Khóa luận tốt nghiệp: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tân Hòa huyện Phú Bình tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 đến 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THU
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI XÃ TÂN HỊA, HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUN
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa Chính – Mơi Trường
: Quản lý Tài Nguyên
: 2014 - 2018

Thái Nguyên, năm 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THU
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI XÃ TÂN HỊA, HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUN

GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa Chính – Môi Trường
: K46 – ĐCMT - N03
: Quản lý Tài Nguyên
: 2014 - 2018
: TS Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên, năm 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp được xem là khâu quan trọng giúp sinh viên củng cố
kiến thức tiếp thu được trên giảng đường và hoàn thiện chương trình đào tạo
Đại học. Đây cũng là cơ hội để sinh viên tiếp cận được với thực tế nghề
nghiệp, kết hợp với các kiến thức đã học trong nhà trường để hoàn thiện kỹ
năng trong công việc, tích lũy kinh nghiệm làm hành trang phục vụ cho công
việc hiện tại và sau này khi ra trường.

Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên
cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tân Hịa
huyện Phú Bình tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 đến 2017” Có được kết
quả này em xin chân thành cám ơn TS. Nguyễn Thị Lợi đã tận tình giúp đỡ
em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Em xin gửi lời cám ơn tới các bác, các cô, các chú và các anh chị đang
công tác tại UBND xã Tân Hòa, đã tạo điều kiện và nhiệt tình giúp đỡ em
trong thời gian thực tập.
Vì năng lực bản thân và thời gian có hạn nên bản khóa ḷn của em
khơng tránh khỏi những thiếu xót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp
của các thầy giáo, cô giáo và các bạn để khóa ḷn tớt nghiệp của em được
hồn thiện hơn.
Em xin trân thành cảm ơn!
Thái Nguyên,ngày

tháng

Sinh viên

Nguyễn Thị Thu

năm 2018


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Tân Hịa, Hụn Phú Bình, Tỉnh Thái
Ngun năm 2017 ....................................................................... 35

Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Xã Tân Hòa giai đoạn
2015 - 2017. ................................................................................ 38
Bảng 4.3. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 2017............................................................................................. 39
Bảng 4.4: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai
đoạn 2015 - 2017. ....................................................................... 41
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 20152017............................................................................................. 42
Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn
2015 – 2017. ............................................................................... 43
Bảng 4.7: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn
2015 – 2017 theo loại đất............................................................ 46
Bảng 4.8 Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa về những qui
định chung của chuyển QSDĐ ................................................... 47
Bảng 4.9: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hịa về hình thức
chủn đổi QSDĐ. ...................................................................... 48
Bảng 4.10 Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hịa về hình
thức chủn nhượng QSDĐ........................................................ 50
Bảng 4.11 Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hịa về hình
thức cho th,cho th lại QSDĐ. .............................................. 52
Bảng 4.12. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hịa về hình
thức tặng cho QSDĐ. .................................................................. 53
Bảng 4.13. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hịa về hình
thức thừa kế QSDĐ. .................................................................... 54


iii

Bảng 4.14. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hịa về hình
thức thế chấp QSDĐ ................................................................... 56
Bảng 4.15. Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hịa về hình
thức góp vớn QSDĐ. .................................................................. 57

iv

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất xã Tân Hịa năm 2017 ..................................... 36
Hình 4.2 Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ tại xã Tân Hòa giai đoạn
2015 – 2017..................................................................................... 45
Hình 4.3: Biểu đồ tổng hợp kết quả điều tra của 3 nhóm người dân về chuyển
QSDĐ. ............................................................................................. 58


v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

BTNMT

: Bộ tài nguyên môi trường

CBQL

: Cán bộ quản lý

CN-VPĐĐ

: Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai

NĐ-CP

: Nghị định - Chính phủ

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

STT

: Số thứ tự

SXNN

: Nông dân sản xuất nông nghiệp

SXPNN

: Người dân sản xuất phi nông nghiệp

TT

: Thông tư

UBND

: Ủy ban nhân dân


vi

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .................................................................. v
MỤC LỤC ........................................................................................................ vi
Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................. 1
1.2.Mục tiêu của đề tài ...................................................................................... 2
1.2.1 Mục tiêu tổng quát ................................................................................... 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể ......................................................................................... 2
1.3 Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................ 3
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài. ......................................................................... 4
2.1.1.Khái niệm chuyển QSDĐ. ....................................................................... 4
2.1.4. Một số qui định chung về QSDĐ. ........................................................... 9
2.1.4. Cơ sở pháp lý của đề tài. ....................................................................... 20
2.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài. ........................................................................ 22
2.2.1 Các kết quả nghiên cứu ở Việt Nam ...................................................... 22
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 25
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 25

