Bàn về chế độ kế toán Bất động sản đầu tư.DOC

Đề án môn học: Kế toán tài chính GVHD: Ths. Phạm Thị Minh Hồng
Mục Lục
Mục Lục ............................................................................................................................................... 1
Phần I: CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ ................................. 3
I. Khái quát chung về Bất động sản (BĐS) đầu tư .................................................................... 3
1. Khái niệm và phân loại ........................................................................................................... 3
2. Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư .............................................................................................. 4
3. Định giá BĐS đầu tư ............................................................................................................... 5
II. Hạch toán BĐS đầu tư ............................................................................................................. 6
1. Tài khoản sử dụng ................................................................................................................... 6
2. Phương pháp kế toán ............................................................................................................... 8
PHẦN II: THỰC TRẠNG, KIẾN NGHỊ VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN. ..................... 13
I. Thực trạng ................................................................................................................................ 13
1. Đánh giá thực trạng kế toán BĐS đầu tư trước và sau khi ban hành chuẩn mực kế toán số
05 ................................................................................................................................................ 13
2. Liên hệ với chuẩn mực kế toán quốc tế ............................................................................... 17
II. Một số kiến nghị và phương hướng hoàn thiện .................................................................... 20
1. Một số thuật ngữ sử dụng chưa rõ ràng ............................................................................... 21
3. Về khấu hao BĐS đầu tư ....................................................................................................... 23
4. Hạch toán quyền sử dụng đất ................................................................................................ 23
5. Về phương pháp ghi nhận giá trị ban đầu theo mô hình giá gốc .......................................... 24
KẾT LUẬN ........................................................................................................................................ 25
Danh mục tài liệu tham khảo: ............................................................................................................ 26
Lời Mở Đầu

Trong những năm gần đây, thị trường Bất động sản Việt Nam đã có những chuyển biến
tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế-xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ
tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các
nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của
nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế
theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.

SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C
Đề án môn học: Kế toán tài chính GVHD: Ths. Phạm Thị Minh Hồng
Tuy nhiên bên cạnh đó hoạt động của thị trường BĐS thời gian qua cũng đã bộc lộ
những mặt yếu kém: Tài sản nhà đất chưa được khai thác sử dụng có hiệu quả, gây lãng
phí, thoát lớn; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra khá phổ
biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây
dựng tự phát...gây ảnh hưởng không tốt đến nền kinh tế.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là chưa có nhận thức đầy đủ về
thị trường BĐS nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng.
Trước đây, hoạt động đầu tư BĐS được coi là một khoản đầu tư tài chính dài hạn của
doanh nghiệp, điều này đã làm sai lệch tính chất khoản đầu tư, gây ra sự hiểu lầm cho
người đọc Báo cáo tài chính và dẫn đến việc đưa ra các quyết định kinh tế không chính
xác.
Chính vì vậy, ngày 30 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ra quyết định số
234/2003/QĐ-BTC về việc ban hành và công bố sáu chuẩn mực kế toán đợt ba, trong đó có
chuẩn mực số 05: Bất động sản đầu tư. Sự ra đời của chuẩn mực này đã mang lại một cái
nhìn mới, đầy đủ và chính xác hơn về hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp.
Mặt khác, việc ban hành chuẩn mực kế toán số 05- Bất động sản đầu tư là hoàn toàn
phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế thế giới. Vì tháng 4 năm 2000, Hội đồng soạn thảo
chuẩn mực kế toán quốc tế(IASB) đã chính thức thông qua chuẩn mực kế toán số 40 nhằm
thay đổi những quan niệm không chính xác trước đây về BĐS đầu tư.
Với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về BĐS đầu tư và công tác kế toán BĐS đầu tư trong
các doanh nghiệp hiện nay, em dã chọn đề tài: “Bàn về chế độ kế toán Bất động sản
đầu tư” để làm đề án môn học của mình.
Đề tài gồm có 2 phần chính:
Phần I : Chế độ kế toán hiện hành về Bất động sản đầu tư.
Phần II : Thực trạng, kiến nghị và phương hướng hoàn thiện.
Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn tận tình của Th.s Phạm Thị Minh Hồng đã
SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C
2

Đề án môn học: Kế toán tài chính GVHD: Ths. Phạm Thị Minh Hồng
giúp em hoàn thiện đề tài này.
Phần I: CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
ĐẦU TƯ
I. Khái quát chung về Bất động sản (BĐS) đầu tư
1. Khái niệm và phân loại
1.1. Khái niệm BĐS đầu tư
- Theo chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40, BĐS đầu tư được hiểu như sau:
BĐSĐT trước hết là một loại bất động sản. Do vậy nó là tài sản có giá trị lớn bao gồm
quyền sử dụng đất, nhà cửa, đất đai, cơ sở hạ tầng ... BĐSĐT có thể thuộc sử hữu của
doanh nghiệp hoặc đi thuê tài chính.
BĐSĐT là một khoản đầu tư của doanh nghiệp. Nó không được sử dụng nhằm mục
đích sản xuất, cung cấp hàng hoá dịch vụ hay sử dụng trong quản lý. Doanh nghiệp đầu tư
vào BĐSĐT nhằm thu lợi nhuận từ việc cho thuê BĐSĐT hay chờ tăng giá để bán nhằm
đem lại lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp.
SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C
3
Đề án môn học: Kế toán tài chính GVHD: Ths. Phạm Thị Minh Hồng
- Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 05, ban hành theo Quyết định số
234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ Tài chính, BĐS đầu tư:
Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và
đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài
chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải
để: Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích
quản lý; hoặc bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
1.2. Phân loại BĐS
- BĐS sử dụng:
Là tài sản cố định đang sử dụng trong hoạt động kinh doanh cũng có thể là BĐS nắm
giữ để sử dụng trong tương lai như tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo,
nâng cấp và sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.

