Mua bán nhà, công trình xây dựng theo pháp luật kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI
---oOo---

MAI CHÍ TÍN

MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG
THEO PHÁP LUẬT KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành Luật Thương mại
TP. HCM – 2014


TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI
---oOo---

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG
THEO PHÁP LUẬT KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN

SINH VIÊN THỰC HIỆN: MAI CHÍ TÍN
KHĨA: 35 – MSSV: 1055010288
GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN: ThS. NGUYỄN THỊ KIỀU OANH

TP. HỒ CHÍ MINH – 2014

LỜI CAM ĐOAN
Tơi tên Mai Chí Tín – sinh viên Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh,
Khoa Luật Thương mại, khóa 35 (2010 – 2014), là tác giả của Khóa luận tốt nghiệp –
đề tài “Mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo pháp luật kinh doanh bất động sản”.
Tơi cam đoan Khóa luận này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Tồn bộ nội
dung trình bày là kết quả do chính tơi thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc
Sĩ Nguyễn Thị Kiều Oanh.
Trong Khóa luận có trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác
giả, sự trích dẫn này được thể hiện trong danh mục tài liệu tham khảo. Các số liệu và
kết quả có được trong khóa luận này là hồn tồn trung thực.
Tơi xin chịu trách nhiệm hồn tồn về lời cam đoan này.
Tác giả khóa luận

Mai Chí Tín


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................... 1
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1.

Lý do chọn đề tài .................................................................................................... 1

2.

Tình hình nghiên cứu.............................................................................................. 2

3.

Mục đích của việc nghiên cứu ................................................................................ 2

4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 3

5.

Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 3

6.

Ý nghĩa của việc nghiên cứu .................................................................................. 4

7.

Bố cục của Khóa luận ............................................................................................. 4

CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY
DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .................................................. 5
1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà, công trình xây dựng...................................... 5
1.1.1 Khái niệm nhà, cơng trình xây dựng ............................................................. 5
1.1.2 Đặc điểm của nhà, cơng trình xây dựng ........................................................ 8
1.2 Khái niệm và đặc điểm của mua bán nhà, cơng trình xây dựng.................... 10
1.2.1 Khái niệm mua bán nhà, cơng trình xây dựng ............................................ 10
1.2.2 Đặc điểm của mua bán nhà, cơng trình xây dựng ....................................... 13
1.3 Ý nghĩa của mua bán nhà và cơng trình xây dựng ......................................... 16
1.4 Sơ lƣợc về quá trình hình thành và phát triển quy định của pháp luật về mua
bán nhà, cơng trình xây dựng .................................................................................... 18

1.4.1 Giai đoạn trước ngày 15/10/1993 ................................................................ 18
1.4.2 Giai đoạn từ 15/10/1993 đến trước 01/7/ 2004 ........................................... 19
1.4.3 Giai đoạn từ 01/7/2004 đến nay .................................................................. 19
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1: .......................................................................................... 21
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH
XÂY DỰNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ .................................................................. 22
2.1 Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản về mua bán nhà, công trình
xây dựng ....................................................................................................................... 22


2.1.1 Chủ thể mua bán nhà, cơng trình xây dựng ................................................... 22
2.1.1.1 Bên bán .............................................................................................. 22
2.1.1.2 Bên mua ............................................................................................. 24
2.1.2 Ngun tắc mua bán nhà cơng trình xây dựng .............................................. 27
2.1.2.1 Nhà, cơng trình xây dựng được đưa vào mua bán ............................. 27
2.1.2.1 Nhà, cơng trình xây dựng phải được mua bán qua sàn ...................... 28
2.1.3 Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng ............................................... 32
2.1.3.1 Hình thức của hợp đồng ..................................................................... 32
2.1.3.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng ................................ 34
2.1.3.3 Vấn đề hợp đồng mẫu ........................................................................ 41
2.1.4 Mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai ..................... 45
2.2 Kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về mua bán nhà, cơng trình
xây dựng ....................................................................................................................... 49
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ............................................................................................ 55
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 56


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản của nước ta chính thức được hình thành kể từ sau khi

Hiến pháp năm 1992 được ban hành. Trước đó, trong thời kì cơ chế kế hoạch hóa tập
trung, thị trường bất động sản hầu như không tồn tại do khơng có sự thừa nhận của
pháp luật. Một số các giao dịch bất động sản chủ yếu được thực hiện trên “thị trường
ngầm”, nằm ngồi sự kiểm sốt của nhà nước. Với những quy định đột phá về “nền
kinh tế hàng hóa”, “sở hữu tư nhân”, “chuyển quyền sử dụng đất”, Hiến Pháp năm
1992 đã tạo ra những căn cứ pháp lý để hình thành thị trường bất động sản, bao gồm
thị trường giao dịch quyền sử dụng đất, và thị trường giao dịch cơng trình xây dựng1.
Trong tiến trình phát triển của thị trường bất động sản, khung pháp luật điều
chỉnh các giao dịch bất động sản ngày càng được hoàn thiện. Đặc biệt, khi Luật Nhà ở
2005 được Quốc hội khóa XI thơng qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 (sau đây gọi là
Luật Nhà ở) và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 được Quốc hội khóa XI thơng qua
ngày 29 tháng 6 năm 2006 (sau đây gọi là Luật Kinh doanh bất động sản), thì những
giao dịch này được điều chỉnh một cách hệ thống dưới góc độ là hình thức kinh doanh
bất động sản. Những văn bản này đã tạo lập nên hành lang pháp lý cho các cá nhân, tổ
chức thực hiện kinh doanh bất động sản, đồng thời tạo cơ sở cho các giao dịch về
quyền sử dụng đất, giao dịch về nhà, cơng trình xây dựng phát triển. Trong đó, đáng
ch ý là giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng.
Mua bán nhà, cơng trình xây dựng là một lĩnh vực kinh doanh có ảnh hưởng lớn
đến thị trường bất động sản. Trong thời gian qua, có những thời điểm giao dịch mua
bán nhà, cơng trình xây dựng nói đã diễn ra “sơi động”, tuy nhiên nhìn chung sự phát
triển khơng ổn định. Vì thế có những thời điểm thị trường bất động sản “nóng sốt”,
nhưng sau đó lại rơi vào tình trạng “đóng băng”. Hơn nữa, sau hơn 7 năm thi hành,
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã bộc lộ những hạn chế và bất cập khi
áp dụng trong thực tiễn, dẫn đến các tranh chấp trong mua bán nhà, cơng trình xây
dựng diễn ra rất phổ biến. Từ thực trạng trên, nhiều vấn đề mang tính cấp thiết cần phải
tìm hướng giải quyết. Như vấn đề về điều kiện để thực hiện kinh doanh bất động sản,
nguyên tắc thực hiện mua bán nhà, cơng trình xây dựng qua sàn giao dịch bất động sản;
các vấn đề liên quan đến hợp đồng trong mua bán nhà, cơng trình xây dựng. Vì vậy,
hồn thiện pháp luật về mua bán nhà, cơng trình xây dựng có ý nghĩa trong việc phát
triển kinh doanh bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Xuất phát từ lý do trên, tác giả

1

Đinh Văn Ân (2011), “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, NXB Chính trị quốc gia,
tr.170.

