Ngày sinh :
Nơi sinh

: Tiền Giang

Khóa

: Khai giảng ngày 02/12/2011

Thành phố Hồ Chí Minh, 2012


Đại học Kinh tế - Tài chính

MỤC LỤC

Trang
LỜI MỞ ĐẦU

3

PHẦN I: THÔNG TIN TỔNG QUÁT
1. Thời gian đi – địa điểm thực tập

4

2. Thông tin tổng quát về công ty

5

2.1 Tổng quát về công ty Danh Khôi

5

2.2 Tổng quát về sàn Danh Khơi

5

2.2 Các phịng nghiệp vụ

5

PHẦN II: NỘI DUNG BÁO CÁO
1 Các hoạt động kinh doanh

7

2 Phân phối dự án

7

2.1 Chức năng kinh doanh

14

2.2 Quy trình kinh doanh của cơng ty

14

2.3 Phân tích mơi trường bên ngồi

16

2.4 Phân tích môi trường bên trong

19

PHẦN III: KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT
1. Kiến nghị

20

2 Đề xuất

22

NHẬN XÉT

Trang 2/25

Đại học Kinh tế - Tài chính

Lời mở đầu
---------oOo---------Trong xu hướng phát triển kinh tế hiện nay để hội nhập cùng thế giới, chào
đón những làn sóng đầu tư từ các quốc gia trên toàn cầu, đây là cơ hội cũng là
thách thức lớn đối với Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp nói riêng.
.
Trước tình hình đó, với chủ trương của Chính phủ là mở rộng đầu tư các
ngành kinh tế, đặc biệt là tài chính và bất động sản. Theo các chuyên gia trong
và ngoài nước, thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm năng rất lớn.
Nắm bắt tình hình đó, Sàn giao dịch bất động sản Danh Khôi ( sau đây gọi
tắt là Danh Khôi ) là một trong những doanh nghiệp tiên phong trong lĩnh vực
kinh doanh, môi giới bất động sản.
Được thành lập từ năm 2006, gần 5 năm hình thành và phát triển, Danh
Khơi ln hướng tới lợi ích thiết thực của khách hàng, nhà đầu tư và cộng
đồng xã hội.
Danh Khôi là nơi hội tụ của những người có tâm huyết, hồi bão, năng
động, sáng tạo và khơng ngừng học hỏi nâng cao trình độ chun mơn, kiến
thức từ thực tiễn cũng như qua các khóa huấn luyện chuyên nghiệp.
Với đội ngũ lãnh đạo đầy kinh nghiệm, nhiệt huyết và CBCNV trẻ, năng
động, được đào tạo bài bản, chúng tôi tự tin mang đến cho khách hàng sự
chọn lựa tốt nhất.

Trang 3/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

PHẦN I: THƠNG TIN TỔNG QUÁT

1. Thời gian đi – địa điểm thực tập
Thời gian đi thực tập : 5 ngày / tuần, bắt đầu từ ngày 02/12/2011
Địa điểm thực tập:
Sàn Bất Động Sản Danh Khôi
Địa chỉ
: 3 Trần Nhật Duật, Phường Tân Định, Quận 1, TP Hồ Chí Minh
Điện thoại : (08) 3 84 84 666
Fax
: (08) 3 84 84 777
Website
: www.danhkhoi.com.vn
2. Thông tin tổng quát :
Được thành lập từ năm 2006, gần 5 năm hình thành và phát triển, Danh
Khơi ln hướng tới lợi ích thiết thực của khách hàng, nhà đầu tư và cộng
đồng xã hội.
Danh Khôi là nơi hội tụ của những người có tâm huyết, hồi bão, năng
động, sáng tạo và khơng ngừng học hỏi nâng cao trình độ chuyên môn, kiến
thức từ thực tiễn cũng như qua các khóa huấn luyện chuyên nghiệp.
Với đội ngũ lãnh đạo đầy kinh nghiệm, nhiệt huyết và CBCNV trẻ, năng
động, được đào tạo bài bản, Danh Khôi tự tin mang đến cho khách hàng sự
chọn lựa tốt nhất .
2.1 Tổng quát về Công ty Danh Khôi
Công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi (tên cũ: Công ty TNHH
Thương mại-Dịch vụ-Xây dựng Danh Khôi)
Tên viết tắt :

Dkr co.,ltd

Tên đối ngoại :

Danh Khoi Real Estate Company Limited

Loại hình DN :

Cơng ty TNHH

Địa chỉ :

Số 3, Trần Nhật Duật, Phường Tân Ðịnh, Quận 1

Điện thoại :

(08) 3 84 84 666
Trang 4/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

WebSite :

danhkhoi.com.vn

Mã số doanh nghiệp: 0304240500
Ngày cấp GPKD :

28/02/2006

Người đại diện PL :

Lê Thống Nhất

Ngành nghề KD :

Xây dựng cơng trình dân dụng-cơng nghiệp. Mua bán
trang thiết bị nội thất, vật liệu xây dựng. Kinh doanh nhà
ở. Môi giới bất động sản. Bổ sung: Cho thuê nhà. Quảng
cáo thương mại. Dịch vụ giá trị gia tăng trên mạng viễn
thông, truyền thông và internet ( không kinh doanh đại lý
dịch vụ truy nhập, truy cập internet). Bổ sung: Sàn giao
dịch bất động sản./.

