Pháp luật về môi giới bất động sản ở việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. H CH MINH

PHAN Nữ KHáNH LINH

PHáP LUậT Về MÔI GiớI
BấT §éng s¶n ë viƯt nam

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC
Chun ngành LuËt Kinh TÕ Mã số 60 38 50

Người hướng dn khoa hc: PGS-TS PHạM HữU NGHị

TP H CH MINH, NĂM 2008


Lời cam đoan

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu và thông tin nêu trong luận văn này là trung thực.Các dữ liệu, luận
điểm được trích dẫn đầy đủ nếu khơng thuộc ý tưởng hoặc kết quả tổng hợp
của chính bản thân tơi.
Tác giả luận văn

PHAN NỮ KHÁNH LINH


Quy ước viết tắt

- Kinh doanh bất động sản

KDBĐS

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ Nghị định 153/2007/NĐ-CP
ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh
doanh bất động sản
- Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày
31/12/2007 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về Quyết
Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức BXD
về môi giới bất động sản

định

29/2007/QĐ-

- Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008
cđa Bé X©y dùng h­íng dÉn thùc hiƯn mét sè nội Thông tư 13/2008/TT-BXD
dung của Nghị định số 153/ 2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động
sản
-

Cộng hòa Nhân dân

CHND


Mục lục

Mở ĐầU

1. Tính cấp thiết của đề tài

2. Tình hình nghiên cứu
3. Mục đích của việc nghiên cứu
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
6. ý nghĩa của việc nghiên cứu
7. Bố cục của luận văn
CHƯƠNG 1 : Những vấn đề chung về môi giới bất động sản

1.1 Khái quát về thị trường bất động sản
1.2. Hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản
1.2.1 Sự ra đời của môi giới bất động sản

1.2.2 Khái niệm môi giới bất động sản
1.2.3 Đặc trưng của môi giới bất động sản
CHƯƠNG 2: Thực trạng PHáP LUậT Về MÔI GIớI BấT động sản và
thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

2.1 Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam
2.1.1 Chủ thể môi giới bất động sản
2.1.2 Quy định về hợp đồng môi giới bất động sản
2.1.3 Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động
sản

2.1.4 Quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản
2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam
2.2.1 Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay

2.2.2 Nguyên nhân của thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt
Nam hiện nay
2.2.3 Đánh giá chung về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay
CHƯƠNG 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động
sản ở Việt Nam hiện nay

3.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản
3.1.1 Quy định về sàn giao dịch bất động sản
3.1.2 Về chế độ thù lao
3.1.3 Quy định về xử phạt vi phạm hành chính cá nhân, tổ chức môi giới bất động
sản

3.1.4 Quy định về quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản
3.2 Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản
3.2.1 Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động
sản

1
1
2
3
3
4
4
4
5
5
7
7
9

12
15
15
15
25
28
38
41
41
54
57
62
62
62
63
65
66
67
67


3.2.2 Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường
3.2.3 Đổi mới sự quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
3.2.4 Về nguồn nhân lực
Kết luận

DANH MụC TàI LIệU THAM KHảO

69
72

76
79


Mở Đầu
1.Tớnh caỏp thieỏt cuỷa ủe taứi
Hình thành và phát triển các loại thị trường là hệ quả tất yếu của việc phát
triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường, đồng thời là điều kiện làm cho phân công
lao động xà hội ngày càng sâu sắc. Thực hiện đường lối phát triển kinh tế của
Đảng và Nhà nước ta, trong những năm qua, nền kinh tế Việt Nam đang dần
chuyển từ cơ chế tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường. Cùng với nó là một hệ
thống các thị trường đà được hình thành và phát triển, trong đó có thị trường bất
động sản. Thị trường bất động sản càng sôi động hơn khi nước ta gia nhập WTO.
Tại Việt Nam hiện nay bất động sản chiếm khoảng70% của cải quốc
gia . Như vậy, có thể nói phát triển thị trường bất động sản chính là phát huy sức
mạnh nội lực một cách hiệu quả nhất cho việc phát triển kinh tế- xà hội. Trong
những năm qua thị trường bất động sản ở nước ta cũng đà có những chuyển biến
tích cực góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế- xà hội của đất
nước với nhịp độ tương đối cao và ổn định. Cùng với việc hình thành và phát triển
của thị trường bất ®éng s¶n, trong x· héi ViƯt Nam cịng ®· xt hiện một bộ
phận những người chuyên đứng ra làm trung gian môi giới đối với các giao dịch
bất động sản. Đội ngũ này đà góp phần tích cực vào sự sôi động của thị trường
bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản nước ta
trong thêi gian qua cịng ®· béc lé nhiỊu ®iĨm bất cập. Đó là việc các tổ chức, cá
nhân hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp; do hàng hoá bất
động sản chủ yếu chưa được cấp chứng nhận về chất lượng, hệ thống thông tin về
bất động sản không đầy đủ và thiếu hệ thống; công tác quản lý nhà nước đối với
lĩnh vực này còn yếu kém nên hoạt động môi giới còn chứa đựng nhiều rủi ro cho
người sử dụng dịch vụ. Thêm vào đó, những quy định của pháp luật về thị trường
bất động sản còn rất mỏng mặc dù đang được hoàn thiện dần dần nhưng vẫn còn

chứa đựng nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí không phù hợp với thực tế và
xu hướng phát triển. Trong khi các chủ thể môi giới hoạt động một cách tự phát
thì các nhà hoạch định chính sách còn đang mò mẫm tìm hiểu để nhận dạng thị
trường, hoặc chỉ loay hoay với một số công cụ hành chính nhằm hạn chế sự ảnh
hưởng tiêu cực của hoạt động này đối với thị trường bất động sản...Tất cả những
nguyên nhân trên đà góp phần tạo ra những cơn sốt đất, nhà ở và mặt bằng sản
xuất trong thời gian vừa qua mà Nhà nước không có những biện pháp hữu hiệu để
xử lý triệt để.
1

