Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Đông Cao - huyện Phổ Yên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013.

i
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN THANH BÌNH



Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ ĐÔNG CAO – HUYỆN PHỔ YÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2013




KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



Hệ đào tạo : Chính quy
Lớp : K42 ĐCMT N02
Khóa học : 2010 - 2014
Ngành học : Địa chính và Môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên

Thái Nguyên, năm 2014


ii
Lời cảm ơn!

Để thực hiện tốt nhiệm vụ học tập đi đôi với học hành, lí thuyết gắn
liền với thực tiễn, thực tập tốt nghiệp là một khâu quan trọng không thể thiếu
trong quá trình học tập của mỗi sinh viên, nhằm tổng hợp củng cố lại những
kiến thức đã học để áp dụng vào thực tiễn, phát huy tính sáng tạo, nâng cao
trình độ chuyên môn đáp ứng nhu cầu cần thiết của xã hội.
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên em được về thực tập tại
phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
Đến nay luận văn tốt nghiệp đã hoàn thành và thời gian thực tập tốt
nghiệp cùng kết thúc.
Để có được như ngày hôm nay em xin chân thành cảm ơn Ban giám
hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài nguyên, các thầy cô giáo bộ môn, cùng các thầy cô giáo trong khoa đã
quan tâm giúp đỡ em trong thời gian học tập và rèn luyện tại trường. Đặc biệt,
em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo Th.S Trần Mai Anh, cô đã tận
tình, ân cần chỉ bảo, hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp của mình.
Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Phổ Yên đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực
tập tại phòng.
Ngoài ra em xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè những người luôn
bên em động viên giúp đỡ em trong toàn khóa học.
Do điều kiện thời gian và kinh nhiệm còn hạn chế nên bản luận văn của
em chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được

sự đóng góp ý kiến và bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn bè đồng nghiệp để
bản luận văn của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên


Nguyễn Thanh Bình

iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT



CBHT : Cán bộ hưu trí
ĐT-CBHT : Đối tượng là cán bộ hưu trí
ĐT-SXPNN : Đối tượng sản xuất phi nông nghiệp
ĐT-SXNN : Đối tượng sản xuất nông nghiệp
QSD đất : Quyền sử dụng đất
SXNN : Sản xuất nông nghiệp
SXPNN : Sản xuất phi nông nghiệp
UBND : Ủy ban nhân dân

iv
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1:Kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phổ Yên 18
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của xã Đông Cao năm 2013 26
Bảng 4.3: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Đông Cao
từ năm 2010 - 2013 29
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Đông Cao

từ năm 2010 - 2013 30
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Đông Cao từ năm 2010 -
2013 33
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Đông Cao
từ năm 2010 – 2013 35
Bảng 4.7: Những hiểu biết cơ bản của người dân xã Đông Cao về chuyển
quyền sử dụng đất 38
Bảng 4.8: Sự hiểu biết đúng của người dân xã Đông Cao về tài chính liên
quan đến chuyển quyền sử dụng đất 40
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về chuyển đổi
quyền sử dụng đất 42
Bảng 4.10: sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất 44
Bảng 4.11: sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao 46
về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất 46
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao 48
về tặng cho quyền sử dụng đất 48
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao 50
về thừa kế quyền sử dụng đất 50
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về thế chấp bằng
giá trị quyền sử dụng đất 52
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao 54
về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất 54
Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao 56
về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 56



v
DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Đông Cao từ 2010
đến 2013 28
Hình 4.2: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất 57
Hình 4.3: sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về chuyển quyền
sử dụng đất theo nhóm đối tượng 59

vi
MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích của đề tài 2
1.3. Mục tiêu của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 3
2.1.1. Cơ sở pháp lý 3
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 3
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 4
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 5
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 5
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 9
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của hộ
gia đình cá nhân 12
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phổ Yên 18
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNGVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 20
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 20
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 20
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 20
3.3. Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi 20
3.3.1. Nội dung nghiên cứu 20
3.3.2. Các chỉ tiêu nghiên cứu 21
3.4. Phương pháp nghiên cứu 21

3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 21
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu 21
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22
4.1. Tình hình cơ bản của xã Đông Cao 22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Đông Cao 22

vii

4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của xã Đông Cao 23
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lí đất đai tại xã Đông Cao 25
4.2. Đánh già kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Đông Cao theo số liệu
thứ cấp 28
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất 28
4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30
4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 32
4.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất 33
4.2.5. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất 34
4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 34
4.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất 36
4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 36
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về chuyển quyền sử
dụng đất theo số liệu điều tra 37
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết chung của người dân xã Đông Cao về chuyển
quyền sử dụng đất 37
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất 41
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về chuyển quyền sử
dụng đất 57
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 61
5.1. Kết luận 61

5.2. Đề nghị 62

1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
định “ Đất đai là thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản
lý”. Điều đó cũng được khẳng định trong khoản 1 Điều 5 của Luật Đất Đai
2003. Đất đai là tài sản chung của quốc gia, mọi người dân đều có quyền sinh
sống và làm việc trên đất đó theo quy định của pháp luật. Về mặt chính trị xã
hội đất đai tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng
đồng dân tộc với những nét văn hóa đặc trưng. Về mặt kinh tế đất đai là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không gì thay thế được. Trong thực tế đất đai còn được coi là một hàng hóa
đặc biệt được trao đổi từ người này sang người khác thông qua các hình thức
chuyển quyền.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của
người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động
diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên,
chỉ đến Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức
chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho
thuê lại, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và
sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998 và 2001) hoạt động chuyển quyền
sử dụng đất đã thu được nhiều thành tựu đáng kể góp phần vào hoàn thiện
công tác quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát
triển. Vậy khi nên kinh tế ngày càng phát triển đặc biệt trong lĩnh vực đất đai
diễn ra ngày một sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc lộ nhiều
điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắp phục

những tồn tại của Luật Đất đai 1993. Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất
được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức
chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: tặng cho, góp
vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển quyền cũng
như nhiều vấn đề liên quan.
Đông Cao là một xã của huyện Phổ Yên. Trong những năm qua, hoạt
động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cũng đạt được một số kết quả
nhất định, song vẫn còn gặp phải một số khó khăn trong quá trình thực hiện.

2
Do vậy để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý
nhà nước về đất đai nói chung và trong việc chuyển quyền sử dụng đất nói
riêng, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được từ đó rút
ra bài học kinh nhiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường
Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài
Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.S Trần Mai Anh, em tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Đông
Cao, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2013”.
1.2. Mục đích của đề tài
Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSD đất tại xã Đông Cao. Huyện
Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2010 – 2013 nhằm đưa ra những
thành tựu đạt được và những hạn chế cồn tồn tại trong công tác chuyển QSD
đất tại địa bàn xã Đông Cao và đề xuất các phương hướng giải quyết các tồn
tại đó.
1.3. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực
hiện tại địa phương nhằm đưa ra được những mặt tích cực và những tồn tại
khi thực hiện các hình thức chuyển quyền, từ đó đề ra những giải pháp cụ thể
nhằm khắp phục những hạn chế trong công tác chuyển QSD đất tại xã.

- Tìm hiểu sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về chuyển QSD đất.
- Số liệu thu thập phải đẩy đủ, khách quan, trung thực và chính xác.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức
đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSD đất sẽ
giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó
khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.







iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT



CBHT : Cán bộ hưu trí
ĐT-CBHT : Đối tượng là cán bộ hưu trí
ĐT-SXPNN : Đối tượng sản xuất phi nông nghiệp
ĐT-SXNN : Đối tượng sản xuất nông nghiệp
QSD đất : Quyền sử dụng đất
SXNN : Sản xuất nông nghiệp
SXPNN : Sản xuất phi nông nghiệp
UBND : Ủy ban nhân dân

4
thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì
chuyển quyền là hành vi tự phát cơ quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm.
Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hóa
đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng
hóa thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, khắp
phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987 ngày 14/07/1993 Quốc hội khóa
IX thông qua Luật Đất đai 1993. Theo Luật mới người sử dụng đất có thể
tham gia 5 hình thức chuyển QSD đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế và thế chấp QSD đất.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998
và năm 2001) cho phù hợp, sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả
đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời
kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình
thực hiện Luật đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự
đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hóa - hiện đại
hóa. Để khắp phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành
lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp 4, Quốc hội khóa XI
thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003, đó là Luật Đất đai 2003.
Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so
với Luật Đất đai 1993 cả về các hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức
chuyển QSD đất là: tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD
đất) và các thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi
động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công
tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt
tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao

của người sử dụng đất và của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí
và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai,
cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn
đề về sử dụng đất, đặc biệt về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn,
đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt như: số hình thức chuyển quyền, điều
kiện, thủ tục.

