KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

6/25/2017

Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm tốn

Mục tiêu
Sau khi học xong chương này sinh viên có thể:
• Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và
phân biệt với các tài sản khác như bất động sản
hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu sử dụng
• Giải thích được ngun tắc ghi nhận và đánh giá
bất động sản đầu tư
• Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư trên
hệ thống tài khoản kế tốn.
• Nhận biết các các chứng từ kế tốn liên quan
• Hiểu được cách thức trình bày thơng tin trên
BCTC liên quan đến BĐSĐT
2

1


6/25/2017

Nội dung
•
•
•
•
•

Các quy định pháp lý có liên quan

Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản
Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán
Giới thiệu các chứng từ kế toán liên quan
Trình bày thơng tin trên BCTC

3

Các quy định pháp lý có liên quan
• VAS 01- Chuẩn mực chung
• VAS 05- Bất động sản đầu tư
– Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn
thực hiện chuẩn mực kế tốn
• Chế độ kế tốn doanh nghiệp theo Thông tư
200/2014/TT-BTC

4

2


6/25/2017

Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản
• Khái niệm và phân loại
• Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị
ban đầu
• Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận
ban đầu
• Khấu hao
• Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng.

• Bán, thanh lý bất động sản đầu tư
5

• Thu lợi từ
việc cho th
hoặc chờ
tăng giá

Khơng phải để:

• Quyền sử dụng
đất, nhà, hoặc
một phần của nhà
hoặc cả nhà và
đất, cơ sở hạ
tầng
•  do người chủ
sở hữu hoặc
người đi thuê tài
sản theo hợp
đồng thuê tài
chính nắm giữ

Mục đích

Bất động sản đầu tư:

Khái niệm và phân loại

• Sử dụng trong

sản xuất, cung
cấp hàng hóa,
dịch vụ
• Sử dụng cho
các mục đích
quản lý;
• Bán trong kỳ
hoạt động kinh
doanh thông
thường.

6

3


6/25/2017

Khái niệm và phân loại (tiếp)

Bất động sản

Sử dụng cho sản
xuất kinh doanh

TSCĐ chủ sở
hữu sử dụng

Bán trong kỳ kinh
doanh

Hàng hóa bất
động sản

Cho thuê hoạt động
hoặc chờ tăng giá

Bất động sản
đầu tư

7

Khi nào BĐS là BĐS đầu tư?
 Bất động sản được giữ với nhiều
mục đích khác nhau
 Bất động sản không bán được
riêng rẽ
 Doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ
liên quan cho những người sử dụng
bất động sản
 BĐS cho công ty mẹ hoặc công ty
con thuê hoặc sử dụng

8

4


6/25/2017

Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau

 Phải tách biệt khi ghi nhận:
–

Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hình và
vơ hình

–

Chờ tăng giá hoặc cho th: BĐS đầu
tư

–

Bán trong kỳ kinh doanh: Hàng hóa
BĐS

9

Ví dụ 1
Cơng ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên
kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử
dụng để làm phịng trưng bày sản phẩm của cơng
ty và các căn còn lại được cho các doanh nghiệp
khác thuê để làm văn phòng. Giá trị xây dựng 800
triệu đồng/căn.
Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?

10

5


6/25/2017

Bất động sản khơng bán được riêng rẽ
• Trường hợp bất động sản không bán được
riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh
hoặc cho quản lý là không đáng kể (dưới
20% diện tích) thì hạch tốn là BĐS đầu
tư.

11

Ví dụ 2A
• Cơng ty Vĩnh Lợi đang sở hữu một cao ốc căn
phịng 10 tầng có diện tích ngang nhau làm văn
phịng cho th. Giá trị đã quyết tốn tồn cao ốc
là 10 tỷ. Công ty sử dụng tầng trệt để làm văn
phòng làm việc và tiếp tân, phần còn lại công ty
cho thuê.
Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?
12

6


6/25/2017

Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những
người sử dụng BĐS
Trường hợp doanh nghiệp cung cấp
các dịch vụ liên quan cho những người
sử dụng bất động sản do doanh
nghiệp sở hữu là một phần tương đối
nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh
nghiệp sẽ hạch tốn tài sản này là bất
động sản đầu tư.
13

Ví dụ 3
Cơng ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng
diện tích sử dụng là 10.000 m2 .Công ty sử dụng cao
ốc để cho thuê làm văn phòng. Giá cho thuê hiện
được áp dụng cho các khách hàng là 1triệu
đồng/m2/tháng. Theo điều khoản của hợp đồng cho
thuê, mỗi tháng các khách hàng sẽ trả thêm tiền bảo
vệ và vệ sinh văn phòng là 50.000đ/m2/tháng.
14

7


6/25/2017

Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những
người sử dụng BĐS

Trường hợp giá trị dịch vụ cung cấp cho

những người sử dụng bất động sản do doanh
nghiệp sở hữu là đáng kể thì tài sản đó là bất
động sản chủ sở hữu sử dụng

15

BĐS cho công ty ty mẹ hoặc công ty con thuê hoặc sử dụng
Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Công ty con khác trong
cùng một Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất
động sản:
• Trên BCTC riêng: là BĐS đầu tư
• Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng.