1

/>

Kể từ khi Luật KDBĐS được Quốc hội thông qua vµo ngµy 29/6/2006 vµ
cã hiƯu lùc thi hµnh vµo ngµy 1/7/2007, môi giới bất động sản đà chính thức được
xác lập và ghi nhận trong một đạo luật. Tuy nhiên, qua gần hai năm áp dụng vào
thực tế cuộc sống, bước đầu cũng có những khó khăn nhất định do việc ban hành
văn bản hướng dẫn thi hành còn chậm nên môi giới bất động sản cũng chưa thực
sự đi vào khuôn khổ pháp lý. Do đó đà ảnh hưởng đến việc thực hiện và bảo vệ
quyền và lợi ích chính đáng của các bên khi tham gia giao dịch môi giới bất động
sản.
Có thể nhận thấy hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta trong thời
gian qua chưa đúng với bản chất, vai trò và ý nghĩa của nó. Một trong những
nguyên nhân đó là khung pháp luật về thị trường bất động sản nói chung và pháp
luật về hoạt động môi giới bất động sản nói riêng còn thiếu, mặc dù hiện nay
Luật KDBĐS đà ra đời và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định
153/2007/NĐ-CP; Thông tư 13/2008/TT-BXD; Quyết định 29/2007/QĐ-BXD đÃ
được ban hành nhưng vẫn còn nhiều bất cập. Xuất phát từ lý do trên, tôi đà lựa
chọn Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam làm đề tài cho luận văn tốt

nghiệp thạc sỹ luật học của mình.
2.Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu và xây dựng một thị trường bất động sản với các thể chế
của nó đối với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển không còn là vấn đề
mới. Song ở Việt Nam do thị trường bất động sản hình thành còn sơ khai nên
công việc này mới chỉ được quan tâm nghiên cứu chủ yếu ở mức độ nhất định
trong một số công trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị có liên quan như :
- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do Viện
nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương
trình phát triển Liên hợp quốc (UNDP).
- Thị trường bất động sản- Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của PGS.TS
Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính phát hành
năm 2003.
Tuy nhiên, nội dung của các công trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập
những vấn đề về thị trường bất động sản nói chung dưới góc độ kinh tế.
Liên quan đến pháp luật về môi giới bất động sản có luận văn thạc sỹ luật
học Đặng Văn Được(2005). Tuy nhiên, luận văn này được hoàn thành khi Luật


KDBĐS năm 2006 chưa được ban hành. Chính vì vậy trong luận văn này tôi sẽ
tập trung nghiên cứu những quy định mới của pháp luật về môi giới bất động sản
theo Luật KDBĐS năm 2006 và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật.
3. Mục đích của việc nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý
luận và thực tiễn về môi giới bất động sản dưới góc độ pháp lý, qua đó đề xuất
một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt
Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận và các quy định
pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng các quy định môi giới bất

động sản ở Việt Nam.
- Phạm vi nghiên cứu của luận văn:
Trong phạm vi một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề
nghiên cứu tất cả những vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản mµ chØ tËp
trung lµm râ mét sè néi dung nh­ sau:
- Chứng minh sự ra đời và hoạt động môi giới trong thị trường bất động
sản tại Việt Nam hiện nay là một tất yếu khách quan.
- Phân tích các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam có liên quan
đến môi giới bất động sản.
- Đưa ra nhận xét ban đầu về các quy định của pháp luật Việt Nam đối môi
giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi
giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp cho
môi giới bất động sản.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác-Lê Nin và tư
tưởng Hồ Chí Minh làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu.
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng một số phương pháp
sau:


- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện tượng
pháp lý đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về môi giới bất động sản phát sinh
trong cuộc sống.
- Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luật về
môi giới bất động sản, làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chÕ cịng nh­ mèi
quan hƯ cđa chóng víi c¸c quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam có
liên quan đến môi giới bất động sản.
- Phương pháp so s¸nh ph¸p lt: so s¸nh ph¸p lt cđa ph¸p lt Việt
Nam với một số nước có đặc điểm tương đồng.
6. ý nghĩa của việc nghiên cứu

Các kết quả nghiên cứu và một số kiến nghị của đề tài có thể được sử dụng
làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học, đồng thời có
thể có giá trị tham khảo đối với các cơ quan, tổ chức hữu quan.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được
chia làm ba chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về môi giới bất động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn hoạt
động môi giới bất động sản ở Việt Nam.
Chương 3: giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt
Nam hiện nay.


CHƯƠNG 1:
Những vấn đề chung về môi giới bất động sản
1.1. Khái quát về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra việc mua bán và trao đổi bất động
sản, đó chính là thị trường mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, các bất động sản
khác theo quy định của pháp luật. Cũng như các loại thị trường khác, thị trường
bất động sản chỉ xuất hiện trong nền kinh tế hàng hoá, khi nền kinh tế thị trường
đà phát triển đến một trình độ nhất định. Thị trường bất động sản có chức năng
đưa những người có nhu cầu trao đổi bất động sản đến với nhau; xác định giá cả
cho các bất động sản giao dịch; phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu và
phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
Thị trường bất động sản ngày nay đà trở thành một bộ phận cấu thành
quan trọng không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của bất kỳ quốc gia
nào có nền kinh tế phát triển. Bởi trong nền kinh tế thị trường vốn, lao động và
bất động sản bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng là những yếu tố ban
đầu không thể thiếu được của quá trình sản xuất hàng hoá. Chính vì vậy, để đáp

ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất đòi hỏi thị trường các yếu
tố đầu vào phải được hình thành.
Một trong những nhân tố có tính quyết định đối với sự ra đời của thị
trường bất động sản là bất động sản phải trở thành hàng hoá. Pháp luật của các nước và nước ta thừa nhận đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác
gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng là bất động sản. Tuy nhiên, không
phải bất cứ bất động sản nào cũng đều có thể mang ra giao dịch, trao đổi trên thị
trường bất động sản. Không giống như các loại hàng hoá thông thường, bất động
sản để được coi là hàng hoá và được giao dịch trên thị trường đòi hỏi phải được
xác định chủ sở hữu và phải được phép tham gia thị trường. Vì vậy, thị trường bất
động sản hình thành và phát triển phụ thuộc vào chính bất động sản khi nó được
coi là hàng hoá, nghĩa là nó được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê
mua bất động sản.


Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng sâu sắc
vào những yếu tố khác như sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số, quá trình đô
thị hoá, yếu tố pháp luật, chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
của quốc gia. Sự gia tăng dân số, sự phát triển kinh tế đà làm tăng nhu cầu sử
dụng bất động sản cho các ngành kinh tế công nghiệp, thương mại, dịch vụ..., làm
gia tăng các quan hệ giao dịch bất động sản và làm cho thị trường bất động sản
phát triển.
Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là
một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất
hàng hoá. Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng
hoá. ở đâu và lúc nào, bất kỳ bất động sản chưa trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc
đó, chưa thể có thị trường bất động sản. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua bán,
trao đổi là có kinh tế thị trường, mà chỉ khi kinh tế hàng hoá phát triển đến mức
độ nhất định thì mới có kinh tế thị trường.
Thị trường bất động sản là thị trường có một số những đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản

thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong
bất động sản vì thị trường bất động sản khác với thị trường hàng hoá thông thường. Do đó việc giao dịch các tài sản này thực chất là giao dịch các quyền và lợi
ích có được từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất), nhà ở và các công trình
xây dựng khác.
Đối với đất đai, nó không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp cố ý
huỷ hoại), cho nên người có quyền sở hữu (sử dụng) đất không sử dụng đất như
các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi
ích do đất đai mang lại. Chính vì vậy giá đất, một bộ phận của giá bất động sản,
trong trường hợp giá đất là giá bất động sản không phản ánh giá trị của đất đai
(quyền sử dụng đất), mà chỉ phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn
đầu tư vào đất.
Thứ hai, thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo vì
xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện
tự nhiên cũng như truyền thống tập quán, thị hiếu, tâm lý xà hội trong quá trình
sử dụng bất động sản. Thị trường bất động sản có nội dung hoạt động phong phú
bao gồm các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản...
Các giao dịch này được thực hiện thông qua các hợp đồng do pháp luật quy định


hoặc theo tập quán được cộng đồng và giữa hai bên giao dịch chấp nhận. Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo.
Tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản thể hiện ở chỗ nó phụ
thuộc rất lớn vào các quy định của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất kỳ
nhà nước nào cũng đều có có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức
độ khác nhau, trong ®ã chđ u lµ ®Êt ®ai ®Ĩ thùc hiƯn mơc tiêu phát triển chung.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào những điều kiện khác
như yếu tố tâm lý, tập quán của từng vùng, địa phương, mỗi cộng đồng khác
nhau. Có giao dịch ở địa phương này đà xuất hiện, nhưng tại địa phương khác lại
chưa xuất hiện, cá biệt hơn đối với những giao dịch cùng loại nhưng ở các địa
phương khác nhau lại có cách tiến hành khác nhau.
Thứ ba, thị trường bất động sản là thị trường không tập trung, trải rộng

trên khắp các vùng miền của đất nước và mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản là hàng hoá không có thị trường tập trung vì nó không được trưng
bày trực tiếp, thông tin thị trường khó thu thập, độ tin cậy kém nên hiệu quả hoạt
động thị trường thấp, giá thành giao dịch lại cao. Khác với thị trường chứng
khoán, thị trường tài chính, thị trường lao động, thị trường bất động sản thường
không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị
trường đều mang tính chất địa phương, phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của
từng vùng, địa phương..
Thứ tư, giao dịch trên thị trường bất động sản phải cần đến các loại tư vấn
chuyên nghiệp trình độ cao.
Do bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên phải cần đến các loại tư vấn
chuyên nghiệp, để có thể đánh giá bất động sản. Trừ khi bản thân người tham gia
giao dch có đầy đủ kinh nghiệm để tự làm lấy công việc đó.
Giá trị của bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố, các
thông tin trên thị trường bất động sản khá phức tạp. Bản thân hiện vật của từng
bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của nó mà không phản ánh được rõ
ràng, cụ thể tính pháp lý về quyền sở hữu (sử dụng) của người đang có bất động
sản, đó là những thông tin, yếu tố mà ng­êi mua, thuª, nhËn thÕ chÊp, nhËn gãp
vèn liªn doanh... cần nắm bắt.
1.2 Hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản


1.2.1. Sự ra đời của môi giới bất động sản
Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản nói chung và môi giới bất
động sản nói riêng nhằm đáp ứng các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao
dịch bất động sản là một khâu của quá trình vận hành thị trường bất động sản.
Hoạt động môi giới là việc một người làm trung gian cho các bên tham gia giao
dịch trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng và được hưởng thù lao theo hợp đồng.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi hàng
hoá diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hoá ngày càng phong

phú và phương thức trao đổi hàng hoá theo đó cũng ngày càng đa dạng. Thị
trường càng phát triển ở trình độ cao, sản phẩm và dịch vụ càng dồi dào về số
lượng, đa dạng và phong phú về chủng loại, tinh tế và nhạy cảm trong vận hành
chức năng. Theo đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người giao dịch bất động sản
những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ
thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi hỏi phải có hoạt động tư vấn,
môi giới bất động sản phát triển mang tính chuyên nghiệp cao, hay nói cách khác
là trở thành một nghề. Với tư cách là khâu trung gian giúp thúc đẩy quá trình lưu
thông hàng hoá rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ giữa những người có nhu
cầu giao dịch với nhau, nghề môi giới đà tồn tại từ lâu trong nền kinh tế hàng
hoá, nhất là đối với những hàng hoá mà người mua và người bán không dễ dàng
gặp nhau.
Giống như những nghề khác, môi giới bất động sản chỉ ra đời khi có một
số điều kiện nhất định đó là khi xuất hiện thị trường bất động sản và khi thị trường bất động sản đó đà phát triển đến một trình độ nhất định. Sự ra đời của hoạt
động môi giới trong thị trường bất động sản là khách quan do xuất phát từ nhu
cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản,
của thị trường bất động sản. Hoạt động ấy xuất hiện khi quan hệ giao dịch bất
động sản vượt ra khỏi phạm vi cđa mét vïng, mét khu vùc d©n c­ nhÊt định, thậm
chí vượt khỏi phạm vi một quốc gia với sù tham gia cđa nhiỊu chđ thĨ trong thÞ tr­êng bất động sản. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và các loại hình
giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê,
thế chấp, góp vốn... đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt
để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trường bất
động sản ngày càng mở rộng bao gồm Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân... ; bất
động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng và chủng loại;
các giao dịch về bất động sản trên thị trường phát triển vượt ra khái khu«n khỉ


