Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ

TRẦN THỊ THÙY

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT
ĐỊNH VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH

KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ
TP.HCM, 2013


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH HỐ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM
HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH
THỨC LUẬT ĐỊNH

SVTH : TRẦN THỊ THÙY
KHOÁ : 34
MSSV : 0955020295
GVHD : Ths. ĐỖ THÀNH CƠNG

TP. HỒ CHÍ MINH, 2013


DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

BLDS năm 2005
Bộ luật dân sự đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày
14/6/2005
BLTTDS
Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 được sửa đổi, bổ sung năm 2011
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật đất đai năm 2003
Luật đất đai đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày
26/11/2003
Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP
Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/04/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa
án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án
dân sự, hơn nhân và gia đình.
Thơng tư Số 06/2007/TT-BTNMT
Thơng tư Số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ tài nguyên và
môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai.


LỜI CẢM ƠN

Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp “HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH VÀ XỬ LÝ
HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH” không chỉ dựa vào những cố
gắng nỗ lực bản thân tác giả mà còn phải nhờ đến sự giúp đỡ tận tình của Q thầy
cơ Trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh đặc biệt là thầy Đỗ Thành Công.
Tác giả xin gửi lời tri ân tới Quý thầy cô đã luôn nhiệt huyết với sự nghiệp giáo dục
và dạy dỗ tác giả có được kiến thức như ngày hơm nay.
Ngồi ra tác giả cũng xin gửi lời tri ân đến sự hỗ trợ nhiệt tình từ Cơ Trương
Thị Hịa, Luật sư Trần Vĩ Cường cùng sự động viên rất lớn từ phía gia đình và bạn
bè của tác giả.
TRẦN THỊ THÙY


LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan rằng khóa luận tốt nghiệp “HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH VÀ
XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH” là cơng trình nghiên cứu
của cá nhân tác giả. Tất cả các dữ liệu và thông tin được sử dụng trong bài viết đều
được chú thích và trích dẫn đầy đủ.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 7 năm 2013

TRẦN THỊ THÙY


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU.............................................................................................................1
CHƢƠNG I. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH
VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH .......................6
1.1 Chuyển quyền sử dụng đất ...................................................................................... 6
1.1.1 Quyền sử dụng đất ................................................................................................ 6
1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất................................................................................... 7
1.1.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................................... 7
1.1.2.2 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................... 8
1.1.2.3 Các điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất................... 8
1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................... 11
1.2.1 Khái niệm ............................................................................................................. 11
1.2.2 Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp
luật ....................................................................................................................................... 12
1.2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. ........................................................................................................................ 14
1.3 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
pháp luật và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vi phạm luật định ............................................................................................................... 15
1.3.1 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
pháp luật ............................................................................................................................. 15
1.3.2 Xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi
phạm hình thức luật định .................................................................................................. 25
1.3.2.1 Hậu quả pháp lý do vi phạm hình thức hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.............................................................................................................. 25
1.3.2.2 Xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vi phạm hình thức luật định ....................................................................................... 26
1.3.2.3 Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi
phạm hình thức luật định .................................................................................................. 29

CHƢƠNG II. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP
DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH VÀ XỬ LÝ
HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH ...........................................31
2.1 Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định .............................................. 31
2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.............................................................................................................. 31
2.1.1.1 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ........................................................................................................................................ 31
2.1.1.2 Hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức theo Điều 122, Điều 401 của
Bộ luật dân sự năm 2005 .................................................................................................. 35
2.1.1.3 Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi
phạm hình thức luật định .................................................................................................. 36
2.1.1.4 Trường hợp buộc thực hiện về hình thức hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong thời hạn luật định và thời điểm có hiệu lực của loại hợp
đồng này sau khi đã được khắc phục về hình thức. ...................................................... 37
2.1.2 Thực trạng quy định pháp luật về xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức ................................................. 40
2.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vi phạm hình thức luật định. ............................................................................ 43
2.2.1 Thực tiễn việc tuân theo pháp luật về hình thức luật định của các bên tham
gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................................................... 43
2.2.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định............................................................. 46

CHƢƠNG III. NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN XỬ DỤNG ĐẤT
VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH .....................54
3.1 Những kiến nghị chung ......................................................................................... 54
3.2 Những kiến nghị cụ thể ......................................................................................... 56
KẾT LUẬN ...............................................................................................................61