1


nghiên cứu và quyết định chọn đề tài “Mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo pháp
luật kinh doanh bất động sản” để làm Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong những năm gần đây, các vấn đề trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
dưới góc độ pháp lý được nhiều cơng trình nghiên cứu. Có thể kể đến các cơng trình
sau: Những vấn đề pháp lý về thuế kinh doanh bất động sản, Trương Thị Bích Đào
(2004); Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí
Minh, Bùi Đức Thảo (2007); Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam, Phan Nữ
Khánh Linh (2008); Pháp luật về kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất
động sản, Dương Thị Vọng (2010); Pháp luật về các hình thức giao dịch nhà, cơng
trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản, Huỳnh Văn Vinh (2010); Pháp luật về
mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản, Lê Thị Ngọc Hiếu (2011); Pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (2011), Lê Chí Cường; Pháp luật
về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Nguyễn Thị Kim Thu (2013).
Tác giả khảo sát các cơng trình đã thực hiện và nhận thấy rằng vấn đề mua bán
nhà, cơng trình xây dựng được tác giả Huỳnh Văn Vinh nghiên cứu, tuy nhiên đề tài
này chủ yếu nghiên cứu về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, hướng tiếp
cận thông qua sự so sánh quy định giữa Bộ luật Dân sự 2005 với Luật Kinh doanh bất
động sản. Những vấn đề về chủ thể tham gia, nguyên tắc mua bán nhà, cơng trình xây
dựng tuy được đề cập trong đề tài những vẫn cịn mang tính khái qt, chưa được làm
rõ.
Các đề tài “Pháp luật mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản” - Lê Thị

Ngọc Hiếu (2011); “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”
– Lê Chí Cường; đề tài “Pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” –
Nguyễn Thị Kim Thu (2013) có mối liên hệ với đề tài khóa luận tác giả đang thực hiện.
Tuy nhiên, đối tượng nghiên cứu những đề tài này là nhà ở (một loại cơng trình xây
dựng), đối với những vấn đề liên quan đến mua bán những loại cơng trình khác vẫn
chưa được tìm hiểu. Mặc dù, lĩnh vực nhà ở đã có những cơng trình này thực hiện,
nhưng tác giả thấy rằng cịn nhiều vấn đề có thể khai thác và tiếp tục nghiên cứu.
Trên cơ sở khai thác những vấn đề còn bất cập mà những đề tài trước chưa làm
được, đồng thời nghiên cứu một cách toàn diện, tác giả sẽ đưa ra những giải pháp để
hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bất động
sản.
3. Mục đích của việc nghiên cứu
Tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu với ba mục đích sau:
2


Thứ nhất, tác giả là nghiên cứu một cách toàn diện có hệ thống, nhằm làm sáng
tỏ những vấn đề lý luận về mua bán nhà, cơng trình xây dựng dưới góc độ kinh doanh
bất động sản.
Thứ hai, tác giả phân tích những quy định của pháp luật điều chỉnh mua bán nhà,
cơng trình xây dựng và chỉ ra những vướng mắc và bất cập khi áp dụng trên thực tiễn.
Thứ ba, từ những vấn đề lý luận và thực trạng quy định pháp luật, tác giả đề xuất
những giải pháp, định hướng hoàn thiện pháp luật mua bán nhà cơng trình xây dựng
trong kinh doanh bất động sản.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Thứ nhất, về đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của Khóa luận là quy
định của pháp luật kinh doanh bất động sản về mua bán nhà, cơng trình xây dựng, tập
trung ở Luật Nhà ở 2005; Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng
dẫn thi hành.
Về mặt lý luận, tác giả sẽ nghiên cứu về làm rõ khái niệm về nhà, cơng trình xây

dựng; khái niệm về mua bán nhà, cơng trình xây dựng; ý nghĩa của mua bán nhà, cơng
trình xây dựng đối với thị trường bất động sản và nền kinh tế; sự hình thành và phát
triển của pháp luật về mua bán nhà, cơng trình xây dựng. Về mặt thực trạng, các vấn đề
nghiên cứu bao gồm: chủ thể; nguyên tắc mua bán; hợp đồng mua bán; hình thức mua
bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Thứ hai, phạm vi nghiên cứu: Khóa luận sẽ nghiên cứu về mua bán nhà, cơng
trình xây dựng dưới góc độ là một hình thức kinh doanh bất động sản, bên bán là tổ
chức có chức năng kinh doanh bất động sản.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện Khóa luận, tác giả sử dụng những phương pháp nghiên cứu khoa
học như phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương
pháp đối chiếu, phương pháp chứng minh, phương pháp lịch sử. Cụ thể trong từng
chương như sau:
Trong chương 1, tác giả đã sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp so sánh
để làm rõ khái niệm, đặc điểm về nhà, cơng trình xây dựng và khái niệm, đặc điểm của
mua bán nhà, cơng trình xây dựng. Bên cạnh đó tác giả cịn sử dụng phương pháp lịch
sử để làm rõ sự hình thành và phát triển của các quy định pháp luật điều chỉnh mua bán
nhà, cơng trình xây dựng.
Trong chương 2, các phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp
chứng minh được tác giả sử dụng để làm rõ thực trạng của pháp luật kinh doanh bất
3


động sản trong điều chỉnh mua, bán nhà cơng trình xây dựng. Phương pháp tổng kết
thực tiễn được sử dụng để đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh bất động
sản trong mua bán nhà, cơng trình xây dựng.
Ngoài ra, tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp để tóm tắt nội dung của mỗi
chương và đưa ra kết luận cho tồn Khóa luận.
6. Ý nghĩa của việc nghiên cứu
Thứ nhất, qua nghiên cứu về mặt lý luận của vấn đề về mua bán nhà, cơng trình

xây dựng thì tác giả làm rõ những khái niệm về nhà, cơng trình xây dựng; đồng thời
cho thấy được tầm quan trọng của sự điều chỉnh pháp luật đối mua bán nhà cơng trình
xây dựng dưới góc độ là một hình thức kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, qua nghiên cứu về thực trạng của pháp luật về mua bán nhà, cơng trình
xây dựng, tác giả cho thấy những vấn đề bất cập còn tồn tại trong thực tiễn áp dụng,
những vấn đề pháp lý chưa hoàn thiện, những rủi ro có thể xảy ra cho khách hàng. Từ
đó, tác giả đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà, cơng trình xây
dựng.
Kết quả của cơng trình nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho những ai quan
tâm đến về mua bán nhà, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản.
7. Bố cục của Khóa luận
Ngồi lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, Khóa luận
văn có bố cục gồm hai chương:
- Chương 1: Khái quát chung về mua bán nhà, cơng trình xây dựng trong kinh
doanh bất động sản.
- Chương 2: Thực trạng về mua bán nhà, cơng trình xây dựng và một số kiến
nghị nhằm hồn thiện pháp luật.

4


CHƢƠNG 1
KHÁI QT CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà, cơng trình xây dựng
1.1.1 Khái niệm nhà, cơng trình xây dựng
Nhà, cơng trình xây dựng là những tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi quốc
gia, đóng vai trị là cơ sở hạ tầng để tạo động lực cho sự phát triển kinh tế. Khi tiếp cận
từ góc độ quy định về pháp luật dân sự, thì nhà, cơng trình xây dựng được xem là một
loại tài sản gắn liền với đất, hầu hết pháp luật của các nước hiện nay đều quy định là

bất động sản, có thể nhận thấy qua quy định trong một số quốc gia như sau:
Theo quy định của Bộ luật Dân sự Pháp thì cơng trình xây dựng được phân vào
loại tài sản là bất động sản cùng với đất đai2. Trong Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định
bất động sản bao gồm đất đai và các vật gắn liền với đất3, cơng trình kiến tr c được
xem là vật gắn liền với đất và bắt buộc phải đăng ký bất động sản4. Bộ luật Dân sự Đức
cũng quy định tài sản gắn liền với đất như các cơng trình xây dựng được coi là các bộ
phận cấu thành thiết yếu của mảnh đất5, quyền sở hữu một mảnh đất cũng bao gồm
quyền sở hữu các cơng trình xây dựng trên mảnh đất đó. Và theo Bộ luật Dân sự Việt
Nam 2005 thì nhà, cơng trình xây dựng là loại tài sản bất động sản (khoản 1 Điều 174).
Dưới góc độ kinh tế, nhà, cơng trình xây dựng được xem là một loại hàng hóa đặc
biệt - hàng hóa bất động sản, có thể được đưa vào kinh doanh và được thực hiện giao
dịch trên thị trường bất động sản để thu lợi nhuận. Mặc dù có thể được tiếp cận ở các
góc độ khác nhau, tuy nhiên hiện nay trong pháp luật dân sự, cũng như trong kinh tế
không đưa ra một khái niệm hay định nghĩa nào về nhà, cơng trình xây dựng. Vì thế, để
hiểu rõ về khái niệm của những đối tượng này, tác giả sẽ đi từ cách hiểu phổ thông
trong đời sống, đồng thời xem xét nhà và cơng trình xây dựng dưới góc độ pháp lý.
Theo cách hiểu phổ biến hiện nay, “nhà là một cơng trình xây dựng có mái, có
tường vách để ở hay để dùng vào một cơng việc nào đó6. Theo cách hiểu này, thì nhà là
một trong những loại cơng trình xây dựng, có thể được dùng cho nhiều công việc khác
nhau, phổ biến nhất nhà là dùng để ở. Thông thường, trong đời sống, căn cứ mục đích
sử dụng mà nhà sẽ được phân thành nhiều loại như nhà ở, nhà kho, nhà xưởng…
2