Vốn kinh doanh :

9,435,000,000

Đồng

2.2 Tổng quát về Sàn Danh Khôi
Sàn giao dịch bất động sản Danh Khôi do Công ty TNHH Thương Mại Dịch vụ - Xây dựng Danh Khôi thành lập và đang hoạt động . Sở Xây Dựng
đã có cơng văn số 3116/SXD – PTN ngày 07/05/2009 gửi Bộ Xây Dựng về
việc thông báo hoạt động Sàn giao dịch bất động sản Danh Khôi
Dịch vụ của Sàn giao dịch Bất động sản Danh Khôi :
 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và môi
giới bất động sản .
 Tư vấn Bất động sản
 Quảng cáo bất động sản
 Quản lý bất động sản
Diện tích của Sàn giao dịch bất động sản Danh Khôi : 240m2 đảm bảo
diện tích yêu cầu cho việc thực hiện các dịch vụ trên theo quy định tại mục 16
phần IV Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng .

2.3 Các Phòng Nghiệp vụ
 Phòng hành chánh – nhân sự
Trang 5/25


Đại học Kinh tế - Tài chính








Xây dựng hệ thống quản lý
Hoạch định nguồn nhân lực
Tuyển dụng đào tạo và phát triển nhân viên
Quan hệ nhân sự
Lương thưởng và phúc lợi
Đối ngoại và xây dựng hình ảnh, văn hóa cho cơng ty

 Phịng hành chính
 Quản lý vật chất
 Mua sắm
 Quản lý hoạt động giao dịch văn phòng
 Quản lý an toàn và an ninh
 Thủ tục pháp lý
 Đưa khách tham quan dự án
 Phịng Marketing

 Cơng tác marketing
 Công tác quản trị thông tin
 Công tác chăm sóc khách hàng
 Quảng cáo truyền thơng
 Nghiên cứu thị trường
 Phịng Đầu tư tài chính
 Nghiên cứu phát triển
 Nghiên cứu thị trường bất động sản, dự đoán tương lai,
đưa các dự báo cơ hội
 Nghiên cứu hoạt động có khả thi, hiệu quả
 Nghiên cứu dự án của công ty, đưa ra chiến lược
marketing và quản lý bất động sản
 Cơng tác đầu tư
 Tìm kiếm và khai thác các dự án tiềm năng
 Triển khai dự án
 Xây dựng các mối quan hệ các nhà đầu tư trong và nước
ngồi để khai thác sản phẩm cho cơng ty
 Phòng khai thác:
 Xây dựng mối quan hệ với các nhà đầu tư
 Tìm kiếm các dự án tiềm năng
 Phòng kinh doanh:
 Tiếp xúc khách hàng
Trang 6/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

 Cung cấp những sản phẩm tốt nhất
 Lắng nghe yêu cầu khách hàng

PHẦN II : NỘI DUNG BÁO CÁO
1. Các hoạt động kinh doanh
2. Phân phối dự án
Với sự uy tín trong thị trường cùng với sự chuyên nghiệp. nhân viên nhiều
kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Danh Khôi đã được sự tin tưởng của
nhiều nhà đầu tư lớn, hợp tác môi giới nhiều dự án quan trọng, được môi giới
độc quyền và chính thức các dự án căn hộ, khu dân cư, cao ốc.
Sau đây là một số dự án Danh Khôi đầu tư môi giới độc quyền :
 KHU CĂN HỘ TÂN TẠO 1
Chủ đầu tư : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÌNH
CHÁNH
► VỊ TRÍ DỰ ÁN:
Thuộc Phường Tân Tạo, Quận Bình Tân, TP. HCM, địa điểm dự án phù hợp
với mặt bằng quy hoạch chung của khu vực.
Đây cũng là vị trí thuận lợi do nằm gần các khu dân cư đã phát triển, hạ tầng
kỹ thuật khu vực xung quanh tương đối hoàn chỉnh, giao thông vào thành phố
tương đối thuận lợi.

Trang 7/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

► HẠ TẦNG GIAO THÔNG THUẬN TIỆN:
Tọa lạc tại khu vực sầm uất và phát triển bậc nhất Quận Bình Tân,
Ngồi những tiện ích bên trong đã được chủ đầu tư kiến tạo, Khu Căn hộ Tân
Tạo 1 cịn sở hữu mơi trường sống tiện nghi, hiện đại với hệ thống đường giao
thông thuận tiện và hệ thống tiện ích cơng cộng như Trường Tiểu học Ngôi
Sao, Siêu thị BigC An Lạc, Chợ Bà Hom, Bệnh viện Quốc Ánh, Bệnh viện
Triều An …

► QUY MÔ DỰ ÁN:
Gồm 4 khối nhà chung cư, 16 tầng, tổng số căn hộ là 480 căn, được xây
dựng trên khu đất 12.621 m2. Trong đó, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng
57.868 m2.
Trang 8/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

 DỰ ÁN KHÁCH SẠN CĂN HỘ SEA STAR SUITE
Chủ đầu tư : Công ty Sài Gịn - Hồ Cóc (Liên doanh giữa HDReal và
Cơng ty Sài Gịn - Bình Châu - Hồ Cóc (thành viên của SaiGonTourist).