của những quan hệ truyền thống, làm xuất hiện các tỉ chøc trung gian m«i giíi, t­ vÊn, th«ng tin về bất động sản để làm cầu nối cung cầu về bất động sản. Nghề
môi giới bất động sản cũng chØ xuÊt hiÖn khi trong x· héi cã sù tù do trong việc
lựa chọn nghề nghiệp. Tất nhiên, không chỉ trên thị truờng bất động sản mới có

nghề môi giới. Trong thị trường chứng khoán cũng có hoạt động môi giới và nó
quan trọng đến mức được pháp luật quy định thành một nguyên tắc: nguyên tắc
trung gian.
Do đặc thù của loại hình thị trường, hoạt động môi giới bất động sản có
vai trò rất quan trọng. Đối với các nền kinh tế có trình độ phát triển cao, môi giới
bất động sản được coi là một hoạt động sống còn của thị trường bất động sản. Bởi
nó thực hiện chức năng đưa người mua và người bán đến với nhau và tạo điều
kiện thuận lợi cho việc mua bán. Hoạt động môi giới bất động sản ra đời để thực
hiện chức năng cung cấp thông tin và tư vấn cho khách hàng; cung cấp các sản
phẩm là dịch vụ giúp khách hàng thực hiện các giao dịch theo yêu cầu và vì lợi
ích của chính người môi giới. Có thể thấy môi giới bất động sản đóng vai trò rất
quan trọng trong các giao dịch bất động sản đồng thời lại là những hoạt động rất
gần gũi với đời sống xà hội vì những người dân là những đối tượng chủ yếu tiếp
nhận dịch vụ này.
Như vậy, môi giới bất động sản là hoạt động dịch vụ trung gian giúp các
bên tham gia giao dịch bất động sản trong việc giới thiệu, đàm phán, ký kết và
thực hiện hợp đồng. Môi giới bất động sản ở Việt Nam cũng không nằm ngoài
quy luật và phạm vi này. Từ những phân tích trên ta có thể đưa ra khái niệm môi
giới bất động sản.
1.2.2 Khái niệm môi giới bất động sản
Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học: Môi giới được hiểu là
người làm trung gian để cho hai bên tiếp xúc, giao thiệp với nhau2 .
Tại khoản 3 Điều 4 Luật KDBĐS quy định Kinh doanh dịch vụ bất động
sản là các hoạt động hổ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản,
bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất
động sản . Như vậy, có thể hiểu môi giới bất động sản là một trong những loại
hình kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Khoản 1 Điều 44 Luật KDBĐS có quy định về tổ chức cá nhân môi giới
bất động sản là làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất
động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.

2

Viện Ngôn ngữ học, (1997), Từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, tr. 618.


Luật KDBĐS không đưa ra khái niệm cụ thể về môi giới bất động sản, tuy
nhiên căn cứ vào một số quy định của Luật có thể đưa ra khái niệm về môi giới
bất động sản như sau:
Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, theo
đó tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian (gọi là bên môi giới)
cho các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được
hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.
Từ khái niệm trên có thể thấy rằng chủ thể của quan hệ môi giới bất động
sản gồm bên môi giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới phải là tổ
chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh có chứng chỉ môi giới bất động sản để kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Luật KDBĐS không quy định bên được môi
giới phải có những điều kiện như vậy. Trong hoạt động môi giới bất động sản
không phải tất cả các bên được môi giới đều có quan hệ môi giới bất động sản với
bên môi giới mà chỉ bên được môi giới nào ký hợp đồng môi giới bất động sản
với bên môi giới bất động sản thì giữa họ mới phát sinh quan hệ môi giới bất
động sản .
Khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản, bên môi giới nhân danh chính
mình để quan hệ với các bên đuợc môi giới và làm nhiệm vụ giới thiệu các bên
môi giới với nhau. Sau đó các bên được môi giới trực tiếp giao kết hợp đồng với
nhau. Họ không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp
đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Nội dung của hoạt động môi giới rất rộng bao gồm nhiều hoạt động như:
tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký
hợp đồng; đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt
động kinh doanh bất động sản; cung cấp thông tin, hổ trợ cho các bên trong việc

đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
Môi giới bất động sản là một hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Mục đích của bên môi giới bất động sản là tìm kiếm lợi nhuận. Bên môi giới
thông thường được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới do bên được môi giới trả.
Trước năm 1993, do thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành nên
hoạt động môi giới diễn ra dưới hình thức hoạt động ngầm. Khi đó thị trường bất
động sản ở nước ta chưa được thừa nhận chính thức và trong xà hội còn quan
niệm nặng tư tưởng bao cấp đó là một công việc chân chính phải là công việc
trong các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xÃ. Do đó, nghề môi
giới bất động sản là một nghề đứng giữa các bên mua bán bất động sản chưa được
Nhà nước và pháp luật thừa nhận là một nghỊ ch©n chÝnh. Quan niƯm nh­ vËy