Điều 518 Bộ Luật Dân sự Pháp quy định “Đất đai và các cơng trình xây dựng là bất động sản do tính chất”.
Khoản Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật Bản.
4
Điều 14 Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản.
5
Điều 94 Bộ Luật Dân sự Đức.
6

Viện ngôn ngữ học (2002), Từ điển tiếng Việt phổ thơng, NXB TP. Hồ Chí Minh, tr.635.
3

5


Về thuật ngữ “nhà ở”, đây là thuật ngữ xuất hiện khá phổ biến trong đời sống và
trong pháp lý. Trong Bộ luật Dân sự tuy có những quy định điều chỉnh về mua bán, cho
thuê nhà ở, nhưng lại không đưa ra định nghĩa chi tiết về đối tượng của giao dịch. Theo
cách hiểu phổ thơng thì nhà ở được xem là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người,
đảm bảo cho con người có cuộc sống ổn định, bảo vệ con người khi thời tiết nắng,
mưa7. Đến khi Luật Nhà ở được ban hành thì lần đầu tiên có một khái niệm pháp lý về
đối tượng này, theo đó “Nhà ở là cơng trình xây dựng có mục đích để ở và phục vụ các
nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”8. Như vậy, mặc dù có cách diễn giải khác
nhau, nhưng bản chất của “nhà ở” trong cách hiểu phổ thông và trong quy định của
Luật Nhà ở là tương đồng nhau.
Qua phân tích ở trên, có thể hiểu rằng khái niệm “nhà” rộng hơn so với khái niệm
“nhà ở”, nhà có thể dùng cho các mục đích khác như làm xưởng sản xuất, làm văn
phòng hoặc trụ sở kinh doanh… nhà ở chỉ là một trong số các loại nhà. Nhà nói chung
và nhà ở nói riêng đều là cơng trình xây dựng phục vụ cho nhu cầu, mục đích hoạt
động của con người.
Đối với cơng trình xây dựng, theo cách hiểu thông thường là những vật được con
người sử dụng những cách thức phương tiện cùng với sức lao động của mình và làm
việc theo một kế hoạch để có thể tạo nên. Để xây dựng nên những cơng trình này địi
hỏi kĩ thuật phức tạp hoặc mất nhiều cơng sức9. Định nghĩa này tuy không cụ thể và
chưa làm rõ những đặc điểm về cơng trình xây dựng, nhưng thể hiện phạm trù cơng
trình xây dựng rất rộng, bất kì những vật kiến trúc nào thỏa mãn những điều kiện về
cách thức xây dựng trên đều có thể là cơng trình xây dựng, trong đó khơng loại trừ nhà
và nhà ở.
Dưới góc độ pháp lý, hiện nay, Bộ luật Dân sự 2005 (sau đây gọi là Bộ Luật Dân

sự), Luật Xây dựng 2003 (sau đây gọi là Luật Xây dựng), Luật Kinh doanh bất động
sản có quy định và điều chỉnh những vấn đề liên quan đến nhà, công trình xây dựng,
tuy nhiên cách sử dụng và cách hiểu có sự khác nhau, cụ thể như sau:
Trước hết, Bộ luật Dân sự không đưa ra định nghĩa thế nào là cơng trình xây
dựng, chỉ có thể hiểu rằng nhà, cơng trình xây dựng là tài sản gắn liền với đất và là bất
động sản. Theo quy định trong Luật Xây dựng 2003, thì “cơng trình xây dựng được
định nghĩa là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây
dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm
phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước,
7

Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật dân sự (tâp 2), NXB Công an nhân dân, Hà Nội, tr.137.
Điều 1 Luật Nhà ở 2006.
9
Viện ngôn ngữ học (2002), Từ điển tiếng Việt phổ thơng, NXB TP. Hồ Chí Minh, tr.191.
8

6


được xây dựng theo thiết kế. Cơng trình xây dựng bao gồm cơng trình xây dựng cơng
cộng, nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thuỷ lợi, năng lượng và các cơng
trình khác”10. Luật Xây dựng đã định nghĩa và liệt kê chi tiết, cụ thể về cơng trình xây
dựng, theo đó thì nhà ở được xếp là một loại cơng trình xây dựng độc lập. Đối với
những loại nhà khác, tuy trong định nghĩa này không đề cập, nhưng có thể hiểu rằng
tùy vào tính chất mà sẽ được phân loại là cơng trình xây dựng cơng nghiệp, cơng trình
xây dựng cơng cộng, hoặc những nhóm cơng trình xây dựng khác. Như vậy, theo Luật
Xây dựng thì thuật ngữ cơng trình xây dựng có phạm vi rất rộng bao gồm tất cả các
loại nhà và những cơng trình xây dựng khác nhau.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì nhà, cơng trình xây dựng khơng được

định nghĩa và giải thích. Trong Điều 2 Nghị định 153/2007NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, chỉ liệt kê những loại nhà, cơng
trình được đưa vào kinh doanh. Theo đó, nhà, cơng trình xây dựng được đưa vào kinh
doanh bao gồm: cơng trình xây dựng dân dụng, cơng trình xây dựng cơng nghiệp; cơng
trình giao thơng thủy lợi; cơng trình hạ tầng kĩ thuật. Các loại nhà, cơng trình xây dựng
khơng được đưa vào kinh doanh bao gồm: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước;
cơng trình bí mật nhà nước; cơng trình an ninh quốc phịng; cơng trình được cơng nhận
là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các cơng
trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh. Như vậy, dù không đưa ra định
nghĩa nhưng việc sử dụng thuật ngữ nhà, cơng trình xây dựng như trong Luật Kinh
doanh bất động sản lại có thể hiểu đây là hai đối tượng bất động sản riêng biệt được
đưa vào kinh doanh.
Như vậy, thuật ngữ “nhà”, “cơng trình xây dựng” được sử dụng khác nhau trong
Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Xây dựng. Theo đó, thuật ngữ
cơng trình xây dựng trong Luật Xây dựng được sử dụng có phạm trù rộng bao gồm cả
nhà. Nhưng Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản lại tách riêng là hai đối
tượng bất động sản độc lập độc lập. Sự mâu thuẫn này tạo nên sự nhập nhằng, chồng
chéo về cách hiểu về nhà, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản nói
chung và mua bán nhà, cơng trình xây dựng nói riêng.
Tóm lại, nhà, cơng trình xây dựng có thể hiểu đơn giản là những sản phẩm được
tạo thành bởi sức lao động của con người. Về bản chất, thì đây là tài sản gắn liền với
đất, được quy định là bất động sản, chỉ những loại nhà, cơng trình xây dựng được pháp
luật cho phép mới được đưa vào kinh doanh bất động sản.

10

Khoản 2 Điều 3 Luật Xây dựng.