16

8


6/25/2017

Điều kiện ghi nhận
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản
phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
– Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương
lai; và
– Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được
xác định một cách đáng tin cậy.

17

Ví dụ 4B

• Cơng ty Nam Long mua một cửa hàng nhằm mục đích cho
thuê, giá trị ghi trên hợp đồng mua bán là 5 tỷ đồng. Ngay
tại thời điểm ghi nhận ban đầu, điều kiện thứ nhất về khả
năng thu được lợi ích kinh tế trong tương lai là chắc chắn
do doanh nghiệp dự tính cho thuê cửa hàng và điều kiện
thứ hai về giá trị của bất động sản đầu tư được thỏa mãn vì
bất động sản được hình thành từ giao dịch mua bán nên
nguyên giá đã được xác định trên hợp đồng mua bán
18

9


6/25/2017

Xác định giá trị của BĐS đầu tư

• Mua BĐS
• Xây dựng BĐS

19

Mua bất động sản
• Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan
trực tiếp khác
– Giá mua: Giá mua trả ngay
– Chi phí liên quan trực tiếp khác
• Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan

• Thuế trước bạ
• Chi phí giao dịch liên quan khác

20

10


6/25/2017

Ví dụ 5
• Doanh nghiệp Hồng Bích mua một lơ đất với giá
900 triệu đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng,
thuế chuyển quyền sử dụng đất là 45 triệu đồng.
Ngồi ra doanh nghiệp cịn chi thêm 15 triệu đồng
để làm giấy chủ quyền. Do lô đất này nằm trong
khu quy hoạch trọng điểm của thành phố nên đơn
vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời.
Yêu cầu: Cho biết lơ đất trên có phải là bất động
sản đầu tư hay không? Nếu đúng hãy xác định
nguyên giá của bất động sản đầu tư.
21

Ví dụ 6
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất,
giá mua trả ngay là 5.000 triệu đồng. Tại thời điểm mua
phải thanh tốn ngay 1.500 triệu đồng, số cịn lại trả dần
trong 10 năm, mỗi năm 350 triệu đồng. DN chuyển khoản
1.500 triệu đồng trả cho người bán. Tổng số lãi trả chậm
trong 10 năm là 2.310 triệu đồng.

• Thuế trước bạ phải nộp là 25 triệu đồng, đã nộp bằng tiền
mặt.
• Chi phí mơi giới thanh tốn bằng tiền mặt là 2,2 triệu đồng,
trong đó có thuế GTGT 0,2 triệu đồng.
• Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá.

Yêu cầu: Hãy xác định nguyên giá của bất động sản
trên
22

11


6/25/2017

Xây dựng bất động sản
• Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên
quan trực tiếp tính đến ngày hồn thành cơng việc
xây dựng

23

Chi phí lãi vay
• Chi phí lãi vay phát sinh trong q trình xây dựng để hình
thành bất động sản đầu tư.
– Vốn hóa
– Chi phí tài chính
• Chi phí lãi vay phát sinh sau khi hình thành BĐS đầu tư
– Chi phí tài chính

24

12


6/25/2017

Ví dụ 7
Cơng ty CP Tập đồn ABC thực hiện xây dựng một toà
nhà 22 tầng: Tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 đến tầng
22 là căn hộ cho th. Cơng việc xây dựng phát sinh như
sau:
• Chi phí quyền sử dụng đất: Công ty nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu
dài, giá chuyển nhượng là 150 tỷ, thanh toán bằng
chuyển khoản. Thuế trước bạ phải nộp đối với quyền
sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt.
• Chi phí th thiết kế phải trả cho Cty TNHH Trung
Dũng, tổng số tiền 220 trđ, trong đó có thuế GTGT 20
trđ. DN thanh thanh tốn cho cơng ty Trung Dũng 50%
bằng chuyển khoản.
25

Ví dụ 7 (tiếp)
• Chi phí th quản lý dự án phải trả cho Coteba Việt Nam
toàn bộ dự án là 3.300 trđ, trong đó có thuế GTGT 10%. Do
quản lý dự án không tốt nên công ty Coteba bị phạt 200 trđ,
trừ vào số tiền phải trả. Chi phí thuê quản lý dự án được
thanh toán thành 20 lần. ABC đã thanh tốn cho Coteba 16
lần bằng chuyển khoản.