- BĐS tồn kho: Là hàng hóa mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường
hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần.
- BĐS đầu tư: Là BĐS chờ tăng giá hoặc dùng cho thuê, bao gồm:
+ Quyền sử dụng đất: do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại nắm giữ trong thời gian
dài để chờ tăng giá. Hoặc chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai.
+ Nhà, hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất cho thuê theo một hoặc nhiều
hợp đồng thuê hoạt động.
+ Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu (hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng
thuê tài chính) cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
2. Điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư
BĐSĐT phải thõa mãn đầy đủ hai điều kiện sau:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai:
SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C
4
Đề án môn học: Kế toán tài chính GVHD: Ths. Phạm Thị Minh Hồng
Lợi ích kinh tế do BĐSĐT mang lại được biểu hiện ở việc tăng doanh thu, tiết kiệm chi
phí cho doanh nghiệp. Khi xác định một BĐSĐT có thỏa mãn điều kiện này để được ghi
nhận là tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắc chắn gắn liền với
việc thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai mà chúng có thể mang lại trên cơ sở
những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận.
- Nguyên giá của BĐSĐT phải được xác định một cách đáng tin cậy:
Tiêu chuẩn này yêu cầu một BĐS nào đó muốn được ghi nhận là BĐSĐT thì phải có
cơ sở khách quan để xác định giá trị ban đầu của nó. Điều kiện này thường dễ được thoả
mãn vì giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành BĐS đã xác định giá
trị của BĐSĐT.
3. Định giá BĐS đầu tư
3.1 Xác định giá trị ban đầu
Cũng như tài sản cố định và hàng hóa, BĐSĐT phải được xác định giá trị ban đầu theo
nguyên giá. Nguyên giá của BĐSĐT bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp
ban đầu.

Nguyên giá của BĐSĐT được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp
như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan
khác...
Nguyên giá của BĐS đầu tư xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực
tiếp của BĐSĐT tính đến ngày công việc xây dựng được hoàn thành bàn giao.
Mua BĐSĐT mua thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của BĐSĐT được
phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải
thanh toán và giá mua trả ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh
toán.
3.2 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C
5
Đề án môn học: Kế toán tài chính GVHD: Ths. Phạm Thị Minh Hồng
Sau khi ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ BĐSĐT được xác định theo nguyên
giá, số khấu hao lũy kế và giá trị còn lại.
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40, BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá
gốc và doanh nghiệp được phép lựa chọn một trong hai mô hình ghi nhận giá trị của BĐS
đầu tư sau khi ghi nhận ban đầu, đó là:
- Mô hình giá gốc ( Cost model)
- Mô hình Giá trị hợp lý (Fair Value Model)
Thứ nhất, áp dụng mô hình giá gốc (giá vốn) có nghĩa là BĐSĐT ghi nhận theo giá gốc,
định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh trong kỳ. BĐSĐT được theo dõi theo ba chỉ
tiêu: Nguyên giá, khấu hao lũy kế và giá trị còn lại. Trong đó, giá trị còn lại của BĐSĐT
= Nguyên giá – Giá trị hao mòn lũy kế. Khi áp dụng mô hình này, BĐSĐT được theo dõi
và đánh giá như là một tài sản cố định thông thường của doanh nghiệp.
Thứ hai, mô hình giá trị hợp lý: Khi áp dụng mô hình giá trị hợp lý, BĐSĐT được ghi
nhận ban đầu theo giá gốc và được đánh giá lại theo giá trị hợp lý tại thời điểm lập bảng
cân đối kế toán. Việc định giá BĐSĐT được các cơ quan định giá xác định giá trị BĐSĐT
dưạ trên bằng chứng thị trường với các mức giá gần nhất đạt được thông qua các giao dịch
độc lập, khách quan cho những bất động sản tương tự trong khu vực. Chênh lệch giữa giá