7

1.1.2 Đặc điểm của nhà, cơng trình xây dựng
Xuất phát từ tính chất là bất động sản, hơn nữa lại là tài sản gắn liền với đất, vì
vậy khi trở thành hàng hóa trên thị trường bất động sản thì nhà, cơng trình xây dựng sẽ
có những đặc điểm riêng biệt với những loại hàng hóa thơng thường. Cụ thể nhà, cơng
trình xây dựng sẽ có những thuộc tính và đặc điểm như sau:
Thứ nhất, tính xác định về vị trí và khả năng di dời rất hạn chế. Nhà, cơng trình
xây dựng là tài sản gắn liền với đất, vì thế tính xác định về vị trí thể hiện qua việc quản
lý của nhà nước đối với đất đai. Nhà nước quản lý đất đai thông qua việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đó vị trí của khu đất được xác định cụ thể trên bản
đồ địa chính. Bên cạnh đó, Nhà nước cịn thực hiện quản lý quy hoạch xây dựng đối
với mỗi khu vực, nên khi thực hiện một dự án đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư phải thực
hiện đầy đủ các thủ tục về cấp phép xây dựng với cơ quan có thẩm quyền. Qua đó, các
cơng trình xây dựng được hình thành ln có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời vị trí
của cơng trình xây dựng này ln được xác định cụ thể.
Tính khó di dời thể hiện qua khả năng dịch chuyển nhà, cơng trình xây dựng từ
vị trí này sang vị trí khác là rất hạn chế. Mặc dù hiện nay với sự phát triển của cơng
nghệ, con người có thể thực hiện việc di dời nhà, cơng trình xây dựng đến những vị trí
khác nhau; tuy nhiên, việc di dời chỉ có thể thực hiện đối với một số loại nhà, cơng
trình nhất định, số lượng nhà, cơng trình xây dựng được di dời vẫn cịn rất ít. Để thực
hiện việc di dời nhà, cơng trình xây dựng địi hỏi những cơng đoạn, các khâu chuẩn bị
phức tạp, rủi ro và các sự cố có thể xảy ra khi di dời. Chính vì vậy, tính cố định của
nhà, cơng trình xây dựng với đất đai là rất lớn. Trong khi đó đối với những hàng hóa
thơng thường, con người có thể thực hiện đưa từ nơi này sang nơi khác, thậm chí quốc
gia này sang quốc gia khác nhằm đáp ứng cho nhu cầu thị trường. Cho nên, có thể nói
đặc điểm này là sự khác biệt cơ bản nhất giữa nhà, cơng trình xây dựng với những loại
hàng hóa thơng thường khác.
Thứ hai, tính khan hiếm và cá biệt. Tính khan hiếm của nhà, cơng trình xây dựng
xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai. Diện tích của đất đai là có giới hạn, đối với
mỗi thửa đất nhất định thì khi xây dựng cơng trình khơng thể vượt q diện tích của

thửa đất đó. Người đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng chỉ có thể phát triển những
cơng trình này theo chiều dọc như xây thêm tầng hầm, hoặc phát triển cơng trình cao
tầng. Hơn nữa, việc thực hiện một dự án đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng rất
phức tạp, cần nhiều thời gian để hoàn thành, trung bình một dự án phải mất từ 3 đến 5
năm để hồn thành, hoặc có thể dài hơn. Cho nên, trong trường hợp nhu cầu lớn hơn
nguồn cung trên thị trường bất động sản, thì chủ đầu tư khơng thể thực hiện nhanh
8


chóng để có thể đáp ứng được thị trường. Chính điều này làm cho nhà, cơng trình xây
dựng trên thực tế có tính khan hiếm, nguồn cung nhỏ hơn cầu.
Tính cá biệt của nhà, cơng trình xây dựng thể hiện qua sự khác nhau về đặc điểm
và giá trị của mỗi loại. Nhà, cơng trình xây dựng được tạo lập tại mỗi vị trí, khơng gian
khác nhau thì sẽ mang đặc điểm khác nhau. Hơn nữa khi thiết kế và xây dựng trên thực
tế các nhà đầu tư thường có xu hướng tạo ra những đặc điểm riêng của công trình để có
thể thu hút, tạo sức hấp dẫn đối với khách hàng. Các đặc điểm này có thể là đặc điểm
về hình thức bên ngồi, có thể là chất lượng cơng trình, hoặc các đặc điểm thiết kế bên
trong cơng trình. Bên cạnh đó, mỗi cơng trình được xây dựng bởi nguồn vốn đầu tư
không giống nhau, và tùy vào đặc điểm của dự án đầu tư mà giá trị của nhà, cơng trình
xây dựng sau khi được tạo lập là khác nhau. Do đó, trên thị trường bất động sản khó có
hai cơng trình giống nhau, mỗi loại đều mang tính có những đặc điểm riêng, và giá cả
cũng sẽ khác nhau.
Thứ ba, nhà và cơng trình xây dựng trên thị trường bất động sản là hàng hóa có
tính lâu bền và có giá trị lớn. Nhằm đảm bảo an toàn cho con người khi đưa vào khai
thác sử dụng nên nhà, cơng trình xây dựng khi được đầu tư xây dựng phải theo quy
trình kỹ thuật chặt chẽ. Bên cạnh đó, nhà, cơng trình xây dựng là loại tài sản gắn liền
với đất, mà đất đai là loại tài sản không thể hủy hoại ngoại trừ những trường hợp do
thiên nhiên hoặc con người tác động. Đây là những nhân tố tạo nên tính lâu bền cho
nhà, cơng trình xây dựng, mỗi cơng trình có thể có “tuổi thọ vật lý” lên đến hàng trăm
năm. Vì vậy, nhà, cơng trình xây dựng khơng bị “thanh lý” sau một q trình sử dụng

như những hàng hóa khác, mà có thể được nâng cấp, cải tạo lại và tiếp tục đưa vào
kinh doanh11.
Bên cạnh đó, nhà, cơng trình xây dựng là loại tài sản có giá trị lớn trên thị trường
bất động sản. Mặc dù giá nhà, cơng trình xây dựng chịu tác động của nhiều nhân tố như
nhu cầu của thị trường, khối lượng của các nhà đầu, sự cạnh tranh của các nhà đầu
tư,… nhưng nhìn chung, vì nguồn vốn đầu tư cho một dự án nhà, cơng trình xây dựng
là rất lớn, giá trị đầu tư có thể tính đến hàng tỷ đồng; cùng với đặc điểm về tính khan
hiếm và tính cá biệt mà giá trị của nhà, cơng trình xây dựng sau khi hồn thành có giá
trị rất cao. Cho nên, trên thị trường bất động sản, cụ thể trong phân mảng thị trường
nhà ở, mặc dù nguồn cung luôn nhỏ hơn cầu, nhưng giá trị của căn hộ ln vượt q
khả năng có thể mua được của đại đa số khách hàng.

11

Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản - những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt
Nam, NXB Tài chính, tr.15.

9


Thứ tƣ, nhà, cơng trình xây dựng chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước. Xuất phát từ đặc điểm là một loại hàng hóa đặc biệt và giao
dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng có ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của nền kinh
tế, cho nên Nhà nước quan tâm đến việc quản lý về nhà, cơng trình xây dựng thơng qua
các chính sách và khung pháp lý. Nhà nước thực hiện quy hoạch về xây dựng nhà,
cơng trình xây dựng theo từng thời kỳ, theo từng khu vực. Bên cạnh đó, tùy vào từng
giai đoạn, pháp luật điều chỉnh về nhà, cơng trình xây dựng cũng khác nhau, như quy
định của pháp luật về sở hữu nhà ở của tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngồi.
Các đặc điểm riêng biệt của nhà, cơng trình xây dựng đã tạo nên những nét đặc

thù của mua bán nhà, cơng trình xây dựng, khác với những giao dịch mua bán thơng
thường. Bên cạnh đó, các đặc điểm và thuộc tính của nhà, cơng trình xây dựng có vai
trò đặc biệt trong kinh doanh mua bán bất động sản nói chung và mua bán nhà, cơng
trình xây dựng nói riêng. Bởi lẽ, khi thực hiện bất kỳ hoạt động kinh doanh đối với loại
hàng hóa nào đi nữa, nhà đầu tư ngồi kiến thức về kinh doanh nói chung còn cần phải
nắm vững những đặc điểm về loại hàng hóa đó, đặc biệt đối với bất động sản - một loại
hàng hóa có tính đặc thù cao; để từ đó, hoạt động đầu tư, kinh doanh của nhà đầu tư
trên thực tiễn có thể mang lại hiệu quả trên thực tế.
1.2 Khái niệm và đặc điểm của mua bán nhà, cơng trình xây dựng
1.2.1 Khái niệm mua bán nhà, cơng trình xây dựng
Mua bán là một hoạt động trao đổi hàng hóa, “mua” theo cách hiểu thơng thường
là một hoạt động đổi tiền lấy vật12; “bán” được hiểu là một hoạt động đổi vật nhằm
mục đích lấy tiền13. Hoạt động mua bán diễn ra nhằm đáp ứng nhu cầu của bên mua,
mặt khác để bên bán thu về một giá trị từ hàng hóa mình đem trao đổi. Trong thực tiễn
nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường, người ta quan niệm
những hành vi nhằm mục đích tiềm kiếm lợi nhuận được xem là kinh doanh14. Vì vậy,
nếu theo quan niệm này, khi các bên thực hiện mua bán hàng hóa nhằm mục đích lợi
nhuận thì tức là đang thực hiện hoạt động kinh doanh.
Dưới góc độ pháp lý, “kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất
cả các cơng đoạn của q trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung
ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lời”15. Định nghĩa về hành vi kinh
doanh này tập trung vào các hành vi của chủ thể và mục đích của hành vi, bên cạnh đó,
12

Viện ngơn ngữ học (2002), Từ điển tiếng Việt phổ thông, NXB TP.HCM, tr. 582.
Viện ngôn ngữ học (2002), Từ điển tiếng Việt phổ thông, NXB TP.HCM, tr. 27.
14
Đại học Luật TP. HCM (2013), Giáo trình pháp luật chủ thể kinh doanh, NXB Hồng Đức, tr.12.
15
Khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005.