5
Xã Đông Cao là một xã nằm ở phía Đông Nam huyện Phổ Yên, cách
huyện lị 5km. Đông Cao cũng là một xã có tương đối nhiều cơ quan, doanh
nghiệp đóng trên địa bàn và có nền sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi, thương mại, dịch vụ tương đối phát triển, làm
cho đất đai trong xã ngày càng trở nên có giá trị. Bên cạnh đó tình hình kinh
tế - xã hội của xã đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn tới nhu cầu sử
dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng tăng
nhanh.
Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSD đất đã trở thành
vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành,
nhất là cơ quan quản lí đất đai ở địa phương. Thực tế trong thời gian qua, kể
từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, Ủy ban nhân dân xã Đông Cao
và các ban ngành có liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động
trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSD đất tại địa phương,
từ đó đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như phát
triển thị trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Các hình thức chuyển QSD đất bao gồm: việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất.

2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắp
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Hiện nay, điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định chỉ được chuyển đổi
QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã. (6.
Bài giảng Pháp luật đất đai, trường đại học nông lâm Thái Nguyên)
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển
nhượng QSD đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.

6
Hiện nay, Luật đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng
rãi khi đất có đủ điều kiện được quy định. Ngoài ra, Điều 103 Nghị định 181
quy định thêm một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc
nhận tặng cho QSD đất như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD
đất, nhận tặng cho QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng tặng cho QSD đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng

cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. (6. Bài
giảng Pháp luật đất đai, trường đại học nông lâm Thái Nguyên)
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhượng
QSD đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhượng QSD đất
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử
dụng đất cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật đất đai 1993 thì
việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đai mà người sử dụng đã thuê của nhà
nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì
không cấm việc này. (6. Bài giảng Pháp luật đất đai, trường đại học nông lâm
Thái Nguyên)
2.2.1.4. Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất
của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng quan hệ đặc biệt của quan hệ chuyển
nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý
nghĩa chính trị, xã hội.

7
Bởi từ Luật đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị
và cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó
QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có
quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật dân
sự về để thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà

không thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo quy
tắc của pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì
người đứng ở hàng sau mới được hưởng;
+ Hàng 1 gồm: vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột, cô ruột. (6. Bài giảng Pháp
luật đất đai, trường đại học nông lâm Thái Nguyên)
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác
theo mối quan hệ tình cảm mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc
hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSD đất mà người chuyển
QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào

iv
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1:Kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phổ Yên 18
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của xã Đông Cao năm 2013 26
Bảng 4.3: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Đông Cao
từ năm 2010 - 2013 29
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Đông Cao
từ năm 2010 - 2013 30
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Đông Cao từ năm 2010 -
2013 33
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Đông Cao
từ năm 2010 – 2013 35
Bảng 4.7: Những hiểu biết cơ bản của người dân xã Đông Cao về chuyển
quyền sử dụng đất 38
Bảng 4.8: Sự hiểu biết đúng của người dân xã Đông Cao về tài chính liên
quan đến chuyển quyền sử dụng đất 40
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về chuyển đổi
quyền sử dụng đất 42
Bảng 4.10: sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất 44
Bảng 4.11: sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao 46
về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất 46
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao 48
về tặng cho quyền sử dụng đất 48
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao 50
về thừa kế quyền sử dụng đất 50
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về thế chấp bằng
giá trị quyền sử dụng đất 52
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao 54
về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất 54

Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao 56
về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 56



9
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển sử dụng đất
Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định điều kiện để đất được thực hiện
các quyền chuyển quyền là:
1) Có giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
2) Đất không có tranh chấp
3) QSD đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
4) Trong thời hạn sử dụng đất
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều 98 Nghị định 181 ngày 29/10/2004 quy định thời điểm thực hiện
các quyền của người sử dụng đất như sau:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích
sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ
nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ

khi có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ
khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.

10
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình
thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất
được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác
định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định
tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này.
Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định điều kiện
để nhận chuyển nhượng QSD đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau:
1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh

doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo
dự án được xét duyệt, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành
phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành
việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt, không cho
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây
dựng nhà ở.
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định về người nhận
chuyển QSD đất như sau:
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 113 của
Luật Đất đai và Điều 102 của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại
Điều 103 của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

11
nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại
điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường
hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà
ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp
vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia
góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử
dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp
đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong
hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về
đất đai, quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng
đất phù hợp với pháp luật, văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất
chung.