LỜI NĨI ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai khơng những có giá trị về kinh tế lẫn tinh thần đối với mỗi cá nhân mà
còn là tài sản vơ cùng q giá của Quốc gia vì vậy mọi hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất phải được Nhà nước kiểm soát. Để đảm bảo cho hoạt động quản lý của
mình Nhà nước yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng
đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng, trong đó có điều kiện về hình thức hợp đồng.
Khi hồn tất về hình thức thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có
hiệu lực pháp luật và bắt đầu ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia
chuyển nhượng về mặt pháp lý. Tuy nhiên thực tế thì hình thức hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thường không được tuân thủ đúng đắn. Trong q trình
làm việc tại một số Văn phịng luật và có cơ hội được nghiên cứu hồ sơ nhà đất thì
phải đến trên 50% hồ sơ mà tác giả từng tiếp xúc có vi phạm hình thức hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử đất. Việc không tuân thủ pháp luật này xuất phát từ nhiều
nguyên nhân khác nhau nhưng dấy lên một thực trạng là hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày càng diễn biến phức tạp, khó kiểm sốt. Việc tìm hiểu về
những bất cập trong quy định pháp luật, vướng mắc trong thực tế để tìm hướng
hồn thiện quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
bối cảnh hiện nay là rất cần thiết. Theo quy định pháp luật thì hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực
và phải được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong khi đang
chờ dự thảo Luật đất đai sửa đổi bổ sung được thơng qua thì quy định về việc công
chứng, chứng thực hợp đồng tại “Báo cáo về các nội dung cơ bản của dự thảo Luật
đất đai (sửa đổi)” do Bộ tài nguyên và môi trường soạn được thực hiện theo hai
phương án. Phƣơng án một là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật
về công chứng, chứng thực. Phƣơng án hai là việc công chứng, chứng thực hợp
đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên. Chưa biết phương án nào sẽ

1


được lựa chọn nhưng xét về nội dung vừa nêu thì vấn đề hình thức hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đang được chú ý và mang tính thời sự cao.
Trong quá trình học tập, nghiên cứu tác giả nhận thấy có rất nhiều vướng mắc
trong việc áp dụng quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, về thời điểm có hiệu lực pháp luật của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi
phạm hình thức. Từ mong muốn nghiên cứu của bản thân và với những yêu cầu cấp
thiết và ý nghĩa nêu trên, tác giả đã chọn đề tài: “HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH VÀ
XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH” để làm khóa luận tốt
nghiệp. Từ đó, tác giả tìm hiểu về cả mặt lý luận và thực tiễn nhằm đưa ra những
kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng này này vi phạm hình
thức luật định, góp phần nâng cao hiệu quả pháp lý của các quy định pháp luật về
vấn đề này.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài.
Việc nghiên cứu về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được
nhiều nhà khoa học, người nghiên cứu quan tâm trình bày trong bài viết của mình
dưới nhiều góc độ khác nhau.
Có một số Luận án tiến sỹ, sách chun khảo, cơng trình nghiên cứu có liên
quan tới một số khía cạnh pháp lý của vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vi phạm hình thức luật định, xử lý hậu quả khi hợp đồng này vi phạm hình
thức luật định như: “Hợp đồng vơ hiệu do vi phạm hình thức luật định và hậu quả
pháp lý của nó theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành”, “Ảnh hưởng của
yếu tố hình thức đối với hợp đồng”, “Hiệp lực của hợp đồng theo quy định của
pháp luật Việt Nam” của TS. Lê Minh Hùng, “Hình thức văn bản, văn bản có
chứng thực là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng” của TS. Dương Anh Sơn, TS.Lê
Minh Hùng, “Hợp đồng dân sự dân sự vơ hiệu do vi phạm hình thức” của Lê Thanh

2


Quý, “Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất”của
Trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh,... Tuy nhiên những cơng trình khoa
học nêu trên không nghiên cứu riêng và chuyên sâu về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp
đồng này vi phạm nên việc lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định” của tác giả là khơng trùng
lặp với những cơng trình khoa học đã cơng bố và có tính cấp thiết.

3. Mục đích nghiên cứu
Đề tài làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp
đồng này vi phạm hình thức luật định và nghiên cứu thực trạng pháp luật, thực tiễn
áp dụng pháp luật của đề tài để từ đó xác định được những điểm cần sửa đổi, bổ
khuyết trong các quy định hiện hành. Trên cơ sở những bất cập đã được xác định để
từ đó đề xuất những kiến nghị, giải pháp pháp lý cụ thể trong việc sửa đổi, bổ sung
các qui định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật
định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng này vi phạm hình thức luật định.