• Chi phí th xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công
ty theo từng hạng mục cơng trình, tổng chi phí được duyệt
theo quyết tốn là 166.000 trđ, trong đó có thuế GTGT
10%. ABC đã thanh toán cho các nhà thầu được 80% bằng
chuyển khoản.
• Cơng trình hồn thành sau 17 tháng.
u cầu: BĐS trên được trình bày trên BCTC như thế nào và
giá trị là bao nhiêu?
26

13


6/25/2017

Các khoản chi phí khơng tính vào ngun giá
• Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này
là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn
sàng hoạt động);
• Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động
lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái
hoạt động bình thường theo dự kiến;
• Các chi phí khơng bình thường về ngun vật liệu, lao động
hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động
sản đầu tư.
27

Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
• VAS 05, đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động
sản đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phải

được ghi nhận là chi phí sản xuất kinh doanh
doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng
chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi
ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt
động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng
nguyên giá bất động sản đầu tư”
– Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa
– Bảo dưỡng, khơi phục mức hoạt động ban đầu:
chi phí SXKD
28

14


6/25/2017

Ví dụ 8
Do một bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh
nghiệp Trân Châu quyết định sửa chữa để đảm bảo
hoạt động bình thường. Tổng chi phí sửa chữa phải
thanh toán cho nhà thầu là 200 triệu đồng.
Yêu cầu: Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng
nguyên giá hay khơng và ghi nhận vào sổ sách kế
tốn.
29

Ví dụ 9
Cơng ty Hồn Cầu có một tịa nhà đang cho th
làm văn phịng. Vào năm 20X0,cơng ty đã sửa
chữa nâng cấp tịa nhà theo phương thức giao thầu

tồn bộ, bao gồm làm thêm tầng hầm gửi xe, thiết
kế lại các văn phịng cho th theo hướng khơng
gian mở để tạo thêm diện tích. Tổng chi phí sửa
chữa nâng cấp phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ
đồng. Sau khi sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã
tăng lên.
Yêu cầu : Hãy cho biết khoản chi trên có làm tăng
nguyên giá bất động sản đầu tư hay không?
30

15


6/25/2017

Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu

• Phản ánh bằng 3 chỉ tiêu giá trị:
– Nguyên giá
– Giá trị hao mịn
– Gía trị cịn lại

31

Ví dụ 10
Tiếp theo Ví dụ số 9, thơng tin bổ sung sau: Ngun
giá ban đầu của tòa nhà là 2.000 triệu đồng, tỷ lệ
khấu hao trước và sau khi nâng cấp vẫn là 5%/năm
và giả sử hồn thành việc nâng cấp vào ngày
30/06/20X0.

Thơng tin bổ sung;
- Thời gian sử dụng của tòa nhà tính đến thời điểm
bắt đầu nâng cấp là 4,5 năm
- Thời gian sửa chữa nâng cấp là 6 tháng.
Yêu cầu: Xác định nguyên giá, hao mòn, giá trị còn
lại tại ngày 31/12/20x0.
32

16


6/25/2017

Chuyển đổi mục đích nắm giữ
BĐS xây dựng

BĐS hồn thành

BĐS đầu tư

BĐS chủ sở hữu

BĐS đầu tư

Hàng hóa BĐS

33

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư

BĐS XÂY DỰNG

BĐS ĐẦU TƯ

34

17


6/25/2017

Ví dụ 11
• Tháng 5/20X7 cơng ty bỏ tiền mua lại một tòa nhà đã xuống
cấp và tiền hành xây dựng mới một cao ốc để cho th văn
phịng .
• Tháng 04/20X8 , cơng việc sửa chữa đã hồn thành và
công ty ký một số hợp đồng cho các DN khác th làm văn
phịng làm việc.
u cầu: Cơng ty sẽ trình bày BĐS trên như thế nào ở tháng
5/20x7 và ở tháng 4/20x8?

