Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thông qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

NGƠ GIA HỒNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGƠ GIA HỒNG

LUẬN VĂN CAO HỌC

QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH
NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI
THƠNG QUA CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN
ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NĂM 2017
TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

NGƠ GIA HỒNG

QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH
NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI
THƠNG QUA CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN
ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngànhLUẬT KINH TẾ

Mã số: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. Phạm Văn Võ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan tất cả nội dung trong Luận văn này hồn tồn được hình
thành và phát triển từ những quan điểm cá nhân của tôi, dưới sự hướng dẫn khoa
học của TS. Phạm Văn Võ – Giảng viên Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học
Luật TP. Hồ Chí Minh.
Trong Luận văn có trích dẫn, sử dụng một số ý kiến, quan điểm khoa học của
một số tác giả. Sự trích dẫn này được thể hiện cụ thể trong Danh mục tài liệu tham
khảo và tuân thủ các quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ. Tơi xin chịu trách

nhiệm về tính trung thực, khách quan của các dữ liệu, số liệu và các thông tin
được trình bày trong Luận văn.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày……….tháng………năm 2017
Tác giả Luận văn

Ngơ Gia Hồng


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Viết đầy đủ

Chữ viết tắt
BĐS
BLDS

Bất động sản
Bộ luật Dân sự

CTCP

Cơng ty cổ phần

DNCVĐTNN

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

SDĐ
TNCN

Sử dụng đất
Thu nhập cá nhân

TNDN
TNHH
UBND

Thu nhập doanh nghiệp
Trách nhiệm hữu hạn
Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ..............................................................................2
3. Mục đích nghiên cứu đề tài ...............................................................................5
4.Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài ...........................................................5
5.Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu...........................................................6
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài ............................................7
7. Bố cục của luận văn ...........................................................................................8
CHƢƠNG 1.NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI
CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI ..............................9
1.1. Khái niệm, vai trị của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi ................9
1.1.1. Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ..................................9
1.1.2. Vai trị của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ...............................13
1.2. Khái niệm quyền tiếp cận đất đai và các phƣơng thức tiếp cận đất đai..17
1.2.1. Khái niệm quyền tiếp cận đất đai .............................................................17
1.2.2. Các phương thức tiếp cận đất đai ............................................................19
1.2.2.1. Tiếp cận đất đai thông qua cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc .........19
1.2.2.2. Tiếp cận đất đai thông qua cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện .......22
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................36
CHƢƠNG 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI
CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI THƠNG QUA
CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƢỚNG
HOÀN THIỆN .........................................................................................................38
2.1. Thực trạng pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn
đầu tƣ nƣớc ngồi thơng qua các giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng
đất ..........................................................................................................................38
2.1.1. Về quyền nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất .38
2.1.2. Về việc tiếp cận đất đai thông qua giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng

đất và thuê quyền sử dụng đất ............................................................................42
2.1.3. Về việc tiếp cận đất đai thông qua giao dịch chuyển nhượng một phần
hoặc toàn bộ dự án .............................................................................................45
2.1.4. Về việc tiếp cận đất đai thông qua giao dịch mua bán tài sản gắn liền với
đất .......................................................................................................................47


2.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của
doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi thơng qua giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất ................................................................................................49
2.2.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài .......................................................................50
2.2.2. Các kiến nghị, giải pháp cụ thể ................................................................52
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................67
KẾT LUẬN CHUNG ..............................................................................................69


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong bối cảnh tồn cầu hóa, Việt Nam đã tăng cường mở rộng quan hệ
thương mại quốc tế với các nước, các tổ chức quốc tế. Chúng ta đã là thành viên của
Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương (APEC), Diễn đàn hợp tác Á
Âu (ASEM), Tổ chức thương mại thế giới (WTO),... và gần đây nhất là việc thành
lập Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC). Một trong những lợi ích từ chính sách mở
cửa nền kinh tế là khả năng thu hút nguồn lực đầu tư của nước ngoài. Số vốn đầu tư
nước ngoài đã liên tục phát triển cả về tổng vốn, số lượng dự án và quy mô vốn, dự
án,… Để thực hiện các cam kết quốc tế, Việt Nam cần hoàn thiện và làm minh bạch
hệ thống pháp luật, trong đó có pháp luật đất đai.

Đối với hoạt động sản xuất, các lý thuyết kinh tế đã liệt kê bốn yếu tố đóng vai
trị quan trọng đó là nguồn lao động, vốn, đất đai và kinh doanh. Trong đó, đất đai
(hay quyền sử dụng đất) là một loại tài sản cố định, là nguồn vốn quan trọng của
chủ thể kinh doanh,đặc biệt là đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Bởi lẽ, muốn tổ chức sản xuất, kinh doanh thì phải có đất để xây dựng nhà xưởng,
làm mặt bằng kinh doanh hay xây dựng trụ sở,… Bên cạnh đó, “mặc dù các sáng
kiến và các dịch vụ công nghệ thông tin đang ngày càng trở nên quan trọng hơn
trong nền kinh tế thế giới hiện nay, các ngành công nghiệp truyền thống như năng
lượng, khai khoáng, xây dựng và sản xuất vẫn là một trong những dự án đầu tư
nước ngồi hàng đầu – tất cả đều địi hỏi đất đai và các nguồn tài nguyên từ đất” 1.
Nói cách khác, quyền sử dụng đất là điều kiện tiên quyết để hoạt động sản xuất,
kinh doanh có thể thực hiện được một cách hiệu quả.Do đó, việc tiếp cận đất đai
càng thuận lợi, dễ dàng thì sẽ càng thu hút được nhiều nhà đầu tư.
Luật Đất đai(Luật số 45/2013/QH13)ngày 29/11/2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành đã có nhiều điểm mới đáng kể, góp phần tháo gỡ những hạn chế, bất
cập của Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003. Đây là một đạo luật
quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút
được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Một trong những điểm mới có thể kể đến
là Luật Đất đai 2013 đã tách loại chủ thể “tổ chức, cá nhân nước ngoài” trong Luật
Đất đai 2003 thành hai chủ thể độc lập là(i) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
và (ii) tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.Nhìn chung, các quy định về
1

Raphael Tay (2016), “Sự tiến bộ của pháp luật và chính sách đầu tư ở khu vực ASEAN và cơ hội để cải cách
hơn nữa các chính sách của Việt Nam”, Tài liệu Hội thảo Quốc tế “Các thể chế pháp lý của Cộng đồng kinh
tế ASEAN: Tác động đối với pháp luật thương mại và đầu tư Việt Nam”, do Trường Đại học Luật Tp. Hồ
Chí Minh tổ chức, ngày 09/12/2016, tr. 270