1. Qui hoạch tổng thể, Bình Châu – Hồ Cóc sẽ là thủ phủ du lịch sinh
thái, nghỉ dưỡng với vị trí đắc địa – là khu rừng nguyên sinh – suối nước
nóng – biển Hồ Cóc gần nhất trung tâm Tp. HCM.
2. Công ty cổ phần du lịch Sài Gịn – Bình Châu – Hồ Cóc là chủ đầu tư
khai thác suối nước nóng Bình Châu và dự án khu du lịch Hồ Cóc nhằm
kiến tạo khu du lịch nghỉ mát đạt tiêu chuẩn 5 sao nhằm tạo ra một điểm
đến du lịch có tầm cỡ ở khu vực và quốc tế
3.
Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Hồ Cóc nằm trong tổng thể khu
du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng suối nước nóng Bình Châu – Biển Hồ
Cóc, phía Bắc giáp khu rừng ngun sinh – phía Nam Giáp Biển Đơng –
phía Đơng giáp vườn thú Safari – phía Tây là rừng nguyên sinh
► SƠ ĐỒ ĐƯỜNG ĐI:

Trang 9/25

Đại học Kinh tế - Tài chính

Khu du lịch sinh thái biển Hồ Cóc sở hữu 1,5km mặt tiền biển, cách
Tp.HCM 130 km; cách Thành phố Vũng Tàu 40 km; nối với Phan Thiết theo
trục quốc lộ ven biển. Đặc biệt, chỉ 10 phút đi thẳng tới suối nước nóng Bình
Châu (tháng 8/2003 suối nước nóng Bình Châu được Tổ Chức Du Lịch Thế
Giới (WTO) công nhận là một trong 65 khu du lịch sinh thái bền vững của 47
quốc gia trên toàn cầu)
Khách sạn - Căn hộ cao cấp 5 sao FURAMA SEA STAR SUITE

► MẶT BẰNG TỔNG THỂ

Trang 10/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

4. Khu Sao Biển – Sea Star Suite là hạng mục đầu tư cuối cùng trong tổng
thể KDL sinh thái Sài Gòn – Hồ Cóc, gồm:
4.1./ Khu làng biển Phú Gia (11,9 ha)
4.2./ Khu nghỉ dưỡng Làng Việt (11,8 ha)
4.3./ Khu nghỉ mát gió Đông Nam (3,82 ha)
4.4./ Khu Sao Biển - Sea Star Suite (2,48 ha)
5. Tổng diện tích khu đất Sao Biển là 24.845 m2
6. Diện tích đất xây dựng: 4.692 m2 (18.88%)
7. Diện tích đất giao thơng, bãi đậu xe: 5.692 m2 (22.91%)
8. Diện tích đất cây xanh, thảm cỏ, suối: 14.461 m2 (58.21%)
9. Tầng cao: 1-15 tầng, trong đó, khối khách sạn 5 sao có 567 phịng ngủ

Trang 11/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

9.1./ Khối A: 170 phòng ngủ
9.2./ Khối B: 170 phòng ngủ
9.3./ Khối C: 227 phòng ngủ
10. Sea Star Suite nằm trong tổng thể khu Sao Biển với 567 căn hộ,
khách sạn cao cấp, bungalow và biệt thự nghỉ dưỡng; các loại hình dịch
vụ cao cấp như spa, bar, casino; sân tennis, hồ bơi, dịch vụ tổ chức hội
nghị và sự kiện. Bên cạnh đó, Furama Sea Star Suite cịn có các dịch vụ
chăm sóc sức khỏe, sắc đẹp; các cửa hàng mua sắm với các thương hiệu
cao cấp; các loại hình giải trí; các môn thể thao dưới nước và hệ thống
nhà hàng Việt Nam và quốc tế sang trọng. Hiện nay, một số khu đã được
hình thành và đưa vào khai thác.
11. Đây là một sự kết hợp tuyệt vời mà không nơi nào có được. Dự án
với tổng diện tích gần 3ha nhưng các cơng trình xây dựng chỉ chiếm 20%,
tạo nên một không gian sống gắn liền với thiên nhiên của đúng chuẩn cao
cấp 5 sao. Kiến trúc của Furama Sea Star Suite cảm tác từ hình ảnh của
con sao biển nằm trên bờ cát trắng. Hình ảnh 3 dãy nhà như 3 cánh sao
gắn kết vào nhau thật cân xứng, duyên dáng tọa lạc bên bờ biển Hồ Cốc.
Với ưu thế vượt trội, phía trước đối diện biển Hồ Cốc, phía sau tựa núi
Tâm Bồ và núi Hồ Linh, sát liền bên với Hồ Tràm Strip và không xa suối
nước nóng Bình Châu. Có thể nói, Furama Sea Star Suite sở hữu một vị
trí đắc địa với tiềm năng trở thành khu nghỉ dưỡng số một trong tương
lai gần.

 DỰ ÁN CHUNG CƯ PETROLAND QUẬN 2
CHỦ ĐẦU TƯ : Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Hạ Tầng Và Đô Thị Dầu Khí

(PETROLAND)

Trang 12/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

Chung cư Petroland quận 2 được xây dựng trên khu đất có diện tích trên
7,000m2 trong khu quy hoạch dân cư Bình Trưng Đơng
Chung cư Petroland quận 2 được xây dựng trên khu đất có diện tích trên
7,000m2 trong khu quy hoạch dân cư Bình Trưng Đơng, phường Bình Trưng
Đơng, quận 2, TP HCM. Nằm bên sơng Giồng Ơng Tố đang được khơi thơng.
Khi các cơ sở hạ tầng giao thơng hồn tất, dự án có vị trí rất thuận lợi, kết nối
đến các khu vực trung tâm thành phố như quận 1, khu đô thị mới Thủ Thiêm,
khu vực quận 7, Nhà Bè, khu vực Nhơn Trạch và Vũng Tàu.