13

10


các nhà làm luật cũng quan niệm rằng kinh doanh là hoạt động mang tính nghề nghiệp
thể hiện qua đặc điểm thực hiện các hành vi trong đầu tư hoặc trên thị trường16. Điều
này có nghĩa là một hoạt động được xem là kinh doanh khi được thực hiện nhằm mục
đích lợi nhuận, diễn ra trên thị trường và được các chủ thể thực hiện một cách chuyên
nghiệp mang tính nghề nghiệp.
Như vậy, hoạt động mua bán khi trở thành một hoạt động kinh doanh sẽ khác với
một giao dịch mua bán thông thường qua chủ thể thực hiện và mục đích thực hiện. Chủ
thể thực hiện hoạt động kinh doanh là những chủ thể chuyên nghiệp, tức là việc thực
hiện hoạt động mua bán diễn ra thường xuyên, liên tục. Đồng thời những chủ thể này
chịu sự quản lý của Nhà nước, cụ thể là để thực hiện kinh doanh mua bán thì họ phải
đáp ứng điều kiện về chủ thể, tức phải đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Về mục đích của chủ thể kinh doanh tức là mong muốn mà họ hướng tới khi thực hiện
kinh doanh. Ở đây, ch ng ta sẽ xem xét đến mục đích nhằm tạo ra lợi nhuận, thu về giá
trị lớn hơn so với khoản đầu tư ban đầu của chủ thể khi thực hiện hoạt động kinh
doanh, chứ không xét đến kết quả kinh doanh trên thực tế. Mặc dù kết quả thực tế khi
thực hiện kinh doanh thì có thể lời hoặc lỗ.
Và theo quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản, thì “kinh doanh bất động
sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động
sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh
lời”.17 Như vậy, việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng được hiểu là một hình thức của
kinh doanh bất động sản. Giao dịch mua bán được thực hiện lúc này khơng cịn là giao
dịch dân sự trao đổi hàng hóa thơng thường, mà là một cách thức kinh doanh bất động
sản. Vì thế, các bên tham gia mua bán nhà, cơng trình xây dựng là những chủ thể có
chức năng kinh doanh bất động sản, hoạt động mua bán này được diễn ra trên thị
trường bất động sản, mục đích của các bên trong tham gia giao dịch mua bán này là

sinh lời, tức là tạo ra lợi nhuận.
Mặc dù, mua bán nhà, cơng trình xây dựng được xem là một hình thức kinh
doanh bất động sản; tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản khơng đưa ra định nghĩa
về mua bán nhà, cơng trình xây dựng và Luật Nhà ở cũng khơng có khái niệm về mua
bán nhà ở. Trước đây, trong Nghị định 61/1994/NĐ-CP của chính phủ ngày 05/7/1994
quy định về mua bán và kinh doanh nhà ở, thì “mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được
ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật. Bên
bán phải là chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở. Trong mọi
16
17

Đại học Luật TP. HCM (2013), Giáo trình pháp luật chủ thể kinh doanh, NXB Hồng Đức, tr.13.
Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

11


trường hợp khác, bên bán phải có giấy ủy quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và
chủ sở hữu hợp pháp đất ở đó được cơ quan Cơng chứng nhà nước chứng thực”18. Tuy
Luật Kinh bất động sản chưa có định nghĩa về mua bán nhà, cơng trình xây dựng
nhưng với đặc điểm của hoạt động kinh doanh đã phân tích ở trên và bản chất của hình
thức mua bán nhà được trình bày, có thể hiểu: Mua bán nhà, cơng trình xây dựng là
một hình thức kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Bên bán thực hiện
chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng và quyền sử dụng đất sang bên mua
thông qua hợp đồng ký kết bằng văn bản giữa hai bên theo quy định pháp luật về kinh
doanh bất động sản. Bên bán là chủ sở hữu hợp pháp nhà, công trình xây dựng và là
chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Để xem xét một hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây
dựng diễn ra trên thực tế là một hình thức trong kinh doanh bất động sản hay chỉ là một
giao dịch dân sự thông thường cần phải căn cứ vào các dấu hiệu sau:

Thứ nhất, chủ thể thực hiện giao dịch. Để một giao dịch mua bán nhà, cơng trình
xây dựng là một hình thức kinh doanh bất động sản thì phải đáp ứng điều kiện về chủ
thể. Chủ thể thực hiện giao dịch này có thể là tổ chức hoặc cá nhân, tuy nhiên những
chủ thể này phải thành lập doanh nghiêp hoặc hợp tác xã, đáp ứng điều kiện về vốn
pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật19. Nếu giao
dịch về nhà hoặc cơng trình xây dựng được thực hiện giữa hai bên, mà khơng có bên
nào có chức năng kinh doanh bất động sản thì giao dịch này khơng được xem là kinh
doanh nhà, cơng trình xây dựng.
Thứ hai, mục đích sinh lời. Như đã phân tích, yếu tố quan trọng để xác định một
hoạt động có phải là hoạt động kinh doanh hay khơng đó là mục đích của các bên tham
gia giao dịch. Một hoạt động kinh doanh ln có mục đích cuối cùng là tạo ra giá trị lợi
nhuận, và kinh doanh bất động sản cũng khơng nằm ngồi mục đích đó. Trường hợp
mà giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng khơng phải là kinh doanh, ví dụ như
việc một cơng ty thu hẹp sản xuất khơng có nhu cầu sử dụng nhà xưởng nên bán lại cho
một công ty khác. Lúc này, mục đích ban đầu của việc xây dựng nhà xưởng là nhằm
mục đích sản xuất của cơng ty, chứ khơng phải nhằm mục đích để bán thu lợi nhuận, vì
vậy giao dịch mua bán nhà xưởng trên khơng phải là kinh doanh nhà cơng trình xây
dựng theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, về nguồn luật điều chỉnh. Để đánh giá một giao dịch mua bán nhà, cơng
trình xây dựng là hoạt động kinh doanh, ngồi điều kiện về chủ thể, điều kiện về mục
đích sinh lời, thì giao dịch đó phải được thực hiện trên thị trường bất động sản. Lúc này
giao dịch đó sẽ chịu sự điều chỉnh về quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
18
19

Điều 3 Nghị định 61/1994/NĐ-CP.
Khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản.

12

Một giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng khơng phải là giao dịch kinh doanh
bất động sản thì lúc này chỉ chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự, nếu đối tượng là
nhà ở sẽ chịu thêm sự điều chỉnh của Luật Nhà ở.
1.2.2 Đặc điểm của mua bán nhà, cơng trình xây dựng
Mua bán nhà, cơng trình xây dựng là một hình thức của kinh doanh bất động sản.
Hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng có hàng hóa thực hiện giao dịch là bất
động sản, đây là một loại tài sản đặc biệt. Vì vậy, bên cạnh những đặc điểm của hoạt
động mua bán thơng thường thì hoạt động mua bán nhà cơng trình xây dựng có những
đặc điểm riêng, cụ thể như sau:
Thứ nhất, mua bán nhà, cơng trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động
bất động sản mang lại lợi nhuận lớn nhưng tiềm ẩn những rủi ro. Đặc điểm này xuất
phát từ tính khan hiếm của hàng hóa bất động sản. Như đã phân tích, nhà, cơng trình
xây dựng luôn gắn liền với bất động sản đất đai, nhưng đất đai ln bị giới hạn về diện
tích ở từng thửa đất, từng khu vực. Vì vậy đối với mỗi diện tích đất thì sẽ xây dựng
tương đương một số lượng nhà, cơng trình xây dựng nhất định. Trong khi đó trên thực
tế nhu cầu về nhà, cơng trình xây dựng khơng ngừng tăng. Có thể thấy rõ trong thị
trường nhà ở, nhu cầu nhà ở hiện nay rất lớn, nhất là ở các thành phố lớn, những vùng
có tốc độ đơ thị hóa cao. Vì thế, giá của bất động sản ln có xu hướng tăng, có những
thời điểm tạo nên những cơn “sốt” đẩy giá trị của nhà, cơng trình xây dựng lên cao.
Chính điều này, nhà đầu tư khi thực hiện dự án nhà, cơng trình xây dựng sau khi hồn
thành có thể thu về giá trị lớn hơn nhiều lần so với ban đầu.
Tuy vậy, kinh doanh mua bán nhà, cơng trình xây dựng là ngành tiềm ẩn những
rủi ro cho nhà đầu tư. Rủi ro này xuất phát từ những đặc điểm của thị trường bất động
sản, đòi hỏi nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải nắm vững cung cầu trên thị
trường bất động sản, các chính sách phát triển thị trường bất động sản của nhà nước, và
phải có tầm nhìn xa về đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, kinh doanh mua bán nhà, cơng trình xây dựng chịu sự chi phối của yếu
tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hóa là bất động sản chịu sự chi phối của
các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thơng thường khác. Nhu cầu về nhà, cơng trình

xây dựng của mỗi vùng, mỗi khu vực chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán dân
cư sinh sống tại đó, đặc biệt là yếu tố tâm lý xã hội. Cụ thể như trong thị trường nhà ở,
ở mỗi vùng, mỗi địa phương sẽ có nhu cầu khác nhau. Tại các đô thị nhu cầu nhà ở rất
lớn mà quỹ đất ngày càng ít đi vì vậy việc xây nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu là
hoàn tồn phù hợp. Tuy nhiên, khơng thể mang mơ hình kinh doanh này để áp dụng
vào ở vùng nông thôn, hoặc ở các vùng nông thôn không thể thực hiện những dự án
13


nhà, cơng trình xây dựng cao cấp để kinh doanh như ở khu vực đơ thị. Ta có thể thấy
rằng, chính nhu cầu thị hiếu của mỗi vùng tác động đến cách thức kinh doanh nhà,
cơng trình xây dựng.
Yếu tố tâm lý xã hội chi phối trong kinh doanh mua bán nhà, cơng trình xây dựng
thể hiện rõ qua “tâm lý đám đông”. Trong điều kiện thị trường bất động sản không
được tổ chức với thông tin rõ ràng, minh bạch thì yếu tố tâm lý ảnh hưởng rất lớn đến
kinh doanh mua bán nhà cơng trình xây dựng. Nhìn lại tiến trình phát triển thị trường
bất động sản, ta có thể thấy những “cơn sốt” nhà đất giai đoạn 1991 - 1993, 2001 2002, 2007 - 2008 đều có nguyên nhân từ tâm lý đám đông. Đơn cử vào đầu năm 2007,
thị trường địa ốc nói chung đã tăng giá ở nhiều khu vực tại thành phố Hồ Chí Minh, chỉ
trong vòng vài tháng giá nhà đất đã tăng gấp đơi, thậm chí là gấp ba. Đối với thị trường
nhà ở, người mua phải xếp hàng chen chúc suốt đêm để đăng kí mua căn hộ của những
dự án The Vista, Sky Garden III (TP. Hồ Chí Minh)... Tâm lý đám đông l c này đã
thống trị thị trường địa ốc, đẩy giá tăng vùn vụt20. Đa phần người mua khơng tìm hiểu
những vấn đề pháp lý liên quan đến đối tượng được thực hiện giao dịch, mà thường tin
vào những tác động từ bên ngoài. Trong kinh doanh bất động sản nói chung và mua
bán nhà cơng trình xây dựng nói riêng, các nhà đầu tư lợi dụng yếu tố tâm lý đám
đông, bằng cách “găm” hàng làm giá tạo các cơn sốt ảo để từ đó thực hiện đẩy giá lên
cao nhằm thu về lợi nhuận. Tuy nhiên, yếu tố này mang lại nhiều rủi ro trong kinh
doanh bất động sản, gây tác động tiêu cực đến cả nền kinh tế. Một mặt, khi xảy ra tình
trạng đầu cơ, sẽ tạo nguồn cầu ảo trên thị trường bất động sản, đẩy giá bất động sản lên
cao, khiến mọi người tập trung mua nhà, cơng trình xây dựng nhằm kiếm lời, từ đó làm

cho thị trường bất động sản bất ổn. Mặt khác, khi thị trường bất động sản bất ổn, rơi
vào suy thoái sẽ tác động tiêu cực trở lại đối nền kinh tế, vì xét về bản chất thì kinh
doanh bất động sản có liên quan mật thiết đến các ngành kinh tế, thị trường bất động
sản liên quan đến thị trường tài chính ngân hàng, thị trường xây dựng … vì thế tác
động tiêu cực từ kinh doanh bất động sản có thể kéo theo những hệ lụy sang nhiều
ngành khác.
Thứ ba, mua bán nhà cơng trình xây dựng mang tính vùng, tính địa phương sâu
sắc. Như đã phân tích, đặc điểm của nhà, cơng trình xây dựng đó là tính cố định và
chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý, thị hiếu; trong khi đó, những yếu tố này ở mỗi vùng
là khác nhau, vì thế giao dịch mua bán nhà chịu những ảnh hưởng khác nhau ở mỗi khu
vực. Hơn nữa, thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà, cơng trình xây
dựng nói riêng khơng mang tính tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đất nước. Ở
mỗi vùng thì trình độ phát triển về kinh tế, văn hóa xã hội, mật độ dân cư mỗi vùng
20

Nguyễn Đức Thành, Kinh doanh bất động sản thời kì khủng hoảng, NXB Trẻ, tr.69.

14


khác nhau. Do đó, nhu cầu về nhà, cơng trình xây dựng khác nhau về kiểu cách, mẫu
mã chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về qui mơ và trình độ phát triển của thị trường
nhà, cơng trình xây dựng. Thực tế cho thấy, thị trường nhà, cơng trình xây dựng ở các
đơ thị có quy mơ và trình độ phát triển hơn các vùng nông thôn.
Thứ tƣ, kinh doanh mua bán nhà, cơng trình xây dựng chịu sự quản lý chặt chẽ
từ Nhà nước, sự chi phối của yếu tố pháp luật. Thị trường bất động sản nói chung và thị
trường mua bán nhà, cơng trình xây dựng nói riêng chịu sự quản lý chặt chẽ từ nhà
nước. Xuất phát từ đặc điểm bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, nhà cơng trình
xây dựng gắn với đất đai, mà đất đai là tài sản quý hiếm của quốc gia. Việc quản lý đất
đai có vai trị rất quan trọng trong quản lý thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, mua