4. Phạm vi nghiên cứu
Khóa luận tốt nghiệp tập trung nghiên cứu vấn đề về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp
đồng này vi phạm hình thức luật định quy định trong BLDS năm 2005, bên cạnh đó
là các văn bản Luật chuyên ngành như Luật đất đai năm 2003, Luật công chứng
năm 2006... Do ảnh hưởng của yếu tố thời gian và khả năng nghiên cứu nên trong
khóa luận tốt nghiệp này tác giả chỉ tập trung phân tích các điều kiện về hình thức
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử đất vi phạm hình thức luật định đối với chủ thể sử dụng
đất là cá nhân, hộ gia đình.

5. Phƣơng pháp nghiên cứu.
Đề tài vận dụng các phương pháp của Chủ nghĩa duy vật biện chứng Mác-Lê
nin và các phương pháp chuyên ngành khoa học pháp lý để giải quyết những vấn đề
lý luận và pháp lý liên quan đến các qui định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

3


dụng đất vi phạm hình thức và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định. Trong đó, chú trọng sử dụng
phương pháp lơ ghích pháp lý, phương pháp phân tích và phương pháp so sánh

pháp luật để làm rõ đề tài khóa luận. Ngồi ra, tác giả cịn áp dụng các phương pháp
phỏng vấn chuyên gia trong một số trường hợp cụ thể, bình luận bản án, kết hợp
giữa phân tích các văn bản pháp luật với thực tiễn áp dụng những văn bản đó nhằm
tăng tính thực tế của đề tài.

6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Kết quả nghiên cứu của khóa luận tốt nghiệp góp phần bổ sung và đóng góp ý
kiến để hồn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng này
vi phạm hình thức trong điều kiện pháp luật cịn nhiều khía cạnh chưa phù hợp với
thực tiễn và nội dung các văn bản còn chồng chéo nhau.
Trong q trình viết khóa luận tốt nghiệp này tác giả đã tổng hợp thông tin,
nghiên cứu sâu về nội dung đề tài nên bài viết sẽ có giá trị tham khảo đối với những
ai có nhu cầu nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm
hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng này vi phạm hình thức
luật định.
Các kiến nghị được trình bày trong bài viết sẽ góp phần đưa ra những đề xuất
cụ thể mà kết quả của nó sẽ là cơ sở khoa học cho việc sửa đổi và hoàn thiện pháp
luật nước nhà.

7. Kết cấu của khóa luận
Ngồi Lời nói đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục thì khóa luận tốt
nghiệp gồm có ba chương:
Chƣơng I. Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vi phạm hình thức luật định và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định
Chƣơng II. Thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng quy định pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định và

4

xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm
hình thức luật định.
Chƣơng III. Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hình thức hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức luật định.

5


CHƢƠNG I. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM
HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ PHÁP LÝ
KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VI PHẠM HÌNH THỨC LUẬT ĐỊNH
1.1 Chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1 Quyền sử dụng đất
Trải qua nhiều lần cải cách chính sách quản lý đất đai, từ sở hữu tư nhân, sở
hữu tập thể đến sở hữu tồn dân thì ngày nay theo Điều 168, BLDS năm 2005 “đất
đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước”. Điều đó cũng có nghĩa các cá nhân, pháp
nhân, chủ thể khác không thể là chủ sở hữu đất đai nữa mà thay vào đó họ là chủ sử
dụng đất. Quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất,
trong đó quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được
xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất hay
do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật
này và pháp luật về đất đai (khoản 2, 3 Điều 688 BLDS năm 2005).
Quyền sử dụng đất là một tài sản được đưa vào giao dịch trong nhiều quan hệ
dân sự. Theo quy định pháp luật tại Điều 163, Điều 181 BLDS thì “tài sản bao gồm
vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”, “quyền tài sản là quyền trị giá được bằng

tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ”. Có
thể thấy, quyền sử dụng đất là quyền tài sản trị giá được bằng tiền thông qua nhiều
giao dịch thường gặp trong thực tế như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất, hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất... Hơn thế,
“quyền sử dụng đất được dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự” điển hình là
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của
người thứ ba mà Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt được quy định riêng trong
BLDS và một số Luật chuyên ngành như Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động
sản,...theo đó, người sử dụng đất hợp pháp được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 46 Luật đất đai năm 2003).