không chỉ có riêng đối với nghề môi giới bất động sản. Do đó môi giới bất động
sản thường được gắn với mặt tiêu cực, mặt xấu nhiều hơn là mặt tốt, mặt tích cực
của nó. Hiến pháp 1992 khẳng định công dân có quyền tự do kinh doanh và Luật
công ty, Luật doanh nghiệp tư nhân ra đời. Song không phải vì thế mà các tổ
chức môi giới được thành lập một cách dễ dàng. Mặc dù pháp luật không có quy
định nào cấm đoán, song để ra đời một doanh nghiệp hoặc để cá nhân hoạt động
trong lĩnh vực này gặp rất nhiều khó khăn do Nhà nước duy trì cơ chế xin phép
kinh doanh. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là hoạt động môi giới không xuất
hiện vào thời kỳ này.
Giai đoạn từ 1993 đến nay việc thừa nhận đất có giá và Nhà nước cho phép
tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển quyền sử dụng đất đà đáp ứng nhu
cầu giao dịch về bất động sản để phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh và sinh
hoạt. Đến 1999, với sự ra ®êi cđa Lt doanh nghiƯp thĨ hiƯn quan niƯm tù do
kinh doanh thay đổi cơ chế xin phép bằng việc đăng ký kinh doanh nên các tổ
chức hoạt động trong lĩnh môi giới bất động sản có điều kiện phát triển nhanh
chóng. Cho đến nay chưa có một thống kê nào về việc trong số các doanh nghiệp
đăng ký kinh doanh trên cả nuớc thì có bao nhiêu doanh nghiệp hoạt động kinh

doanh môi giới bất động sản. Nhưng một điều có thể khẳng định chắc chắn rằng
các doanh nghiệp được thành lập và hoạt động trong lĩnh vực này không phải là ít
và chủ yếu xuất hiện ở các đô thị.
Có thể nhận thấy trong cơn sốt đất 1991-1992 không ảnh hưởng nhiều đến
nông thôn do pháp luật chưa cho phép và chính sách của Nhà nước đối với phát
triển kinh tế chưa thật rõ ràng, còn trong cơn sốt bất động sản 2001-2002 và
những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008 hoạt động môi giới bất động sản đÃ
phát triển đến nông thôn do chính sách quy hoạch phát triển kinh tế, đô thị của
Nhà nước. Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn
đang trong quá trình hình thành và phát triển nên có tính tự phát; quá trình đô thị
hoá và nhất là trong thời kỳ hội nhập môi giới không những xuất hiện ở các đô thị
mà còn xuất hiện ở nông thôn.
Do môi giới bất động sản chỉ ra đời khi thị trường bất động sản đà phát
triển đến trình độ nhất định và mang yếu tố tâm lý cho nên quan hệ môi giới bất
động sản ở nông thôn Việt Nam cũng bị ảnh hưởng khá lớn. Trong quan hệ
truyền thống làng xÃ, với anh em, bạn bè, họ hàng thì việc người này giới thiệu
cho người khác về nhu cầu bán hoặc mua một bất động sản chủ yếu, dựa trên cơ
sở tình cảm và do đó không vì mục đích lợi nhuận. Quan hệ truyền thèng lµng x·


cũng không cần đến một thứ trung gian như hoạt động môi giới hoặc có nhưng
không phải ở một trình độ cao, do người có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể
tìm kiếm và được đáp ứng nhu cầu về thông tin về tình trạng, giá cả nhà, đất
thông qua bất cứ một người nào trong làng, xÃ.
Sự tự do cư trú của công dân mới được khẳng định về mặt pháp lý mà trên
thực tế yếu tố tâm lý vẫn còn ảnh hưởng rất lớn. Cơ sở của các làng xà Việt Nam
hiện nay vẫn chủ yếu và bị đóng kín trong những quan hệ truyền thống. Quan hệ
này nhiều khi mạnh hơn cả pháp luật của Nhà nước và do đó pháp luật đối với họ
còn là một vấn đề xa lạ so với tình cảm. Người tham gia giao dịch bất động sản
không cần đến việc tuân thủ đúng pháp luật hay sự tư vấn của môi giới mà chỉ

cần lập giấy tờ có xác nhận của địa phương là đủ. Trong điều kiện hoạt động vì
mục đích lợi nhuận chưa lấn át được những tình cảm truyền thống như vậy nên
môi giới bất động sản không có chỗ để tồn tại và phát triển. Bên cạnh đó là tâm
lý, quan niệm sai lầm rằng môi giới gắn liền với việc buôn nước bọt, gắn liền với
lừa đảo là lực cản lớn nhất đối với sự phát triển của hoạt động môi giới bất động
sản không chỉ ở nông thôn mà ngay cả ở các đô thị mới phát triển của Việt Nam
hiện nay. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa rằng ở nông thôn nước ta hiện nay
chưa xuất hiện hoạt động môi giới bất động sản.
1.2.3 Đặc trưng của môi giới bất động sản
1.2.3.1. Môi giới bất động sản là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh
lợi
Môi giới bất động sản là việc một người đứng ra chắp nối cho quan hệ
giữa các bên tham gia giao dịch bất động sản. Giống như bất kỳ một hoạt động
môi giới nào khác, hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động trung gian vì
người môi giới không được trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản
mà chỉ là người đứng giữa các bên có nhu cầu giao dịch bất động sản mà thôi.
Trong quan hệ trung gian ngoài môi giới còn có quan hệ khác như đại diện theo
uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất
động sản. Tuy nhiên, nếu như trong quan hệ đại diện theo ủy quyền, thì bên được
ủy quyền có quyền trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch mà mình được ủy
quyền, đại diện ủy quyền theo những điều kiện nhất định do bên ủy quyền đưa ra
và điều đó cần thiết cho các quan hệ này thì trong quan hệ môi giới, người môi
giới chỉ đứng giữa một quan hệ giao dịch, anh ta không được tham gia vào quan
hệ đó một cách đương nhiên như đại diện theo ủy quyền.


Thông qua việc môi giới, bên môi giới sẽ nhận được một khoản tiền nhất
định do bên được môi giới trả, gọi là thù lao môi giới hoặc hoa hồng môi giới do
các bên thỏa thuận. Mục đích cuối cùng và duy nhất của những người hoạt động
môi giới bất động sản là nhận được thù lao hoặc hoa hồng từ công việc mình làm.