3.1.1.Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 25
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu. .............................................................................. 25
3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành ................................................................ 25
3.3 Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 25


vii

3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hợi, tình hình quản lý và sử dụng đất đai
tại xã Tân Hịa ................................................................................................. 25
3.3.2. Thực trạng cơng tác chủn qùn sử dụng đất tại địa bàn xã Tân Hòa
giai đoạn 2015-2017. ....................................................................................... 25
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng
đất .................................................................................................................... 25
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục .............................................. 25
3.4 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 26
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 26
3.4.2 Phương pháp thống kê............................................................................ 27
3.4.3 Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu ............................. 27
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 28
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hợi của xã Tân Hịa. .............................. 28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên. ................................................................................ 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hợi. ...................................................................... 31
4.1.3 Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của xã Tân Hòa. ............ 35
4.2 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hịa giai đoạn 2015
- 2017............................................................................................................... 38
4.2.1 Đánh giá cơng tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn
2015 - 2017...................................................................................................... 38
4.2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai

đoạn 2015 - 2017 ............................................................................................. 38
4.2.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa
giai đoạn 2015 - 2017. ..................................................................................... 39
4.2.4 Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015
- 2017............................................................................................................... 39


viii

4.2.5 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa
giai đoạn 2015 – 2017...................................................................................... 40
4.2.6. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn
2015-2017........................................................................................................ 42
4.2.7 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa
giai đoạn 2015 – 2017...................................................................................... 43
4.2.8 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ
trên địa bàn xã Tân Hòa giai đoạn 2015 – 2017. ............................................ 43
4.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hịa về các
hình thức chủn QSDĐ .................................................................................. 46
4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Tân Hòa hiểu
biết chung về chuyển quyền sử dụng đất. ....................................................... 46
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bợ quản lý và người dân xã Tân Hịa về
hình thức chuyển đổi QSDĐ. .......................................................................... 48
4.3.3.Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tân Hịa về hình thức chuyển
nhượng QSDĐ. ................................................................................................ 50
4.3.4.Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ. ............................................................................................................. 52
4.3.5. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ. .... 53
4.3.6. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ. . 54
4.3.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tân Hịa về hình thức thế chấp

bằng giá trị QSDĐ. .......................................................................................... 55
4.3.8 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tân Hịa về hình thức góp vốn
bằng giá trị QSDĐ. .......................................................................................... 57
4.3.9 Tổng hợp điều tra. .................................................................................. 58
4.4 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác
chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa.......................................................... 59
4.4.1 Thuận lợi. ............................................................................................... 59


ix

4.4.2 Khó khăn. ............................................................................................... 59
4.4.3. Giải pháp khắc phục. ............................................................................. 60
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 56
5.1 Kết luận ..................................................................................................... 56
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 58
PHỤ LỤC


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của con người, vì nó là
nguồn gớc của mọi sự sớng trên trái đất. Nhận thức được vai trị của nó mà tất
cả các quốc gia trên hành tinh này đều đã không quản ngại hi sinh để bảo vệ
nó và cũng từ đất mà các cuộc xung đột đã và đang xảy ra. Tuy vậy, mỗi q́c
gia đều có những sự quan tâm khác nhau đến đất và ở những quốc gia nào con

người quan tâm chú trọng sử dụng bảo vệ bồi dưỡng nó thì đất đai sẽ tốt lên
và cuộc sống sẽ ổn định, phát triển.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn
ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh
doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày
càng giảm mạnh. Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về
đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng
cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai
gây mất trật tự xã hội. Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập,
Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc hồn thiện hệ thớng pháp
Ḷt Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản
của người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt
động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy
nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy
định mợt cách có hệ thớng về các hình thức chủn quyền cũng như trình tự
thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có
thể tham gia 5 hình thức chủn qùn sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển


2

nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình
thực hiện và sửa đổi, bổ sung luật Đất đai 2003 và Luật Đất Đai 2013 ra đời
đã hoàn thiện, bổ sung và khắc phục những tồn tại của Luật Đất Đai 1993,
những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy đinh chặt chẽ và cụ thể
các hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề
liên quan khác, phù hợp với t́nh h́ nh nước ta trong thời kỳ đổi mới. Các hình
thức chuyển quyền (luật đất đai 2013) gồm có 7 hình thức: chủn đổi,
chủn nhượng,cho th và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp

vớn bằng qùn sử dụng đất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên - Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tân Hòa,
Huyện Phú Bình, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2017”.
1.2.Mục tiêu của đề tài
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tân Hịa, hụn Phú
Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017, nhằm đưa ra những thành tựu
đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất tại huyện và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh - tế xã hội trên địa bàn xã Tân Hịa.
- Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Tân Hòa.
- Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tân
Hịa, hụn Phú Bình, tỉnh Thái Ngun giai đoạn 2015 – 2017.
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 7 hình
thức chuyển quyền sử dụng đất.