6


1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền
năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của
người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất
là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng
một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp
trong hành vi tự chuyển dịch đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể khác. Cũng
có nghĩa Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
1.1.2.1 Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Một trong những quyền được áp dụng phổ biến trong thực tế của người sử
dụng đất hợp pháp đó là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khái niệm

“chuyển nhượng quyền sử dụng đất” không phải là một khái niệm đã xuất hiện từ
lâu như khái niệm “mua, bán đất” mà mới xuất hiện khi Luật Đất đai năm 1993 có
hiệu lực. Trong ngơn ngữ thường ngày người ta vẫn cho rằng chuyển nhượng và
mua bán là hai từ đồng nghĩa tuy nhiên theo pháp luật đất đai thì có sự khác biệt
giữa hai thuật ngữ này. Xét về bản chất kinh tế, chuyển nhượng và mua bán có điểm
tương đồng đó là một bên chuyển giao tài sản cịn bên kia giao tiền nhưng chuyển
nhượng ít mang ý nghĩa kinh tế hơn trong khi mua bán thì phải có lợi nhuận. Đối
với đất đai, về mặt pháp lý, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận
chuyển nhượng chỉ có quyền sử dụng đất mà khơng có quyền sở hữu, còn khi mua
bán đất người mua đất sẽ có quyền sở hữu đối với đất đai. Quyền sở hữu tài sản bao
gồm quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt nên quyền sử dụng chỉ là một phần trong
quyền sở hữu tài sản mà thôi. Cho nên, thay vì sử dụng thuật ngữ “mua bán đất”
nhà làm luật đã lựa chọn “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” để phù hợp với hoàn
cảnh, cơ chế quản lý đất đai định hướng Xã hội chủ nghĩa của nước ta hiện nay. Rõ
ràng trong thời kỳ mà quyền sở hữu tư nhân về đất đai được thừa nhận thì mua bán
đất là một giao dịch quen thuộc nhưng khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý thì việc mua bán đất đai là khơng được phép. Vì vậy, để
đảm bảo nhu cầu chuyển giao quyền sử dụng của người dân pháp luật quy định
quyền sử dụng đất là một quyền tài sản có thể chuyển nhượng.

7


“Vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch do người làm luật
đặt ra và giới thiệu với dân cư như một giải pháp dụng hòa giữa ý chí của người làm
luật liên quan đến quyền sở hữu đất đai và nguyện vọng của dân cư về việc có
quyền có giá trị tài sản (và giao dịch được) đối với đất.”1
1.1.2.2 Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Để đảm bảo việc giao kết hợp đồng đúng quy định và có hiệu lực pháp luật thì
các bên tham gia ký kết hợp đồng cần phải tuân theo những nguyên tắc nhất định.

Theo đó các bên tham gia hợp đồng được quyền tự do giao kết hợp đồng dân sự
nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội mà phải dựa trên tinh thần tự
nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng (Điều 389 BLDS
năm 2005).
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng vậy, bên cạnh việc
tuân thủ các nguyên tắc giao kết hợp đồng thì các bên tham gia chuyển nhượng
quyền sử dụng đất còn phải tuân thủ các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất như sau:
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
-

Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung

của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ
luật này và pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
1.1.2.3 Các điều kiện để đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Về nguyên tắc, các điều kiện để công nhận hiệu lực pháp lý của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Yêu cầu đối với người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
1

Tiến sĩ luật học Nguyễn Ngọc Điện(2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Luật dân sự Việt
Nam, Nhà xuất bản trẻ, TP.HCM, tr.7.

8

dụng đất: có năng lực hành vi dân sự; người tham gia giao kết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện; bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
- Theo quy định tại Điều 122, Điều 697 BLDS năm 2005 và khoản 1, Điều
106, điểm (b) khoản 1, Điều 127, khoản 1, Điều 146 Luật Đất đai năm 2003 thì Tịa
án chỉ cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng có đầy
đủ năm điều kiện.
Thứ nhất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất2.
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 3.” Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo
một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất (Theo điều 48 của bộ luật
Đất đai 2003). Đối với những trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nhưng có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật
Đất đai thì cũng được quyền chuyển nhượng đất (Điều 146 Luật Đất đai năm 2003).
Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện sự công nhận của Nhà nước
đối với quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất 4. Cho nên, có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bảo vệ được quyền lợi hợp pháp cho chủ sở hữu
quyền sử dụng đất trong các tranh chấp đất đai, đảm bảo tính hợp pháp trong giao
dịch và đây cũng là căn cứ để xác định thẩm quyền của Tịa án.