5/x7

4/x8
35

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

CSH bắt đầu sử dụng

BĐS ĐẦU TƯ

BĐS CSH SỬ DỤNG

CSH kết thúc sử dụng tài sản

36

18


6/25/2017

Ví dụ 12
• Ngày 10/03/20X7, đơn vị bắt đầu đưa vào sử dụng một
tòa nhà mới xây để cho doanh nghiệp khác thuê hoạt
động.
• Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản
phẩm.
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên như
thế nào tại ngày 01/01/20x8?

x/x/x

10/3/x7

1/1/x8

37

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

CSH bắt đầu triển khai mục đích bán

BĐS ĐẦU TƯ

HÀNG HĨA BĐS

CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động

38

19


6/25/2017

Ví dụ 13
Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng
5/20X6.
Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê
hoạt động, tiến hành sửa chữa và bán nhà vào tháng
12/20x7.
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên
như thế nào tại ngày 01/11/20x7?

x/x/x

1/11/x7

12/x8

39

Ví dụ 14
• Doanh nghiệp A xây dựng một chung cư cao cấp để bán cho
các khách hàng. Tháng 5/20X7 cơng trình hồn thành.
• Ngày 01/3/20X8, công ty A đã ký hợp đồng cho công ty B
thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm.
Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày
01/03/20x8?

x/x/x

5/x7

1/3/x8

40

20


6/25/2017

Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán

 TK 217

 TK 2147
Tài khoản sử dụng

 TK 1567
 TK 5117
 TK 632

41

Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
Bên Nợ
Nguyên giá BĐS đầu tư
tăng trong kỳ

Bên Có
Nguyên giá BĐS đầu tư
giảm trong kỳ

Dư Nợ
Nguyên giá BĐS đầu tư
còn lại cuối kỳ.

42

21


6/25/2017

Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư

Bên Nợ
Hao mịn bất động sản
đầu tư giảm đi trong kỳ

Bên Có
Hao mịn bất động sản đầu
tư tăng lên trong kỳ

Dư Có
Giá trị hao mòn BĐS đầu tư
luỹ kế đến cuối kỳ.

43

Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản
Bên Nợ
•Trị giá thực tế hàng hố bất động
sản mua về để bán;
•Giá trị còn lại của bất động sản
đầu tư chuyển thành hàng tồn
kho;
•Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng
cấp triển khai cho mục đích bán
ghi tăng giá gốc hàng hố bất
động sản chờ bán

Bên Có
Trị giá thực tế hàng hố bất động
sản bán trong kỳ, hoặc chuyển
thành bất động sản đầu tư;

Dư Nợ
Trị giá thực tế hàng hố bất
động sản cịn lại cuối kỳ.
44

22


6/25/2017

Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT
Bên Nợ

Bên Có

•Kết chuyển doanh thu
thuần để xác định kết quả
kinh doanh trong kỳ

Doanh thu kinh doanh bất
động sản phát sinh trong kỳ.

TK này khơng có số dư

45

Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán
Bên Nợ
Số khấu hao BĐS đầu tư trích

trong kỳ;
Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải
tạo BĐS đầu tư khơng đủ điều
kiện tính vào ngun giá BĐS
đầu tư;
Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ
cho thuê hoạt động BĐS đầu tư
trong kỳ;
Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
bán, thanh lý trong kỳ;
Chi phí của nghiệp vụ bán,
thanh lý BĐS đầu tư phát sinh
trong kỳ.

Bên Có
Kết chuyển tồn bộ chi phí kinh
doanh BĐS đầu tư phát sinh trong
kỳ để xác định kết quả hoạt động
kinh doanh.

TK này khơng có số dư

46

23


6/25/2017

Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu

Mua BĐS đầu tư
Xây dựng BĐS đầu tư
Chi phí phát sinh sau ghi nhận
ban đầu Bán BĐS đầu tư
Khấu hao BĐS đầu tư
Cho thuê hoạt động BĐS
Bán bất động sản đầu tư
Cải tạo BĐS đầu tư để bán
Chuyển đổi mục đích nắm giữ

47

Mua bất động sản đầu tư

TK 217
TK 11*, 331, …
TK 133

TK 333

48

24


6/25/2017

Bài tập thực hành số 1
• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
trên đất, giá mua là 1.400 triệu đồng thanh tốn

bằng chuyển khoản. Chi phí mơi giới thanh toán
bằng tiền mặt là 7 triệu đồng. Giá trị nhà trên đất
được xác định là 200 triệu đồng. Doanh nghiệp
mua chờ tăng giá để bán lại.

49

Mua trả chậm

TK 217

TK 11*, 331, 333
TK 133

TK 242

TK 635

50

25