► VỊ TRÍ DỰ ÁN:
 Đối diện cơng trình trọng điểm thể dục thể thao Rạch Chiếc
 Gần kề đường cao tốc Đông Tây
 Cách đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây 300m
 Cách vành đai trong 1 km, cách cầu Phú Mỹ 5km
 Cách khu đô thị mới Thủ Thiêm 4km
 Cách trung tâm quận 1 khoảng 8km.

Trang 13/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

► QUY MƠ DỰ ÁN:

 Tổng diện tích sàn xây dựng: 78.628m2.
 Diện tích sử dụng: 37.226m2.
 Cơng trình cao 18 tầng và 01 tầng hầm gồm 2 block với tổng 380
căn hộ.
 Diện tích: từ 60m2 - 150m2.
 Tầng hầm: khu vực đậu xe, hệ thống phục vụ cho cơng trình.
 Tầng 2 : khu dịch vụ cộng đồng, sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ.
 Tầng 3 – tầng 18 được bố trí các căn hộ.
 Tầng mái bố trí các hồ nước sinh hoạt và PCCC.
► TIỆN ÍCH:
Chung cư đáp ứng đầy đủ các dịch vụ tiện ích cho một cuộc sống hiện
đại và năng động. với vị trí liền kề ngay gần trường học, bệnh viện, khu vui
chơi thiếu nhi…bạn sẽ có những lựa chọn tối ưu nhất để cuộc sống thêm hồn
hảo và vững bền.
Bên cạnh đó, bạn có thể tận hưởng nhiều dịch vụ tối ưu khác tại khu
trung tâm thương mại dịch vụ, siêu thị mini, nhà sách, café,…
Đặt yếu tố an tồn lên hàng đầu, Petroland có lực lượng an ninh tịa nhà
24/24, cơng tác PCCC ln trong tư thế sẵn sàng đảm bảo một hệ thống an
ninh vững chắc.

Trang 14/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

2.1 Chức năng kinh doanh :
Phân phối dự án:
Tiếp thị độc quyền hoặc bán chính thức dự án : Danh Khơi là kênh phân
phối cho các chủ đầu tư dự án về các sản phẩm của họ,bao gồm các sản phẩm
về đất nền dự án khu dân cư, dự án căn hộ cao cấp và chung cư.

Môi giới sản phẩm bất động sản lẻ:
Môi giới sản phẩm lẻ : Danh Khôi là người đại diện lựa chọn,tư vấn
cho khách hàng những sản phầm có chất lượng, giá cả hợp lý với tính thanh
khoản cao và an toàn về pháp lý cho khách hàng.
Sản phẩm chính là; căn hộ, đất nền, nhà đất hiện hữu.
Nhiệm vụ :
Tuân thủ pháp luật,bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà
nước.
Chăm lo đời sống vật chất, tinh thần bồi dưỡng và nâng cao trình độ
văn hóa, trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ công nhân viên.
2.2 Quy trình kinh doanh :
Sơ đồ quy trình mơi giới:
 Các bước môi giới sản phẩm:
Bước 1: giới thiệu dự án khi tiếp xúc với khách hàng
Giới thiệu quy hoạch tổng thể các dự án công ty đang kinh doanh
Giới thiệu chi tiết mà khách hàng quan tâm
Dẫn khách đi tham quan dự án và nhà mẫu(nếu có)
Giới thiệu về giá và thời hạn thanh toán,các điều kiện trước khi nhận
nhà hoặc đất và các chi phí khi nhận giấy chứng nhận chủ quyền đất
và quyền sở hữu nhà ở( nếu có)
 Giới thiệu về thời gian thi cơng,thời gian giao đất( hoặc nhà)
 Các bước tiến hành làm thủ tục giấy chứng nhận sở hữu nhà và
quyền sử dụng nhà đất ( nếu có).





Bước 2: khách hàng chuẩn bị đặt cọc:
 Nhân viên kinh doanh phải giới thiệu các điều kiện trên phiếu

cọc,lịch thanh toán,thời gian ký hợp đồng ,…
 ”Thỏa thuận đặt cọc “ và “ Biên nhận” phải lập theo mẫu công ty
ban hành từng thời điểm và phải kèm theo với bảng “ Thông tin sản
phẩm” (đính kèm ).Khách hàng phải ký vào “ Biên nhận” hoặc “
thỏa thuận đặt cọc” và “ thông tin sản phẩm “ đi kèm theo biên nhận
cọc là điều bắt buộc.