2

Từ ngày Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 có hiệu lực, việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được thay thế bằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
3
Khoản 20, Điều 4, Luật đất đai năm 2003.
4
Đặng Anh Quân(2006), “Một số suy nghĩ về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí khoa học pháp
lý số 2 (33)

9


Thứ hai: Đất khơng có tranh chấp.
Để đảm bảo trật tự quản lý đất đai đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên
tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người thứ ba có quyền, lợi ích gắn
liền với đối tượng chuyển nhượng, pháp luật quy định những thửa đất đang có tranh
chấp thì khơng được chuyển nhượng.
Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Việc kê biên quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án thể hiện quyền sử
dụng đất lúc này không thuộc đối tượng được tự do chuyển nhượng. Cho nên, để
đảm bảo nghĩa vụ thi hành án của chủ sở hữu quyền sử dụng đất và bảo vệ quyền
lợi của người được thi hành án, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp
luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử đất đang bị kê biên.
Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất.
Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất chỉ
được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ năm: Thực hiện đúng quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Đất đai là một tài sản có giá trị kinh tế cao và có ý nghĩa chủ quyền sâu sắc đối
với mỗi quốc gia vì vậy mà để quản lý tốt các hoạt động liên quan đến đất đai Nhà

nước ta đã quy định chặt chẽ về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác được Nhà nước cho phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục luật định.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn
bản có chứng nhận của Công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có
thẩm quyền và được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Về nguyên tắc khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thỏa
mãn năm điều kiện chuyển nhượng nêu trên sẽ bị coi là vô hiệu. Tuy nhiên, do
những đặc thù trong quản lý đất đai thời gian qua, nên nhìn từ góc độ xét xử của
Tịa án, tùy theo từng trường hợp và thời điểm phát sinh giao dịch mà vận dụng các
điều kiện công nhận hay không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

10


đất diễn ra trước và sau ngày 01/7/2004 là ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực
để cho phù hợp với tình hình thực tiễn và các văn bản mới ban hành5.

1.2 Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm
Cuộc sống vẫn tiếp diễn theo quy luật vận động tự nhiên sẵn có, cũng vì thế
mà nhu cầu giao dịch, trao đổi hàng hóa một cách liên tục giữa các cá thể là điều tất
yếu. Trong đó, hợp đồng dân sự là một loại giao dịch dân sự thơng dụng, phổ biến
nhất. Nhìn nhận về khía cạnh pháp lý thì trong mỗi thời kỳ khái niệm hợp đồng dân
sự lại được quy định có phần khác nhau. Nếu như để gọi tên hợp đồng dân sự Pháp
lệnh hợp đồng dân sự 1991 đã sử dụng phương pháp liệt kê, nêu lên mục đích giao
kết hợp đồng6 thì khi đến với BLDS năm 2005 việc mở rộng phạm vi hợp đồng dân
sự đã được quan tâm. Bởi lẽ các bên tham gia giao dịch không chỉ giao kết hợp
đồng nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng mà trên thực tế cịn có
mục đích kinh doanh sinh lợi, vì lợi ích của người thứ ba... Theo đó, hợp đồng dân

sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự (Điều 388, Bộ luật dân sự năm 2005). Những thỏa thuận này phải
thể hiện ý chí của các bên, tức là có sự ưng thuận đích thực giữa các bên chủ thể đã
đáp ứng đầy đủ yêu cầu về năng lực hành vi. Đồng thời hợp đồng phải là giao dịch
hợp pháp, phù hợp với đạo đức xã hội. Sự thống nhất ý chí của các bên phải nhằm
vào một đối tượng cụ thể, xác định như là về tài sản, làm hay không được làm một
cơng việc nhất định, từ đó hướng tới những lợi ích mà các bên mong muốn đạt
được. Là một trong những hợp đồng dân sự thông dụng, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển
nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy
định7. Như vậy giữa các bên tham gia chuyển nhượng phải thống nhất về ý chí, đối
tượng chuyển nhượng, giá cả, phương thức thanh tóan trên tinh thần tự nguyện,
5

TS. LS Phan Trung Hoài, Một số ý kiến đánh giá các quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 về hợp đồng,
Cổng thông tin điện tử liên đoàn Luật sư Việt Nam 6:47, ngày 10/7/2013
6

Điều 1, Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991: “Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng cho tài sản;
làm hoặc không làm một việc, dịch vụ hoặc các thoả thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng
nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng”
7
Điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005

11


sáng suốt. Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ phát sinh

việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang
người nhận chuyển nhượng theo một trình tự, thủ tục nhất định. Người chuyển
nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển
nhượng và nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển quyền sử dụng đất cho Nhà
nước còn người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng
và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.2.2 Thời điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hiệu lực
pháp luật
Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Cho nên việc xác định thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng là rất quan trọng bởi từ thời điểm này các bên tham gia hợp đồng bắt đầu
ràng buộc lẫn nhau về mặt pháp lý và được pháp luật bảo vệ.
Nói chung, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm phát sinh quyền
và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng theo đó kể từ thời điểm này các bên
phải tuân theo hợp đồng, thực hiện các quyền và nghĩa vụ mà mình đã giao kết;
khơng được tự ý chấm dứt, thay đổi hợp đồng và phải chịu trách nhiệm dân sự nếu
vi phạm hợp đồng.
Điều 405 BLDS năm 2005 quy định hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu
lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy
định khác. Nên hợp đồng có thể có hiệu lực trong nhiều thời điểm khác nhau tùy
thuộc vào việc thỏa thuận giữa các bên hoặc do pháp luật quy định, nhưng về cơ
bản nếu không có thỏa thuận khác, pháp luật khơng có quy định khác thì hợp đồng
được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Tuy nhiên, ta cũng cần
lưu ý rằng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng không nhất thiết phải đồng thời là
thời điểm giao kết hợp đồng. Tựu chung lại thì hợp đồng có thể có hiệu lực từ một
trong ba thời điểm sau đây: thứ nhất là từ thời điểm giao kết hợp đồng, thứ hai là từ
thời điểm do các bên thỏa thuận, thứ ba là từ thời điểm mà pháp luật quy định. Nếu
pháp luật quy định hình thức là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực thì các bên cần
phải tn thủ các quy định đó. Hình thức của hợp đồng thường được thể hiện bằng

12


lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Trong trường hợp pháp luật quy
định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc
chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tn theo các quy định đó8.
Việc xác định đúng đắn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có ý nghĩa pháp lý
quan trọng trong việc xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên
tham gia hợp đồng, xác định thời hạn có hiệu lực của hợp đồng, chọn luật áp dụng,
và tính thời hiệu khởi kiện khi các bên xảy ra tranh chấp. Đối với các hợp đồng
được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký theo qui định của pháp luật, việc xác
định đúng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cịn có ý nghĩa quan trọng trong việc
xác định hợp đồng có giá trị pháp lý đối kháng với người thứ ba, thực hiện quyền
ưu tiên thanh toán, và bảo vệ người thứ ba ngay tình9. Vì vậy, xuất phát từ ý nghĩa
của việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cùng vai trò đặc thù của đất
đai nên pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp
ứng điều kiện về hình thức hợp đồng thì mới có hiệu lưc. Theo đó, hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất “phải được lập thành văn bản có cơng chứng, chứng thực theo
qui định của pháp luật”10 và “có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất.”11
Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hình thức hợp đồng
mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có cơng chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác thì sẽ có hiệu lực pháp luật12. Theo đó, nếu
như để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực thì chỉ cần cơng chứng, chứng thực tại
Văn phịng cơng chứng thì để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu
lực thì phải thêm một bước đăng ký giao dịch tại phòng đăng ký quyền sử dụng đất
nữa. Thực tế vẫn có sự nhầm lẫn về hiệu lực pháp luật của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở khi cho rằng hợp đồng này có
hiệu lực từ ngày cơng chứng chứng thực. Vì trong trường hợp ký kết đồng thời hợp
đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc mua bán nhà ở

8

Điều 124 BLDS 2005
Lê Minh Hùng( 2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, luận án tiến sĩ khoa
học, TP.HCM, tr.62 - 64.
9

10

Khoản 2 Điều 689 BLDS 2005.