bán nhà, cơng trình xây dựng trong thị trường bất động sản có thể ảnh hưởng tác động
lớn đến nền kinh tế. Do tính chất liên đới, nên thị trường bất động sản ngoài sự vận
hành của chính mình, thì cịn liên hệ chặt chẽ đến thị trường tài chính và tổng thể nền
kinh tế. Cho nên, Nhà nước can thiệp nhiều và trực tiếp bằng các chính sách và cơng cụ
pháp luật. Thể hiện cụ thể trong việc hoạch định chính sách kế hoạch về sử dụng đất,
phát triển hạ tầng kinh tế, phát triển khu đơ thị, khu dân cư… Tùy vào tình hình kinh tế
của đất nước, trong từng thời kì, Nhà nước có những chính sách khác nhau về bất động
sản, và pháp luật điều chỉnh trong mỗi giai đoạn cũng sẽ thay đổi cho phù hợp với sự
phát triển của thị trường bất động sản.
Vì tính chất này, nên trong mua bán nhà, cơng trình xây dựng, để có thể kinh
doanh hiệu quả, chủ thể kinh doanh phải am hiểu pháp luật và nắm bắt được các đường
lối chủ trường, chính sách của nhà nước về bất động sản.
Thứ năm, mua bán nhà, cơng trình xây dựng có liên hệ chặt chẽ với kinh doanh
dịch vụ bất động sản. Ta có thể thấy mối liên hệ này qua hoạt động môi giới bất động
sản và sàn giao dịch bất động sản. Nhân viên môi giới được xem là “lực lượng tiên
phong” trong mua bán nhà cơng trình xây dựng, đóng vai trò là cầu nối giữa người mua
và người bán trong mua bán nhà, cơng trình xây dựng. Bởi lẽ, nhà, cơng trình xây dựng
là những tài sản có giá trị lớn, vì vậy người mua sẽ cân nhắc và tính toán rất kỹ lưỡng
trong việc đưa ra quyết định của mình. Trong trường hợp này, người mua thường tìm
đến sự tư vấn từ chuyên gia môi giới, hoặc chuyên gia định giá. Hơn nữa, thông tin trên
thị trường bất động sản khá phức tạp, vì thế nhân viên mơi giới - người được đào tạo có
kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường và am hiểu pháp
luật sẽ gi p cho người mua có thể thỏa mãn được nhu cầu của mình. Bên cạnh đó,
thơng qua việc tìm kiếm khách hàng, dịch vụ mơi giới sẽ giúp cho việc tiêu thụ nhà,
cơng trình xây dựng của dự án được nhanh hơn. Chính vì thế dịch vụ mơi giới có mối

15


quan hệ rất chặt chẽ đối với kinh doanh mua bán nhà, cơng trình xây dựng trên thị

trường bất động sản.
Bên cạnh dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản có vai trị
quan trọng trong mua bán nhà, cơng trình xây dựng, đây là nơi thực hiện giao dịch giữa
nhà đầu tư và khách hàng. Luật kinh doanh bất động sản hiện nay quy định bắt buộc tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà cơng trình xây dựng thơng qua sàn
giao dịch bất động sản21. Trong một số trường hợp, nếu chủ đầu tư không thực hiện
việc mua bán nhà, công trình xây dựng qua sàn giao dịch bất động sản thì hợp đồng sẽ
bị xem là vơ hiệu, và người mua nhà, cơng trình xây dựng sẽ khơng được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu. Có thể nói, thị trường bất động sản ở nước ta còn khá mới
mẻ so với các nước trên thế giới, vì vậy nhà làm luật quy định bắt buộc việc mua bán
qua sàn nhằm mục đích có thể bảo vệ được các bên trong giao dịch. Nhà, cơng trình
xây dựng khi được bán qua sàn sẽ đảm bảo cơng khai thơng tin, từ đó có thể đảm bảo
được cho người mua có thể nắm bắt rõ, đầy đủ về đặc điểm bất động sản mà mình đang
lựa chọn. Từ đó, việc mua bán bất động sản là nhà, cơng trình xây dựng được thực hiện
một cách minh bạch, đảm bảo sự vận hành phát triển của thị trường bất động sản.
1.3 Ý nghĩa của mua bán nhà và cơng trình xây dựng
Mua bán nhà, cơng trình xây dựng có ý nghĩa đối với sự phát triển của thị trường
bất động sản và sự phát triển của nền kinh tế, cụ thể như sau:
Thứ nhất, mua bán nhà, cơng trình xây dựng tác động đến sự phát triển của thị
trường bất động sản. Thị trường bất động sản có thể được phân thành các phân mảng
chính đó là thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở, thị trường nhà xưởng công
nghiệp, thị trường bất động sản dịch vụ, thị trường nhà ở cho các đối tượng xã hội. Qua
cách phân mảng này, ta có thể thấy được nhà, cơng trình xây dựng là hàng hóa bất
động sản chủ yếu được thực hiện giao dịch bên cạnh quyền sử dụng đất. Trong đó, giao
dịch nhà, cơng trình xây dựng được thực hiện chủ yếu là giao dịch mua bán. Vì vậy,
mua bán nhà, cơng trình xây dựng có liên quan chặt chẽ đến tính ổn định và sự phát
triển của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản là một thị trường có tính
nhạy cảm, cho nên, nếu giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng diễn biến bất
thường có thể dẫn đến sự thay đổi thị trường bất động sản. Hơn nữa, phân mảng thị
trường nhà, cơng trình xây dựng lại có mối liên hệ chặt chẽ với phân mảng thị trường

quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi nhu cầu về nhà, cơng trình xây dựng tăng cao, sẽ làm
thị trường nhà cơng trình xây dựng trở nên sơi động từ đó kéo theo thị trường quyền sử
dụng đất trở nên nhộn nhịp hơn, ngược lại, thị trường quyền sử dụng đất cũng sẽ ngưng
21

Khoản 2 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản.

16


lại khi nhu cầu về nhà, cơng trình xây dựng giảm. Cho nên, khi thị trường nhà, cơng
trình xây dựng diễn biến bất ổn thì sẽ ảnh hưởng, tác động trực tiếp thị trường bất động
sản.
Thứ hai, mua bán nhà, cơng trình xây dựng tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Theo phân
tích của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng th c đẩy các ngành có liên quan phát triển 1,5 –
2 USD22. Kinh doanh bất động sản có liên quan đến nhiều ngành khách nhau, thể hiện
qua việc thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính tín
dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, đây là
những thị trường có đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế. Trong thời gian qua, chỉ
tính riêng thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản đã thu h t được các nguồn
vốn trong nước, nguồn vốn nước ngoài, cao nhất vào thời điểm 2008 khoảng 104 nghìn
tỷ đồng, gấp 13 lần so với năm 200623. Trong đó, giao dịch mua bán nhà, cơng trình
xây dựng là kênh huy động vốn rất lớn cho nền kinh tế. Bởi lẽ, so với những giao dịch
cho thuê hoặc giao dịch cho th mua nhà, cơng trình xây dựng thì giao dịch mua bán
nhà, cơng trình xây dựng diễn ra với tần suất nhiều và thường xuyên hơn. Số lượng dự
án nhà, cơng trình xây dựng được thực hiện nhằm mục đích để bán nhiều hơn so với
những dự án về đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để cho thuê. Hơn nữa, một
điểm đặc thù của giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng đó là có thể thực hiện

mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đây là điểm khác biệt
nhất so với những giao dịch cho thuê hoặc cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng. Vì
thế, thời điểm nhà, cơng trình xây dựng chưa xây dựng xong, chủ đầu tư có thể bán các
sản phẩm này, đây là kênh huy động vốn hiệu quả, góp phần làm gia tăng nguồn vốn
đầu tư cho thị trường bất động sản. Vì vậy, mua bán nhà, cơng trình xây dựng tạo điều
kiện thu hút nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nhiều hơn so với những giao
dịch về cho thuê hoặc cho th mua nhà, cơng trình xây dựng, qua đó góp phần vào sự
phát triển kinh tế.
Từ những phân tích trên, có thể thấy rằng giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây
dựng khơng những tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản, mà còn tạo
điều kiện để huy động nguồn vốn đầu tư cho kinh doanh bất động sản, từ đó góp phần
vào sự phát triển của những ngành kinh tế có liên quan. Vì thế hoàn thiện pháp luật về
22

Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa (2009), “Đầu tư kinh doanh bất động sản”, NXB Đại học Quốc gia TP.HCM,
tr.34.
23
Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006, của Ủy ban nhân dân TP. HCM, tháng 5
năm 2013.