12
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc
sáp nhập.

2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục
đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của
Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện về
nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của
hộ gia đình cá nhân
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân được quy định như sau:
- Chuyển nhượng QSD đất giữa hai hộ gia đình, cá nhân:
a) Bên nhận chuyển QSD đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất (đã có chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước theo quy định
điều 119 Nghị định 181 và khoản 10, Điều 2 Nghị định 17/CP).
+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD
đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 của Luật Đất đai 2003.
Hồ sơ nộp tại Văn phòng Đăng kí QSD đất thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường cấp huyện hoặc bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp
huyện đối với người sử dụng đất tại phường, đối với hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất tại xã, thị trấn nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn.

v
DANH MỤC HÌNH


Hình 4.1: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Đông Cao từ 2010
đến 2013 28
Hình 4.2: Sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất 57
Hình 4.3: sự hiểu biết của người dân xã Đông Cao về chuyển quyền
sử dụng đất theo nhóm đối tượng 59

14
b) Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng giá trị QSD đất (đã có
chứng thực UBND xã, phường, thị trấn hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước).
c) Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các giấy tờ về QSD đất
quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003.
Trường hợp bên thế chấp, bảo lãnh chưa có giấy chứng nhận QSD đất
thì ngoài giấy tờ về QSD đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của
Luật Đất đai 2003 phải nộp kèm theo: Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSD đất,
văn bản ỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận QSD đất (nếu có) để thực hiện đồng
thời với việc cấp giấy chứng nhận QSD đất.
Trong trường hợp thực hiện việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh QSD đất
đồng thời với việc tách thửa, hợp thửa (nếu có yêu cầu) thì ngoài giấy tờ nêu
trên còn phải nộp thêm đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Hồ sơ nộp tại bộ phận một của UBND cấp huyện để cấp chuyển cho
Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp
huyện (đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSD đất) trường hợp bên thế
chấp, bên được bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại
UBND xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng kí QSD đất hoặc phòng
Tài nguyên và Môi trường, trường hợp đất được cấp giấy chứng nhận QSD
đất thuộc xã, thị trấn được giám đốc Văn phòng Đăng kí QSD đất cấp huyện
(hoặc Trưởng phòng Tài nguyên Môi trường đối với nơi chưa có Văn phòng
Đăng kí QSD đất) ủy quyền bằng văn bản cho cán bộ địa chính xã thực hiện
việc đăng kí thế chấp, bảo lãnh thì nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn đó.
a) Trường hợp hồ sơ đăng kí thế chấp nộp tại Văn phòng Đăng kí QSD
đất cấp huyện thì Văn phòng Đăng kí QSD đất đó có trách nhiệm thực hiện

thủ tục đặng kí thế chấp ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, nếu nhận hồ
sơ sau ba giờ chiều thì thực hiện thủ tục đăng kí chậm nhất vào ngày làm việc
tiếp theo.
b) Trường hợp hồ sơ đăng kí nộp tại UBND xã thì cán bộ địa chính xã
(được ủy quyền của Văn phòng Đăng kí QSD đất cấp huyện) có trách nhiệm
kiểm tra, nếu hồ sơ thế chấp hợp lệ thì làm thủ tục đăng kí thế chấp, kí xác
nhận của UBND xã ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chậm nhất là ngày
làm việc tiếp theo.
3. Việc đăng kí thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền với đất đối với
trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa có giấy chứng nhận QSD đất nhưng có
một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất

15
đai 2003 thực hiện tại văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện. Trong thời gian
không quá 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng Đăng kí QSD
đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng kí thế chấp.
4. Việc đăng kí thay đổi nội dung đã đăng kí thế chấp, đã đăng kí bảo lãnh
bằng QSD đất, sửa chữa sai sót trong nội dung đăng kí thế chấp, đăng kí bảo
lãnh bằng QSD đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với việc đăng kí
thế chấp, đăng kí bảo lãnh bằng QSD đất như quy định trên. (5. Tài liệu
hướng dẫn số 1749/HD-STNMT ngày 18/09/2007 về việc thực hiện các thủ
tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên)
2.2.3.3. Trình tự, thủ tục xóa đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền
sử dụng đất
Trình tự, thủ tục xóa đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất
được quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2003 và Điều 154 Nghị định số
181/CP như sau:
1, Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên bảo lãnh
đã bảo lãnh bằng giá trị QSD đất nộp bộ hồ sơ gốm có:

a) Giấy xác nhận của bên thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành
xong nghĩa vụ tài chính trả nợ trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSD đất.
b) Giấy chứng nhận QSD đất.
Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa nơi đã đăng kí thế chấp, bảo lãnh.
2. Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp
theo kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng kí QSD đất hoặc cán bộ
địa chính xã nơi có đất đã được ủy quyền kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ
tài chính trả nợ của người xin xóa đăng kí thế chấp, xóa đăng kí bảo lãnh
trong hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất.
2.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất
Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê,cho thuê lại QSD đất được quy định
tại Điều 128 Luật Đất đai 2003 và Điều 149 Nghị định số 181/CP như sau:
1. Bên cho thuê, cho thuê lại QSD đất nộp một bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSD đất (đã công chứng hoặc
chứng thực).
b) Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD
đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003.

16
Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện để chuyển cho
Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp
huyện (đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSD đất). Trường hợp hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để
chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường.
2. Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường có
trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại QSD đất vào hồ
sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất đã cấp hoặc thực hiện thủ
tục cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy
chứng nhận. (5. Tài liệu hướng dẫn số 1749/HD-STNMT ngày 18/09/2007 về

việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại
cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên)
2.2.3.5. Trình tự, thủ tục đăng kí góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Trình tự, thủ tục đăng kí góp vốn bằng giá trị QSD đất được quy định
tại Điều 131 Luật Đất đai 2003 và Điều 115 Nghị định số 181/CP như sau:
1. Bên góp vốn bằng giá trị QSD đất nộp một bộ hồ sơ gồm:
a) Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSD đất (đã được công chứng hoặc
chứng thực).
b) Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD
đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003.
Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện để chuyển cho
Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp
huyện (đối với nơi chưa có Văn phòng Đăng kí QSD đất), trường hợp hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để
chuyển cho Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường.
2. Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ Văn phòng Đăng kí QSD đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường
có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì
thực hiện đăng kí cho góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng
nhận QSD đất đã cấp, trường hợp góp vốn phát sinh pháp nhân mới thì thực
hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với pháp nhân mới đó. (5. Tài
liệu hướng dẫn số 1749/HD-STNMT ngày 18/09/2007 về việc thực hiện các
thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên)

17
2.2.3.6. Trình tự, thủ tục xóa đăng kí góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Trình tự, thủ tục xóa đăng kí góp vốn bằng giá trị QSD đất được quy
định tại Điều 131 Luật Đất đai 2003 và Điều 156 Nghị định số 181/CP như sau:
1. Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSD đất hoặc cả

hai bên nộp một bộ hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng chấm dứt vay vốn;
- Giấy chứng nhận QSD đất;
2. Trường hợp xóa đăng kí góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh
lí trong giấy chứng nhận QSD đất (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời
hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng
Đăng kí QSD đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa góp vốn trong
hồ sơ địa chính và chỉnh kí trên giấy chứng nhận QSD đất.
3. Trường hợp xóa đăng kí góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp
giấy chứng nhận QSD đất cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì
thực hiện như sau:
a) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ Văn phòng Đăng kí QSD đất có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính
và gửi kèm hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường;
b) Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ,
Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lí giấy chứng nhận QSD đất
(đối với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận
QSD đất đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất),
trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư tại nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng chưa kết
thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì kí giấy chứng nhận QSD đất để cấp cho
bên đã góp vốn và gửi cho Văn phòng đăng kí QSD đất trực thuộc, trường
hợp bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa hết sau
khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận QSD đất đã thu hồi của pháp
nhân mới cho phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
c) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ
sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình
UBND cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận QSD đất cho hộ gia đình, cá
nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn;
d) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ

trình, UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét, kí giấy chứng nhận QSD đất.

vi
MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích của đề tài 2
1.3. Mục tiêu của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 3
2.1.1. Cơ sở pháp lý 3
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 3
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 4
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 5
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 5
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 9
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của hộ
gia đình cá nhân 12
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phổ Yên 18
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNGVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 20
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 20
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 20
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 20
3.3. Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi 20
3.3.1. Nội dung nghiên cứu 20
3.3.2. Các chỉ tiêu nghiên cứu 21
3.4. Phương pháp nghiên cứu 21

3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 21
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu 21
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22
4.1. Tình hình cơ bản của xã Đông Cao 22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Đông Cao 22