11

Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ.
Điều 450, BLDS 2005

12

13


đã có hiệu lực vào thời điểm cơng chứng nhưng tới khi đăng ký hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có hiệu lực. Điều này xuất phát từ tính chất
đặc biệt của đối tượng chuyển nhượng, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước thống nhất quản lý vì vậy để có biện pháp quản lý đất đai Nhà nước buộc
các bên chủ thể chuyển quyền sử dụng đất phải đi đăng ký.
1.2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, BLDS năm 2005 quy định bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận
chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Ðiều 305 của Bộ luật
dân sự 2005. Theo đó, tuy các bên tham gia giao dịch được quyền tự do thỏa thuận
nhưng trên phương diện pháp lý các bên vẫn được Nhà nước bảo vệ dựa trên các
quy định của pháp luật. Xuất phát từ u cầu cân bằng lợi ích giữa các bên thì bên
chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ
diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận
đồng thời giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng để họ có cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi
đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tránh trường hợp người
chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng
cho người khác.
Tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là nghĩa
vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ngược lại, bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có các quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; giao đất đủ diện tích,
đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; được sử dụng
đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Ngược lại bên nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phải trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định
14


của pháp luật về đất đai; bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển
nhượng; thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Có thể nói, bên cạnh việc quy định các quyền, nghĩa vụ tất yếu giữa các bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trên thì BLDS năm 2005 cịn nhằm hướng
tới việc thực hiện tốt công tác quản lý các biến động về đất đai trên cơ sở buộc bên

nhận chuyển nhượng phải đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
đăng ký quyền sử dụng đất còn là căn cứ cho bên nhận chuyển nhượng hồn thành
những thủ tục, nghĩa vụ hành chính tiếp theo để hưởng quyền được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình thì
bên nhận chuyển nhượng mới có đủ các quyền năng của chủ sở hữu quyền để tham
gia vào các giao dịch hợp pháp như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử
dụng đất... Nói chung, quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất còn chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và
chủ yếu chỉ được đề cập ở Bộ luật dân sự mà không được quy định rõ ràng trong
pháp luật đất đai nhưng về cơ bản những quy định này thể hiện sự chú trọng của
Nhà nước trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần dung hịa
giữa quyền và nghĩa vụ giữa các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất về mặt
pháp lý.

1.3 Hình thức của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo
quy định pháp luật và xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm luật định
1.3.1 Hình thức của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy
định pháp luật
Hợp đồng dân sự là một loại giao dịch dân sự thông dụng qua đó xác lập,
chấm dứt quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Mỗi hợp đồng sẽ được trình bày bằng
một hình thức nhất định bởi lẽ người ngồi cuộc sẽ không thể nào biết đến sự tồn tại
của hợp đồng nếu ý chí của các bên khơng được thể hiện ra bên ngồi. Cho nên,
hình thức hợp đồng là phương tiện được các bên tham gia hợp đồng sử dụng để thể
hiện ý chí của mình nhằm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ với nhau; “là sự biểu
hiện ra bên ngoài của nội dung hợp đồng, gồm tổng hợp các cách thức, thủ tục,