2

quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồitheo Luật Đất đai 2013 đã có sự
mở rộng hơn trước đây. Tuy nhiên, nếu so sánh với quyền của các chủ thể trong
nước thì pháp luật vẫn cịn tồn tại nhiều sự phân biệt, đối xử, đặc biệt là quyền tiếp
cận đất đai thông qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Mặt khác,
nhiều quy định của Luật Đất đai 2013 cũng chưa rõ ràng, gây khó khăn cho q
trình áp dụng. Vì vậy, có một thực tế là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
muốn có được quyền sử dụng đất ưng ý để sản xuất, kinh doanh không phải là điều
dễ dàng. Họ chỉ có thể tiếp cận đất đai thơng qua những cách thức nhất định, từ đó
làm giảm đi sự hấp dẫn trong việc thu hút đầu tư nước ngoài cũng như tạo điều kiện
cho nhiều tiêu cực, tham nhũng phát sinh trên thực tế.
Thiết nghĩ, việc khắc phục các hạn chế của pháp luật trong việc xác lập và
hưởng lợi từ quyền sử dụng đất một cách công bằng như các chủ thể trong nước
khơng những là nguyện vọng chính đáng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi mà cịn là cam kết của Việt Nam phải thực hiện khi gia nhập các tổ chức quốc
tế. Chính vì lý do trên, tác giả quyết định chọn đề tài: “Quyền tiếp cận đất đai của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thơng qua các giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất” đểlàm luận văn cao học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Sau hơn hai năm có hiệu lực thi hành, đã có nhiều cơng trình nghiên cứu của
các tác giả chỉ ra những điểm bất cập, hạn chế của Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên,
liên quan đến các quy định pháp luật về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì
chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu chun sâu. Các đề tài có liên quan thường chỉ
phân tích một khía cạnh trong vấn đề tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngồi, chưa có sự tổng hợp, đánh giá toàn diện.
Đối với Luận văn Thạc sĩ, phần lớn các cơng trình tập trung phân tích các quy
định của Luật Đất đai 2003 và nhiều kiến nghị đã được Luật Đất đai 2013 giải
quyết. Có thể kể đến một số cơng trình sau:
Huỳnh Thị Ngọc Xuân (2011), Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu
tư nước ngoài để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học,

Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh: luận văn phân tích, làm rõ những quy định của pháp
luật đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan đến quyền tiếp cận quyền sử
dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt
Nam.
Huỳnh Thị Thùy Trang (2012), Vấn đề đảm bảo công bằng trong tiếp cận
quyền sử dụng đất của nhà đầu tư, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp. Hồ


3

Chí Minh: luận văn tìm hiểu những quy định về tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà
đầu tư trong nước và nước ngồi, đề xuất các giải pháp góp phần đảm bảo công
bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư.
Phan Thế Vinh (2013), Pháp luật về quyền tiếp cận quyền sử dụng đất đối với
chủ thể dự án kinh doanh nhà ở, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp. Hồ
Chí Minh: luận văn đã làm rõ những vấn đề pháp lý về các hình thức tiếp cận quyền
sử dụng đất cho những dự án kinh doanh nhà ở và kiến nghị những giải pháp nhằm
tiếp tục hoàn thiện pháp luật.
Mai Huy Quang (2014), Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân
nước ngoài kinh doanh nhà ở, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Tp.
Hồ Chí Minh: luận văn nghiên cứu về mặt lý luận cũng như phân tích, đánh giá các
quy định của Luật Đất đai2003 trong việc xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ
chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở. Trên cơ sở đó, luận văn đề ra các giải
pháp khắc phục và hoàn thiện pháp luật nhằm thu hút, tạo điều kiện thuận lợi cho
các nhà đầu tư nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Về tạp chí khoa học, nhìn chung chưa có bài viết nào tập trung phân tích các
quy định về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Một
số bài viết có phân tích điểm bất cập của pháp luật khi quy định về quyền sử dụng
đất của các nhà đầu tư, trong đó có doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Có thể
kể đến các bài viết sau:

Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước ngoài và vấn đề xác lập
quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”, Tạp chí Khoa học
pháp lý, số 04 (83): Bài viết đã đánh giá các quy định pháp luật đất đai và pháp luật
kinh doanh bất động sản liên quan đến vấn đề xác lập quyền sử dụng đất của các tổ
chức, cá nhân nước ngoài; trên cơ sở đó, đưa ra kiến nghị nhằm đảm bảo sự công
bằng và thuận lợi cho tổ chức, cá nhân nước ngoài khi xác lập quyền sử dụng đất để
kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Bài viết có đề cập đến những điểm mới của
Luật Đất đai 2013 khi quy định về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhưng
chỉ ở mức độ tổng quan, chưa đi sâu phân tích các bất cập của Luật Đất đai 2013.
Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư thông qua các
giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 01 (86): Bài viết bàn về
“cơ hội” tiếp cận đất đai (hay quyền sử dụng đất) của các nhà đầu tư thông qua các
giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai2013. “Nhà đầu tư” ở
đây khơng chỉ có doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mà cịn bao gồm tổ chức
kinh tế và người Việt Nam định cư ở nước ngồi. Bài viết phân tích về quyền tiếp


4

cận đất đai của nhiều chủ thể, nên dù có chỉ ra những điểm bất cập của Luật Đất
đai2013 nhưng bài viết chưa có điều kiện phân tích sâu.
Lưu Quốc Thái (2015), “Bàn về vấn đề “chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị
quyền sử dụng đất” trong Luật Đất đai 2013”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 08
(328): bài viết phân tích, đánh giá quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất tại điểm b, khoản
1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 và các quy định có liên quan nhằm góp phần hoàn
thiện pháp luật về xác lập quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư nước ngồi nói
riêng và pháp luật đất đai nói chung. Những phân tích này là nguồn tài liệu tham
khảo có giá trị, là cơ sở để luận văn mở rộng nghiên cứu và đưa ra các kiến nghị
hoàn thiện pháp luật.

Trần Vang Phủ (2015), “Những khó khăn khi áp dụng cơ chế chuyển dịch đất
đai tự nguyện ở Việt Nam và một số giải pháp”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số
12 (322): Bài viết phân tích những thuận lợi và khó khăn khi áp dụng cơ chế chuyển
dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam hiện nay, từ đó đưa ra một số giải pháp để giải
quyết khó khăn, vướng mắc. Đây cũng là những khó khăn mà các doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi có thể gặp phải khi xác lập quyền sử dụng đất thông qua các
giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Về sách chuyên khảo, có thể kể đến cuốn sách của các tác giả:
Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất
đai, Nhà xuất bản Lao động: Cuốn sách trình bày tổng quan chế độ pháp lý về sở
hữu đất đai và quyền tài sản đối với đất đai cũng như lịch sử chế độ sở hữu đất đai ở
Việt Nam. Trên cơ sở đó, cuốn sách đã chỉ ra những đặc trưng của chế độ sở hữu
toàn dân đối với đất đai và đánh giá thực trạng pháp luật về thực hiện chế độ sở hữu
toàn dân ở Việt Nam hiện nay và những vấn đề đặt ra, từ đó đưa ra các giải pháp cụ
thể đổi mới chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam. Một trong các giải
pháp này chính là việc mở rộng quyền của người sử dụng đất cũng như tạo sự bình
đẳng về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất, đặc biệt là đối với tổ chức,
cá nhân nước ngoài.
Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất
Việt Nam, Nhà xuất bản Hồng Đức:Cuốn sách đã làm rõ những vấn đề lý luận về thị
trường quyền sử dụng đất Việt Nam như: bản chất, sự tồn tại khách quan, đặc trưng,
vai trò đặc biệt quan trọng của thị trường này trong việc xây dựng nền kinh tế hàng
hóa vận động theo cơ chế thị trường ở Việt Nam.Đồng thời, tác giả cũng phân tích
các nội dung cơ bản của pháp luật đất đai hiện hành về thị trường quyền sử dụng đất