Trang 15/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

 Biên nhận cọc phải được nhân viên kinh doanh và kiểm tra bởi cấp
nhân viên quản lý trực tiếp trước khi trình Giám đốc kinh doanh
hoặc Ban giám Đốc kinh doanh hoặc Ban giám đốc ký tên đóng dấu.
 Phiếu “thơng tin sản phầm” là bảng nói lên sự thơng hiểu của khách
hàng đối với sản phẩm,nội dung hợp đồng,lịch thanh tốn,các khoản
phí,.. và xem đây là bằng chứng cho việc nhân viên kinh doanh đã tư
vần đầy đủ về sản phẩm
 Sau khi tiếp xúc khách hàng dù là khách hàng đã mua hay chưa
mua,nhân viên kinh doanh phải làm ngay trong ngày “ Bảng ghi
nhận quá trình giao tiếp khách hàng ‘ theo mẫu của Công ty và gửi
cho Thư ký kinh doanh để tiện cho việc thống kê hàng tuần.Căn cứ
vào bảng báo cáo này sẽ định vị được khách hàng tiềm năng và xác
địng rõ khách hàng của nhân viên nào nếu sau một thời gian khách
hàng quay lại công ty mua sản phẩm.
Bước 3: Giai đoạn chuẩn bị ký hợp đồng
 Nhân viên kinh doanh dựa vào thỏa thuận đặt cọc đã lập để xác định
ngày khách hàng đền ký hợp đồng chính thức.
 Điền thơng tin khách hàng vào “ Bảng thơng tin khách hàng ký hợp

đồng”(đính kèm).Bảng thơng tin khách hàng này phải có cấp quản
lý xác nhậ nội dung thơng tin trên chính xác và đã kiểm tra.Khi
chuyển thông tin cho cấp quản lý kiểm tra,nhân viên kinh doanh
phải đính kèm theo bảng giáy chứng minh nhân dân,hộ khẩu của
khách hàng biên nhận cọc để tiện cho việc kiểm tra.
 Trong trường hợp khách có sự thay đổi cá điều khoản trong hợp
đồng hoặc được giảm giá,nhân viên phải làm “ Phiếu đề nghị thay
đổi hợp đồng” và “ phiếu đề nghị giảm giá” trình cấp quản lý xét
duyệt.
 Chuyển hợp đồng sau khi in ấn và kiểm tra xong cho Tổ trưởng bán
hàng hoặc nhân viên bán hàng để tiến hành việc ký hợp đồng với
khách hàng.Trong trường hợp khách hàng xin thay đổi lịch thanh
toán hay nội dung điều khoản trong hợp đồng, nhân viên kinh doanh
phải giải thích cho khách hàng , trong trường hợp khó khăn thì phài
trình cấp quản lý cao hơn để xin ý kiến chỉ đạo.
 Sau khi khách hàng ký hợp đồng ,nhân viên kinh doanh mang hợp
đồng kèm theo biên nhận cọc cho thư ký kinh doanh để tiện theo
dõi.
 Trưởng văn phòng dịch vụ khách hàng sẽ ký nhận nếu nội dung hợp
đồng trùng với biên nhận cọc trước khi trình cho Tổng giám đốc ký
chính thức và chuyển đống dấu.
 Chuyển giao hợp đồng cho khách hàng 01 bản và lưu giữ lại Công
ty 02 bản.Phịng kinh doanh có sổ giao nhận hợp đồng và lưu lại
nhằm làm bằng chứng cho việc hoàn thành cơng việc và xử lý sau
này (nếu có).
Trang 16/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

Bước 4 : Hồn tất thủ tục bán hàng
 Hoàn tất bán hàng khi khách hàng đã ký hợp hợp đồng và chuyển
hợp đồng đến các bộ phận liên quan.
 Tổ chức chăm sóc khách,phòng Dịch vụ khách hàng sẽ tiến hành
tiếp nhận và chăm sóc khách hàng theo những điều khoản trong hợp
đồng chính sách của cơng ty ban hành.
 Tổ chức văn Phòng dịch vụ khách hàng lập sổ theo dõi quá trìnhc
hiện thu hợp đồng như : thanh tốn,thời điểm bàn giao,thanh lý hợp
đồng khi hết hạn,hoặc trước hạn..
Dịch vụ đi kèm :
 Hỗ trợ, giới thiệu ngân hàng khi mua sản phẩm khi gặp khó khăn về tài
chính
 Vay ngân hàng
Chủ đầu tư liên kết với ngân hàng bằng một hợp đồng liên kết.Trước khi kí
hợp đồng lien kết,ngân hàng sẽ thẩm định dự án ,sau đó phát hành giấy tờ liên
quan thông tin đên dự án và cam kết giữa chủ đầu tư và ngân hàng.
Ngân hàng cho vay tối đa 70%,người mua thanh tốn 30% cịn lại
Đến hạn,ngân hàng sẽ giải ngân vào dự án cho chủ đầu tư
2.3 Phân tích mơi trường bên ngồi
 Các nhân tố vĩ mô:
Môi trường kinh tế vỹ mô là các yếu tố của các quốc gia nằm ngồi mơi
với trường tác nghiệp của doanh nghiệp.Các yếu tố có thể tác động độc lập
hoặc kết hợp với các yếu tố khác tạo ra thời cơ và nguy cơ đe dọa hoạt động
kinh doanh của cơng ty.
 Nhân tố tự nhiên
Vị trí của bất động sản
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá
trị của bất động sản càng lớn
Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và
vị trí tương đối.