15

phương tiện để thể hiện và cơng bố ý chí của các bên, ghi nhận nội dung hợp đồng
và là biểu hiện cho sự tồn tại của hợp đồng.”13
Trong quá trình giao kết hợp đồng dân sự các bên có quyền tự do lựa chọn
hình thức giao kết tùy thuộc vào nội dung, tính chất của từng hợp đồng cũng như
tùy thuộc vào độ tin tưởng lẫn nhau mà các bên lựa chọn cho phù hợp với từng
trường hợp cụ thể14. Hình thức hợp đồng có ba vai trị cơ bản sau đây: i) là bằng
chứng tồn tại của hợp đồng; ii) là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực và; iii) có giá
trị đối kháng với người thứ ba15. Vì vậy, “sự an tồn về mặt pháp lý trong quan hệ
hợp đồng cũng như để bảo toàn chứng cứ và bảo hộ trật tự pháp luật, lợi ích xã hội,
có những trường hợp hợp đồng giao kết phải tn theo những hình thức pháp luật
quy định, nếu khơng các bên tham gia giao kết sẽ phải gánh chịu những hậu quả bất
lợi.”16
Sự chú trọng đến hình thức hợp đồng khơng chỉ có ở nước ta mà trong pháp
luật của nhiều quốc gia trên thế giới cũng phản ánh chung quan điểm này. Tuy cùng
đánh giá cao vai trò của hình thức hợp đồng nhưng ở mỗi nước thì lại có những quy
định khơng giống nhau. Chẳng hạn như pháp luật của Pháp thì coi trọng chức năng
chứng cứ của hình thức văn bản hơn là căn cứ để xác định hiệu lực của hợp đồng,
tức là thực hiện chức năng chứng cứ. Khơng tn thủ hình thức văn bản do luật định
không dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng mà chỉ làm cho việc chứng minh sự tồn tại
của hợp đồng trở nên khó khăn hơn, hay nói cách khác là xác định hiệu lực của hợp
đồng trở nên khó khăn. Cịn Pháp luật của Đức và các nước thuộc gia đình pháp luật
Đức dường như khắt khe hơn pháp luật của Pháp khi quy định hình thức của hợp
đồng. Có thể nói rằng, pháp luật của Đức coi việc tuân thủ hình thức văn bản do
luật định là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Khơng tn thủ hình thức văn bản
có thể dẫn tới sự vô hiệu của hợp đồng. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử ở Đức cho thấy,
quy định về hình thức bắt buộc của hợp đồng không được áp dụng một cách máy
móc mà tuỳ thuộc vào hành vi của các bên. Trong khi đó Pháp luật của Hoa Kỳ lại
lấy giá trị tài sản là căn cứ để xác định hình thức hợp đồng, Điều 2-201 UCC quy
13

Ths. Lê Minh Hùng( 2010), “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam”, Luận văn
tiến sĩ Luật học, TP.HCM, tr.51
14
Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập 2, Nxb. Công an nhân dân,
tr.95.
15
Ts. Dương Anh Sơn, Ths Lê Minh Hùng (2010), “Hình thức văn bản, văn bản có chứng thực là điều kiện
có hiệu lực của hợp đồng,” Tạp chí nghiên cứu lập pháp (09), tr.1
16
Nguyễn Ngọc Khánh(2007), Chế định hợp đồng trong Bộ luật dân sự Việt Nam, Nxb Tư pháp, tr.175.

16


định, hợp đồng mua bán có giá trị từ 5.000 USD phải được ký kết bằng văn bản,
nếu không tuân thủ hình thức văn bản thì hợp đồng vẫn có thể có giá trị pháp lý
nhưng các bên khó có thể bảo về được quyền lợi của mình tại tồ, bởi lẽ khơng có
chứng cứ17.
Cịn đối với Việt Nam thì hình thức của hợp đồng là điều kiện để có hiệu lực
của hợp đồng. Theo đó, thấy được tầm quan trọng của hình thức hợp đồng nên
BLDS năm 2005 đã đề cập một cách cụ thể từ những quy định chung như “Giao
dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”(
Điều 124 BLDS năm 2005), “Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói,
bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng
đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định” (Điều 401 BLDS năm 2005)
cho đến những quy định riêng về hợp đồng thông dụng như hợp đồng mua bán nhà
ở thì phải được lập thành văn bản, có cơng chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác (Điều 450, BLDS năm 2005), hợp đồng thuê nhà ở phải
được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có cơng
chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

(Điều 492, BLDS năm 2005)...
Nhìn chung, tuy được pháp luật bảo đảm quyền tự do giao kết hợp đồng với
những hình thức bất kỳ nhưng trong một số trường hợp đối tượng được giao kết có
tính chất đặc biệt, giá trị kinh tế cao thì hợp đồng cần phải lập theo hình thức luật
định, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng, trật tự an toàn xã hội,
lợi ích Quốc gia. Cho nên, BLDS năm 2005 đã giới hạn quyền tự do về hình thức
của hợp đồng trong một số quy định, Điều 122 thể hiện như sau: “hình thức giao
dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy
định.” Theo đó, trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể
hiện bằng văn bản, phải có cơng chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin
phép thì phải tn theo các quy định đó” (Điều 124, khoản 2, BLDS năm 2005).
Trong phần quy định về hình thức hợp đồng, BLDS năm 2005 nhắc lại một lần nữa:
“Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn
17

TS. Dương Anh Sơn, Ths. Lê Minh Hùng (2010), “Hình thức văn bản, văn bản chứng thực là điều kiện có
hiệu lực của hợp đồng”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (09), tr.30.

17