5

như: Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp, bao gồm: các quy định về
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và bồi thường khi

Nhà nước thu hồi đất; Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp gồm các
nội dung: các quy định về giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất gồm:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và vay vốn bằng
quyền sử dụng đất; Vấn đề tài chính về đất đai: các quy định về đấu giá đất và nghĩa
vụ tài chính của người sử dụng đất;… Trong đó, một số nội dung về quyền tiếp cận
đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cũng được phân tích rất chi tiết.
Tuy nhiên, cuốn sách này đề cập đến tất cả các vấn đề có liên quan đến thị trường
quyền sử dụng đất và tất cả các chủ thể có liên quan chứ khơng riêng gì doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Nhìn chung, các cơng trình nghiên cứu nói trên chỉ mới phân tích các quy định
của Luật Đất đai2003 về quyền tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân nước ngoài và
nhiều kiến nghị, giải pháp đã đượcLuật Đất đai2013 tiếp thu, sửa chữa phù hợp.
Đồng thời, các tác giả cũng chỉ tập trung vào việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản mà không đề cập đến các nhu cầu khác như sử
dụng đất để xây dựng nhà xưởng, trụ sở, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh,…
Nhiều quy định hiện hành về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài như quyền nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất,
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc
toàn bộ dự án,... vẫn chưa được khai thác, nghiên cứu chuyên sâu. Vì vậy, tác giả
cho rằng việc phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về quyền tiếp cận đất đai
thông qua các giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi là một yêu cầu cấp thiết, nhằm đảm bảo sự cạnh tranh cơng bằng giữa các nhà
đầu tư, góp phần thu hút đầu tư nước ngoài, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế
trong thời kỳ hội nhập.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài này là làm rõ một số vấn đề lý luận về doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi và chỉ ra được các phương thức tiếp cận đất
đaithông qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi để thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trên cơ sở đó,
đề tài sẽ đưa ra những nhận xét, đánh giá những quy định của pháp luật đất đai hiện

hành qua thực tiễn áp dụng, để chỉ ra những điểm bất cập và đưa ra được những giải
pháp hoàn thiện mang tính khả thi.
4.Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài


6

Để có thể trực tiếp quản lý, khai thác, sử dụng một thửa đất theo nhu cầu sản
xuất, kinh doanh của mình, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể có nhiều
cách thức khác nhau. Một trong những cách thức đó là nhận đất trực tiếp từ Nhà
nước thơng qua các hình thức phân phối đất đai: giao đất hoặc cho thuê đất. Tuy
nhiên, “cho đến thời điểm hiện tại thì pháp luật đất đai gần như đã tạo sự công bằng
cơ bản trong việc giao, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư đối với các chủ thể
kinh doanh”2. Vì vậy, đề tài chỉ tập trung phân tích những điểm hạn chế của pháp
luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng
phải thơng qua con đường Nhà nước. Cụ thể, đề tài sẽ làm rõ các vấn đề sau:
- Khái niệm, vai trị của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và những
cách thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
- Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngồi có thể thực hiện để tiếp cận nguồn lực đầu tư là quyền sử dụng đất,
bao gồm: nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, nhận
chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư có sử dụng đất và mua tài sản
gắn liền với đất.
- Những điểm hạn chế, bất cập trong quy định pháp luật khi quy định về
quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thơng qua giao
dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Những nội dung này sẽ được tác giả phân tích dựa trên các quy định của Luật
Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đồng thời, tác giả cũng có sự so
sánh, đối chiếu với các quy định của các Luật Đất đaitrước đây cũng như các lĩnh
vực pháp luật khác như pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật kinh

doanh bất động sản,… Các văn bản pháp luật nước ngoài cũng sẽ là nguồn tham
khảo quan trọng để tác giả tìm hiểu kinh nghiệm một số nước khi quy định về vấn
đề sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài.
5.Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu
Đề tài sử dụng phối hợp các phương pháp sau:
- Phương pháp phân tích, bình luận: phương pháp này được sử dụng trong
Chương 1 và Chương 2 để phân tíchcác quy định của pháp luật hiện hành về việc
tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thơng qua các giao dịch
quyền sử dụng đất. Trên cơ sở này, tác giả sử dụng phương pháp bình luận để nhận

2

Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư thông qua các giao dịch quyền sử dụng đất”,
Tạp chí Khoa học pháp lý, số 01 (86), tr.30.


7

xét, đánh giá tính hợp lý hoặc hạn chế, cũng như bình luận về thực tiễn áp dụng các
quy định trên.
- Phương pháp lịch sử: được sử dụng chủ yếu ở Chương 1 để chỉ ra sự phát
triển về quyền của các nhà đầu tư nước ngoài qua từng thời kỳ lịch sử, từ đó chỉ ra
xu hướng của pháp luật trong việc mở rộng quyền của các chủ thể này.
- Phương pháp so sánh: được sử dụng để so sánh các quy định giữa pháp luật
đất đai hiện hành với pháp luật đất đai qua các thời kỳ, so sánh với các quy định
pháp luật khác có liên quan như Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư. Đề tài cũng sử
dụng phương pháp so sánh để chỉ ra sự khác biệt về quyền tiếp cận đất đai giữa
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với các chủ thể sử dụng đất khác. Ngoài ra,
phương pháp so sánh pháp luật cũng được dùng để so sánh pháp luật đất đai Việt
Nam với pháp luật đất đai một số nước để tham khảo một số kinh nghiệm và đề ra

phương án hoàn thiện trong Chương 2.
- Phương pháp thống kê: được tác giả sử dụng nhằm đưa ra những số liệu
chứng minh vai trò ngày càng quan trọng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi trong nền kinh tế Việt Nam tại Chương 1. Ngoài ra, phương pháp này cũng
được sử dụngđể nêu lên thực trạng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi tại Chương 2.
- Phương pháp quy nạp, tổng hợp: trên cơ sở các phân tích, đánh giá pháp luật,
tác giả sẽ rút ra những kết luận cụ thể, đưa ra các nhận định về quyền của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, từ đó đưa ra kiến nghị hồn thiện pháp luật. Cuối
mỗi chương của Luận văn, tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp để tóm tắt nội
dung và đưa ra kết luận cho từng chương và kết luận chung cho cả Luận văn.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Về ý nghĩa khoa học: Luận văn sẽ là cơng trình nghiên cứu một cách có hệ
thống những quy định của pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài. Đây sẽ là tài liệu nghiên cứu khoa học phục vụ cho việc
giảng dạy cũng như học tập mơn Luật đất đai trong chương trình đào tạo cử nhân
Luật.
Về giá trị ứng dụng: Luận văn là tài liệu có giá trị tham khảo đối với các nhà
hoạch định chính sách, các cơ quan Nhà nước trong việc áp dụng pháp luật đất đai,
khắc phục những điểm hạn chế của Luật Đất đai trong quá trình xây dựng pháp luật.
Ngồi ra, Luận văn cịn là nguồn tài liệu tham khảo cho các doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi khi muốn tiếp cận đất đai cho hoạt động đầu tư, kinh doanh tại
Việt Nam.