Luật KDBĐS coi đó là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.
1.1.3.2. Môi giới bất động sản là hoạt động được tiến hành trên cơ sở hợp
đồng
Môi giới là làm trung gian đứng giữa hai bên trong quan hệ giao dịch bất
động sản, cho nên người môi giới không thể tiến hành chắp nối quan hệ đó mà
không dựa trên sự thỏa thuận đối với các bên được chắp nối. Sự thỏa thuận đó gọi
là hợp đồng. Khi đó, các quyền và nghĩa vụ của các bên được xác lập trên cơ sở
hợp đồng và những quy định của pháp luật. Mặc dù Luật KDBĐS không trực tiếp
quy định hoạt động môi giới bất động sản phải tiến hành trên cơ sở hợp đồng.
Tuy nhiên tại các Điều 47 và 48 Luật KDBĐS đà quy định quyền và nghĩa vụ của
tổ chức, cá nhân môi giới; Điều 67 khoản 3 hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất
động sản phải được lập thành văn bản ; Điều 74 quy định những nội dung chủ
yếu của hợp đồng môi giới bất động sản. Điều này có nghĩa rằng không có hoạt
động môi giới nào nằm ngoài sự thỏa thuận giữa các bên và các bên trong quan
hệ môi giới bất động sản không thể được coi là có các quyền và nghĩa vụ với
nhau khi không có bất cứ một thỏa thuận nào cả.
1.1.3.3. Môi giới bất động sản là hoạt động mang tính chuyên môn
Xuất phát từ đặc điểm, tính chất của bất động sản, nên hoạt động môi giới
bất động sản mang tính chuyên môn cao so với các loại môi giới khác. Có thể dễ
dàng nhận thấy hoạt động môi giới đối với các hàng hoá thông thường, do có tính
chất, đặc điểm khá tương đồng và ít chịu tác động của các yếu tố ngoại lai, nên
trong giao dịch thị trường tương đối hoàn hảo. Còn đối với bất động sản, thực tế
không có bất động sản nào giống bất động sản nào. Hai mÃnh đất gần nhau, các
căn hộ trong cùng một khu nhà nhìn bề ngoài có thể giống nhau về hình thức
nhưng thực tế có khác nhau, và rất khác nhau về cỏ sở pháp lý. Vì vậy, nhiều khi
rủi ro trong các giao dịch về bất động sản xuất phát từ yếu tố pháp lý, tâm lý còn
mạnh hơn xuất phát từ cơ hội thị trường.
Với những đặc điểm của từng bất động sản, nên người môi giới bất động
sản khi tham gia hoạt động không thể không trang bị cho mình một trình độ nhất
định về pháp lý và thực tế như tâm lý, tâm linh, tập quán Chính vì vậy hoạt động

môi giới có tính chuyên môn cao và cũng là đặc điểm pháp lý quan trọng của
hoạt động này được pháp luật của hầu hết các nước ghi nhận bằng quy định người
tham gia hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề để chứng
minh trình độ chuyên môn của họ. ở Việt Nam cũng không nằm ngoài thông lệ
đó, Luật Kinh doanh bất động sản tại khoản 2 Điều 8 quy định điều kiện về trình
độ chuyên môn để tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động môi giới bất động sản đó
là chứng chỉ hành nghề môi giới.


CHƯƠNG 2:
Thực trạng PHáP LUậT về môI giới bất động sản và
thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản ở Việt
Nam
2.1 Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam
Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản là tổng thể các quy phạm
pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh hoạt động môi giới trên thị trường
bất động sản. Vì vậy khi nghiên cứu pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt
Nam chúng ta không thể không đề cập đến Luật Kinh doanh bất động sản đÃ
được Quốc hội nước Cộng hoà xà hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngµy
29/6/2006 vµ cã hiƯu lùc thi hµnh ngµy 01/01/2007. Cùng với Luật Kinh doanh
bất động sản, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành
Luật Kinh doanh bất động sản và Quyết Định 29/2007/QĐ-BXD ngày
31/12/2007 của Bộ Xây dựng quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng
kiến thức về môi giới bất động sản và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngµy 21/5/2008
h­íng dÉn thùc hiƯn mét sè néi dung của Nghị định số 153/ 2007/NĐ-CP ngày
15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Kinh doanh bất động sản.
Đây là những văn bản pháp lý quan trọng trực tiếp điều chỉnh môi giới bất

động sản. Vì vậy việc nghiên cứu những quy định pháp luật hiện hành đối với
môi giới bất động sản được thực hiện dưới góc độ là hoạt động kinh doanh bất
động sản nhằm mục đích sinh lợi. Điều 3 Luật KDBĐS năm 2006 quy định
Hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động
sản phải tuân theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có
liên quan và điều này cũng đà chỉ rõ: Trường hợp đặc thù về hoạt động kinh
doanh bất động sản quy định tại luật khác thì áp dụng quy định của luật đó.
Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xà hội chủ nghĩa Việt Nam là thành
viên có quy định khác với quy định của luật này thì áp dụng quy định của điều
ước quốc tế đó (khoản 2, 3 Điều 3 Luật KDBĐS).
Như vậy, đối với môi giới bất động sản phải tuân theo quy định của Luật
KDBĐS. Trong trường hợp Luật KDBĐS không quy định mà luật khác có quy
định về trường hợp đặc thù về hoạt động kinh doanh bất động sản thì áp dụng quy
định của luật đó.
2.1.1 Quy định về chủ thể môi giới bất động sản


Đối với các nước có một thị trường bất động sản phát triển thì việc đề ra
các quy định về chủ thể, điều kiện kinh doanh bất động sản; quyền và nghĩa vụ
của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trong một đạo luật riêng như
Luật KDBĐS năm 2006 là rất cần thiết.
hầu hết các nước trên thế giới, tổ chức, cá nhân muốn hoạt động môi giới
bất động sản thì phải đáp ứng những điều kiện nhất định do Nhà nước đặt ra và
được quy định rõ ràng trong pháp luật. Những điều kiện đó là cơ sở để bảo đảm
sự tin cậy cho bên được môi giới và nó sẽ mang lại sự an toàn cho thị trường và
đối với khách hàng. ở Mỹ, để thực hiện môi giới bất động sản yêu cầu cá nhân
phải có một giấy phép hoạt động do chính quyền bang cấp3. Tuy nhiên, để có
giấy phép này thì một yêu cầu đặt ra đối với cá nhân đó là phải qua một khoá đào
tạo và thi cử về môi giới bất động sản. Nhiều bang cũng cho phép liên kết hỗ trợ
với các bang khác theo định hướng đà xác định. ở Đức, để được hoạt động môi