Xét trên phương diện tổng qt,cả hai vị trí nói trên đều có vai trị quan
trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản.
Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ
có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven
trung tâm (vị trí tương đối)
Những bất động sản nằm tại các ngã ba hay ngã tư, trên các trục lộ giao
thơng quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở các vị trí
khác( vị trí tuyệt đối).
Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kì quan trọng,
đặc biệt là đối với việc xác định giá đất .
Trang 17/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

Kích thước.hình thê,diện tích thửa đất hoặc lơ đất:
Một kích thước và diện tích đất tối ưu khi nó thỏa mãn một nhu cầu cụ
thể của đa số dân cư trong vùng.Ví dụ: tại Hà Nội,với nhu cầu để ở, thì loại
kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m_5m và chiều sâu
thửa đất từ 10m- 15m .
Địa hình bất động sản tọa lạc
Địa hình bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những khu vực thấp
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay thường bị hiện tượng triều cường
tỷ giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
Hình thức(kiến trúc) bên ngồi của bất động sản (đối với bất động sản
là nhà hoặc là các cơng trình xây dựng khác):
Nếu hai bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có
kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại .
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt,tính

chất thổ nhưỡng,tính chất vật lý..)
Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản tùy
thuộc vào mục đích sử dụng đất .Ví dụ: độ màu mỡ của đất rất quan trọng đối
với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nơng nghiệp,nhưng khơng quan trọng
khi sử dụng cho xây dựng.
Tình trạng mơi trường:
Mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh
hưởng trực tiếp đến giá bất động sản.
Các tiện lợi hay nguy cơ rủi ro tự nhiên :
Những bất động sản nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của
thiên tai (bão,lũ lụt,hạn hán,thời tiết khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất động
sản bị sút giảm và ngược lại.
 Nhân tố kinh tế
Lãi suất:
Theo quyết địng số 172/QĐ_NHNN của ngân hàng nhà nước
23/01/2009,lãi suất cơ bản bằng đồng tiền việt nam giảm từ 8.5%/năm xuống
7%/năm.Với quyêt định này lãi suất cho vay tối đa của các tổ chức tín dụng
bằng đồng Việt Nam đối với khách hàng giảm từ 12.75%/năm xuống
10.5%/năm . Ngân hàng nhà nước ũng ban hành quyết định số
173/QĐ_NHNN,điều chỉnh lãi suất tái cấp vốn từ 9.5%/ năm xuống
8%/năm,lã suất chiết khấu giảm từ 7.5%/năm xuống 6%/năm
Mục đích của việc điều chỉnh lãi suất là triễn khai thực hiện các giải
pháp cấp bách của Chính phủ nhằm ngăn chặn suy thối kinh tế,duy tri sản
xuất,kinh doanh và tạo việc là cho người lao động,trong điều kiện nền kinh tế
bị tác động của khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới.
Trang 18/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

Hơn nữa,Thường trực chính phủ và lãnh đạo các bộ ngành ngày
15/01/2009. đã thông qua kế hoạch sử dụng 17.000 tỷ đồng để kích cầu đầu tư
,thực hiện thông qua bù lỗ lãi suất khi doanh nghiệp vay vốn lưu động phục
vụ cho sản xuất ,kinh doanh.mức bù lãi suất là 4% cho các khoản vay vốn lưu
động trong năm 2009.
Đối tượng được vay gồm các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh
tế.Chương trình bù lãi suất này nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp giảm bớt
khó khăn ,tiếp cận được với nguồn vốn ngân hàng ,tổ chức tín dụng mởi rộng
hoạt động vay vốn và cung ứng vốn cho nền kinh tế.
Như vậy khi lãi suất giảm sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng
vay vốn để mua sản phẩm vì thế Danh Khơi có nhiều cơ hội mở rộng việc
kinh doanh.
Chứng khốn:
Hiện nay chỉ số VN - INDEX đang có chiều hướng giảm, vì vậy sự
chuyển hướng của nhà đầu tư và luồng tiền được tập trung vào bất động sản
ngày càng tăng khiến thị trường bất động sản bắt đầu dấu hiệu ấm lên sau một
thời gian dài bị đóng băng .
Vàng:
Thị trường vàng trong quý 4 – 2010 có nhiều biến động lớn khiến kênh
đầu tư này cũng gặp rất nhiều rủi ro, vì vậy đầu tư vào bất động sản được
xem là sự lựa chọn khá an toàn .
 Nhân tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động .Một khu vực
mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá
trị bất động sản nới đó sẽ tăng lên do cân bằng cung _cầu bị phá vỡ.Mặt khác
các yếu tố khác trong vùng như : chất lượng dịch vụ y tế,giáo dục,trình độ dân
trí và vấn đề an ninh ,tập qn người dân tron vùng cũng ảnh hưởng đến giá
trị của bất động sản .Tình trạng của những người sống trong bất động sản,tình
trạng sức khỏe,nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm
gia đình, xã hội của những người đang chung sống ..Những vấn đề liên quan

đến thuyết phong thủy.
 Nhân tố chính trị pháp luật
Sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản
nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng.
Cụ thể là:

Trang 19/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên
ngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản do đó có thể
làm cho giá bất động sản gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như:
 Chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam
 Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu ở thành phố được
mua nhà tại thành phố.
 Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao
đất cho thuê đất..
 Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản.
 Các chính sánh thuế của Nhà nước với bất động sản .
Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản:
Tình trạng pháp lý của BĐS:
Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép
xây dựng….hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS:

Tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu
vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá ba tầng…).
 Các nhân tố vi mô (môi trường tác nghiệp)
Khách hàng
Phân loại khách hàng không khó, nhưng quan trọng là doanh nghiệp cần
xác định được nhóm khách hàng mục tiêu .
Khách hàng của Danh Khơi chủ yếu nhà đầu tư và khách hàng cá nhân có
quan tâm và có nhu cầu mua bán, trao đổi bất động sản .
Nhà cung cấp sản phẩm
Nhà cung cấp ở đây được hiểu là những chủ đầu tư như: Tổng cơng ty Xây
dựng Bình Chánh (BCCI), Cơng Ty Cổ Phần Đầu Tư Hạ Tầng Và Đơ Thị Dầu
Khí (PETROLAND) …
Đối thủ cạnh tranh
Ln có một hay nhiều cơng ty cung cấp các sản phẩm hoặc dịch vụ dáp
ứng cùng một loại nhu cầu của khách hàng. Đó là đối thủ cạnh tranh của Danh
Khơi .
Khơng khó để nhận biết đối thủ cạnh tranh. Họ là những cơng ty có ý định
lôi kéo các khách hàng và nhân viên tốt nhất của Danh Khơi về phía họ .
2.4 Phân tích môi trường bên trong
Marketing
Trang 20/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

Cách thức tiếp thị bất động sản
Có rất nhiều cách thức tiếp thị cho bất động sản cần bán, qua đó sẽ nghiên
cứu về một trong những cánh thức tiếp thị rất hiệu quả trong thục tế liên quan
tới bất động sản .

Có thể lập một danh sách tất cả các đặc điểm về bất động sản của bạn mà
bạn cho là khác biệt so với đối thủ .Thậm chí có thể thiết kế một tờ rơi quản
cáo bắt mắt để đưa cho khách hàng tiền năng,trong đó, những đặc điểm đó
được mơ tả chi tiết. Khi trưng bày bất động sản, đây là những yếu tố bạn
muốn làm nổi bật và nhấn mạnh. Hãy đảm bào rằng tất cả những ai nhìn thấy
ngơi nhà đều nhìn thấy những đặc điểm này .
Trưng bày bất động sản:
Những khía cạnh thẫm mỹ trưng bày một căn nhà có tầm quan trọng như
vậy và điều này cũng đúng đối với hầu hết các loại hình bất đơng sản.Nếu có
một nhà hàng nên tự hỏi “ nhà hàng phải như thế nào để hấp dẫn khách
hàng?”.Đó là bước đầu tiên ,bởi vì phải lơi kéo được khách hàng vào nhà
hàng trước tiên.Đối với bất động sản thì việc làm cho khách hàng hài lòng
trước tiên là phong cảnh ấn tượng.Khi đã hoàn thành bước này hãy tiếp tục
thực hiện bước tiếp theo.Ngoài việc trưng bày bất động sản,bạn cần soạn
những tài liệu trình bày qua đó ca ngợi những đặc điểm của bất động sản.Bất
kỳ người chủ bất động sản nhỏ nào cũng nên đầu tư tiền vào việc giới thiệu so
với mơ hình dự án.bên cạnh việc trưng bày bất động sản,có thể trình bày bằng
slide hoặc video,máy tính đều là cơng cụ bán hàng tuyệt vời mà ít tốn chi
phí.Vấn đề chi phí phụ thuộc vào việc bạn muốn chúng chi tiết và tầm cỡ như
thế nào.Có thể chọn một trang web hay phần mềm tương tác nhằm giúp khách
hàng có thể xem một căn hộ hoặc một văn phịng từ nhiều góc độ khác nhau
và có thể nhìn thấy gì tự mọi cửa sổ.
Tài liệu,hình ảnh minh họa và mơ hình cũng là những cơng cụ bán hàng
cực kì cần thiết.Các mơ hình bình thường mang lại nhiều hiệu quả nhất khi
bất động sản là sự phát triển gồm nhiều ngôi nhà hoặc các tịa nhà.Một mơ
hình chỉ rõ địa điểm của các tịa nhà,đường sá và các khu vực dịch vụ có thể
mang lại nhiều thơng tin và hữu ích.
Các chiến lược quảng cáo
Quảng cáo là đều cần thiết đối với hầu hết các loại hình bất động sản,
nhưng phải cẩn thận với nó. Đăng quảng cáo trên những tớ báo phục vụ

những độc giả mà bạn muốn hướng đến.Khi đăng tin nên đặt quảng cáo tại
một vị trí thuận lợi trên tớ báo để hầu hết khách hàng mà mình muốn hướng
đến sẽ nhìn thấy với đủ màu sắc, đầy tính thẫm mỹ, có kích cỡ đủ lớn để
người đọc có thể nhìn thấy.
Phần III KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT
1. Kiến nghị
Đối với đơn vị thực tập:
Trang 21/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