8

7. Bố cục của luận văn
Cơ cấu của luận văn được thiết kế bao gồm:
Phần mở đầu

Chương 1: Những vấn đề chung về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi
Kết luận Chương 1
Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi thơng qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và
hướng hoàn thiện
Kết luận Chương 2
Kết luận chung


9

CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH
NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI
1.1. Khái niệm, vai trị của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi
Có thể nói, kể từ sau cơng cuộc Đổi mới, Đảng và Nhà nước ta đã rất quan
tâm đến vấn đề thu hút đầu tư nước ngoài. Khung pháp lý cho hoạt động của
DNCVĐTNN đã sớm được thiết lập nhằm tạo sự an tâm cho các nhà đầu tư, trong
đó có lĩnh vực đất đai. Nhìn chung,các quy định về DNCVĐTNN trong pháp luật
Việt Nam nói chung và pháp luật đất đai nói riêng ngày càng hồn thiện và phù hợp
hơn với thông lệ quốc tế. Các quyền của chủ thể này trong lĩnh vực đất đai cũng
ngày càng được mở rộng, tạo được sự đối xử bình đẳng với các nhà đầu tư trong
nước.
1.1.1. Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
Theo Từ điển Luật học,“DNCVĐTNN là doanh nghiệp do nhà đầu tư của một
quốc gia đầu tư toàn bộ hoặc một phần vốn thành lập trên lãnh thổ của một quốc gia
khác để tiến hành hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận. Nhiều nước trên thế giới
không phân biệt vốn trong nước với vốn đầu tư nước ngồi và bởi vậy, khơng có
khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; họ gọi các doanh nghiệp được

thành lập trên cơ sở góp vốn của các nhà đầu tư nước ngồi theo hình thức tổ chức
pháp lý của chúng, ví dụ: cơng ty TNHH, CTCP,… Thuật ngữ DNCVĐTNN chính
thức được sử dụng trong Luật đầu tư nước ngồi tại Việt Nam năm 1996 (trước đó
gọi là xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi).”3
Hiện nay, theo Luật Đầu tư (Luật số 67/2014/QH13) ngày 26/11/2014 khơng
cịn sử dụng thuật ngữ DNCVĐTNNmà thay bằng “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
nước ngồi”, là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngồi là thành viên hoặc cổ đơng
(khoản 17 Điều 3). Trong đó, “nhà đầu tư nước ngồi” được hiểu là “cá nhân có
quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt
động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam” (khoản 14 Điều 3). Điều này có nghĩa là,
khơng phân biệt tỉ lệ vốn góp của nhà đầu tư nước ngồi là bao nhiêu, cứ có bất kỳ
% vốn nước ngồi nào thì cũng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi. Tuy
nhiên, Luật Đầu tư 2014 đã phân định rõ những trường hợp nào tổ chức kinh tế có
vốn đầu tư nước ngồi bị đối xử như một nhà đầu tư nước ngoài dựa vào tỉ lệ sở
hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong doanh nghiệp đã thành lập tại Việt
3

Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa, Nhà xuất
bản Tư pháp, tr. 219.


10

Nam4. Theo đó, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải đáp ứng điều kiện và
thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài trong một số
trường hợp nhất định, khi bên nước ngoài nắm phần lớn số vốn điều lệ (khoản 1
Điều 23). Quy định này sẽ kiểm soát được tình trạng “đầu tư chéo”, “đầu tư vượt
cấp”,… và nếu bên nước ngoài chỉ nắm giữ một tỉ lệ vốn góp nhỏ (khó ảnh hưởng
đến hoạt động doanh nghiệp) thì khơng có lý do gì để phân biệt đối xử.
Trong pháp luật đất đai, thuật ngữ DNCVĐTNN được ghi nhận từ Luật Đất

đai 2013, các Luật Đất đai trước đó sử dụng thuật ngữ “tổ chức, cá nhân nước
ngồi”. Nói cách khác, Luật Đất đai 2013 đã tách chủ thể “tổ chức, cá nhân nước
ngoài” thành hai chủ thể độc lập là “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi” và “tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao”. Sự điều chỉnh này khá hợp lý, bởi lẽ các
Luật Đất đai trước đây gọi là “tổ chức, cá nhân nước ngồi” bao gồm cả tổ chức
nước ngồi có chức năng ngoại giao và tổ chức, cá nhân nước ngoài SDĐ để đầu tư
vào Việt Nam trong khi mục đích SDĐ của họ hoàn toàn khác nhau. Đồng thời, tổ
chức, cá nhân nước ngồi khơng thể trực tiếp SDĐ tại Việt Nam. Việc đầu tư, kinh
doanh của họ theo pháp luật hiện hành phải thực hiện dưới danh nghĩa của một
doanh nghiệp do họ thành lập hoặc góp vốn, mua cổ phần. Doanh nghiệp nàymới
chính là chủ thể sử dụng đất. Vì vậy, nếu gọi là “tổ chức, cá nhân nước ngồi” thì sẽ
dẫn đến sự hiểu lầm là họ chính là chủ thể SDĐ.
Tuy nhiên, Luật Đất đai2013 lại không định nghĩa như thế nào là
DNCVĐTNNmà quy định theo hướng liệt kêvà có dẫn chiếu đến quy định của pháp
luật về đầu tư (khoản 7 Điều 5). Theo đó, DNCVĐTNN bao gồm 03 loại:
(i) Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài:là doanh nghiệp do nhà đầu tư
nước ngoài đầu tư 100% vốn tại Việt Nam, “hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của nhà
đầu tư nước ngoài, do họ thành lập, tự quản lý và chịu trách nhiệm về kết quả kinh
doanh”5. Theo Luật Đầu tư (Luật số 59/2005/QH11) ngày 29/11/2005 thì việc thành
lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư nước ngồi là một hình thức đầu tư
trực tiếp (khoản 1 Điều 21). Luật Đầu tư 2014 khơng cịn phân biệt hình thức đầu tư
trực tiếp hay gián tiếp nữa mà quy định theo từng hình thức đầu tư cụ thể, trong đó
có thành lập tổ chức kinh tế nói chung. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, trước khi
thành lập tổ chức kinh tế, phải có dự án đầu tư, thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng
4

Chính phủ, “Bản thuyết minh chi tiết về Dự án Luật Đầu tư (sửa đổi)”,
< />ndex=2>, truy cập ngày 07/6/2015
5
Bùi Thị Thúy Triều (2009), Quyền thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt Nam, Luận

văn thạc sỹ Luật học, Trường đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr. 6.