17


mua bán nhà, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản có ý nghĩa rất lớn
trong bối cảnh hiện nay, vừa tạo hành lang pháp lý cho giao dịch này diễn ra thuận lợi,
vừa góp phần th c đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế.
1.4 Sơ lƣợc về quá trình hình thành và phát triển quy định của pháp luật về mua
bán nhà, cơng trình xây dựng
Nhà, cơng trình xây dựng là các tài sản gắn liền với đất cho nên quy định về kinh
doanh mua bán nhà cơng trình xây dựng nằm trong mối liên hệ với sự phát triển của

pháp luật đất đai. Bên cạnh đó ch ng ta có thể thấy, tiến trình phát triển của chế định
về kinh doanh mua bán nhà, cơng trình xây dựng nằm trong tiến trình phát triển của thị
trường bất động sản. Vì vậy, căn cứ vào sự hình thành và phát triển của pháp luật đất
đai và thị trường bất động sản, có thể chia q trình hình thành và phát triển của các
quy định pháp luật về mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo ba giai đoạn. Đó là giai
đoạn trước khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực; giai đoạn sau khi Luật Đất đai 1993 có
hiệu lực đến trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực; giai đoạn sau khi Luật Đất đai
2003 có hiệu lực đến nay.
1.4.1 Giai đoạn trƣớc ngày 15/10/1993
Trong giai đoạn này, nhìn chung thị trường bất động sản có sự kiểm sốt của nhà
nước vẫn chưa được hình thành. Hiến pháp năm 1980, văn bản có giá trị pháp lý cao
nhất vẫn chưa quy định về thành phần kinh tế tư nhân, tuy đất đai được quy định thuộc
sở hữu toàn dân nhưng quyền của người sử dụng đất vẫn chưa được thừa nhận, cho nên
thị trường bất động sản thiếu cơ sở pháp lý để hình thành. Vì thế, trong khoảng thời
gian này, giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng vẫn chưa được thừa nhận bởi
pháp luật. Cho đến khi Luật Đất đai 1987 – Luật Đất đai đầu tiên được ban hành, mặc
dù các giao dịch về đất đai không được thừa nhận, nhưng Luật Đất đai năm 1987 cho
phép các giao dịch về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước đảm
bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất giao, kể cả
quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động trên đất, kết quả đầu tư trên đất giao khi
khơng cịn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ
tục do pháp luật quy định24. Tiếp đó, pháp lệnh về Nhà ở ngày được ban hành ngày
26/03/1991 được ban hành để điều chỉnh các giao dịch liên quan đến nhà ở. Như vậy,
giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng được thừa nhận với sự ra đời của Luật Đất
đai 1987 và Pháp lệnh về Nhà ở 1991. Nhưng nhìn chung, các văn bản này mang nặng
dấu ấn của chế độ cũ – cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu bao cấp, quan hệ các tài
sản trên đất thể hiện sự bao cấp của nhà nước.
24

Điều 3 Luật Đất đai 1987.

18


Thực trạng của pháp luật thị trường bất động sản trong giai đoạn này cho thấy sự
thiếu vắng các nền tảng pháp lý. Giao dịch về nhà, cơng trình xây dựng thiếu hụt pháp
luật để điều chỉnh, tuy có sự điều chỉnh của pháp luật nhưng quy mô của các giao dịch
này nhỏ bé, chủ yếu là giao dịch về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất
ở.
1.4.2 Giai đoạn từ 15/10/1993 đến trƣớc 01/7/2004
Thị trường bất động sản bắt đầu chuyển mình và có nhiều thay đổi kể từ khi Hiến
pháp 1992 ra đời thừa nhận quyền sở hữu toàn dân về đất đai (Điều 17) và thừa nhận
quyền sử dụng đất là tài sản được phép chuyển dịch. Điều 18 của Hiến pháp năm 1992
quy định: “Các hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài
và được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho nhau”. Cụ thể hóa tinh thần này, Luật
Đất đai 1993 đã ra đời và cho phép người sử dụng đất có được 5 quyền giao dịch đối
với quyền sử dụng đất. Thị trường về quyền sử dụng đất được hình thành, tạo điều kiện
hình thành thị trường có tài sản gắn liền với đất.
Sự phát triển thị trường của các tài sản gắn liền với đất thể hiện qua sự phát triển
của những giao dịch nhà ở. Các văn bản hướng dẫn về giao dịch nhà ở được ban hành
có thể kể đến Nghị định số 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và
sử dụng nhà ở tại đô thị; Nghị định số 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 về mua bán và
kinh doanh nhà ở. Sau khi Nghị định 60/1994/NĐ-CP và Nghị định 61/1994/NĐ-CP
được ban hành, ngày 28/5/1995 Quốc hội thông qua Bộ luật Dân sự 1995 (có hiệu lực
từ ngày 1/7/1996), Bộ luật Dân sự 1995 ra đời đã cụ thể hóa được các giao dịch bất
động sản từ điều kiện chủ thể, đối tượng hàng hóa giao dịch, các giao dịch cụ thể, cũng
như quyền và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản25. Như
vậy, hoạt động mua bán bất nhà, cơng trình xây dựng trong giai đoạn này được pháp
luật điều chỉnh, tuy nhiên trên thực tế của thị trường bất động sản nói chung vẫn vẫn
cịn nhiều bất cập, địi hỏi phải hoàn thiện hơn nữa về mặt pháp luật để có thể phát triển

thị trường bất động sản ổn định.
1.4.3 Giai đoạn từ 01/7/2004 đến nay
Mặc dù có những văn bản pháp luật điều chỉnh về mua bán nhà, công trình xây
dựng, tuy nhiên mua bán bất động sản là nhà, cơng trình xây dựng trong thị trường
“ngầm” diễn ra mạnh mẽ, các giao dịch bất động sản ở thị trường khơng chính thức này
diễn ra gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Hệ quả từ
những giao dịch này là sự rủi ro cho các bên tham gia, dẫn đến tranh chấp và khiếu
25

Nguyễn Thị Nga, “Sự hình thành và phát triển pháp luật thị trường bất động sản, tạp chí Luật học, số 5/tháng
5/2007, tr. 25-33.

19


kiện. Trước tình trạng trên, Luật Đất đai 2003 đã ra đời với các quy định thừa nhận
quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trong thị trường bất động sản như một loại
hàng hóa đã tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất phát triển, từ đó gi p cho
thị trường về kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng có thêm nhiều bước tiến, đồng thời
đưa thị trường bất động sản vào giai đoạn phát triển mới. Tiếp đó Bộ luật Dân sự 2005
được Quốc hội thơng qua vào ngày 14/6/2005, có hiệu lực từ ngày 01/01/2006, là
nguồn luật quan trọng cho các giao dịch dân sự về nhà ở thông quy định về chế định
hợp đồng mua bán nhà ở.
Sau khi Bộ luật Dân sự 2005 được ban hành và có hiệu lực, Luật Nhà ở được
Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005, đã quy định cụ thể hơn về kinh doanh nhà ở nói
chung, tạo điều kiện cho giao dịch về nhà ở được thực hiện thuận lợi hơn trên thực tế.
Tiếp đó, Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản vào ngày 29/6/2006
có hiệu lực vào ngày 01/01/2007, quy định cụ thể về hoạt động kinh doanh bất động
sản, chủ thể kinh doanh bất động sản và các giao dịch về bất động sản. Đây là lần đầu
tiên hoạt động kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng được quy định trong một văn bản

pháp luật cụ thể. Để hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản trên thực tế,
Chính Phủ ban hành nghị định số 153/2007/NĐ-CP, và Bộ Xây dựng ban hành Thông
tư số 13/2008/TT-BXD (hướng dẫn Nghị định 153/2007/NĐ-CP).
Đối với hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở sẽ chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà
ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với những hoạt động kinh doanh nhà, cơng
trình xây dựng khác khơng phải nhà ở sẽ được điều chỉnh bởi Luật kinh doanh bất động
sản. Như vậy, với việc ra đời của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn
bản hướng dẫn, có thể quy định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây
dựng về cơ bản đã tương tối đầy đủ.
Tóm lại, qua trình bày về quá trình phát triển của pháp luật về mua bán nhà, cơng
trình xây dựng, ta có thể thấy rằng sự phát triển của thị trường nhà, cơng trình xây
dựng mang tính tất yếu, khi nhà, cơng trình xây dựng được đưa vào kinh doanh bất
động sản. Từ sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến nay, quy định của pháp luật về
hoạt động mua bán nhà, cơng trình xây dựng nhìn chung đã tương đối đầy đủ tạo điều
kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch, và tạo môi trường kinh doanh cho các
chủ thể kinh doanh bất động sản. Tuy vậy, thực tiễn hiện nay địi hỏi pháp luật về mua
bán nhà, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản cần được tiếp tục hoàn
thiện để khắc phục những hạn chế và tháo gỡ những bất cập.

20