gốc và giá trị hợp lý được hạch toán như là một khoản thu nhập hoặc chi phí trong kỳ kinh
doanh.
Và theo chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 05 đã chỉ lựa chọn mô hình giá gốc để ghi
nhận giá trị BĐSĐT sau khi ghi nhận ban đầu.
II. Hạch toán BĐS đầu tư
Đề tài chỉ tập trung vào hạch toán BĐS đầu tư tại doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS.
1. Tài khoản sử dụng
- Tài khoản 217 : “BĐS đầu tư”
SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C
6
Đề án môn học: Kế toán tài chính GVHD: Ths. Phạm Thị Minh Hồng
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm BĐS
đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá. TK 217 mang kết cấu của TK phản ánh tài sản
và nội dung phản ánh như sau:
TK217
SDĐK: Nguyên giá của BĐSĐT đầu kỳ
Nguyên giá BĐSĐT tăng trong kỳ Nguyên giá BĐSĐT giảm trong kỳ SDCK:
Nguyên giá của BĐSĐT của
doanh nghiệp cuối kỳ
- TK 2147 “Khấu hao bất động sản đầu tư ”:
Phản ánh tình hình biến động của BĐSĐT trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, cho
thuê hoạt động của doanh nghiệp theo giá trị hao mòn. Tk 2147 là tài khoản điều chỉnh cho
TK 217 nên mang kết cấu ngược với TK 217 mà nó điều chỉnh và nội dung được phản ánh
như sau:
TK2147
SDĐK: Giá trị hao mòn lũy kế của
BĐSĐT tính đến thời điểm đầu kỳ
Giá trị hao mòn của BĐSĐT giảm Giá trị hao mòn tăng của BĐSĐT trong kỳ trong
kỳ
SDCK: Giá trị HMLK tính đến thời

điểm cuối kỳ
SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C
7
Đề án môn học: Kế toán tài chính GVHD: Ths. Phạm Thị Minh Hồng
2. Phương pháp kế toán
2.1 Kế toán tăng BĐS đầu tư
BĐSĐT tăng do doanh nghiệp mua ngoài; do bộ phận xây dựng cơ bản hoàn thành
bàn giao; hay do chuyển bất động sản sử dụng thành BĐSĐT ... Do đó kế toán căn cứ vào
các trường hợp tăng cụ thể để ghi sổ phù hợp.Có thể khái quát tình hình tăng BĐSĐT
thông qua sơ đồ hạch toán sau:
Sơ đồ kế toán trường hợp tăng BĐSĐT
TK 111,112,331 TK 217
mua BĐSĐT giá chưa có thuế
trả tiền ngay TK 133
thuế GTGT được khấu trừ
TK 331 thuế GTGT được khấu trừ
Mua BĐSĐT theo Giá mua trả ngay
phương thức trả chậm TK 242 TK 635
Tiền lãi do Định kỳ phân
trả chậm bổ lãi trả góp
TK111,112,331 TK 241
Tập hợp chi phí đầu tư XDCB Khi đầu tư XDCB
TK133 hoàn thành bàn giao
Thuế GTGT
SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C
8
Đề án môn học: Kế toán tài chính GVHD: Ths. Phạm Thị Minh Hồng
TK 211,213
Chuyển BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐSĐT(*)
TK 1567

Chuyển hàng hoá BĐS thành BĐSĐT
TK 111,112,315,342
Chuyển tài sản thuê tài chính thành BĐSĐT
đồng thời với bút toán (*): TK 2147 TK 2141,2143
Kết chuyển hao mòn luỹ kế
2.2 Kế toán giảm BĐS đầu tư
Ngoài các nghiệp vụ làm tăng BĐSĐT thì BĐSĐT cũng giảm trong các trường hợp
như thanh lý, nhượng bán BĐSĐT; chuyển từ BĐSĐT thành BĐS chủ sở hữu; hay
BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho... Tùy theo từng trường hợp, kế toán hạch toán theo sơ
đồ hạch toán sau:
Sơ đồ kế toán trường hợp giảm BĐSĐT
TK 217 TK 632
Bán BĐSĐT hoặc trả lại BĐS thuê tài chính
( chênh lệch giữa nguyên giá và hao mòn luỹ kế )
TK 2147
Ghi giảm hao mòn luỹ kế
số hao mòn luỹ kế
TK 1567
Chuyển BĐSĐT thành hàng hóa BĐS giá trị còn lại
SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C
9
Đề án môn học: Kế toán tài chính GVHD: Ths. Phạm Thị Minh Hồng
TK211,213
Chuyển BĐSĐT thành BĐS chủ sở hữu sử dụng(**)
đồng thời với bút toán (**):
TK 2141,2143 TK 2147
kết chuyển hao mòn luỹ kế
2.3 Kế toán cho thuê hoạt động BĐS đầu tư
TK 111,112,... TK632 TK 911 TK 5117 TK111,112,131
Chi phí liên Thu tiền từng kỳ (1)

quan trực tiếp chi phí Cuối kỳ Cuối kỳ TK3331
đến cho thuê ít kết kết VAT phải nộp
(3) TK142,242 chuyển chuyển VAT phải nộp
Chi phí Định kỳ phân chi phí doanh TK3387
lớn bổ chi phí thu Định kỳ kết thu tiền trước (2)
chuyển doanh nhiều kỳ
TK2147 thu từng kỳ
(4) Định kỳ khấu hao
BĐSĐT
TK 421 TK421
Nếu lãi Nếu lỗ
SVTH: Đinh Thị Hương_Kế toán 47C
10