11

nhận đăng ký đầu tư và phải đáp ứng các điều kiện nhất định (Điều 22). Có thể kể
đến một số doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài lớn hiện nay ở Việt Nam như Công
ty TNHH nước giải khát Coca-Cola Việt Nam (Singapore), Công ty Pepsi Việt Nam
(Hà Lan), Công ty TNHH Canon Việt Nam (Nhật Bản), Công ty TNHH Posco-Việt
Nam (Hàn Quốc),…
(ii) Doanh nghiệp liên doanh:là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài và
nhà đầu tư trong nước hợp tác thành lập tại Việt Nam trên cơ sở hợp đồng hợp tác
kinh doanh. “Liên doanh là hình thức hợp tác kinh tế có nhiều ưu điểm do thống
nhất hoạt động, thống nhất quản lý, thống nhất phân chia lợi nhuận như một chủ thể
kinh tế. Lý do để hình thành liên doanh là để tập trung nguồn lực tài chính, kỹ thuật
và trí tuệ, cùng chia sẻ rủi ro hoặc xây dựng một thị trường mới”6.Tương tự như
doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, Luật Đầu tư 2014 cũng khơng cịn quy
định cụ thể về doanh nghiệp liên doanh. Có thể kể đến một số doanh nghiệp liên
doanh lớn như Công ty Honda Việt Nam (liên doanh giữa Công ty Honda Motor
Nhật Bản, Công ty Asian Honda Motor Thái Lan và Tổng Công ty Máy Động lực
và Máy Nông nghiệp Việt Nam), Công ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hưng (liên
doanh giữa Công ty TNHH Một Thành Viên Phát Triển Cơng Nghiệp Tân Thuận và
Tập đồn Central Trading & Development - Đài Loan),…
(iii) Doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp
nhập, mua lại: là doanh nghiệp không phải do nhà đầu tư nước ngồi trực tiếp thành
lập mà có nguồn gốc là tổ chức kinh tế trong nước (do các nhà đầu tư trong nước bỏ
100% vốn thành lập), nhưng trong q trình hoạt động có nhà đầu tư nước ngồi
mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. Với cách quy
định này, có thể thấy chỉ cần một doanh nghiệp có phần vốn của nước ngồi (khơng
phân biệt vốn nước ngồi chiếm bao nhiêu phần trăm) thì đều được coi là

DNCVĐTNN và có chế độ SDĐ riêng.
Riêng đối với trường hợp DNCVĐTNN hình thành do nhận chuyển nhượng
cổ phầnthì có thể được đối xử như tổ chức kinh tế trong nước nếu bên Việt Nam
chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp (khoản 4
Điều 183 Luật Đất đai 2013). Vấn đề đặt ra là pháp luật doanh nghiệp lại khơng có
bất kỳ quy định nào giải thích rõ như thế nào là “chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối”. Nếu
hiểu “chi phối” là việc nắm giữ tỉ lệ cổ phần đủ để quyết định các vấn đề quan trọng
của cơng ty thì tùy từng trường hợp mà tỉ lệ cổ phần chi phối có thể khác nhau. Ví
6

Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp, tlđd (3), tr. 464.


12

dụ, nghị quyết của Đại hội đồng cổ đông về các vấn đề quan trọng của công ty sẽ
được thông qua nếu được số cổ đơng đại diện ít nhất 65% tổng số phiếu biểu quyết
của tất cả cổ đông dự họp tán thành. Các vấn đề khác sẽ được thơng qua khi được số
cổ đơng đại diện cho ít nhất 51% tổng số phiếu biểu quyết của tất cả cổ đơng dự họp
tán thành. Lúc này thì tỉ lệ cổ phần 51% đã có thể coi là có khả năng “chi phối”
(Điều 144 Luật Doanh nghiệp 2014). Cách quy định không rõ ràng như vậy dễ dẫn
đến sự không thống nhất và tùy tiện khi áp dụng pháp luật cũng như tạo điều kiện
cho tiêu cực phát sinh.
Tóm lại, từ các quy định của pháp luật đất đai có thể hiểu DNCVĐTNN là
doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam bằng100% vốn
nước ngoài hoặc liên doanh với các nhà đầu tư trong nước thành lập hoặc do nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại.Nói cách khác, chỉ cần trong
doanh nghiệp có một cổ đơng hoặc một thành viên là nhà đầu tư nước ngồi, khơng
phân biệt tỉ lệ vốn góp là bao nhiêuthìkhi doanh nghiệp này SDĐ sẽ được coi là
DNCVĐTNN.Theo quan điểm của tác giả, cách định danh DNCVĐTNN của Luật

Đất đai 2013 là chưa hợp lý, bởi lẽ:
Thứ nhất, việc dựa vào tỉ lệ vốn góp để phân biệt đối xử giữa các
DNCVĐTNN rất khó kiểm sốt vì sự thay đổi tỉ lệ vốn góp trong các doanh nghiệp
là thường xuyên. Đặc biệt, trong điều kiện nguồn vốn của doanh nghiệp lưu chuyển
trên thị trường chứng khốn thì việc xác định doanh nghiệp nào có vốn đầu tư nước
ngồi khơng phải là đơn giản, nếu căn cứ vào tỉ lệ % vốn góp của nhà đầu tư nước
ngồi, sẽ xảy ra tình trạng doanh nghiệp bị thay đổi địa vị pháp lý liên tục.“Sự “rắc
rối” không cần thiết này là nguyên nhân chính khiến cho pháp luật đất đai ngày
càng trở nên phức tạp”7.
Thứ hai, cách quy định Luật Đất đai 2013sẽ tạo nên sự không thống nhất với
các ngành luật khác. Theo Luật Doanh nghiệp(Luật số 68/2014/QH13)ngày
26/11/2014thì doanh nghiệp được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo pháp luật
Việt Nam và có trụ sở chính tại Việt Nam thì được coi là doanh nghiệp Việt Nam,
tức tổ chức kinh tế trong nước (khoản 9 Điều 4). Tương tự, theo Luật Thương mại
(Luật số 36/2005/QH11) ngày 14/6/2005 thì “thương nhân nước ngồi là thương
nhân được thành lập, đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nước ngồi
hoặc được pháp luật nước ngồi cơng nhận”và “DNCVĐTNN được thương nhân
nước ngoài thành lập tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam hoặc điều
7

Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế
thị trường”,Tạp chí Khoa học Pháp lý, số04 (83), tr.25


13

ước quốc tế mà Cộng hoà XHCN Việt Nam là thành viên thì được coi là thương
nhân Việt Nam” (khoản 1, khoản 4 Điều 16).Như vậy, Luật Doanh nghiệp 2014 và
Luật Thương mại 2005 đều xác định quốc tịch của doanh nghiệp dựa vào nơi doanh
nghiệp đó được thành lập hoặc nguồn luật thành lập. Do đó, kể cả những

DNCVĐTNN theo Luật Doanh nghiệp 2014 và Luật Thương mại 2005 vẫn là
doanh nghiệp Việt Nam, thương nhân Việt Nam. Trong khi đó, theo Luật Đất đai
2013 thì DNCVĐTNN khơng phải là tổ chức kinh tế trong nước (khoản 27 Điều 3)
và chế độ SDĐ của chủ thể này có sự khác biệt. Luật Đất đai có dẫn chiếu đến Luật
Đầu tư nhưng việc phân biệt đối xử với tổ chức có vốn đầu tư nước ngồi theo Luật
Đầu tư chỉ nhằm mục đích quy định về thủ tục đầu tư, để hạn chế, khuyến khích đầu
tư nước ngồi vào một số lĩnh vực cụ thể,…Trong khi đó, theo Luật Đất đai thì việc
phân biệt DNCVĐTNN sẽ ảnh hưởng đến chế độ SDĐcủa họ.
1.1.2. Vai trị của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
Trong thời gian qua, khu vực có vốn đầu tư nước ngồi đã có nhiều đóng góp
quan trọng trong tiến trình phát triển của nền kinh tế nước ta:
Thứ nhất, việc đầu tư vốn vào các DNCVĐTNN đã bổ sung nguồn vốn quan
trọng cho đầu tư phát triển. Nguồn vốn đầu tư nước ngồi đã khơng ngừng tăng lên
qua các thời kỳ. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng vốn đầu tư toàn xã hội
thực hiện năm 2016 theo giá hiện hành ước tính đạt 1.485,1 nghìn tỷ đồng, tăng
8,7% so với năm 2015 và bằng 33% GDP. Trong đó, vốn khu vực có vốn đầu tư
trực tiếp nước ngồi đạt 347,9 nghìn tỷ đồng, chiếm 23,4% và tăng 9,4%.Tính đến
ngày 26/12/2016, ước tính các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài đã giải ngân được
15,8 tỷ USD, tăng 9% so với cùng kỳ năm 2015, đạt mức giải ngân vốn FDI cao
nhất từ trước đến nay8.
Thứ hai, hoạt động của các DNCVĐTNN tạo điều kiện cho Việt Nam tiếp cận
công nghệ cao, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa,
hiện đại hóa. Nhìn chung, “trình độ cơng nghệ của khu vực FDI cao hơn, hoặc bằng
các thiết bị tiên tiến đã có trong nước và tương đương với các nước trong khu
vực.Hầu hết các doanh nghiệp có vốn FDI áp dụng phương thức quản lý tiên tiến,
được kết nối và chịu ảnh hưởng của hệ thống quản lý hiện đại của công ty mẹ” 9.

8

Tổng cục Thống kê, “Tình hình kinh tế - xã hội năm 2016”,

< truy cập ngày 01/01/2017.
9
Học viện Ngoại giao Việt Nam (2012), Giáo trình Kinh tế đối ngoại, Nguyễn Văn Lịch (Chủ biên), Nhà
xuất bản Chính trị quốc gia, tr.304


14

Thứ ba, các DNCVĐTNN góp phần phát triển nguồn nhân lực có chất lượng
cao, tạo thêm nhiều việc làm cho người lao động.Hiện nay, các nhà đầu tư nước
ngoài chủ yếu đầu tư vào Việt Nam trong các lĩnh vực như công nghiệp chế biến,
chế tạo, bán buôn, bán lẻ, sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy, kinh doanh BĐS,… Đây
đều là những lĩnh vực đòi hỏi nhiều lao động, đặc biệt là lao động có trình độ cao.
Các dự án có vốn đầu tư nước ngồi đã giúp đào tạo lực lượng lao động có trình độ
chun mơn cũng như giỏi về ngoại ngữ. Khi làm việc tại các DNCVĐTNN, người
lao động sẽ được tiếp cận với trình độ quản lý và cách thức tổ chức làm việc hiện
đại, chuyên nghiệp, từ đó hội nhập sâu hơn vào thị trường lao động thế giới.
Thứ tư, các DNCVĐTNN đóng góp rất lớn vào nguồn thu của ngân sách Nhà
nước. Tổng thu ngân sách Nhà nước từ đầu năm đến thời điểm 15/12/2016 ước tính
đạt 943,3 nghìn tỷ đồng. Trong thu nội địa, thu từ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi (khơng kể dầu thơ) đạt 147,7 nghìn tỷ đồng10.
Nhận thức được vai trò quan trọng của thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước
ngồi, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi về chính sách,
pháp luật để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Trong Báo cáo đánh giá kết quả
thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2011 – 2015 và phương hướng,
nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2016 – 2020, Ban Chấp hành Trung ương
Đảng đã đưa ra giải pháp: “Về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi: Rà sốt, sửa
đổi pháp luật, chính sách để thu hút mạnh đầu tư nước ngoài, nhất là các dự án có
cơng nghệ cao, thân thiện mơi trường, sản phẩm có giá trị gia tăng và tỉ lệ nội địa
hoá cao, tham gia mạng sản xuất và chuỗi giá trị toàn cầu thúc đẩy cơ cấu lại nền

kinh tế. Khuyến khích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và các ngành công nghiệp hỗ
trợ, năng lượng tái tạo, vật liệu mới, điện tử, công nghệ thông tin, công nghệ sinh
học, giống cây trồng, vật nuôi, đào tạo nhân lực và chăm sóc sức khỏe chất lượng
cao,... Có cơ chế ưu đãi linh hoạt đối với các dự án đặc thù. Khuyến khích thành lập
các trung tâm nghiên cứu triển khai của doanh nghiệp đầu tư nước ngồi tại Việt
Nam”11. Vì vậy, trong thời gian tới, pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói
riêng cần tiếp tục được hoàn thiện nhằm tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư nước
ngồi.
Q trình phát triển của pháp luật đất đai cho thấy Nhà nước luôn chú trọng
điều chỉnh các quyền của người SDĐ nói chung và quyền của các nhà đầu tư nước
ngồi nói riêng, theo hướng ngày càng thuận lợi hơn. “Chủ nhân của hàng trăm
10

Tổng cục Thống kê, tlđd (8)
Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, tr. 292, 293.

11


15

triệu ô thửa đất ở Việt Nam ngày càng được hưởng nhiều quyền lợi, các quyền lợi
này được nới rộng dần qua bốn lần sửa đổi Luật Đất đai. Quyền SDĐ tuy chưa đạt
tới sở hữu tư nhân tuyệt đối, song đã trở thành một quyền tài sản quan trọng”12.
Trong đó, việc mở rộng quyền của các nhà đầu tư nước ngồi khi SDĐ tại Việt Nam
được thể hiện thơng qua các Luật Đất đai cụ thể như sau:
Luật Đất đai (Luật số 3-LCT/HĐNN8) ngày 29/12/1987ra đời cùng thời điểm
với Luật Đầu tư nước ngồi 1987, đã có những quy định về việc SDĐ của các tổ
chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Việc giao đất cho tổ chức, cá nhân
nước ngoài để sử dụng sẽ do Hội đồng Bộ trưởng nước Cộng hòa XHCN Việt Nam

quyết định (Điều 50). Tổ chức, cá nhân nước ngoài được giao đất để sử dụng phải
tuân theo các quy định của Luật Đất đai, trừ trường hợp điều ước quốc tế ký kết
giữa nước CHXHCN Việt Nam với nước ngoài hoặc tổ chức quốc tế có quy định
khác. Nhìn chung, việc SDĐ của các chủ thể nước ngoài trong giai đoạn này chủ
yếu phục vụ cho hoạt động ngoại giao như để xây dựng trụ sở cơ quan đại diện
ngoại giao, lãnh sự và các cơ quan đại diện khác của nước ngồi trên cơ sở Hiệp
định giữa Chính phủ CHXHCN Việt Nam với Chính phủ nước ngồi hoặc tổ chức
quốc tế hữu quan với hình thức giao đất có thời hạn. Việc SDĐ để sản xuất kinh
doanh còn khá khiêm tốn, các xí nghiệp có vốn 100% của nước ngoài được thuê đất
theo luận chứng kinh tế - kỹ thuật đã được Ủy ban Nhà nước về hợp tác đầu tư phê
chuẩn (điểm a, khoản 2 Nghị định số 30-HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng ngày
23/3/1989 về việc thi hành Luật Đất đai1987).
Luật Đất đai (Luật số 24-L/CTN) ngày 11/7/1993 đã có những quy định cụ thể
mang tính ổn định cho việc SDĐ của các nhà đầu tư nước ngồi. Theo đó, tổ chức,
cá nhân nước ngồi có thể tiếp cận đất đai thông qua việc được Nhà nước cho thuê
đất. Thời hạn thuê sẽ theo thời hạn đầu tư quy định tại Luật đầu tư nước ngoài tại
Việt Nam (Điều 1, Điều 80, Điều 83).Tiếp đó, Pháp lệnh số 37-L/CTN của Ủy ban
Thường vụ Quốc hội ngày 25/10/1994 về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân nước ngoài thuê đất ở Việt Nam đã trao cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài
các quyền chung của chủ thể SDĐnhư: quyền được hưởng kết quả đầu tư trên
đất;thế chấp giá trị quyền SDĐ gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu
tư, xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê đất, theo quy
định của pháp luật Việt Nam; trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ
tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu cơng nghiệp thì có quyền cho các chủ
12

Phạm Duy Nghĩa (2011), “Quyền tài sản đa tầng đối với đất đai ẩn sau Hiến pháp 1992”, Tạp chí Khoa học
pháp lý, số chuyên đề 01, tr.9

16

đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính
phủ Việt Nam;… (Điều 7).
Luật Đất đai 2003 tiếp tục mở rộng nhiều quyền cho các nhà đầu tư nước
ngoài và cho phép họ được phép giao dịch quyền SDĐ. Tổ chức, cá nhân nước
ngoàiđược Nhà nước cho thuê đất và được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 3
Điều 108). Đây có thể được coi là một lợi thế so với các chủ thể trong nước (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) vì các chủ thể trong nước sẽ khơng được th đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th.Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngồi lại
khơng được SDĐ dưới hình thức giao.Điều này đã tạo ra những rối rắm về mặt
pháp lý, đặc biệt là đối với các chủ thể kinh doanh dự án nhà ở để bán. Tổ chức, cá
nhân nước ngoài xây dựng nhà ở được bán phải thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê (điểm a, khoản 2 Điều 35). Trong khi đó, người mua nhà ở
gắn liền với quyền SDĐ ở thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán do tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngồi thực hiện thì lại SDĐ dưới hình thức giao, phải nộp
tiền SDĐ. Do đó, khi bán nhà, nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước số tiền chênh lệch
giữa tiền SDĐ và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước (khoản 2 Điều 81 Nghị định
181/2004/NĐ-CPcủa Chính phủ ngày 29/10/ 2004 về thi hành Luật Đất đai 2003).
Có nghĩa là người thuê đất lại phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của người được Nhà
nước giao đất. “Quy định này đã tạo ra sự “lẩn quẩn” trong pháp luật đất đai mà cội
nguồn của nó là sự phân biệt đối xử khơng cần thiết”13.
Khắc phục hạn chế nói trên, Luật Đất đai2013 lần đầu tiên cho phép
DNCVĐTNN được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ như chủ thể trong nước nếu
thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê
(khoản 3 Điều 55). Chủ thể trong nước hay nước ngồi SDĐ khơng cịn được lựa
chọn hình thức SDĐ, và về cơ bản phần lớn trường hợp SDĐ để đầu tư kinh doanh
đều phải thuê đất như nhau… “Quy định này chắc chắn sẽ khắc phục được những
bất cập trong thực thi pháp luật đất đai đối với DNCVĐTNN kinh doanh nhà ở, từ

đó loại bỏ được những tranh chấp giữa nhà đầu tư và khách hàng trong việc thực
hiện nghĩa vụ tài chính về SDĐ như trường hợp của cơng ty Phú Mỹ Hưng tại Tp.
Hồ Chí Minh trong thời gian qua”14.Tuy nhiên, DNCVĐTNN vẫn không được nhận
13

Lưu Quốc Thái (2007), “Yếu tố thị trường trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong
“thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số11 (235), tr.76
14
Lưu Quốc Thái (2014), “Hồn thiện pháp luật đất đai và mơi trường theo Hiến pháp năm 2013”,Tạp chí
Khoa học Pháp lý, số chuyên đề02, tr. 55.


17

chuyển nhượng quyền SDĐ từ người SDĐ khác, hoặc không được nhận góp vốn
hay thuê, thuê lại quyền SDĐ từ chủ thể SDĐ là hộ gia đình, cá nhân (Điều 169).
Như vậy, tổ chức, cá nhân nước ngoài từ chỗ chỉ có những quyền chung của
người SDĐ, đến nay đã có quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và góp vốn bằng quyền SDĐ. Từ chỗ chỉ có thể xác lập quyền SDĐ thơng qua
việc được Nhà nước cho thuê đất, đến nay họ đã có thể thông qua một số quan hệ
giao dịch quyền SDĐ trên thị trường để xác lập quyền SDĐ. Tuy nhiên, so với chủ
thể trong nước việc tiếp cận quyền SDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngồi vẫn cịn
nhiều hạn chế, nên thực tế họ gặp rất nhiều khó khăn khi tìm kiếm nguồn đất phục
vụ cho hoạt động của mình.
1.2. Khái niệm quyền tiếp cận đất đai và các phƣơng thức tiếp cận đất đai
Đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh, đất đai có vai trị vơ cùng quan trọng.
Một doanh nghiệp thành lập ra phải có đất để xây dựng trụ sở, văn phòng, làm mặt
bằng, kho bãi,… Quyền SDĐ có thể dùng để thế chấp vay vốn và cũng có thể chính
quyền SDĐ là nguồn vốn để liên kết kinh doanh với các chủ thể khác. Đối với các
chủ thể kinh doanh BĐS thì đất đai chính là “đầu vào”, là nguồn lực đầu tư không

thể thiếu. Vì vậy, việc tiếp cận đất đai sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình thành và
phát triển của doanh nghiệp nói chung và DNCVĐTNN nói riêng.
1.2.1. Khái niệm quyền tiếp cận đất đai
Theo từ điển Tiếng Việt phổ thông, “tiếp cận” tức là “tiến sát gần, đến gần để
tiếp xúc”15.Cịn theo Từ điển Bách khoa tồn thư mở Wikipedia thì “Sự tiếp cận là
một cụm từ chung dùng để miêu tả mức độ một sản phẩm, thiết bị, dịch vụ, hoặc
mơi trường có thể được sử dụng bởi càng nhiều người càng tốt. Sự tiếp cận có thể
được xem như khả năng tiếp cận và khả năng hưởng lợi từ một hệ thống hay vật
chất”16.Đất đai là một nguồn lực để đầu tư phát triển nên khả năng tiếp cận đất đai
dễ dàng có ý nghĩa rất quan trọng với các nhà đầu tư, trong đó có DNCVĐTNN. Có
thể hiểu: Quyền tiếp cận đất đai của DNCVĐTNN là khả năng chủ thể này có thể
xác lập quyền SDĐ, trở thành chủ thể SDĐ có quyền và nghĩa vụ theo quy định của
pháp luật đất đai, hoặc khả năng tiếp cận quyền khai thác, sử dụng đất đai của
những người SDĐ khác.Tức là tiếp cận đất đaikhông đồng nghĩa với việc họ phải
xác lập quyền SDĐ, có tư cách của chủ thểSDĐ và đứng tên trên Giấy Chứng nhận
15