giới bất động sản, cá nhân phải có giấy hành nghề 4. ở Việt Nam, mặc dù thị
trường bất động sản đà được hình thành và những tổ chức, cá nhân đà tham gia
vào hoạt động môi giới bất động sản rất sôi động trên thị trường. Nhưng đến năm
2006, Luật KDBĐS mới được ban hành có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2007 để điều
chỉnh trực tiếp về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và môi giới bất
động sản nói riêng, nghĩa là trong lĩnh vực hoạt động môi giới bất động sản hiện
nay đà chính thức được Luật KDBĐS bảo hộ. Vì vậy việc xác định các điều kiện
của các chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản ở
Việt Nam hiện nay phải tuân theo quy định của Luật KDBĐS.
Tại khoản 2 Điều 8 Luật KDBĐS sản quy định điều kiện đối với chủ thể là
tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản nói chung và môi giới bất
động sản nói riêng như sau tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động
sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xÃ, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất
động sản theo quy định của pháp luật. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động
sản.

3
Gail Lyons, Hệ thống môi giới bất động sản Mỹ và hoạt động cđa nã (The U.S. brokerage system and its
operations). Tµi liƯu Hội thảo phát triển thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 24/3/2005.

4

Thái Bá Cẩn,Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản những vấn đề lý ln vµ thùc tiƠn ë ViƯt
Nam, NXB Tµi chÝnh, Hµ Néi, tr.77.


Khoản 3 Điều 8 quy định Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ
môi giới bất động sản.

Như vậy theo quy định của khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật Kinh
doanh bất động sản thì kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là ngành nghề
kinh doanh có điều kiện, tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản phải đáp ứng những điều kiện nhất định nghĩa là đối với cá
nhân nếu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải
có chứng chỉ hành nghề môi giới. Còn đối với doanh nghiệp nếu kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản thì phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất
động sản và cũng phải đăng ký kinh doanh tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
So với trước đây khi chưa có Luật KDBĐS, việc xác định các điều kiện của
chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản ở Việt Nam
phải dựa vào các luật như Luật doanh nghiệp, Luật doanh nghiệp nhà nước, Luật
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật hợp tác xÃ, Luật thương mại... Tình trạng
này cho thấy pháp luật điều chỉnh đối với chủ thể hoạt động môi giới bất động
sản mang tính tản mạn, nhiều khi không xác định được tổ chức, cá nhân nào đó
có phải là người môi giới bất động sản hay không, từ đó quyền và nghĩa vụ của
họ cũng không được xác định một cách rõ ràng.
Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật KDBĐS quy định tổ chức cá nhân được tham
gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không phân biệt tổ chức cá nhân
trong nước hay tổ chức cá nhân nước ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiện trên thì
được tham gia kinh doanh lĩnh vực này. Điều 10, điểm C, Luật Kinh doanh bất
động sản quy định cụ thể hơn Chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản bao gồm: tổ chức cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài. So với trước đây thì chủ thể tham gia hoạt
động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được mở rộng người nước ngoài
vẫn được tham gia hoạt động trong lĩnh vực này nếu có đủ điều kiện Luật KDBĐS
quy định, cá nhân được hoạt động một cách độc lập nếu có chứng chỉ môi giới
bất động sản và có đăng ký kinh doanh.
Tuy nhiên, tại khoản 2 và 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản có sự
mâu thuẩn. Tại khoản 2 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất bất

động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xà nhưng tại khoản 3 lại
quy định cá nhân được quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập.
Như vậy khoản 2 Điều 8 quy định bắt buộc nhưng khoản 3 Điều 8 quy định


không bắt buộc. Do đó có thể hiểu khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
có thể thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xà hoặc có thể không thành lập vì
cá nhân vẫn được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập.
Từ quy định của pháp luật nêu trên cho thấy không phải mọi tổ chức, cá
nhân đều trở thành chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà chỉ
những tổ chức, cá nhân nào đáp ứng đủ điều kiện về chứng chỉ hành nghề, có
đăng ký kinh doanh, đối với tổ chức còn phải đáp ứng đủ điều kiện về số lượng
người có chứng chỉ hành nghề là 02 người trở lên mới trở thành chủ thể kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản, được gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất
động sản (khoản 1 Điều 44 Luật KDBĐS).
Như vậy, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bắt buộc phải có
chứng chỉ môi giới bất động sản vì đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện
nên theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Doanh nghiệp năm 2005 quy định:
Đối với ngành, nghề mà pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan quy định
phải có điều kiện thì doanh nghiệp chỉ được kinh doanh ngành, nghề đó khi có đủ
điều kiện theo quy định.
Điều kiện kinh doanh là yêu cầu mà doanh nghiệp phải có hoặc phải thực
hiện khi kinh doanh ngành nghề cụ thể, được thể hiện bằng giÊy phÐp kinh doanh,
giÊy chøng nhËn ®đ ®iỊu kiƯn kinh doanh, chứng chỉ hành nghề, chứng nhận bảo
hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, yêu cầu về vốn pháp định hoặc yêu cầu khác.
Tại Điều 5 Nghị định 139 /2007/ NĐ-CP ngày 5/9/2007 hướng dẫn chi tiết
thi hành một số điều của Luật doanh nghiệp 2005 thì ngành, nghề kinh doanh có
điều kiện và điều kiện kinh doanh áp dụng theo các quy định của các Luật, Pháp
lệnh, Nghị định chuyên ngành hoặc Quyết định có liên quan của Thủ tướng
Chính phủ (sau đây gọi chung là pháp luật chuyên ngành). Điều kiện kinh doanh

được thể hiện dưới các hình thức sau ®©y: GiÊy phÐp kinh doanh; giÊy chøng
nhËn ®đ ®iỊu kiƯn kinh doanh; chứng chỉ hành nghề; chứng nhận bảo hiểm trách
nhiệm nghề nghiệp; xác nhận vốn pháp định; chấp thuận khác của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền; các yêu cầu khác mà doanh nghiệp phải thực hiện hoặc phải
có mới được quyền kinh doanh ngành nghề đó mà không cần xác nhận, chấp
thuận dưới bất kỳ hình thức nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy
một ngành nghề được coi là ngành nghề kinh doanh có điều kiện thì chủ thể phải
đáp ứng những điều kiện nhất định về vốn, giấy phép, điều kiện về chứng chỉ
hành nghề hoặc tất cả các điều kiện ấy.