 Đẩy mạnh hoạt động Marketing:
Không thể phủ nhận Marketing là một khâu vô cùng quan trọng trong
quá trình kinh doanh của một doanh nghiệp.Trong môi trường cạnh tranh
ngày càng gay gắt, doanh nghiệp luôn phải nỗ lực nhắm thu hút cũng như giữ
chân khách hàng,bên cạnh đó khách hàng cũng càng ngày khó tính hơn
Một trong những sai lầm mà bất động sản thường hay mắc phải là quá
tin tưởng vào quyết định cảm tính và chưa nhân rõ tầm quan trọng của
Marketing trong việc làm gia tăng các giá trị của các bất động sản ở cơng
ty.Vì vậy cũng như các ngành nghề khác, marketing là một trong những lĩnh
vực quan trọng trong việc phát triển bất động sản.
Nó mang lại những giá trị tiềm năng:
 Thông qua việc nghiên cứu phân tích thị trường,làm gia tăng đối đa các
chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động sản,tiền thuê cũng
như là giá bán
 Cung cấp ngân hàng dữ liệu về những khách tiềm năng là những khách
hàng thường xuyên trong bất kề hoàn cảnh của thị trường đảm bảo
giành được những chỉ số tốt nhất trong các giao dịch bất động sản.
 Định hướng, xây dựng được những phân khúc trên thị trường mới cho

các nhóm sản phẩm của công ty.
 Marketing trong lĩnh vực bất động sản là một lĩnh vực “ khoa học”. Kết
quả đạt được căn cứ vào cách chúng ta tư cho khách hàng, cách chúng
ta nhìn nhận nền kinh tế,sự phát triển của cơ sở hạ tầng, xu hướng của
xã hội . Nó là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết mang tính cục bộ địa
phương và những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc
đánh giá được đúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động
sản của mình.
 Qua các kinh nghiệm thực tế cũng trên một số các phân khúc thị trường
khác nhau , cơng ty có thể tư vấn cung cấp thơng tin cho các quyêt định
về đầu tư bất động sản trên tất cả các lĩnh vực thơng qua các quy trình :
 Dựa vào tầm quan trọng của marketing được nêu ở trên:
 Hoạt đông marketing của công ty Danh Khôi cần tích cực hơn,cơng tác
nghiên cứu và phát triển thị trường phải được thực hiện thường
xuyên,đồng bộ cho tất cả các sản phẩm một cách có hệ thống.
 Hệ thống quảng cáo của Danh Khôi chủ yếu là qua các website và các
kênh báo đài,Website cơng ty chưa có nhiều tiện tích cho khách hàng.
 Chưa có sự báo kịp thời các rủi ro trong kinh doanh để có hướng xử lý
nhanh chóng.
 Đối với khách hàng “ quen thuộc” thì cần chú trọng các dịch vụ hỗ trợ
khách hàng,thường xuyên gửi phiếu thăm dò ý kiến khách hàng.
 Phát triển nguồn năng lực :

Trang 22/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

Chưa có hệ thống chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001: 2000 để có
thể kiểm soát tốt hơn về chất lượng cung cấp dịch vụ cho khách hàng và hoàn

thiện cũng như cải tiến quy trình làm việc của nhân viên.
Chưa có những chính sách và định hướng phát triển rõ rang trong từng
giai đoạn cho nhân viên kinh doanh.
Việc đào tạo cho nhân viên mới để tiếp cận sản phẩm mới nhanh
chóng,chính xác còn chưa chuyên sâu, làm giảm khả năng cạnh tranh
với đối thủ cùng ngành.
 Đối với Nhà nước:
Hiện tại Việt Nam chưa đưa ra các điều kiện đạo đức với người làm
công việc môi giới bất động sản.Nhưng vấn đề tiêu chuẩn đạo đức của làm
người môi giới là vấn đề hết sức quan trọng nhắm bảo vệ quyền lợi của các
bên tham gia giao dịch bất động sản.
Thủ tục giấy tờ,thủ tục hành chính cịn phức tạp
Chính sách của nhà nước can thiệp quá sâu,hành lang pháp lý điều
chỉnh thị trường chưa được minh bạch hóa vẫn là một trở ngại lớn cho việc
phát triển của thị trường,tác động lớn đến nhà đầu tư .
2. Đề xuất
 Đối với đơn vị thực tập:
Nên xây lại website với nhiều tiện ích,giao diện bắt mắt hơn.
Nên phát hành tạp chí bất động sản cũng như tạp chí chuyên về bất
động sản để quảng cáo hiệu quả hơn như vậy sẽ hổ trợ nhiều cho việc kinh
doanh .
Cần có những quy định và văn bản hướng dẫn cụ thể về việc giao dịch
qua sàn. Đồng thời có những biện pháp để kiểm sốt hoạt động của các văn
phịng mơi giới nhỏ lẽ bên ngồi ( pháp lí, phí giao dịch ..)
Cần có sự dự báo kịp thời các rủi ro trong kinh doanh để có hướng xử
lý nhanh chóng .
Cần có hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 để
có thể kiểm sốt tốt hơn về chất lượng cung cấp dịch vụ cho khách hàng và
hoàn thiện cũng như cải tiến quy trình làm việc của nhân viên.
 Đối với Nhà nước:

Hiện tại Việt nam chưa đưa ra các điều kiện đạo đức đối với người làm
công việc môi giới bất động sản.Nhưng vấn đề tiêu chuẩn đạo đúc của người
làm môi giới là vấn đề hết sức quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên
tham gia giao dịch bất động sản,do vậy chắc chắn sẽ được nhà nước đặt ra
trong tương lai gần.

Trang 23/25


Đại học Kinh tế - Tài chính

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
------------------------........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................
........................................................................................................................

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày .../..../........

Trang 24/25

Đại học Kinh tế - Tài chính

(ký tên, đóng dấu)

Trang 25/25