Viện ngôn ngữ học (2002), Từ điển Tiếng Việt phổ thông, Nhà xuất bản Tp. Hồ Chí Minh, tr.909
Từ điển bách khoa toàn thư mở Wikipedia,
< truy cập ngày
05/5/2016
16


18

quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là
“Giấy Chứng nhận”). “Tiếp cận” ở đây có thể chỉ là việc trực tiếp quản lý, sử dụng
thửa đất theo nhu cầu, mục đích của các chủ thể một cách hợp pháp. Nói cách khác,
quyền tiếp cận đất đai chính là khả năng tiếp cận quyền khai thác, sử dụng đất đai –

một nguồn lực đầu tư phát triển.
Pháp luật đất đai không đề cập đến quyền tiếp cận đất đai nhưng thuật ngữ này
đã được sử dụng phổ biến trên thực tế và được ghi nhận về mặt pháp lý trong lĩnh
vực pháp luật về đầu tư. Theo đó,khi quy định các chính sách về đầu tư kinh doanh,
Luật Đầu tư 2014 khẳng định: “Nhà đầu tư được tự chủ quyết định hoạt động đầu tư
kinh doanh theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
được tiếp cận, sử dụng các nguồn vốn tín dụng, quỹ hỗ trợ, sử dụng đất đai và tài
nguyên khác theo quy định của pháp luật” (khoản 2 Điều 5 Luật Đầu tư 2014). Như
vậy, Nhà nước khẳng định sẽ đảm bảo cho các nhà đầu tư được tiếp cận và sử dụng
các nguồn lực cần thiết cho hoạt động đầu tư, trong đó có nguồn lực đất đai.
Bên cạnh đó, việc “tiếp cận đất đai dễ dàng và SDĐ ổn định” còn là một chỉ số
quan trọng (đứng thứ hai trong 10 chỉ số) để đánh giá Chỉ số năng lực cạnh tranh
cấp tỉnh PCI (Provincial Competitiveness Index). Chỉ số PCIdo Phịng Thương mại
và Cơng nghiệp Việt Nam (VCCI) được sự hợp tác nghiên cứu và trợ giúp của Cơ
quan hợp tác Phát triển Quốc tế Hoa Kỳ US-Aid xây dựng nhằm đánh giá môi
trường kinh doanh, chất lượng điều hành kinh tế và nỗ lực cải cách hành chính của
chính quyền các tỉnh, thành phố của Việt Nam, qua đó thúc đẩy sự phát triển của
khu vực kinh tế tư nhân trong nước. Trong đó, chỉ số“tiếp cận đất đai dễ dàng và
SDĐ ổn định” sẽđo lường về hai khía cạnh của vấn đề đất đai mà doanh nghiệp phải
đối mặt: (1) việc tiếp cận đất đai có dễ dàng khơng và (2) doanh nghiệp có thấy yên
tâm và được đảm bảo về sự ổn định khi có được mặt bằng kinh doanh hay khơng17.
Như vậy, khả năng tiếp cận đất đai sẽlà cơ sở để đánh giá và xếp hạng chính quyền
các tỉnh, thành của Việt Nam trong việc xây dựng môi trường kinh doanh thuận lợi.
Tóm lại, quyền tiếp cận đất đai của DNCVĐTNN chính là khả năng chi phối,
kiểm sốt (một cách trực tiếp hay gián tiếp) một thửa đất cụ thể của DNCVĐTNN,
trong đó có thể bao gồm việc xác lập quyền SDĐ hoặc khơng xác lập quyền SDĐ
nhưng có quyền khai thác, sử dụng đất theo nhu cầu. Mặc dù không được ghi nhận
chính thức trong pháp luật đất đai nhưng khái niệm “quyền tiếp cận đất đai” đã
được sử dụng khá phổ biến trên các phương tiện thông tin đại chúng, trong một số
17

Phịng Thương mại và Cơng nghiệp Việt Nam, “Giới thiệu chung về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh”,
< cập ngày 07/5/2016.


19

văn bản pháp luật và được xem một trong những tiêu chí đánh giá năng lực cạnh
tranh giữa các tỉnh thành. Quyền tiếp cận đất đai là một trong những quyền quan
trọng của chủ đầu tư, đặc biệt là đối với các DNCVĐTNN. Đứng trước những rủi ro
khi đầu tư vào lãnh thổ một quốc gia khác, điều mà các nhà đầu tư nước ngoài cần
là khả năng tiếp cận đất đai một cách dễ dàng cũng như sự đảm bảo của nước sở tại
về tính ổn định, bền vững trong quá trình SDĐ.
1.2.2. Các phương thức tiếp cận đất đai
Theo quy định của pháp luật, các nhà đầu tư có thể tiếp cận đất đai thơngqua
hai cách thức: một là, tiếp cận đất đai thông qua cơ chế chuyển dịch đất đai bắt
buộc với quy trình Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư
cho những người có đất bị thu hồi và sau đó ra quyết định giao đất, cho thuê đất cho
các chủ đầu tư; vàhai là, tiếp cận đất đai thông qua cơ chế chuyển dịch đất đai tự
nguyện trên cơ sở nhà đầu tư tự thương lượng, thỏa thuận với những người đang
SDĐ.
1.2.2.1. Tiếp cận đất đai thông qua cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc
Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc là cơ chế cưỡng bức bằng mệnh lệnh
hành chính thơng qua hoạt động thu hồi đất của người này để giao đất, cho thuê đất
cho người khác. Theo đó, “Nhà nước ban hành quyết định hành chính để thu hồi đất
của người đang SDĐ và giao đất cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư, nhà
đầu tư nộp tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước và trả tiền bồi thường đối với
đất bị thu hồi, tiền tái định cư cho người bị thu hồi đất ở theo giá đất do Nhà
nướcquy định”18. Bằng cơ chế này, các DNCVĐTNN sẽ nhận được quyền SDĐ từ
Nhà nước thơng qua một quy trình chặt chẽ, bao gồm nhiều khâu khác nhau của quá

trình điều phối đất đai.
“Điều phối đất đai là việc phân phối, điều chỉnh đất đai theo nhu cầu của đời
sống xã hội và để thực hiện quyền sở hữu Nhà nước, thực hiện chức năng quản lý
Nhà nước về đất đai”19.Điều phối đất đai bao gồm nhiều hoạt động khác nhau mà
khâu đầu tiên là lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch
SDĐ đã lập ra,Nhà nước sẽ tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể có
nhu cầu và đáp ứng đầy đủ các điều kiện.Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho
18

Ngân hàng Thế giới, “Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam: Phương
pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân”, < />0/Rendered/PDF/648910ESW0whit0IC00baocao0WB0Vie010.pdf>, truy cập này 02/5/2016.
19
Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai,Lưu Quốc Thái (Chủ biên), Nhà
xuất bảnHồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr. 118.