Chứng chỉ hành nghề nghiệp là văn bản mà cơ quan nhà nước có thẩm
quyền của Việt Nam hoặc Hiệp Hội nghề nghiệp được nhà nước ủy quyền cấp
cho cá nhân có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp về một
ngành nghề nhất định; Ngành, nghề kinh doanh phải có chứng chỉ hành nghề và
điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề tương ứng áp dụng theo quy định của pháp
luật chuyên ngành có liên quan.(Khoản 1 và khoản 2 Điều 6 Luật Doanh nghiệp
2005).
Do đó từ những quy định của Luật Doanh nghiệp 2005 đối với ngành,
nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần phải tuân theo quy định của
Luật chuyên ngành kinh doanh bất động sản. Nghĩa là các tổ chức, cá nhân tham
gia hoạt động trong lĩnh vực này phải đáp ứng điều kiện do Nhà Nước đặt ra đó là
chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Điều 23 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định ủy ban nhân dân cấp Tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp thu hồi chứng chỉ
môi giới bất động sản; Quyết định 29/2007/QĐ-BXD về chương trình khung đào
tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá, bất động sản, và quản lý, điều
hành sàn giao dịch bất động sản tại phần 1 điểm 5 quy định cơ quan cấp chứng
chỉ môi giới bất động sản là Sở Xây dựng hoặc Sở Tài nguyên - Môi trường và
nhà đất theo sự phân công của ủy ban nhân dân cấp Tỉnh. Theo Thông tư 13/TTBXD tại phần V Điều 1 hướng dẫn việc cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động

sản và quản lý hoạt động môi giới, định giá bất động sản quy định: Người xin cấp
mới, cấp lại chứng chỉ môi giới bất động sản nộp đơn theo mẫu quy định tại Sở
Xây dựng nơi đặt cơ sở đào tạo hoặc nơi người nộp đơn sinh sống(thường trú
hoặc tạm trú dài hạn); khoản 1.4 Thông tư 13/TT-BXD quy định: Giám đốc Sở
Xây dựng quyết định danh sách những người được cấp chứng chỉ và ký quyết
định cấp chứng chỉ cho từng cá nhân.
Như vậy cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ môi giới bất động sản đó là
Sở Xây dựng. Chứng chỉ môi giới bất động sản có giá trị trong phạm vi cả nước
(Điều 16 khoản 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP). Một trong những điều kiện quan
trọng để được cấp chứng chỉ môi giới là phải có giấy chứng nhận đà hoàn thành
khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới (Điều 14 Nghị định 153/NĐ- CP).
Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam vẫn thừa nhận chứng chỉ môi giới được cấp ở
nước ngoài, nếu cá nhân có chứng chỉ môi giới ở nước ngoài còn giá trị thì được
công nhận tại Việt Nam. Tuy nhiên chứng chỉ đó phải được dịch ra tiếng việt có
công chứng hoặc chứng thực và gởi cho cơ quan quản lý hoạt động KDBĐS tại


địa phương(khoản 2 Điều 19 Nghị định 153/2007/ NĐ - CP). Cơ quan quản lý
hoạt động môi giới bất động sản tại địa phương đó là Sở Xây dựng(Điều 2 khoản
2.1 phần V Thông tư 13/TT-BXD).
Ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận để hoàn thành khóa đào tạo, bồi
dưỡng về kiến thức môi giới thì cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới phải có
thêm những điều kiện không phải là cán bộ công chức; có năng lực hành vi dân
sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt
tù; có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản(Điều 14 Nghị định
153/2007/NĐ - CP). Tuy nhiên người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản
có thể bị thu hồi chứng chỉ trong trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự; kê
khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực; chứng chỉ bị tẩy xoá, sửa
chữa; cho người khác mượn thuê chứng chỉ để hành nghề, vi phạm nguyên tắc

hành nghề như không đăng ký kinh doanh, không công khai, trung thực trong
hoạt động môi giới bất động sản; vi phạm đến mức bị thu hồi chứng chỉ theo quy
định của pháp luật (khoản 1 Điều 20 Nghị định153/2007/NĐ - CP). Người bị thu
hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày có
quyết định thu hồi chứng chỉ (khoản 2 Điều 20 Nghị định 153/NĐ - CP).
Tại điểm a, khoản 1 Điều 14 Nghị định 153/2007/NĐ - CP quy định cán
bộ công chức không được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Việc pháp luật
quy định hạn chế đối với cá nhân là cán bộ, công chức nhà nước không được cấp
chứng chỉ môi giới bất động sản đồng nghĩa với việc pháp luật không cho họ
tham gia vào lĩnh vực hoạt động môi giới bất động sản điều này cũng tránh tình
trạng cán bộ, công chức quản lý trong lĩnh vực bất động sản nắm bắt được những
thông tin để trục lợi cho mình hoặc bảo vệ quyền lợi của hoạt động dịch vụ mà
mình đang làm.
Tóm lại, Luật KDBĐS ra ®êi ®· më réng chđ thĨ tham gia kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản thể hiện nhu cầu tự do kinh doanh của công dân, đặc
biệt là không hạn chế về đối tượng kinh doanh dưới hình thức cá nhân hành nghề
độc lập. Với quy định môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều
kiện đà chính thức đưa môi giới bất động sản hướng đến chuyên nghiệp, nâng cao
trình độ đối với hoạt động này; quy định như vậy cũng sẽ hạn chế được những rủi
ro, bảo đảm an toàn cho người được môi giới, và sẽ tạo điều kiện cho sự ra đời
của các tổ chức, cá nhân môi giới có uy tín, chất lượng góp phần lành mạnh hoá
thị trường bất ®éng s¶n.