3

- Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giải pháp đề xuất
để thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tân Hòa
1.3 Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Giúp sinh viên củng cố và nắm
chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp sinh
viên khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc.
Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ

giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ
đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn
thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài.
2.1.1.Khái niệm chuyển QSDĐ.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gớc được
Nhà nước giao đất, cho th đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vớn bằng qùn sử dụng đất.
2.1.2. Các quy định về chuyển QSDĐ tại Việt Nam
Theo Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền:
chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế
chấp; góp vốn QSDĐ theo qui định của luật này (Điều 167 Luật Đất đai
2013) [5]”.
2.1.3.1.Quyền chuyển đổi QSDĐ.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay.
Đối tượng được cho phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như

sau: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong
hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền


5

sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận
thừa kế (Điểm b Khoản 1 điều 179 Luật Đất đai 2013) [5].
Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190 Luật
Đất đai 2013) [5].
2.1.3.2.Quyền chuyển nhượng QSDĐ.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận
đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật
tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất
cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trừ các trường hợp được qui định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 [5] như sau:
 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối
với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất.
 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.


6

 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phịng hợ, trong
phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phịng hợ, rừng đặc dụng đó.
2.1.3.3. Quyền cho th, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2015) [8].
Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gớc đất. Trường hợp cho th là đất
khơng có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Trường hợp cho thuê lại là đất có
nguồn gớc từ th của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đới tượng th đất
của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch,
pháp luật đất đai qui định chỉ được cho thuê lại QSDĐ đối với các trường hợp
người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng qui
hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [8].
2.1.3.4.Quyền thừa kế QSDĐ.
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo qui định
của pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có
giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi
theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài
sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền


7

này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là
một vài quy định cơ bản về thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã
mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải
căn cứ vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi khơng cịn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng.
Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
+Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
+Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà
nội, ông ngoại, bà ngoại.
+Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà
người chết là cụ nội, cụ ngoại (Điều 676 bộ Luật dân sự, 2005) [4].

2.1.3.5. Quyền tặng cho QSDĐ.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.


8

Đây cũng là mợt hình thức đặc biệt của chủn quyền sử dụng đất mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [8].
2.1.3.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ.
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.Vì vậy, người ta còn
gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi
được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt
động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã
giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ
gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp
thiết chính đáng của người lao đợng; Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho

ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện
được chức năng và quyền lợi của họ.
2.1.3.7. Quyền góp vốn bằng QSDĐ.
Qùn góp vớn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự
đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh.


9

Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động,
các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động,
công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh
tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung.
2.1.4. Một số qui định chung về QSDĐ.
2.1.4.1. Điều kiện để thực hiện các QSDĐ.
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo các
điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất khơng có tranh chấp;
- Qùn sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại như trên, người sử dụng đất khi thực
hiện các quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này, phải đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và

có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính (Điều 188 Luật Đất đai
2013) [5].
2.1.4.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 qui định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ
nhất định. Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của
mình được quy định của pháp luật như sau:


10

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận.
- Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì
người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho
thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất
được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật Đất đai 2013) [5].
2.1.4.3. Một số qui định về nhận QSDĐ.
Người nhận quyền sử dụng đất từ các hình thức chuyển quyền sử dụng
đất được quy định như sau:
 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại Điểm b khoản 1
Điều 179 của Luật này;
 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp

quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế.


11

 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định
tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này;
 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế
quyền sử dụng đất;
 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền
sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng
đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
 Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được

nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;


12

 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận.
 Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công
nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp
đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
 Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc
sáp nhập.
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và
Khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này (Điều 169 của Luật Đất đai
2013) [5].
2.1.4.4. Những qui định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một
cửa của xã, phường, thị trấn.
* Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất

nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất.

Qui định về hồ sơ.
a. Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không
thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa bao gồm:


13

 Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui
định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính).
 Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
(có xác nhận của UBND cấp xã).
 Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ
địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã).
 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất.
 Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa có xác nhận của UBND cấp xã).
b. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
 Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui
định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính).
 Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã).
 Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ
địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã) .
 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất.
 Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa có xác nhận của UBND cấp xã).
c. Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:
 Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui
định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính).

 Hợp đồng tặng cho QSDĐ (Có xác nhận của UBND cấp xã).
 Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất với những nơi chưa có bản đồ
địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã).


14

 Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (Bản sao).
 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất.
 Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa có xác nhận của UBND cấp xã).
d. Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm:
 Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ qui
định tại khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (Bản chính).
 Di chúc.
 Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực về pháp luật
(Có xác nhận của UBND cấp xã).
 Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (Đối với trường hợp người nhận
thừa kế là duy nhất).
 Tờ trình của UBND cấp xã.
 Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
 Giấy khai sinh (Bản sao).
 Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế (Có xác nhận của UBND cấp xã).
 Giấy kết hôn (Nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế.
 Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã.
 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất.
 Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp

thửa có xác nhận của UBND cấp xã).
Trình tự thực hiện:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả cấp huyện, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp